Landgericht Essen Urteil, 01. Juli 2014 - 15 S 79/14
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 13.02.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen – Buer - 23 C 15/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Die Urteile beider Instanzen sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
1
Gründe
2(abgekürzt gem. §§ 313, 540 ZPO)
3I.
4Der Beklagte ist seit dem 01.08.1979 Mieter der im jetzigen Eigentum der Kläger stehenden Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses N-Str. … in … H (Mietvertrag Anlage K1 zur Klage, Bl. 11 ff d.A.). Die hierfür vom Beklagten zu entrichtende Miete einschließlich aller Betriebskosten belief sich bis zum 30.09.2011 auf monatlich 224,97 €. Mit Mieterhöhungsschreiben vom 05.07.2011 – Anlage K2, Bl. 14f d.A. – erhöhten die Kläger, vertreten durch I, die Miete ausgehend von einer Grundfläche der 3 Zimmerwohnung von 82,80 m² auf monatlich 269,96 € ab dem 01.10.2011. Die neue Miete berechnen die Kläger entsprechend dem Mietspiegel für H1 vom 01.01.2008 nach der Baujahrsgruppe I, Wohnungen bis 1948 bezugsfertig, mit einer Größe B „ 60 – 90 m² - und wählen dann den Mittelwert von 3,90 € pro m² für eine Wohnung mit Sammelheizung, Bad, WC und isolierverglasten Fenstern. Außerdem begehren die Kläger einen Zuschlag zur Miete von 0,68 €/m²/mtl. im Hinblick darauf, dass keine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart sei.
5Die beklagtenseits nicht erteilte Zustimmung zu dieser Mieterhöhung wird zweifach mit Schreiben von I vom 14.10. und 24.11.2011 angemahnt, wofür den Klägern für das erste Mahnschreiben Kosten in Höhe von 25, 11 € berechnet werden.
6Mit der am 28.12.2011 per Fax beim Amtsgericht H2 eingereichten Klage begehren die Kläger die Verurteilung des Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 44,93 € auf 269,96 € ab dem 01.10.2011 sowie mit dem Klageantrag zu 2 die Zahlung von 25,11 € für die Vorkorrespondenz von I – Anlage K5, Bl. 18 d.A..
7Auf telefonischen Hinweis der zuständigen Richterin am Amtsgericht H2 vom 04.01.2012 an das Büro des Klägervertreters auf die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts H3 bat dieses um Abgabe an dieses Gericht, was durch Verfügung von diesem Tag veranlasst wurde. Am 16.01.2012 ist die Klage beim Amtsgericht H3 eingegangen und wurde von dort aus dem Beklagten am 31.01.2012 zugestellt.
8Der Beklagte rügt die Zulässigkeit der Klage wegen Ablaufs der Klagefrist. In der Sache wendet er sich gegen das Mieterhöhungsverlangen damit, dass die Wohnfläche der Wohnung nur 74,64 m² betrage und er die Gasetagenheizung selbst eingebaut habe. Der vormalige Eigentümer der Wohnung hatte ihm unstreitig lediglich die Materialkosten hierfür erstattet. Außerdem hatte die Wohnung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung noch keine Isolierglasfenster gehabt, sondern unstreitig erst ab dem 09.12.2011. Durch das vom Kläger im Haus betriebene Gewerbe, insbesondere seine Metzgerei, käme es zu Wasserverunreinigungen und üblen Gerüchen. Betriebskosten schulde der Beklagte nach dem Vertrag nicht.
9Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vortrags wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
10Das Amtsgericht hat zwei Gutachten des Sachverständigen W zur Wohnungsgröße und zur angemessenen Miete eingeholt. Nachdem der Gutachter die Wohnungsgröße nur mit 80,43 m² ermittelt hatte, haben die Kläger die Klageforderung zu 1 teilweise zurückgenommen und nur noch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 262,23 € geltend gemacht. Den Klageantrag zu 2 haben sie erhöht auf einen Betrag von 584,07 €. Der Erhöhungsbetrag von 558,75 € betrifft die Mietdifferenz von monatlich 37, 25 € für einen Zeitraum von 15 Monaten, für die Monate 01.10.2011 bis 31.12.2012.
11Nach Dezernatswechsel hat das Amtsgericht die Klage als unzulässig abgewiesen, weil die Klagefrist nicht eingehalten worden sei.
12Mit der Berufung rügen die Kläger die Rechtsanwendung des Amtsgerichts. Sie begehren zu 1 weiterhin nur noch eine Mieterhöhung auf 262,23 €, zu 2 die Zahlung von 584,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit Rechtshängigkeit, d.h. hinsichtlich von 25,11 € ab dem 31.01.2012 und der restlichen 558,75 € ab dem 01.02.2014).
13Der Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil.
14II.
15Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
16Zumindest im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Klage unzulässig ist. Denn sie wurde nicht binnen der für entsprechende Zustimmungsklagen geltenden Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2, S. 2 BGB - binnen 3 Monaten ab Ablauf der Zustimmungsfrist - bei dem für die streitgegenständliche Wohnung in H4 gemäß § 29a ZPO ausschließlich zuständigen Amtsgericht H3 eingereicht. Hier lief die Zustimmungsfrist bis zum 30.09.2011, die Klagefrist damit bis zum 31.12.2011. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger die Klage nur bei dem unzuständigen Amtsgericht H2 eingereicht.
17Die Kammer folgt zu dieser Frage nicht der auf Schmidt/Futterer/Börstinghaus gestützten Ansicht des Amtsgerichts, dass die Einreichung einer Mieterhöhungsklage kurz vor Fristende beim unzuständigen Gericht in jedem Fall zur Versäumung der Klagefrist und zur Unzulässigkeit der Klage führe (Schmidt/Futterer/Börstinghaus MietR § 558b BGB Rdnr. 85; Lützenkirchen MietR § 558b Rdnr. 51 schließt sich dieser Meinung an). Beide Kommentare verweisen nur auf ein Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 15.11.1994 – 24 S 305/94 -, welches diese Meinung gerade nicht vertritt, und eine weitere Entscheidung des Landgerichts Hamburg – 307 T 13/09, abgedruckt ZMR 2009, 452 -, welche diese Frage ausdrücklich offengelassen hat. Das Landgericht Hamburg hat allerdings im Urteil vom 05.11.2009 - 307 S 75/09 –, abgedruckt in ZMR 2010, 188, sich der vorgenannten Meinung angeschlossen und diese als herrschende bezeichnet, wobei die dort neben Schmidt/Futterer/Börstinghaus angegebene Fundstelle Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rd. 138 diese Meinung nicht vertritt. Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg an, dass die Klagefrist des § 558b BGB eine besondere Sachurteilsvoraussetzung darstelle, auf die die im Folgenden erörterte Rechtsprechung des BGH zur Fristwahrung bei Klageeinreichung beim unzuständigen Gericht in Bezug auf sonstige Fristen nicht übertragbar sei.
18Diese Differenzierung überzeugt die Kammer nicht.Letztlich bedarf es aber keiner endgültigen Entscheidung hierüber durch die Kammer.Wird die Klage nicht durch das unzuständige Gericht zugestellt, sondern erst durch das Zuständige, findet § 167 ZPO keinesfalls Anwendung (siehe auch Schmidt-Futterer a.a.O.).
19Soweit der BGH in anderem Zusammenhang Klagefristen betreffend abweichend vom Reichsgericht festgestellt hat, dass die Klage bei dem unzuständigen Gericht in den Fällen, in denen eine Frist bei einem ausschließlich zuständigen Gericht zu wahren war, die Frist wahren könne (BGH NJW 1961, 2259 zu Art. 8 Abs. 10 des Finanzvertrages oder und NJW 1986, 2255 zu § 30 EnteigG PR oder BGH NJW 1998, 3648 zu § 23 Abs. 4 S. WoEigG) lässt sich dies auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Denn in den zuvor genannten und vom BGH entschiedenen Fallkonstellationen hatte das unzuständige Gericht jeweils die Klage erst zugestellt und dann den Rechtsstreit an das zuständige Gericht verwiesen. Die Begründung des BGH, die Klage vor dem unzuständigen Gericht könne gemäß § 276 ZPO a.F., der regelte, dass bei einer Verweisung an das zuständige Gericht die Sache dort ab Klagerhebung rückwirkend rechtshängig gewesen war, „den Zuständigkeitsmangel abstreifen“ bzw. gemäß § 281 Abs. 2 S. 3 ZPO n.F. werde ein verwiesener Rechtsstreit zwar erst bei dem neuen Gericht, an das verwiesen wird, mit Eingang anhängig, er sei aber schon vorher bei dem verweisenden Gericht rechtshängig gewesen; zur Wahrung der Klagefrist reiche es, wenn die Zustellung demnächst erfolge, lässt sich gerade nicht auf den vorliegenden Fall übertragen. Denn es handelte sich bei der an das falsche Amtsgericht H2 adressierten Klage um einen Irrläufer, welches dem Amtsgericht auf Nachfrage bestätigt wurde. Die klägerseits gewünschte, kostensparende formlose Weiterleitung an das zuständige Amtsgericht H3, wo diese erst nach Fristablauf Anfang des Jahres 2012 eintraf, führte zur Rechtshängigkeit erst am 16.01.2012 und damit zur Fristversäumnis. Die Rückwirkung des § 281 Abs. 2 Satz 3 ZPO trat nicht ein.
20Die Wirkung des § 167 ZPO konnte also nur auf den Zeitpunkt des Eingangs beim Amtsgericht H3 greifen.
21Der vorliegende Fall ist auch nicht mit dem aus der vom Klägervertreter genannten Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 23.08.2006 – 3 U 164/05 – zu vergleichen. Denn dort war die Klage richtig ans Landgericht Frankfurt (Oder) adressiert und nur wegen Überfüllung dessen Briefkasten bei der Postannahmestelle des im gleichen Haus befindlichen Amtsgerichts fristwahrend abgegeben und von dort im Hause weitergeleitet worden.
22Der Klageantrag zu 2 ist ebenfalls nicht begründet. Die geltend gemachten Kosten für die erste Mahnung zur Zustimmung zur Mieterhöhung in Höhe von 25,11 € können die Kläger nicht als Verzugsschaden geltend machen, denn zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte nach dem Wortlaut des Mieterhöhungsschreibens vom 05.07.2011 noch nicht in Verzug. Die Mietdifferenz von insgesamt 558,90 € (37,26 € x 15 Monate) können die Kläger schon deshalb nicht geltend machen, weil ein entsprechender Anspruch erst mit der Gestaltungswirkung einer positiven Entscheidung zum Klageantrag zu 1 entstehen kann. Vorliegend ist die Forderung darüberhinaus wegen der Unzulässigkeit der Mieterhöhungsklage zu 1 ausgeschlossen.
23Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
24Der Gebührenstreitwert der Berufung wird auf 1.031,31 € festgesetzt.
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Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
1
Tatbestand:
2Die Kläger machen Ansprüche auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen und Zahlung zwischenzeitlich angelaufener Mietdifferenzen geltend.
3Der Beklagte ist seit dem 01.08.1979 Mieter der im Eigentum der Kläger stehenden Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses N-Str. … in H. Die hierfür vom Beklagten zu entrichtende Kaltmiete belief sich bis zum 30.09.2011 auf 224,97 €. Mit Schreiben vom 05.07.2011 forderten die Kläger den Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Kaltmiete um 44,93 € monatlich auf künftig 269,96 € ab dem 01.10.2011 auf. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Die Kläger ließen den Beklagten daraufhin durch den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. mit Schreiben vom 14.10.2011 und 24.11.2011 erneut zur Erteilung der verlangten Zustimmung auffordern. Hierdurch entstanden den Klägern Kosten in Höhe von 25,11 €.
4Die Kläger haben mit Klageschrift vom 28.12.2011 bei dem Amtsgericht H2 Klage gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung sowie auf Erstattung der ihnen entstandenen Kosten in Höhe von 25,11 € erhoben. Die Klageschrift ist noch am selben Tag per Telefax vorab beim Amtsgericht H2 eingegangen. Nach telefonischem Hinweis vom 04.01.2012 an die Prozessbevollmächtigten des Klägers, dass nicht das Amtsgericht H2, sondern vielmehr das Amtsgericht H3 örtlich zuständig sei, hat das Amtsgericht H2 den Rechtsstreit auf Bitte der Klägervertreter mit Verfügung vom selben Tag an das Amtsgericht H3 abgegeben. Die Akte ist nach postalischer Versendung vom 10.01.2012 am 16.01.2012 beim Amtsgericht H3 eingegangen.
5Die Kläger sind der Auffassung, dass die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB schon durch die Klageerhebung bei dem Amtsgericht H2 am 28.12.2012 gewahrt sei, auch wenn hierfür dieses örtlich nicht zuständig war. Ferner behaupten sie, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Beklagten innegehaltene Wohnung 4,58 €/m² betrage.
6Die Kläger haben ursprünglich beantragt:
71. Der Beklagte wird verurteilt, für die Mietwohnung im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses N-Str. … in … H der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 44,93 € auf 269,96 € ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.
82. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 25,11 € zu zahlen.
9Mit Schriftsatz vom 23.01.2014 haben die Kläger die Klage teilweise zurückgenommen und zugleich um die Mietdifferenzen zwischen der bisherigen und der verlangten Miete für den Zeitraum 01.10.2007 bis 31.12.2012 in Höhe von monatlich 37,27 € erweitert. Sie beantragen nunmehr sinngemäß:
101. Der Beklagte wird verurteilt, für die Mietwohnung im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses N-Str. … in … H der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 37,27 € auf 262,23 € ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.
112. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 584,07 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 01.02.2014 zu zahlen.
12Der Beklagte hat der Teuil-Klagerücknahme zugestimmt und beantragt im Übrigen,
13die Klage abzuweisen.
14Er hält die Klage bereits wegen Versäumnis der Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB für verspätet.
15Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die in den Entscheidungsgründen mitgeteilten Tatsachen Bezug genommen.
16Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 25.06.2013 sowie eines schriftlichen Ergänzungsgutachtens vom 12.08.2013 durch den Sachverständigen W. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 25.06.2013 und das Ergänzungsgutachten vom 12.08.2013 Bezug genommen.
17Entscheidungsgründe:
18Die Klage hat insgesamt keinen Erfolg
19I.
20Soweit die Kläger mit Klageantrag zu 1. die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Kaltmiete verlangen, ist die Klage bereits unzulässig, denn sie wurde nicht innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben. Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist, so dass eine später eingereichte Klage unzulässig ist (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 558 b BGB Rn. 11; LG Hamburg ZMR 2010, 188).
21Die Klagefrist lief am 31.12.2011 ab. Das Mieterhöhungsverlangen vom 05.07.2011 ist dem Beklagten nämlich noch im Juli 2011 zugegangen mit der Folge, dass die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB am 30.09.2011 ablief und die sich hieran anschließende 3-monatige Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB am folgenden Tag, mithin dem 01.10.2011, begann.
22Innerhalb dieser Frist haben die Kläger nicht Klage erhoben im Sinne des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB. Die Akte ist erst am 16.01.2012 nach Verweisung durch das Amtsgericht H2 beim Amtsgericht H3 eingegangen. Zu diesem Zeitpunkt war die Klagefrist – wie ausgeführt – bereits abgelaufen.
23Dass die Klageschrift vom 28.12.2011 noch am selben Tag – und damit innerhalb der Klagefrist – beim Amtsgericht H2 eingegangen ist, ist unerheblich. Hierauf kommt es nicht an. Entscheidend ist vielmehr der Eingang beim Amtsgericht H3. Das Amtsgericht H2 war nämlich nicht örtlich zuständig. Die Wohnung des Beklagten befindet sich im Bezirk des Amtsgerichts H3 mit der Folge, dass dieses für den Rechtsstreit gemäß § 29a ZPO örtlich ausschließlich zuständig ist. Die Frist des § 558 b BGB ist aber nur gewahrt, wenn innerhalb der Klagefrist eine Klage beim zuständigen Gericht eingegangen ist (Schmidt-Futterer, § 558 b BGB Rn. 85).
24Die anderweitige Auffassung der Kläger überzeugt nicht. Dies gilt insbesondere, soweit sie sich in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen haben, nach welcher Verjährung auch durch eine unzulässige Klage etwa vor einem örtlich oder sachlich unzuständigen Gericht gehemmt wird (BGH, 09.12.2010, III ZR 56/10 m. w. N.). Die hierzu vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze sind auf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nicht übertragbar. Während § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Interesse des Beklagten schützt zu wissen, ob er noch mit einer Inanspruchnahme rechnen muss oder ob er sich dagegen mit der Einrede der Verjährung wehren kann, handelt sich bei der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB um eine besondere Prozessvoraussetzung (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 558 b BGB Rn. 11; BayObLG ZMR 1985, 100; NJW 1982, 78, 83 ff.; ZMR 1982, 132; LG Berlin ZMR 2001, 349, 350; LG Hamburg ZMR 2010, 188; Palandt/Weidenkaff, § 558b Rn. 9; Schmidt-Futterer § 558 b BGB Rn. 84), deren Versäumung zur Unzulässigkeit der Klage führt.
25Auch der Rechtsgedanke des § 167 ZPO führt zu Gunsten der Kläger nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar ist auf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nach zutreffender Meinung § 167 ZPO grundsätzlich anwendbar, jedoch ebenfalls nur dann, wenn die Klage beim zuständigen Gericht eingegangen ist (LG Hamburg, 05.11.2009, 307 S 75/09; Schmidt-Futterer, § 558 b BGB Rn. 85).
26II.
27Soweit die Klägerin darüber hinaus mit Klageantrag zu 2. von dem Beklagten die Zahlung der Mietdifferenz für den Zeitraum vom 01.10.2011 bis 31.12.2012 in Höhe von 558,96 € verlangen, ist die Klage zwar zulässig, aber unbegründet.
28Ein derartiger Anspruch würde voraussetzen, dass die auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichtete Klage Erfolg hat. Nur in diesem Fall käme nämlich eine auf den 01.10.2011 zurückwirkende Vereinbarung zwischen den Parteien über eine monatliche Kaltmiete von 262,23 € zustande. Dies ist jedoch gerade nicht der Fall, da die betreffende Klage – wie ausgeführt – bereits unzulässig ist. Infolgedessen haben die Kläger aber auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der geltend gemachten Mietdifferenz.
29III.
30Soweit die Kläger mit Klageantrag zu 2. noch einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 25,11 € als Schadensersatz für die ihnen infolge der Tätigkeit des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. entstandenen Kosten geltend machen, ist die Klage ebenfalls zulässig, aber unbegründet.
31Auch ein solcher Anspruch würde voraussetzen, dass die auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichtete Klage Erfolg hat. Nur in diesem Fall könnten die Kosten für die Tätigkeit des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. als zweckmäßige und erforderliche Rechtsverfolgungskosten anzusehen sein. Dies ist angesichts der Unzulässigkeit der betreffenden Klage jedoch nicht der Fall.
32IV.
33Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.
34Der Streitwert wird bis zum 23.01.2014 (Eingang der Teil-Klagerücknahme der Klägerseite vom selben Tag bei Gericht) auf 564,27 € (44,93 € x 12 + 25,11 €) und ab dem 24.01.2014 auf 1.031,31 € (37,27 € x 12 + 584,07 €) festgesetzt.
35Rechtsbehelfsbelehrung:
36A)
37Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
38a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
39b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
40Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
41Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
42Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
43Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
44B)
45Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer, Goldbergstraße 89, 45894 Gelsenkirchen-Buer, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
46Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
(1) Das Urteil enthält:
- 1.
die Bezeichnung der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Prozessbevollmächtigten; - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Richter, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben; - 3.
den Tag, an dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist; - 4.
die Urteilsformel; - 5.
den Tatbestand; - 6.
die Entscheidungsgründe.
(2) Im Tatbestand sollen die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel unter Hervorhebung der gestellten Anträge nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp dargestellt werden. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden.
(3) Die Entscheidungsgründe enthalten eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht.
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.
(2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Bestimmt der Vorsitzende keinen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung, so fordert er den Beklagten mit der Zustellung der Klage auf, wenn er sich gegen die Klage verteidigen wolle, dies binnen einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung der Klageschrift dem Gericht schriftlich anzuzeigen; der Kläger ist von der Aufforderung zu unterrichten. Zugleich ist dem Beklagten eine Frist von mindestens zwei weiteren Wochen zur schriftlichen Klageerwiderung zu setzen. Ist die Zustellung der Klage im Ausland vorzunehmen, so beträgt die Frist nach Satz 1 einen Monat. Der Vorsitzende kann in diesem Fall auch eine längere Frist bestimmen.
(2) Mit der Aufforderung ist der Beklagte über die Folgen einer Versäumung der ihm nach Absatz 1 Satz 1 gesetzten Frist sowie darüber zu belehren, dass er die Erklärung, der Klage entgegentreten zu wollen, nur durch den zu bestellenden Rechtsanwalt abgeben kann. Die Belehrung über die Möglichkeit des Erlasses eines Versäumnisurteils nach § 331 Abs. 3 hat die Rechtsfolgen aus den §§ 91 und 708 Nr. 2 zu umfassen.
(3) Der Vorsitzende kann dem Kläger eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme auf die Klageerwiderung setzen.
(1) Ist auf Grund der Vorschriften über die örtliche oder sachliche Zuständigkeit der Gerichte die Unzuständigkeit des Gerichts auszusprechen, so hat das angegangene Gericht, sofern das zuständige Gericht bestimmt werden kann, auf Antrag des Klägers durch Beschluss sich für unzuständig zu erklären und den Rechtsstreit an das zuständige Gericht zu verweisen. Sind mehrere Gerichte zuständig, so erfolgt die Verweisung an das vom Kläger gewählte Gericht.
(2) Anträge und Erklärungen zur Zuständigkeit des Gerichts können vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle abgegeben werden. Der Beschluss ist unanfechtbar. Der Rechtsstreit wird bei dem im Beschluss bezeichneten Gericht mit Eingang der Akten anhängig. Der Beschluss ist für dieses Gericht bindend.
(3) Die im Verfahren vor dem angegangenen Gericht erwachsenen Kosten werden als Teil der Kosten behandelt, die bei dem im Beschluss bezeichneten Gericht erwachsen. Dem Kläger sind die entstandenen Mehrkosten auch dann aufzuerlegen, wenn er in der Hauptsache obsiegt.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.