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Wirtschaftsrecht

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Bürgschaftsrecht: Zur Abgrenzung von Schuldbeitritt und Bürgschaft

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Rechtsanwalt für Bürgschaftsrecht - Recht der Bürgen - Recht der Bürgschaftsgläubiger - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Das OLG Düsseldorf hat mit dem Urteil vom 14.06.2007 (Az.: 10 U 19/07) folgendes entschieden: Zur Abgrenzung von Schuldbeitritt und Bürgschaft, wenn die Parteien eine gesamtschuldnerische Haftung des neu hinzutretenden "Mieters" vereinbart haben. Soll der Beitretende nach dem Vertragstext für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag gesamtschuldnerisch haften, gilt dies auch für Altverbindlichkeiten.

Die Berufung der Beklagten zu 2) gegen das Schlussurteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 04.01.2007 wird zurückgewiesen.


Tatbestand:

Die Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 1), der die Klageforderung anerkannt hat, sind gewerbliche Mieter der Klägerin in der C. in M.-R. Der Mietvertrag vom 16.12.1987 ist zunächst mit dem Beklagten zu 1) abgeschlossen worden. Bis zum 01.01.2004 betrug die Bruttomiete monatlich 3.781,81 €. Mit Nachtrag vom 26.01.2004 wurde die Miete auf 2.784 € zum 01.01.2004 vermindert. Darüber hinaus wurde in diesem Nachtrag das Mietverhältnis bis zum 30.09.2008 verlängert. Weiter heißt es in diesem Nachtrag:

„Solange Mietrückstände von mindestens 2 brutto Monatsmieten bestehen, bleibt das Recht zur sofortigen, außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter bestehen ...

Zusätzlich verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung von 250 € auf den Rückstand bis 31.12.2003.“

Am 17.02.2004 unterschrieben der Vertreter der Klägerin, der Zeuge V., der Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) ein vorher von der Klägerin aufgesetztes Schreiben, in dem es heißt:

„GbR-Fonds M.-R. - Laden 7056 + 7057 Mietvertrag vom 16./21.12.1987, Nachtrag vom 22.09.2000 und 26.01.2003 zusätzliche Mieterin Frau D. S. hiermit erklärt sich der Vermieter damit einverstanden, dass Frau D. S. ... ab dem 01.03.2004 in den oben genannten Mietvertrag zusätzlich zu Herrn F. als Mieterin benannt wird. Frau S. haftet für alle Verbindlichkeiten aus dem oben genannten Vertrag gesamtschuldnerisch und ohne die Einrede der Vorausklage.“

Die Zweitbeklagte erwarb gleichzeitig auch das Inventar des Geschäftes vom Beklagten zu 1) und betreibt das Geschäft unter dem bisherigen Namen „B. de P.“ weiter.

Während der Zeit vor Eintritt der Beklagten zu 2) war es seit Januar 2002 zu unregelmäßigen Zahlungen seitens des Beklagten zu 1) gekommen. Es bildete sich ein Gesamtrückstand, der von der Klägerin rechnerisch zum 15.07.2005 mit 34.334,65 € festgestellt wurde. Hierauf zahlte der Beklagte zu 1) am 24.08.2005 einen Betrag von 250 €, so dass der Rückstand danach 34.084,65 € betrug.

Darüber hinaus macht die Klägerin 3.875,20 € Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 nebst Zinsen geltend. Die rechnerische Richtigkeit der Klageforderung wird von der Beklagten zu 2) nicht angegriffen.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte zu 2) hafte aufgrund der vertraglichen Vereinbarung vom 17.02.2004 auch für die Altverbindlichkeiten, die vor dem Vertragseintritt der Beklagten zu 2) in das Mietverhältnis bestanden.

Die Beklagte zu 2) ist demgegenüber der Auffassung, sie hafte nur für mietvertragliche Verbindlichkeiten, die ab dem 01.03.2004 entstanden seien, dem Zeitpunkt ihres Eintritts in den Mietvertrag.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht nach Beweisaufnahme die Beklagte zu 2) antragsgemäß verurteilt. Es hat ausgeführt, die Beklagte hafte für die Altverbindlichkeiten des Erstbeklagten aus der von ihr unterschriebenen Vereinbarung vom 17.02.2004. Es handele sich dabei um einen Vertragsbeitritt, durch den die Zweitbeklagte als weitere Vertragspartei in den bestehenden Mietvertrag eingetreten sei und damit die Haftung für sämtliche Verbindlichkeiten übernommen habe, so wie sie gegenüber dem ursprünglichen Vertragspartner bestanden. Sie hafte damit auch für Altverbindlichkeiten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Die Beklagte zu 2) hat gegen das Schlussurteil des Landgerichts vom 04.01.2007 form- und fristgerecht Berufung eingelegt.

Die Beklagte vertritt weiterhin die Auffassung, dass sie für Altverbindlichkeiten nicht hafte. Sie wendet ein, das Landgericht hätte in der vertraglichen Vereinbarung vom 17.02.2004 keinen Schuldbeitritt hinsichtlich der Altverbindlichkeiten sehen dürfen. Denn eine Schuldmitübernahme setze voraus, dass besondere Umstände für den Willen des Schuldbeitretenden vorliegen, die Altschuld zu übernehmen. Solche Umstände könnten nur dann angenommen werden, wenn der Beitretende irgendwelche Vorteile aus der Übernahme der Hauptverbindlichkeit gehabt hätte. Dies habe das Landgericht nicht geprüft. Solche Vorteile lägen auch nicht vor.


Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten zu 2) bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht die Beklagte zu 2) für verpflichtet erachtet, die Altverbindlichkeiten aus dem Mietvertrag vom 16.12.1987 der Klägerin mit dem Erstbeklagten zu erfüllen. Soweit die Klageforderung, deren rechnerische Richtigkeit nicht bestritten ist, sich auf Zahlungsrückstände vor dem Eintritt der Beklagten zu 2) in das Mietverhältnis zurückführen lässt, haftet die Beklagte zu 2) aus dem vertraglich vereinbarten Schuldbeitritt vom 17.02.2004. Soweit die Klageforderung sich aus Zahlungsrückständen ergibt, die nach dem Eintritt der Beklagten zu 2) in das Mietverhältnis zum 01.03.2004 entstanden sind, haftet sie als Mieterin aus § 535 Abs. 2 BGB.

Im Einzelnen gilt:

Unstreitig enthält der Vertrag vom 17.02.2004, der sowohl von der Klägerin als Vermieterin, dem Erstbeklagten als bisherigen Mieter und der Beklagten zu 2) als neu hinzutretender Mieterin unterzeichnet ist, einen Beitritt der Beklagten zu 2) zum Mietvertrag ab 01.03.2004. Für die Mietverbindlichkeiten ab 01.03.2004 haftet sie folglich als Mieterin gesamtschuldnerisch neben dem weiterhin als Mieter haftenden Erstbeklagten. Dies gilt jedoch nur für die Mietforderungen der Klägerin, die ab dem 01.03.2004 entstanden sind. Eine Haftung für die Erfüllung bis dahin entstandener Altverbindlichkeiten folgt aus dem Vertragsbeitritt der Beklagten zu 2) - entgegen der Ansicht des Landgerichts - jedoch nicht. Denn die Beklagte zu 2) hat insoweit keine Leistung der Klägerin als Vermieterin erhalten.

Eine Haftung der Beklagten zu 2) für die am 01.03.2004 bereits bestehenden alten Mietverbindlichkeiten folgt jedoch aus dem ebenfalls im Vertrag vom 17.02.2004 vereinbarten Schuldbeitritt.

Allerdings bestreitet die Beklagte zu 2), dass eine Einigung mit dem Inhalt eines Schuldbeitrittes zu den Altverbindlichkeiten im Vertrag vom 17.02.2004 enthalten ist.

Für die Frage, ob und mit welchem Inhalt eine Einigung zwischen Vertragsparteien erfolgt ist, sind die allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB heranzuziehen. Im Rahmen der danach vorzunehmenden Auslegung der Willenserklärungen der Parteien ist ausgehend vom Wortlaut der Erklärung der wirkliche Wille der Parteien zu erforschen, wobei maßgeblich darauf abzustellen ist, wie die Regelung von ihnen bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben sowie der Verkehrssitte verstanden werden durfte. Auszugehen ist dabei - trotz des in § 133 BGB enthaltenen Verbots der Buchstabeninterpretation - vom Wortlaut der Erklärung. Sodann sind gegebenenfalls die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung mit einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen und dem Erklärungsempfänger bekannt oder erkennbar waren.

Nach dem Text der Vereinbarung haftet die Beklagte zu 2) für alle Verbindlichkeiten aus dem oben genannten Vertrag gesamtschuldnerisch. Eine solche Erklärung wäre, wenn zuträfe, was die Beklagte zu 2) einwendet, nämlich dass sie nur für die Mietverbindlichkeiten ab dem 01.03.2004 haften sollte, überflüssig. Eine gesamtschuldnerische Haftung für Mietverbindlichkeiten ab dem 01.03.2004 ergibt sich ohne weiteres als Rechtsfolge aus dem Eintritt der Beklagten zu 2) in das Mietverhältnis zu dem vereinbarten Zeitpunkt. Die ausdrückliche Aufnahme einer gesamtschuldnerischen Haftung für Verbindlichkeiten aus dem Vertrag lässt daher nur den Rückschluss zu, dass damit solche Verbindlichkeiten gemeint waren, für welche die Beklagte zu 2) aufgrund des bloßen Vertragseintrittes nicht hätte haften müssen. Das sind die Verbindlichkeiten, die bereits vor ihrem Vertragseintritt zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) entstanden waren. Darauf deutet auch die Formulierung hin, dass die Beklagte zu 2) für „alle“ Verbindlichkeiten aus dem Vertrag hafte.

Es handelt sich um die Vereinbarung eines Schuldbeitritts, nicht etwa um die Vereinbarung einer Bürgschaft, ungeachtet der weiteren Formulierung in dem Vertrag vom 17.02.2004, dass die Beklagte zu 2) ohne Einrede der Vorausklage hafte. Entscheidend ist, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten zu 2) vereinbart wurde. Die Vereinbarung einer solchen gesamtschuldnerischen Haftung schließt aber die Vereinbarung einer Bürgschaft aus. Denn der Bürge und der Hauptschuldner sind nicht Gesamtschuldner, weil bei Leistung des Bürgen die Hauptforderung des Gläubigers gegen den Schuldner auf den Bürgen übergeht.

Der Auslegung der Vereinbarung als Schuldbeitritt kann die Beklagte zu 2) nicht entgegenhalten, dass sie allein das Datum des 01.03.2004 in der Vereinbarung „für wichtig“ gehalten habe. Es kommt für die Auslegung des Vertragsinhaltes auf die objektive Erklärungsbedeutung an, d. h. es sind solche Umstände zu berücksichtigen, die für den Erklärungsempfänger, hier die Beklagte zu 2), objektiv erkennbar waren. Objektiv erkennbar war für die Beklagte zu 2), dass auch Altverbindlichkeiten in die Haftung einbezogen waren. Dies ergibt sich zum einen aus den obigen Ausführungen zur Bedeutung des Vertragstextes. Zum anderen ergibt sich das aber auch aus dem Verweis auf den Mietvertrag von Dezember 1987 sowie die Nachträge vom 22.09.2000 und 26.01.2003, wobei es unerheblich ist, dass der Verweis auf den letzten Nachtrag einen Tippfehler hinsichtlich der Jahreszahl (2004 statt 2003) enthält. Denn insbesondere aus dem letztgenannten Nachtrag ergibt sich, dass bereits im Jahre 2003 Mietrückstände in dem Verhältnis zwischen Klägerin und Erstbeklagten aufgelaufen waren. Der Einwand der Beklagten zu 2), sie habe keine Kenntnis von den Mietrückständen gehabt, greift demgegenüber nicht durch.

Entscheidend sind die Umstände, die der Erklärungsempfänger nach zumutbarer Prüfung aller erkennbaren Umstände hätte wissen können. Der Beklagten zu 2) war zuzumuten, sich über den Inhalt der in Bezug genommenen Verträge und Nachträge vor Unterschriftsleistung zu informieren. Dann wäre ihr bekannt gewesen, dass es in 2003 Mietrückstände gab und das hätte sie veranlassen müssen nachzufragen, ob solche Mietrückstände immer noch bestehen. Es ist davon auszugehen, dass ihr solche Mietrückstände dann bekannt geworden wären, zumindest durch den Erstbeklagten.

Auch der von der Beklagten zu 2) insbesondere in der Berufung aufgegriffene Einwand, sie habe kein eigenes wirtschaftliches Interesse daran gehabt, die Altverbindlichkeiten zu übernehmen, hindert nicht die Annahme eines Schuldbeitrittes. Für die Annahme eines Schuldbeitritts ist ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Beitretenden nicht erforderlich. Nur dann, wenn eine Auslegung der Willenserklärungen kein eindeutiges Ergebnis ergibt, kann das wirtschaftliche Interesse des Schuldbeitretenden ein Indiz dafür sein, ob ein solcher Schuldbeitritt gewollt war. Wie ausgeführt ergibt aber eine Auslegung der vertraglichen Vereinbarung vom 17.02.2004 eindeutig, dass ein Schuldbeitritt der Beklagten zu 2) objektiv vereinbart wurde.

Den danach ihr obliegenden Beweis, dass eine Mithaftung für sie erst ab dem 01.03.2004 begründet werden sollte, hat die Beklagte zu 2) nicht geführt. Die umsichtige Beweiswürdigung des Landgerichts, auf die verwiesen wird, greift die Beklagte - abgesehen von der Beweislastverteilung - nicht an.