Bundesgerichtshof Urteil, 21. Jan. 2015 - VIII ZR 51/14
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R. M. am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M. auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebildet worden.
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- Herr M. verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M. . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilienhaus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 € an die H. GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungsabsicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
- 3
- Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) gegen Zahlung eines Preises von 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die weiteren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe.
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- Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh- nung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 €- auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.
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- Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 6
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
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- Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des geltend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin über die beabsichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen anteiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe.
- 9
- Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Vermieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tatsächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorliegend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mangels Zustandekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf-)vertraglicher Leistungsanspruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre.
- 10
- Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfähiger Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietverhältnis kündige. Werde die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, entstehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma- chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen können , denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben.
II.
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- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden.
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- 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Beklagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H. GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten.
- 13
- a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H. GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Klägerin.
- 14
- aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß- brauchvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben der Nießbrauchberechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermieterin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11).
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- bb) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder erst im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Wohnungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Abschluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisionsverfahren auszugehen.
- 16
- cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die Beklagte übereignet worden war, hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Bei dem Verkauf der Wohnung an die H. GmbH handelt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfassten unentgeltlichen Übertragung erfolgt.
- 17
- Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen Dritten - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsverpflichtete eine ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des Vermieters , die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat (BT-Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vorkaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revisionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszulegenden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon mangels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht.
- 18
- Schenkungen des Vermieters an Familien- oder Haushaltsangehörige lösen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufgeschäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedachte Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft, anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre- ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweitverkauf handelt.
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- b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den rechtsfehlerfreien , im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen.
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- 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbarten anteiligen Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folgend - die Auffassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Klägerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt , liege ein erstattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Käufer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung eines durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar.
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- a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend erkannt , dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden") geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenommenen Differenzierung zwischen ausgeübtem und nicht ausgeübtem Vorkaufsrecht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Beklagten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend gegebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag zustande brachte und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz auszugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte, oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt der - nach den für die Revisionsinstanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts absah und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte. In beiden Fällen wäre das Erfüllungsinteresse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten das Vorkaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis, vereitelt hat.
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- aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszugleichenden Schadens kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO).
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- bb) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und dem Dritten weder über Existenz und Inhalt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unterrichtet worden war, standen lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Vereitelung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen.
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- (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufvertrag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die Beklagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigentum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer übertragen hatte. Der Eigentumswechsel war bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen worden.
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- Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgeblichen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Schadensersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übereignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmöglichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Verfügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchsbegründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu überspannen , in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO).
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- (2) Statt ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch auszuüben , stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten mietvertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu verlangen (vgl. BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa, und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [jeweils zur Haftung aus pVV]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden.
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- Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle geben , in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht auswirkt , weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt und durch die Ausübung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann entscheiden , welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nachträglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO unter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]).
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- Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fallkonstellation , bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwesens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungspflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der unterbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des zustande gekommenen Kaufvertrags hätte leisten müssen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte, ihr Erfüllungsinteresse durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnloser Zwischenschritt zu werten.
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- (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Verletzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfüllungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vorkaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kaufvertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfallenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten).
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- Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klägerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte anteilige Kaufpreis für die Wohnung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Verkehrswert auf 266.250 €. Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzierung aufzuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Wohnung und des dazu gehörenden Miteigentumsanteils erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der Wertdifferenz.
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- (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden.
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- (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkaufsverpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Verhalten (BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO, und V ZRV ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerlegten , sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich.
- 33
- (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unter- richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Berufungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teilweise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Beklagten und dem Dritten ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entrichten.
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- (5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich ersparter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu ersetzen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung eines durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen dem in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers.
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- (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Ersatzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, bereits im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelten Vorkaufsrechts, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Beschränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Schaden entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereignet worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Verkehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen. Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechtigung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Verkäufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allgemeinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses beanspruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO).
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- (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet, gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllungsinteresse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil.
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- (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO).
- 38
- Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, denMieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, allein durch eine Erklärung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedingungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat.
- 39
- (bb) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufsrechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor- kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfänglicher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht vollzogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilungsverpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unterrichtet , dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolgte Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heute § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung haben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mieter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiterveräußerung erwerben will (so AG Hamburg, WuM 1996, 477; MünchKommBGB /Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht gegeben.
III.
- 40
- Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu dessen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 21. Jan. 2015 - VIII ZR 51/14
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Bundesgerichtshof Urteil, 21. Jan. 2015 - VIII ZR 51/14 zitiert oder wird zitiert von 13 Urteil(en).
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Gegenstand des Nießbrauchs kann auch ein Recht sein.
(2) Auf den Nießbrauch an Rechten finden die Vorschriften über den Nießbrauch an Sachen entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 1069 bis 1084 ein anderes ergibt.
(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung.
(2) Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, so ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde.
(3) Der Mieter oder der Pächter ist berechtigt, den Eigentümer unter Bestimmung einer angemessenen Frist zur Erklärung darüber aufzufordern, ob er von dem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Die Kündigung kann nur bis zum Ablauf der Frist erfolgen.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt nur dasjenige Parteivorbringen, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Außerdem können nur die in § 551 Abs. 3 Nr. 2 Buchstabe b erwähnten Tatsachen berücksichtigt werden.
(2) Hat das Berufungsgericht festgestellt, dass eine tatsächliche Behauptung wahr oder nicht wahr sei, so ist diese Feststellung für das Revisionsgericht bindend, es sei denn, dass in Bezug auf die Feststellung ein zulässiger und begründeter Revisionsangriff erhoben ist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. März 1972 erwarb die Klägerin von der Beklagten eine 600 qm große Teilfläche des im Grundbuch von E. für H. eingetragenen Grundstücks Flur Nr. 562 (nunmehr 562/1), welches sie mit einem bis heute von ihr bewohnten Eigenheim bebaute. Unter Ziffer VIII des Vertrages vereinbarten die Parteien folgendes:
"Der Verkäufer räumt dem Käufer auf einer weiteren Teilfläche aus Flur Nr. 562 das persönliche Vorkaufsrecht ein. Die Teilfläche
ist im Lageplan blau schraffiert eingezeichnet; sie ist zur Vervollständigung des Bauplatzes des Käufers gemäû Bebauungsplan der Gemeinde H. nötig." Im August 1992 erfuhr die Klägerin, daû die Beklagte die Teilfläche inzwischen an die Eheleute R. veräuûert hatte, die zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Nachdem Verhandlungen mit der Beklagten und den Eheleuten R. über den Erwerb der Teilfläche erfolglos geblieben waren, erhob die Klägerin im Jahre 1993 bei dem Landgericht Nürnberg -Fürth Klage "auf Feststellung, daû die Beklagte verpflichtet sei, ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen, der in Zukunft dadurch entstehe, daû die Beklagte ihr das Vorkaufsrecht ... nicht eingeräumt habe". Das Landgericht wies die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Oberlandesgericht der Klage mit rechtskräftigem Urteil vom 30. Dezember 1993, welches keinen Tatbestand enthält, statt. Zwischenzeitlich ist auf der Teilfläche ein Einfamilienhaus errichtet.
Nunmehr verlangt die Klägerin Schadensersatz einschlieûlich Gutachterkosten in Höhe von 64.929,10 DM. Das Landgericht hat ein Grundurteil mit folgender Formel erlassen:
"Es wird festgestellt, daû der durch die Beklagte der Klägerin zu ersetzende Schaden, der ihr dadurch entstanden ist, daû die Beklagte der Klägerin nicht das Vorkaufsrecht an einer Teilfläche des Grundstücks, Flur-Nr.: 562 der Gemarkung H., vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen für H., Bd. 5 Bl. 2152, gemäû notarieller Urkunde des Notars B. G. vom 09.03.1972 (Urkundenrolle -Nr.: 3/1) eingeräumt hat, in einer Wertminderung des klägerischen Grundstücks (FlNr.: 562/1 Gemarkung H.) aufgrund der Bebauung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks besteht.
Dieser Schaden berechnet sich nach der Differenz zwischen: 1. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk und Grundfläche , auf welche sich das Vorkaufsrecht bezog, im unbebauten Zustand, abzüglich sämtlicher Aufwendungen, die durch den Kauf derselben entstanden wären und 2. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk ohne Grundfläche , welche dem Vorkaufsrecht unterlag, im bebauten Zustand. Hinsichtlich des Zeitpunktes ist auf den der Bebauung des Nachbargrundstückes R. (1999) abzustellen."
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens. Über das Bestehen eines solchen Anspruchs sei durch das rechtskräftige Feststellungsurteil im Vorprozeû nicht entschieden worden. Die Auslegung des Urteils rechtfertige zwar die Annahme, daû die Beklagte dafür haften solle, daû sie der Klägerin den Verkauf des Grundstücks nicht angezeigt habe und damit der Klägerin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingeräumt habe. Die Klägerin könne deshalb Ersatz der Schäden verlangen, die künftig aus dieser Nichtanzeige resultierten. Hingegen
könne dem Urteil nicht entnommen werden, daû die Beklagte für einen der Klägerin entstandenen Nichterfüllungsschaden unbeschadet des Umstands einstehen solle, daû diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe und die Ausübungsfrist verstrichen sei. Einem Anspruch auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens aus §§ 325, 326 BGB stehe das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags entgegen. Ein Schadenersatzanspruch wegen der Verletzung der Anzeigepflicht aus § 510 Abs. 1 BGB sei nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Die Revision rügt zu Recht, daû im angefochtenen Urteil die Bindung des Berufungsgerichts an das Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû verkannt ist. Der Streitgegenstand, über den das Berufungsgericht zu befinden hatte, ist von dem Feststellungsausspruch im Vorprozeû erfaût:
a) Die Klägerin hat den Schadenersatzanspruch zunächst auf der Grundlage eines von ihr eingeholten Gutachtens als Differenz zwischen dem Verkehrswert der von dem Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche und den - hypothetischen - Erwerbskosten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts berechnet. Ob ein solcher Anspruch von dem Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû erfaût wäre (wegen dessen Gegenstand nachfolgend zu b), kann offen bleiben. Das Landgericht hat durch sein Grundurteil nämlich nicht über diesen Anspruch entschieden. Nach dem Tenor des landgerichtlichen Urteils besteht
der zu ersetzende Schaden der Klägerin vielmehr in einer durch die Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Ob das Landgericht in dieser Weise entscheiden durfte oder ob es damit über einen Streitgegenstand befunden hat, den die Klägerin bis dahin nicht in den Prozeû eingeführt hatte, kann dahinstehen. Die Klägerin hat nämlich mit ihrem Antrag auf Zurückweisung der Berufung ihr Klagebegehren auf die Schadensberechnung gerichtet, die im landgerichtlichen Grundurteil enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 1998, VI ZR 276/97, NJW 1998, 3411). Streitgegenstand der Klage ist deshalb seit der Berufungserwiderung ein Schadenersatzanspruch der Klägerin wegen der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts und einer durch die nachfolgende Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Jedenfalls dieser Anspruch ist Gegenstand des Feststellungsurteils aus dem Vorprozeû.
b) Dem Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt darin zu folgen, daû der Feststellungsausspruch auslegungsbedürftig ist. Die Beklagte hatte der Klägerin das Vorkaufsrecht in dem 1972 geschlossenen notariellen Vertrag eingeräumt. Entgegen dem Wortlaut des Urteilstenors im Vorprozeû kann von einem aus einer Nichteinräumung des Vorkaufsrechts entstandenen Schaden der Klägerin deshalb keine Rede sein. Entgegen seiner Ansicht führt die Auslegung des Urteils indes zu dem Ergebnis, daû der Feststellungsausspruch den Schadenersatzanspruch, der Gegenstand des Berufungsverfahrens war, erfaût :
Da das Urteil aus dem Vorprozeû weder einen Tatbestand enthält noch seine Entscheidungsgründe erkennen lassen, unter welche materiellrechtliche Anspruchsgrundlage das Berufungsgericht den Feststellungsanspruch subsu-
miert hatte, ist für die Frage des Umfanges der Rechtskraftwirkung in erster Linie auf den damaligen Vortrag der Klägerin abzustellen, wie er sich aus dem Tatbestand des Urteils des Landgerichts und der Berufungsbegründung ergibt. Die Klägerin hatte danach ihren Feststellungsanspruch im Vorprozeû darauf gestützt, im Falle einer Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles ihr Vorkaufsrecht ausgeübt zu haben. Durch die Veräuûerung der Teilfläche an einen Dritten sei die Entstehung eines Schadens wahrscheinlich, weil die Fläche voraussichtlich bebaut werde und sich die Grundstückssituation dadurch für die Klägerin nachteilig verändere. Die Klägerin hat somit in dem Vorprozeû die Feststellung eines Schadenersatzanspruchs geltend gemacht, der – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - materiellrechtlich aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht der Beklagten aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt. Zweck dieser Verpflichtung ist es, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, weil er erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles in die Lage versetzt wird, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1; RGRK/Mezger, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1, Lorenz, JuS 1995, 569, 571). Der aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht entstehende und vom Mitteilungspflichtigen zu ersetzende Schaden (RGZ 170, 208, 213; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 510, Rdn. 1) kann deshalb auch auf den Ausgleich des Erfüllungsinteresses gerichtet sein, sofern er durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde. So liegt der Fall hier. Wäre die Beklagte ihrer Verpflichtung aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgekommen, den Eintritt des Vorkaufsfalles unverzüglich, jedenfalls vor der Erfüllung des Vertrages mit dem Drittkäufer, mitzuteilen, so hätte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. In diesem Fall hätte die Beklagte entweder dem Erfüllungsanspruch der Klägerin durch Vollzug des Kaufvertrages entsprochen, oder sie hätte, sofern sie den
Vertrag gegenüber dem Drittkäufer erfüllt hätte, der Klägerin deren Erfüllungsinteresse nach §§ 440, 325 BGB in Geld ersetzen müssen. Gegenstand eines solchen Anspruches der Klägerin aus §§ 440, 325 BGB auf geldwerten Ersatz ihres Erfüllungsinteresses kann im Rahmen einer konkreten Schadensberechnung auch ein Ausgleich für die Wertminderung ihres Grundstücks, ausgelöst durch die heranrückende Bebauung, sein. Eine solche Berechnung war Grundlage des Vorprozesses.
2. Der Senat kann über den Grund des Anspruchs abschlieûend entscheiden (§ 304 ZPO). Das Urteil des Landgerichts ist bei sachgerechter Auslegung dahin zu verstehen, daû die getroffene "Feststellung" den Gegenstand des dem Grunde nach zugesprochenen Anspruchs, nicht ein bloûes Element desselben (Gegenstand des Schadens) zum Inhalt hat. Das Urteil ist wiederherzustellen und im Ausspruch darauf zu beschränken, daû die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
(1) Der Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer bedarf der schriftlichen Form, wenn der Vertrag
- 1.
die Lieferung mehrerer als zusammengehörend verkaufter Sachen in Teilleistungen zum Gegenstand hat und das Entgelt für die Gesamtheit der Sachen in Teilzahlungen zu entrichten ist, - 2.
die regelmäßige Lieferung von Sachen gleicher Art zum Gegenstand hat oder - 3.
die Verpflichtung zum wiederkehrenden Erwerb oder Bezug von Sachen zum Gegenstand hat.
(2) Dem Verbraucher steht vorbehaltlich des Absatzes 3 bei Verträgen nach Absatz 1, die weder im Fernabsatz noch außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, ein Widerrufsrecht nach § 355 zu.
(3) Das Widerrufsrecht nach Absatz 2 gilt nicht in dem in § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 bis 5, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bestimmten Umfang. Dem in § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 genannten Nettodarlehensbetrag entspricht die Summe aller vom Verbraucher bis zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt zu entrichtenden Teilzahlungen.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. März 1972 erwarb die Klägerin von der Beklagten eine 600 qm große Teilfläche des im Grundbuch von E. für H. eingetragenen Grundstücks Flur Nr. 562 (nunmehr 562/1), welches sie mit einem bis heute von ihr bewohnten Eigenheim bebaute. Unter Ziffer VIII des Vertrages vereinbarten die Parteien folgendes:
"Der Verkäufer räumt dem Käufer auf einer weiteren Teilfläche aus Flur Nr. 562 das persönliche Vorkaufsrecht ein. Die Teilfläche
ist im Lageplan blau schraffiert eingezeichnet; sie ist zur Vervollständigung des Bauplatzes des Käufers gemäû Bebauungsplan der Gemeinde H. nötig." Im August 1992 erfuhr die Klägerin, daû die Beklagte die Teilfläche inzwischen an die Eheleute R. veräuûert hatte, die zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Nachdem Verhandlungen mit der Beklagten und den Eheleuten R. über den Erwerb der Teilfläche erfolglos geblieben waren, erhob die Klägerin im Jahre 1993 bei dem Landgericht Nürnberg -Fürth Klage "auf Feststellung, daû die Beklagte verpflichtet sei, ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen, der in Zukunft dadurch entstehe, daû die Beklagte ihr das Vorkaufsrecht ... nicht eingeräumt habe". Das Landgericht wies die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Oberlandesgericht der Klage mit rechtskräftigem Urteil vom 30. Dezember 1993, welches keinen Tatbestand enthält, statt. Zwischenzeitlich ist auf der Teilfläche ein Einfamilienhaus errichtet.
Nunmehr verlangt die Klägerin Schadensersatz einschlieûlich Gutachterkosten in Höhe von 64.929,10 DM. Das Landgericht hat ein Grundurteil mit folgender Formel erlassen:
"Es wird festgestellt, daû der durch die Beklagte der Klägerin zu ersetzende Schaden, der ihr dadurch entstanden ist, daû die Beklagte der Klägerin nicht das Vorkaufsrecht an einer Teilfläche des Grundstücks, Flur-Nr.: 562 der Gemarkung H., vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen für H., Bd. 5 Bl. 2152, gemäû notarieller Urkunde des Notars B. G. vom 09.03.1972 (Urkundenrolle -Nr.: 3/1) eingeräumt hat, in einer Wertminderung des klägerischen Grundstücks (FlNr.: 562/1 Gemarkung H.) aufgrund der Bebauung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks besteht.
Dieser Schaden berechnet sich nach der Differenz zwischen: 1. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk und Grundfläche , auf welche sich das Vorkaufsrecht bezog, im unbebauten Zustand, abzüglich sämtlicher Aufwendungen, die durch den Kauf derselben entstanden wären und 2. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk ohne Grundfläche , welche dem Vorkaufsrecht unterlag, im bebauten Zustand. Hinsichtlich des Zeitpunktes ist auf den der Bebauung des Nachbargrundstückes R. (1999) abzustellen."
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens. Über das Bestehen eines solchen Anspruchs sei durch das rechtskräftige Feststellungsurteil im Vorprozeû nicht entschieden worden. Die Auslegung des Urteils rechtfertige zwar die Annahme, daû die Beklagte dafür haften solle, daû sie der Klägerin den Verkauf des Grundstücks nicht angezeigt habe und damit der Klägerin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingeräumt habe. Die Klägerin könne deshalb Ersatz der Schäden verlangen, die künftig aus dieser Nichtanzeige resultierten. Hingegen
könne dem Urteil nicht entnommen werden, daû die Beklagte für einen der Klägerin entstandenen Nichterfüllungsschaden unbeschadet des Umstands einstehen solle, daû diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe und die Ausübungsfrist verstrichen sei. Einem Anspruch auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens aus §§ 325, 326 BGB stehe das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags entgegen. Ein Schadenersatzanspruch wegen der Verletzung der Anzeigepflicht aus § 510 Abs. 1 BGB sei nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Die Revision rügt zu Recht, daû im angefochtenen Urteil die Bindung des Berufungsgerichts an das Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû verkannt ist. Der Streitgegenstand, über den das Berufungsgericht zu befinden hatte, ist von dem Feststellungsausspruch im Vorprozeû erfaût:
a) Die Klägerin hat den Schadenersatzanspruch zunächst auf der Grundlage eines von ihr eingeholten Gutachtens als Differenz zwischen dem Verkehrswert der von dem Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche und den - hypothetischen - Erwerbskosten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts berechnet. Ob ein solcher Anspruch von dem Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû erfaût wäre (wegen dessen Gegenstand nachfolgend zu b), kann offen bleiben. Das Landgericht hat durch sein Grundurteil nämlich nicht über diesen Anspruch entschieden. Nach dem Tenor des landgerichtlichen Urteils besteht
der zu ersetzende Schaden der Klägerin vielmehr in einer durch die Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Ob das Landgericht in dieser Weise entscheiden durfte oder ob es damit über einen Streitgegenstand befunden hat, den die Klägerin bis dahin nicht in den Prozeû eingeführt hatte, kann dahinstehen. Die Klägerin hat nämlich mit ihrem Antrag auf Zurückweisung der Berufung ihr Klagebegehren auf die Schadensberechnung gerichtet, die im landgerichtlichen Grundurteil enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 1998, VI ZR 276/97, NJW 1998, 3411). Streitgegenstand der Klage ist deshalb seit der Berufungserwiderung ein Schadenersatzanspruch der Klägerin wegen der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts und einer durch die nachfolgende Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Jedenfalls dieser Anspruch ist Gegenstand des Feststellungsurteils aus dem Vorprozeû.
b) Dem Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt darin zu folgen, daû der Feststellungsausspruch auslegungsbedürftig ist. Die Beklagte hatte der Klägerin das Vorkaufsrecht in dem 1972 geschlossenen notariellen Vertrag eingeräumt. Entgegen dem Wortlaut des Urteilstenors im Vorprozeû kann von einem aus einer Nichteinräumung des Vorkaufsrechts entstandenen Schaden der Klägerin deshalb keine Rede sein. Entgegen seiner Ansicht führt die Auslegung des Urteils indes zu dem Ergebnis, daû der Feststellungsausspruch den Schadenersatzanspruch, der Gegenstand des Berufungsverfahrens war, erfaût :
Da das Urteil aus dem Vorprozeû weder einen Tatbestand enthält noch seine Entscheidungsgründe erkennen lassen, unter welche materiellrechtliche Anspruchsgrundlage das Berufungsgericht den Feststellungsanspruch subsu-
miert hatte, ist für die Frage des Umfanges der Rechtskraftwirkung in erster Linie auf den damaligen Vortrag der Klägerin abzustellen, wie er sich aus dem Tatbestand des Urteils des Landgerichts und der Berufungsbegründung ergibt. Die Klägerin hatte danach ihren Feststellungsanspruch im Vorprozeû darauf gestützt, im Falle einer Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles ihr Vorkaufsrecht ausgeübt zu haben. Durch die Veräuûerung der Teilfläche an einen Dritten sei die Entstehung eines Schadens wahrscheinlich, weil die Fläche voraussichtlich bebaut werde und sich die Grundstückssituation dadurch für die Klägerin nachteilig verändere. Die Klägerin hat somit in dem Vorprozeû die Feststellung eines Schadenersatzanspruchs geltend gemacht, der – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - materiellrechtlich aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht der Beklagten aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt. Zweck dieser Verpflichtung ist es, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, weil er erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles in die Lage versetzt wird, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1; RGRK/Mezger, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1, Lorenz, JuS 1995, 569, 571). Der aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht entstehende und vom Mitteilungspflichtigen zu ersetzende Schaden (RGZ 170, 208, 213; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 510, Rdn. 1) kann deshalb auch auf den Ausgleich des Erfüllungsinteresses gerichtet sein, sofern er durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde. So liegt der Fall hier. Wäre die Beklagte ihrer Verpflichtung aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgekommen, den Eintritt des Vorkaufsfalles unverzüglich, jedenfalls vor der Erfüllung des Vertrages mit dem Drittkäufer, mitzuteilen, so hätte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. In diesem Fall hätte die Beklagte entweder dem Erfüllungsanspruch der Klägerin durch Vollzug des Kaufvertrages entsprochen, oder sie hätte, sofern sie den
Vertrag gegenüber dem Drittkäufer erfüllt hätte, der Klägerin deren Erfüllungsinteresse nach §§ 440, 325 BGB in Geld ersetzen müssen. Gegenstand eines solchen Anspruches der Klägerin aus §§ 440, 325 BGB auf geldwerten Ersatz ihres Erfüllungsinteresses kann im Rahmen einer konkreten Schadensberechnung auch ein Ausgleich für die Wertminderung ihres Grundstücks, ausgelöst durch die heranrückende Bebauung, sein. Eine solche Berechnung war Grundlage des Vorprozesses.
2. Der Senat kann über den Grund des Anspruchs abschlieûend entscheiden (§ 304 ZPO). Das Urteil des Landgerichts ist bei sachgerechter Auslegung dahin zu verstehen, daû die getroffene "Feststellung" den Gegenstand des dem Grunde nach zugesprochenen Anspruchs, nicht ein bloûes Element desselben (Gegenstand des Schadens) zum Inhalt hat. Das Urteil ist wiederherzustellen und im Ausspruch darauf zu beschränken, daû die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.
(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.
(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.
(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.
(1) Der Wirksamkeit eines Vertrags steht es nicht entgegen, dass der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht und das Leistungshindernis schon bei Vertragsschluss vorliegt.
(2) Der Gläubiger kann nach seiner Wahl Schadensersatz statt der Leistung oder Ersatz seiner Aufwendungen in dem in § 284 bestimmten Umfang verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner das Leistungshindernis bei Vertragsschluss nicht kannte und seine Unkenntnis auch nicht zu vertreten hat. § 281 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.
(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.
(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.
(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.
(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
(1) Der Wirksamkeit eines Vertrags steht es nicht entgegen, dass der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht und das Leistungshindernis schon bei Vertragsschluss vorliegt.
(2) Der Gläubiger kann nach seiner Wahl Schadensersatz statt der Leistung oder Ersatz seiner Aufwendungen in dem in § 284 bestimmten Umfang verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner das Leistungshindernis bei Vertragsschluss nicht kannte und seine Unkenntnis auch nicht zu vertreten hat. § 281 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Durch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 29. Februar 1996 beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadt eine Eigentumswohnung, die sie bereits auf Grund eines Mietvertrages bewohnten. Zum vereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Urkunde unter Nr. 4 folgende Regelung:
"4.1 Der Kaufpreis beträgt
a) für das Wohnungseigentum 38.857,00 DM in Worten ...
b) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) 4.000,00 DM in Worten ...
c) für den Baukostenzuschuß Heizhaus 6.404,00 DM insgesamt somit 49.261,00 DM in Worten ... Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeitsentschädigung , diese betragen bei Ablösung durch den Mieter DM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 79.949,00 DM ... 4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." Der Vertrag wurde "in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte" der Kläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995 notariell beurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den Zeugen B. 123 Wohnungseigentumseinheiten - darunter auch die später an die Kläger veräußerte Wohnung - verkauft hatte. Die Regelung des Kaufpreises für diese Wohnung stimmt in beiden Kaufverträgen nur bis zur Angabe der Summe von 49.261,00 DM überein. Im Anschluß daran bestimmt der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und B. :
"4.1 ... Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeitsentschädigung , die auch durch Beibringung einer Freistellungserklärung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (...) für die Darlehen bei der DG-HYP erfolgen kann; diese betragen bei Ablösung durch den Mieter DM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM zahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der Stadt B. L. ... Der Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der Finanzierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen. Der Notar belehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläubigerin. Hat der Käufer durch Zahlung der Ablösung auf das Konto der Stadt B. L. die Ablösung bewirkt, entfällt die Verpflichtung zur Beibringung des entsprechenden Attestat. 4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." Die Kläger zahlten den Betrag von 79.949 DM auf das vereinbarte Konto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläubigerbank , deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Wohnungen vorzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte, weil ihr eine solche nicht zustand.
Die Kläger verlangen die Rückzahlung der 30.688 DM, die in der Vertragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen sind. Sie sind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufpreises zu leisten, sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Beklagten auch tatsächlich anfalle. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht, hat ihr das Oberlandesgericht stattgegeben. Mit der - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision , deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstreben die Beklagte und ihr Streithelfer die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht bejaht einen Rückzahlungsanspruch der Kläger zunächst wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Die Beklagte habe es versäumt , die Kläger über deren Vorkaufsrecht zu belehren. Hierfür sei die Übersendung des zwischen ihr und B. geschlossenen Kaufvertrages erforderlich gewesen. Aus diesem Vertrag hätten die Kläger die Möglichkeit ersehen können, durch Einholung einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Zu einem Rückzahlungsanspruch führe auch eine ergänzende Vertragsauslegung; denn die Parteien hätten die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vereinbart, wenn ihnen bewußt gewesen wäre, daß eine solche gegenüber der Gläubigerbank nicht geschuldet sei. Überdies sei die Klage auch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründet. Die Parteien hätten gemeinsam über den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung geirrt. Nach dem Wegfall dieser Geschäftsgrundlage müsse eine Anpassung dahin erfolgen, daß von den Klägern nur der tatsächliche Kaufpreis zu zahlen sei und die Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung zurückgefordert werden könne. Wegen der Pflichtverletzung , die in der fehlenden Belehrung über das Vorkaufsrecht liege, sei schließlich auch ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages gegeben.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts können die Kläger den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch nicht auf eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) stützen.
a) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetrages fehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien, der Anteil in Höhe von 30.688 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß die Beklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank belastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichenden übereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem Wortlaut der Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen.
b) Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag kann auch nicht mit dem Berufungsgericht - ergänzend - dahin ausgelegt werden, daß die Kläger den auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur im Fall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehensgeberin schulden.
aa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die "einfache" Auslegung des Inhalts der getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis führt, daß der Beklagten der in der Vertragsurkunde ausgewiesene Gesamtbetrag von 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zustand. Diese Einschätzung ist frei von Rechtsfehlern. In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß des auf die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, ausdrücklich als "Gesamtkaufpreis" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen. Daß ein Zahlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibt ohne Bedeutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkunde aufgeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilen für das Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzuschuß zum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß die Zahlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von dem tatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, finden sich nicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM 1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen konnte, daß der als "Gesamtkaufpreis" ausgewiesene Betrag von 79.949 DM von ihnen als Gegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubringen war, während sich das Interesse der Beklagten auf die Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises bei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über die vereinnahmten Gelder richtete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grundsätzlich dem Verkäufer überlassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm vereinnahmten Kaufpreis, der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt; dies gilt selbst dann, wenn er entsprechende Absichten über die Verwendung der Gelder bei Vertragsschluß offenbart.
bb) Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es ein anderes Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung herleiten will. Eine solche kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 127, 138, 142 m.w.N.). Da das Berufungsgericht diese Voraussetzung nicht beachtet hat, ist der Senat an dessen rechtsfehlerhafte Auslegung nicht gebunden (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181). Tatsächlich fehlt es an der für ei- ne ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Regelungslücke. Die Parteien brauchten nämlich für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsentschädigung keine Regelung zu treffen, weil der Beklagten nach dem Inhalt des Vertrages die gesamte Summe von 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zustand.
c) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen einer Reduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach dem hier weiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mögen die gemeinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch nicht - wie für die Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128, 230, 236; 135, 333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien auf. Die Kläger haben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offengelegte Kalkulation , nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu nehmen. Die Motivation der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwendungen aus Anlaß einer vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für den Geschäftswillen der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten Geldbetrages einlassen wollten, ohne Bedeutung.
2. Das angefochtene Urteil kann auch insoweit keinen Bestand haben, als es die Klageforderung auf Grund eines Schadensersatzanspruchs zuspricht.
a) Allerdings bejaht das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruchs der Kläger, der auf Rückzahlung der 30.688 DM gerichtet ist. Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung in einer positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Parteien vor dem Verkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudin- ger/Sonnenschein, BGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht , 7. Aufl., § 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).
aa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach § 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Vermieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls die vertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte den Klägern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis bringen (vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315; BGH, Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eine erschöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarte Gegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).
bb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen. Im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht erhielten die Kläger lediglich einen Entwurf des später mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch den Streithelfer zugesandt, der als Notar hierzu ersichtlich von der Beklagten beauftragt worden war. Ohne Erfolg rügt die Revision die dahingehenden Feststellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft. Zwar hat der Streithelfer zunächst vorgetragen, den Klägern sei der Vertrag vom 28. November 1995 übersandt worden. Er hat dann aber bei seiner nachfolgenden persönlichen Anhörung vor dem Berufungsgericht erklärt, er habe die Kläger über ihr Vorkaufsrecht mit der Übersendung des Entwurfs des später mit ihnen geschlossenen Vertrages belehrt. Diese deutliche Äußerung des Streithelfers selbst durfte das Berufungsgericht - auch ohne weitere Nachfrage - im Sinne einer Richtigstellung der früheren Behauptung auffassen.
Der den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wich in einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommen war. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Drittkäufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung "übernehmen". Zur Erfüllung dieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mit den Klägern vereinbarten 30.688 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird ausdrücklich für eine "Ablösung durch den Mieter" genannt, sollte also - unter Außerachtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ 61, 359, 361; 78, 369, 375) - nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts treffen. Die "Übernahme" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Drittkäufer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichteten, den diese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumt worden , sich durch "Beibringung einer Freistellungserklärung" einer Zahlungsverpflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der Drittkäufer innerhalb vereinbarter Frist ein "Attestat der Finanzierungsgläubigerin" vor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigen Kreditablösung befreite, so brauchte er über 49.261 DM hinaus keine Kaufpreiszahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternative noch eine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe des tatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet sich in dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über den Inhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständig unterrichtet ; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhaltlich über- einstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mitteilungs- pflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entscheidung darüber , ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Unterrichtung über das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, als sie den Klägern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen Kaufvertrages nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübung des Vorkaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegenüber der Beklagten genügt hätte.
cc) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständige Information der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach § 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen der Beklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb als ihr Erfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).
b) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Kläger in Gestalt des um 30.688 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben.
aa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte haben sich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditionen eingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberechtigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398) Gebrauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einen Kaufvertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäufer zustande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Bedingungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, so wäre die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeitsentschädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finanziellen Aufwand zur Folge gehabt. Über die 49.261 DM hinaus hätten sie nämlich nur dann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüber ihrer Dar- lehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagten fehlte es aber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des Vertrages mit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 49.261 DM zu begrenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Drittkäufer allein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen Kreditablösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der Gläubigerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens ein Vorfälligkeitsentgelt nicht berechnet werde.
bb) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverletzung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegenständlichen 30.688 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daß die Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflichteten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die dazu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sache der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischen ihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mitteilung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Drittkäufer zustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein solcher Entschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen mußten, die Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können, stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Drittkaufes als günstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von der Be- klagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädigung in Anspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum Gegenstand hatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen nach § 508 BGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise ermittelte (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteilige Verpflichtung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.
c) Das Berufungsgericht hat jedoch aus dem Blick verloren, daß ein Schadensersatzanspruch der Kläger nur dann besteht, wenn der zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995 geschlossene Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei § 570b BGB a.F. der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem Dritten gegeben ist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflicht nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bestanden. Hierbei kommt im gegebenen Fall namentlich der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) als Unwirksamkeitsgrund in Betracht.
aa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134 Rdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu einem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegen ihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeindeund Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hier maßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßen haben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollen Wert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob diese Regelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die Thüringer Kommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - ge- mäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April 1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessischen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR 129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Landkreisordnung ). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer vergleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessischen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl. 1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land NordrheinWestfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung bewußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden sein (BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt die vorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus der Gesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedanken übernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehen ist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindest nicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen des Berufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen der Prozeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO überlassen.
bb) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies bereits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225, 226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltliche Zuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend erachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts "verschenken" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).
(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, ob der in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit das Vorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßig bejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzliches Verbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prüfung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hier ein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an beide Vertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt ein Verstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB, wenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143, 283,
287).
(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsgesetz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibt der Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unter Berücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeit schwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Erwägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwendungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zu einem "erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis" angestellt (BGHZ 47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb des "vollen Wertes" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen, daß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knapp doppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht die Rechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer verwerflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.). Er taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichen Hand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Begünstigten keine Bedeutung erlangt.
(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich näher bestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten Fall zu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der aufsichtsbehördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom 7. Dezember 1995 auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweisangebotes der Beklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem von ihr behaupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststellungen zum Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit B. treffen müssen.
cc) Keine Bedeutung für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits kann dagegen ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen den Drittkäufer B. erlangen. Selbst wenn ein solcher Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages zwischen ihr und B. gerichtet werden könnte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, VIII ZR 120/60, NJW 1962, 1196, 1198), beseitigt allein sein Bestehen den Vorkaufsfall noch nicht. So begründet etwa ein anfechtbarer, aber noch nicht angefochtener Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht (RG, SeuffArch 78, Nr. 14; MünchKomm-BGB/Westermann, aaO, § 504 Rdn. 15; Heintz, aaO, Rdn. 323). Mithin kann auch hier erst die Aufhebung des Kaufvertrages, auf die die Beklagte im Falle einer Schadenser- satzforderung einen Anspruch hätte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, aaO), entscheidend sein. Nach dem - hier erfolgten - Eintritt des Vorkaufsfalls kann aber eine Aufhebung des Drittkaufvertrages die Position des Vorkaufsberechtigten nicht mehr beeinträchtigen (RGZ 106, 320, 323 f.; 118, 5, 8).
dd) Welche Auswirkungen der Wegfall der Geschäftsgrundlage des Vertrages mit dem Drittkäufer für das Vorkaufsrecht hat (vgl. dazu BGH, Urt. v. 25. September 1986, II ZR 272/85, NJW 1987, 890, 893), bedarf für den vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Die Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages mit B. ist nämlich durch das Fehlen der Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht entfallen. Die Revision verweist nicht auf tatsächliches Vorbringen, wonach dem Geschäftswillen der Parteien des Drittkaufes die Erwartung zugrunde lag, B. werde auf eine Vorfälligkeitsentschädigung auch tatsächlich Zahlungen erbringen müssen. Der Umstand , daß B. sich zur Übernahme der entsprechenden Belastungen verpflichtete , legt im Gegenteil nahe, daß es der Beklagten erkennbar nur darum ging, nicht Forderungen wegen der vorzeitigen Darlehensrückführung ausgesetzt zu sein, während für sie nicht von Bedeutung war, welche Leistungen des Drittkäufers hierfür notwendig werden sollten. 3. Das Berufungsurteil ist hiernach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Da vorliegend der Streithelfer ebenfalls Revision eingelegt hat, zählen auch seine Kosten zu den Kosten des Revisionsverfahrens, hinsichtlich derer dem Berufungsgericht die Entscheidung überlassen ist. Das Berufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung Gelegenheit, die Auslegung des Landesrechts im Hinblick auf § 134 BGB nachzuholen und die ggf. erforderlichen Feststellungen zu treffen.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Durch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 30. Januar 1996 beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadt eine Eigentumswohnung , die sie bereits auf Grund eines Mietvertrages bewohnten. Zum vereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Urkunde unter Nr. 4 folgende Regelung:
"4.1 Der Kaufpreis beträgt
a) für das Wohnungseigentum 52.835,00 DM in Worten ...
b) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) 4.000,00 DM in Worten ...
c) für den Baukostenzuschuß Heizhaus 8.441,00 DM insgesamt somit 65.276,00 DM in Worten ... Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeitsentschädigung , diese betragen bei Ablösung durch den Mieter DM 575/Qm, insgesamt also 40.446,00 DM. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 105.722,00 DM ... 4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." Der Vertrag wurde "in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte" der Kläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995 notariell beurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den Zeugen B. 123 Wohnungseigentumseinheiten - darunter auch die später an die Kläger veräußerte Wohnung - verkauft hatte. Die Regelung des Kaufpreises für diese Wohnung stimmt in beiden Kaufverträgen nur bis zur Angabe der Summe von 65.276,00 DM überein. Im Anschluß daran bestimmt der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und B. :
"4.1 ... Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeitsentschädigung , die auch durch Beibringung einer Freistellungserklärung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (...) für die Darlehen bei der D. erfolgen kann; diese betragen bei Ablösung durch den Mieter
DM 575/Qm, insgesamt also 40.446,00 DM zahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der Stadt B. L. ... Der Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der Finanzierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen. Der Notar belehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläubigerin. Hat der Käufer durch Zahlung der Ablösung auf das Konto der Stadt B. L. die Ablösung bewirkt, entfällt die Verpflichtung zur Beibringung des entsprechenden Attestat. 4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." Die Kläger zahlten den Betrag von 105.722 DM auf das vereinbarte Konto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläubigerbank , deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Wohnungen vorzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte, weil ihr eine solche nicht zustand.
Die Kläger verlangen die Rückzahlung der 40.446 DM, die in der Vertragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen sind. Sie sind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufpreises zu leisten, sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Beklagten auch tatsächlich anfalle. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Senat wegen der objektiven Innendivergenz des Berufungsurteils zum Berufungsurteil in V ZR 137/02 zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte und ihr Streithelfer beantragen , verfolgen die Kläger ihr Ziel der Klagestattgabe weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Rückzahlungsanspruch, weil die Kläger nicht nachgewiesen hätten, daß die im Kaufvertrag mit der Beklagten aufgeführte Vorfälligkeitsentschädigung nur bei tatsächlichem Anfall geschuldet sei. Der Wortlaut der Vertragsurkunde spreche eindeutig für die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises unter Einschluß des Betrages für die Vorfälligkeitsentschädigung. Für eine Auslegung, die zu einem anderen Ergebnis führe , sei danach kein Raum. Zwar hätten die Kläger behauptet, bei Vertragsschluß sei davon ausgegangen worden, daß eine Vorfälligkeitsentschädigung nur dann zu zahlen sei, wenn sie auch tatsächlich anfalle. Der hierfür allein benannte Zeuge B. habe diese Behauptung aber nicht bestätigt.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Beklagte nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu einer Rückzahlung an die Kläger verpflichtet ist.
a) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetrages fehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien,
der Anteil in Höhe von 40.446 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß die Beklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank belastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichenden übereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem Wortlaut der Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen; auch die Revision wendet sich lediglich dagegen, daß das Berufungsgericht die Aussage des - von den Klägern selbst benannten - Zeugen B. als glaubhaft angesehen hat. Selbst ein Erfolg dieser Rüge könnte jedoch nichts an dem Ergebnis ändern, daß die insoweit beweisbelasteten Kläger (vgl. BGH, Urt. v. 11. September 2000, II ZR 34/99, NJW 2001, 144, 145; Urt. v. 13. November 2000, II ZR 115/99, NJW-RR 2001, 421) den Nachweis für einem vom Wortlaut der Vereinbarungen abweichenden Willen beider Vertragsparteien nicht erbracht haben.
b) Entgegen der Ansicht der Revision läßt sich der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag auch nicht dahin auslegen, daß die Kläger den auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur im Fall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehensgeberin schulden.
aa) Zwar kann nicht mit dem Berufungsgericht schon die Auslegungsbedürftigkeit des Kaufvertrages verneint werden; denn bei der Annahme eines eindeutig vereinbarten Kaufpreises wird außer acht gelassen, daß ein Teil der Zahlungen ausdrücklich zur "Ablösung" der "zu übernehmen(den) ... Vorfälligkeitsentschädigung" zu leisten ist. Da das Berufungsgericht den maßgeblichen Auslegungsstoff nicht vollständig berücksichtigt hat, ist der Senat an dessen
Verständnis nicht gebunden. Das Ergebnis der hiernach dem Senat ermöglichten Auslegung (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181) weicht jedoch nicht von dem des Berufungsgerichts ab.
bb) In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß des auf die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, ausdrücklich als "Gesamtkaufpreis" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen. Daß ein Zahlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibt ohne Bedeutung , weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkunde aufgeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilen für das Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzuschuß zum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß die Zahlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von dem tatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, finden sich nicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM 1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen konnte - und nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch tatsächlich nicht bestand -, daß der als "Gesamtkaufpreis" ausgewiesene Betrag von 105.722 DM von ihnen als Gegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubringen war, während sich das Interesse der Beklagten auf die Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises bei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über die vereinnahmten Gelder richtete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grund-
sätzlich dem Verkäufer überlassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm vereinnahmten Kaufpreis, der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt; dies gilt selbst dann, wenn er entsprechende Absichten über die Verwendung der Gelder bei Vertragsschluß offenbart.
c) Hiernach scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung ebenfalls aus. Sie kommt nur dann in Betracht, wenn ein Vertrag wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 127, 138, 142 m.w.N.). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Stand der Beklagten die gesamte Summe von 105.722 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zu, so brauchten die Parteien für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsentschädigung keine Regelung zu treffen.
d) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen einer Reduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach dem hier weiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mögen die gemeinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch nicht - wie für die Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128, 230, 236; 135, 333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien auf. Die Kläger haben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offengelegte Kalkulation, nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu nehmen. Die Motivation der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwen-
dungen aus Anlaß einer vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für den Geschäftswillen der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten Geldbetrages einlassen wollten, ohne Bedeutung. 2. Das Berufungsgericht hat jedoch nicht beachtet, daß den Klägern gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, der auf Zahlung der 40.446 DM gerichtet ist, die für die Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen wurden.
a) Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung in einer positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Parteien vor dem Verkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudinger/Sonnenschein, BGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).
aa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach § 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Vermieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls die vertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte den Klägern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis bringen (vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315; BGH, Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eine erschöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarte Gegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).
bb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erhielten die Kläger wegen ihres Vorkaufsrechts lediglich einen Entwurf des später mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch den Streithelfer zugesandt, der als Notar hierzu ersichtlich von der Beklagten beauftragt worden war. Das entspricht der - vom Berufungsgericht angeführten - Aussage des Zeugen B. und läßt auch im übrigen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Gegenrüge des Streithelfers, wonach die behauptete Übersendung von Fotokopien des Vertrages mit dem Drittkäufer übergangen worden sei, geht damit ins Leere.
Der den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wich in einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommen war. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Drittkäufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung "übernehmen". Zur Erfüllung dieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mit den Klägern vereinbarten 40.446 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird ausdrücklich für eine "Ablösung durch den Mieter" genannt, sollte also - unter Außerachtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ 61, 359, 361; 78, 369, 375) nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrecht treffen. Die "Übernahme" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Drittkäufer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichten, den diese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumt worden, sich durch "Beibringung einer Freistellungserklärung" einer Zahlungsverpflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der Drittkäufer innerhalb vereinbarter Frist ein "Attestat der Finanzierungsgläubi-
gerin" vor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigen Kreditablösung befreite, so brauchte er über 65.276 DM hinaus keine Kaufpreiszahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternative noch eine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe des tatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet sich in dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über den Inhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständig unterrichtet; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhaltlich übereinstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mitteilungspflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Unterrichtung über das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, als sie den Klägern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen Kaufvertrages nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübung des Vorkaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegenüber der Beklagten genügt hätte.
cc) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständige Information der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach § 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen der Beklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb als ihr Erfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).
b) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Kläger in Gestalt des um 40.446 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben.
aa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte haben sich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditionen eingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberechtigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398) Gebrauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einen Kaufvertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäufer zustande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Bedingungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, so wäre die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeitsentschädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finanziellen Aufwand zur Folge gehabt. Über die 65.276 DM hinaus hätten sie nämlich nur dann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüber ihrer Darlehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagten fehlte es aber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des Vertrages mit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 65.276 DM zu begrenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Drittkäufer allein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen Kreditablösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der Gläubigerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens eine Vorfälligkeitsentgelt nicht berechnet werde.
bb) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverletzung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegenständlichen 40.446 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daß
die Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflichteten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die dazu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sache der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischen ihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mitteilung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Drittkäufer zustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein solcher Entschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen mußten, die Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können, stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Drittkaufes als günstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von der Beklagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädigung in Anspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum Gegenstand hatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen nach § 508 BGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise ermittelte (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteilige Verpflichtung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.
3. Das angefochtene Urteil hat danach keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Es ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Von der im vorliegenden
Fall durch § 563 Abs. 4 ZPO eröffneten Möglichkeit, in der Sache selbst zu entscheiden, sieht der Senat ab.
a) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger besteht nur dann, wenn der zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995 geschlossene Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei § 570b BGB a.F. der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem Dritten gegeben ist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflicht nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bestanden.
b) Vorliegend kommt eine Unwirksamkeit des Drittkaufes nach § 134 BGB in Betracht.
aa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134 Rdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu einem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegen ihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeindeund Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hier maßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßen haben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollen Wert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob diese Regelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die Thüringer Kommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - gemäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April 1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessi-
schen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR 129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Landkreisordnung ). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer vergleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessischen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl. 1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land NordrheinWestfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung bewußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden sein (BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt die vorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus der Gesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedanken übernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehen ist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindest nicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen des Berufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen der Prozeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO überlassen.
bb) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies bereits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225, 226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltliche
Zuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend erachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts "verschenken" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).
(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, ob der in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit das Vorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßig bejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzliches Verbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prüfung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hier ein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an beide Vertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt ein Verstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB, wenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143, 283, 287).
(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsgesetz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibt der Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unter Berücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeit schwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Er-
wägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwendungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zu einem "erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis" angestellt (BGHZ 47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb des "vollen Wertes" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen, daß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knapp doppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht die Rechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer verwerflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.). Er taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichen Hand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Begünstigten keine Bedeutung erlangt.
(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich näher bestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten Fall zu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der aufsichtsbehördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom 7. Dezember 1995 auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweisangebotes der Beklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem von ihr behaupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststellungen zum Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit B. treffen müssen.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen. § 281 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.
(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.
(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.
(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.
(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. März 1972 erwarb die Klägerin von der Beklagten eine 600 qm große Teilfläche des im Grundbuch von E. für H. eingetragenen Grundstücks Flur Nr. 562 (nunmehr 562/1), welches sie mit einem bis heute von ihr bewohnten Eigenheim bebaute. Unter Ziffer VIII des Vertrages vereinbarten die Parteien folgendes:
"Der Verkäufer räumt dem Käufer auf einer weiteren Teilfläche aus Flur Nr. 562 das persönliche Vorkaufsrecht ein. Die Teilfläche
ist im Lageplan blau schraffiert eingezeichnet; sie ist zur Vervollständigung des Bauplatzes des Käufers gemäû Bebauungsplan der Gemeinde H. nötig." Im August 1992 erfuhr die Klägerin, daû die Beklagte die Teilfläche inzwischen an die Eheleute R. veräuûert hatte, die zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Nachdem Verhandlungen mit der Beklagten und den Eheleuten R. über den Erwerb der Teilfläche erfolglos geblieben waren, erhob die Klägerin im Jahre 1993 bei dem Landgericht Nürnberg -Fürth Klage "auf Feststellung, daû die Beklagte verpflichtet sei, ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen, der in Zukunft dadurch entstehe, daû die Beklagte ihr das Vorkaufsrecht ... nicht eingeräumt habe". Das Landgericht wies die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Oberlandesgericht der Klage mit rechtskräftigem Urteil vom 30. Dezember 1993, welches keinen Tatbestand enthält, statt. Zwischenzeitlich ist auf der Teilfläche ein Einfamilienhaus errichtet.
Nunmehr verlangt die Klägerin Schadensersatz einschlieûlich Gutachterkosten in Höhe von 64.929,10 DM. Das Landgericht hat ein Grundurteil mit folgender Formel erlassen:
"Es wird festgestellt, daû der durch die Beklagte der Klägerin zu ersetzende Schaden, der ihr dadurch entstanden ist, daû die Beklagte der Klägerin nicht das Vorkaufsrecht an einer Teilfläche des Grundstücks, Flur-Nr.: 562 der Gemarkung H., vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen für H., Bd. 5 Bl. 2152, gemäû notarieller Urkunde des Notars B. G. vom 09.03.1972 (Urkundenrolle -Nr.: 3/1) eingeräumt hat, in einer Wertminderung des klägerischen Grundstücks (FlNr.: 562/1 Gemarkung H.) aufgrund der Bebauung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks besteht.
Dieser Schaden berechnet sich nach der Differenz zwischen: 1. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk und Grundfläche , auf welche sich das Vorkaufsrecht bezog, im unbebauten Zustand, abzüglich sämtlicher Aufwendungen, die durch den Kauf derselben entstanden wären und 2. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk ohne Grundfläche , welche dem Vorkaufsrecht unterlag, im bebauten Zustand. Hinsichtlich des Zeitpunktes ist auf den der Bebauung des Nachbargrundstückes R. (1999) abzustellen."
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens. Über das Bestehen eines solchen Anspruchs sei durch das rechtskräftige Feststellungsurteil im Vorprozeû nicht entschieden worden. Die Auslegung des Urteils rechtfertige zwar die Annahme, daû die Beklagte dafür haften solle, daû sie der Klägerin den Verkauf des Grundstücks nicht angezeigt habe und damit der Klägerin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingeräumt habe. Die Klägerin könne deshalb Ersatz der Schäden verlangen, die künftig aus dieser Nichtanzeige resultierten. Hingegen
könne dem Urteil nicht entnommen werden, daû die Beklagte für einen der Klägerin entstandenen Nichterfüllungsschaden unbeschadet des Umstands einstehen solle, daû diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe und die Ausübungsfrist verstrichen sei. Einem Anspruch auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens aus §§ 325, 326 BGB stehe das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags entgegen. Ein Schadenersatzanspruch wegen der Verletzung der Anzeigepflicht aus § 510 Abs. 1 BGB sei nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Die Revision rügt zu Recht, daû im angefochtenen Urteil die Bindung des Berufungsgerichts an das Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû verkannt ist. Der Streitgegenstand, über den das Berufungsgericht zu befinden hatte, ist von dem Feststellungsausspruch im Vorprozeû erfaût:
a) Die Klägerin hat den Schadenersatzanspruch zunächst auf der Grundlage eines von ihr eingeholten Gutachtens als Differenz zwischen dem Verkehrswert der von dem Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche und den - hypothetischen - Erwerbskosten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts berechnet. Ob ein solcher Anspruch von dem Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû erfaût wäre (wegen dessen Gegenstand nachfolgend zu b), kann offen bleiben. Das Landgericht hat durch sein Grundurteil nämlich nicht über diesen Anspruch entschieden. Nach dem Tenor des landgerichtlichen Urteils besteht
der zu ersetzende Schaden der Klägerin vielmehr in einer durch die Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Ob das Landgericht in dieser Weise entscheiden durfte oder ob es damit über einen Streitgegenstand befunden hat, den die Klägerin bis dahin nicht in den Prozeû eingeführt hatte, kann dahinstehen. Die Klägerin hat nämlich mit ihrem Antrag auf Zurückweisung der Berufung ihr Klagebegehren auf die Schadensberechnung gerichtet, die im landgerichtlichen Grundurteil enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 1998, VI ZR 276/97, NJW 1998, 3411). Streitgegenstand der Klage ist deshalb seit der Berufungserwiderung ein Schadenersatzanspruch der Klägerin wegen der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts und einer durch die nachfolgende Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Jedenfalls dieser Anspruch ist Gegenstand des Feststellungsurteils aus dem Vorprozeû.
b) Dem Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt darin zu folgen, daû der Feststellungsausspruch auslegungsbedürftig ist. Die Beklagte hatte der Klägerin das Vorkaufsrecht in dem 1972 geschlossenen notariellen Vertrag eingeräumt. Entgegen dem Wortlaut des Urteilstenors im Vorprozeû kann von einem aus einer Nichteinräumung des Vorkaufsrechts entstandenen Schaden der Klägerin deshalb keine Rede sein. Entgegen seiner Ansicht führt die Auslegung des Urteils indes zu dem Ergebnis, daû der Feststellungsausspruch den Schadenersatzanspruch, der Gegenstand des Berufungsverfahrens war, erfaût :
Da das Urteil aus dem Vorprozeû weder einen Tatbestand enthält noch seine Entscheidungsgründe erkennen lassen, unter welche materiellrechtliche Anspruchsgrundlage das Berufungsgericht den Feststellungsanspruch subsu-
miert hatte, ist für die Frage des Umfanges der Rechtskraftwirkung in erster Linie auf den damaligen Vortrag der Klägerin abzustellen, wie er sich aus dem Tatbestand des Urteils des Landgerichts und der Berufungsbegründung ergibt. Die Klägerin hatte danach ihren Feststellungsanspruch im Vorprozeû darauf gestützt, im Falle einer Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles ihr Vorkaufsrecht ausgeübt zu haben. Durch die Veräuûerung der Teilfläche an einen Dritten sei die Entstehung eines Schadens wahrscheinlich, weil die Fläche voraussichtlich bebaut werde und sich die Grundstückssituation dadurch für die Klägerin nachteilig verändere. Die Klägerin hat somit in dem Vorprozeû die Feststellung eines Schadenersatzanspruchs geltend gemacht, der – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - materiellrechtlich aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht der Beklagten aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt. Zweck dieser Verpflichtung ist es, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, weil er erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles in die Lage versetzt wird, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1; RGRK/Mezger, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1, Lorenz, JuS 1995, 569, 571). Der aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht entstehende und vom Mitteilungspflichtigen zu ersetzende Schaden (RGZ 170, 208, 213; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 510, Rdn. 1) kann deshalb auch auf den Ausgleich des Erfüllungsinteresses gerichtet sein, sofern er durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde. So liegt der Fall hier. Wäre die Beklagte ihrer Verpflichtung aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgekommen, den Eintritt des Vorkaufsfalles unverzüglich, jedenfalls vor der Erfüllung des Vertrages mit dem Drittkäufer, mitzuteilen, so hätte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. In diesem Fall hätte die Beklagte entweder dem Erfüllungsanspruch der Klägerin durch Vollzug des Kaufvertrages entsprochen, oder sie hätte, sofern sie den
Vertrag gegenüber dem Drittkäufer erfüllt hätte, der Klägerin deren Erfüllungsinteresse nach §§ 440, 325 BGB in Geld ersetzen müssen. Gegenstand eines solchen Anspruches der Klägerin aus §§ 440, 325 BGB auf geldwerten Ersatz ihres Erfüllungsinteresses kann im Rahmen einer konkreten Schadensberechnung auch ein Ausgleich für die Wertminderung ihres Grundstücks, ausgelöst durch die heranrückende Bebauung, sein. Eine solche Berechnung war Grundlage des Vorprozesses.
2. Der Senat kann über den Grund des Anspruchs abschlieûend entscheiden (§ 304 ZPO). Das Urteil des Landgerichts ist bei sachgerechter Auslegung dahin zu verstehen, daû die getroffene "Feststellung" den Gegenstand des dem Grunde nach zugesprochenen Anspruchs, nicht ein bloûes Element desselben (Gegenstand des Schadens) zum Inhalt hat. Das Urteil ist wiederherzustellen und im Ausspruch darauf zu beschränken, daû die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
Das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, wird durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen.
(1) Der Wirksamkeit eines Vertrags steht es nicht entgegen, dass der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten braucht und das Leistungshindernis schon bei Vertragsschluss vorliegt.
(2) Der Gläubiger kann nach seiner Wahl Schadensersatz statt der Leistung oder Ersatz seiner Aufwendungen in dem in § 284 bestimmten Umfang verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner das Leistungshindernis bei Vertragsschluss nicht kannte und seine Unkenntnis auch nicht zu vertreten hat. § 281 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.
(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.
(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.
(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.
(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. März 1972 erwarb die Klägerin von der Beklagten eine 600 qm große Teilfläche des im Grundbuch von E. für H. eingetragenen Grundstücks Flur Nr. 562 (nunmehr 562/1), welches sie mit einem bis heute von ihr bewohnten Eigenheim bebaute. Unter Ziffer VIII des Vertrages vereinbarten die Parteien folgendes:
"Der Verkäufer räumt dem Käufer auf einer weiteren Teilfläche aus Flur Nr. 562 das persönliche Vorkaufsrecht ein. Die Teilfläche
ist im Lageplan blau schraffiert eingezeichnet; sie ist zur Vervollständigung des Bauplatzes des Käufers gemäû Bebauungsplan der Gemeinde H. nötig." Im August 1992 erfuhr die Klägerin, daû die Beklagte die Teilfläche inzwischen an die Eheleute R. veräuûert hatte, die zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Nachdem Verhandlungen mit der Beklagten und den Eheleuten R. über den Erwerb der Teilfläche erfolglos geblieben waren, erhob die Klägerin im Jahre 1993 bei dem Landgericht Nürnberg -Fürth Klage "auf Feststellung, daû die Beklagte verpflichtet sei, ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen, der in Zukunft dadurch entstehe, daû die Beklagte ihr das Vorkaufsrecht ... nicht eingeräumt habe". Das Landgericht wies die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Oberlandesgericht der Klage mit rechtskräftigem Urteil vom 30. Dezember 1993, welches keinen Tatbestand enthält, statt. Zwischenzeitlich ist auf der Teilfläche ein Einfamilienhaus errichtet.
Nunmehr verlangt die Klägerin Schadensersatz einschlieûlich Gutachterkosten in Höhe von 64.929,10 DM. Das Landgericht hat ein Grundurteil mit folgender Formel erlassen:
"Es wird festgestellt, daû der durch die Beklagte der Klägerin zu ersetzende Schaden, der ihr dadurch entstanden ist, daû die Beklagte der Klägerin nicht das Vorkaufsrecht an einer Teilfläche des Grundstücks, Flur-Nr.: 562 der Gemarkung H., vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen für H., Bd. 5 Bl. 2152, gemäû notarieller Urkunde des Notars B. G. vom 09.03.1972 (Urkundenrolle -Nr.: 3/1) eingeräumt hat, in einer Wertminderung des klägerischen Grundstücks (FlNr.: 562/1 Gemarkung H.) aufgrund der Bebauung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks besteht.
Dieser Schaden berechnet sich nach der Differenz zwischen: 1. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk und Grundfläche , auf welche sich das Vorkaufsrecht bezog, im unbebauten Zustand, abzüglich sämtlicher Aufwendungen, die durch den Kauf derselben entstanden wären und 2. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk ohne Grundfläche , welche dem Vorkaufsrecht unterlag, im bebauten Zustand. Hinsichtlich des Zeitpunktes ist auf den der Bebauung des Nachbargrundstückes R. (1999) abzustellen."
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens. Über das Bestehen eines solchen Anspruchs sei durch das rechtskräftige Feststellungsurteil im Vorprozeû nicht entschieden worden. Die Auslegung des Urteils rechtfertige zwar die Annahme, daû die Beklagte dafür haften solle, daû sie der Klägerin den Verkauf des Grundstücks nicht angezeigt habe und damit der Klägerin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingeräumt habe. Die Klägerin könne deshalb Ersatz der Schäden verlangen, die künftig aus dieser Nichtanzeige resultierten. Hingegen
könne dem Urteil nicht entnommen werden, daû die Beklagte für einen der Klägerin entstandenen Nichterfüllungsschaden unbeschadet des Umstands einstehen solle, daû diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe und die Ausübungsfrist verstrichen sei. Einem Anspruch auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens aus §§ 325, 326 BGB stehe das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags entgegen. Ein Schadenersatzanspruch wegen der Verletzung der Anzeigepflicht aus § 510 Abs. 1 BGB sei nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Die Revision rügt zu Recht, daû im angefochtenen Urteil die Bindung des Berufungsgerichts an das Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû verkannt ist. Der Streitgegenstand, über den das Berufungsgericht zu befinden hatte, ist von dem Feststellungsausspruch im Vorprozeû erfaût:
a) Die Klägerin hat den Schadenersatzanspruch zunächst auf der Grundlage eines von ihr eingeholten Gutachtens als Differenz zwischen dem Verkehrswert der von dem Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche und den - hypothetischen - Erwerbskosten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts berechnet. Ob ein solcher Anspruch von dem Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû erfaût wäre (wegen dessen Gegenstand nachfolgend zu b), kann offen bleiben. Das Landgericht hat durch sein Grundurteil nämlich nicht über diesen Anspruch entschieden. Nach dem Tenor des landgerichtlichen Urteils besteht
der zu ersetzende Schaden der Klägerin vielmehr in einer durch die Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Ob das Landgericht in dieser Weise entscheiden durfte oder ob es damit über einen Streitgegenstand befunden hat, den die Klägerin bis dahin nicht in den Prozeû eingeführt hatte, kann dahinstehen. Die Klägerin hat nämlich mit ihrem Antrag auf Zurückweisung der Berufung ihr Klagebegehren auf die Schadensberechnung gerichtet, die im landgerichtlichen Grundurteil enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 1998, VI ZR 276/97, NJW 1998, 3411). Streitgegenstand der Klage ist deshalb seit der Berufungserwiderung ein Schadenersatzanspruch der Klägerin wegen der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts und einer durch die nachfolgende Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Jedenfalls dieser Anspruch ist Gegenstand des Feststellungsurteils aus dem Vorprozeû.
b) Dem Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt darin zu folgen, daû der Feststellungsausspruch auslegungsbedürftig ist. Die Beklagte hatte der Klägerin das Vorkaufsrecht in dem 1972 geschlossenen notariellen Vertrag eingeräumt. Entgegen dem Wortlaut des Urteilstenors im Vorprozeû kann von einem aus einer Nichteinräumung des Vorkaufsrechts entstandenen Schaden der Klägerin deshalb keine Rede sein. Entgegen seiner Ansicht führt die Auslegung des Urteils indes zu dem Ergebnis, daû der Feststellungsausspruch den Schadenersatzanspruch, der Gegenstand des Berufungsverfahrens war, erfaût :
Da das Urteil aus dem Vorprozeû weder einen Tatbestand enthält noch seine Entscheidungsgründe erkennen lassen, unter welche materiellrechtliche Anspruchsgrundlage das Berufungsgericht den Feststellungsanspruch subsu-
miert hatte, ist für die Frage des Umfanges der Rechtskraftwirkung in erster Linie auf den damaligen Vortrag der Klägerin abzustellen, wie er sich aus dem Tatbestand des Urteils des Landgerichts und der Berufungsbegründung ergibt. Die Klägerin hatte danach ihren Feststellungsanspruch im Vorprozeû darauf gestützt, im Falle einer Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles ihr Vorkaufsrecht ausgeübt zu haben. Durch die Veräuûerung der Teilfläche an einen Dritten sei die Entstehung eines Schadens wahrscheinlich, weil die Fläche voraussichtlich bebaut werde und sich die Grundstückssituation dadurch für die Klägerin nachteilig verändere. Die Klägerin hat somit in dem Vorprozeû die Feststellung eines Schadenersatzanspruchs geltend gemacht, der – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - materiellrechtlich aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht der Beklagten aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt. Zweck dieser Verpflichtung ist es, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, weil er erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles in die Lage versetzt wird, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1; RGRK/Mezger, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1, Lorenz, JuS 1995, 569, 571). Der aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht entstehende und vom Mitteilungspflichtigen zu ersetzende Schaden (RGZ 170, 208, 213; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 510, Rdn. 1) kann deshalb auch auf den Ausgleich des Erfüllungsinteresses gerichtet sein, sofern er durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde. So liegt der Fall hier. Wäre die Beklagte ihrer Verpflichtung aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgekommen, den Eintritt des Vorkaufsfalles unverzüglich, jedenfalls vor der Erfüllung des Vertrages mit dem Drittkäufer, mitzuteilen, so hätte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. In diesem Fall hätte die Beklagte entweder dem Erfüllungsanspruch der Klägerin durch Vollzug des Kaufvertrages entsprochen, oder sie hätte, sofern sie den
Vertrag gegenüber dem Drittkäufer erfüllt hätte, der Klägerin deren Erfüllungsinteresse nach §§ 440, 325 BGB in Geld ersetzen müssen. Gegenstand eines solchen Anspruches der Klägerin aus §§ 440, 325 BGB auf geldwerten Ersatz ihres Erfüllungsinteresses kann im Rahmen einer konkreten Schadensberechnung auch ein Ausgleich für die Wertminderung ihres Grundstücks, ausgelöst durch die heranrückende Bebauung, sein. Eine solche Berechnung war Grundlage des Vorprozesses.
2. Der Senat kann über den Grund des Anspruchs abschlieûend entscheiden (§ 304 ZPO). Das Urteil des Landgerichts ist bei sachgerechter Auslegung dahin zu verstehen, daû die getroffene "Feststellung" den Gegenstand des dem Grunde nach zugesprochenen Anspruchs, nicht ein bloûes Element desselben (Gegenstand des Schadens) zum Inhalt hat. Das Urteil ist wiederherzustellen und im Ausspruch darauf zu beschränken, daû die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Durch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 29. Februar 1996 beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadt eine Eigentumswohnung, die sie bereits auf Grund eines Mietvertrages bewohnten. Zum vereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Urkunde unter Nr. 4 folgende Regelung:
"4.1 Der Kaufpreis beträgt
a) für das Wohnungseigentum 38.857,00 DM in Worten ...
b) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) 4.000,00 DM in Worten ...
c) für den Baukostenzuschuß Heizhaus 6.404,00 DM insgesamt somit 49.261,00 DM in Worten ... Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeitsentschädigung , diese betragen bei Ablösung durch den Mieter DM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 79.949,00 DM ... 4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." Der Vertrag wurde "in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte" der Kläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995 notariell beurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den Zeugen B. 123 Wohnungseigentumseinheiten - darunter auch die später an die Kläger veräußerte Wohnung - verkauft hatte. Die Regelung des Kaufpreises für diese Wohnung stimmt in beiden Kaufverträgen nur bis zur Angabe der Summe von 49.261,00 DM überein. Im Anschluß daran bestimmt der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und B. :
"4.1 ... Darüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeitsentschädigung , die auch durch Beibringung einer Freistellungserklärung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (...) für die Darlehen bei der DG-HYP erfolgen kann; diese betragen bei Ablösung durch den Mieter DM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM zahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der Stadt B. L. ... Der Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der Finanzierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen. Der Notar belehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläubigerin. Hat der Käufer durch Zahlung der Ablösung auf das Konto der Stadt B. L. die Ablösung bewirkt, entfällt die Verpflichtung zur Beibringung des entsprechenden Attestat. 4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ..." Die Kläger zahlten den Betrag von 79.949 DM auf das vereinbarte Konto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläubigerbank , deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Wohnungen vorzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte, weil ihr eine solche nicht zustand.
Die Kläger verlangen die Rückzahlung der 30.688 DM, die in der Vertragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen sind. Sie sind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufpreises zu leisten, sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Beklagten auch tatsächlich anfalle. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht, hat ihr das Oberlandesgericht stattgegeben. Mit der - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision , deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstreben die Beklagte und ihr Streithelfer die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht bejaht einen Rückzahlungsanspruch der Kläger zunächst wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Die Beklagte habe es versäumt , die Kläger über deren Vorkaufsrecht zu belehren. Hierfür sei die Übersendung des zwischen ihr und B. geschlossenen Kaufvertrages erforderlich gewesen. Aus diesem Vertrag hätten die Kläger die Möglichkeit ersehen können, durch Einholung einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Zu einem Rückzahlungsanspruch führe auch eine ergänzende Vertragsauslegung; denn die Parteien hätten die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vereinbart, wenn ihnen bewußt gewesen wäre, daß eine solche gegenüber der Gläubigerbank nicht geschuldet sei. Überdies sei die Klage auch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründet. Die Parteien hätten gemeinsam über den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung geirrt. Nach dem Wegfall dieser Geschäftsgrundlage müsse eine Anpassung dahin erfolgen, daß von den Klägern nur der tatsächliche Kaufpreis zu zahlen sei und die Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung zurückgefordert werden könne. Wegen der Pflichtverletzung , die in der fehlenden Belehrung über das Vorkaufsrecht liege, sei schließlich auch ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages gegeben.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts können die Kläger den geltend gemachten Rückzahlungsanspruch nicht auf eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) stützen.
a) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetrages fehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien, der Anteil in Höhe von 30.688 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß die Beklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank belastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichenden übereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem Wortlaut der Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen.
b) Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag kann auch nicht mit dem Berufungsgericht - ergänzend - dahin ausgelegt werden, daß die Kläger den auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur im Fall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehensgeberin schulden.
aa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die "einfache" Auslegung des Inhalts der getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis führt, daß der Beklagten der in der Vertragsurkunde ausgewiesene Gesamtbetrag von 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zustand. Diese Einschätzung ist frei von Rechtsfehlern. In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß des auf die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, ausdrücklich als "Gesamtkaufpreis" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen. Daß ein Zahlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibt ohne Bedeutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkunde aufgeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilen für das Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzuschuß zum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß die Zahlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von dem tatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, finden sich nicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits interessengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM 1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer gewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen konnte, daß der als "Gesamtkaufpreis" ausgewiesene Betrag von 79.949 DM von ihnen als Gegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubringen war, während sich das Interesse der Beklagten auf die Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises bei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über die vereinnahmten Gelder richtete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grundsätzlich dem Verkäufer überlassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm vereinnahmten Kaufpreis, der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt; dies gilt selbst dann, wenn er entsprechende Absichten über die Verwendung der Gelder bei Vertragsschluß offenbart.
bb) Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es ein anderes Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung herleiten will. Eine solche kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 127, 138, 142 m.w.N.). Da das Berufungsgericht diese Voraussetzung nicht beachtet hat, ist der Senat an dessen rechtsfehlerhafte Auslegung nicht gebunden (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181). Tatsächlich fehlt es an der für ei- ne ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Regelungslücke. Die Parteien brauchten nämlich für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsentschädigung keine Regelung zu treffen, weil der Beklagten nach dem Inhalt des Vertrages die gesamte Summe von 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zustand.
c) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen einer Reduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach dem hier weiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mögen die gemeinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch nicht - wie für die Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128, 230, 236; 135, 333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien auf. Die Kläger haben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offengelegte Kalkulation , nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu nehmen. Die Motivation der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwendungen aus Anlaß einer vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für den Geschäftswillen der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten Geldbetrages einlassen wollten, ohne Bedeutung.
2. Das angefochtene Urteil kann auch insoweit keinen Bestand haben, als es die Klageforderung auf Grund eines Schadensersatzanspruchs zuspricht.
a) Allerdings bejaht das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruchs der Kläger, der auf Rückzahlung der 30.688 DM gerichtet ist. Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung in einer positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Parteien vor dem Verkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudin- ger/Sonnenschein, BGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht , 7. Aufl., § 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).
aa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach § 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Vermieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls die vertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte den Klägern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis bringen (vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315; BGH, Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eine erschöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarte Gegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).
bb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen. Im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht erhielten die Kläger lediglich einen Entwurf des später mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch den Streithelfer zugesandt, der als Notar hierzu ersichtlich von der Beklagten beauftragt worden war. Ohne Erfolg rügt die Revision die dahingehenden Feststellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft. Zwar hat der Streithelfer zunächst vorgetragen, den Klägern sei der Vertrag vom 28. November 1995 übersandt worden. Er hat dann aber bei seiner nachfolgenden persönlichen Anhörung vor dem Berufungsgericht erklärt, er habe die Kläger über ihr Vorkaufsrecht mit der Übersendung des Entwurfs des später mit ihnen geschlossenen Vertrages belehrt. Diese deutliche Äußerung des Streithelfers selbst durfte das Berufungsgericht - auch ohne weitere Nachfrage - im Sinne einer Richtigstellung der früheren Behauptung auffassen.
Der den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wich in einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommen war. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Drittkäufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung "übernehmen". Zur Erfüllung dieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mit den Klägern vereinbarten 30.688 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird ausdrücklich für eine "Ablösung durch den Mieter" genannt, sollte also - unter Außerachtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ 61, 359, 361; 78, 369, 375) - nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts treffen. Die "Übernahme" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Drittkäufer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichteten, den diese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumt worden , sich durch "Beibringung einer Freistellungserklärung" einer Zahlungsverpflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der Drittkäufer innerhalb vereinbarter Frist ein "Attestat der Finanzierungsgläubigerin" vor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigen Kreditablösung befreite, so brauchte er über 49.261 DM hinaus keine Kaufpreiszahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternative noch eine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe des tatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet sich in dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über den Inhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständig unterrichtet ; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhaltlich über- einstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mitteilungs- pflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entscheidung darüber , ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Unterrichtung über das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, als sie den Klägern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen Kaufvertrages nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübung des Vorkaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegenüber der Beklagten genügt hätte.
cc) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständige Information der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach § 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen der Beklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb als ihr Erfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).
b) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Kläger in Gestalt des um 30.688 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben.
aa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte haben sich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditionen eingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberechtigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398) Gebrauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einen Kaufvertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäufer zustande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Bedingungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, so wäre die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeitsentschädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finanziellen Aufwand zur Folge gehabt. Über die 49.261 DM hinaus hätten sie nämlich nur dann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüber ihrer Dar- lehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagten fehlte es aber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des Vertrages mit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 49.261 DM zu begrenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Drittkäufer allein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen Kreditablösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der Gläubigerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens ein Vorfälligkeitsentgelt nicht berechnet werde.
bb) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverletzung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegenständlichen 30.688 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daß die Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflichteten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die dazu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sache der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischen ihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mitteilung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Drittkäufer zustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein solcher Entschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen mußten, die Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können, stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Drittkaufes als günstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von der Be- klagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädigung in Anspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum Gegenstand hatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen nach § 508 BGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise ermittelte (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteilige Verpflichtung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.
c) Das Berufungsgericht hat jedoch aus dem Blick verloren, daß ein Schadensersatzanspruch der Kläger nur dann besteht, wenn der zwischen der Beklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995 geschlossene Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei § 570b BGB a.F. der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem Dritten gegeben ist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflicht nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bestanden. Hierbei kommt im gegebenen Fall namentlich der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) als Unwirksamkeitsgrund in Betracht.
aa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134 Rdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu einem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegen ihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeindeund Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hier maßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßen haben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollen Wert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob diese Regelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die Thüringer Kommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - ge- mäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April 1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessischen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR 129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Landkreisordnung ). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer vergleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessischen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl. 1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land NordrheinWestfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der Fassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung bewußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden sein (BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt die vorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus der Gesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedanken übernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehen ist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindest nicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen des Berufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen der Prozeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO überlassen.
bb) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies bereits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225, 226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltliche Zuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend erachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts "verschenken" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).
(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, ob der in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit das Vorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßig bejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzliches Verbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prüfung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hier ein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an beide Vertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt ein Verstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB, wenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143, 283,
287).
(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsgesetz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibt der Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unter Berücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeit schwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Erwägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwendungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zu einem "erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis" angestellt (BGHZ 47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb des "vollen Wertes" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen, daß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knapp doppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht die Rechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138 Abs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer verwerflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.). Er taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichen Hand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Begünstigten keine Bedeutung erlangt.
(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich näher bestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten Fall zu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der aufsichtsbehördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom 7. Dezember 1995 auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweisangebotes der Beklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem von ihr behaupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststellungen zum Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit B. treffen müssen.
cc) Keine Bedeutung für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits kann dagegen ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen den Drittkäufer B. erlangen. Selbst wenn ein solcher Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages zwischen ihr und B. gerichtet werden könnte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, VIII ZR 120/60, NJW 1962, 1196, 1198), beseitigt allein sein Bestehen den Vorkaufsfall noch nicht. So begründet etwa ein anfechtbarer, aber noch nicht angefochtener Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht (RG, SeuffArch 78, Nr. 14; MünchKomm-BGB/Westermann, aaO, § 504 Rdn. 15; Heintz, aaO, Rdn. 323). Mithin kann auch hier erst die Aufhebung des Kaufvertrages, auf die die Beklagte im Falle einer Schadenser- satzforderung einen Anspruch hätte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, aaO), entscheidend sein. Nach dem - hier erfolgten - Eintritt des Vorkaufsfalls kann aber eine Aufhebung des Drittkaufvertrages die Position des Vorkaufsberechtigten nicht mehr beeinträchtigen (RGZ 106, 320, 323 f.; 118, 5, 8).
dd) Welche Auswirkungen der Wegfall der Geschäftsgrundlage des Vertrages mit dem Drittkäufer für das Vorkaufsrecht hat (vgl. dazu BGH, Urt. v. 25. September 1986, II ZR 272/85, NJW 1987, 890, 893), bedarf für den vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Die Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages mit B. ist nämlich durch das Fehlen der Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht entfallen. Die Revision verweist nicht auf tatsächliches Vorbringen, wonach dem Geschäftswillen der Parteien des Drittkaufes die Erwartung zugrunde lag, B. werde auf eine Vorfälligkeitsentschädigung auch tatsächlich Zahlungen erbringen müssen. Der Umstand , daß B. sich zur Übernahme der entsprechenden Belastungen verpflichtete , legt im Gegenteil nahe, daß es der Beklagten erkennbar nur darum ging, nicht Forderungen wegen der vorzeitigen Darlehensrückführung ausgesetzt zu sein, während für sie nicht von Bedeutung war, welche Leistungen des Drittkäufers hierfür notwendig werden sollten. 3. Das Berufungsurteil ist hiernach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Da vorliegend der Streithelfer ebenfalls Revision eingelegt hat, zählen auch seine Kosten zu den Kosten des Revisionsverfahrens, hinsichtlich derer dem Berufungsgericht die Entscheidung überlassen ist. Das Berufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung Gelegenheit, die Auslegung des Landesrechts im Hinblick auf § 134 BGB nachzuholen und die ggf. erforderlichen Feststellungen zu treffen.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, wird durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Braucht der Schuldner nach § 275 Abs. 1 bis 3 nicht zu leisten, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen. § 281 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1.
an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder - 2.
zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9. März 1972 erwarb die Klägerin von der Beklagten eine 600 qm große Teilfläche des im Grundbuch von E. für H. eingetragenen Grundstücks Flur Nr. 562 (nunmehr 562/1), welches sie mit einem bis heute von ihr bewohnten Eigenheim bebaute. Unter Ziffer VIII des Vertrages vereinbarten die Parteien folgendes:
"Der Verkäufer räumt dem Käufer auf einer weiteren Teilfläche aus Flur Nr. 562 das persönliche Vorkaufsrecht ein. Die Teilfläche
ist im Lageplan blau schraffiert eingezeichnet; sie ist zur Vervollständigung des Bauplatzes des Käufers gemäû Bebauungsplan der Gemeinde H. nötig." Im August 1992 erfuhr die Klägerin, daû die Beklagte die Teilfläche inzwischen an die Eheleute R. veräuûert hatte, die zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Nachdem Verhandlungen mit der Beklagten und den Eheleuten R. über den Erwerb der Teilfläche erfolglos geblieben waren, erhob die Klägerin im Jahre 1993 bei dem Landgericht Nürnberg -Fürth Klage "auf Feststellung, daû die Beklagte verpflichtet sei, ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen, der in Zukunft dadurch entstehe, daû die Beklagte ihr das Vorkaufsrecht ... nicht eingeräumt habe". Das Landgericht wies die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Oberlandesgericht der Klage mit rechtskräftigem Urteil vom 30. Dezember 1993, welches keinen Tatbestand enthält, statt. Zwischenzeitlich ist auf der Teilfläche ein Einfamilienhaus errichtet.
Nunmehr verlangt die Klägerin Schadensersatz einschlieûlich Gutachterkosten in Höhe von 64.929,10 DM. Das Landgericht hat ein Grundurteil mit folgender Formel erlassen:
"Es wird festgestellt, daû der durch die Beklagte der Klägerin zu ersetzende Schaden, der ihr dadurch entstanden ist, daû die Beklagte der Klägerin nicht das Vorkaufsrecht an einer Teilfläche des Grundstücks, Flur-Nr.: 562 der Gemarkung H., vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen für H., Bd. 5 Bl. 2152, gemäû notarieller Urkunde des Notars B. G. vom 09.03.1972 (Urkundenrolle -Nr.: 3/1) eingeräumt hat, in einer Wertminderung des klägerischen Grundstücks (FlNr.: 562/1 Gemarkung H.) aufgrund der Bebauung des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks besteht.
Dieser Schaden berechnet sich nach der Differenz zwischen: 1. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk und Grundfläche , auf welche sich das Vorkaufsrecht bezog, im unbebauten Zustand, abzüglich sämtlicher Aufwendungen, die durch den Kauf derselben entstanden wären und 2. Grundstück der Klägerin mit eigenem Bauwerk ohne Grundfläche , welche dem Vorkaufsrecht unterlag, im bebauten Zustand. Hinsichtlich des Zeitpunktes ist auf den der Bebauung des Nachbargrundstückes R. (1999) abzustellen."
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens. Über das Bestehen eines solchen Anspruchs sei durch das rechtskräftige Feststellungsurteil im Vorprozeû nicht entschieden worden. Die Auslegung des Urteils rechtfertige zwar die Annahme, daû die Beklagte dafür haften solle, daû sie der Klägerin den Verkauf des Grundstücks nicht angezeigt habe und damit der Klägerin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingeräumt habe. Die Klägerin könne deshalb Ersatz der Schäden verlangen, die künftig aus dieser Nichtanzeige resultierten. Hingegen
könne dem Urteil nicht entnommen werden, daû die Beklagte für einen der Klägerin entstandenen Nichterfüllungsschaden unbeschadet des Umstands einstehen solle, daû diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt habe und die Ausübungsfrist verstrichen sei. Einem Anspruch auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens aus §§ 325, 326 BGB stehe das Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags entgegen. Ein Schadenersatzanspruch wegen der Verletzung der Anzeigepflicht aus § 510 Abs. 1 BGB sei nicht auf das Erfüllungsinteresse gerichtet.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Die Revision rügt zu Recht, daû im angefochtenen Urteil die Bindung des Berufungsgerichts an das Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû verkannt ist. Der Streitgegenstand, über den das Berufungsgericht zu befinden hatte, ist von dem Feststellungsausspruch im Vorprozeû erfaût:
a) Die Klägerin hat den Schadenersatzanspruch zunächst auf der Grundlage eines von ihr eingeholten Gutachtens als Differenz zwischen dem Verkehrswert der von dem Vorkaufsrecht betroffenen Teilfläche und den - hypothetischen - Erwerbskosten im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts berechnet. Ob ein solcher Anspruch von dem Feststellungsurteil aus dem Vorprozeû erfaût wäre (wegen dessen Gegenstand nachfolgend zu b), kann offen bleiben. Das Landgericht hat durch sein Grundurteil nämlich nicht über diesen Anspruch entschieden. Nach dem Tenor des landgerichtlichen Urteils besteht
der zu ersetzende Schaden der Klägerin vielmehr in einer durch die Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Ob das Landgericht in dieser Weise entscheiden durfte oder ob es damit über einen Streitgegenstand befunden hat, den die Klägerin bis dahin nicht in den Prozeû eingeführt hatte, kann dahinstehen. Die Klägerin hat nämlich mit ihrem Antrag auf Zurückweisung der Berufung ihr Klagebegehren auf die Schadensberechnung gerichtet, die im landgerichtlichen Grundurteil enthalten ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 1998, VI ZR 276/97, NJW 1998, 3411). Streitgegenstand der Klage ist deshalb seit der Berufungserwiderung ein Schadenersatzanspruch der Klägerin wegen der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts und einer durch die nachfolgende Bebauung der Teilfläche bewirkten Wertminderung ihres eigenen Grundstücks. Jedenfalls dieser Anspruch ist Gegenstand des Feststellungsurteils aus dem Vorprozeû.
b) Dem Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt darin zu folgen, daû der Feststellungsausspruch auslegungsbedürftig ist. Die Beklagte hatte der Klägerin das Vorkaufsrecht in dem 1972 geschlossenen notariellen Vertrag eingeräumt. Entgegen dem Wortlaut des Urteilstenors im Vorprozeû kann von einem aus einer Nichteinräumung des Vorkaufsrechts entstandenen Schaden der Klägerin deshalb keine Rede sein. Entgegen seiner Ansicht führt die Auslegung des Urteils indes zu dem Ergebnis, daû der Feststellungsausspruch den Schadenersatzanspruch, der Gegenstand des Berufungsverfahrens war, erfaût :
Da das Urteil aus dem Vorprozeû weder einen Tatbestand enthält noch seine Entscheidungsgründe erkennen lassen, unter welche materiellrechtliche Anspruchsgrundlage das Berufungsgericht den Feststellungsanspruch subsu-
miert hatte, ist für die Frage des Umfanges der Rechtskraftwirkung in erster Linie auf den damaligen Vortrag der Klägerin abzustellen, wie er sich aus dem Tatbestand des Urteils des Landgerichts und der Berufungsbegründung ergibt. Die Klägerin hatte danach ihren Feststellungsanspruch im Vorprozeû darauf gestützt, im Falle einer Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles ihr Vorkaufsrecht ausgeübt zu haben. Durch die Veräuûerung der Teilfläche an einen Dritten sei die Entstehung eines Schadens wahrscheinlich, weil die Fläche voraussichtlich bebaut werde und sich die Grundstückssituation dadurch für die Klägerin nachteilig verändere. Die Klägerin hat somit in dem Vorprozeû die Feststellung eines Schadenersatzanspruchs geltend gemacht, der – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - materiellrechtlich aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht der Beklagten aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt. Zweck dieser Verpflichtung ist es, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, weil er erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalles in die Lage versetzt wird, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1; RGRK/Mezger, BGB, 12. Aufl., § 510, Rdn. 1, Lorenz, JuS 1995, 569, 571). Der aus einer Verletzung der Mitteilungspflicht entstehende und vom Mitteilungspflichtigen zu ersetzende Schaden (RGZ 170, 208, 213; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 510, Rdn. 1) kann deshalb auch auf den Ausgleich des Erfüllungsinteresses gerichtet sein, sofern er durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde. So liegt der Fall hier. Wäre die Beklagte ihrer Verpflichtung aus § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB nachgekommen, den Eintritt des Vorkaufsfalles unverzüglich, jedenfalls vor der Erfüllung des Vertrages mit dem Drittkäufer, mitzuteilen, so hätte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt. In diesem Fall hätte die Beklagte entweder dem Erfüllungsanspruch der Klägerin durch Vollzug des Kaufvertrages entsprochen, oder sie hätte, sofern sie den
Vertrag gegenüber dem Drittkäufer erfüllt hätte, der Klägerin deren Erfüllungsinteresse nach §§ 440, 325 BGB in Geld ersetzen müssen. Gegenstand eines solchen Anspruches der Klägerin aus §§ 440, 325 BGB auf geldwerten Ersatz ihres Erfüllungsinteresses kann im Rahmen einer konkreten Schadensberechnung auch ein Ausgleich für die Wertminderung ihres Grundstücks, ausgelöst durch die heranrückende Bebauung, sein. Eine solche Berechnung war Grundlage des Vorprozesses.
2. Der Senat kann über den Grund des Anspruchs abschlieûend entscheiden (§ 304 ZPO). Das Urteil des Landgerichts ist bei sachgerechter Auslegung dahin zu verstehen, daû die getroffene "Feststellung" den Gegenstand des dem Grunde nach zugesprochenen Anspruchs, nicht ein bloûes Element desselben (Gegenstand des Schadens) zum Inhalt hat. Das Urteil ist wiederherzustellen und im Ausspruch darauf zu beschränken, daû die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Lambert-Lang Krüger Lemke Gaier
(1) Der Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer bedarf der schriftlichen Form, wenn der Vertrag
- 1.
die Lieferung mehrerer als zusammengehörend verkaufter Sachen in Teilleistungen zum Gegenstand hat und das Entgelt für die Gesamtheit der Sachen in Teilzahlungen zu entrichten ist, - 2.
die regelmäßige Lieferung von Sachen gleicher Art zum Gegenstand hat oder - 3.
die Verpflichtung zum wiederkehrenden Erwerb oder Bezug von Sachen zum Gegenstand hat.
(2) Dem Verbraucher steht vorbehaltlich des Absatzes 3 bei Verträgen nach Absatz 1, die weder im Fernabsatz noch außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, ein Widerrufsrecht nach § 355 zu.
(3) Das Widerrufsrecht nach Absatz 2 gilt nicht in dem in § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 bis 5, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bestimmten Umfang. Dem in § 491 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 genannten Nettodarlehensbetrag entspricht die Summe aller vom Verbraucher bis zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt zu entrichtenden Teilzahlungen.
(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.
(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.