Landgericht Köln Urteil, 23. Jan. 2015 - 10 S 145/13

Tatbestand:

1

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus befindet. Jahre nach der Anmietung wurde das Hausgrundstück von dem Sohn des Beklagten zu 1 gekauft, der im Januar 1999 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Im Folgenden wurde das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Nachdem eine Gläubigerin die Anordnung der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung erwirkt hatte, veräußerte der Sohn mit Zustimmung der Gläubigerin u.a. die von den Klägern bewohnte Eigentumswohnung an den Beklagten zu 1, der am 10. März 2004 als Eigentümer eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 4. Mai 2004 verkaufte der Beklagte zu 1 die Wohnung an die Beklagte zu 2, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Nachdem die Kläger mit Schreiben vom 16. Juni 2004 dem Beklagten zu 1 erklärt hatten, sie machten von ihrem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB Gebrauch, kam es zwischen den Parteien zunächst zu einem einstweiligen Verfügungsverfahren, in dessen Verlauf den Be- klagten mit Berufungsurteil des Landgerichts vom 21. Dezember 2004 verboten wurde, die Eintragung der Beklagten zu 2 als Eigentümerin in das Grundbuch zu beantragen (bzw. einen bereits gestellten Eintragungsantrag aufrecht zu erhalten

).

2

Das Amtsgericht hat die in der Hauptsache gegen beide Beklagte erhobene Unterlassungsklage mit dem Ziel der Verhinderung einer Eintragung der Beklagten zu 2 ebenso abgewiesen wie den weiteren Antrag, den Beklagten zu 1 zur Auflassung des Wohnungseigentums und zur Erteilung einer Löschungsbewilligung zu verurteilen. Die dagegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Landgericht hat ein Vorkaufsrecht der Kläger mit der Begründung verneint, § 577 BGB erfasse nur den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Das gelte auch dann, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an eine zum Hausstand gehörende Person mit der Folge verkauft werde, dass ein Vorkaufsrecht nicht zur Entstehung gelange. Eine Einschränkung der „Verfügungsbefugnis“ desjenigen, der privilegiert nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB erworben habe, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Dass ein missbräuchlicher Verkauf an privilegierte Personen möglich sei, rechtfertige keine andere Beurteilung. Missbrauchsfällen sei mit der Anwendung von § 242 BGB zu begegnen. Ein Missbrauch lasse sich hier jedoch nicht feststellen.

II.

4

Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

5

1. Die Rüge der Revision, das Berufungsurteil verfüge nicht über einen Tatbestand und sei deshalb aufzuheben, geht fehl. Das Berufungsgericht nimmt nach § 540 Abs. 1 ZPO zulässigerweise Bezug auf die Darstellung des Sachund Streitstands in dem erstinstanzlichen Urteil und gibt an, inwieweit die Klageanträge im Berufungsrechtszug modifiziert worden sind. Auch wenn die Berufungsanträge selbst nicht ausdrücklich wiedergegeben werden, wird damit jedenfalls im Zusammenhang mit den Erwägungen des Berufungsgerichts hinreichend deutlich, über welche Anträge entschieden worden ist. Das genügt (vgl. dazu nur Senatsurt. v. 6. Juni 2003, V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290, 1291; BGH, Urt. v. 30. September 2003, VI ZR 438/02, NJW 2004, 293, 294; jeweils m.w.N.).

6

2. Auch in der Sache bleibt dem Rechtsmittel der Erfolg versagt.

7

a) Erfüllungsansprüche gegen den Beklagten zu 1 nach §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 464 Abs. 2 BGB bestehen nicht.

8

aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass der hier in Rede stehende zweite Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht der Kläger begründet hat. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein Vorkaufsrechts des Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, und dass dies selbst dann gilt, wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf aufgrund gesetzlicher Regelungen - wie etwa bei einem "Verkauf" im Wege der Zwangsversteigerung (so § 471 BGB) - ausgeschlossen ist (BGHZ 167, 58, 61 ff.; vgl. auch BGHZ 141, 194, 198 ff.). Auf dieser Grundlage kann nichts anderes gelten, wenn der Erstverkauf nach § 577 Abs. 1 Satz 2 http://www.juris.de/jportal/portal/t/9gr/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR000010949BJNE001800314&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/9gr/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR000010949BJNE003100314&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint - 6 - BGB deshalb zu keinem Vorkaufsrecht geführt hat, weil es sich bei dem Käufer um einen Familien- oder Haushaltsangehörigen des Vermieters handelt.

9

(1) Nach der verfassungsrechtlich unbedenklichen Einschätzung des Gesetzgebers realisiert sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei einem zweiten Verkauf nicht mehr die Gefahr der Verdrängung des Mieters aufgrund einer spekulativen Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen , der mit der Regelung des § 577 BGB begegnet werden soll (vgl. BGHZ 167, 58, 61 f.). Ist eine durch die Umwandlung herbeigeführte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren Verkauf aber nicht mehr vorhanden, ist der mit einem Vorkaufsrecht einhergehende Eingriff in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungseigentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht mehr gerechtfertigt (BGHZ aaO, 62 f.). Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts an eine nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB privilegierte Person veräußert wird, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. auch Senat, BGHZ 115, 335, 340). Einer Ausweitung des Vorkaufsrechts auf weitere Verkaufsfälle nach der Umwandlung bedarf es hierzu nicht (vgl. BGHZ 141, 194, 200).

10

Soweit die Revision geltend macht, der Privilegierungstatbestand des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB sei in Anlehnung an den auf ein berechtigtes Interesse abstellenden § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geschaffen worden, gibt diese Überlegung allenfalls Anlass zur Klärung der Frage, ob § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB teleologisch dahin zu reduzieren ist, dass der Ausschluss des Vorkaufsrechts nur eingreift, wenn dem Erwerber ein Nutzungsinteresse zur Seite steht (zu dieser Frage Staudinger/Rolfs, BGB, [2006], § 577 Rdn. 46 ff. m.w.N.). Das aber verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Denn selbst die Bejahung der Frage führte lediglich dazu, dass der Vorkaufsfall bereits mit dem ersten - hier zwischen dem Beklagten zu 1 und dessen Sohn abgeschlossenen - Kaufvertrag eingetreten wäre. Insoweit ist aber weder ein Vorkaufsrecht ausgeübt worden noch sind etwaige Erfüllungsansprüche gegen den Sohn Gegenstand des Rechtsstreits.

11

(2) Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt auch der Umstand, dass der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern "en bloc" - zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen - erfolgte, nicht die ausnahmsweise Zubilligung eines Vorkaufsrechts bei dem nachfolgenden Verkauf. Denn auch in solchen Fällen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577 BGB, Rdn. 50, m.w.N.; vgl. auch BGH, Urt. v. 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 f.). Dass bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Wohnungen die Ermittlung des anteiligen Kaufpreises schwierig sein kann, rechtfertigt nicht die Annahme, dass das Vorkaufsrecht nur bei einem Einzelverkauf oder bei Angabe des auf die Wohnung entfallenden Teilkaufpreises gegeben wäre. Zum einen führte das von der Revision befürwortete Hinausschieben der Vorkaufsberechtigung auf künftige - und damit in der Regel ungewisse - Verkaufsfälle zu einer nicht akzeptablen Beschneidung des von § 577 BGB bezweckten Mieterschutzes, weil es auch der Erwerber bei einem Weiterverkauf in der Hand hätte, das Eingreifen der Vorschrift wiederum durch eine en-bloc-Veräußerung mit fehlender Teilkaufpreisbestimmung zu verhindern. Zum anderen kann den Schwierigkeiten des Mieters, den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis zu ermitteln oder zumindest einigermaßen zuverlässig abzuschätzen, bei einem Streit über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises über die Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) Rechnung getragen werden (vgl. BGHZ 141, 194, 200). Dabei können Zweifel, die dem Mieter bei der Einschätzung des auf ihn entfallenden Kaufpreises bei seiner Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB (dazu Senat, BGHZ 168, 152, 156) berechtigterweise verblieben sind, im Einzelfall zu Lasten des Vermieters ausschlagen, weil dieser die die Ausübung des Vorkaufsrechts erschwerende Vertragsgestaltung zu verantworten hat.

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bb) Eine abweichende Beurteilung ist nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) geboten. Das Berufungsgericht hat ein auf Umgehung der Rechtsfolgen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtetes rechtsmissbräuchliches Zusammenwirken des Beklagten zu 1 mit seinem Sohn - insbesondere vor dem Hintergrund der angeordneten Zwangsverwaltung und der Abstimmung des Erstverkaufs mit der betreibenden Gläubigerin (zu diesem Aspekt BGHZ 141, 194, 202) - rechtsfehlerfrei verneint.

13

cc) Allerdings rügt die Revision zu Recht, dass sich das Berufungsgericht zumindest nicht ausdrücklich mit dem an die Kläger gerichteten Schreiben des Beklagten zu 1 vom 11. Januar 2005 befasst hat. Nur führt auch dessen Berücksichtigung nicht zu einer den Klägern günstigen Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Kläger kann dem Schreiben nämlich nicht entnommen werden, der Beklagte zu 1 habe bindend erklärt, dass die Kläger wirksam das Vorkaufsrecht ausgeübt hätten und zwischen ihnen und dem Beklagten zu 1 ein Kaufvertrag zustande gekommen sei. Nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, auf das das Berufungsurteil Bezug nimmt, hat der Beklagte zu 1 mit seinem Schreiben das in dem Verfügungsrechtsstreit ergangene Berufungsurteil anerkannt. Seine Erklärung bezog sich damit bei verständiger Würdigung allein auf den zuerkannten Unterlassungsanspruch, mithin auf ein Recht, dem ersichtlich nur die dienende Funktion zukommt sicherzustellen, dass Erfüllungsansprüche bis zur Abklärung ihres Bestehens nicht vereitelt werden. Nur insoweit wollte der Beklagte zu 1 den Klägern entgegen kommen und die Durchführung eines Hauptsacheverfahrens entbehrlich machen. Zu dem Bestehen von Erfüllungsansprüchen und zu der vorgreiflichen Frage, ob den Klägern ein Vorkaufsrecht zur Seite steht, verhält sich das Schreiben nicht. Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, auf dessen Grundlage dem Schreiben ein wei- tergehender Gehalt beigelegt werden könnte. Davon abgesehen zeigt die Revision auch keinen Parteivortrag auf, aus dem sich ergibt, dass die Kläger die außerprozessuale Erklärung des Beklagten zu 1 - zumal innerhalb der Frist des § 147 Abs. 2 BGB - angenommen haben. Im Gegenteil, die Kläger haben Klage in der Hauptsache erhoben, was der Beklagte zu 1 mit seinem "Anerkenntnis" gerade hatte vermeiden wollen.

14

b) Auch im Übrigen bleibt der Klage der Erfolg versagt.

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aa) Die gegen beide Beklagten erhobene Unterlassungsklage ist zulässig , auch soweit sie sich gegen den Beklagten zu 1 richtet. Zwar können die Parteien durch Prozessvertrag die Entscheidung im einstweiligen Verfügungsverfahren zu einer endgültigen machen (vgl. nur Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 926 Rdn. 4 m.w.N.). Daran fehlt es hier indessen schon deshalb, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Kläger die Erklärung des Beklagten zu 1 vom 11. Januar 2005 angenommen haben (zu diesem Erfordernis BGH, Urt. v. 4. Mai 2005, I ZR 127/02, NJW 2005, 2550, 2552; vgl. auch Urt. v. 5. Dezember 1980, I ZR 179/78, NJW 1981, 1955).

16

bb) Die Unterlassungsklage ist jedoch unbegründet, weil für "dienende Unterlassungsansprüche" der in Rede stehenden Art kein Raum mehr bleibt, wenn - wie hier - feststeht, dass Erfüllungsansprüche nicht bestehen.

III.

17

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Tatbestand:

1

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 2./8. April 1998 von der G. GbR (im Folgenden: Schuldnerin) eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in D. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Dresden vom 19. Januar 2004 wurde auf Antrag der B. bank AG (im Folgenden: Gläubigerin) die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt.

2

Die Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserklärung vom 30. Juni 2004 insgesamt neun Einheiten Wohnungseigentum und Teileigentum an dem Grundstück. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnete Wohnung mit notariellem Vertrag vom selben Tag zu- sammen mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von 314.000,-- € an einen Dritten. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren Eigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gläubigerin in Höhe von 1.022.583,76 € nebst Zinsen sowie der Sparkasse Bad S. in Höhe von 511.291,88 € nebst Zinsen belastet. Die Beklagten übten mit Schreiben vom 25. Juli 2005 - ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen - gegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus. Die Gläubigerin wies den Notar der Beurkundungen vom 30. Juni 2004 mit Schreiben vom 14. September 2005 darauf hin, sie habe wegen des damit zusätzlich verbundenen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen; da die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei, sei die Aufteilung im Falle der Unmöglichkeit der Abwicklung der geschlossenen Kaufverträge - verursacht durch das geltend gemachte Vorkaufsrecht einiger Mieter - rückgängig zu machen, damit die Immobilie anschließend insgesamt veräußert bzw. versteigert werden könne. Den Beklagten und den Mietern der drei anderen Wohnungen teilte die Gläubigerin mit Schreiben vom 6. Oktober 2005 mit, es hänge vom Kaufpreis (für das Gesamtobjekt) ab, ob sie die Löschungsbewilligung für die Grundschulden erteilen werde, und stellte ihnen anheim , ein Kaufangebot für sämtliche Wohnungen zu unterbreiten, das sie an die Schuldnerin weiterleiten werde; sie habe aber keinen Einfluss darauf, mit wem die Schuldnerin einen Kaufvertrag schließe.

3

Die Beklagten forderten die Schuldnerin mit Schreiben vom 7. November 2005 auf, bis zum 25. November 2005 ihre Bereitschaft zu erklären, an der Erfüllung des durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit ihnen zustande gekommenen Kaufvertrags mitzuwirken; die Schuldnerin gab keine entsprechende Erklärung ab. Seit Dezember 2005 zahlen die Beklagten die monatliche Grundmiete nicht mehr an den Kläger. Sie berufen sich darauf, dass ihnen gegenüber dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehe, bis der Kaufvertrag mit ihnen seitens der Schuldnerin erfüllt werde.

4

Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Grundmiete für die Monate Dezember 2005 bis April 2006 abzüglich eines Guthabens der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004. Die der Höhe nach unstreitige Klageforderung beläuft sich auf 3.632,18 € nebst Zinsen. Die Beklagten haben erklärt, dass sie den Zahlungsanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, und haben widerklagend beantragt, den Kläger zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 3.632,18 € nebst Zinsen zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage - ohne Einschränkung durch die von den Beklagten erstrebte Zug-um-Zug-Verurteilung - stattgegeben und hat die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der diese Klageabweisung beantragt und ihre Widerklage nur noch hilfsweise verfolgt haben, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihre Anträge aus dem zweiten Rechtszug weiterverfolgen.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

7

Das Amtsgericht habe zu Recht der Zahlungsklage uneingeschränkt stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Gegenüber dem nach Grund und Höhe unstreitigen Mietzinsanspruch des Klägers als Zwangsverwalter könnten sich die Beklagten nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB berufen. Der fällige Anspruch der Beklagten auf Eigentumsverschaffung aufgrund des wirksam ausgeübten Vorkaufsrechts richte sich gegen die Zwangsverwaltungsschuldnerin. Der Kläger als Zwangsverwalter könne diesen Anspruch nicht erfüllen. Ihm obliege nur die Verwaltungsbefugnis über das zwangsverwaltete Objekt, das er in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten müsse, über das er aber nicht verfügen dürfe. Sei dem Zwangsverwalter daher die Erfüllung des Eigentumsverschaffungsanspruchs unmöglich, so könne ihm bezüglich der Verwaltungsbefugnis zur Einziehung der Mieten ein sich aus dem Eigentumsverschaffungsanspruch ergebendes Zurückbehaltungsrecht nicht entgegengehalten werden; es fehle an der Gegenseitigkeit. Im Übrigen würde die Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes dazu führen, dass das Zwangsverwaltungsverfahren blockiert werden könnte, da der Zwangsverwalter keine Möglichkeit hätte, das Zurückbehaltungsrecht abzuwenden.

8

Dem stehe auch nicht die gesetzliche Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG entgegen. Zwar seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Erfüllungspflichten des Zwangsverwalters aus dem Mietverhältnis nicht auf die mit der Gebrauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflichten begrenzt, sondern umfassten auch die Pflichten aus einer Kautionsabrede. Ausschlaggebend für die Pflicht des Zwangsverwalters zur Kautionsrückzahlung sei aber der besondere Charakter der treuhänderischen Kautionsabrede. Der sich daraus ergebenden besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung des § 566 BGB Rechnung getragen. Unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes sei die hier dem Zwangsverwalter entgegengehaltene Eigentumsverschaffungspflicht aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht mit der Rückgabepflicht aus der Kautionsabrede vergleichbar. Der von den Beklagten geltend gemachte Gegenanspruch ziele auf eine dingliche Verfügung über die zwangsverwaltete Mietsache, mit der die Beklagten gerade ihre Stellung als schutzwürdige Mieter aufgeben wollten.

9

Der hilfsweise geltend gemachte Widerklageantrag der Beklagten auf Verzugsschadensersatz in Höhe der zuerkannten Miete sei nicht begründet. Wie auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt werde, sei der Kläger als Zwangsverwalter nicht Schuldner des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an der Wohnung. Daraus folge, dass der Kläger auch nicht passiv legitimiert sei für einen Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens wegen Nichterfüllung des fälligen Eigentumsverschaffungsanspruchs.

II.

10

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger steht der nach Grund und Höhe unstreitige Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände für die Monate Dezember 2005 bis April 2006 zu (§ 535 Abs. 2 BGB, § 152 ZVG). Ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten gegenüber dem Anspruch des Klägers besteht aufgrund des von den Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts ebenso wenig wie der mit der Hilfswiderklage gegenüber dem Kläger geltend gemachte Schadensersatzanspruch.

11

1. Die Beklagten sind aufgrund der Ausübung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den zwischen der Schuldnerin und dem Dritten geschlossenen Kaufvertrag über die in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung eingetreten (§ 464 Abs. 2 BGB). Ihnen steht damit aus diesem Kaufvertrag ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung zu (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Anspruch richtet sich aber, wie auch die Beklagten nicht verkennen, nicht gegen den Kläger, sondern gegen die Schuldnerin. Der Kläger ist nicht Partei des Kaufvertrages und aufgrund seiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht befugt, über das Eigentum an der Mietwohnung zu verfügen. Durch die Beschlagnahme des Grundstücks nach § 148 Abs. 2 ZVG findet kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und die Benutzung des Grundstücks entzogen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, WuM 2005, 460, Tz. 12). Dem Verwalter steht dementsprechend nur die Befugnis zur laufenden Verwaltung des Grundstücks zu (§ 152 Abs. 1 ZVG). Die Verfügungsbefugnis verbleibt dagegen auch nach angeordneter Zwangsverwaltung bei dem Zwangsverwaltungsschuldner (Haarmeyer /Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 148 Rdnr. 3 f.; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rdnr. 4.3), hier der Schuldnerin, allerdings beschränkt durch das mit der Beschlagnahme verbundene relative Veräußerungsverbot , das im Verhältnis zu dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger besteht (§ 146 Abs. 1, § 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, §§ 135, 136 BGB). Der Zwangsverwalter kann daher weder die Auflassung erklären noch die Grundbucheintragung einer Verfügung über das Grundstück beantragen oder bewilligen (Stöber, aaO). Das wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

12

2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieter dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB wegen eines Auflassungsanspruchs aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung entgegenhalten kann. Den Beklagten steht, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, jedenfalls gegenüber dem Kläger das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Auflassungsanspruchs nicht zu. Da dieser Anspruch, wie ausgeführt, nicht gegenüber dem Kläger besteht, fehlt es bereits an der nach § 273 BGB für ein Zurückbehaltungsrecht erforderlichen Gegenseitigkeit der Ansprüche des Klägers und der Beklagten. Aus diesem Grund kann auch die prozessuale Rechtsfolge eines geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts nicht eingreifen. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts führt zu einer Verurteilung Zug um Zug gegen Erfüllung des einredeweise geltend gemachten Gegenanspruchs (§ 274 Abs. 1 BGB). Eine solche Verurteilung, wie sie die Beklagten mit ihrer Erklärung, dass sie den Zahlungsanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, zunächst erstrebt haben, kann nicht ausgesprochen werden, weil der Kläger nicht Schuldner dieses Anspruchs ist; das von den Beklagten im ersten Rechtszug erklärte "Anerkenntnis" ging daher ins Leere. Dagegen bringt die Revision nichts vor. Sie meint jedoch, trotz fehlender Gegenseitigkeit der beiderseitigen Ansprüche ergebe sich aus § 152 Abs. 2 ZVG und § 577 BGB, dass der Kläger als Zwangsverwalter den Kaufvertrag , in den die Beklagten eingetreten sind, gegen sich gelten lassen müsse und daher den Beklagten gegenüber dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Anspruchs auf Eigentumsverschaffung zustehe. Dies trifft nicht zu.

13

a) Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein vor der Beschlagnahme geschlossener Mietvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Die Vorschrift bezieht sich schon ihrem Wortlaut nach nur auf den vor Anordnung der Zwangsverwaltung geschlossenen Mietvertrag der Beklagten, nicht aber auf den nach der Beschlagnahme zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung zwischen der Schuldnerin und dem Dritten, in den die Beklagten durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts eingetreten sind.

14

Auch aus dem Schutzzweck der Vorschrift und der von den Beklagten herangezogenen Senatsrechtsprechung zur Geltung einer mietvertraglichen Kautionsabrede gegenüber dem Zwangsverwalter (Senatsurteile vom 9. März 2005, aaO, und vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342) ergibt sich nicht, dass die Beklagten dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete ihren Anspruch gegen die Schuldnerin auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung einredeweise entgegenhalten könnten. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsvollstreckung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d). Daraus hat der Senat hergeleitet, dass der Zwangsverwalter in alle Rechte und Pflichten des Vermieters "aus dem bestehendem Mietverhältnis" eintritt (aaO, unter II 3 b; Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2) mit der Folge, dass die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters auch eine Kautionsabrede "als Bestandteil des Mietverhältnisses" einschließt (Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO; Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 c). Daraus ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass der Mieter dem Zwangsverwalter auch die Rechte aus einem mit dem Zwangsverwaltungsschuldner zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung entgegenhalten kann.

15

Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 ZVG erfasst - dem Wortlaut der Vorschrift entsprechend - nur die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Mietverhältnis , nicht dagegen die Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung. Denn ein solcher Kaufvertrag ist - anders als die zur Sicherung mietvertraglicher Ansprüche des Vermieters getroffene Kautionsabrede - nicht Bestandteil des Mietverhältnisses, in dem der Mieter des besonderen Schutzes in der Zwangsverwaltung bedarf. § 152 Abs. 2 ZVG gewährt deshalb dem Mieter keinen Schutz, soweit der Mieter Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung durchsetzen und damit, worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat, seine Stellung als Mieter aufgeben will. Dies gilt unabhängig davon, ob der Kaufvertrag über die Mietwohnung durch unmittelbare Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungsschuldner oder - wie hier - durch Ausübung des dem Mieter zustehenden Vorkaufsrechts aus § 577 BGB zustande kommt. Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 ZVG geht nicht so weit, dass dem Mieter mit dieser Bestimmung gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Erfüllung des Kaufvertrags durch den Zwangsverwaltungsschuldner in die Hand gegeben werden soll, damit der Mieter auf diese Weise Druck auf den Zwangsverwaltungsgläubiger ausüben kann, dass dieser die für die Erfüllung des Kaufvertrags erforderlichen Voraussetzungen - Einstellung der Zwangsvollstreckung und Freistellung des Kaufobjekts von Grundpfandrechten - schafft.

16

Für das Verhältnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter ist der Abschluss des Kaufvertrages zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungsschuldner daher (zunächst) ohne Bedeutung. Erst wenn der Kaufvertrag vom Schuldner im Zusammenwirken mit dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger erfüllt wird und der Mieter damit Eigentum an der Mietwohnung erwirbt , so dass der Anspruch auf Zahlung der Miete durch Konfusion erlischt, müssen der Zwangsverwalter und der Gläubiger dies gegen sich gelten lassen.

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b) Auch aus § 577 BGB ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass dem Mieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts wegen seines Eigentumsverschaffungsanspruchs gegen den Verkäufer ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete zusteht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum (BT-Drs. 12/3013, S. 18; BT-Drs. 12/3254, S. 40; Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869, Tz. 16; Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257, Tz. 8). Die Vorschrift richtet sich damit gegen den Vermieter, der die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt und verkauft, und gegen den Dritterwerber, nicht aber gegen den Zwangsverwalter und den Zwangsverwaltungsgläubiger, die nicht die Befugnisse des Eigentümers zur Umwandlung und zum Verkauf der Mietwohnung haben.

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Davon abgesehen bezweckt § 577 BGB auch nicht, den Mieter, der eine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, etwa besser zu stellen als den Mieter, der eine solche Wohnung in der Zwangsverwaltung - unabhängig vom Vorkaufsrecht - durch unmittelbare Vereinbarung vom Vermieter kauft. Aus § 577 BGB ergibt sich ebenso wie aus § 152 Abs. 2 ZVG keine sachliche Rechtfertigung dafür, dass die Rechte des Mieters in der Zwangsverwaltung weiter gehen sollen, wenn der Mieter die Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, als sie gehen, wenn der Kaufvertrag durch unmittelbare Vereinbarung mit dem Vermieter zustande kommt. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles