Bundesgerichtshof Urteil, 12. Okt. 2012 - V ZR 222/11

Tatbestand:

Die Parteien, die miteinander verheiratet waren, streiten über eine Schuldübernahmeverpflichtung aus einem Unternehmenskaufvertrag. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Während der Ehe betrieb der Beklagte als Einzelunternehmer eine Einrichtung für soziale Integration und Rehabilitation ("S. ") mit Betriebsstätten in M. und A. . Die Klägerin war ebenfalls in der Einrichtung tätig und erledigte unter anderem Büroarbeiten. Gemäß schriftlicher Vereinbarung vom 28. Januar 1993 gewährten die Eltern der Klägerin dem Beklagten ein Darle-
hen über 500.000 DM, das am 31. Juli 1993 zur Rückzahlung fällig war. Die Klägerin übernahm in derselben Vereinbarung die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Rückzahlung des Darlehens und für die Zahlung der Zinsen. Der Darlehensbetrag wurde am selben Tag dem bei der Volksbank E. unterhaltenen Geschäftskonto der vom Beklagten betriebenen Einrichtung gutgeschrieben. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgte weder zu dem vereinbarten Zeitpunkt noch später. Im Jahre 1996 trennten sich die Parteien. Im Zusammenhang mit der Trennung und der bevorstehenden Scheidung schlossen sie am 3. Dezember 1996 einen notariellen Unternehmenskaufvertrag, mit dem der Beklagte die von ihm betriebene Einrichtung S. an die Klägerin verkaufte. Hinsichtlich der Übernahme der Aktiva und Passiva enthält der Vertrag unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Es werden alle zum Geschäftsbetrieb gehörenden Gegenstände verkauft und übertragen. Das sind insbesondere das vorhandene Inventar sowie sämtliche Forderungen gegen Bewohner des Heimes und/oder öffentliche Stellen... § 3 Die Käuferin übernimmt alle Darlehensverpflichtungen gegenüber der Volksbank E. eG im Betrage von ca. 1.500.000,00 DM..."
Nach § 6 des Vertrages sollte ein Kaufpreis nicht gezahlt werden. In dem Vertragsentwurf, den der Notar den Parteien vor dem Beurkundungstermin zur Überprüfung zugeleitet hatte, war zunächst folgende Fassung des § 3 vorgesehen:
"Die Käuferin übernimmt die mit dem Geschäftsbetrieb in Zusammenhang stehenden Verbindlichkeiten, insbesondere
a) die Verbindlichkeiten zur Zahlung der Miete an die Käuferin selber,
b) die Darlehensverpflichtung gegenüber der Volksbank E. eG im Betrag von ca. 1.500.000,00 DM."
In diesem Text hatte die Klägerin die Worte "die mit dem Geschäftsbetrieb..." bis einschließlich "b) die Darlehensverpflichtung" gestrichen und durch den handschriftlichen Zusatz "sämtliche Darlehensverpflichtung" ersetzt. Entsprechend dieser Änderung wurde der Vertrag beurkundet, ohne daß der Beklagte dem widersprach. Mit schriftlicher Vereinbarung vom 26. März 1998 traten die Eltern der Klägerin ihre Forderungen aus dem Darlehensvertrag vom 28. Januar 1993 an die Klägerin ab. Den Hauptsachebetrag in Höhe von 500.000 DM macht sie im vorliegenden Verfahren in voller Höhe geltend, nachdem sie erstinstanzlich nur einen Teilbetrag von 100.000 DM eingeklagt hatte. Der Beklagte hält die Klage für unbegründet. Er behauptet, bei Abschluß des Unternehmenskaufvertrages seien sich alle Beteiligten darüber einig gewesen , daß sämtliche Geschäftsverbindlichkeiten von der Klägerin übernommen werden sollten. Dazu habe auch die Verbindlichkeit aus dem betrieblich bedingten und verwendeten Darlehen der Eheleute W. gehört. Die von der Klägerin veranlaßte Änderung des § 3 sei ihm bei der Beurkundung nicht aufgefallen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie auf die Berufung des Beklagten einschlieûlich der Klageerweiterung zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Klägerin könne vom Beklagten die Rückzahlung des Darlehens nicht verlangen, weil ihrem an sich bestehenden Rückzahlungsanspruch auf Grund des Unternehmenskaufvertrages ein Freihalteanspruch des Beklagten entgegenstehe. Die Schuldübernahmevereinbarung in § 3 des Kaufvertrages sei nämlich ergänzend dahin auszulegen, daû sie auch diese Darlehensverbindlichkeit umfasse. Insoweit enthalte der Vertrag eine Lücke, da die Darlehensschuld unstreitig betriebsbezogen sei und wegen ihrer Gröûenordnung hierüber eine Regelung hätte getroffen werden müssen. Die Parteien hätten diesen Punkt jedoch offenbar übersehen. Nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung sei deshalb anzunehmen, daû die Klägerin - entsprechend der Übernahme aller Aktiva - auch alle Passiva einschlieûlich der Darlehensverbindlichkeit gegenüber ihren Eltern übernommen hätte, wenn die Parteien diesen Punkt bedacht hätten. Im übrigen sei die Klägerin, wie sich unter anderem aus einem Schreiben ihres damaligen Rechtsanwalts vom 21. Februar 1997 ergebe, zunächst selbst davon ausgegangen, daû sie für diese Schuld hafte. Die ergänzende Auslegung führe dazu, daû die Klägerin im Verhältnis
zum Beklagten auch gegenüber ihren Eltern für die Rückzahlung des Darlehens hafte.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar gehört die ergänzende Vertragsauslegung grundsätzlich zum Bereich der tatrichterlichen Feststellung; sie ist deshalb revisionsrechtlich nur daraufhin nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Auslegungs- und Ergänzungsregeln oder Denk- oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (BGHZ 111, 110, 115; BGH, Urteil vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96, NJW 1998, 1219 = WM 1998, 626). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht jedoch unterlaufen. 1. Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist zunächst, daû die Vereinbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollständigkeit - aufweist (BGHZ 127, 138, 142; Senatsurteil vom 10. Oktober 1990 - VIII ZR 370/89, NJW-RR 1991, 176 unter B II 2 a; BGH, Urteil vom 20. Dezember 1996 - V ZR 259/95, NJW 1997, 652). Die Annahme des Berufungsgerichts , der Vertrag vom 3. Dezember 1996 enthalte eine planwidrige Regelungslücke, wird von seinen bisherigen Feststellungen nicht getragen.
a) Eine Regelungslücke liegt dann vor, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder wenn sie ihn bewuût offengelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten haben, und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt. Das Berufungsgericht sieht eine derartige Lücke darin, daû der Vertrag keine Aussage über das unstreitig betriebsbezogene Darlehen der Eheleute W. enthält, obwohl im Hinblick auf die Übernahme aller Aktiva des Unternehmens
und wegen der Gröûenordnung dieser Verbindlichkeit darüber eine Vereinbarung hätte getroffen werden müssen. Dadurch ist nach Auffassung des Berufungsgerichts auch die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Inhalts der Vertragsurkunde entkräftet. Das trifft nicht zu. Einen Erfahrungssatz des Inhalts, daû - wie das Berufungsgericht offenbar meint - in einem Vertrag sämtliche Punkte, die mit dem vereinbarten Rechtsgeschäft in einem unmittelbaren oder mittelbaren Zusammenhang stehen , geregelt werden, gibt es nicht. Auch wichtige Punkte bedürfen keiner Regelung , wenn sie weder zur Herbeiführung bestimmter Rechtsfolgen noch zur Klarstellung geboten ist. Soll ein bestimmter Punkt von der Vereinbarung nicht berührt werden, soll er also unverändert fortbestehen und hat auch dieser Fortbestand einen Sinn, dann kann aus dem Schweigen des Vertrages nicht auf das Vorliegen einer Regelungslücke geschlossen werden. So liegen die Dinge hier: Die Übernahme der Verbindlichkeit aus dem Darlehen der Eheleute

W.

war für den Erfolg des Unternehmenskaufs nicht erforderlich. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bedarf es bei einem Unternehmenskauf keiner Verteilung sämtlicher betriebsbezogenen Verbindlichkeiten. Erklärt sich der Käufer eines Unternehmens nur bereit, einzelne Verpflichtungen zu tilgen, so hat der Verkäufer - unbeschadet einer etwaigen zusätzlichen Haftung des Käufers gegenüber dem Gläubiger aus anderen rechtlichen Gesichtspunkten (vgl. § 25 HGB) - im Verhältnis zum Käufer für die anderen Verbindlichkeiten einzustehen. Das Berufungsgericht hat ferner nicht bedacht, daû der eindeutige Wortlaut von § 3 des Vertrages gegen eine Regelungslücke spricht. In dieser Bestimmung ist ausdrücklich nur von den Darlehensverpflichtungen gegenüber
der Volksbank E. die Rede. Damit sind andere mögliche Verbindlichkeiten des Unternehmens gerade nicht erfaût. Nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts liegt die Annahme nahe, daû diese Regelung bewuût abschlieûend sein sollte (vgl. BGH, Urteil vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, NJW 1990, 1723).
b) Gegen die Annahme einer Regelungslücke spricht ferner die Entstehungsgeschichte der beurkundeten Fassung des § 3 des Kaufvertrages, mit der sich das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht auseinandergesetzt hat. Wenn die Klägerin den in dem notariellen Entwurf vorgesehenen Satzteil über die uneingeschränkte Verpflichtung zur Übernahme der betriebsbezogenen Verbindlichkeiten gestrichen und durch die Formulierung "sämtliche Darlehensverpflichtungen gegenüber der Volksbank E. eG" ersetzt hatte, so hatte die Klausel auch in der geänderten Form einen eindeutigen, nicht ergänzungsbedürftigen Wortlaut, der - im Gegensatz zu der vorherigen Formulierung - die den Eltern gegenüber bestehende Darlehensschuld nicht einbezieht. In dieser reduzierten Fassung, gegen die der Beklagte keine Einwendungen erhoben hatte, wurde § 3 des Kaufvertrages - von dem Notar sprachlich geringfügig abgeändert - beurkundet.
c) Angesichts der gegenüber dem Entwurf vorgenommenen unmiûverständlichen Beschränkung der Schuldübernahme auf die Verbindlichkeiten gegenüber einem namentlich genannten Gläubiger und der daraus folgenden Ausklammerung etwaiger Schulden gegenüber anderen Gläubigern hätte es konkreter Tatsachen bedurft, die eindeutig den Schluû darauf zulassen, daû trotz des Wortlauts der Klausel und ihrer Entstehungsgeschichte eine Regelungslücke vorliegt. Es müûten Umstände auûerhalb der Urkunde gegeben sein, die die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit ihres Inhalts ent-
kräften könnten (BGH, Urteil vom 5. Februar 1999 - V ZR 353/97, NJW 1999, 1702 = WM 1999, 965). Dies gilt in besonderem Maûe deshalb, weil es sich um die Auslegung einer notariellen Urkunde handelt, deren Inhalt üblicherweise mit besonderer Sorgfalt und Sachkunde formuliert wird. Solche Umstände sind bisher nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung nimmt zwar auf den Vortrag des Beklagten in den Tatsacheninstanzen Bezug, die Erwähnung des Darlehens sei, wie sich schon aus der tatsächlichen Höhe der Bankschulden von nur ca. 600.000 DM statt der genannten ca. 1.500.000 DM ergebe, nur versehentlich unterblieben. Sie hat auch auf die von dem Beklagten behauptete Äuûerung des Notars verwiesen , er, der Beklagte, könne froh sein, auf diese Weise von allen Verbindlichkeiten freizukommen, sowie auf den weiteren Vortrag des Beklagten, die Parteien seien sich bei Abschluû des Unternehmenskaufvertrages in bezug auf die Übernahme sämtlicher Geschäftsverbindlichkeiten durch die Klägerin einig gewesen. Diesem Vorbringen ist das Berufungsgericht aber, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, nicht nachgegangen. Daher fehlt es an entsprechenden Feststellungen, die für den Tatrichter die Annahme einer Regelungslücke , möglicherweise sogar schon eine einfache Auslegung des § 3 des Vertrages in dem von dem Beklagten geltend gemachten Sinne, rechtfertigen könnte. 2. Darüber hinaus verstöût die vom Berufungsgericht vorgenommene ergänzende Auslegung selbst gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichthofes ist bei der ergänzenden Auslegung darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall
bedacht hätten (BGH, Urteil vom 20. Dezember 1996 aaO). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Ausgangspunkt der Vertragsergänzung. Handelt es sich wie hier um einen sogenannten Austauschvertrag, so besteht die Vermutung, daû nach dem Geschäftswillen der Parteien Leistung und Gegenleistung der Parteien in einem ausgewogenen Verhältnis standen (BGH, Urteil vom 18. Februar 2000 - V ZR 334/98, NJW-RR 2000, 894 = WM 2000, 1109; vgl. auch BGHZ 114, 193, 197). Lassen sich nach diesen Kriterien hinreichende Anhaltspunkte für den hypothetischen Parteiwillen nicht finden, etwa weil mehrere gleichwertige Auslegungsmöglichkeiten in Betracht kommen, scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung aus. Im übrigen findet die ergänzende Auslegung ihre Grenze an dem im - wenn auch lückenhaften - Vertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 1990 aaO).
a) Diese Grundsätze zieht auch das Berufungsgericht heran. Ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte hierfür zu nennen, meint es aber, die Parteien seien irrtümlich davon ausgegangen, daû weitere Verbindlichkeiten als die in § 3 des Kaufvertrages angegebenen ca. 1.500.000 DM gegenüber der Volksbank E. nicht bestanden hätten, und das Darlehen der Eltern der Klägerin über 500.000 DM sei von ihnen offenbar übersehen worden; sonst hätte die Klägerin die Darlehensverbindlichkeit gegenüber ihren Eltern ebenfalls übernommen. Gestützt wird diese Erwägung vor allem auf die Annahme, bei einem Unternehmenskauf, bei dem die Übernahme aller Aktiva vereinbart werde, würden regelmäûig auch alle Passiva übernommen. Einen solchen Erfahrungssatz gibt es jedoch nicht. Angesichts der Vielgestaltigkeit der wirtschaftlichen Verhältnisse eines Unternehmens, der mit der Veräuûerung bzw. dem
Erwerb eines Unternehmens verbundenen Zwecke und der denkbaren Vertragsgestaltungen - insbesondere hinsichtlich der Preisbildung - läût sich eine Regel mit dem vom Berufungsgericht angenommenen Inhalt nicht aufstellen.
b) Die vom Berufungsgericht angeführten Indizien für eine auch von der Klägerin hypothetisch gewollte umfassende Schuldübernahme tragen seine Annahme ebenfalls nicht. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daû die Klägerin bereits in den Tatsacheninstanzen unter Beweisantritt behauptet hat, die in dem Schreiben ihres früheren Rechtsbeistandes Dr. S. vom 21. Februar 1997 enthaltene Formulierung "... mit der von Ihrer Tochter nicht bestrittenen Darlehensverpflichtung..." beruhe auf einem Miûverständnis; sie habe gegenüber Dr. S. zu keinem Zeitpunkt erklärt, die Darlehensforderung werde von ihr nicht bestritten bzw. sie sei Schuldnerin der Forderung. Dieses Vorbringen hätte das Berufungsgericht nicht unberücksichtigt lassen dürfen (§ 286 ZPO). Entsprechendes gilt für die Erwägung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe schon vor der Übernahme des Unternehmens das Darlehen als ihre Einlage in den Betrieb des Beklagten angesehen. Zwar könnte dieser Umstand , wenn er zuträfe, in der Tat dafür sprechen, daû die Klägerin sich selbst und nicht den in der Darlehensurkunde genannten Beklagten als wahren Darlehensnehmer betrachtet hat und deshalb im Rahmen des Unternehmenserwerbs auch formell die Darlehensverpflichtung übernehmen wollte. Auch insoweit rügt die Revision aber zu Recht eine Verletzung des § 286 ZPO. Das vom Berufungsgericht angenommene Indiz beruht auf einer Behauptung des Beklagten ; diese Behauptung hatte die Klägerin in den Tatsacheninstanzen ausdrücklich bestritten und entsprechenden Gegenbeweis angeboten. Darüber durfte sich das Berufungsgericht nicht ohne Beweisaufnahme hinwegsetzen.

c) Bei der Prüfung der Frage, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten, hat das Berufungsgericht den oben dargestellten Gesichtspunkt des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung auûer acht gelassen. Es hat insbesondere nicht untersucht, ob die Ausdehnung der Schuldübernahmeerklärung der Klägerin auf ein weiteres, von § 3 des Vertrages nicht erfaûtes Darlehen über 500.000 DM das im Regelfall zu vermutende wirtschaftliche Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung berührt, beseitigt oder - was unter Zugrundelegung der Behauptungen des Beklagten gleichfalls denkbar ist - überhaupt erst herbeiführt. Dazu hätte es tatrichterlicher Feststellungen über die tatsächliche Höhe der Verbindlichkeiten gegenüber der Volksbank E. bedurft, die von der Klägerin auf 1.900.000 DM, von dem Beklagten auf ca. 600.000 DM beziffert werden. Wenn nach den Vorstellungen der Parteien die Übernahme der Darlehensschulden die Gegenleistung für das Unternehmen darstellen sollte, war die Höhe der Verbindlichkeiten für die Frage bedeutsam , ob durch die von dem Berufungsgericht vorgenommene ergänzende Auslegung ein annäherndes Gleichgewicht mit dem - von den Parteien gemeinsam zugrunde gelegten - Unternehmenswert hergestellt wurde.

III.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Da dem Senat eine abschlieûende Entscheidung nicht möglich ist, ist die Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dabei
werden die Parteien auch Gelegenheit haben, ihr Vorbringen zu den oben erörterten Gesichtspunkten, soweit erforderlich, zu ergänzen. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Deppert für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Wiechers 30. April 2002
Dr. Wolst Dr. Frellesen

Tatbestand:

Am 7. Juni 2000 verkaufte die Beklagte der Fa. H. KG (Käuferin), die ihre Rechte an die Klägerin abgetreten hat, ein an die Fa. S. vermietetes Grundstück für 35 Mio. DM und einen weiteren Betrag von bis zu 8 Mio. DM für Kosten eines Ausbaus des Objekts für die Mieterin zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 16 % für beide Beträge. Der Kaufpreis war am 19. September 2000 fällig. Nach dem Vertrag sollten der Käuferin die Mieten der Fa. S. ab dem Monat der Kaufpreiszahlung zustehen. Die Käuferin zahlte 35 Mio. DM im September 2000 und weitere 8 Mio. DM am 31. Oktober 2000. Entgegen der Annahme der Parteien war das Geschäft nicht umsatzsteuerpflichtig. Die Beklagte zog die Mieten der Fa. S. von Oktober 2000 bis zum Oktober 2001 und die Nebenkostenvorauszahlungen für Oktober 2000 bis September 2001 ein. Die vermeintlich zu zahlende Umsatzsteuer von 6.880.000 € führte die Beklagte im Dezember 2000 an die Finanzverwaltung ab, erlangte sie von dieser aber erst im Mai 2001 wieder zurück. Die Klägerin verlangt Herausgabe der eingezogenen Mieten nebst Nebenkosten. Nach einer Teilzahlung der Beklagten in Höhe von 1.064.512,20 € stehen davon noch 583.782 € aus.
Die Beklagte meint, die Mieten für Oktober und November 2000 stünden ihr zu, weil die Käuferin seinerzeit die Umsatzsteuer nicht gezahlt habe. Im übrigen rechnet sie mit folgenden Gegenforderungen auf:
- 85.567,30 € als Ersatz entgangener Zinsen aus der Anlage der gezahlten Umsatzsteuer von 6.880.000 DM, - 60.069,80 € als Schaden aus der verzögerten Zahlung eines Kaufpreisanteils von 35 Mio. DM, - 47.066,90 € als Schaden aus der verzögerten Zahlung eines Kaufpreisanteils von 8 Mio. DM.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 473.462,95 € verurteilt. Auf die Berufung beider Parteien hin hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Berufungen der Parteien den Verurteilungsbetrag auf 299.651,55 € ermäßigt. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin , die unter Hinnahme einer Teilabweisung ihrer Klage in Höhe von 14.708,40 € beantragt, die Beklagte zu verurteilen, über den ausgeurteilten Betrag hinaus weitere 269.422,05 € nebst 8,42 % Zinsen seit dem 27. Dezember 2001 zu zahlen. Mit ihrer Anschlußrevision wendet sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung über einen Betrag von 42.941,36 € (Grundsteuer) hinaus.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ergibt eine ergänzende Auslegung des Kaufvertrags, daß der Kaufpreis ohne Umsatzsteuer geschuldet sei. Die Folgen ihres Irrtums über die Umsatzsteuerpflichtigkeit hätten die Vertragsparteien danach je zur Hälfte zu tragen. Der geltend gemachte Verzugsschaden sei anteilig begründet. Der Einwand der Klägerin, die Beklagte habe den Verzug zu vertreten, weil sie die Zustimmung zur Eintragung einer Grundschuld verzögert habe, treffe nicht zu. Es sei Sache der Käuferin gewesen, rechtzeitig die Voraussetzungen der Finanzierung zu klären. Mit der Zuzahlung von 8 Mio. DM habe sich die Klägerin in Verzug befunden.

II.

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nur teilweise stand.
1. Der Klägerin stehen nach dem Kaufvertrag die von der Fa. S. für Oktober und November 2000 gezahlten Mieten in vollem Umfang und nicht nur zur Hälfte zu. Insoweit ist die Revision begründet, die Anschlußrevision dagegen nicht.

a) Die von der Fa. S. gezahlten Mieten standen der Käuferin vom Oktober 2000 an zu. Nach Nr. V Abs. 1 des Kaufvertrags sollten die Mieten der Käuferin „nach Eingang des (gesamten) Kaufpreises beim Verkäufer“ einschließlich des Zahlungsmonats zustehen. Mit „gesamtem Kaufpreis“ meint die Klausel nach Ansicht des Berufungsgerichts nur die in Nr. I 1 des Kaufvertrags bezeichneten Kaufpreiselemente, nicht aber etwaige, neben dem Kaufpreis noch zu zahlende Zinsen oder andere Leistungen. Diese Auslegung ist von dem Senat nur eingeschränkt überprüfbar; sie hält dieser eingeschränkten Prüfung stand. Die Zahlung des gesamten Kaufpreises ist nach Nr. V Abs. 6 des Vertrages („vollständige Kaufpreiszahlung“) nämlich nicht nur für den Übergang der Zuständigkeit für die Einziehung der von der Fa. S. gezahlten Mieten maßgeblich. Die Parteien haben die Zahlung des eigentlichen Kaufpreises als die wesentliche Leistung der Käuferin angesehen und deshalb auch in Nr. V des Kaufvertrags den Übergang von Nutzungen, Lasten und Gefahr von der Beklagten auf die Käuferin daran geknüpft. Auch hat die Käuferin der Beklagten von diesem Zeitpunkt an die Kosten für die Versorgung des Objekts mit Heizung, Wasser, Druckluft und Kälte zu erstatten. Anhaltspunkte
dafür, daß die Beklagte den Übergang der Gefahr auf die Käuferin und deren Pflicht zur Erstattung der Versorgungskosten entgegen dem Wortlaut des Vertrages auch von der Erfüllung von neben der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung noch bestehenden Zinszahlungsverpflichtungen von untergeordneter Bedeutung abhängig machen wollte, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Der Übergang der Zuständigkeit für die Einziehung der von der Fa. S. gezahlten Mieten ist aber nach dem Vertragskonzept der Parteien eine wesentliche Konsequenz der Zahlung des Kaufpreises und hängt deshalb auch nicht von der Erfüllung anderer Zahlungsverpflichtungen ab. Auf die Frage, ob die Parteien in Nr. III 3 des Vertrags einen Fälligkeits- oder einen pauschalierten Verzugszins vereinbart haben, kommt es deshalb in diesem Zusammenhang nicht an.

b) Den Nettokaufpreis hatte die Käuferin teilweise im September 2000 und teilweise im Oktober 2000 gezahlt. Ihr Anspruch auf Auskehrung der Mieten für Oktober und November 2000 hing deshalb allein davon ab, ob die Käuferin auch die Umsatzsteuer schuldete. Dies verneint das Berufungsgericht zu Recht. Die Käuferin hatte nach dem Vertrag zwar auch die Umsatzsteuer zu zahlen. Diese sollte aber zu dem eigentlichen, im Vertrag auch gesondert aufgeführten , Kaufpreis hinzutreten. Diese Kaufpreisgestaltung beruht ersichtlich auf der Vorstellung der Parteien, das Geschäft sei umsatzsteuerpflichtig. In Wirklichkeit unterlag das Geschäft aber nicht der Umsatzsteuer. Mithin entfiel auch von vornherein die Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer, ohne daß es der Vertiefung bedarf, ob sich das im Wege einfacher (BGH, Urt. v. 19. Juni 1990, XI ZR 280/89, WM 1990, 1322, 1323) oder - wie das Berufungsgericht meint - ergänzender Vertragsauslegung erschließt. Dies steht auch der Annahme der Anschlußrevision entgegen, die Pflicht zur Umsatz-
steuerzahlung könne erst mit Wirkung von dem Zeitpunkt als weggefallen gelten , zu dem der Irrtum über die Umsatzsteuerpflichtigkeit des Erwerbs entdeckt worden sei.
c) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht aber, was die Revision mit Recht beanstandet, in der Annahme, dem Vertrag sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu entnehmen, daß die Vertragsparteien die Folgen ihres Irrtums über die Umsatzsteuerpflicht je zur Hälfte zu tragen haben sollten. Daraus ergebe sich unter anderem, daß die Käuferin und damit jetzt die Klägerin die ihr an sich zustehenden Mieten der Fa. S. für Oktober und November 2000 nur zur Hälfte soll beanspruchen können.
aa) Dieses Ergebnis läßt sich nicht auf das Senatsurteil vom 18. Februar 2000 (V ZR 334/98, NJW-RR 2000, 894) stützen. In diesem Fall hatte sich nach Vertragsschluß herausgestellt, daß noch eine Privaterschließung des verkauften Grundstücks vorzunehmen war. Hier hatte der Senat eine ergänzende Auslegung des Vertrags vorgenommen, weil dieser Punkt im Vertragsplan der Parteien übersehen worden war. Das liegt im vorliegenden Fall aber im entscheidenden Punkt anders.
bb) Eine ergänzende Auslegung kann das Gericht nicht bereits dann vornehmen, wenn ein Vertrag einen Punkt, der sich im Streitfall als erheblich erweist, nicht regelt. Erforderlich ist vielmehr eine planwidrige Lücke des Vereinbarten (BGHZ 77, 301, 304; 127, 138, 142; Senatsurt. v. 14. November 2003, V ZR 346/02, NJW-RR 2004, 554). Sie ist dadurch gekennzeichnet, daß die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten , dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist (BGH, Urt. v. 20. März 1985, VIII ZR 64/84, NJW 1985, 2581, 2582). Von einer
Lücke kann auch nur gesprochen werden, wenn ein Punkt ungeregelt geblieben ist, den die Parteien im Rahmen des von ihnen wirklich Gewollten (BGH, Urt. v. 11. Dezember 1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267; Senatsurt. v. 14. November 2003, aaO) als regelungsbedürftig angesehen haben (Senatsurt. v. 14. Januar 2000, V ZR 416/97, BGHR BGB § 157, Ergänzende Auslegung 23; Senatsurt. v. 14. November 2003, aaO). Im Gegensatz zu den Grundsätzen über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB), die einer Anpassung des Gewollten an die Wirklichkeit oder dessen Liquidation bei Scheitern der Anpassung dienen, geht es bei der ergänzenden Vertragsauslegung darum, den in dem Vereinbarten zutage tretenden Planvorstellungen zum Durchbruch zu verhelfen. Ihr Ansatzpunkt besteht daher in der Ermittlung dessen, was die Parteien (bei angemessener Abwägung ihrer Interessen und als redliche Vertragspartner) zur Schließung der Lücke selbst unternommen hätten (hypothetischer rechtsgeschäftlicher Wille; BGHZ 90, 69, 77; 127, 138, 142; Senatsurt. v. 14. November 2003, aaO).
cc) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben sich die Käuferin und die Beklagte über die Umsatzsteuerpflichtigkeit des Geschäfts geirrt. Dieser Irrtum der Vertragsparteien berührte jedoch nicht die Vollständigkeit der Regelung über die Auskehrung der von der Fa. S. gezahlten Mieten. Diese sollten der Käuferin von Beginn des Monats an zustehen, in dem diese den Kaufpreis vollständig zahlte. Hatte die Käuferin ihre Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises und damit jedenfalls ihre wirtschaftlich entscheidende Vertragspflicht erfüllt, mußte ihr auch die Nutzung des Grundstücks zustehen. Dazu gehören bei dem Verkauf eines vermieteten Grundstücks auch die Mieten der Grundstücksmieterin. Eine solche Regelung hängt inhaltlich nicht von Höhe und Zusammensetzung des Kaufpreises ab. Beides kann auf eine solche
Regelung deshalb schon im Ansatz keinen Einfluß haben. Dann aber enthält der Vertrag insoweit auch keine Regelungslücke.

d) Entgegen der Ansicht der Anschlußrevision ist die Käuferin nicht (auf Grund von Treu und Glauben) daran gehindert, sich auf diese Auslegung des Vertrags zu berufen. Sie entspricht ihrem (hypothetischen) Willen. Anhaltspunkte dafür, daß die Käuferin überlegenes Wissen ausgenutzt haben und deshalb gehindert sein könnte, sich im Hinblick auf das Ausbleiben der in der Sache nicht geschuldeten Umsatzsteuer auf diesen hypothetischen Willen der Parteien zu berufen, hat die Beklagte nicht vorgetragen; sie sind auch sonst nicht ersichtlich. Die Klägerin kann deshalb die Auskehrung der Mieten der Fa. S. für Oktober und November 2000 ungekürzt verlangen.
2. Aufrechnen kann die Beklagte mit einer Zinsforderung gegen die Käuferin aus der verspäteten Zahlung des Kaufpreisanteils von 8 Mio. DM in Höhe von 47.066,90 €. Insoweit hat die Revision keinen Erfolg.

a) Die Käuferin schuldete nach dem Vertrag eine Zuzahlung von bis zu 8 Mio. DM, wenn die Fa. S. keine Mängel einwandte, die die mietvertragsgerechte Nutzung des Grundstücks durch die Fa. S. in Frage stellten. Dies sollte die Beklagte der Käuferin bestätigen. Das ist durch das Schreiben der Beklagten vom 15. September 2000 mit Wirkung zum 18. September 2000 geschehen. Mit diesem Schreiben übersandte die Beklagte einen Nachtrag zu ihrem Mietvertrag mit der Fa. S. , in welchem diese in Anbetracht der zusätzlichen Investitionen von 8 Mio. DM einen Zuschlag zur monatlichen Miete akzeptierte. Daß ausweislich des Vertrags nicht alle festgestellten Mängel abgearbeitet , die Mängellisten nicht beigefügt und auch ein Winterbetrieb der
Klimaanlage nicht durchgeführt war, ändert an dem Eintritt der Fälligkeit nichts. Denn in dem Vertrag stellen die Beklagte und die Fa. S. gemeinsam fest, es seien z. Zt. keine Mängel bekannt, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache für Zwecke des Mieters in Frage stellten. Nur darauf kam es an. Das wird von der Revision auch nicht angegriffen.

b) Mit dieser Zahlung konnte die Käuferin, was die Revision mit Recht geltend macht, nicht ohne zusätzliche Mahnung am 19. September 2000 in Verzug geraten. Verzug kann ohne Mahnung zwar nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums ab einem bestimmten Vorgang eintreten. Voraussetzung ist aber, daß dieser Vorgang selbst zeitlich bestimmt ist (BGH, Urt. v. 19. November 1991, X ZR 28/90, NJW 1992, 1628, 1629; Senatsurt. v. 16. Dezember 1994, V ZR 114/93, WM 1995, 439, 441) oder durch Maßnahmen des Schuldners bestimmt werden kann (BGH, Urt. v. 25. Oktober 2000, VIII ZR 326/99, NJW 2001, 365, 366). So liegt es hier indessen nicht. Wann die Bestätigung durch die Beklagte erfolgen würde, war im Vertrag nicht festgelegt und stand auch sonst nicht fest. Anders als bei einer ausstehenden Genehmigung hatte die Klägerin auch keine Möglichkeit, diesen Zeitpunkt zu bestimmen. Damit war aber der Zeitpunkt des Verzugseintritts weder unmittelbar noch mittelbar festgelegt.

c) Ob die danach für den Eintritt des Verzugs erforderliche Mahnung in dem Schreiben der Beklagten vom 15. September 2000 gesehen werden kann, ist zweifelhaft. Eine Mahnung setzt nämlich eine bestimmte und eindeutige Aufforderung, die geschuldete Leistung zu erbringen (BGH, Urt. v. 10. März 1998, X ZR 70/96, LM Nr. 45 zu § 284 BGB; OLG Hamburg, MDR 1978, 577; Bamberger/Roth/Grüneberg, BGB, 1. Aufl., § 286 Rdn. 22, 25; Erman/J. Ha-
ger, BGB, 11. Aufl., § 286 Rdn. 31; MünchKomm-BGB/Ernst, BGB, 4. Aufl., Bd. 2a, § 286 Rdn. 48; Staudinger/Löwisch, BGB [2001], § 284 Rdn. 26), voraus. Bestimmte Formulierungen oder Formen sind hierfür nicht vorgeschrieben (MünchKomm-BGB/Ernst, aaO, § 286 Rdn. 49). Es muß auch nicht auf rechtliche Folgen hingewiesen werden (BGH, Urt. v. 10. März 1998, aaO; OLG Hamburg aaO; Erman/J. Hager und MünchKomm-BGB/Ernst jeweils aaO). Ob sich die Beklagte mit der Feststellung der Fälligkeit und dem Ausdruck ihrer Verbundenheit für „Ihre Veranlassung“ begnügen konnte, ist fraglich, bedarf aber keiner Entscheidung.

d) Die Käuferin schuldete nämlich Zinsen in Höhe von 10% von der Fälligkeit an. Das ergibt sich aus Nr. III 3 Satz 1 des Vertrags. Diese Regelung ist zwar in den Abschnitt „Verzug“ eingestellt. Das führt aber entgegen der Annahme der Revision nicht zur Qualifikation dieser Regelung als Pauschalierung von Verzugsschaden. Gegen eine solche Pauschalierung spricht schon der Wortlaut, der die Käuferin zur Verzinsung ab Fälligkeit verpflichtet. Hinzukommt , daß sich die Beklagte in Nr. III 3 Satz 2 der Klausel die Geltendmachung der „gesetzlichen Ansprüche wegen Zahlungsverzugs“ schlechthin, nicht nur wegen eines weitergehenden Schadens, vorbehalten hat. Außerdem schuldete die Käuferin der Beklagten gemäß §§ 352 Abs. 2, 353 HGB ohnehin schon Fälligkeitszinsen. Mit Nr. III 3 des Kaufvertrags wurden diese Zinsen, was zulässig und in der vorliegenden Höhe auch inhaltlich unbedenklich ist, auf 10 % erhöht.

e) Mit ihrem Zinsanspruch in Höhe von unstreitig 47.066,90 € konnte die Beklagte nach § 406 BGB auch gegenüber der Klägerin wirksam aufrechnen.
3. Dagegen kann die Beklagte entgegen der Ansicht der Anschlußrevision nicht mit einem über 14.708,40 € hinausgehenden Anspruch auf Zinsen aus der verspäteten Zahlung des Kaufpreisanteils von 35 Mio. DM. Diesen Teil der Kaufpreisforderung hat die Käuferin nämlich am 22. September 2000 und nicht erst, wie die Anschlußrevision meint, am 28. September 2000 erfüllt. Es trifft zwar zu, daß eine Zahlungsforderung im Wege der Überweisung nicht schon mit dem Eingang des Überweisungsbetrags bei der Bank des Zahlungsempfängers erfüllt wird. Maßgeblich ist vielmehr, worauf die Beklagte im Ansatz zu Recht hinweist, der Zeitpunkt, in dem der Betrag auf dem Konto der Empfängerin gutgeschrieben wurde (BGHZ 103, 143, 146; Bamberger /Roth/Dennhardt aaO § 362 Rdn. 14; Erman/H. P. Westermann aaO § 362 Rdn. 9; MünchKomm-BGB/Wenzel aaO § 362 Rdn. 23). Die Beklagte übersieht aber, daß eine Gutschrift nicht erst dann wirksam ist, wenn der Empfänger von seiner Bank eine Nachricht über die Gutschrift erhält. Erfüllung tritt vielmehr schon dann ein, wenn der Empfänger über den Überweisungsbetrag endgültig frei verfügen kann (BGH, Urt. v. 28. Oktober 1998, VIII ZR 157/97, NJW 1999, 210; Urt. v. 23. Januar 1996, XI ZR 75/95, NJW 1996, 1207; Schimansky in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, Bd. I, 2. Aufl., § 47 Rdn. 30). Das ist der Fall, wenn ihm der Überweisungsbetrag vorbehaltlos zur Verfügung steht (sog. Abrufpräsenz – BGH, Urt. v. 23. November 1999, XI ZR 98/99, NJW 2000, 804). Das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier am 22. September 2000. Diese Feststellung greift die Anschlußrevision ohne Erfolg an. Die Beklagte hatte zwar in der Klageerwiderung bestritten, die Zahlung bereits am 22. September 2000 erhalten zu haben. Nicht bestritten hat sie aber den Vortrag der Klägerin aus deren Erwiderung auf die Berufung der Beklagten vom 28. April 2003, in dem diese im Einzelnen dargelegt hat, daß sie zwei Blitzüberweisungen veranlaßt und dies dazu geführt habe, daß die Beklagte schon am 22. September 2000
führt habe, daß die Beklagte schon am 22. September 2000 über den Überweisungsbetrag habe verfügen können. Eine substantiierte Erwiderung auf diesen Vortrag der Klägerin wäre aber erforderlich gewesen, zumal die Beklagte in der vorprozessualen Korrespondenz selbst von einer Zahlung am 22. September 2000 gesprochen und in der Klageerwiderung auch eingeräumt hatte, den Betrag vor der förmlichen Gutschrift am 25. September 2000 erhalten zu haben.
4. Ob und in welchem Unfang die Beklagte mit einem Anspruch auf Ersatz von Anlagezinsen aus den verauslagten 6.880.000 DM für die Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 85.567,30 € wirksam aufgerechnet hat, kann der Senat nicht abschließend entscheiden.

a) Einen solchen Anspruch möchte das Berufungsgericht ebenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung aus dem Kaufvertrag ableiten. Ergänzend auslegen konnte das Berufungsgericht den Vertrag der Käuferin mit der Beklagten aber nur, wenn und soweit er den Regelungsplan der Vertragsparteien nicht oder unvollständig umsetzte. Eine solche ausfüllungsfähige Lücke kann sich hier aus dem Umstand ergeben, daß die Beklagte in ihrer Rechnung entsprechend der dem Vertrag zugrunde liegenden Annahme einer Umsatzsteuerpflichtigkeit des Geschäfts die Umsatzsteuer ausgewiesen hat und damit umsatzsteuerrechtlich verpflichtet war, vorbehaltlich einer Berichtigung des Umsatzsteuerausweises in der Rechnung den ausgewiesenen Umsatzsteuerbetrag an das Finanzamt abzuführen. Denn dies belastete die Beklagte mit einer wenn auch mangels Steuerschuld rückabzuwickelnden Zahlung , die sie nach dem Vertrag nicht leisten mußte. Ob dies dem Regelungsplan der Parteien widersprach und wie eine sich dann ergebende Lücke zu
füllen wäre, hängt entscheidend von der Genese des Vertrags und insbesondere davon ab, aus welchen Gründen und in wessen Interesse die Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuer in den Vertrag aufgenommen wurde. Hierbei wäre auch zu prüfen, ob die an der Einfügung der Umsatzsteuerklausel interessierte Partei mit deren Übernahme in den Vertrag das Risiko der fehlenden Umsatzpflichtigkeit und ihrer Folgen übernommen hat; eine ergänzende Auslegung des Vertrags schiede dann aus.

b) Diesen Gesichtspunkt haben die Parteien bislang nicht gesehen. Das Berufungsgericht hat hierzu bislang auch keine Feststellungen getroffen. Dies macht eine Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung erforderlich, in der diese Feststellungen nachgeholt werden können.
5. Damit reduziert sich die Restforderung der Klägerin in Höhe von 583.782,00 € um den Zinsschaden aus 35 Mio. DM in Höhe von 14.708,40 € und um den Schaden aus der verzögerten Zahlung aus 8 Mio. DM in Höhe von 47.066,90 €. Das führt zu einer Restforderung der Klägerin in Höhe von 522.006,70 €. Ob und in welchem Umfang diese Restforderung um den Schaden aus dem Einsatz eigener Mittel zur Erfüllung der vermeintlichen Umsatzsteuerschuld in Höhe von insgesamt 85.567,30 € zu reduzieren ist, bedarf weiterer Aufklärung durch das Berufungsgericht. Unabhängig vom Ergebnis dieser weiteren Aufklärung stehen der Klägerin jedenfalls 436.439,40 € zu. Deshalb sind der Klägerin über den bereits ausgeurteilten Betrag von 299.651,55 € weitere 136.787,85 € nebst anteiligen Zinsen zuzusprechen.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann