Landgericht Hamburg Urteil, 29. Nov. 2016 - 316 O 247/16
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Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt,
a. die Pfandfreigabe für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse zu erklären,
b. die Sparurkunde für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse herauszugeben und die Pfandfreigabe für das Konto zu erklären,
c. € 1.141,90 nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 21.000,00 €, hinsichtlich des Tenors zu 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.100,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 25.422,23 € festgesetzt.
Tatbestand
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Die Klägerin begehrt mit der Klage die Herausgabe von Mietsicherheiten.
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Zwischen der Klägerin und der h. p. N. Weg GmbH bestanden mehrere Mietverhältnisse für Liegenschaften auf dem Grundstück N. Weg... in... H., die die h. p. ihrerseits von der Ad. S. KG (GmbH & Co.) angemietet hatte. Bei Abschluss des Mietverhältnisses gab die Klägerin eine Verpfändungserklärung (Anlage K6) zur Stellung einer Mietkaution über das Termingeldkonto Nr. ... bei der H. Sparkasse ab, wobei die Verpfändung durch entsprechende schriftliche Erklärung des Pfandgläubigers erlöschen sollte. Das Guthaben dieses Kontos belief sich zum 20.07.2016 auf 19.371,77 €. Zudem leistete die Klägerin im März 2014 eine weitere Mietsicherheit durch Verpfändung des Sparkontos Nr. ... Für dieses Konto wurde eine Sparurkunde ausgefertigt und an die Insolvenzschuldnerin übergeben. Am 20.07.2016 betrug das Guthaben 6.050,46 €. Über das Vermögen der h. p. N. Weg GmbH (im Folgenden: Insolvenzschuldnerin) wurde im März 2015 das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt. Spätestens zum 09.03.2015 endete das Mietverhältnis zwischen der Insolvenzschuldnerin und der Klägerin. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.11.2015 übersandte der Beklagte der Klägerin die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010, die einen Nachzahlungsbetrag von 6.941,75 € aufwies (Anlage B2). Die Klägerin leistete hierauf bislang nicht, sondern bestreitet einen Anspruch des Beklagten aus der Heizkostenabrechnung 2010. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 20.11.2015 und nochmals mit Schreiben vom 02.06.2016 und Fristsetzung zum 17.06.2016 auf, die bei der H. Sparkasse hinterlegten Mietkautionen freizugeben. Auch die mit anwaltlichem Schriftsatz vom 04.07.2016 erfolgte Aufforderung zur Freigabe bzw. Herausgabe der Urkunden blieb erfolglos.
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Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,
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1. die Pfandfreigabe für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse zu erklären,
2. die Sparurkunde für das Konto Nr. ... bei der H. Sparkasse herauszugeben und die Pfandfreigabe für das Konto zu erklären,
3. € 1.141,90 nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte ist der Ansicht, er sei zum Einbehalt der Mietsicherheiten bis zum Ausgleich der Forderung aus der Heizkostenabrechnung 2010 berechtigt.
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Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Klage ist begründet.
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Die Klägerin hat gegen den Beklagten nach Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses ein Anspruch auf Freigabe bzw. Herausgabe der im Laufe des Mietverhältnisses geleisteten Mietsicherheiten.
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Der Anspruch der Klägerin auf Freigabe bzw. Herausgabe ist fällig. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Hierfür ist dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Eine allgemein gültige Abrechnungsfrist existiert hierbei nicht (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, Rz 8f., zitiert nach juris). Nach diesem Maßstab ist der Anspruch der Klägerin fällig. Der Beklagte hat sich Klarheit über die ihm gegen die Klägerin zustehenden Forderungen verschaffen können. Er hat trotz der Forderung aus der Heizkostenabrechnung 2010, derer er sich berühmt, keine Abrechnung der Mietsicherheiten vorgenommen, sondern beruft sich insofern lediglich auf ein Zurückbehaltungsrecht. Nach Auffassung der Kammer steht ihm ein solches indes nicht zu und ist damit der Anspruch der Klägerin fällig.
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Es wird zwar zum Teil vertreten, dass dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zustehe, solange er Forderungen gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend mache, die zwischen den Mietvertragsparteien streitig seien. Der Vermieter soll auch nach Beendigung des Mietvertrages nur wegen solcher Ansprüche Zugriff auf die Mietsicherheit nehmen dürfen, die rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich unbegründet seien. Ihm sei aber bis zur Klärung seiner streitigen Ansprüche ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zuzusprechen (LG Halle, Urteil vom 25. September 2007 - 2 S 121/07, Rz 7ff.; LG Darmstadt, Beschluss vom 11. September 2007 - 25 S 135/07, beide zitiert nach juris; Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 551 Rz 31, Kaiser in beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg:Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer; Hrsg: Schmidt; Stand: 01.02.2016, § 551 Rz 81). Als Argument wird im Wesentlichen angeführt, dass der Mieter andernfalls das Insolvenzrisiko des Vermieters trage, wenn der Vermieter auch bei streitigen Forderungen auf die insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zurückgreife, seine vermeintlichen Ansprüche hieraus befriedige und sich nachträglich herausstelle, dass die vermeintlichen Ansprüche des Vermieters nicht bestanden und der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des als Mietsicherheit gestellten Betrages hätte. Auch sei keine Intention des Gesetzgebers erkennbar, dem Vermieter neben der Sicherungsfunktion auch die Möglichkeit zur schnellen Befriedigung seiner Ansprüche zu gewähren.
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Diese Auffassung teilt die Kammer nicht. Vielmehr entfällt nach Ansicht der Kammer ein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter übersehen kann, welche Forderungen ihm gegenüber dem Mieter zustehen, auch wenn diese streitig sind. Der Mietsicherheit kommt nicht nur eine Sicherungs- sondern auch eine Verwertungsfunktion zu (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008 - 8 W 34/08, Rz 12, zitiert nach juris; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 551 Rz 100). Der Vermieter soll sich wegen seiner Forderungen, insbesondere wegen seiner nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche, aus der Kaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können (vgl. BGH, BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 01. Juli 1987 - VIII ARZ 2/87 , Rz 20, zitiert nach juris). Dem liefe es zuwider, wenn der Vermieter bei streitigen Forderungen stets auf den Rechtsweg verwiesen würde und dieser ohne Berücksichtigung der vom Mieter geleisteten Mietsicherheit zu entscheiden wäre. Stünde dem Vermieter bei streitigen Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht zu und müsste er dementsprechend keine Abrechnung über die Kaution erbringen, könnte der Mieter zudem keine Klarheit darüber verlangen, ob der Vermieter neben der streitigen im Klagewege geltend gemachten Forderung noch weitere Forderungen für sich in Anspruch nimmt (so auch Urteil der Kammer vom 29.11.2016 zum Aktenzeichen 316 S 27/16).
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Der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 286, 280 BGB, der diesbezügliche Zinsausspruch aus § 291 BGB.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
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(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.