Bundesgerichtshof Urteil, 13. Apr. 2016 - XII ZR 146/14

ECLI:ECLI:DE:BGH:2016:130416UXIIZR146.14.0
bei uns veröffentlicht am13.04.2016
vorgehend
Amtsgericht Dresden, 101 C 6311/13, 06.03.2014
Landgericht Dresden, 8 S 205/14, 17.10.2014

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 146/14 Verkündet am:
13. April 2016
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 305 c Abs. 1, 306 a, 307 Abs. 1 Bb, Cl

a) Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum,
einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins
beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB noch gegen § 307
Abs. 1 Satz 1 BGB.

b) Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich
vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf
das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in
der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge
(Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006,
3057).
BGH, Urteil vom 13. April 2016 - XII ZR 146/14 - LG Dresden
AG Dresden
ECLI:DE:BGH:2016:130416UXIIZR146.14.0

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2016 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Schilling, Dr. Günter, Dr. Nedden-Boeger und Dr. Botur
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 17. Oktober 2014 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien streiten über die Zahlung von Mitgliedsbeiträgen an einen Werbegemeinschaftsverein.
2
Der Kläger ist ein Verein, dessen Zweck die Bewerbung und Förderung eines Einkaufszentrums ist, in dem der Beklagte seit März 2003 eine Ladenfläche von 126 m² zum Betrieb einer Apotheke gemietet hat. § 20 Nr. 2 des Formularmietvertrags lautet: "Die Mieterin verpflichtet sich, der vorgenannten Werbegemeinschaft beizutreten und die Mitgliedschaft während des Bestandes des Mietverhältnisses ununterbrochen beizubehalten (Anlage 2). Die Mieterin erkennt die Satzung der Werbegemeinschaft als Bestandteil des vorliegenden Mietvertrages an. Beschlüsse des Werbevorstandes und der Vollversammlung der Werbegemeinschaft sind für alle Mieter verbindlich."
3
Dem Mietvertrag ist als Anlage 1 die Satzung des Klägers beigefügt. § 6.1 der Satzung sieht einen nach Größe der Mietfläche gestaffelten Mitgliedsbeitrag vor, der "von 101 - 300 qm Mietfläche € 77 pro Monat" beträgt. In § 5.4 Satz 1 der Satzung ist bestimmt, dass ein Mieter mit der Beendigung seines Mietvertrags aus dem Verein ausscheidet. Nach § 5.4 Satz 2 der Satzung kann ein Mitglied mit Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Jahren aus dem Verein ausscheiden. Als Anlage 2 ist dem Mietvertrag die Beitrittserklärung des Beklagten beigefügt, die dieser zeitgleich mit dem Mietvertrag unterzeichnete.
4
In der Mitgliederversammlung vom 29. April 2009 beschloss der Kläger bei Anwesenheit aller Mitglieder einstimmig, § 6.1 der Satzung dahingehend zu ändern, dass der Mitgliedsbeitrag nunmehr "von 101 - 300 qm Mietfläche € 105 pro Monat" beträgt. Außerdem wies der Kläger seine Mitglieder darauf hin, dass der Verein seit Januar 2009 umsatzsteuerpflichtig sei und daher zu den in der Satzung festgelegten Beiträgen noch 19 % Mehrwertsteuer hinzukomme.
5
Der Beklagte zahlte den Mitgliedsbeitrag einschließlich Mehrwertsteuer bis Juni 2012. Mit Schreiben vom 28. März 2013 kündigte er seine Mitgliedschaft zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
6
Mit der Klage macht der Kläger die Mitgliedsbeiträge für Juli 2012 und Oktober 2012 bis August 2013 geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen richtet sich seine vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

Entscheidungsgründe:

7
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

8
Das Berufungsgericht hat einen Anspruch des Klägers auf Zahlung der streitgegenständlichen Mitgliedsbeiträge bejaht und zur Begründung seiner Entscheidung folgendes ausgeführt:
9
Vereinsrechtlich sei § 6.1 der Satzung des Klägers in der Fassung vom 29. April 2009, wonach der Mitgliedsbeitrag "von 101 - 300 qm Mietfläche € 105 pro Monat" betrage, nicht zu beanstanden. Aus der Satzung eines Vereins müsse sich nur ergeben, ob und welche Beiträge von den Mitgliedern zu leisten seien. Die Höhe der Beiträge brauche die Satzung dagegen grundsätzlich nicht betragsmäßig festzulegen, da das Vereinsrecht keine Festschreibung einer Höchstgrenze der Beiträge in der Satzung verlange. Daher entspreche § 6.1 der Satzung des Klägers in der geänderten Fassung vom 29. April 2009 den vereinsrechtlichen Anforderungen.
10
Mietrechtlich sei § 6.1 der Satzung des Klägers in der Fassung vom 29. April 2009 jedoch wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.
11
Die in § 310 Abs. 4 BGB normierte Bereichsausnahme stehe einer Klauselkontrolle bei gegenseitigen (Austausch-) Verträgen zwischen einem Verein und dessen Mitgliedern nicht entgegen. Die Klauselkontrolle sei auch dann möglich, wenn die Satzung in Verträge des Mitglieds einbezogen sei. So liege der Fall hier. Die Satzung des Klägers sei in den Mietvertrag des Beklagten als dessen Bestandteil (vergleiche § 20 Abs. 2 des Mietvertrags) einbezogen.
12
§ 6.1 der Satzung des Klägers in der Fassung vom 29. April 2009 verstoße gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei es erforderlich, dass die Höhe der Beiträge zu einer Werbegemeinschaft für den Mieter bestimmbar sei, zum Beispiel durch die Begrenzung auf einen bestimmten Prozentsatz der Miete. Mindestens müsse vertraglich jedoch eine Höchstgrenze festgeschrieben werden. Diesen Anforderungen entspreche die Satzung des Klägers in der Fassung vom 29. April 2009 nicht, weil deren § 6.1 keine Beitragsbeschränkung aufweise.
13
Der mietvertragliche Verstoß des § 6.1 der Satzung gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Beitritts des Beklagten zum Kläger.
14
Ein Verstoß gegen das Umgehungsverbot des § 306 a BGB liege vor, wenn eine als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksame Regelung bei gleicher Interessenlage durch eine andere rechtliche Gestaltung erreicht werden solle, die nur den Sinn haben könne, dem gesetzlichen Verbot zu entgehen. Soweit das Umgehungsgebot eingreife, richteten sich seine Rechtsfolgen nach der umgangenen Norm.
15
Die unmittelbare Rechtsfolge sei demnach allein die mietvertragliche Unwirksamkeit der Bestimmung der Beitragshöhe des § 6.1 der Satzung, die für sich genommen für das streitgegenständliche Mitgliedschaftsverhältnis folgenlos sei, weil § 6.1 der Satzung nicht gegen Vereinsrecht verstoße.
16
Die Rechtsfolgen des Umgehungsverbots seien nicht auf die Beitrittserklärung des Beklagten vom 21. März 2003 auszudehnen. Dadurch werde der Beklagte auch nicht schutzlos gestellt. Es bleibe ihm unbenommen, bei Vorliegen einer Einheit von Mietvertrag und Vereinsbeitritt die mietvertragliche Unwirksamkeit der Beitragsregelung in der Satzung im Rahmen des Mietvertrags seinem Vermieter entgegenzuhalten.
17
Die zum nächstmöglichen Termin erklärte Kündigung des Beklagten vom 28. März 2013 habe dessen Mitgliedschaft beim Kläger im streitgegenständlichen Zeitraum nicht beendet. Gegen die in § 5.4 der Satzung festgeschriebene Länge der Kündigungsfrist von zwei Jahren bestünden keine Bedenken. Schließlich unterlägen die Mitgliedsbeiträge unstreitig auch der Umsatzsteuerpflicht. Diese und ihre Höhe müssten in der Vereinssatzung nicht genannt werden.

II.

18
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Der Kläger hat gegen den Beklagten aus §§ 6.1 und 6.2 der Satzung in der Fassung vom 29. April 2009 einen Anspruch auf Zahlung der Mitgliedsbeiträge für Juli 2012 und für den Zeitraum von Oktober 2012 bis August 2013.
19
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die Unterzeichnung der Beitrittserklärung dem Kläger wirksam beigetreten ist. Die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung der Mitgliedsbeiträge wäre nur dann entfallen, wenn dessen Beitritt zum Kläger als Umgehungsgeschäft gemäß § 306 a BGB unwirksam wäre oder der Beklagte seine Mitgliedschaft vor dem streitgegenständlichen Zeitraum wirksam gekündigt hätte. Beides ist nicht der Fall.
20
1. Die Beitrittserklärung des Beklagten ist nicht als Umgehungsgeschäft nach § 306 a BGB unwirksam.
21
a) Ein Umgehungsgeschäft im Sinne des § 306 a BGB liegt vor, wenn eine als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksame Regelung bei gleicher Interessenlage durch eine andere rechtliche Gestaltung erreicht werden soll, die nur den Sinn haben kann, dem gesetzlichen Verbot zu entgehen (vgl. BGHZ 162, 294 = NJW 2005, 1645, 1646; BGHZ 179, 319 = NJW 2009, 1337 Rn. 20). Dies kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn der Verwender missbräuchlich eine Rechtsbeziehung in der Form des Gesellschafts- oder Vereinsrecht gestaltet, um durch die in § 310 Abs. 4 BGB geregelten Bereichsausnahmen einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle zu entgehen (vgl. MünchKommBGB /Basedow, 7. Aufl., § 306 a Rn. 3). Liegt ein Verstoß gegen das Umgehungsverbot des § 306 a BGB vor, eröffnet die Vorschrift die Anwendbarkeit der für die Wirksamkeitskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen maßgeblichen Vorschriften (vgl. BGHZ 162, 294 = NJW 2005, 1645, 1647; BGH Urteil vom 20. November 2008 - III ZR 60/08 - NJW 2009, 1199 Rn. 20). Führt die dann vorzunehmende Inhaltskontrolle der außerhalb von Allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffenen Regelung allerdings zu dem Ergebnis, dass diese den Geschäftspartner des Verwenders nicht gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt, liegt auch kein Verstoß gegen das Umgehungsverbot vor, der zur Unwirksamkeit der Regelung führt (H. Schmidt in Ulmer/Brandner/ Hensen AGB-Recht 12. Aufl. § 306 a BGB Rn. 7).
22
b) Nach diesen Grundsätzen stellt die Beitrittserklärung des Beklagten kein Umgehungsgeschäft im Sinne von § 305 c BGB dar. Denn die Regelung in § 20 Nr. 2 des Mietvertrags hält der AGB-rechtlichen Kontrolle stand.
23
aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass es sich bei der formularvertraglichen Verpflichtung eines Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums gebildet wird, nicht um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB handelt (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 Rn. 10 mwN).
24
bb) Durch die formularvertraglich begründete Pflicht, dem Kläger als einer in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins organisierten Werbegemeinschaft beizutreten, wird der Beklagte auch nicht im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Nach dieser Vorschrift sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Senatsurteil vom 14. Januar 2015 - XII ZR 176/13 - NJW 2015, 928 Rn. 12 mwN).
25
(1) Die vertragliche Verpflichtung des Mieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten, dient zwar auch dem Interesse des Vermieters, durch gemeinsame Werbe- und Verkaufsförderungsmaßnahmen aller Mieter die Attraktivität des Einkaufszentrums zu erhöhen. Dieses Interesse könnte der Vermieter aber auch auf andere Weise realisieren, etwa indem er selbst die gemeinsame Werbung für das Einkaufszentrum übernimmt und durch die hierfür erforderlichen Kosten auf der Grundlage einer entsprechenden vertraglichen Regelung als Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umlegt (vgl. OLG Hamburg ZMR 2004, 509, 510). An den Kosten für Werbemaßnahmen wäre der Mieter auch bei dieser Gestaltungsform beteiligt. Durch die Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft erhält er hingegen zusätzlich Mitwirkungs- und Kontrollrechte, die ihm bei einem reinen Umlageverfahren nicht zustünden. Außerdem genießen die jeweils getroffenen Werbemaßnahmen, wenn sie von der aus allen Mietern bestehenden Gemeinschaft getragen werden, eine höhere Akzeptanz bei den Mietern, als wenn sie der Vermieter allein träfe. Dies wiederum kann zu einem besseren Einvernehmen zwischen den Mietern des Einkaufszentrums und damit zu dessen Erfolg beitragen (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057).
26
(2) Durch die Pflichtmitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft wird der Mieter von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum auch nicht im Hinblick auf die durch Art. 9 Abs. 1 GG geschützte Vereinigungsfreiheit unangemessen benachteiligt. Dieses Grundrecht, das wegen seiner mittelbaren Drittwirkung bei der Auslegung des § 307 BGB mit zu beachten ist, schützt nicht nur den Beitritt zu einer Vereinigung, sondern auch das Recht, einer privatrechtlichen Vereinigung von vornherein fernzubleiben oder aus ihr auszutreten (sog. negative Vereinigungsfreiheit ; vgl. BGHZ 130, 243, 254 = NJW 1995, 2981, 2983; BVerfG NJW 2001, 2617 mwN). Die (negative) Vereinigungsfreiheit ist jedoch nicht schrankenlos geschützt. Die Einschränkung der Entscheidungsfreiheit - auch in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - ist im vorliegenden Fall jedenfalls durch sachliche Gründe gerechtfertigt. Der Beklagte ist aus eigenem Entschluss Mieter in einem Einkaufszentrum geworden, in dem eine weitgehend übliche und für effektiv gehaltene Werbegemeinschaft aller Mieter besteht. Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten ergibt sich daraus nicht (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 f.).
27
(3) Soweit der Senat eine unangemessene Benachteiligung des Mieters in einer Vertragsklausel gesehen hat, nach der eine Werbegemeinschaft für ein Einkaufszentrum auch in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet werden konnte, liegen die Dinge im vorliegenden Fall anders. Ist die Werbegemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisiert, wäre der Mieter als Gesellschafter weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt, insbesondere würde er auch persönlich für Wettbewerbsverstöße der Gesellschaft haften (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057, 3058 mwN). Im vorliegenden Fall ist die Werbegemeinschaft jedoch als eingetragener Verein organisiert, bei dem die Vereinsmitglieder für Verbindlichkeiten des Vereins grundsätzlich nicht persönlich haften. Eine Durchgriffshaftung einzelner Mitglieder besteht selbst dann nicht, wenn ein eingetragener Idealverein sich wirtschaftlich betätigt und dabei das Nebenzweckprivileg überschreitet (vgl. BGHZ 175, 12 = NZG 2008, 670 Rn. 14; BGH Urteil vom 2. April 1979 - II ZR 141/78 - NJW 1979, 2304, 2306). Ein unkalkulierbares wirtschaftliches Risiko für den Mieter, welches zu einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB führt, besteht bei einer in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins gebildeten Werbegemeinschaft folglich nicht.
28
cc) Die in § 20 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, der Werbegemeinschaft beizutreten, verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
29
(1) Zwar hat der Senat mit Urteil vom 12. Juli 2006 (XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 ff.) entschieden, dass in einem Formularmietvertrag die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein muss, zum Beispiel durch die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes der Miete oder durch eine festgesetzte Höchstgrenze, damit der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten kalkulieren kann. Dieser Entscheidung lag jedoch eine mietvertragliche Bestimmung zu Grunde, die den Mieter verpflichtete, auf Verlangen des Vermieters einer Werbegemeinschaft beizutreten , und zur Kostenbeteiligung des Mieters an der Werbegemeinschaft nur die Regelung enthielt, dass die Kosten gemäß den Mietflächen abgerechnet werden. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags war weder die Werbegemeinschaft gegründet noch bestanden sonstige Regelungen zur konkreten Höhe der Kostenbeteiligung an der Werbegemeinschaft. Für den Mieter bestanden daher bei Abschluss des Mietvertrags keinerlei Anhaltspunkte, um die wirtschaftliche Belastung, die für ihn durch den Beitritt zu der noch zu gründenden Werbegemeinschaft entstehen wird, wenigstens grob einschätzen zu können. Dies war der entscheidende Gesichtspunkt, weshalb der Senat in dieser Entscheidung die Klausel für intransparent und daher insgesamt für unwirksam erachtet hat.
30
(2) Im vorliegenden Fall liegen die Dinge auch insoweit anders. Zwar enthält § 20 Nr. 2 des Mietvertrags keine Regelung zur Höhe der an die Werbegemeinschaft zu leistenden Beiträge. Jedoch sind in § 6.1 der Satzung des Klägers die monatlichen Beiträge, nach der Größe der Mietfläche gestaffelt, genau beziffert. Die Satzung des Klägers wurde von den Vertragsparteien zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht und als Anlage 1 dem Vertrag beigefügt. Der Beklagte konnte sich daher vor Abschluss des Mietvertrags ein genaues Bild über die wirtschaftliche Belastung durch die Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft machen. Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB bedurfte es daher weder im Mietvertag noch in der Satzung des Klägers einer weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge.
31
Der Beklagte konnte bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht unmittelbar aus dem Mietvertrag und der Satzung erkennen, ob und in welcher Höhe zukünftige Beitragsänderungen zu erwarten sind. Dies allein führt jedoch nicht zur Intransparenz der mietvertraglichen Klausel. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt nicht, dass die auf den Mieter umgelegten Kosten schon bei Abschluss des Mietvertrags für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses unabänderlich aus der Klausel erkennbar sein müssen. Eine Vereinbarung , mit der weitere Kosten neben der Miete auf den Mieter übertragen werden sollen, genügt schon dann dem Transparenzgebot, wenn sich der Mieter bei Vertragsschluss zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85). Dem wird die Regelung in § 20 Nr. 2 des Mietvertrags in Verbindung mit § 6.1 der Satzung des Klägers gerecht. Im Übrigen weist die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass eine Erhöhung der Beiträge zur Werbegemeinschaft nach § 6.3 der Satzung von der Mitgliederversammlung beschlossen wird, die sich aus allen Mietern des Einkaufszentrums zusammensetzt. Der Beklagte ist als Mieter Teil der Mitgliederversammlung und kann daher durch sein Stimmrecht auf die Beitragsgestaltung Einfluss nehmen. Zudem hat der Mieter nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Beitragserhöhung in der Mitgliederversammlung vom 29. April 2009 selbst zugestimmt und den erhöhten Beitrag bis einschließlich Juni 2012 bezahlt.
32
2. Die Verpflichtung des Beklagten, die Mitgliedsbeiträge für den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum zu entrichten, ist nicht durch die von ihm am 28. März 2013 erklärte Kündigung "zum nächstmöglichen Zeitraum" entfallen.
33
Nach § 5.4 der Satzung des Klägers in der geänderten Fassung vom 29. April 2009 beträgt die ordentliche Frist für die Kündigung der Mitgliedschaft zwei Jahre. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass gegen die Dauer dieser Frist keine rechtlichen Bedenken bestehen, weil nach § 39 Abs. 2 BGB in der Vereinssatzung eine Kündigungsfrist von bis zu zwei Jahren bestimmt werden kann. Daher wurde durch die Kündigung des Beklagten seine Mitgliedschaft beim Kläger jedenfalls nicht während des hier streitgegenständlichen Zeitraums bis August 2013 beendet.
34
3. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte auch verpflichtet , die auf den Mitgliedsbeitrag anfallende Umsatzsteuer zu zahlen. Dies ergibt sich aus einer ergänzenden Auslegung von § 6.1 der Satzung des Klägers.
35
a) Grundsätzlich ist die Satzung eines eingetragenen Vereins einer ergänzenden Auslegung zugänglich, soweit sie Lücken aufweist, die durch das dispositive Recht nicht geschlossen werden können (Staudinger/Günter Weick BGB [2005] § 25 Rn. 16; vgl. BGH Urteil vom 16. Oktober 1989 - II ZR 2/89 - NJW-RR 1990, 226, 227 zur Satzung einer GmbH). Aufgrund ihres körperschaftlichen Charakters muss die entscheidungserhebliche Satzungsbestimmung objektiv, d.h. aus sich heraus einheitlich und gleichmäßig unter Berücksichtigung von Zusammenhang und erkennbarem Zweck ausgelegt werden (BGH Urteil vom 9. Juni 1997 - II ZR 303/95 - NJW 1997, 3368, 3369 mwN). Die Auslegung von Satzungsbestimmungen, die, wie die Beitragspflicht, körperschaftlichen Charakter haben, kann vom Revisionsgericht selbst vorgenommen werden (vgl. BGH Urteil vom 25. September 1989 - II ZR 304/88 - NJW-RR 1990, 99).
36
b) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist § 6.1 der Satzung des Klägers dahingehend ergänzend auszulegen, dass die Vereinsmitglieder zusätzlich zu den monatlichen Beiträgen auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer schulden.
37
aa) § 6.1 der Satzung des Klägers verhält sich zur Frage, ob von den Mitgliedern auf die Beiträge Umsatzsteuer zu entrichten ist, nicht. Die Bestim- mung trifft deshalb hierzu keine ausdrückliche Regelung, weil der Kläger und seine Mitglieder ersichtlich zunächst davon ausgegangen sind, dass die vom Kläger erbrachten Leistungen nicht umsatzsteuerpflichtig sind. Dies zeigt sich auch daran, dass der Kläger bis Ende des Jahres 2008 keine Umsatzsteuer abgeführt hat. Erst die Mitteilung des zuständigen Finanzamts nach einer Betriebsprüfung , dass der Kläger aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs verpflichtet ist, für die an seine Mitglieder erbrachten Leistungen Umsatzsteuer zu entrichten, führte zur Regelungsbedürftigkeit der Frage, ob der Kläger zusätzlich zu den in § 6.1 der Satzung enthaltenen Beiträgen von seinen Mitgliedern auch die Umsatzsteuer verlangen kann. § 6.1 der Satzung des Klägers enthält daher eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Auslegung zu schließen ist.
38
bb) Die Auslegung ergibt, dass die Mitglieder des Klägers die Umsatzsteuer zusätzlich schulden.
39
Nach § 4.1 der Satzung des Klägers ist der Zweck des Vereins die Förderung der gemeinsamen Interessen der Mieter des Einkaufszentrums, insbesondere durch die Durchführung von Werbemaßnahmen. Eigene wirtschaftliche Zwecke verfolgt der Kläger nicht (§ 4.3 Satz 2 der Satzung). Die Mittel des Vereins dürfen nur für die satzungsgemäßen Zwecke verwendet werden (§ 4.4 der Satzung). Die ihm zur Erfüllung des Vereinszwecks zur Verfügung stehenden Mittel gewinnt der Kläger vornehmlich durch die in § 6.1 bestimmten Mitgliedsbeiträge. Aus diesen Regelungen wird ersichtlich, dass der Kläger die Mitgliedsbeiträge nicht nur in vollem Umfang für den Vereinszweck verwenden muss, sondern auch, dass ihm die Mitgliedsbeiträge zur Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben vollständig zur Verfügung stehen sollen. Könnte der Kläger, entsprechend der Auffassung der Revision, vom Beklagten und den anderen Mitgliedern des Werbegemeinschaftsvereins die Umsatzsteuer nicht zusätzlich zu den in § 6.1 der Satzung festgelegten Beiträgen verlangen, wäre die Umsatzsteuerpflichtigkeit der von ihm an seine Mitglieder erbrachten Leistungen wirtschaftlich von ihm allein zu tragen, sofern er nicht für die von ihm bezogenen Leistungen seinerseits vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die Mitgliedsbeiträge stünden ihm dann zur Erfüllung des Vereinszwecks nicht mehr im vollen Umfang zur Verfügung. Dies spricht dafür, dass die Umsatzsteuerschuld von den Mitgliedern mitzutragen ist, zumal die Mieter des Einkaufszentrums ihrerseits typischerweise überwiegend nach § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt sein dürften und daher die zu zahlende Umsatzsteuer als ein durchlaufender Posten sie wirtschaftlich nicht belastet. Dose Schilling Günter Nedden-Boeger Botur
Vorinstanzen:
AG Dresden, Entscheidung vom 06.03.2014 - 101 C 6311/13 -
LG Dresden, Entscheidung vom 17.10.2014 - 8 S 205/14 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 13. Apr. 2016 - XII ZR 146/14

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Bundesgerichtshof Urteil, 20. Nov. 2008 - III ZR 60/08

bei uns veröffentlicht am 20.11.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 60/08 Verkündet am: 20. November 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Jan. 2015 - XII ZR 176/13

bei uns veröffentlicht am 14.01.2015

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 176/13 Verkündet am: 14. Januar 2015 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR
1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 13. Apr. 2016 - XII ZR 146/14.

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Okt. 2019 - XII ZR 8/19

bei uns veröffentlicht am 02.10.2019

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 8/19 Verkündet am: 2. Oktober 2019 Fahrner, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BG

Referenzen

(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 finden keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen verwendet werden. § 307 Abs. 1 und 2 findet in den Fällen des Satzes 1 auch insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 genannten Vertragsbestimmungen führt; auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen. In den Fällen des Satzes 1 finden § 307 Absatz 1 und 2 sowie § 308 Nummer 1a und 1b auf Verträge, in die die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in der jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist, in Bezug auf eine Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen keine Anwendung.

(2) Die §§ 308 und 309 finden keine Anwendung auf Verträge der Elektrizitäts-, Gas-, Fernwärme- und Wasserversorgungsunternehmen über die Versorgung von Sonderabnehmern mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser aus dem Versorgungsnetz, soweit die Versorgungsbedingungen nicht zum Nachteil der Abnehmer von Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Tarifkunden mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser abweichen. Satz 1 gilt entsprechend für Verträge über die Entsorgung von Abwasser.

(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:

1.
Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden;
2.
§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 46b des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;
3.
bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.

(4) Dieser Abschnitt findet keine Anwendung bei Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen. Bei der Anwendung auf Arbeitsverträge sind die im Arbeitsrecht geltenden Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen; § 305 Abs. 2 und 3 ist nicht anzuwenden. Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen stehen Rechtsvorschriften im Sinne von § 307 Abs. 3 gleich.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 finden keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen verwendet werden. § 307 Abs. 1 und 2 findet in den Fällen des Satzes 1 auch insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 genannten Vertragsbestimmungen führt; auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen. In den Fällen des Satzes 1 finden § 307 Absatz 1 und 2 sowie § 308 Nummer 1a und 1b auf Verträge, in die die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in der jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist, in Bezug auf eine Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen keine Anwendung.

(2) Die §§ 308 und 309 finden keine Anwendung auf Verträge der Elektrizitäts-, Gas-, Fernwärme- und Wasserversorgungsunternehmen über die Versorgung von Sonderabnehmern mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser aus dem Versorgungsnetz, soweit die Versorgungsbedingungen nicht zum Nachteil der Abnehmer von Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Tarifkunden mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser abweichen. Satz 1 gilt entsprechend für Verträge über die Entsorgung von Abwasser.

(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:

1.
Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden;
2.
§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 46b des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;
3.
bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.

(4) Dieser Abschnitt findet keine Anwendung bei Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen. Bei der Anwendung auf Arbeitsverträge sind die im Arbeitsrecht geltenden Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen; § 305 Abs. 2 und 3 ist nicht anzuwenden. Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen stehen Rechtsvorschriften im Sinne von § 307 Abs. 3 gleich.

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2. Der von der Klägerin geltend gemachte Verstoß gegen das Umgehungsverbot nach § 306a BGB liegt ebenfalls nicht vor. Nach § 306a BGB finden die für die Wirksamkeitskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingung maßgeblichen Vorschriften auch dann Anwendung, wenn sie durch andere Gestaltungen umgangen werden. Hier sind die Vorschriften auch ohne § 306a BGB anzuwenden und führen nicht zur Unwirksamkeit. Weitergehende Wirkungen kann die Klägerin aus der Vorschrift nicht für sich ableiten.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

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1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages normierte Pflicht der Beklagten, einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft beizutreten, Vertragsbestandteil geworden ist. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine überraschende Klausel, die nach § 305 c Abs. 1 BGB (§ 3 AGBG) nicht in den Mietvertrag einbezogen worden wäre. Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums ge- bildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1717 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 252/98 - veröffentlicht bei Juris ; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 501 a; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 181, 665; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 127 c; Eggersberger in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 23 Rdn. 78; Lindner-Figura NZM 1999, 738, 739 je m.w.N.). Die Klausel besitzt daher für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszentrum keinen Überraschungseffekt. Sie ist außerdem, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, leicht zu verstehen und drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

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a) Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Senatsurteil vom 24. Oktober 2012 - XII ZR 40/11 - NZM 2013, 165 Rn. 14 mwN). Im Zweifel ist eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen , wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
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1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages normierte Pflicht der Beklagten, einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft beizutreten, Vertragsbestandteil geworden ist. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine überraschende Klausel, die nach § 305 c Abs. 1 BGB (§ 3 AGBG) nicht in den Mietvertrag einbezogen worden wäre. Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums ge- bildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1717 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 252/98 - veröffentlicht bei Juris ; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 501 a; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 181, 665; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 127 c; Eggersberger in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 23 Rdn. 78; Lindner-Figura NZM 1999, 738, 739 je m.w.N.). Die Klausel besitzt daher für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszentrum keinen Überraschungseffekt. Sie ist außerdem, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, leicht zu verstehen und drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.

(1) Alle Deutschen haben das Recht, Vereine und Gesellschaften zu bilden.

(2) Vereinigungen, deren Zwecke oder deren Tätigkeit den Strafgesetzen zuwiderlaufen oder die sich gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder gegen den Gedanken der Völkerverständigung richten, sind verboten.

(3) Das Recht, zur Wahrung und Förderung der Arbeits- und Wirtschaftsbedingungen Vereinigungen zu bilden, ist für jedermann und für alle Berufe gewährleistet. Abreden, die dieses Recht einschränken oder zu behindern suchen, sind nichtig, hierauf gerichtete Maßnahmen sind rechtswidrig. Maßnahmen nach den Artikeln 12a, 35 Abs. 2 und 3, Artikel 87a Abs. 4 und Artikel 91 dürfen sich nicht gegen Arbeitskämpfe richten, die zur Wahrung und Förderung der Arbeits- und Wirtschaftsbedingungen von Vereinigungen im Sinne des Satzes 1 geführt werden.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

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1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages normierte Pflicht der Beklagten, einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft beizutreten, Vertragsbestandteil geworden ist. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine überraschende Klausel, die nach § 305 c Abs. 1 BGB (§ 3 AGBG) nicht in den Mietvertrag einbezogen worden wäre. Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums ge- bildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1717 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 252/98 - veröffentlicht bei Juris ; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 501 a; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 181, 665; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 127 c; Eggersberger in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 23 Rdn. 78; Lindner-Figura NZM 1999, 738, 739 je m.w.N.). Die Klausel besitzt daher für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszentrum keinen Überraschungseffekt. Sie ist außerdem, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, leicht zu verstehen und drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

10
1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass die in § 19 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages normierte Pflicht der Beklagten, einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft beizutreten, Vertragsbestandteil geworden ist. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine überraschende Klausel, die nach § 305 c Abs. 1 BGB (§ 3 AGBG) nicht in den Mietvertrag einbezogen worden wäre. Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums ge- bildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1717 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 252/98 - veröffentlicht bei Juris ; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 501 a; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pachtund Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 181, 665; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 127 c; Eggersberger in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 23 Rdn. 78; Lindner-Figura NZM 1999, 738, 739 je m.w.N.). Die Klausel besitzt daher für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszentrum keinen Überraschungseffekt. Sie ist außerdem, wie das Oberlandesgericht zutreffend ausführt, leicht zu verstehen und drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 158/01 Verkündet am:
6. April 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 536, 307 Abs. 1, 2 Bb; AGBG § 9 Bb
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich
genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der
Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB.
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - OLG Karlsruhe
LG Konstanz
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs und Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 19. Zivilsenat in Freiburg - vom 17. Mai 2001 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten restliche Nebenkosten für die Jahre 1992 bis 1997 aus einem Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufszentrum. Mit Vertrag vom Juni 1989 vermietete die Klägerin an die Beklagte zu 1, deren Komplementärin die Beklagte zu 2 ist, Räume in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Spielsalons mit Gaststätte. Zur Übernahme der Nebenkosten enthält Ziff. 7.1 des Mietvertrages folgende Bestimmung:
"7 Nebenkosten 7.1 Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes , der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen einschließlich der Verkehrsflächen werden unbeschadet notwendiger Sonderregelungen von allen Mietern anteilig nach laut Mietvertrag in Anspruch genommener Bruttomietflächen im Verhältnis zur gewerblichen Bruttomietfläche insgesamt getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung (als Anlage beigefügt) aufgeführten Kosten umgelegt, soweit sie nicht direkt abgerechnet werden. Die Nebenkosten für das Einkaufszentrum betreffen insbesondere:
a) Klimatisierung - einschließlich der Nebenkosten für vorschriftsmäßige Lagerung der Heizmaterialien sowie den mit der Beheizung verbundenen Kundendienst, Reparaturen und Erneuerungen sowie Instanzsetzungen, die sich aus dem Gebrauch und der üblichen Abnutzung ergeben,
b) Belüftungskosten - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
c) Kosten des Gases oder elektrischen Stromes - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
d) Wasser- und Kanalgebühren, ferner die Müllabfuhrgebühren und Kaminfegergebühren bzw. Kosten für Wegereinigung (Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht ) und sonstiger öffentlicher Abgaben
e) Betriebs-, Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen Einrichtungen des Einkaufszentrums, insbesondere für alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschl. Außenanlagen und Parkplätzen sowie Kosten für Hausmeister und Haushandwerker sowie das für die Bewachung und Betreuung des Objektes notwendige Personal incl. kfm. und techn. Center-Management
f) anteilige Betriebskosten von Aufzügen, Rolltreppen und Sprinkleranlagen - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
g) Kosten der für das Gesamtobjekt notwendigen und/oder üblichen Versicherungen sowie alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals
h) sonstige Kosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage)."
Die von der Klägerin der Beklagten zu 1 zunächst erteilten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1992 bis 1997 wiesen unterschiedliche Gesamtmietflächen und bis zu sechs verschiedene Verteilerschlüssel für die einzelnen Abrechnungspositionen auf. In zweiter Instanz hat die Klägerin neue Abrechnungen für die Jahre 1992 bis 1997 auf der Grundlage des Anteils der
von der Beklagten zu 1 gemieteten Bruttomietfläche im Verhältnis zur gesamten Bruttomietfläche des Einkaufszentrums erstellt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Klägerin keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erteilt habe. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Senat angenommenen Revision verfolgt sie ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Nebenkosten schon deshalb für unbegründet gehalten, weil die Vereinbarung über die Nebenkosten in Ziff. 7.1 des Mietvertrages gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Die Umlegung aller Nebenkosten auf den Mieter, ohne Begrenzung nach Einzelpositionen oder der Höhe nach, verstoße auch bei der gewerblichen Miete gegen § 9 AGBG, wenn dem Mieter die Erhaltungslast auferlegt werde. Eine teilweise Aufrechterhaltung der unwirksamen Bestimmung komme nicht in Betracht, weil dies dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener AGB widerspreche. Für eine ergänzende Vertragsauslegung fehle es an einer planwidrigen Lücke. Das Gesetz enthalte mit § 546 BGB eine
dispositive gesetzliche Regelung für die Frage, wer bei fehlender oder unwirksamer anderweitiger Vereinbarung die Nebenkosten zu tragen habe. Im übrigen seien auch die im Berufungsrechtszug vorgelegten Abrechnungen , die nach dem Verhältnis der gesamten Bruttomietfläche zu der von der Beklagten zu 1 gemieteten Fläche vorgenommen worden seien, nicht ordnungsgemäß. Das folge schon daraus, daß sie Bewachungskosten enthielten, die allein der Beklagten zu 1 in Rechnung gestellt worden seien. Auch fehlten die Einnahmen aus dem Parkhaus, die in die Abrechnungen eingestellt werden müßten, weil auch die Kosten für die Parkplätze im Mietvertrag mit umgelegt würden. Weiter sei die Abrechnung der Heizkosten nicht nach der Heizkostenverordnung vom 23. Februar 1981 in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 erfolgt.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Ohne Erfolg rügt die Revision einen Verstoß gegen § 308 ZPO. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Landgericht die Klage nur als zur Zeit unbegründet oder als endgültig unbegründet abgewiesen hat. Im letzteren Fall liegt ohnehin kein Verstoß gegen das Verbot der Schlechterstellung (§ 536 ZPO a.F./§ 528 ZPO n.F.) vor. Auch bei einer Abweisung der Klage als zur Zeit unbegründet war das Berufungsgericht durch das Verbot der Schlechterstellung nicht gehindert, die Klage endgültig abzuweisen. Denn die Klägerin hat an der Aufrechterhaltung der durch das Urteil des Landgerichts begründeten Rechtsstellung kein schutzwürdiges Interesse. Sie hat mit ihrem Rechtsmittel den ge-
samten Anspruch zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt und somit weiterhin ein umfassendes Sachurteil erstrebt. In einem solchen Fall muß sie mit einer endgültigen Abweisung der Klage rechnen (BGHZ 104, 212, 214, 215). 2. Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter darauf, die Vereinbarung der Nebenkosten in Ziff. 7.1 des Mietvertrages sei eine Preisvereinbarung im Sinne von § 8 AGBG (§ 307 Abs. 3 BGB), weshalb eine Überprüfung am Maßstab des § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) ausscheide. § 8 AGBG beschränkt die Inhaltskontrolle nach den §§ 9 bis 11 AGBG auf Klauseln, die von Rechtsvorschriften abweichen oder diese ergänzen. Abreden über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung unterliegen ebensowenig wie Vereinbarungen über das von dem anderen Teil zu erbringende Entgelt der gesetzlichen Inhaltskontrolle, weil das Gesetz den Vertragsparteien grundsätzlich freistellt, Leistung und Gegenleistung im Vertrag frei zu bestimmen (BGHZ 91, 316, 318). Das gilt aber nicht für vorformulierte, vom dispositiven Recht abweichende Nebenabreden wie die vorliegende Nebenkostenvereinbarung. Denn sie enthält eine Abänderung der sich aus den §§ 535, 538 BGB ergebenden Vertragspflicht des Vermieters, die Mietsache auf seine Kosten in gebrauchsfähigem Zustand zur Verfügung zu stellen und zu erhalten (vgl. zu Schönheitsreparaturen BGHZ 108, 1, 4). 3. Das Berufungsgericht geht auch zu Recht davon aus, daß Ziff. 7.1 des Mietvertrages den Mieter gemäß § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) unangemessen benachteiligt, soweit ihm anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum auferlegt wird. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums (Ziff. 7.1 Satz 1) und der unter Ziff. 7.1 a), b), c), e), f) aufgeführten Kosten, die u.a. Reparaturen und Erneuerungen sowie
Instandsetzungen von Gemeinschaftsanlagen umfassen, weichen erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages ab.
a) Nach § 535 Abs. 1 BGB/§ 536 BGB a.F. hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Unter den Kosten der Instandhaltung werden - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien - in Anlehnung an § 28 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich in der Regel um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (für die Wohnraummiete : vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 556 Rdn. 97; BGH Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03 - NJW-RR 2004, 877). Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH Urteil vom 25. Februar 1987 - VIII ZR 88/86 - NJW-RR 1987, 906; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1080; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 370; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 535 Rdn. 67 m.w.N.; Langenberg Schönheitsreparaturen Instandsetzung und Rückbau 2. Aufl. S. 173; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 183). Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern
genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlaßt sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, daß er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt , die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so daß auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO § 538 BGB Rdn. 29; KG NJW-RR 2003, 586; OLG Naumburg NJW-RR 2000, 823; OLG Düsseldorf NZM 2000, 464; OLG Dresden NJW-RR 1997, 395; OLG Köln NJW-RR 1994, 524). Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In der Literatur und Rechtsprechung wird hierzu beispielsweise eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen (Kraemer in Bub/Treier aaO; Fritz aaO Rdn. 183, 229; Bub NZM 1998, 789, 793; Wodicka NZM 1999, 1081; KG NJW-RR 2003, 586).
b) Nach diesen Grundsätzen halten der Einleitungssatz von Ziff. 7.1 sowie a), b), c), e), f) einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) nicht stand. Sie überbürden dem Mieter anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im einzelnen aufgeführter Anlagen. Die Klausel ist deshalb insoweit gemäß § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) unwirksam.
4. Auch die Regelung unter g) hält einer Kontrolle am Maßstab des § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1, 2 BGB) nicht stand. Sie ist nicht hinreichend bestimmt und verstößt deshalb gegen das Transparenzgebot. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Vereinbarung (Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 556 Rdn. 76 ff.; Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 434, 435; Fritz aaO Rdn. 172). Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Diesen Anforderungen genügt die Regelung unter g) nicht. Sie ist inhaltlich unklar und damit nicht hinreichend bestimmt. Es ist offen, welche Versicherungen die „üblichen“ Versicherungen sein sollen und was unter den Kosten zu verstehen ist, die für den „Betrieb“ und die „Unterhaltung“ des „Gesamtobjekts“ anfallen. Die äußerst pauschalen Angaben ermöglichen es dem Mieter nicht, sich einen Überblick über die von ihm zu tragenden Kosten zu verschaffen. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für ein übereinstimmendes Verständnis der Parteien von diesen Begriffen vor. 5. Dagegen sind die Regelungen unter d) und h) inhaltlich nicht zu beanstanden. Durch die unter h) ausdrücklich erfolgte Bezugnahme auf die Betriebskosten gemäß dem (damaligen) § 27 II BV und den - dem Mietvertrag beigefügten - Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II BV haben die Parteien die dort im einzelnen aufgeführten Betriebskosten wirksam vereinbart. Bei der Regelung unter d) handelt es sich im wesentlichen um die in den Ziffern 2, 3, 8 und 12 der in Anlage 3 genannten Betriebskosten.
6. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt die Unwirksamkeit der unangemessenen Regelungsteile in Ziff. 7.1 nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, sondern nur zur Unwirksamkeit dieser Regelungsteile. Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 9 AGBG verstößt, nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht im Wege der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden (BGH Urteil vom 25. März 1998 - VIII ZR 244/97 - NJW 1998, 2284, 2285 m.w.N.). Läßt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (BGHZ 145, 203, 212; BGH Urteile vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR 214/80 - NJW 1982, 178, 181; vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02 - NJW 2003, 2899; BGH Beschluß vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 - NJW 1997, 3437, 3439; Heinrich NZM 2005, 201, 204).). So ist es hier. Sprachlich verbleibt nach Streichung der unwirksamen Regelungsteile ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest. Auch handelt es sich bei den einzelnen Klauselteilen, die jeweils die Übertragung verschiedener Kosten regeln, obwohl sie denselben Sachkomplex betreffen, um nebeneinander stehende, selbständige Regelungsteile, die Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein können (vgl. BGH Urteile vom 24. März 1988 - III ZR 21/87 - NJW 1988, 2106, 2107; vom 30. September 1987 - VIII ZR 226/86 - NJW 1988, 198, 200; Beschluß vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97 - aaO). Es handelt sich auch nicht nur um unselbständige Beispiele einer umfassenden unwirksamen Regelung. Denn angesichts des Umfangs der aufgelisteten einzelnen Kosten unter Ziff. 7.1 a) bis h) bleibt für weitere Kosten so wenig Spielraum, daß den einleitenden Worten in Ziff. 7.1 "sämtliche Nebenkosten"
keine eigenständige Bedeutung zukommt und sie insbesondere nicht wegen fehlender Transparenz unwirksam sind (§ 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB). Schließlich stellt der zulässige Klauselrest im Gesamtgefüge des Vertrages auch eine sinnvolle eigenständige Regelung dar.

III.

Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es der Klägerin Gelegenheit geben kann, ihre Abrechnung dem wirksamen Klauselrest anzupassen. Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina

(1) Die Mitglieder sind zum Austritt aus dem Verein berechtigt.

(2) Durch die Satzung kann bestimmt werden, dass der Austritt nur am Schluss eines Geschäftsjahrs oder erst nach dem Ablauf einer Kündigungsfrist zulässig ist; die Kündigungsfrist kann höchstens zwei Jahre betragen.

(1) Der Unternehmer kann die folgenden Vorsteuerbeträge abziehen:

1.
die gesetzlich geschuldete Steuer für Lieferungen und sonstige Leistungen, die von einem anderen Unternehmer für sein Unternehmen ausgeführt worden sind. Die Ausübung des Vorsteuerabzugs setzt voraus, dass der Unternehmer eine nach den §§ 14, 14a ausgestellte Rechnung besitzt. Soweit der gesondert ausgewiesene Steuerbetrag auf eine Zahlung vor Ausführung dieser Umsätze entfällt, ist er bereits abziehbar, wenn die Rechnung vorliegt und die Zahlung geleistet worden ist;
2.
die entstandene Einfuhrumsatzsteuer für Gegenstände, die für sein Unternehmen nach § 1 Absatz 1 Nummer 4 eingeführt worden sind;
3.
die Steuer für den innergemeinschaftlichen Erwerb von Gegenständen für sein Unternehmen, wenn der innergemeinschaftliche Erwerb nach § 3d Satz 1 im Inland bewirkt wird;
4.
die Steuer für Leistungen im Sinne des § 13b Absatz 1 und 2, die für sein Unternehmen ausgeführt worden sind. Soweit die Steuer auf eine Zahlung vor Ausführung dieser Leistungen entfällt, ist sie abziehbar, wenn die Zahlung geleistet worden ist;
5.
die nach § 13a Abs. 1 Nr. 6 geschuldete Steuer für Umsätze, die für sein Unternehmen ausgeführt worden sind.
Nicht als für das Unternehmen ausgeführt gilt die Lieferung, die Einfuhr oder der innergemeinschaftliche Erwerb eines Gegenstands, den der Unternehmer zu weniger als 10 Prozent für sein Unternehmen nutzt.

(1a) Nicht abziehbar sind Vorsteuerbeträge, die auf Aufwendungen, für die das Abzugsverbot des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 bis 4, 7 oder des § 12 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes gilt, entfallen. Dies gilt nicht für Bewirtungsaufwendungen, soweit § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes einen Abzug angemessener und nachgewiesener Aufwendungen ausschließt.

(1b) Verwendet der Unternehmer ein Grundstück sowohl für Zwecke seines Unternehmens als auch für Zwecke, die außerhalb des Unternehmens liegen, oder für den privaten Bedarf seines Personals, ist die Steuer für die Lieferungen, die Einfuhr und den innergemeinschaftlichen Erwerb sowie für die sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit diesem Grundstück vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen, soweit sie nicht auf die Verwendung des Grundstücks für Zwecke des Unternehmens entfällt. Bei Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ist Satz 1 entsprechend anzuwenden.

(2) Vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist die Steuer für die Lieferungen, die Einfuhr und den innergemeinschaftlichen Erwerb von Gegenständen sowie für die sonstigen Leistungen, die der Unternehmer zur Ausführung folgender Umsätze verwendet:

1.
steuerfreie Umsätze;
2.
Umsätze im Ausland, die steuerfrei wären, wenn sie im Inland ausgeführt würden.
Gegenstände oder sonstige Leistungen, die der Unternehmer zur Ausführung einer Einfuhr oder eines innergemeinschaftlichen Erwerbs verwendet, sind den Umsätzen zuzurechnen, für die der eingeführte oder innergemeinschaftlich erworbene Gegenstand verwendet wird.

(3) Der Ausschluss vom Vorsteuerabzug nach Absatz 2 tritt nicht ein, wenn die Umsätze

1.
in den Fällen des Absatzes 2 Nr. 1
a)
nach § 4 Nr. 1 bis 7, § 25 Abs. 2 oder nach den in § 26 Abs. 5 bezeichneten Vorschriften steuerfrei sind oder
b)
nach § 4 Nummer 8 Buchstabe a bis g, Nummer 10 oder Nummer 11 steuerfrei sind und sich unmittelbar auf Gegenstände beziehen, die in das Drittlandsgebiet ausgeführt werden;
2.
in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nr. 2
a)
nach § 4 Nr. 1 bis 7, § 25 Abs. 2 oder nach den in § 26 Abs. 5 bezeichneten Vorschriften steuerfrei wären oder
b)
nach § 4 Nummer 8 Buchstabe a bis g, Nummer 10 oder Nummer 11 steuerfrei wären und der Leistungsempfänger im Drittlandsgebiet ansässig ist oder diese Umsätze sich unmittelbar auf Gegenstände beziehen, die in das Drittlandsgebiet ausgeführt werden.

(4) Verwendet der Unternehmer einen für sein Unternehmen gelieferten, eingeführten oder innergemeinschaftlich erworbenen Gegenstand oder eine von ihm in Anspruch genommene sonstige Leistung nur zum Teil zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so ist der Teil der jeweiligen Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzurechnen ist. Der Unternehmer kann die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Eine Ermittlung des nicht abziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Umsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, ist nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. In den Fällen des Absatzes 1b gelten die Sätze 1 bis 3 entsprechend.

(4a) Für Fahrzeuglieferer (§ 2a) gelten folgende Einschränkungen des Vorsteuerabzugs:

1.
Abziehbar ist nur die auf die Lieferung, die Einfuhr oder den innergemeinschaftlichen Erwerb des neuen Fahrzeugs entfallende Steuer.
2.
Die Steuer kann nur bis zu dem Betrag abgezogen werden, der für die Lieferung des neuen Fahrzeugs geschuldet würde, wenn die Lieferung nicht steuerfrei wäre.
3.
Die Steuer kann erst in dem Zeitpunkt abgezogen werden, in dem der Fahrzeuglieferer die innergemeinschaftliche Lieferung des neuen Fahrzeugs ausführt.

(4b) Für Unternehmer, die nicht im Gemeinschaftsgebiet ansässig sind und die nur Steuer nach § 13b Absatz 5, nur Steuer nach § 13b Absatz 5 und § 13a Absatz 1 Nummer 1 in Verbindung mit § 14c Absatz 1 oder nur Steuer nach § 13b Absatz 5 und § 13a Absatz 1 Nummer 4 schulden, gelten die Einschränkungen des § 18 Absatz 9 Satz 5 und 6 entsprechend.

(5) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen darüber treffen,

1.
in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens für den Vorsteuerabzug auf eine Rechnung im Sinne des § 14 oder auf einzelne Angaben in der Rechnung verzichtet werden kann,
2.
unter welchen Voraussetzungen, für welchen Besteuerungszeitraum und in welchem Umfang zur Vereinfachung oder zur Vermeidung von Härten in den Fällen, in denen ein anderer als der Leistungsempfänger ein Entgelt gewährt (§ 10 Abs. 1 Satz 3), der andere den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen kann, und
3.
wann in Fällen von geringer steuerlicher Bedeutung zur Vereinfachung oder zur Vermeidung von Härten bei der Aufteilung der Vorsteuerbeträge (Absatz 4) Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, unberücksichtigt bleiben können oder von der Zurechnung von Vorsteuerbeträgen zu diesen Umsätzen abgesehen werden kann.