Bundesgerichtshof Urteil, 09. Juli 2010 - V ZR 202/09

Tatbestand:

1

Die Parteien sind Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage , die aus drei Gebäuden besteht, einer 1922 errichteten Villa mit drei Eigentumswohnungen und zwei 1984 errichteten Neubauten mit jeweils sechs Eigentumswohnungen. Weder die Teilungserklärung noch die in ihr enthaltene Gemeinschaftsordnung (GO) enthält eine Regelung über die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung. Die Gemeinschaftsordnung verweist auf das Wohnungseigentumsgesetz und sieht in § 7 vor, dass der Verwalter "Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anders als nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilen [kann], wenn dies der Billigkeit entspricht oder der Vereinfachung dient". Nach § 16 GO in seiner seit 1982 geltenden Fassung bedürfen Änderungen der Gemeinschaftsordnung zu ihrer Wirksamkeit eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümer.

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In der Eigentümerversammlung vom 8. April 2008 befassten sich die Eigentümer u.a. mit der Instandsetzung des reparaturbedürftigen Daches der Villa. Sie beschlossen dazu mit unterschiedlich großen Mehrheiten und unangefochten , das Dach der Villa instand setzen zu lassen, die Instandsetzungskosten nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen, sondern nach dem Verhältnis der DIN-Wohnflächen, und eine Sonderumlage für die Sanierungskosten in Höhe von 65.000 € zu erheben. Mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit fasste die Eigentümerversammlung außerdem folgenden, hier angefochtenen Beschluss: "In weiterer Anwendung von § 16 WEG beschließen die Wohnungseigentümer , dass nur die Eigentümer der Einheiten im Haus D. 4a [das ist die Villa] zu den entstehenden Gesamtkosten beizutragen haben und zwar unter sich nach dem Verhältnis der DINWohnfläche. Infolge dieser Kostenverteilung haben auch nur diese Wohnungseigentümer die Sonderumlage zu bestreiten. Die Wohnungseigentümer des Hauses 4a erhalten für den Fall, dass dieser Beschluss nicht angefochten wird, die Möglichkeit, nach Rücksprache mit Hausverwaltung und Verwaltungsbeirat sowie Vorlage und Genehmigung des Kostenangebots unter Beschreibung der Arbeitsausführung, eine andere Dachdeckerfirma zu beauftragen."

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Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kläger mit der fristgerecht eingereichten und begründeten Beschlussanfechtungsklage. Er meint, der Beschluss sei von § 16 Abs. 4 WEG nicht gedeckt.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen (ZMR 2009, 238). Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben (ZMR 2010, 150). Dagegen wenden sich die übrigen Wohnungseigentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, mit welcher sie weiterhin die Abweisung der Klage erreichen wollen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

5

Nach Auffassung des Landgerichts lässt sich der gefasste Beschluss nicht auf die Gemeinschaftsordnung stützen; diese enthalte keine Öffnungsklausel. Eine solche ergebe sich auch nicht aus der Regelung in § 7 GO, die sich allein an den Verwalter, nicht aber an die Versammlung der Eigentümer richte. Auf § 16 Abs. 4 WEG lasse sich der Beschluss ebenfalls nicht stützen. Danach hätten die Wohnungseigentümer bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsmaßstabs zwar ein Ermessen. Dessen Grenzen seien hier aber überschritten. Es sei nicht gerechtfertigt, die Kosten der Sanierung des Dachs des Villengebäudes allein den Eigentümern mit Wohnungen in diesem Gebäude zuzuweisen. Einigkeit bestehe darüber, dass eine abweichende Kostenverteilung durch einen in irgendeiner Form gesteigerten Gebrauch gerechtfertigt sein müsse. Daran fehle es hier.

II.

6

Diese Erwägungen halten im Ergebnis einer rechtlichen Prüfung stand. Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er weder auf die Gemeinschaftsordnung noch auf § 16 Abs. 4 WEG gestützt werden kann.

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1. Der angefochtene Beschluss lässt sich nicht auf die Gemeinschaftsordnung stützen.

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a) Die Gemeinschaftsordnung erlaubt allerdings eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auch im Einzelfall durch Beschluss. Der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG, der nach § 1 Abs. 1 GO grundsätzlich gelten soll, kann nach § 1 Abs. 2 GO in Verbindung mit § 16 GO durch Beschluss der Wohnungseigentümer geändert werden. Erforderlich ist nach dieser Regelung aber ein einstimmiger Beschluss, an dem es hier fehlt. Der Kläger hat gegen den angefochtenen Beschluss gestimmt. Weitere Öffnungsklauseln enthält die Gemeinschaftsordnung entgegen der Ansicht der Revision nicht.

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b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 7 GO. Danach kann der Verwalter Nutzen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anders als nach dem an sich maßgeblichen gesetzlichen Verteilungsschlüssel verteilen. Das ermächtigt aber weder ihn noch die in der Vorschrift gar nicht angesprochene Eigentümerversammlung, diesen gesetzlichen Verteilungsschlüssel für eine Instandsetzungsmaßnahme zu ändern. Maßgeblich für die Auslegung einer Regelung in einer Gemeinschaftsordnung sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergeben (Senat , Urt. v. 25. September 2009, V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227, 228). Danach ergibt § 7 GO keine Befugnis zur Änderung des grundsätzlich maßgeblichen gesetzlichen Verteilungsschlüssels. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Änderung der Gemeinschaftsordnung möglich ist, regelt diese in § 16 GO, und zwar ganz allgemein, auch für den Kostenverteilungsschlüssel. Sie verlangt hierfür einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der zudem einstimmig sein muss. Mit dieser Regelung wäre es nicht zu vereinbaren, wenn die Änderung eines der wesentlichen Elemente der Gemeinschaftsordnung, nämlich des Kostenverteilungsschlüssels, durch den Verwalter, ein dienendes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, und noch dazu ohne jede Vorgabe für Mehrheiten möglich wäre.

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2. Auch auf § 16 Abs. 4 WEG lässt sich, darin ist dem Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls zu folgen, der angefochtene Beschluss nicht stützen. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandsetzung und Instandhaltung durch Beschluss mit der in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten doppelt qualifizierten Mehrheit die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder den Möglichkeiten des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Diese Bedingungen sind hier nicht eingehalten.

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a) Der angefochtene Beschluss regelt allerdings die Verteilung der Kosten für eine einzelne Maßnahme, nämlich für die Instandsetzung des Dachs der Villa, und erschöpft sich in dem Vollzug dieser Maßnahme (zu diesem Gesichtspunkt : Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 98). Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Beschluss ist mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit - drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile - gefasst worden.

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b) Zweifelhaft ist aber schon, ob die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch und der Möglichkeit des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer in der nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG gebotenen Weise Rechnung trägt.

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aa) Diese Anforderung verfehlt ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung nicht schon dann, wenn diese den Gebrauch oder die Möglichkeiten des Gebrauchs nicht (mehr oder weniger) exakt abbildet. Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung des abweichenden Kostenverteilungsmaßstabs nämlich, worüber Einigkeit besteht, ein Gestaltungsermessen (Becker in Bärmann, WEG, 10., Aufl., § 16 Rdn. 124; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 92; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 117). Das ergibt sich aus der Formulierung der Vorschrift. Da- nach muss der von den Wohnungseigentümern beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab dem Gebrauch oder den Gebrauchsmöglichkeiten nicht "entsprechen", sondern ihnen "nur" Rechnung tragen. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber bewusst deshalb gewählt, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, neben Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeiten auch andere Kriterien einfließen zu lassen (Begründung des Entwurfs der WEGNovelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.). Die Wohnungseigentümer überschreiten ihren Gestaltungsspielraum, wenn der beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab nicht durch den in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG bestimmten Gebrauchsmaßstab, sondern durch andere Kriterien bestimmt wird.

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bb) Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern mit § 16 Abs 4 Satz 1 WEG nicht die Möglichkeit verschafft, den gesetzlichen (oder vereinbarten ) Kostenverteilungsmaßstab durch jedweden anderen Maßstab zu ersetzen. Nach der Vorschrift kommt es entscheidend darauf an, welchen Gebrauch die Wohnungseigentümer von den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die von der Instandsetzung oder Instandhaltung betroffen sind, tatsächlich machen oder machen können (Begründung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24). Der maßgebliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch die betroffenen Wohnungseigentümer muss dazu zwar nicht, wie etwa bei einem Balkon, exklusiv sein (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 64). Der beschlossene Verteilungsmaßstab kann vielmehr auch auf die tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und die Gebrauchsmöglichkeit sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen oder vergleichbare Unterschiede zwischen den Wohnungseigentümern abstellen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 124; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 65; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 115; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 191). Die Belastung eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten einer In- standsetzungsmaßnahme kommt aber, worüber im Ansatz Einigkeit besteht, nur in Betracht, wenn die belasteten Wohnungseigentümer von dem Gemeinschaftseigentum einen eigennützigen Gebrauch machen oder machen können, der den von den Kosten freigestellten Wohnungseigentümern nicht oder so nicht möglich ist (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 124; Elzer in Riecke /Schmid, aaO, § 16 Rdn. 114; im Ergebnis auch Bamberger/ Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 16 WEG Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 16 WEG Rdn. 31; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 92; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 16 WEG Rdn. 14).

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cc) Danach ist die Belastung nur eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten der Instandsetzung des Daches einer Einzelhausanlage nicht möglich. Zwar mögen die Wohnungen der Dachgeschossbewohner dem instand zu setzenden Dach näher sein als die Eigentümer der übrigen Wohnungen. Es fehlt aber an einer gesteigerten Gebrauchsmöglichkeit und an einem konkreten Objektbezug (so ausdrücklich: Jennißen in Jennißen aaO, § 16 Rdn. 64; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 193; ähnlich Elzer in Riecke/ Schmid, aaO, § 16 Rdn. 116a für Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ganz allgemein und Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 122 und 126 für die Decke einer Tiefgarage unter der Einzelhausanlage). Ob für die Instandsetzung des Dachs eines Gebäudes einer Mehrhausanlage ohne eine Regelung über die Trennung von Kosten in der Teilungserklärung etwas anderes gilt (befürwortend: AG München ZWR 2009, 238, 239; Jennißen in Jennißen , aaO, § 16 Rdn. 64; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO , § 16 Rdn. 93; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 115; Timme/ Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 202; Schmidt, ZMR 2007, 913, 921), ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung.

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c) Der angefochtene Beschluss verstößt jedenfalls deshalb gegen § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG, weil er den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entspricht.

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aa) Ein Beschluss über die abweichende Verteilung der Kosten einer einzelnen Instandsetzungsmaßnahme ist nicht schon dann von § 16 Abs. 4 WEG gedeckt, wenn er dem dort vorgeschriebenen Gebrauchsmaßstab entspricht und die in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmte Mehrheit findet. Er muss vielmehr auch den nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG das Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt bestimmenden Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 25; Begründung des Entwurfs der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 112; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 213). Diesen Grundsätzen genügt der angefochtene Beschluss nicht. Er läuft nämlich auf eine verdeckte dauernde Änderung der Teilungsklärung hinaus, die § 16 Abs. 4 WEG nicht ermöglicht.

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bb) Würde der angefochtene Beschluss bestandskräftig, müssten die Eigentümer von Wohnungen in der Villa die Kosten der Dachsanierung alleine tragen. Im Übrigen bliebe es aber nicht nur bei der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, sondern auch bei den in der Teilungserklärung vorgesehenen Mehrheiten und Zuständigkeiten. Die Eigentümer von Wohnungen in der Villa müssten sich also grundsätzlich an allen anderen Instandsetzungsmaßnahmen nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile beteiligen, auch wenn es sich um die Instandsetzung von Teilen der beiden Neubauten handelt, also z.B. an der Reparatur des Dachs einer dieser Neubauten. Sie könnten auch nicht verhindern, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer Instandsetzungsmaßnahmen an der Villa gegen ihren Willen beschließt und ihnen wieder die Kosten auferlegt. Sie selbst könnten eine abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erzwingen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, ZfIR 2010, 360, 363 Rdn. 27). Eine solche einseitige Zurücksetzung der Interessen einer Gruppe von Wohnungseigentümern wäre willkürlich und mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG) nicht zu vereinbaren.

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cc) In der Sache entspräche eine abweichende Kostenverteilung, wie sie hier beschlossen worden ist, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung deshalb nur, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen würde (OLG Hamm ZMR 2007, 296, 297; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 118; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 77; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 93 a.E.; Palandt/Bassenge, aaO, § 16 WEG Rdn. 14; Elzer in Riecke/ Schmid, aaO § 16 Rdn. 119). Damit wird aber das in der Teilungserklärung vorgesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum an allen Gebäuden unterlaufen und im Wege von Einzelfallmaßnahmen in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit § 16 Abs. 4 WEG gerade nicht ermöglicht werden. Ein solches Vorgehen (Begründung der WEGNovelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 l. Sp.) widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (ähnlich Hügel in Hügel/Elzer, Das neue WEGRecht , § 5 Rdn. 61).

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d) Der Beschluss ist deshalb aufzuheben. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG, der gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123, 130; Elzer in Riecke/Schmid, aaO, § 16 Rdn. 118; Timme/Bonifacio, aaO, § 16 Rdn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 423).

III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth

Tatbestand:

1

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, soweit noch von Interesse, darüber, ob die Rücklage für die Instandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt ist. Diese Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechen- den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus. Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesordnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehrheitlich beschlossen. Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse wegen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden. Die Beklagten sind unter Berufung auf einen Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1991, 15) der Ansicht, in die Abrechnung seien nicht die Ist-, sondern die Soll-Beträge der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einzustellen.

2

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 (insgesamt) für ungültig erklärt und die Klage hinsichtlich eines weiteren, hier nicht mehr anhängigen Tagesordnungspunktes abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Mit der insoweit von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 3 und 4 erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

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Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006 für rechtswidrig. Verschiedene Oberlandesgerichte verträten zwar im Anschluss an die von den Beklagten herangezogene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts die Ansicht, in der Abrechnung könnten die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem Soll-Betrag ausgewiesen werden, wenn Rückstände bestünden. Diese Rechtsprechung beruhe auf der Befürchtung, bei Ausweisung der Ist-Beträge könnte die Abrechnung als teilweise Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass dann die schon geleisteten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage wieder zurückgezahlt werden müssten. Diese Annahme sei aber überholt. Der Bundesgerichtshof habe nämlich entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung den Wirtschaftsplan unverändert lasse (Senat, BGHZ 131, 228, 231). Dann bestehe kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen. Der Beschluss über die Abrechnung sei deshalb für ungültig zu erklären. Damit entfalle auch die Grundlage für die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats. Diese Beschlüsse darüber seien ebenfalls aufzuheben.

II.

4

Diese Erwägungen halten in der Sache einer rechtlichen Prüfung stand.

5

1. Zu Recht beanstandet die Revision allerdings, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 zu Tages- ordnungspunkt 1 über die Abrechnung insgesamt und nicht nur in den angegriffenen Punkten, nämlich hinsichtlich der Behandlung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in den Abschnitten 1 und 6 der Abrechnung für 2006, für ungültig erklärt hat.

6

a) Der Beschluss über die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 ist von den Klägern nicht insgesamt, sondern nur im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen), der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 sowie eines weiteren Einzelpostens angegriffen worden, der nicht mehr Gegenstand des Verfahrens ist. Eine solche Beschränkung ist rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, BGHZ 171, 335, 339; Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061, 2069, insoweit in BGHZ 163, 154 nicht abgedruckt; OLG Frankfurt a. M. ZMR 2003, 769; Staudinger/Wenzel, BGB [2005], Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Rdn. 24 und § 43 WEG Rdn. 54; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rdn. 121; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 98 f.; Abramenko, ZMR 2003, 402, 404).

7

b) Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Gegenstand des Streits ist allein die Frage, wie zu verfahren ist, wenn beschlossene Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht von allen Wohnungseigentümern geleistet werden. Diese Frage lässt sich isoliert klären (vgl. OLG München ZWE 2007, 505, 508). Eine Änderung der Abrechnung in den hier von betroffenen Abschnitten 1 (Position Zuführung zur Rücklage Haus) und 6 stellt die übrigen Teile der Abrechnung inhaltlich und rechnerisch nicht in Frage. Das haben auch die Vorinstanzen inhaltlich nicht anders gesehen. Sie sind bei der Berechnung des Streit- werts nur von den angegriffenen Teilen der Abrechnung, nicht von ihrem Gesamtvolumen ausgegangen.

8

c) Die Folge der zulässigen Beschränkung der Anfechtung ist nach § 46 WEG, dass sich die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel der beschlossenen Abrechnung beschränkt. Der Beschluss über die Abrechnung kann dann auch nicht mehr insgesamt, sondern nur in den angegriffenen Punkten für ungültig erklärt werden. Im Übrigen ist er unanfechtbar. Das haben die Vorinstanzen zwar bei der Verteilung der Kosten, nicht aber bei der Sachentscheidung berücksichtigt. Deshalb ist die Erklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 1 für ungültig auf die noch offenen Punkte zu beschränken.

9

2. Hinsichtlich der beiden angegriffenen Punkte ist dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu folgen. Der Beschluss über die Abrechnung ist nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht.

10

a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68).

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b) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 1996, 795) zurückgehenden Ansicht eine Ausnahme gelten. Danach kann der Soll-Betrag der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Jahresabrechnung ei ngestellt werden (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; 1994, 1105, 1106; ZMR 2008, 67, 69; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; ZWE 2001, 446, 448; OLG Celle OLGR 2000, 137, 138; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 50; Erman/Grizwotz, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 4; MünchKommBGB /Engelhardt, aaO, § 28 WEG Rdn. 17; Jennißen/Heinemann, WEG, § 28 Rdn. 73; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 6. Aufl., Rdn. 460; Weitnauer/Hauger, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 25). Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist (vgl. Niedenführ , aaO, § 28 Rdn. 54). Nach der Gegenmeinung darf der Soll-Betrag der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung jedenfalls nicht als fiktive Ausgabe angesetzt werden (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 318; Merle, aaO, § 28 Rdn. 72; Niedenführ aaO; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 28 WEG Rdn. 10; Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 28 WEG Rdn. 74; Demharter, ZWE 2001, 416; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168). Unterschiedliche Vorstellungen bestehen bei den Vertretern dieser Ansicht darüber, wie die tatsächlich eingegangenen Zahlungen in der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Sie werden teilweise als fiktive Ausgaben (so wohl Staudinger/Bub, aaO), teilweise aber auch als Einnahmen (so Merle, aaO) angesehen. Teilweise wird unabhängig von der Frage, ob und wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage in dem Abschnitt Einnahmen/Ausgaben zu berücksichtigen sind, verlangt, dass die Übersicht über die Höhe der Rücklage zumindest auch die tatsächlich verfügbare Rücklage ausweist (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; ähnlich Niedenführ und Riecke/Schmid/Abramenko, jeweils aaO).

12

c) Keine dieser Ansichten überzeugt den Senat. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage , die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

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aa) Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Beschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu erstatten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867). Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232; BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO). Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315).

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bb) Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.

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Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigen- tümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus.

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Das gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchführung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Darstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in diesem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage dargestellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der SollBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird.

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cc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen , welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (Senat, BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; Merle , aaO, § 28 Rdn. 70; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 323). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

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d) Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2006 sowohl in der Gesamt- als auch in der Einzelabrechnung nicht. Ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets dazu führen, dass die Abrechnung in den betreffenden Punkten für ungültig zu erklären ist, oder ob solche Defizite die beschlossene Abrechnung unberührt lassen und lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen (vgl. BayObLG ZMR 2004, 50, 51), bedarf hier keiner Entscheidung. Die erstellte Abrechnung weist nicht die tatsächlichen, sondern nur die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage aus und ist damit insoweit nicht nur unvollständig, sondern inhaltlich unrichtig. Das Amtsgericht hat sie deshalb insoweit zu Recht für ungültig erklärt.

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3. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 156, 19, 29) einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (Senat, BGHZ, 156, 19, 30). So liegt es hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze. Auch seine Entlastung kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.