Bundesgerichtshof Urteil, 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06

bei uns veröffentlicht am13.06.2007
vorgehend
Amtsgericht Hamburg-St.Georg, 921 C 297/05, 14.09.2005
Landgericht Hamburg, 311 S 135/05, 22.09.2006

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 281/06
Verkündet am:
13. Juni 2007
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 242 Cd, 543 Abs. 3
Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der
außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich.
Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche
fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage
, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen
Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten
Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf
einer neuen Frist.
BGH, Urteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06 - LG Hamburg
AG Hamburg-St.Georg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Wiechers, Dr. Frellesen und Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 22. September 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - St. Georg vom 14. September 2005 wegen der Abweisung der Klage in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin und ihr Ehemann waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in H. , H. strasse . Mit Schreiben vom 14. April 2004 beanstandeten sie, dass sich in der Küche, dem Badezimmer und dem verglasten "Balkonzimmer" Schimmel gebildet habe, und baten um Abhilfe. Nach weiteren Schreiben forderten die Klägerin und ihr Ehemann die Beklagten durch Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 auf, den Schimmel im "Wintergarten" und einen Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer bis zum 17. September 2004 zu beseitigen. Im Anschluss daran heißt es in dem Schreiben der Anwälte: "Sollte eine Mangelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist erfolgen , sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben."
2
Weiter verlangten die Kläger von den Beklagten, bis zum 30. September 2004 Schönheitsreparaturen im Flur sowie in zwei Wohnräumen durchzuführen. Diesen Forderungen kamen die Beklagten nicht nach. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 kündigten die Klägerin und ihr Ehemann das Mietverhältnis außerordentlich mit Wirkung zum 15. November 2004. Zur Begründung führten sie an, dass die Beklagten den Schimmel im "Wintergarten" und den Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer nicht beseitigt hätten.
3
In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin, der ihr Ehemann alle diesbezüglichen Ansprüche abgetreten hat, die Beklagten auf Rückzahlung der seit Mai 2004 wegen Mietminderung nur unter Vorbehalt geleisteten Miete in Höhe von 1.166,30 €, auf Zahlung von Schadensersatz für die nach ihrer Behauptung durch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt weiteren 16.323,68 € (zusammen 17.489,98 €) sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 409,83 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Die Beklagten haben die von der Klägerin behaupteten Mängel bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt.
4
Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 121,09 € (Mietminderung) sowie weitere 26,39 € (vorgerichtliche Kosten ), jeweils nebst Zinsen, zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie abändernd die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 17.489,98 € nebst Zinsen beantragt hat. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der diese nach teilweiser Rücknahme des Rechtsmittels ihren Schadensersatzanspruch in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision ist in dem verbliebenen Umfang begründet.

I.

6
Das Berufungsgericht hat, soweit dies in der Revisionsinstanz noch von Interesse ist, ausgeführt:
7
Die fristlose Kündigung vom 14. Oktober 2004 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die Folge sei, dass die Beklagten mangels verschuldeter Vertragsauflösung die der Klägerin und ihrem Ehemann entstandenen Kosten für die Anmietung einer neuen Wohnung und den Umzug nicht zu ersetzen hätten. Das mieterseitige Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge für den Fall nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung schaffe einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Vermieters, der grundsätzlich das Ausüben anderer als der angedrohten Mieterrechte ohne vorherige erneute Fristsetzung ausschließe. Ohne Erfolg stelle sich die Klägerin auf den Standpunkt, die Ausführungen ihres Prozessbevollmächtigten im Schreiben vom 26. August 2004 hätten keinen objektiven Vertrauenstatbestand hervorgerufen. Es sei nicht zu erkennen, dass vermieterseits trotz des eindeutigen Wortlauts der ausdrücklich angedrohten Klage allein auf Mangelbeseitigung auch mit der Vertragskündigung habe gerechnet werden müssen.
8
Die rechtsdogmatische Begründung für den Kündigungsausschluss ohne vorherige erneute Fristsetzung zur Mangelbeseitigung sei nicht in der aus § 242 BGB hergeleiteten Rechtsfigur des unzulässigen widersprüchlichen Verhaltens zu sehen. Dafür sei ein schützenswertes Vertrauen erforderlich, um die Verhaltensänderung als unzulässige Rechtsausübung einzustufen. Ein entsprechendes Vertrauen dürfte nach derzeitigem Sachstand auf Seiten der Beklagten wohl nicht vorgelegen haben, wenngleich eine endgültige Wertung erst nach Einräumung rechtlichen Gehörs zu diesem bislang nicht für relevant gehaltenen Gesichtspunkt zulässig sei. Vorliegend gehe es hingegen darum, dass die Klägerin und ihr Ehemann sich von Vornherein auf eines der ihnen für den Fall fruchtlos ablaufender Beseitigungsfrist zur Verfügung stehenden Rechte (fristlose Kündigung, Ersatzvornahme, Instandsetzungsklage) beschränkt hätten, nämlich die Instandsetzungsklage. Zwar hätten sie dadurch die anderen Rechte nicht auf Dauer verloren. Der Fall sei allerdings vergleichbar mit dem der Ausübung eines Wahlrechts, welches den - allerdings dauerhaften - Verlust der übrigen nicht gewählten Rechte zur Folge habe. Das Zurückgreifen auf andere als die angedrohten Rechte wäre daher jedenfalls vor Setzen einer neuen Mangelbeseitigungsfrist eine besondere Form unzulässiger Rechtsausübung, ohne dass es auf ein Vertrauen auf Seiten des Erklärungsgegners ankomme.

II.

9
Diese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsfehlern. Zu Recht beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht wie schon das Amtsgericht den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des nach ihrer Behauptung entstandenen Kündigungsschadens in Höhe von 16.323,68 € verneint hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet (Senatsurteil vom 4. April 1984 - VIII ZR 313/82, WM 1984, 933 = NJW 1984, 2687, unter I 4; Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, WM 2000, 1017 = NJW 2000, 2342, unter 2; ferner Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 Rdnr. 61; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1075, jew. m.w.N.). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages der Parteien, die die Klägerin und ihr Ehemann mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 ausgesprochen haben, nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam, weil die Klägerin nach erfolglosem Ablauf der in dem vorausgegangenen Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzten Abhilfefrist angesichts der für diesen Fall angedrohten Klage auf Mangelbeseitigung keine neue Abhilfefrist gesetzt hat.
10
1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht , 9. Aufl., § 543 Rdnr. 24), wie er hier von der Klägerin mit dem Schimmel im verglasten "Balkonzimmer" und dem Wasserfleck im Badezimmer behauptet wird. Besteht der wichtige Grund wie bei dem von der Klägerin behaupteten Auftreten eines Mangels in der - objektiven (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 46) - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig. Eine solche Frist haben die Klägerin und ihr Ehemann den Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzt.
11
2. Neben der Fristsetzung ist zwar die Androhung der Kündigung nicht erforderlich, wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt (SchmidtFutterer /Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 30; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 543 Rdnr. 74; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 47; so schon OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036 zu § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB aF, allg. Meinung ). Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung , etwa eine Ersatzvornahme oder - wie hier - eine Mangelbeseitigungsklage , angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (OLG Hamm, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 463 Fn. 35 unter Hinweis auf ein unveröffentlichtes Urteil des LG Hamburg vom 15. April 1986; ebenso Franke in FischerDieskau /Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5 BGB - Mietrecht, Stand 2006, § 543 Anm. 28.1 Nr. 3; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 149; Kinne in Kinne /Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 37; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 142; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 44; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 895; ferner SchmidtFutterer /Blank, aaO).
12
Ob dem zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn das der Fall sein sollte, war hier das Setzen einer weiteren Abhilfefrist ausnahmsweise in entsprechender Anwendung von § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Die Beklagten haben die behaupteten Mängel von Anfang an bis zuletzt, von der ersten Besichtigung durch den Beklagten zu 1 am 27. April 2004 bis in die Berufungsinstanz des vorliegenden Rechtsstreits durchgehend bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer neuen Frist eine sinnlose Förmelei gewesen, weil es offensichtlich keinen Erfolg versprach.

III.

13
Nach alledem kann das Berufungsurteil insoweit, als das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin wegen des von ihr geltend gemachten Schadensersatzanspruchs in Höhe von 16.323,68 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat, keinen Bestand haben. In diesem Umfang sind das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Rechtsstreit ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen zu Grund und Höhe des Schadensersatzanspruchs bedarf. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Koch Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 14.09.2005 - 921 C 297/05 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 22.09.2006 - 311 S 135/05 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06

Referenzen - Gesetze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 542 Ende des Mietverhältnisses


(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. (2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht1.in
Bundesgerichtshof Urteil, 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06 zitiert 5 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

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(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vert

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 542 Ende des Mietverhältnisses


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Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 81/97 Verkündet am:
15. März 2000
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB §§ 249 Ha, 252, 554 a
Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung
des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ
123, 96).
BGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97 - OLG Dresden
LG Chemnitz
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. März 2000 durch die Richter Dr. Hahne, Dr. Krohn, Gerber, Sprick und
Weber-Monecke

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 13. Februar 1997 im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Einbeziehung des Urteils der 9. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 6. März 1996 als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, an die Klägerin mehr als 50.271,52 DM nebst 4 % Zinsen aus 33.191,46 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin, eine Ä rztin, nimmt die Beklagten aus einem Mietverhältnis über Praxisräume auf Schadensersatz in Anspruch.
Anfang Januar 1991 schloß die Klägerin mit der G. - und G. mbH C. einen Mietvertrag über Räumlichkeiten in der H. straße in C. , um dort eine Arztpraxis einzurichten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, waren zur Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen erforderlich , die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit von 10 Jahren vom 1. Januar 1991 an s owie eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Klägerin vor. Weiter wurde vereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmietzins von 624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war. Im Jahre 1994 erwarben die Beklagten das Grundstück als Miteigentümer zu je 1/2. Im April 1994 kündigten sie bei einer Mieterversammlung an, daß Sanierungsmaßnahmen beabsichtigt seien. Mit Schreiben vom 7. November 1994 erklärte der Beklagte zu 1 gegenüber der Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Klägerin, die den Mietzins auf ein ihr durch den Beklagten zu 1 angegebenes Konto des Beklagten zu 2 gezahlt hatte, widersprach der Kündigung. In einer Mieterversammlung vom 28. November 1994 kündigten die Beklagten den Beginn erster Baumaßnahmen für den folgenden Tag an. Am 29./30. November 1994 wurden Öffnungen in die in dem Haus befindlichen Kamine geschlagen. Danach konnten die Wohnungen sowie die Arztpraxis nicht mehr beheizt werden. Durch Ordnungsverfügung der Stadt C. v om 30. November 1994 wurden unter Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit sämtliche Wohneinheiten für unbewohnbar erklärt und ebenso wie die Arztpraxis bis zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes baurechtlich gesperrt. Gleichzeitig wurde den Beklagten aufgegeben, unter anderem bezüglich der Schornsteinanlagen und der zerstörten Gasleitung bestimmte Arbeiten bis zum 14. Dezember 1994 vorzuneh-
men. Da die Beklagten den Anordnungen nicht nachkamen, wurden die geforderten Maßnahmen durch die Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme ausgeführt. Nach dem 29. November 1994 bemühte sich die Klägerin mit Erfolg, anderweitig Praxisräume anzumieten. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1994 erklärte sie gegenüber den Beklagten die Kündigung des mit diesen bestehenden Mietverhältnisses. Mit der erhobenen Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern Schadensersatz wegen der Zerstörung und Beschädigung medizinischer Geräte, wegen infolge der Beendigung des Mietverhältnisses nutzlos gewordener Aufwendungen für die Herrichtung der Räume in der H. straße, wegen Verdienstausfalls infolge der Praxisschließung in der Zeit vom 29. November 1994 bis zum 1. Januar 1995 sowie wegen verschiedener bei der Einrichtung der neuen Praxisräume entstandener Kosten und wegen der Mietmehrkosten. Sie hat behauptet, durch die beim Einschlagen der Kamine verursachte Luftdruckwelle sei Ruß in ihren Laborraum eingedrungen und habe die dort befindlichen medizinischen Geräte teilweise beschädigt und teilweise verschmutzt. Den Betrieb der Praxis in den infolge der durchgeführten Arbeiten unbenutzbar gewordenen Räumen habe sie mit dem 29. November 1994 einstellen müssen und ihrer beruflichen Tätigkeit nur noch in eingeschränktem Umfang, etwa durch telefonische Beratungen und Hausbesuche , nachkommen können. Die Beklagten haben demgegenüber unter anderem geltend gemacht, daß die Klägerin schon deshalb keinen Schadensersatz verlangen könne, weil sie die Mieträume nach dem Zugang des Kündigungsschreibens vom 7. November 1994 unberechtigt genutzt habe; die Kündigung sei wegen nicht
beglichener Nebenkosten berechtigt gewesen. Das Öffnen der Kamine sei zur Beseitigung einer akuten Explosionsgefahr erforderlich gewesen. Das Landgericht hat der Klage, mit der zuletzt Zahlung in Höhe von 198.013,62 DM zuzüglich Zinsen begehrt worden ist, in Höhe von 9.002,67 DM zuzüglich Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie insgesamt Schadensersatz in Höhe von 176.655,16 DM zuzüglich Zinsen verlangt hat, hat das Oberlandesgericht die Beklagten unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, 155.838,73 DM nebst 4 % Zinsen aus 138.758,67 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten , mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstreben , durch das die der Klägerin wegen der Verschmutzung und Beschädigung medizinischer Geräte vom Oberlandesgericht in Höhe von 6.333,76 DM zuerkannte und von ihnen nicht angegriffene Schadensersatzforderung abgedeckt sei.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel ist in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet. 1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Erstattung des ihr durch die Schließung der Praxis in der H. straße in dem Teilzeitraum vom 29. November 1994 bis zum Zugang der außerordentlichen Kündigung vom 15. Dezember 1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Par-
teien für den Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 DM beziffert haben, nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB für begründet gehalten. Es ist davon ausgegangen, daß sich die gemieteten Räume nicht in einem gebrauchstauglichen Zustand befunden hätten. Zum Verschulden der Beklagten hat das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Beschädigung medizinischer Geräte ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Einschlagen der Kamine notwendig gewesen sei, um eine bestehende Explosionsgefahr zu beseitigen. Die Beklagten bzw. die von ihnen beauftragten Handwerker, für deren Verschulden sie gemäß § 278 BGB einstehen müßten, hätten die Arbeiten jedenfalls so ausführen müssen, daß Schäden an den von den Mietern eingebrachten Sachen verhindert worden wären. Zu diesem Zweck hätten sie entweder selbst Schutzvorkehrungen treffen oder zumindest die Klägerin so rechtzeitig informieren müssen, daß diese die medizinischen Geräte habe entfernen oder abdecken können. In diesem Unterlassen hat das Berufungsgericht ersichtlich auch das für einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB erforderliche Verschulden der Beklagten gesehen. Die Revision rügt demgegenüber: Nachdem offengelassen worden sei, ob das Einschlagen der Kamine zur Gefahrenabwehr erforderlich gewesen sei, müsse für die Revisionsinstanz von dieser Notwendigkeit ausgegangen werden. Dann beruhe die hierdurch unstreitig eingetretene Gebrauchsuntauglichkeit jedoch nicht auf einem Verschulden der Beklagten. Damit kann die Revision nicht durchdringen. Es kann dahinstehen, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, bei Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen wäre die Praxis infolge der Öffnung der Kamine nicht unbenutzbar geworden. Das erscheint schon deshalb fraglich, weil die Schließung der Praxis nicht nur auf die Ruß- und Stau-
bablagerungen, sondern auch darauf zurückzuführen ist, daß die Ordnungsbehörde die Räume wegen der Unbenutzbarkeit des Hauses, des Zustandes der Kamine und der Gasleitung gesperrt hatte. Feststellungen zu einem Verschulden der Beklagten waren indessen entbehrlich. Da die Arbeiten an den Kaminen von den Vermietern veranlaßt worden waren und das angeblich eingeströmte Gas, das durch das Öffnen entweichen sollte, jedenfalls nicht aus dem Bereich der Klägerin stammte, ist davon auszugehen, daß die Ursache für die Gebrauchsstörung aus der Sphäre der Beklagten herrührte. Deshalb oblag es ihnen darzulegen, daß sie die aus der Störung folgende Unbenutzbarkeit der Mietsache nicht zu vertreten haben (Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III B Rdn. 1385 a; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht 2. Aufl. § 538 BGB Rdn. 3). Die Darstellung der Beklagten, das Durchtrennen der Gasleitung und das Öffnen der Kamine habe eine Explosionsgefahr verhindern sollen, erscheint wenig überzeugend. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten hätten vortragen müssen , das angeblich notwendige Öffnen der Kamine habe zwangsläufig die Unbenutzbarkeit des Hauses zur Folge gehabt. Daß das Berufungsgericht entsprechenden , die Beklagten entlastenden Vortrag übergangen hätte, rügt die Revision indessen nicht. Gegen eine Zwangsläufigkeit in diesem Sinne spricht im übrigen die kurzfristige Wiederherstellung der Kamine und Gasleitung durch die Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme. 2. Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen der Vermögensnachteile , die ihr infolge ihrer Kündigung entstanden seien, hat das Berufungsgericht dem Grunde nach bejaht, weil die Klägerin wegen der Vertragsverstöße der Beklagten gemäß § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei.
Die Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz, daß eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung veranlaßt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dem Kündigenden zum Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet ist. Das entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - WM 1974, 345, 346; BGHZ 95, 39, 44). Die Revision meint, die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen. Dem Berufungsgericht könne nicht darin gefolgt werden, daß bereits durch die unberechtigte Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 7. November 1994 das Vertrauen der Klägerin in eine störungsfreie Durchführung des Mietverhältnisses erschüttert gewesen sei, denn die Beklagten hätten , nachdem sie auf den ihnen unterlaufenen Fehler hingewiesen worden seien , sogleich eine Überprüfung der Zahlungen zugesagt. Diesem Einwand ist der Erfolg zu versagen. Die Beklagten haben sich noch im vorliegenden Rechtsstreit auf die Wirksamkeit ihrer Kündigung berufen und diese mit angeblich rückständigen, allerdings nicht im einzelnen bezifferten Nebenkosten begründet. Die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Beklagten zu Unrecht die Unbenutzbarkeit der Praxisräume angelastet, erweist sich gleichermaßen als unbegründet. Den Beklagten oblag es auch im Rahmen des § 554 a BGB, sich hinsichtlich der Frage des Verschuldens zu entlasten (Grapentin in Bub/Treier aaO Kap. IV Rdn. 193, 103). Das haben sie nicht getan. Den weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten sich nicht einmal durch die Ordnungsverfügung veranlaßt gesehen, umgehend Maßnahmen zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit des Gebäudes zu ergreifen, hält die Revision entgegen: Das Berufungsgericht habe übersehen,
daß den Beklagten aufgrund der von der Klägerin bzw. deren Mitmietern erwirkten einstweiligen Verfügung jegliche Baumaßnahmen untersagt worden seien. Die Beklagten hätten sich deshalb in einem Pflichtenwiderstreit befunden. Auch das stellt die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht in Frage. Feststellungen zu dem konkreten Inhalt der einstweiligen Verfügung sind in den Vorinstanzen nicht getroffen worden. Die Revision rügt nicht, daß insoweit Sachvortrag der Beklagten übergangen worden sei. Dann kann aber nicht davon ausgegangen werden, daß die Untätigkeit der Beklagten durch die einstweilige Verfügung entschuldigt werden könnte. Nach dem Vorbringen der Klägerin ist die einstweilige Verfügung erst am 16. Dezember 1994, mithin nach Ablauf der in der Ordnungsverfügung gesetzten Frist, erlassen worden und stand daher der bis zum 14. Dezember 1994 geforderten Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes nicht entgegen. Das Berufungsgericht hat danach zu Recht angenommen, daß die Beklagten ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt haben. Gegen die in erster Linie in tatrichterlicher Verantwortung liegende Würdigung, diese Umstände hätten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht und deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt, bestehen revisionsrechtlich keine Bedenken. Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens ist deshalb dem Grunde nach zu Recht bejaht worden. 3. a) Zur Höhe des durch die Kündigung eingetretenen Schadens hat das Berufungsgericht ausgeführt: Die Klägerin könne außer dem auf die Zeit nach dem Zugang der Kündigung entfallenden restlichen Verdienstausfall auch zeitanteiligen Ersatz für den nutzlos gewordenen Aufwand zur Renovierung der
alten Praxis verlangen (105.567,21 DM). Zu ihren Gunsten sei davon auszugehen , daß sie ihre Aufwendungen wieder erwirtschaftet hätte, wenn der Mietvertrag , wie bei seinem Abschluß erwartet, durchgeführt worden wäre. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis (Montage der Theke sowie weitere Montagekosten und Trinkgelder) könne die Klägerin dagegen nicht erstattet verlangen. Sie müsse sich insofern entgegenhalten lassen, daß sie die Kosten für die Herrichtung der Praxis zumindest einmal selbst tragen müsse. Zu ersetzen seien allerdings die Kosten der Installation des Computers in der neuen Praxis (255,88 DM), die erst wegen der Notwendigkeit des Umzugs angefallen seien, während die Kosten der Erstinstallation zum Service gehört hätten. Entsprechendes gelte hinsichtlich der für den Entwurf und die Drucksetzung neuer Karten angesetzten Kosten (115 DM); derartige Aufwendungen seien in dem für die erste Praxis geltend gemachten Betrag nicht enthalten. Zu erstatten seien weiterhin die zum Abschluß des neuen Mietvertrages aufgewandten Maklerkosten (9.250 DM) sowie die Kosten der zu stellenden Mietbürgschaft (150 DM), da auch insofern keine nutzlosen Aufwendungen für die erste Praxis geltend gemacht worden seien. Darüber hinaus könne die Klägerin auch den im Jahre 1995 angefallenen höheren Mietzins für die neuen Praxisräume ersetzt verlangen (26.666,88 DM), bei dessen Berechnung sie von der jeweils zu zahlenden Kaltmiete unter Abzug der jeweiligen auf ihre Untermieter entfallenden Anteile ausgegangen sei. Eine Vorteilsausgleichung sei wegen der geringfügig größeren neuen Praxis nicht veranlaßt. Hierdurch werde nicht notwendig eine Verbesserung begründet. Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen Nachprüfung stand.

b) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothese umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung. Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis verursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als ersatzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Schaden darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich - wie auch im vorliegenden Fall - um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der Schaden in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjenigen , die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Dementsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin, den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber auch nicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; - GSZ - 98, 212, 217). Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick auf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung nutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei vertragstreuem Verhalten des Schuldners entstanden wären (BGHZ 71, 234, 238; 99 aaO 197). Dennoch hat der Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstattungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine (widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH - Urteile
vom 28. Mai 1975 - VIII ZR 70/74 - WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977 - VIII ZR 240/75 - WM 1977, 1089, 1090; Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99; BGHZ 71 aaO 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine schlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darlegungs - und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung des Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung (BGHZ 71 aaO 239; BGH Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89 - NJW 1991, 2707, 2708). Der Nichterfüllungsschaden liegt in diesen Fällen - genau genommen - nicht in den Aufwendungen als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertragserfüllung bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 aaO 197 f.).
c) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Klägerin zeitanteiligen Schadensersatz für die nutzlos gewordenen Aufwendungen zur Renovierung der alten Praxis zuerkannt hat, für diejenigen in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten für die Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt zu ersetzen. Damit ist die Klägerin aber so gestellt, als hätte sie ihre früheren Investitionen weiter nutzen können. Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, daß sie Aufwendungen , die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte, nicht wieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur Wiedererlangung dieser Möglichkeit entstanden ist. Das sind allein die Aufwendungen, die für die Anmietung und Einrichtung der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standort erforderlich waren. Könnte die Klägerin dagegen die Kosten der ersten Praxis sowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten der neuen Praxis ersetzt verlangen, würde sie sich - ausgehend von dem insgesamt geltend gemachten Schaden - besser stehen als bei ordnungsgemäßer Erfül-
lung des Vertrages. Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von 105.567,21 DM zuerkannten Aufwendungen tragen müssen.
d) Soweit das Berufungsgericht der Klägerin restlichen Verdienstausfall für die Zeit nach der Kündigung, die Kosten für die Installation des Computers in der neuen Praxis sowie diejenigen für die Anfertigung neuer Karten und die zu stellende Mietbürgschaft zuerkannt hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.
e) Sie greift jedoch die vom Berufungsgericht angenommene Erstattungsfähigkeit der zur Anmietung der neuen Praxisräume angefallenen Maklerkosten an und meint, die Klägerin habe geeignete Räume auch ohne Einschaltung eines Maklers finden können, indem sie anhand der Vermietungsangebote in der örtlichen Tageszeitung selbst neue Räume gesucht hätte. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Klägerin hatte, wie das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse, möglichst kurzfristig Räume in der Nähe des Standorts der ersten Praxis anzumieten. Als Ä rztin, die während der Schließung der Praxis noch Hausbesuche und telefonische Beratungen vornahm, brauchte sie ihre Zeit und damit ihre Verdienstmöglichkeiten auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht nicht durch die zeitaufwendige Durchsicht von Zeitungsanzeigen und die Bewerbungen hierauf einzusetzen.
f) Hinsichtlich der für das Jahr 1995 zuerkannten Mietdifferenz ist das Berufungsgericht ersichtlich der Berechnung der Klägerin gefolgt, die gestützt auf die Vereinbarung im Mietvertrag, bis zum 31. Dezember 1994 sei im Hinblick auf den schlechten Zustand des Mietobjekts eine um 50 % gekürzte
Grundmiete von monatlich 624,88 DM zu zahlen, für die Zeit ab 1. Januar 1995 den für die Altpraxis zu entrichtenden Kaltmietzins in Höhe des doppelten Betrages , nämlich mit 1.249,76 DM (abzüglich des auf den Untermieter entfallenden Anteils), angesetzt hat. Gegen dieses Verständnis der mietvertraglichen Regelung erhebt die Revision keine Einwendungen; sie rügt insbesondere nicht, daß das Berufungsgericht hinsichtlich der Höhe des ab 1. Januar 1995 zu zahlenden Mietzinses eine gebotene Sachaufklärung unterlassen habe. Ausgehend von den getroffenen Feststellungen liegt es dann aber nahe, den Vertrag so zu verstehen, daß die bis zum 31. Dezember 1994 gewährte Mietzinsreduzierung ein Entgegenkommen für den Renovierungsaufwand der Klägerin darstellt und ab 1. Januar 1995 der volle Mietzins zu entrichten ist. Revisionsrechtlichen Bedenken begegnet diese Auslegung des Berufungsgerichts deshalb nicht. Soweit die Revision der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz entgegenhält , die Klägerin, die sich den geringen Mietzins in den früheren Räumen mit ihren dortigen Investitionen erkauft habe, würde ihre Aufwendungen im Ergebnis doppelt erstattet bekommen, wenn ihr diese neben der Mietdifferenz ersetzt würden, ist darauf zu verweisen, daß die Klägerin Schadensersatz wegen nutzlos gewordener Aufwendungen nicht verlangen kann (siehe unter 2 c). Daß die neue Praxis der Klägerin geringfügig größer ist als die frühere, stellt nach Auffassung des Berufungsgerichts keinen nennenswerten Vorteil dar. Diese Beurteilung liegt im Rahmen tatrichterlichen Ermessens und ist von der Revision hinzunehmen. 4. Danach ist der Klägerin in Höhe von 50.271,52 DM (7.500 DM + 255,88 DM + 115 DM + 150 DM + 9.250 DM + 26.666,88 DM + nicht angegrif-
fener Schadensersatz für medizinische Geräte 6.333,76 DM) zu Recht Schadensersatz zuerkannt worden. Wegen des weitergehenden Anspruchs ist die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten, grundsätzlich als erstattungsfähig anzusehenden Aufwendungen für die zweite Praxis, die das Berufungsgericht teilweise nicht zuerkannt hat, sind tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen worden. Im übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung der Sache Gelegenheit haben, wegen der Aufwendungen in die frühere Praxis zu einem möglichen Bereicherungsanspruch ergänzend vorzutragen, der sich dann ergeben kann, wenn ein Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter
früher als vereinbart in den Genuß der in die Mietsache gemachten Verwendungen gelangt. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem solchen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96 - ZMR 1999, 93, 94 m.N.). Hahne Krohn Gerber Sprick Weber-Monecke

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht

1.
in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2.
verlängert wird.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.