Bundesgerichtshof Urteil, 15. Okt. 2008 - VIII ZR 321/07

bei uns veröffentlicht am15.10.2008

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 321/07 Verkündet am:
15. Oktober 2008
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion
der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter
vorzunehmen.
BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabrück
AG Nordhorn
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 8. August 2007 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-ZimmerAppartements , die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11 gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.

Entscheidungsgründe:

2
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

3
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
4
Dem Kläger stünden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbauküche der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten habe ; eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden.
5
Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm vermietete Objekt. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrichtungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter befindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe.
6
Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzliche Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine uneingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Vermieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindlichen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage bestünden , etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse, in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1 BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer Anzeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen.
7
Im Übrigen liege die Darlegungs- und Beweislast für den Ursachenzusammenhang zwischen dem Pflichtverstoß des Vermieters und dem Schaden des Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich für den Fall anzunehmen , dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung des Mitmieters entstanden sei.

II.

8
Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
9
Dem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Ursache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung gewesen ist.
10
1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Mietwohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet (Senatsurteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der Kläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungsdefekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines eigenen Mietvertrags vorhanden gewesen sei.
11
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfehlern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap- partements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.
12
a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentümer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht.1
13
b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67, WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben.
14
c) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus - unabhängig von einem konkreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten.
15
aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Verpflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechniker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW 1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - für gewerblich genutzte Räume ("Schnellimbiss" ) - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/

1

Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen.
Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des Mieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zugänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat für Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters angebrachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kontrollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der ausschließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse daran habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzeigen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausgeführt , es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm zumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installationen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der ersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf schlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil, aaO).
16
bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehenen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelassen , ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Mietwohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dürfen (aaO, unter I 3).
17
cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt.
18
(1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st. Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Würdigung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter nicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder ähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Darauf , dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflichtung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen.
19
(2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, An- lass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen ; derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie ergeben sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Besonderheit, dass im Wohngebäude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dementsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind.
20
(3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW 1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die Revisionserwiderung meint - überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie nicht maßgeblich.
21
(4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des Senats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11 ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von Wohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der Verkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm da- durch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlagevereinbarung auf den Mieter abwälzen kann. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 -
LG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 15. Okt. 2008 - VIII ZR 321/07

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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s

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(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn e
Bundesgerichtshof Urteil, 15. Okt. 2008 - VIII ZR 321/07 zitiert 3 §§.

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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1.
die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2.
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3.
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in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einer Wasserrutsche (Röhrenrutsche)
in einem Schwimmbad.
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Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
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Dr. Greiner, Wellner, Pauge und Stöhr

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 25. Februar 2003 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der damals 9-jährige Kläger besuchte am 20. Oktober 1999 gemeinsam mit seiner Mutter und Bekannten das Hallenbad der Beklagten in G. Im Außenbereich dieses Bades befindet sich eine 46 m lange Wasserrutsche in Form einer komplett geschlossenen Röhre. Der Zugang erfolgt über eine in einem Rutschenturm gelegene Treppe. Der Auslauf mündet im Innenbereich des Bades. Am unteren Eingang zum Rutschenturm und oben etwa 4 m vor dem Einstieg zur Rutsche befinden sich Tafeln mit Benutzungshinweisen. Für im Eingangsbereich der Rutsche stehende Badegäste ist der weitere Rutschenbereich nicht einsehbar. Die Rutsche ist mit einer sensorgesteuerten Ampelanlage ausgestattet. Der Benutzer passiert unmittelbar nach dem Start eine Lichtschranke und schaltet damit die am Rutscheneingang installierte Ampel von Grün auf
Rot. Kurz vor dem Ende der Rutsche befindet sich eine zweite Lichtschranke, bei deren Passieren die Ampel wieder auf Grün geschaltet wird. Der Einstieg und der Auslauf der Rutsche können von der Schwimmeisterzentrale aus über eine Video-Überwachungsanlage eingesehen werden, die wahlweise Bilder des Rutscheneinstiegs, des Ausstiegs oder anderer Überwachungskameras zeigt. Die Schwimmeister können den Bereich der Rutsche persönlich aufsuchen oder mit Lautsprecherdurchsagen erreichen. Der Kläger, der die Rutsche nach seiner Behauptung bei Grün betreten und ordnungsgemäß benutzt hat, kollidierte innerhalb der Röhre mit einem anderen Badegast, einer älteren Dame. Er schlug nach dem Aufprall mit dem Gesicht auf der Rutsche auf. Dabei wurden zwei seiner bleibenden Schneidezähne mit den Wurzeln herausgerissen. Ein weiterer Schneidezahn brach ab. Die auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes von mindestens 15.000 DM und Feststellung der Ersatzpflicht hinsichtlich materieller und weiterer immaterieller Schäden gerichtete Klage hatte in erster Instanz Erfolg. Die Berufung der Beklagten führte zur Klageabweisung. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte habe die ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt. Die Anlage der Rutsche entspreche der maßgeblichen DIN-Norm. Bei ordnungsgemäßer Benutzung durch alle Badegäste gewährleiste die sensorgesteuerte Ampel, daß sich immer nur eine Person in der Rutsche befinde, eine Kollisionsgefahr also ausgeschlossen
sei. Die Einhaltung der Regeln könne von den Bademeistern überwacht werden. Weitergehende Maßnahmen zur Vermeidung von Kollisionen seien der Beklagten nicht zuzumuten. Zum einen resultiere nach allgemeiner Lebenserfahrung bei weitem nicht aus jeder Kollision eine ernstzunehmende Verletzung. Zum anderen würden mechanisch wirkende Einrichtungen, die so beschaffen sein müßten, daß sie von Badegästen, insbesondere von Kindern, nicht überwunden werden könnten, ihrerseits Unfallgefahren bergen (zum Beispiel durch Quetschungen). Zudem seien sie - ebenso wie eine weitergehende Beaufsichtigung der Badegäste - mit dem Charakter des Schwimmbades als Freizeiteinrichtung und dem Badebetrieb als Freizeitvergnügen nicht zu vereinbaren.

II.


Das angefochtene Urteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Beklagte als Betreiberin des Schwimmbades verpflichtet ist, ihre Badegäste vor Gefahren zu schützen, denen diese beim Besuch des Hallenbades und bei der Benutzung der Einrichtungen des Bades ausgesetzt sein können. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, wonach derjenige, der eine Gefahrenlage schafft, verpflichtet ist, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 19. Dezember 1989 - VI ZR 182/89 - VersR 1990, 498, 499 und vom 4. Dezember 2001 - VI ZR 447/00 - VersR 2002, 247, 248; jeweils m.w.N.; vgl. auch BGHZ 121, 367, 375 und BGH, Urteile vom 17. Dezember 1992 - III ZR 99/90 - VersR 1993, 586, 587 m.w.N. und vom 13. Juni 1996 - III ZR 40/95 - VersR 1997, 109, 111). Die rechtlich gebotene Verkehrssiche-
rung umfaßt danach diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger , in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Voraussetzung ist daher, daß sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die naheliegende Gefahr ergibt, daß Rechtsgüter anderer verletzt werden können (Senatsurteil vom 15. Juli 2003 - VI ZR 155/02 - VersR 2003, 1319 m.w.N.).
Auf der Grundlage dieser allgemeinen Maßstäbe bestimmt sich auch das Maß der Verkehrssicherungspflicht für Schwimmbäder. Die Anlagen einer Badeanstalt müssen so beschaffen sein, daß die Benutzer vor vermeidbaren Gefahren bewahrt bleiben. Das bedeutet, daß die Badegäste vor den Gefahren zu schützen sind, die über das übliche Risiko bei der Anlagenbenutzung hinausgehen , von ihnen nicht vorhersehbar und nicht ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senatsurteil vom 29. Januar 1980 - VI ZR 11/79 - VersR 1980, 863, 864). Dem Betreiber eines Freibades obliegt neben seiner Verpflichtung zur Erfüllung der von den Besuchern abgeschlossenen Benutzungsverträge auch die deliktische (Garanten-)Pflicht, dafür zu sorgen, daß keiner der Besucher beim Badebetrieb durch solche Risiken zu Schaden kommt (Senatsurteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99 - VersR 2000, 984). Wird das Schwimmbad - wie im Streitfall - nicht nur von Erwachsenen besucht, ist für den Umfang der erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen zudem in Betracht zu ziehen, daß insbesondere Kinder und Jugendliche dazu neigen, Vorschriften und Anordnungen nicht zu beachten und sich unbesonnen zu verhalten; daher kann die Verkehrssicherungspflicht auch die Vorbeugung gegenüber solchem mißbräuchlichen Verhalten umfassen (Senatsurteile vom 21. Februar 1978 - VI ZR 202/76 - VersR 1978, 561 f. und vom 29. Januar 1980 - VI ZR 11/79 - aaO; BGH, Urteil vom 28. Juni 1962 - III ZR 37/61 - VersR 1962, 825, 826 f.).
2. Der Betrieb einer Wasserrutsche bringt vielfältige Gefahren mit sich. Neben Stürzen aus nach oben offenen Röhrenrutschen (vgl. OLG München, VersR 1974, 200) kommt es im Bereich der Wasserrutschen immer wieder dadurch zu Unfällen, daß Badegäste die Rutsche in falscher Körperlage benutzen (vgl. OLG Hamm, VersR 1979, 943; OLG Karlsruhe, VersR 1993, 709; OLG Saarbrücken mit NA-Beschluß des Senats vom 24. September 1996 - VI ZR 15/96 - VersR 1997, 377; vgl. auch Fritzweiler/Scheffen, SpuRt 1998, 148, 150 f.) oder aber in der Rutsche selbst oder am Rutschenauslauf mit anderen Benutzern zusammenstoßen (vgl. OLG Köln, VersR 1989, 159; KG, VersR 1990, 168; OLG Karlsruhe, aaO; OLG Hamm, ZfS 1999, 50; OLG Köln mit NABeschluß des Senats vom 26. Juni 2001 - VI ZR 309/00 - VersR 2002, 859; OLG Stuttgart, NJW-RR 2003, 1531; OLG Celle, NJW-RR 2004, 20; LG Berlin, VersR 1994, 998; LG Aachen, ZfS 1995, 323; AG Friedberg, NJW-RR 1989, 738). Ursächlich hierfür können unterschiedliche Rutschtechniken und die damit einhergehenden voneinander abweichenden Rutschgeschwindigkeiten sein. Begünstigt werden Kollisionen häufig aber auch durch einen zu geringen Abstand zum Vordermann zu Beginn des Rutschvorgangs (vgl. Tücks, VersR 2000, 422, 423).
3. Es begegnet keinen Bedenken, daß das Berufungsgericht zur Feststellung von Inhalt und Umfang der die Beklagte bezüglich der Wasserrutsche treffenden Verkehrssicherungspflichten die DIN EN 1069-2 mit herangezogen hat. Auch wenn es sich bei DIN-Normen nicht um mit Drittwirkung versehene Normen im Sinne hoheitlicher Rechtssetzung, sondern um auf freiwillige Anwendung ausgerichtete Empfehlungen des "DIN Deutschen Instituts für Normung e.V." handelt (vgl. Senatsurteil vom 10. März 1987 - VI ZR 144/86 - VersR 1987, 783, 784), so spiegeln sie doch den Stand der für die betroffenen Kreise geltenden anerkannten Regeln der Technik wider und sind somit zur Be-
stimmung des nach der Verkehrsauffassung zur Sicherheit Gebotenen in besonderer Weise geeignet (vgl. Senatsurteile BGHZ 103, 338, 341 f. und vom 11. Dezember 1979 - VI ZR 141/78 - VersR 1980, 380, 382). Wie das Berufungsgericht von der Revision unbeanstandet festgestellt hat, entspricht die Anlage der Rutsche den Anforderungen der hier maßgeblichen DIN-Norm. Damit ist allerdings die Frage noch nicht geklärt, ob die Beklagte alle erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Badegäste getroffen hat. Anerkannt ist nämlich , daß Bestimmungen wie Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften oder DIN-Normen im allgemeinen keine abschließenden Verhaltensanforderungen gegenüber den Schutzgütern enthalten (vgl. Senatsurteile vom 15. April 1975 - VI ZR 19/74 - VersR 1975, 812 f. und vom 13. März 2001 - VI ZR 142/00 - VersR 2001, 1040, 1041, jeweils m.w.N.).
4. Welche Maßnahmen zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht erforderlich sind, hängt stets von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls ab. Das gilt auch für den Schutz der Besucher von Schwimmbädern (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99 - aaO, S. 984 f.). So richten sich Art und Umfang der gebotenen Sicherungsvorkehrungen u.a. nach der Größe und der Lage des Bades, der Überschaubarkeit der Anlage, dem Einsatz technischer Hilfsmittel (z.B. Videokameras), der Anzahl der Besucher und der hierdurch bedingten "Spitzenbelastungen" (vgl. Senatsurteil vom 2. Oktober 1979 - VI ZR 106/78 - VersR 1980, 67) und auch nach den Gefahren, die von einer besonderen Einrichtung wie hier der Röhrenrutsche deswegen ausgehen, weil ihre Benutzer beim Betreten den weiteren Rutschenverlauf nicht einsehen können. Mit Recht weist die Revision darauf hin, daß für den in die Rutsche einsteigenden Badegast die Gefahr eines Zusammenstoßes mit einem noch in der Rutsche befindlichen anderen Badegast nicht vorhersehbar und auch nicht beherrschbar ist, weil er den Vordermann gegebenenfalls erst unmittelbar vor der
Kollision bemerkt; zu diesem Zeitpunkt ist ihm im allgemeinen ein Abbremsen nicht oder kaum mehr möglich, weil er in der Rutsche keinen Halt findet. Für den zuerst eingestiegenen Badegast ist die Gefahr eines Aufpralls des Hintermannes erst recht nicht vorhersehbar und kontrollierbar. Dieses Gefahrenpotential erfordert besondere Sicherungsvorkehrungen.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte eine Vielzahl von Maßnahmen ergriffen, um ihrer besonderen Verkehrssicherungspflicht im Bereich der Wasserrutsche zu genügen. Die sowohl am unteren Eingang zum Rutschenturm als auch oben etwa 4 m vor dem Einstieg ausgehängte Rutschanleitung enthält eine Reihe von Verhaltensaufforderungen. So signalisiert eines der auf den Tafeln zu sehenden Piktogramme das - auch textlich wiedergegebene - Gebot, beim Rutschen Abstand zu halten. Kindern im Alter bis zu sechs Jahren ist die Benutzung untersagt. Ein weiteres Piktogramm fordert zusammen mit einem entsprechenden Text dazu auf, den Bereich des Rutschenauslaufs nach dem Rutschen unverzüglich zu verlassen. Neben der Anordnung von Verhaltensmaßregeln hat die Beklagte technische Vorkehrungen getroffen, die es den Schwimmeistern ermöglichen, von ihrer Zentrale aus den Rutscheneinstieg mittels einer Video-Kamera zu beobachten und die sich dort aufhaltenden Badegäste über Lautsprecher anzusprechen. Alle diese Maßnahmen zielen auf eine ordnungsgemäße und damit möglichst gefahrlose Benutzung der Wasserrutsche ab. Um deren Verkehrssicherheit noch weiter zu erhöhen und einen zeitlichen und räumlichen Abstand zwischen den Benutzern der Rutsche zu gewährleisten, hat die Beklagte diese mit einer sensorgesteuerten Ampelanlage ausgestattet, die so angelegt ist, daß die Freigabe (bei ordnungsgemäßer Benutzung) jeweils dann erfolgt, wenn der jeweilige Benutzer den Rutschenauslauf erreicht. Damit wird zum einen dem Umstand Rechnung getragen, daß die am Rutscheneingang wartenden Benutzer den weiteren Ver-
lauf der Röhre nicht einsehen können und deshalb für die Einhaltung eines ausreichenden Rutschabstandes ohne Ampel auf eine bloße Schätzung der seit dem Einstieg des Vordermannes verstrichenen Zeit angewiesen wären (vgl. OLG Köln, VersR 2002, aaO). Zum anderen werden mit dieser Technik - im Unterschied zu zeitgesteuerten Signalanlagen (vgl. dazu KG, aaO und AG Friedberg, aaO) - die für den Zeitpunkt der Freigabe der Rutsche bedeutsamen unterschiedlichen Rutschgeschwindigkeiten der Badegäste berücksichtigt.

b) Die vorhandenen Sicherungsvorkehrungen gewährleisten im Zusammenwirken ein relativ hohes Maß an Verkehrssicherheit. Sie können - wie der Streitfall zeigt - Unfälle durch Zusammenstöße in der Rutsche allerdings nicht gänzlich verhindern. Wenn ein Badegast bei Rot in die Rutsche einsteigt, wird nicht nur der erforderliche Sicherheitsabstand zu dessen Vordermann unterschritten , sondern gleichzeitig auch die Funktion der Signalgebung aufgehoben, denn die Ampel schaltet in diesem Fall schon in dem Moment auf Grün, in dem der Vordermann den Rutschenauslauf erreicht. Tatsächlich ist die Rutsche zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht frei, weil sich der "Rotlichtsünder" noch in der Röhre befindet. Der nächste Badegast läuft deshalb Gefahr, in der Rutsche mit dem "Rotlichtsünder" zu kollidieren. Betritt er die Rutsche zudem sehr schnell nach Aufleuchten des Grünlichts, und zwar bevor der "Rotlichtsünder" den Rutschenauslauf erreicht, kommt es ein weiteres Mal zu einer irreführenden Wirkung der Ampel, weil diese schon in dem Moment wieder auf Grün umschaltet, in dem der "Rotlichtsünder" die Lichtschranke am Rutschenauslauf passiert, während der nachfolgende Badegast sich noch in der Röhre befindet. Auf diese Weise kann bei einer entsprechend raschen Folge der Rutschenden das sinnvolle Funktionieren der Signalanlage infolge eines einzigen Rotlichtverstoßes theoretisch auf Dauer beeinträchtigt sein. Dazu bedarf es allerdings einer Verkettung unglücklicher Umstände. Ob der Verkehrssicherungspflichtige Vorkeh-
rungen zur Abwehr einer solchen doch eher fernliegenden Gefahr zu treffen hat, erscheint zweifelhaft. Anerkannt ist nämlich, daß nicht jeder abstrakten Gefahr durch vorbeugende Maßnahmen begegnet werden kann. Ein allgemeines Verbot, andere zu gefährden, wäre unrealistisch (vgl. Senatsurteil vom 15. April 1975 - VI ZR 19/74 - aaO). Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst dann, wenn sich für ein sachkundiges Urteil die naheliegende Möglichkeit ergibt , daß Rechtsgüter anderer verletzt werden können (Senatsurteile vom 15. April 1975 - VI ZR 19/74 - aaO, vom 10. Oktober 1978 - VI ZR 98 + 99/77 - VersR 1978, 1163, 1164 und vom 5. Mai 1987 - VI ZR 181/86 - VersR 1987, 1014, 1015).
Im Streitfall ist indessen nicht eine mehrfache, sondern nur eine einmalige Fehlfunktion festgestellt. Die Gefahr, daß es dazu kommt, ist weniger fernliegend , denn hierzu bedarf es lediglich eines einzigen Rotlichtverstoßes. Mit der Möglichkeit, daß irgendwann einmal ein Badegast das Signal der Ampel mißachtet und zu früh in die Rutsche einsteigt, kann und muß der Verkehrssicherungspflichtige rechnen. Das gilt erst recht, wenn die Wasserrutsche - wie hier - nicht allein von Erwachsenen, sondern auch - oder sogar vorwiegend - von Kindern und Jugendlichen benutzt wird, die erfahrungsgemäß dazu neigen, Vorschriften und Anordnungen nicht zu beachten und sich unbesonnen zu verhalten , eine Erscheinung, die gerade in Schwimmbädern häufig zu beobachten ist. Deshalb gebietet die Verkehrssicherungspflicht, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren Vorkehrungen dagegen zu treffen, daß ein Badegast bei Rotlicht in die Rutsche einsteigt und auf diese Weise sich und andere gefährdet.

c) Indessen gab es nach den vom Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen für die Beklagte jedenfalls im Zeitpunkt des Unfalls keine geeignete und zumutbare Möglichkeit, dieser Gefahr zu begegnen.
aa) Die Installation einer mechanisch wirkenden Sperre hat das Berufungsgericht mit Recht als nicht sachdienlich erachtet. Eine solche Einrichtung könnte nur dann verlangt werden, wenn sie die Sicherheit der Badegäste tatsächlich erhöhen würde. Das aber ist nicht gewährleistet, da eine solche Einrichtung , worauf das Berufungsgericht zutreffend hinweist, ihrerseits neue Unfallgefahren mit sich bringen würde. Es liegt zum Beispiel nicht fern, daß Kinder versuchen könnten, die Sperre zu überwinden, um - vorschriftswidrig - zu mehreren gemeinsam zu rutschen. Dabei könnten sie sich an der Sperre klemmen oder auf andere Weise (z.B. durch Quetschungen) verletzen, womit die Unfallgefahr im Ergebnis lediglich verlagert würde.
bb) Eine geeignete Maßnahme, mit der sich Unfälle im Bereich der Rutsche weitgehend verhindern ließen, könnte eine lückenlose Beaufsichtigung der Badegäste am Rutscheneinstieg durch einen dort präsenten Bademeister sein. Die Gewährleistung einer solchen ununterbrochenen direkten Aufsicht „vor Ort“ war der Beklagten aber nicht zumutbar. Eine lückenlose Aufsicht in Schwimmbädern ist nicht üblich und nach ständiger Rechtsprechung auch nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 2. Oktober 1979 - VI ZR 106/78 - aaO; OLG Hamm, VersR 1979, 943; OLG Köln, VersR 1989, 159; KG, aaO, S. 168 f.; Tücks, aaO, S. 424). Dieser für die allgemeine Badeaufsicht entwickelte Grundsatz gilt auch für die Aufsicht an besonderen Einrichtungen des Bades, wie Sprungbrettern, Sprungtürmen und Wasserrutschen. In Schwimmbädern drohen an vielen Stellen Gefahren. Ihnen durch eine allgegenwärtige Aufsicht zu begegnen, ist weder geboten noch möglich. Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB), deren Verletzung zur deliktischen Haftung führen kann (§ 823 Abs. 1 BGB), umfaßt nicht jede denkmögliche Sicherheitsmaßnahme. Ihr ist vielmehr genügt, wenn im Ergebnis derjenige Sicherheitsgrad erreicht ist, den die in dem entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich er-
achtet (Senatsurteile vom 16. Februar 1972 - VI ZR 111/70 - VersR 1972, 559, 560 und vom 15. Juli 2003 - VI ZR 155/02 - aaO). Der Besucher eines Schwimmbades kann eine Badeaufsicht, aber keine lückenlose "Rundum"Kontrolle erwarten. Sie wird deshalb auch nicht geschuldet.
cc) Ein Unterlassen anderer denkbarer Sicherungsvorkehrungen kann der Beklagten im Streitfall nicht zum Vorwurf gereichen. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte hätte die Ampelanlage mit einem "Gedächtnis" ausstatten müssen, um sicherzustellen, daß sie nur auf Grün schaltet, wenn ebenso viele Personen, wie oben eingestiegen, unten aus der Röhre herausgekommen sind. Ob dies technisch möglich und mit zumutbarem Aufwand zu bewerkstelligen wäre, kann hier dahinstehen. Die Revision vermag nämlich weder Vortrag in den Tatsacheninstanzen dazu aufzuzeigen, daß eine solche Ampelschaltung oder anderweitige technische Sicherheitsvorkehrungen für Rutschen vor dem Unfall des Klägers, also im Jahre 1999, überhaupt zur Verfügung gestanden hätte, noch, daß der Beklagten ein Nachrüsten der Signalanlage mit einer solchen "intelligenten" Technik seinerzeit finanziell zumutbar gewesen wäre. Das Maß der im Streitfall erforderlichen Verkehrssicherheit bestimmt sich nicht nach dem heute Möglichen und eventuell Zumutbaren, sondern richtet sich nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt der Schädigung. Ob eine sensorgesteuerte Ampelschaltung, wie sie hier installiert war, heute noch den Sicherheitserfordernissen genügt, ist deshalb nicht zu entscheiden.

III.


Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Müller Greiner Wellner
Pauge Stöhr

(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1.
die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2.
nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3.
ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 123/06 Verkündet am:
14. Februar 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BetrKostVO §§ 1, 2 Nr. 17;
II. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit
einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten,
die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien
als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung
(bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den
Mieter umgelegt werden können.
BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - LG Magdeburg
AG Magdeburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und
die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 25. April 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Magdeburg vom 23. Dezember 2005 geändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22,65 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Mai 2004 zu zahlen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Beklagte ist seit 1999 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in M. . Die Parteien streiten darum, ob die Klägerin die Kosten für die Revision der Elektroanlage umlegen kann.
2
Der Mietvertrag vom 16. November 1999 enthält zu den Vorauszahlungen für die Nebenkosten unter § 2 Nr. 2 folgende Bestimmung: "Es werden Vorauszahlungen erhoben für (Einzelaufstellung siehe Anlage 1) Betriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1)…"
3
In der Anlage 1 heißt es: "Übersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten gemäß Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) der zweiten Berechnungsverordnung. Bezeichnung: …"
4
Anschließend werden die einzelnen Betriebskosten genannt. Bei den sonstigen Betriebskosten sind unter anderem ausdrücklich die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Die Klägerin lässt die Revision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchführen.
5
Die der Beklagten am 29. August 2003 erteilte Betriebskostenabrechnung der Klägerin für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2002 wies eine Nachforderung aus, die die Beklagte mit Ausnahme der anteiligen Kosten für die Revision der Elektroanlage in Höhe von 22,65 Euro beglich. Diesen Betrag nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit fordert die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
7
Die Klägerin könne die Erstattung der anteiligen Kosten für die Revision der Elektroanlage nicht verlangen, weil es sich insoweit nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handele. Die durch die Revision der Elektroanlage regelmäßig alle vier Jahre entstehenden Kosten seien nicht als "sonstige Betriebskosten" anzusehen, sondern als Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, die ebenso wie Verwaltungskosten nicht umlagefähig seien.
8
Der mit der Revision der Elektroanlage verfolgte Zweck liege vor allem im Interesse des Vermieters, der sich auf diese Weise vor einer etwaigen Inanspruchnahme wegen Mängeln der Elektroanlage schützen könne und lediglich der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme. Anders als bei Wartungsarbeiten, von denen auch der Mieter profitiere, wie z.B. von einer optimalen Einstellung der Heizungsanlage durch niedrige Energiekosten, habe der Mieter von der Revision der Elektroanlage - abgesehen davon, dass die Erfüllung der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflichten auch in seinem Interesse liege - keinen weitergehenden Nutzen. Da es sich somit bei den Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage nicht um "sonstige Betriebskosten" handele, sei es unerheblich, dass sie nach der vertraglichen Vereinbarung vom Mieter zu tragen seien.

II.

9
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden anteiligen Kosten der Überprüfung der Elektroanlage zu. Bei den Kosten der Überprüfung der elektrischen Anlage handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um Instandsetzungs - und Instandhaltungskosten.
10
1. Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung) definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegenüber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875 unter II 1a); es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe.
11
a) Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige - grundsätzlich um- legbare - Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzusehen (MünchKomm/Schmid, BGB, 4. Aufl., BetrKV § 1 Rdnr. 9 und § 2 Rdnr. 75; Derckx, NZM 2005, 807, 809; Kinne, GE 2005, 165, 166; AG Tiergarten, GE 1996, 1435; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 45).
12
b) Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, steht dieser Einordnung entgegen, dass es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme ("vorbeugende Instandhaltung" ) handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz zu schützen (Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/ Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., § 2 BetrKV Rdnr. 3923; Wall, WuM 1998, 524, 526; vgl. ferner Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rdnr. 73; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 109; AG Lichtenberg, WuM 1998, 572). Dieser einschränkenden Auslegung des Betriebskostenbegriffs kann nicht gefolgt werden. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören zwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehbarer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern (vgl. Langenberg , Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., A III, Rdnr. 136). Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Hierzu gehören etwa die in den Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten genannten Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers (Anlage 3 Nr. 7 und 12 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 7 und 12 Betriebskostenverordnung). Auch bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektionen frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden können. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen.
13
c) Für die Einordnung als Betriebskosten ist es ferner nicht von Bedeutung , ob die Überprüfung der elektrischen Anlage als "Wartung" zu qualifizieren ist. Teilweise wird in der Literatur allerdings die Auffassung vertreten, mit Hilfe eines besonderen Wartungsbegriffs sei eine als sinnvoll erachtete Beschränkung der umlegbaren "sonstigen Betriebskosten" zu erzielen. Anderenfalls wäre der Vermieter - entgegen dem gesetzlichen Leitbild der Miete - in der Lage, alle regelmäßigen Kosten, die ihm für eine reibungslose Durchführung der Vermietung sinnvoll erschienen, auf den Mieter abzuwälzen (Langenberg, aaO, Rdnr. 137). Die "Wartung" setzt sich nach dieser Auffassung als komplexer Vorgang aus der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und weiteren Maßnahmen der Einstellung, Reinigung oder Pflege zusammen. Maßnahmen, die sich von vornherein in einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit erschöpften - wie die Revision der Elektroanlage - seien keine "Wartung", die dafür anfallenden Kosten deshalb auch keine sonstigen Betriebskosten (Langenberg, aaO, Rdnr. 138, 149; Wall, aaO, S. 528).
14
Für eine derartige Beschränkung der "sonstigen Betriebskosten" auf die Fälle einer so verstandenen "Wartung" besteht keine Grundlage. Sie lässt sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße Funktionsprüfung hinausgehen (z.B. Heizungseinstellung), ausdrücklich in den Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Betriebskostenverordnungen können derartige Kosten insgesamt umgelegt werden , nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile. Im Übrigen können sich auch die bereits erwähnten, in den Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der Betriebssicherheit der Fahrstühle und die Tätigkeit des Schornsteinfegers (bei der Abgaswegeüberprüfung von Gasfeuerstätten) im Einzelfall auf eine bloße Messung und Funktionsprüfung beschränken, so dass kein grundlegender Unterschied zu der hier streitigen Revision der Elektroanlage besteht. Es ist auch nicht zu besorgen, dass dem Vermieter ohne eine Einschränkung des Betriebskostenbegriffs unübersehbare Umlagemöglichkeiten eingeräumt werden, denn die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln bleiben dem Vermieter zugewiesen; lediglich die laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung können - nach ausdrücklicher Vereinbarung - auf den Mieter umgelegt werden.
15
2. Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage handelt es sich um "laufend entstehende" Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnungen. Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass die Revisionskosten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht jährlich, sondern in Abständen von vier Jahren anfallen. Es muss sich lediglich um wiederkehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrjähriger Turnus ausreicht (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, § 556 Rdnr. 5; Langenberg, aaO, A II, Rdnr. 18; Eisenschmid, aaO, Rdnr. 3910). Ob Aufwendungen, die in noch längeren und deshalb nicht mehr überschaubaren Zeitabständen anfallen, schon dem Wortsinne nach keine "laufenden Kosten" mehr sind, bedarf hier keiner Entscheidung.
16
3. Im Übrigen hat der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten - wie in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB ausdrücklich bestimmt - das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten und darf deshalb keine überflüssigen Maßnahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 556 Rdnr. 9; Schmid, Mietrecht, 2006, Rdnr. 25 vor § 556; Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 105); er muss sich also an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2004, aaO, unter II 2). Soweit der Vermieter sich jedoch - wie hier bezüglich der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage geschehen - an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, handelt er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung.

III.

17
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zah- lung der auf ihre Wohnung anteilig entfallenden Kosten für die Revision der Elektroanlage nebst Prozesszinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Koch Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Hessel ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 13. Februar 2007 Ball
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 23.12.2005 - 140 C 274/05 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 25.04.2006 - 2 S 28/06 -