Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 323/14 Verkündet am:

27. April 2016

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 464, 472, 535, 545, 566, 577

a) Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite

eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt

durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung

verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.

b) Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung

erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch

der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines

(Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum

(Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den

Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss

des Vermieters, benutzen kann.

c) Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch

Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung

der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des

ECLI:DE:BGH:2016:270416UVIIIZR323.14.0

Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.
BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14 - LG Köln AG Köln
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 27. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. November 2014 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien streiten um die Herausgabe eines von den Beklagten genutzten Gartenanteils auf dem Grundstück D. in Köln. Die Beklagten mieteten ab Mai 2004 die Dachgeschosswohnung des auf diesem Grundstück befindlichen Dreifamilienhauses. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. Der damalige Vermieter veräußerte das Grundstück später an die W. Immobilien und Projektentwicklung GmbH (im Folgenden: W. ), die es im Juli 2010 in Wohnungseigentum aufteilte. Dabei wurde der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet.

2: Die W. , die sich ein Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten hatte, vereinbarte im Oktober 2010 mit den Beklagten unter anderem : "Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft."

3: Den angesprochenen Kauf der von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung lehnten die Beklagten kurz darauf ab. Anschließend veräußerte die W. die Erdgeschosswohnung im April 2011 an die Kläger. In Bezug auf den Garten heißt es im Kaufvertrag unter anderem: "Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht."

4: Im März 2013 schlossen die Kläger und die W. einen weiteren Kaufvertrag über die von den Beklagten gemietete Dachgeschosswohnung, die als Letzte noch zum Verkauf gestanden hatte. Zugleich verzichtete die W. in einer Änderungsvereinbarung zur Teilungserklärung auf ihr Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich dieses Kaufvertrages über die Dachgeschosswohnung übte der Beklagte zu 2 ein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb die Wohnung im April 2013 von der W. . Die Beklagte zu 1 zahlte anschließend jedenfalls in der Zeit von Juli bis November 2013 an den Beklagten zu 2 monatlich 800 € mit dem Verwendungszweck "Miete".

5: Die Kläger, die das Mietverhältnis der Beklagten einschließlich des Gartennutzungsrechts spätestens mit dem Erwerb der Mietwohnung durch den Beklagten zu 2 für beendet erachten, nehmen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des von ihnen nach wie vor in Besitz gehaltenen Gartenanteils in Anspruch. Ihre Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

6: Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

7: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8: Es könne dahin stehen, ob die Kläger mit dem Erwerb der Erdgeschosswohnung und des damit verbundenen Sondernutzungsrechts am Garten in eine Vermieterstellung neben der W. eingerückt seien und deshalb einen vertraglichen Herausgabeanspruch nach § 546 BGB hätten. Jedenfalls könnten sie als Inhaber des eingetragenen Sondernutzungsrechts die Herausgabe des Gartenteils gemäß § 985 BGB beanspruchen. Ein Sondernutzungsrecht sei zwar kein dingliches oder grundstücksgleiches Recht, sondern ein aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierender schuldrechtlicher Anspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch werde aber das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Dies habe zur Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern auch dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie das Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustünden.

9: Den Klägern könne nicht vorgeworfen werden, zur Erlangung des Sondernutzungsrechts mit der W. kollusiv zu Lasten der Beklagten zusammengewirkt zu haben. Dieses Recht sei den Klägern bereits bei Erwerb der Erdgeschosswohnung und damit lange vor dem späteren Änderungsverzicht der W. im Zusammenhang mit dem Verkauf der Dachgeschosswohnung eingeräumt worden. Nachdem die Beklagten den Ankauf dieser Wohnung im November 2010 abgelehnt hätten, sei die W. auch nicht mehr an die ihnen kurz zuvor gegebene Zusage zur Verschaffung eines Sondernutzungsrechts am Garten gebunden gewesen. Der zuletzt erklärte Verzicht auf eine Änderung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Garten hätte mit Verkauf der letzten Eigentumswohnung und dem damit verbundenen Ausscheiden der W. aus der Eigentümergemeinschaft zudem nahe gelegen, ganz abgesehen davon, dass die W. einen in der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Ausdruck gekommenen Sinneswandel der Beklagten auch nicht habe vorhersehen und dementsprechend deren Interessen an der Einräumung eines Sondernutzungsrechts nicht habe berücksichtigen müssen.

10: Die Beklagten seien gegenüber den Klägern nicht zum Besitz des Gartenanteils berechtigt. Denn das Mietverhältnis sei mit dem Erwerb des Eigentums an der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 insgesamt beendet worden. Zwar liege eine Konfusion im eigentlichen Sinne nicht vor, weil von den auf Mieterseite stehenden mehreren Personen nur eine das Eigentum erworben habe. Allerdings habe der Beklagte zu 2 nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein können und sei deshalb mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Das gelte auch für das Mietverhältnis hinsichtlich des Gartens. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses stehe einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handele, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden sei.

11: Das Mietverhältnis könne auch nicht allein mit der Beklagten zu 1 auf Mieterseite fortbestehen. § 566 Abs. 1 BGB sei vorliegend nicht anwendbar, weil der Beklagte zu 2 selbst Mieter der Wohnung gewesen sei und er sie deshalb nicht als Dritter erworben habe. Zudem widerspräche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit der Beklagten zu 1 dem - etwa im Erfordernis einer gemeinsamen Kündigung zum Ausdruck kommenden - Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und sei auch im Hinblick auf die Höhe einer dem Beklagten zu 2 nunmehr geschuldeten Miete praktisch kaum durchführbar.

12: Gründe des Mieterschutzes geböten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1 ebenfalls nicht. Abgesehen davon, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den verbleibenden Mieter negative Auswirkungen haben könne, weil er - insbesondere für die Mietzahlung - nun allein hafte, gewährleiste bereits das Vorkaufsrecht aus § 577 BGB Schutz vor seiner Verdrängung aus der Wohnung. Mit Blick auf § 472 BGB, wonach einer von mehreren Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht im Ganzen ausüben könne, habe jeder Mieter die Wahl, das Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Da die Beklagte zu 1 im Hinblick auf die weiterbestehende Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Ehemann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet habe, bestehe vorliegend keine Notwendigkeit, den Gedanken des Mieterschutzes noch zu berücksichtigen.

II.

13: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

14: Das Berufungsgericht hat das Mietverhältnis der Beklagten an der Dachgeschosswohnung einschließlich des Nutzungsrechts am Garten mit Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2 (§ 577 Abs. 1, 3, § 472 BGB) zutreffend für insgesamt erloschen erachtet. Die Kläger, die mit Erwerb des Eigentums an der Erdgeschosswohnung über das dieser Wohnung zugewiesene Sondernutzungsrecht am Garten gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite neben der W. in das Mietverhältnis zwischen dieser und den Beklagten eingetreten waren, können deshalb von den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der im Streit stehenden Gartenfläche beanspruchen.

15: 1. Die Kläger sind durch den im April 2011 erfolgten Erwerb der Erdgeschosswohnung , der nach der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet worden war, in den zwischen der W. und den Beklagten unter Einschluss des betreffenden Gartenanteils bestehenden Mietvertrag über die Dachgeschosswohnung eingetreten. Denn die W. hatte spätestens durch die im Oktober 2010 geschlossene Vereinbarung den Beklagten das alleinige Nutzungsrecht an der im Streit stehenden Gartenfläche eingeräumt, die ihnen bis dahin schon als Teil des Mietgebrauchs zur (Mit-)Nutzung zur Verfügung gestanden hatte, ihnen also auch insoweit überlassen war.

16: In solch einem Fall ist nach der Rechtsprechung des Senats der über die Dachgeschosswohnung und einen bestimmten Teil des Gartens bestehende einheitliche Mietvertrag durch die Veräußerung der Erdgeschosswohnung einschließlich des ihr zugewiesenen Sondernutzungsrechts am Garten an die Klä- ger nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten worden. Vielmehr sind die Kläger, die in dem mit der W. geschlossenen Kaufvertrag ohnehin klarstellend die Nutzung der betreffenden Gartenfläche für die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses gestattet haben, mit Erwerb der Erdgeschosswohnung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag eingetreten (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781 unter 1 mwN).

17: 2. Das - entgegen der in der mündlichen Verhandlung seitens der Revision geäußerten Auffassung - einheitliche Mietverhältnis über die Dachgeschosswohnung und den streitigen Gartenanteil ist jedoch im Zuge des Erwerbs dieser Wohnung durch den Beklagten zu 2 insgesamt beendet worden, so dass die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sind, die betreffende Gartenfläche an die Kläger in der von den Vorinstanzen erkannten Weise zurückzugeben.

18: a) Das Mietverhältnis des Beklagten zu 2 an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des dabei erlangten Wohnungseigentums durch Konfusion erloschen. Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen (BGH, Urteile vom 1. Juni 1967 - II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14. Juni 1995 - IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, juris Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt (BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO), und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter - wie hier der Beklagte zu 2 - nachträglich das Eigentum mit dem daraus fließenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt (Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286).

19: b) Das hinsichtlich des Beklagten zu 2 durch Konfusion eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hat auch das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 im gleichen Umfang beendet.

20: aa) § 566 Abs. 1 BGB, wonach bei Veräußerung eines dem Mieter überlassenen Wohnraums von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125 Rn. 14; vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346 unter 2; jeweils mwN).

21: bb) Hinsichtlich der Rechtsstellung des bisherigen Vermieters - hier der W. - folgt daraus, dass der bisherige Vermieter mit dem Verlust seiner aus der Eigentümerstellung resultierenden Möglichkeit zur weiteren Gewährung eines Mietgebrauchs auch nicht mehr in einem Mietverhältnis zum Mieter steht; die Modalitäten einer künftigen Gebrauchsgewährung bestimmen sich vielmehr allein nach dem mit dem Eigentumswechsel zum Tragen kommenden (neuen) Nutzungsrechtsverhältnis mit dem Erwerber. Das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 mit der W. ist also vorbehaltlich einer im Streitfall nicht relevanten Haf- tung nach § 566 Abs. 2 BGB in der Weise beendet worden, dass allein der Beklagte zu 2 als Erwerber der Wohnung für die nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig werdenden Verpflichtungen aus dem nunmehr nur noch mit ihm bestehenden Nutzungsrechtsverhältnis einzustehen hatte (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO).

22: cc) Ungeachtet der mit der Veräußerung der Dachgeschosswohnung einhergehenden Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der W. und der Beklagten zu 1 konnte - was die Revision übersieht - das neue Nutzungsrechtsverhältnis zum Beklagten zu 2 jedoch aus Rechtsgründen nicht in Gestalt eines gleichartigen Mietverhältnisses im Sinne von § 535 BGB fortgesetzt werden. Denn zu der einen Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB prägenden Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den (ungestörten) Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 - XII ZR 6/12, NZM 2013, 191 Rn. 17), gehört nach dessen Satz 2 die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Eine Gebrauchsüberlassung wiederum ist mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch (BGH, Urteile vom 8. Mai 2015 - V ZR 62/14, NZM 2015, 592 Rn. 18; vom 18. November 1955 - V ZR 162/54, BGHZ 19, 85, 93; BFHE 139, 408, 410; jeweils mwN). Sie erfordert, wenn - wie hier bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, die vom Vermieter vorzunehmende Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich , und zwar insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann (vgl. BGH, Urteile vom 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01, NJW 2002, 3322 unter 2 b bb; vom 1. Februar 1989 - VIII ZR 126/88, NJW-RR 1989, 589 unter II 1 a; vom 22. Oktober 1975 - VIII ZR 122/74, BGHZ 65, 137, 139 f.; BFHE 132, 124, 128).

23: An diesem für die Existenz eines Mietverhältnisses unerlässlichen Überlassen , das über die Zurverfügungstellung einer Wohnung zur Mitbenutzung das Recht des Mieters zur ausschließlichen ungehinderten Benutzung der ganzen Wohnung oder zumindest eines abgegrenzten Teils davon voraussetzt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB Rn. 3; Jauernig/Teichmann , BGB, 16. Aufl., § 535 Rn. 11), fehlt es - und zwar ungeachtet der Zahlung des von der Beklagten zu 1 als "Miete" bezeichneten Entgelts an den Beklagten zu 2 - im Verhältnis der Beklagten untereinander. Insoweit regelt sich die Benutzung der Dachgeschosswohnung vielmehr ausschließlich nach Maßgabe des zwischen ihnen bereits zuvor bestehenden Rechtsverhältnisses, gleich ob dieses etwa durch Familienrecht oder Gesellschaftsrecht geprägt ist (vgl. LSG Halle, Urteil vom 13. November 2014 - L 5 AS 585/13, juris Rn. 33; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Ein die Identität des ursprünglichen Mietverhältnisses kennzeichnendes Überlassen der Mieträume an die Beklagten durch einen außerhalb dieser Rechtsbeziehung stehenden Dritten ist dagegen mit dem Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2 entfallen, so dass ein dem ursprünglichen Mietverhältnis gleichartiges Rechtsverhältnis zwischen den Beklagten nicht mehr neu entstehen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO).

24: c) Mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 und dessen damit einhergehenden Eintritt in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zugleich das Mietverhältnis mit den Klägern über die im Streit stehende Gartenfläche erloschen.

25: aa) Das hinsichtlich des Beklagten zu 2 mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion erstreckt sich entgegen der Auffassung der Revision auch auf das Mietverhältnis an der Gartenfläche. Mit der Einräumung des Vorkaufsrechts im Umwand- lungsfall (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, den Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen durch Verschaffung der Möglichkeit zu schützen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, WM 2015, 687 Rn. 37 mwN). Dem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts erwirbt, sollte daher nach den Absichten des Gesetzgebers eine Rechtsposition verschafft werden, wie sie bestanden hätte, wenn ihm die Wohnung unmittelbar vom Vermieter zu marktüblichen, also weder besseren noch schlechteren Bedingungen angeboten worden wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, WM 2009, 1000 Rn. 18).

26: Verbunden ist diese durch den Eigentumserwerb neu begründete Rechtsposition allerdings mit der - vorstehend unter II 2 a beschriebenen - Auflösung des bis dahin bestehenden Mietverhältnisses und der Unterstellung der künftigen Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeiten unter die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Dementsprechend kann sich der Wohnungserwerber , soweit keine abweichenden Nutzungs- und Gebrauchsabreden getroffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind (so zutreffend KG, NZM 2003, 561, 563).

27: (1) Abreden, die unabhängig von den Nutzungszuweisungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung den Beklagten ein über das Erlöschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hinausreichendes Nutzungsrecht an der im Streit stehenden Gartenfläche einräumen könnten , hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil ergibt sich aus dem Kaufvertrag über die Dachgeschosswohnung zwischen den Klägern und der W. und der darin in Bezug genommenen Teilungserklärung , nach der das Sondernutzungsrecht am Garten nunmehr endgültig und ausschließlich der Erdgeschosswohnung zugeordnet war, dass dem jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnung gerade kein Nutzungsrecht am Garten (mehr) zustehen sollte.

28: (2) Dieser für den jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnung ersichtlich abschließend gedachte Ausschluss von der Gartennutzung bindet auch den Beklagten zu 2, nachdem er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat und dadurch unter Aufgabe seiner bisherigen Mieterstellung als Wohnungseigentümer mit den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten in die Eigentümergemeinschaft eingerückt ist. Zwar wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1, 3, § 464 Abs. 2 BGB zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein selbstständiger Kaufvertrag neu begründet. Dies geschieht allerdings zu denselben Bedingungen, wie sie zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer vereinbart worden sind. Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich deshalb grundsätzlich nur dadurch, dass an die Stelle des Erstkäufers der Vorkaufsberechtigte tritt, der vertragliche Regelungsgehalt , wie er sich aus der Kaufvertragsurkunde erschließt, im Übrigen aber unverändert bleibt (BGH, Urteile vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 320; vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, WM 1995, 1996 unter II 2; jeweils mwN; vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61, WM 1963, 31). Auf diese Weise wird unmittelbar über die Festlegung des Vertragsinhalts gewährleistet , dass den Vorkaufsberechtigten nach dem Inhalt seines Kaufvertrages keine anderen Bedingungen treffen als diejenigen, die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrages mit dem durch die Vorkaufsverpflichtung gebundenen Verkäufer gegolten hätten (BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, aaO).

29: Dass die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über die Dachgeschosswohnung mit der W. kollusiv zu Lasten der Beklagten zusammengewirkt und dabei Bedingungen vereinbart hätten, die für den Beklagten zu 2 keine Verbindlichkeit entfalten könnten (vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, aaO unter II 3 c), hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint. Insbesondere ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die W. den Vertrag nicht an etwaigen Nutzungsinteressen der Beklagten ausgerichtet, sondern es hinsichtlich des Sondernutzungsrechts am Garten bei dem bestehenden Zustand belassen und mit Verkauf der Dachgeschosswohnung als der letzten Wohnung auf ihr insoweit noch bestehendes Änderungsrecht verzichtet hat (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 16).

30: Ebenso wenig kann die im Kaufvertrag über die Erdgeschosswohnung zugunsten der Beklagten eingegangene Gestattung der Gartennutzung schließlich dahin ausgelegt werden, dass diese auch für den Fall eines späteren Eigentumserwerbs der Beklagten an der Dachgeschosswohnung und eines damit einhergehenden Erlöschens des Mietverhältnisses an dieser Wohnung fortgelten sollte. Weder der Wortlaut noch die Interessenlage würden - wie der Senat mangels dahin gehender Überlegungen des Berufungsgerichts selbst auslegen kann - ein solches Verständnis abdecken.

31: bb) Diese Erlöschenswirkung greift auch im Verhältnis zur Beklagten zu 1 ein. Denn das Erlöschen des Mietverhältnisses in Bezug auf die Dachgeschosswohnung und der damit einher gehende Fortfall des den Vertragscharakter prägenden Wohnraums sowie erst recht das ersatzlose Ausscheiden des Beklagten zu 2 aus dem Mietverhältnis, von dem die Beklagte zu 1 ihre Nutzungsbefugnisse am Grundstück allein noch herleiten kann, entfaltet mit Rücksicht auf den Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine Gesamt- wirkung dahin, dass ein "Mietvertragsrest", der nur noch auf die Beklagte zu 1 und den als Nebenfläche mitvermieteten Gartenanteil bezogen wäre, keinen Bestand mehr haben kann.

32: d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass zumindest hinsichtlich der Beklagten zu 1 von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses an der Wohnung und am Garten gemäß § 545 BGB auszugehen sei, weil sie insoweit den Mietgebrauch fortgesetzt habe, ohne dass die Kläger dem rechtzeitig widersprochen hätten. Denn es fehlt sowohl an dem dafür nach § 545 Satz 1 BGB erforderlichen Gebrauch der Mietsache über den Ablauf der Mietzeit hinaus als auch an einem verlängerungsfähigen Mietverhältnis.

33: Eine Fortsetzung des Mietgebrauchs im Sinne von § 545 Satz 1 BGB liegt immer (nur) dann vor, wenn Art und Umfang des Mietgebrauchs, wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde, auch über den Zeitpunkt der Beendigung hinaus aufrechterhalten bleibt (Senatsurteil vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86, WM 1988, 88 unter II 2 c aa mwN). Das kann im Streitfall nicht angenommen werden, weil aus den vorstehend (unter II 2 b) wiedergegebenen Erwägungen mit Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 allein schon hinsichtlich der das bisherige Mietverhältnis prägenden Wohnung kein Mietgebrauch mehr vorgelegen und es deshalb an einem fortsetzungsfähigen Mietverhältnisses gefehlt hat.

34: § 545 BGB zielt nämlich vor allem darauf ab, die Entstehung eines vertragslosen Zustandes bei Fortsetzung des Mietgebrauchs durch den Mieter zu verhindern; zu diesem Zweck sieht die Vorschrift unter den darin genannten Voraussetzungen eine kraft Gesetzes auf unbestimmte Zeit eintretende Verlängerung des Mietverhältnisses vor, wie es bis zum Ablauf der Mietzeit bestanden hat (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 545 Rn. 2 mwN). Das Mietverhältnis entsteht also nicht neu; vielmehr soll das bisherige Mietverhältnis grundsätzlich unverändert und unter Wahrung seiner Identität fortgesetzt werden (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 27). Das ist hier aber allein deshalb schon nicht möglich, weil der Mietvertrag mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 nicht nur die das Nutzungsverhältnis identitätsprägende Wohnung insgesamt verloren, sondern mit dem Ausscheiden des Beklagten zu 2 auch seine personelle Identität entscheidend verändert hätte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger

Vorinstanzen:
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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 74/11 Verkündet am: 2. Dezember 2011 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 13 Abs. 2 De

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 42/98 Verkündet am: 3. Mai 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 189/09 Verkündet am: 9. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BG

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/08 Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 6/12 Verkündet am: 12. Dezember 2012 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

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Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 464 Ausübung des Vorkaufsrechts

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 472 Mehrere Vorkaufsberechtigte

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

1.: für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2.: für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 985 Herausgabeanspruch

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 472 Mehrere Vorkaufsberechtigte

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 472 Mehrere Vorkaufsberechtigte

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Juni 2010 - VIII ZR 189/09

Ansprüche aus dem durch den Zuschlag nicht beendeten Mietverhältnis richteten sich vom Zuschlag an gegen den Ersteher, das heißt im vorliegenden Fall gegen die Klägerin selbst. Da sich aber mit dem Zuschlag die Parteien des Mietvertrags in der Person der Klägerin vereinigten, erlosch das Mietverhältnis der Klägerin insgesamt durch Konfusion (vgl. dazu Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076, Tz. 16). Damit erlosch auch ein etwaiger - durch die Beendigung des Mietverhältnisses aufschiebend bedingter - Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin gegen sich selbst.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07

Aus § 566 BGB folgt nichts anderes. Danach tritt zwar im Falle der Veräußerung des vermieteten Wohnraums der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist dabei - entgegen der Meinung der Revision - aber nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 253, unter II 2 a). Das Mietverhältnis mit dem bisherigen Vermieter wird dadurch in der Weise beendet, dass bereits entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter verbleiben und vertragliche Ansprüche des Mieters, die - wie hier - vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, sich grundsätzlich gegen den bisherigen Vermieter richten, während der Erwerber nur hinsichtlich solcher Ansprüche aktiv- und passivlegitimiert ist, die nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden.

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Feb. 2006 - IX ZR 67/02

aa) § 571 BGB a.F. (= § 566 BGB n.F.) bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch (vgl. BGH, Urt. v. 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451) kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urt. v. 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346; Staudinger/Emmerich , BGB (2003) § 566 Rn. 4).

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Mai 2000 - XII ZR 42/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 42/98 Verkündet am:

3. Mai 2000

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 571 Abs. 1; ZPO §§ 1029 Abs. 1, 1032 Abs. 1;

Haben die Parteien eines Mietvertrages für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine

Schiedsvereinbarung getroffen und tritt ein Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks

nach § 571 Abs. 1 BGB an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis

ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bleibt die Schiedsvereinbarung

auch im Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter wirksam.

BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - OLG München

LG München II

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 3. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 11. November 1997 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die V. GmbH vermietete im Jahre 1987 ein Geschäftshaus an den eingetragenen Verein G. . Nach dem schriftlichen Mietvertrag hatte der Mieter als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft zu stellen. Weiter heißt es in dem Mietvertrag, alle Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sollten unter Ausschluß des ordentlichen Rechtswegs entsprechend einem in der Anlage beigefügten Schiedsvertrag durch ein Schiedsgericht entschieden werden. Den in dem Mietvertrag bezeichneten Schiedsvertrag haben die Parteien in gesonderter Urkunde abgeschlossen. Anfang 1993 veräußerte die V. GmbH das Anwesen an die Beklagte und übergab ihr die Bankbürgschaftsurkunde. In den folgenden Monaten kam der Mieter mit der Zahlung von Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen in
Verzug. Am 31. Juli 1993 wurde über das Vermögen des Mieters das Konkursverfahren eröffnet und der Kläger zum Konkursverwalter bestimmt. Die Beklagte befriedigte sich wegen ihrer offenstehenden Forderungen gegen den Gemeinschuldner aus der Bankbürgschaft. Da der Nachfolgemieter jedoch anschließend den Mietzins für einige Monate nachzahlte, ergab sich, daß die Beklagte aus der Bankbürgschaft mehr erhalten hatte, als sie zur Befriedigung ihrer Forderungen benötigte. Von dem überschießenden Betrag überwies sie 10.703,27 DM an die V. GmbH, weil - unbestritten - der V. GmbH noch ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1992 zustand. Nur den Rest des überschießenden Betrages überwies die Beklagte an den Kläger. Der Kläger ist der Ansicht, bei dem Anspruch der V. GmbH auf Zahlung der noch offenstehenden Nebenkosten für das Jahr 1992 handele es sich um eine nichtbevorrechtigte Konkursforderung. Die Beklagte habe nicht mit befreiender Wirkung an die V. GmbH zahlen können. Mit der Klage verlangt er von der Beklagten die Zahlung von 10.703,27 DM zuzüglich Zinsen. Die Beklagte hat sich darauf berufen, die zwischen den ursprünglichen Mietparteien vereinbarte Schiedsgerichtsabrede sei auch zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits wirksam. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt er den geltendgemachten Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist aufgrund der Zulassung statthaft und auch sonst zulässig , hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unzulässig abgewiesen und das Oberlandesgericht hat die Berufung gegen dieses Urteil zu Recht zurückgewiesen. Die Klage ist unzulässig, weil zwischen den Parteien bezüglich des mit der Klage geltendgemachten Anspruchs eine wirksame Schiedsvereinbarung besteht, auf die sich die Beklagte rechtzeitig berufen hat (§ 1032 Abs. 1 ZPO; bis zum 31. Dezember 1997 § 1027 a ZPO a.F.). 1. Das Berufungsgericht führt aus, bei Abschluß des Mietvertrages sei zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam eine Schiedsvereinbarung getroffen worden, die den Weg zu den ordentlichen Gerichten ausschließe und auch den mit der vorliegenden Klage geltendgemachten Anspruch erfasse. An eine von dem Gemeinschuldner getroffene Schiedsabrede sei auch der Konkursverwalter gebunden. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. zur Bindung des Konkursverwalters BGHZ 24, 15, 18) und werden auch von der Revision nicht angegriffen. Weiter führt das Berufungsgericht aus, die Beklagte sei nach § 571 BGB mit dem Erwerb des Eigentums an dem Hausgrundstück auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Es handele sich um einen "gesetzlich normierten Fall einer Vertragsübernahme", der zu beurteilen sei wie eine Vertragsübernahme kraft Vereinbarung. Es entspreche aber ständiger Rechtsprechung, daß der Rechtsnachfolger sowohl bei der Abtretung einzelner Rechte aus einem Vertrag als auch bei einer Vertragsübernahme an eine von dem Rechtsvorgänger getroffene Schiedsvereinbarung gebunden sei. Es sei nicht ge-
rechtfertigt, bei einem Rechtsübergang nach § 571 BGB von diesen Grundsätzen eine Ausnahme zu machen. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. 2. Es ist zutreffend, daß sowohl bei einer Einzelzession als auch bei einer Vertragsübernahme eine Schiedsvereinbarung auf den Rechtsnachfolger übergeht (BGHZ 71, 162, 165; 77, 33, 35; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - III ZR 2/96 - NJW 1998, 371). Das ergibt sich aus § 401 Abs. 1 BGB, der bestimmt , daß mit einer abgetretenen Forderung alle Nebenrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Richtig ist auch, daß nach § 412 BGB grundsätzlich die Regelung des § 401 BGB auf einen gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar ist (BGHZ 46, 14, 15; BGH, Urteil vom 24. November 1971 - IV ZR 71/70 - NJW 1972, 437, 439). Bei dem Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Hausgrundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB handelt es sich allerdings nicht um eine "gesetzliche normierte Vertragsübernahme". Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 - NJW 1962, 1388, 1390; Staudinger/Busche, BGB Bearb. 1999, § 412 Rdn. 13; Staudinger/Emmerich, BGB Bearb. 1997, § 571 Rdn. 9, jeweils m.w.N.). Das hat zum Beispiel zur Folge, daß der Mieter dem Erwerber des Grundstücks Einwendungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, nur entgegenhalten kann, wenn sie sich aus dem Inhalt des
Mietverhältnisses ergeben, während der Schuldner dem Rechtsnachfolger seines Gläubigers nach § 404 BGB solche Einwendungen auch entgegenhalten kann, wenn sie unabhängig von dem abgetretenen Recht entstanden sind (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 aaO; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 72 f.). 3. Dieser Unterschied zwischen einer Rechtsnachfolge und dem Entstehen eines neuen Vertrages zu den alten Bedingungen wirkt sich für die hier zu entscheidende Frage aber nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung , eine Schiedsvereinbarung gehe im Falle der Rechtsnachfolge auf den Rechtsnachfolger über, ausdrücklich damit begründet, daß die Schiedsklausel eine Eigenschaft des abgetretenen Rechts selbst darstelle (BGHZ 71, aaO). Das bedeutet, daß die Schiedsvereinbarung allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft anhaftet. Zu den Regelungen des alten Mietverhältnisses im Augenblick des Eigentumswechsels , mit denen nach § 571 BGB das neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zustande kommt, gehört deshalb auch die Schiedsvereinbarung.
4. Da die Klage somit zu Recht als unzulässig abgewiesen worden ist, war die Revision zurückzuweisen. Blumenröhr Krohn Gerber Sprick Weber-Monecke

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Dez. 2012 - XII ZR 6/12

a) Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht , Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - XII ZR 148/06 - NJW 2009, 142; BGH Urteile vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - NJW 1964, 33, 35 und vom 20. Mai 1964 - VIII ZR 242/62 - MDR 1964, 750; vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. § 535 BGB Rn. 91 f.). Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöht.

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Mai 2015 - V ZR 62/14

(2) Der Senat entscheidet den Streit dahin, dass ein auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 TKV 1995 zustande gekommener Gestattungsvertrag nicht als Miet- oder mietvertragsähnlicher Vertrag anzusehen ist. Der Grundstückseigentümer überlässt darin dem Netzbetreiber nicht den Grund und Boden zum Gebrauch. Vielmehr duldet er lediglich dessen Inanspruchnahme (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 2003 – V ZR 175/02, NJW-RR 2003, 953, 954 zu Fernwärmeleitungen ; Urteil vom 4. Juli 1997 – V ZR 405/96, NJW 1997, 3022, 3023 zu Telekommunikationsleitungen; vgl. auch Urteil vom 18. November 1955 – V ZR 162/54, BGHZ 19, 85, 93 zu einem Straßenverkaufsstand). Nähme man gleichwohl eine Gebrauchsüberlassung von Grundstücksflächen an, so bildete diese jedenfalls nicht den Schwerpunkt in den vertraglichen Verhältnissen. Sie wäre im Hinblick darauf, dass der Netzbetreiber zugleich die Möglichkeit zur Versorgung von Kunden auf dem Grundstück mit Kommunikationsleistungen erhält, nur von untergeordneter Bedeutung, so dass auch aus diesem Grunde die Anwendung des § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) vor dem Inkrafttreten von § 45a TKG ausscheidet (vgl. zu Breitbandkabelanlagen: Senat, Urteil vom 26. September 2003 – V ZR 51/03, MMR 2004, S. 163, 164; BGH, Urteil vom 17. Juli 2002 – XII ZR 86/01, NJW 2002, 3322 f.; vgl. zu der Möglichkeit der Heranziehung mietrechtlicher Vorschriften auch BGH, Urteil vom 22. März 1967 – VIIIZR 10/65, BGHZ 47, 202, 203 ff. – Automatenaufstellungsvertrag; Urteil vom 26. Januar 1994 – XII ZR 93/92, NJW-RR 1994, 558 f. – Werbetafeln).

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 86/01 Verkündet am:

17. Juli 2002

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 571 a.F.

§ 571 BGB a.F. ist auf einen Vertrag, in dem der Grundstückseigentümer einem Unternehmen

das ausschließliche Recht gewährt, auf dem Grundstück eine Breitbandkabelanlage

zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelanschlußverträge

abzuschließen, nicht - und zwar auch nicht entsprechend - anwendbar.

BGH, Urteil vom 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01 - OLG München

LG München I

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 19. Oktober 2000 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Unterlassung der Nutzung einer Satellitenempfangsanlage, hilfsweise deren Entfernung. Die Beklagten sind Eigentümer von Wohnungen in einer größeren Wohnanlage in M. . Die Klägerin hatte mit der Voreigentümerin der Hausgrundstücke im Juni 1993 einen als "Versorgungsvereinbarung über den Einbau und Betrieb einer Kabelrundfunk-Verteilanlage (Breitbandanlage)" bezeichneten Vertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag gewährte die Voreigentümerin der Klägerin das ausschließliche Recht, auf ihren Grundstücken und in den sich darauf befindenden Gebäuden und Wohnungen eine Breitband-Verteilanlage mit Anschlußvorrichtungen einzubauen und zu betreiben, sowie Einzelanschlußverträge mit interessierten Mietern abzuschließen. Sie räumte der Klägerin in ihren allgemeinen Vertragsbedingungen darüber hinaus das Recht ein,
vorrangig die Versorgung mit eventuell weiteren Kommunikationsmedien (z.B. Satellitenrundfunk) zu den in dem abgeschlossenen Vertrag vereinbarten Be- dingungen zu übernehmen (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ). Sie verpflichtete sich ferner, der Klägerin während der ortsüblichen Geschäftszeiten Zutritt zu den Räumen, in denen der Übergabepunkt und die Hausverteilanlage installiert wurden, zu gewähren. Für den Fall der Veräußerung des Grundstücks war sie gehalten, den Erwerber zur Einhaltung des Gestattungsvertrages zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ). Die Klägerin verpflichtete sich zur Übernahme aller im Zusammenhang mit der Errichtung, Instandhaltung, Änderung und Erweiterung der Anlage anfallenden Arbeiten und Kosten. Sie sollte Eigentümerin der nur zu vorübergehendem Zweck eingebauten Breitband-Hausverteilanlage bleiben und ausschließlich zur Nutzung und freien Disposition über die Anlage befugt sein. Der Vertrag konnte frühestens nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von einem Jahr schriftlich gekündigt werden. Die Klägerin war bei Beendigung des Vertrages berechtigt, sämtliche Vorrichtungen der Anlage wegzunehmen und den alten Zustand wiederherzustellen, oder die Anlage stillzulegen. Die Klägerin ließ die Breitbandkabel-Verteilanlage auf ihre Kosten installieren und schloß mit einigen Mietern Einzelanschlußverträge ab. Nachdem die Beklagten nach Teilung des Eigentums Wohnungseigentum erworben hatten, stattete die Eigentümergemeinschaft im Jahr 1998 die seit 1981 vorhandene Gemeinschaftsantenne für den Fernseh- und Rundfunkempfang mit einer Satellitenempfangsanlage aus. Ihr Verwalter hatte der Klägerin zuvor mitgeteilt, daß sich die Wohnungseigentümer an den ihnen beim Kauf unbekannten Vertrag mit der Klägerin nicht gebunden sähen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgt sie ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg, da die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der Klägerin und der Voreigentümerin geschlossenen Vertrag nicht auf die Beklagten übergegangen sind. 1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, daß § 571 BGB a.F., der den Eintritt des Grundstückserwerbers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters anordne, nicht anwendbar sei, weil es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag nicht um einen Miet- oder Pachtvertrag handele. Der Vertrag habe nicht die Überlassung einer bestimmten Fläche in einem Raum oder an einer Wand des Anwesens zum Gegenstand, sondern beziehe sich auf einen beliebigen Platz im Anwesen, der mit der Voreigentümerin bzw. der Hausverwaltung abzusprechen gewesen sei. Es gebe keine Vereinbarung, die der Klägerin die tatsächliche Gewalt über eine Wand- oder Bodenfläche einräume. Vielmehr sei der Zutritt zu den Räumen , in denen die Vorrichtungen installiert gewesen seien, auf die üblichen Geschäftszeiten beschränkt worden. Infolgedessen ähnele der Gegenstand des Vertrages nicht der Überlassung eines Teils von Räumen oder Flächen, sondern der schuldrechtlichen Grundvereinbarung einer Grunddienstbarkeit, die sich darauf beschränke, in dem Anwesen eine Anlage einbauen und halten zu dürfen. Auch fehle es an der für einen Mietvertrag erforderlichen Entgeltlichkeit.
Die Vergütung für den Breitbandanschluß sei von dem Mieter zu zahlen; eine von der Klägerin gesehene Wertsteigerung bleibe deshalb in ihren Händen. 2. Dies hält zwar nicht in allen Punkten der Begründung, jedoch im Ergebnis einer rechtlichen Überprüfung stand.
a) Eine vertragliche Übernahme der Verpflichtungen aus dem zwischen der Voreigentümerin und der Klägerin geschlossenen Vertrag durch die Wohnungseigentümer hat unstreitig nicht stattgefunden, da die Voreigentümerin ihrer Verpflichtung aus Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen , bei einer Veräußerung des Anwesens den Erwerber zur Einhaltung des Gestattungsvertrags zu verpflichten, nicht nachgekommen ist.
b) Auch ein gesetzlicher Übergang der Rechte und Pflichten gemäß §§ 571, 580 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) kommt vorliegend nicht in Betracht. aa) Allerdings scheitert eine Anwendung des § 571 BGB a.F. nicht bereits daran, daß mangels hinreichender Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes kein Mietvertrag vorliegt. Voraussetzung für einen Mietvertrag ist die Überlassung einer bestimmten Sache zum Gebrauch. Der Mietgegenstand muß im Mietvertrag individuell bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Diese Voraussetzung ist hier entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfüllt. Der genaue Ort für die Installation der zum Betrieb einer Breitband-Verteilanlage erforderlichen Vorrichtungen und Leitungen ist entsprechend der vertraglichen Vereinbarung mit der Eigentümerin bzw. Hausverwalterin abgesprochen worden. Damit steht fest, welche Grundstücks- und Gebäudeteile der Klägerin zum Gebrauch überlassen und von ihr benutzt werden dürfen.
bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt auch die für die Annahme eines Mietvertrags notwendige Gebrauchsüberlassung vor. Die Frage , was der Vermieter im Einzelfall tun muß, um seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung i.S. des § 535 BGB a.F. zu genügen, richtet sich nach der Art und dem Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter nach dem Vertrag gestattet ist. Nur wenn hiernach der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt , gehört zur Gebrauchsgewährung auch die Verschaffung des Besitzes. Ist dagegen der vertragsgemäße Gebrauch nur ein beschränkter, richtet er sich z.B. nur auf eine gelegentliche, dem jeweiligen Bedarf angepaßte Nutzung, so daß eine ständige Besitzüberlassung zur Gebrauchsgewährung nicht erforderlich ist, entfällt damit noch nicht das für die Miete erforderliche Element der Gebrauchsgewährung (BGH, Urteil vom 1. Februar 1989 - VIII ZR 126/88 - NJWRR 1989, 589 m.w.N., Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 175). Insofern reicht es aus, daß die Voreigentümerin der Klägerin die nötige Fläche für die Verteilerkästen und die Leitungen zur Verfügung stellte und ihr für die laufende Wartung und Instandhaltung den Zutritt zu den ortsüblichen Geschäftszeiten gewährte. Die Einräumung weitergehender Besitzrechte war - auch nach dem übereinstimmenden Parteiwillen - nicht erforderlich. cc) Zweifeln begegnet schließlich auch die Auffassung des Berufungsgerichts , daß es am erforderlichen Merkmal der Entgeltlichkeit fehle. Denn als Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung kommen nicht nur Geld-, sondern auch beliebige sonstige Leistungen oder anderweitige Gebrauchsgewährungen in Betracht (st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 1994 - V ZR 292/92 - NJW-RR 1994, 971; Staudinger/Emmerich 13. Bearb. 1995 § 535 BGB Rdn. 160 jew. m.N.). Als eine solche geldwerte Gegenleistung könnte hier der Einbau der Breitbandanlage angesehen werden. Sie sollte zwar laut Vertrag im Eigentum der Klägerin verbleiben, ihr Einbau bot aber dem
Vermieter die Möglichkeit, die Wohnungen als mit dem aktuellen technischen Stand von Rundfunk- und Fernsehempfangsanlagen ausgestattet anzubieten. Ob es für die Frage der Entgeltlichkeit darüber hinaus erforderlich ist, daß sich der Mietwert der Wohnungen gegenüber dem früheren Zustand in meßbarer Weise erhöht hat, was die Beklagten bestreiten, ist fraglich, kann aber hier dahinstehen. Denn das Berufungsgericht hat nicht den gesamten Inhalt des Versorgungsvertrages beachtet und ihn daher rechtlich nur unzureichend gewürdigt. Bei einer solchen Gesamtbetrachtung scheidet eine Anwendung des § 571 BGB a.F. bereits aus anderen Gründen, als vom Berufungsgericht angenommen , aus.
c) Für den von § 571 BGB a.F. angeordneten Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Grundstücks in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ist nur dann Raum, wenn der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses in den mietrechtlichen Beziehungen liegt (Staudinger/Emmerich aaO § 571 BGB Rdn. 18, 20). Daran fehlt es hier. Die Klägerin und die Grundstückseigentümerin haben einen gemischten Vertrag geschlossen, der zwar mietvertragliche Elemente (s. oben) enthält, dessen Schwergewicht jedoch darin liegt, daß die Grundstückseigentümerin der Kabelbetreiberin neben dem Recht zum Einbau der Breitbandkabelanlage das ausschließliche Recht einräumt , auf ihrem Grundstück die Anlage zu betreiben, mit den an einer Kabelversorgung interessierten Mietern Einzelanschlußverträge abzuschließen und hieraus Gewinne zu erzielen. Die Klägerin sollte ferner berechtigt sein, vorrangig auch die Versorgung mit weiteren Kommunikationsdiensten (z.B. Satellitenrundfunk ) zu übernehmen. Um ihr die daraus erzielbaren Verdienstmöglichkeiten auch im Falle einer Veräußerung des Grundstücks zu erhalten, hatte die Voreigentümerin die Verpflichtung übernommen, den späteren Grundstückserwerber zur Einhaltung des "Gestattungsvertrages" zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Die Hauptpflicht der Grund-
stückseigentümerin bestand daher in der Gestattung der ausschließlichen Versorgung der Mieter mit den Kommunikationsdiensten der Klägerin. Die Grundstückseigentümerin hatte daran ihrerseits ein Interesse, da damit nicht nur eine für die gesamte Wohnanlage umfassende und einheitliche Versorgung mit den Kommunikationsmitteln eines einzigen Anbieters geschaffen wurde, was für sich allein schon als vorteilhaft angesehen werden kann, sondern auch gewährleistet war, daß die Anlage ständig durch einen Verantwortlichen instand gehalten, im Bedarfsfall repariert und den neueren technischen Entwicklungen angepaßt wird (s. Ziff. 1 Abs. 1 und 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Demgegenüber sind die mietvertraglichen Elemente, die im wesentlichen in der Zurverfügungstellung der für die Anlage erforderlichen Fläche und der Gestattung von Wartung und Instandhaltung liegen, nur von untergeordneter Bedeutung. Damit ähnelt das Vertragsverhältnis jenen Verträgen, in denen der Schwerpunkt in der Gestattung des Betriebs eines Gewerbes in den Räumen eines anderen besteht (vgl. Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 18), also etwa den Automatenaufstellverträgen, für die der VIII. Zivilsenat (BGHZ 47, 202, 203 ff) ausgeführt hat, daß das entscheidende und den Vertragstyp charakterisierende Merkmal nicht die Zurverfügungstellung der vom Automaten beanspruchten Fläche ist, sondern deren Wesensinhalt die Eingliederung des Automaten in den gewerblichen Betrieb des anderen Vertragspartners ist. Er hat daher die Anwendung mietrechtlicher Vorschriften (hier § 566 BGB a.F.) auf ein solches Vertragswerk verneint. In ähnlicher Weise hat auch der Senat bei einem Vertrag , der es einem Unternehmen gestattete, auf dem Übungsgelände eines Golfclubs Entfernungstafeln aufzustellen und diese mit Werbung zu versehen, die Hauptpflicht des Golfgeländeinhabers nicht in der Gebrauchsüberlassung des Platzes für die Tafeln, sondern in der Einräumung eines Exklusivrechts auf Werbung gesehen und den Vertrag deshalb der Rechtspacht gleichgestellt. Da die mietrechtlichen Elemente des Vertrages gegenüber dem Werberecht zu-
rücktraten, hat er demgemäß die Anwendung der in Frage stehenden mietrechtlichen Vorschriften des § 549 BGB a.F. verneint (Senatsurteil vom 21. Januar 1994 - XII ZR 93/92 - NJW-RR 1994, 558). Entsprechende Grundsätze müssen auch hier gelten, so daß eine Anwendung des § 571 BGB a.F. - auch im Wege einer Analogie - ausscheidet.
Hahne Weber-Monecke Wagenitz Fuchs Vézina

Landessozialgericht Sachsen-Anhalt Urteil, 13. Nov. 2014 - L 5 AS 585/13

Tenor

: Die Berufung wird zurückgewiesen.

: Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

: Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1: Die Beteiligten streiten darüber, ob den Klägern im Zeitraum vom 1. Oktober 2010 bis 31. März 2011 höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Sozialgesetzbuch Zweites Buch - Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II) zustehen.

2: Die am 1973 geborene Klägerin zu 2) ist mit dem 1974 geborenen Kläger zu 1) verheiratet. Beide beziehen mit ihren Kindern, der 1999 geborenen Klägerin zu 3) und dem 2000 geborenen Kläger zu 4), seit dem 1. Januar 2005 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts. Sie bewohnen ein Eigenheim auf einem im Eigentum der Klägerin zu 2) stehenden Grundstück, welches diese durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 29. November 2004 von dem Verwalter einer LPG in Gesamtvollstreckung zu einem Kaufpreis von 5.000,00 EUR erworben hatte. Das Anwesen war der Klägerin zu 2) am 1. September 2004 zum Besitz übergeben worden. Nach Angaben der Kläger begann der Ausbau des Wohnhauses bereits im Frühjahr 2004. Der Kaufpreis sowie die Kosten der baulichen Maßnahmen waren nach dem Vortrag der Kläger durch die Großmutter des Klägers zu 1), der am 6. Dezember 2011 verstorbenen Frau I. G, aufgebracht worden. Die Eintragung der Klägerin zu 2) als Eigentümerin in das Grundbuch erfolgte am 24. Januar 2006. Eintragungen im Grundbuch zugunsten der Frau G. erfolgten nicht. Bereits am 20. Mai 2004 hatten die Kläger mit Frau G. einen "Mietvertrag" über das Wohnhaus abgeschlossen. In diesem Vertrag war vereinbart worden, dass die Kläger zu 1) und 2) das Objekt als "Mieter" von Frau G. als "Vermieterin" auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Juni 2004 anmieten. Als Mietzins war eine monatliche Kaltmiete iHv 280,06 EUR nebst Neben- und Betriebskosten iHv 41,20 EUR bestimmt worden. Die Kosten für Müll, Wasser und Abwasser, Strom, Schornsteinfeger und Heizung sollten von den Mietern aufgebracht werden. Für sämtliche Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, insbesondere die Rückgabe der Mietsache, wurde die Geltung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bestimmt.

3: Am 28. Oktober 2004 beantragten die Kläger erstmals bei dem Rechtsvorgänger des Beklagten Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende. Sie gaben an, die Unterkunft als Mieter zu nutzen und beanspruchten Kosten für Unterkunft und Heizung gemäß dem Mietvertrag. Zum Nachweis der Aufwendungen legten sie eine Kopie des Vertrages vom 20. Mai 2004 sowie eines Schreibens der Frau G. vom 14. März 2005 vor, wonach der Mietvertrag abändert werden sollte. Danach sollte die Miete ab 1. April 2005 auch die Kosten für Heizung und Schornsteinfeger erfassen und monatlich insgesamt 425,76 EUR betragen (monatlich 4,50 EUR Kehrgebühren und 100,00 EUR Heizkostenvorauszahlung). Den Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 29. November 2004 sowie den Eigentumserwerb der Klägerin zu 2) am 24. Januar 2006 teilten die Kläger dem Beklagten nicht mit. Der Rechtsvorgänger des Beklagten bewilligte den Klägern seit dem 1. Januar 2005 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts unter Zugrundelegung der Kosten für Unterkunft und Heizung als Mieter.

4: Nachdem die Behörde Kenntnis von den Eigentumsverhältnissen an dem Grundstück erlangt hatte, forderte sie die Kläger unter dem 8. Mai 2007 zur Vorlage eines Grundbuchauszugs auf. Zudem stellte sie die Leistungen für Kosten der Unterkunft und Heizung vorläufig zum 1. Juli 2007 ein. Die Kläger legten unter dem 9. Mai 2007 den angeforderten Grundbuchauszug sowie Nachweise über die Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer vor. Die Einzahlung des Kaufpreises war gemäß dem Zahlschein vom 29. Juni 2005 durch Frau I. F., die Mutter des Klägers zu 1), veranlasst worden. Sie gaben an, Frau G. habe mit der Eintragung der Klägerin zu 2) ins Grundbuch lediglich der Erbfolge vorgegriffen. Aufgrund der Zahlung des Kaufpreises und der Kosten für die durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen habe sie das Recht erhalten, Miete für das Haus zu verlangen. Dieser Anspruch ende mit ihrem Tod. Erst danach erlange die Klägerin zu 2) einen unentgeltlichen Nutzungsanspruch. Frau G. gab unter dem 5. Juli 2007 auf Nachfrage an, die Eintragung der Klägerin zu 2) als Eigentümerin des Grundstücks sei ausdrücklich unter Eigentumsvorbehalt erfolgt. Erst mit ihrem Ableben gehe das Grundstück in das gemeinschaftliche Eigentum der Kläger zu 1) und 2) über. Die vorzeitige Eintragung der Klägerin zu 2) in das Grundbuch sei allein zur vorzeitigen Klärung der Erbfolge vorgenommen worden. Da sie das Anwesen bezahlt habe, mache sie zu ihren Lebezeiten von ihrem Recht Gebrauch, das Wohnhaus an die Kläger zu vermieten.

5: Mit Änderungsbescheid vom 15. August 2007 bewilligte der Beklagte den Klägern für die Zeit vom 1. Juni bis 30. September 2007 nur noch die Regelleistungen und hob die bisherigen Entscheidungen über die Gewährung der Leistungen für Unterkunft und Heizung auf. Der bisher zu Grunde gelegte Mietvertrag könne nicht mehr berücksichtigt werden. Es bestehe die Möglichkeit, sämtliche laufenden Neben- und Heizkosten nachzuweisen. Dagegen legten die Kläger unter dem 28. August 2007 Widerspruch ein, mit dem sie geltend machten, der Mietvertrag sei schon vor Inkrafttreten des SGB II abgeschlossen worden und zivilrechtlich verbindlich. Nicht nur der Eigentümer eines Hauses sei berechtigt, dieses zu vermieten. Über die Höhe der den Klägern zustehenden Leistungen für Unterkunft und Heizung besteht seither Streit.

6: Am 29. September 2010 beantragten die Kläger die Fortzahlung der Leistungen sowie eine Heizkostenbeihilfe. Mit Bescheid vom 18. Oktober 2010 bewilligte der Beklagte den Klägern Heizkosten für die Heizkostenperiode vom 1. Oktober 2010 bis 30. April 2011 iHv 446,25 EUR und forderte sie zur Vorlage eines Nachweises über die Beschaffung von Brennmaterial auf. Mit weiterem Bescheid vom gleichen Tage gewährte er den Klägern für den Zeitraum 10/10 - 3/11 vorläufig Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts für die Regelbedarfe iHv monatlich 706,38 EUR. Unterkunftskosten gewährte er nicht. Über den Antrag werde nach Vorlage der Einkommensnachweise des Klägers zu 1) endgültig entschieden. Hiergegen erhoben die Kläger mit Schreiben vom 22. November 2010 Widerspruch. Das Widerspruchsschreiben trägt einen Eingangsstempel des Beklagten vom 23. November 2010 ("1. Leerung des Hausbriefkastens"). Sie machten geltend, dass der Beklagte ihnen zu Unrecht keine Unterkunftskosten gewährt habe. Zugleich legten sie als Beleg über die Beschaffung von Heizmaterial eine nicht unterzeichnete Rechnung vom 4. November 2010 vor. Diese Rechnung ist durch die Firma des Klägers zu 1) "Handelskontor T R." ausgestellt. Sie weist einen Rechnungsbetrag von 483,00 EUR für die Bestellung von 7,2 m³ Brennholz aus und bestätigt den Erhalt des Betrages durch Barzahlung. Mit Widerspruchsbescheid vom 10. Februar 2011, abgesandt am 11. Februar 2011, verwarf der Beklagte den Widerspruch als unzulässig. Zur Begründung führte er aus: Der Widerspruch sei verfristet. Der angefochtene Bescheid sei am 18. Oktober 2010 bei der Post aufgegeben worden und gelte nach § 37 Abs. 2 Sozialgesetzbuch Zehntes Buch - Sozialverwaltungsverfahren und Sozialdatenschutz - als am 21. Oktober 2010 bekannt gegeben. Die Widerspruchsfrist habe deshalb am 22. Oktober 2010 begonnen und am 22. November 2010 geendet. Hilfsweise sei der Wider Widerspruch in der Sache unbegründet. Über die gewährten Heizkosten hinaus ständen den Klägern keine weiteren Leistungen für Unterkunft und Heizung zu. Der Mietvertrag mit der Großmutter des Klägers zu 1) könne nicht anerkannt werden. Heizkosten seien iHv 446,25 EUR bewilligt worden. Hiergegen hätten die Kläger keinen Widerspruch eingelegt. Schuldzinsen seien nicht geltend gemacht worden. Nachweise über tatsächlich entstandene Nebenkosten seien nicht eingereicht worden.

7: Der Kläger zu 1) hat am 14. März 2011 Klage beim Sozialgericht Magdeburg erhoben mit dem Begehren, den Beklagten zu verurteilen, die Kosten für Unterkunft und Heizung gemäß dem Mietvertrag zu gewähren. Zur Begründung der Klage hat er unter Bezugnahme auf das bisherige Vorbringen vorgetragen: Der Widerspruch sei fristgerecht eingelegt worden. Der Einwurf in den Hausbriefkasten des Beklagten sei am 22. November 2010 außerhalb der Dienstzeit erfolgt. Der Eingangsstempel weise ein unrichtiges Datum auf. Mit dem Tod der Frau G. sei die gesetzliche Erbfolge eingetreten. Die rückständigen Ansprüche der Vermieterin ständen nun seiner Mutter als gesetzlicher Erbin zu. Eine Verpflichtung zur Vorlage des Mietvertrages im Original bestehe nicht. Weitere Nachweise zu den Kosten für Unterkunft und Heizung könnten nicht vorgelegt werden, da Frau G. bereits seit 4-5 Jahren dement gewesen sei und keine vollständigen Unterlagen mehr auffindbar seien.

8: Der Beklagte hat mit Änderungsbescheid vom 26. März 2011 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. März 2011 die Höhe der Regelleistung angepasst. Hinsichtlich der Unterkunftskosten ist keine Änderung verfügt worden.

9: Das Sozialgericht hat die Klage mit Urteil vom 5. März 2013 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Mit der Klage habe nur der Kläger zu 1) Ansprüche geltend gemacht. Aus vorausgegangenen Eilverfahren sei ihm bekannt gewesen, dass jedes Mitglied der Bedarfsgemeinschaft eigene Ansprüche habe. Die Klage sei unbegründet. Es bedürfe keiner Entscheidung, ob der Widerspruch als verfristet anzusehen sei, da er jedenfalls unbegründet sei. Der Kläger zu 1) habe keinen Anspruch auf weitere Kosten für Unterkunft und Heizung. Aus dem vorgelegten Vertrag vom 20. Mai 2004 ergebe sich eine Verpflichtung des Beklagten zur Übernahme der Kosten nicht. Einem mietvertraglichen Zahlungsanspruch sei der Kläger zu 1) nicht ausgesetzt gewesen. Die Vermieterin sei nicht in der Lage gewesen, den Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten, da sie nicht Eigentümerin des vermieteten Wohnhauses gewesen sei. Der Vertrag sei auch nicht als Darlehensvertrag anzusehen, da ein solcher mangels einer konkret bestimmten Darlehenssumme nicht geschlossen worden sei. Der Anspruch sei auch nicht begründet, wenn es sich bei dem Vertrag um ein Leibrentenversprechen handeln sollte. Ein solches Versprechen zu Gunsten von Frau G. sei jedenfalls nicht als Bedarf für Unterkunft und Heizung des Klägers zu 1) anzuerkennen. Auch wenn Frau G. den Kaufpreis im Hinblick auf eine vorweggenommene Erbfolge aufgebracht habe, sei der Fall nicht anders zu bewerten als ein kreditfinanzierter Immobilienkauf. Tilgungsraten seien jedoch vom Grundsicherungsträger nicht zu übernehmen. Gründe, die es rechtfertigen könnten, hiervon ausnahmsweise abzuweichen, seien nicht ersichtlich. Andere Kosten für Unterkunft und Heizung habe der Kläger zu 1) trotz Aufforderung nicht geltend gemacht und nachgewiesen. Das Sozialgericht hat die Berufung zugelassen.

10: Gegen das dem Kläger zu 1) am 4. April 2013 zugestellte Urteil haben die Kläger am 29. April 2013 Berufung eingelegt. Zur Begründung wiederholen sie im Wesentlichen das erstinstanzliche Vorbringen. Darüber hinaus tragen sie vor: Das Sozialgericht habe den Mietvertrag zu Unrecht als zivilrechtlich unwirksam angesehen. Die Eintragung der Klägerin zu 2) als Eigentümerin in das Grundbuch sei insoweit unbeachtlich. Die Eintragung zu Lebzeiten der Frau G. sei nur deshalb erfolgt, um nach dem Todesfall Streitigkeiten mit den Erben vorzubeugen. Nach dem Willen der Frau G. habe die Klägerin zu 2) das Eigentum erst mit deren Tode erwerben sollen. Dies hätte sie auch testamentarisch festlegen und so die Eintragung in das Grundbuch erst nach ihrem Ableben ermöglichen können. Ein Formzwang für diese Vereinbarung bestehe nicht, so dass sie als wirksam anzusehen sei. Es handele sich um eine Schenkung auf den Todesfall. Diese erfordere es nicht, dass der Schenker vorher eingetragener Eigentümer sein müsse. Frau G. habe die Immobilie "verschenkt auf ihren Tod hin". Sie habe deshalb bis zum Eintritt ihres Todes alle Rechte und Pflichten an dem Grundstück gehabt. Die Hausnebenkosten habe sie allein getragen.

11: Die Kläger beantragen sinngemäß,

12: das Urteil des Sozialgerichts Magdeburg vom 5. März 2013 aufzuheben und den Beklagten unter Abänderung der Bescheide vom 18. Oktober 2010 in der Form des Änderungsbescheides vom 26. März 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Februar 2011 dem Grunde nach zu verurteilen, ihnen vorläufig Leistungen für Unterkunft und Heizung für die Zeit vom 1. Oktober 2010 bis 31. März 2011 in gesetzlicher Höhe zu gewähren.

13: Der Beklagte beantragt,

14: die Berufung zurückzuweisen.

15: Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend.

16: Der Senat hat die Kläger wiederholt - zuletzt mit Schreiben vom 13. August 2014 unter Fristsetzung und Hinweis auf § 106a Abs. 2 und 3 Sozialgerichtsgesetz (SGG) - aufgefordert, Nachweise über die im Leistungszeitraum entstandenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung sowie sämtliche mit Frau G. im Rahmen der Finanzierung, Überlassung und Eigentumsübertragung das Grundstück betreffende schriftliche Vereinbarungen vorzulegen. Dem sind die Kläger nicht nachgekommen. Weiterhin hat der Senat eine Auskunft des Amtsgerichts Potsdam - Nachlassabteilung - vom 27. Mai 2014 eingeholt. Danach sind nachlassgerichtliche Vorgänge betreffend die Frau G. nicht vorhanden.

17: Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Verwaltungsakten des Beklagten ergänzend verwiesen. Diese sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe

18: Die Berufung der Kläger hat keinen Erfolg.

19: 1. Die form- und fristgerecht (§ 151 Abs. 1 SGG) eingelegte Berufung ist nach § 143 SGG statthaft. Sie ist auch nicht nach § 144 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SGG ausgeschlossen, da sie vom Sozialgericht zugelassen worden ist. Hieran ist der Senat gebunden (§ 144 Abs. 3 SGG).

20: Gegenstand des Berufungsverfahrens ist die Frage, ob den Klägern im Zeitraum vom 1. Oktober 2010 bis 31. März 2011 weitere vorläufige Leistungen für Unterkunft und Heizung zustehen. Der angefochtene Bescheid vom 18. Oktober 2010 begrenzt die Leistungsbewilligung auf diesen Zeitraum. Die Kläger haben zudem den Streitgegenstand zulässig auf die Höhe der Leistungen für Unterkunft und Heizung beschränkt (vgl. zur Beschränkung der Berufung auf Leistungen für Unterkunft und Heizung, wenn keine sonstigen Einwände gegen das erstinstanzliche Urteil erhoben werden: Bundessozialgericht (BSG), Urteil vom 23. Mai 2013 - B 4 AS 67/12 R, juris Rn. 12). Nach der Rechtsprechung des BSG handelt es sich bei der Entscheidung über Leistungen für Unterkunft und Heizung um eine gesondert anfechtbare Verfügung (vgl. BSG, Urteil vom 22. September 2009 - B 4 AS 8/09 R, juris Rn. 11, zu der bis zum 31. Dezember 2010 geltenden Rechtslage; zur Neufassung des § 19 Abs. 1 SGB II zum 1. Januar 2011 durch das Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch vom 24. März 2011, BGBl. I 435: BSG, Urteil vom 4. Juni 2014 - B 14 AS 42/13 R, juris Rn. 10 ff).

21: Die Berufung ist auch hinsichtlich der Kläger 2) bis 4) zulässig. Auch sie sind durch das angefochtene Urteil beschwert, da sie am Klageverfahren beteiligt waren. Die Klage ist insoweit auch durch sie erhoben worden, da der Kläger zu 1) für alle zur Bedarfsgemeinschaft gehörenden Mitglieder Klage eingereicht hat.

22: Zwar war nur für eine Übergangszeit bis zum 30. Juni 2007 bei der Auslegung von prozessualen Erklärungen in gerichtlichen Verfahren über Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts eine Erweiterung der üblichen Auslegungskriterien vorzunehmen (BSG, SozR 4-4200 § 22 Nr 1). Wer Kläger ist, ist danach im Wege der Auslegung der Klage zu bestimmen. Die Auslegung kann ergeben, dass Kläger nicht nur die in der Klageschrift benannte Person, sondern auch die von ihr vertretene Person sein soll (vgl. Leitherer, in: Meyer-Ladewig/Keller/Leitherer, SGG, 9. Auflage 2012, § 92 Rn. 5 m. w. N.) . Beim Fehlen einer eindeutigen Bezeichnung des Klägers ist maßgebend, für wen im Wege weiterer Textauslegung unter Berücksichtigung der weiteren Begleitumstände gerichtlicher Rechtsschutz begehrt wird (vgl. BFHE 157, 296, 298).

23: In Anwendung dieser Maßstäbe ergibt sich die Vertretung der Kläger zu 2) - 4) durch den Kläger zu 1) bei Klageerhebung bereits aus allgemeinen Grundsätzen. Aus der Bezeichnung der streitgegenständlichen Bescheide, die an alle Kläger gerichtet waren, und der Begründung der Klage ging hinreichend deutlich hervor, dass eine Rechtsverletzung aller zur Bedarfsgemeinschaft gehörenden Personen gerügt wurde. Dies folgt schon daraus, dass mit der Klage die Übernahme der vollständigen Kosten aus dem Mietvertrag wegen einer Bedarfsunterdeckung aller zur Bedarfsgemeinschaft gehörender Personen begehrt wurde. Zudem hatten die Kläger zu 1) und 2) im Schriftsatz vom 6. Dezember 2012 darauf hingewiesen, dass sie ("die Kläger") der Aufforderung zum Nachweis der entstandenen Kosten bereits nachgekommen seien. Anhaltspunkte dafür, dass die Klage auf die Ansprüche der erwachsenen Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft beschränkt wurde, vermag der Senat nicht zu erkennen. Denn den minderjährigen Klägern zu 3) und 4) wurden die Leistungen für die Unterkunft aus demselben Rechtsgrund verwehrt. Es ist daher davon auszugehen, dass mit der Klage auch die Rechte der selbst nicht handlungsfähigen Kinder geltend gemacht wurden.

24: 2. Die Berufung ist aber unbegründet. Das Sozialgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die angegriffenen Bescheide des Beklagten vom 18. Oktober 2010 in der Form des Änderungsbescheides vom 26. März 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Februar 2011 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten. Denn sie haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf höhere vorläufige Leistungen für Unterkunft und Heizung für die Zeit vom 1. Oktober 2010 bis 31. März 2011.

25: a) Die Klage ist zulässig.

26: Es kann insoweit dahinstehen, ob der Widerspruch der Kläger innerhalb der Widerspruchsfrist des § 84 Abs. 1 Satz 1 SGG erhoben worden ist. Denn eine Versäumung der Widerspruchsfrist stünde der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen (vgl. BSG, Urteil vom 30. September 1996 - 10 RKg 20/95; juris Rn. 28; BFH, Urteil vom 24. Juli 1984 - VII R 122/80; a. A. BVerwG, Urteil vom 9. Dezember 1988 - 8 C 38/86, juris Rn. 7 f).

27: Auch das Vorverfahren gemäß § 78 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 SGG ist ordnungsgemäß durchgeführt worden. Unerheblich ist insoweit, ob der Beklagte den Widerspruch zu Recht als unzulässig verworfen hat. Selbst wenn ein Widerspruch zu Unrecht als unzulässig verworfen worden ist, ist das Vorverfahren im Sinne des § 78 SGG durchgeführt und eine Klage in der Sache zulässig (vgl. BSG, Urteil vom 28. Januar 2009 - B 6 KA 11/08 R, juris Rn 19 und 24; s. auch BSG, Urteil vom 11. November 2003 - B 2 U 36/02 R zu § 88 SGG: "Sachlich bescheiden" bedeutet nicht, dass einem Widerspruch stattgegeben werden muss; es reicht vielmehr aus, dass eine Entscheidung in der Sache getroffen wird und sei es, dass ein Widerspruch als unzulässig verworfen wird).

28: b) Die Klage ist jedoch nicht begründet.

29: aa) Der Senat ist an einer sachlich-rechtlichen Überprüfung des Klagebegehrens nicht gehindert. Denn die Entscheidung des Beklagten vom 18. Oktober 2010 ist nicht in Bestandskraft erwachsen (§ 77 SGG). Im vorliegenden Falle hat der Beklagte den Widerspruch der Kläger zu Unrecht als unzulässig verworfen. Denn der Widerspruch gegen die angefocht angefochtene Entscheidung ist innerhalb der Widerspruchsfrist des § 84 Abs. 1 Satz 1 SGG von einem Monat eingelegt worden. Die Bescheide vom 18. Oktober 2010 sind den Klägern nach eigenem Vortrag am 22. Oktober 2010 zugegangen. Ein früherer Zugang kann nicht festgestellt werden. Ein solcher ergibt sich insbesondere nicht aus der Zugangsfiktion des § 37 Abs. 2 SGB X, da diese Vorschrift nicht eingreift. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift setzt voraus, dass die Verwaltung den Tag der Aufgabe des Schriftstücks zur Post in der Akte vermerkt hat (vgl. BSG, Urteil vom 3. März 2009 - B 4 AS 37/08 R, juris Rn. 17; Engelmann in: von Wulffen, SGB X, 7. Auflage 2010, § 37 Rn 12). Erforderlich ist, dass die Abschlussverfügung in der Verwaltungsakte einen Erledigungsvermerk enthält (vgl. BSG, Urteil vom 28. November 2006 - B 2 U 33/05 R). Daran fehlt es hier. Die Widerspruchsfrist begann damit gemäß § 64 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 SGG am 23. Oktober 2010 und endete mit Ablauf des 22. November 2010.

30: Zwar trägt der Widerspruch den Eingangsstempel des Beklagten mit dem Datum vom 23. Oktober 2010. Allerdings haben die Kläger die streitgegenständliche Leistungsbewilligung vom 18. Oktober 2010 nach ihrem Vortrag noch am 22. Oktober 2010 nach Dienstschluss in den Hausbriefkasten des Beklagten eingelegt. Auch der Beklagte geht gemäß seiner Erklärung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 5. März 2013 nunmehr davon aus, dass der Widerspruch fristgerecht erfolgt ist. Dieser Auffassung ist auch der erkennende Senat. Für die Glaubhaftigkeit des klägerischen Vortrags spricht, dass der Eingangsstempel den Zusatz "1. Leerung d. Hausbriefkastens" enthält. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Kläger die Widerspruchsfrist ausschöpfen dürfen und nicht an die Dienstzeiten des Beklagten gebunden sind. Es wäre daher dessen Sache gewesen, den klägerseits schlüssig dargelegten Zeitpunkt des Einwurfs des Widerspruchs am 22. November substantiiert zu bestreiten. Dies hat der Beklagte jedoch nicht vermocht. Denn er hat nach seiner Einlassung im erstinstanzlichen Verfahren keine technischen Vorkehrungen getroffen, die eine Nachweisführung hinsichtlich des genauen Zeitpunkts von nach Ende der Dienstzeit der Behörde in deren Hausbriefkasten eingelegten Schriftstücken ermöglichen könnten.

31: bb) Rechtsgrundlage für das Begehren der Kläger sind die §§ 19 Satz 1, 20 Abs. 1 und 2, 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Nach diesen Vorschriften erhalten erwerbsfähige Hilfebedürftige als Arbeitslosengeld II Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts einschließlich der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung.

32: Von § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II sind bei Mietern sämtliche Zahlungsverpflichtungen erfasst, die sich aus dem Mietvertrag bzw. einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung über die Unterkunft ergeben. Angeknüpft wird an die rechtliche und tatsächliche Verpflichtung zur Mietzinszahlung im Rahmen des Mietverhältnisses. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Leistungsberechtigte einer ernsthaften Mietzinsforderung ausgesetzt ist (vgl. BSG, Urteil vom 23. Mai 2013 - B 4 AS 67/12 R, juris Rn. 17). Eine Ausnahme von der Übernahme der tatsächlichen Aufwendungen kommt dann in Betracht, wenn die Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung entweder bekannt ist oder bekannt sein müsste. Denn Aufwendungen für die Unterkunft, die auf einer zivilrechtlich unwirksamen Grundlage beruhen, können und dürfen nicht dauerhaft aus öffentlichen Mitteln bestritten werden (vgl. BSG, Urteil vom 24. November 2011 - B 14 AS 15/11 R, juris Rn. 14; Urteil vom 22. September 2009 - B 4 AS 8/09 R, juris Rn. 16, 21).

33: (1) Auf den Mietvertrag vom 20. Mai 2004 und das Schreiben vom 14. März 2005 können die Kläger den geltend gemachten Anspruch nicht stützen. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob der Vertrag wirksam ist. Jedenfalls ergab sich daraus spätestens mit dem Erwerb des Eigentums durch die Klägerin zu 2) durch Eintragung in das Grundbuch gemäß § 873 Abs. 1 BGB am 24. Januar 2006 keine rechtliche und tatsächliche Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete mehr. Zwar war es für die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht erforderlich, dass die Vermieterin Frau G. auch Eigentümerin des Grundstücks war. Denn Mietverträge können wirksam auch über fremde Sachen geschlossen werden (vgl. Häublein, in: Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 6. Auflage 2012, § 535 Rn. 64). Erwirbt der Mieter jedoch nachträglich das Eigentum an der Mietsache, erlischt der Mietvertrag insgesamt durch Konfusion (Vereinigung von Recht und Forderung in einer Hand; vgl. BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, juris Rn. 18; Häublein, a. a. O.) . Es bedarf an dieser Stelle keiner abschließenden Beurteilung, ob das Erlöschen des Mietvertrages für die Klägerin zu 2) auch das Rechtsverhältnis zwischen dem Kläger zu 1) und der Frau G. erfasst hat. Denn auch er war jedenfalls von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses mit dem Eigentumserwerb der Klägerin zu 2) frei geworden, da die Vermieterin ihre Verpflichtung zur Gewährung des Gebrauchs der Mietsache nicht mehr erfüllen konnte (§§ 535, 536, 549 Abs. 1 iVm § 275 Abs. 1 und 4, 326 Abs. 1 Satz 1 BGB). Fehlt dem Vermieter die Möglichkeit zur Gebrauchsgewährung, kann er den Mietvertrag nicht mehr erfüllen und der Mieter wird kraft Gesetzes von seiner Zahlungspflicht frei (vgl. Häublein, a. a. O., § 535 Rn. 64, § 536 Rn. 27) . Mit dem Eigentumserwerb durch die Klägerin zu 2) war die Grundlage der Nutzung der Unterkunft nicht mehr der Mietvertrag mit Frau G. , sondern die zwischen dem Kläger zu 1) und der Klägerin zu 2) bestehende eheliche Lebensgemeinschaft nach § 1353 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach sind Ehegatten Mitbesitzer der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Ehewohnung sind unabhängig von Eigentum und Güterstand der Eheleute. Das Recht zum Mitbesitz an der Wohnung ergibt sich aus der Verpflichtung der Ehepartner zur ehelichen Lebensgemeinschaft (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 1971 - IV ZR 12/71, juris Rn. 23, 28; Brudermüller, in Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Auflage, § 1353 Rn. 6) .

34: Dem steht auch nicht entgegen, dass nach dem klägerischen Vortrag Frau G. den Kaufpreis für das Grundstück gezahlt und den Ausbau der Wohnung finanziert haben soll. Ebenso unerheblich ist es, ob die Klägerin zu 2) das Eigentum aufgrund einer beabsichtigten "Schenkung auf den Todesfall" erst mit dem Ableben der Frau G. erwerben sollte. Denn nach dem notariell beurkundeten Kaufvertrag wurde das Grundstück nicht an Frau G., sondern an die Klägerin zu 2) verkauft. Etwaige abweichende Abreden wären unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet wurden (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Formmangel wäre auch nicht geheilt, da nicht Frau G., sondern die Klägerin zu 2) als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Einwendungen der Kläger sind danach zivilrechtlich unbeachtlich. Auch sozialrechtlich sind sie unerheblich. Dies folgt schon daraus, dass sich aus der Nichtzahlung der Miete durch die Kläger kein ungedeckter Bedarf iSd § 22 Abs. 1 SGB II Satz 1 für sie ergeben konnte.

35: (2) Der Mietvertrag ist auch nicht als eine andere Vereinbarung auszulegen, aus der sich ein Anspruch auf Kosten für Unterkunft und Heizung iSd § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II ergeben kann.

36: (a) Als Darlehensvertrag ist die Vereinbarung schon deshalb nicht anzusehen, weil nach dem Vortrag der Kläger ein solcher Vertrag nicht geschlossen werden sollte. Ein Darlehensvertrag iSd § 488 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Darlehensnehmer verpflichtet wird, das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuerstatten. Dies erfordert zunächst, dass die Vertragspartner eine Einigung über die Höhe des Darlehens erzielt haben. Anderenfalls fehlt es bereits an einer Einigung über einen wesentlichen Vertragsbestandteil, ohne die der Vertrag nicht zustande kommen kann. So ist es vorliegend, da der Kläger zu 1) im Rahmen seiner Anhörung im Termin vom 5. November 2007 im Verfahren vor dem Sozialgericht Magdeburg S 3 AS 555/07 ER eingeräumt hatte, dass die Höhe der von Frau G. aufgebrachten Kosten für den Ausbau des Wohnhauses nicht genau bekannt ist. Im Übrigen ist dem Mietvertrag vom 20. Mai 2004 zu entnehmen, dass die Miete nicht zur Rückzahlung eines von Frau G. zur Verfügung gestellten Geldbetrages bestimmt war, sondern als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Dies ergibt sich schon daraus, dass im Vertrag hinsichtlich der Rechtsfolgen bei Leistungsstörungen ausdrücklich auf die mietrechtlichen Regelungen des BGB Bezug genommen wurde. Zudem sollte die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach dem erklärten Willen der Vertragsparteien gerade nicht auf die Zeit bis zur Tilgung eines empfangenen Darlehensbetrages beschränkt werden, sondern zeitlich unbefristet bis zum Ableben der Frau G. bestehen. Dies ist mit dem Wesen eines Darlehensvertrages nicht vereinbar.

37: Auch die Erklärungen der Kläger im Verwaltungs- und Gerichtsverfahren machen deutlich, dass tatsächlich ein Mietvertrag abgeschlossen werden sollte. Die Kläger haben ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein wirksamer Mietvertrag nicht voraussetzt, dass der Vermieter auch Eigentümer ist. Die vorgelegten Auszüge aus dem rechtswissenschaftlichen Schrifttum ("Beck`scher Ratgeber Recht") lassen erkennen, dass die Kläger sich über die Rechtslage informiert haben und den Abschluss eines Mietvertrages für rechtlich zulässig ansahen und beabsichtigten.

38: Im Übrigen wären selbst bei Annahme eines Darlehensvertrages im Rahmen des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II lediglich Zinsen berücksichtigungsfähig, grundsätzlich aber keine Zahlungen im Rahmen der Tilgung. Denn die Leistungen für die Unterkunft nach dem SGB II dienen nicht der Finanzierung des Grunderwerbs (vgl. BSG, Urteil vom 4. Juni 2014 - B 14 AS 42/13 R, juris Rn 19). Eine Verpflichtung zur Zahlung von Zinsen für die von Frau G. aufgebrachten finanziellen Mittel wird durch die Kläger selbst nicht behauptet. Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Ausnahmefalles, in dem nach der Rechtsprechung des BSG die Übernahme der Aufwendungen für die Finanzierung des Grunderwerbs zulässig sein könnte (vgl. BSG, a. a. O.), sind nicht ersichtlich.

39: (b) Der Vertrag vom 20. Mai 2004 stellt auch kein im Rahmen des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II zu berücksichtigendes Leibrentenversprechen iSd § 759 BGB dar. Der Leibrente wird ein Grundstücksüberlassungsvertrag zugeordnet, wenn die an den Voreigentümer erbrachten Rentenzahlungen als Tilgung eines Darlehens zur Wohnraumfinanzierung oder einer Kaufpreisschuld anzusehen sind. Daran fehlt es, wenn sie einer (Miet-)Zahlung für die Wohnraumgebrauchsüberlassung gleichen. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, wie der zugrunde liegende Vertrag ausgestaltet ist und nicht, wie er hätte ausgestaltet werden können. Steht nach der konkreten vertraglichen Ausgestaltung die Erfüllung (auch) der einzelnen Zahlungsansprüche in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zur Grundstücksüberlassung, wie bei einem vorbehaltenen Rücktritt des Überlassers im Falle des Zahlungsrückstandes des Übernehmers, handelt es sich nicht um Renten im engeren Sinne des § 759 BGB. Derartige "Leibrentenzahlungen" können der Miete nicht gleich gestellt werden, da sie als Kaufpreisteil anzusehen sind und der Finanzierung des Grunderwerbs dienen (vgl. BSG, Urteil vom 4. Juni 2014 - B 14 AS 42/13 R, juris Rn. 18 f; BGH, Urteil vom 16. Dezember 1965 - II ZR 274/63, juris Rn. 23; BGH, Beschluss vom 25. April 1991 - III ZR 159/90, juris Rn. 2 ff, 5).

40: Im vorliegenden Fall liegt kein Leibrentenvertrag im Sinne des § 759 BGB vor, sondern ein Mietvertrag. Es fehlt bereits an einer Grundstücksüberlassung durch den früheren Eigentümer im vorgenannten Sinne, da Frau G. zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks war. Vielmehr hat sie nach dem Vortrag der Kläger lediglich die finanziellen Mittel zum Kauf und der Instandsetzung des Anwesens zur Verfügung gestellt. Zudem ist nach dem objektiven Erklärungswert des in der Vereinbarung vom 20. Mai 2004 zum Ausdruck kommenden Vertragswillens der Beteiligten zu erkennen, dass die monatlichen Zahlungen ausdrücklich als Gegenleistung für die Nutzung des Wohnraums bestimmt waren. Dies ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen, insbesondere aus der Regelung eines vertraglichen Rücktrittsrechts und wird auch durch die Kläger selbst nicht in Frage gestellt.

41: (c) Der Anspruch nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II ist auch nicht dadurch zu begründen, dass die Vereinbarung vom 20. Mai 2004 als "Schenkung auf den Todesfall" anzusehen wäre, wie die Kläger geltend machen. Als Gegenstand einer Schenkung kommen vorliegend allein die durch Frau G. aufgebrachten Geldleistungen für den Erwerb und den Ausbau des Anwesens in Betracht, da das Grundstück selbst durch die Klägerin zu 2) nicht durch Schenkung, sondern durch Kaufvertrag vom Verwalter der LPG erworben wurde. Da die Überlassung der finanziellen Mittel bereits zu Lebzeiten der Frau G. erfolgt war und auch klägerseits ein Schenkungsversprechen von Todes wegen iSd § 2301 BGB insoweit - d. h. hinsichtlich des Geldes - nicht behauptet wird, kommt hier als Rechtsgrund allenfalls eine gemischte Schenkung bzw eine solche unter Auflage iSd § 525 Abs. 1 BGB im Rahmen einer vorweg genommenen Erbfolge in Betracht. Auf diese finden nicht erbrechtliche Regelungen, sondern Schenkungsrecht Anwendung (vgl. hierzu Krüger, in: Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 516 Rn. 84, auch zur Fallgestaltung der wirtschaftlichen Sicherung der weiteren Lebensführung und Altersversorgung des künftigen Erblassers).

42: Im vorliegenden Falle ist nicht bewiesen, dass der Mietvertrag vom 20. Mai 2004 Bestandteil einer Schenkung der Geldmittel für die Anschaffung und den Ausbau des Grundstücks geworden ist. Der Inhalt der vorgelegten Vertragsurkunde gibt hierfür keinen Anhalt. Es ist daher von einer selbstständigen Vereinbarung auszugehen. Selbst wenn jedoch von einer Auflage iSd § 525 Abs. 1 BGB auszugehen wäre, ergäbe sich daraus kein Anspruch der Kläger auf Übernahme der Mietkosten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Denn die Rechtsfolge der Nichtvollziehung einer Auflage ist nach § 527 Abs. 1 BGB lediglich, dass der Schenker die Herausgabe des Geschenks nach Maßgabe dieser Vorschrift verlangen kann. Da die Klägerin zu 2) das Grundstück nicht durch Schenkung erlangt hat, sondern allenfalls der Kaufpreis und die Kosten der baulichen Maßnahmen Gegenstand der Rückforderung hätten sein können, kann sich insoweit ein ungedeckter Wohnbedarf nicht ergeben. Es würde sich vielmehr um sonstige Schulden der Kläger handeln, die vom Beklagten von vorn herein nicht als Kosten der Unterkunft und Heizung übernommen werden könnten. Denn Leistungen nach dem SGB II dienen nicht der Vermögensbildung durch Tilgung von Schulden (vgl. BSG, Urteil vom 7. November 2006 - B 7b AS 8/06 R).

43: Sonstige Kosten haben die Kläger nicht geltend gemacht und auch auf Aufforderung des Senats nicht nachgewiesen. Nach Angaben der Kläger hat Frau G. diese Kosten getragen. Die im Verwaltungsverfahren vorgelegte Rechnung vom 4. November 2010 über die Beschaffung von Heizmaterial im Wert von 483,00 EUR kann keine Berücksichtigung finden, da diese vom Kläger zu 1) selbst ausgestellt worden ist und keinen ordnungsgemäßen Nachweis über die tatsächliche Entstehung von Aufwendungen darstellt. Insoweit verbleibt es bei der Bewilligung von Heizkosten durch den Beklagten iHv 446,25 EUR.

44: Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG.

45: Gründe für die Zulassung der Revision nach § 160 Abs. 2 SGG liegen nicht vor.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bundesgerichtshof Urteil, 21. Jan. 2015 - VIII ZR 51/14

(aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO).

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Dez. 2008 - VIII ZR 13/08

Davon abgesehen bezweckt § 577 BGB auch nicht, den Mieter, der eine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, etwa besser zu stellen als den Mieter, der eine solche Wohnung in der Zwangsverwaltung - unabhängig vom Vorkaufsrecht - durch unmittelbare Vereinbarung vom Vermieter kauft. Aus § 577 BGB ergibt sich ebenso wie aus § 152 Abs. 2 ZVG keine sachliche Rechtfertigung dafür, dass die Rechte des Mieters in der Zwangsverwaltung weiter gehen sollen, wenn der Mieter die Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, als sie gehen, wenn der Kaufvertrag durch unmittelbare Vereinbarung mit dem Vermieter zustande kommt. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 464 Ausübung des Vorkaufsrechts

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Dez. 2011 - V ZR 74/11

Die Ermächtigung ist zeitlich nicht unbegrenzt. Auch ohne ausdrückliche Regelung versteht es sich, dass die Ermächtigung, die nur der teilenden Eigentümerin zugewiesen ist, mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber endet. Zeitlich nachfolgende Konkretisierungen oder Änderungen des Sondernutzungsinhalts wären nicht mehr von der Ermächtigung gedeckt. Auch mit der jeweiligen Zuweisung von Sondernutzungsrechten endet insoweit die Abänderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

1.: für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2.: für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.