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Gewerberaummietrecht

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Gewerbemietraum: Pflicht zur Glasversicherung ist zulässig

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Die formularvertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung auf eigene Kosten abzuschließen, ist nicht überraschend.
Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Wuppertal. Die Richter waren der Ansicht, dass eine solche Vereinbarung den Mieter nicht unangemessen benachteilige. Die Klausel begründe auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse.

Hat der Mieter entgegen einer solchen Vereinbarung den Abschluss einer Glasversicherung unterlassen, kann der Vermieter von ihm Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Wuppertal, Urteil vom 24.5.2016, (Az.: 16 S 104/15).

Die formularvertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag über Gewerberaum, nach der der Mieter verpflichtet ist, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume auf eigene Kosten abzuschließen, ist nicht überraschend, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und begründet auch keine Zweifel, ob der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Dritte zum Inhalt haben müsse.

Hat der Mieter entgegen einer solchen Vereinbarung den Abschluss einer Glasversicherung unterlassen, so kann der Vermieter vom Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Reparatur einer durch unbekannt gebliebene Dritte beschädigten Schaufensterscheibe aufgewendet hat.


Leitsätze:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Solingen vom 13.10.2015 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.


Entscheidungsgründe:

Die Beklagten haben von der Klägerin seit dem 01.12.2010 Gewerberäumlichkeiten zum Betrieb eines Kfz-Sachverständigenbüros auf dem Grundstück... Straße in L angemietet. Mit der Klage hat die Klägerin, soweit in der zweiten Instanz noch von Interesse, einen Schadensersatzanspruch geltend gemacht und zur Begründung ausgeführt, Ende August 2014 habe ein unbekannter Dritter einen Stein in das Schaufenster der gemieteten Räume geworfen und hierdurch die Schaufensterscheibe zerstört. Diese habe ausgetauscht werden müssen, was die von der Klägerin beauftragte Firma... GmbH ausgeführt und mit Rechnung vom 15.10.2014 über 1.526,64 € in Rechnung gestellt hat. All dies ist zwischen den Parteien nicht streitig. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagten für diese Kosten einzustehen hätten, weil sie gemäß § 20 Nr. 2 des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet gewesen seien, eine Glasversicherung für sämtliche Scheiben und Schaufenster abzuschließen, dies jedoch unterlassen hätten. Die Klausel lautet:

Beschädigte Glasscheiben einschließlich Schaufenster sowie Spiegel hat der Mieter bei Verschulden auf seine Kosten zu ersetzen. Der Mieter ist verpflichtet, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und dem Vermieter das Bestehen der Versicherung nachzuweisen. Dies gilt nicht, sofern und soweit der Vermieter eine Glasversicherung selbst abgeschlossen hat und als Betriebskosten auf den Mieter umlegt.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage, soweit für die Berufungsinstanz von Interesse, stattgegeben.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholen und vertiefen. Sie rügen insbesondere, dass das Amtsgericht nicht dem Zweifel am Verständnis der Klausel nachgegangen sei, ob die Klausel dahin zu verstehen ist, dass der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Fremde zum Inhalt haben müsse. Außerdem habe das Amtsgericht auch den Kausalzusammenhang zwischen der vermeintlichen Pflichtverletzung und dem Schaden der Klägerin zu Unrecht bejaht. Durch den Nichtabschluss eines Glasversicherungsvertrages könne der Klägerin kein Schaden entstehen. Wenn die Beklagten für die Beschädigung in irgendeiner Weise haftbar seien, so hätten sie den Schaden zu ersetzen und könnten allenfalls von ihrer Versicherung Erstattung erhalten. Wenn sie jedoch nicht selbst haften würden, könne der Nichtabschluss eines Versicherungsvertrages nicht eine Haftung herbeiführen oder fingieren. Die Unbegründetheit der Schadensersatzforderung führe auch zur teilweisen Unbegründetheit der Nebenforderungen wegen des Ersatzes vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil als zutreffend.

Von einer weitergehenden Sachverhaltsdarstellung wird abgesehen.

Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz an die Klägerin wegen der Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtung zum Abschluss einer Glasversicherung verurteilt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Entscheidung. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Es entspricht, soweit ersichtlich, der ganz überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass es grundsätzlich zulässig ist, in Gewerberaummietverträgen formularvertraglich eine Verpflichtung des Mieters zum Abschluss von Versicherungsverträgen zu vereinbaren ).

Die hiergegen in erster Instanz vorgebrachten Bedenken hat das Amtsgericht überzeugend zurückgewiesen, so dass auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen werden kann. Insbesondere liegt weder eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB noch eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne von § 307 BGB vor. Gegen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch Vereinbarung einer derartigen Versicherungspflicht spricht insbesondere, dass es im Wohnraummietrecht, dem der Gedanke des Schutzbedürfnisses der schwächeren Vertragspartei zugrunde liegt, nach der eindeutigen gesetzlichen Regelungslage zulässig ist, die Kosten einer Glasbruchversicherung als Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen, § 2 Nr. 13 BetrKV. Wenn aber die Umlage der Kosten einer Glasversicherung auf die Mieter sogar im Wohnraummietrecht zugelassen wird, ist nicht ersichtlich, weshalb die formularvertragliche Vereinbarung, dass der Gewerberaummieter eine solche Versicherung auf eigene Kosten abschließen soll, diesen unangemessen benachteiligen sollte.

Ohne Erfolg rügen die Beklagten insbesondere, dass die Auslegung der hier im Streit stehenden Klausel Zweifel hervorrufe, die nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders gehen müssten. Die von den Beklagten gesehenen Zweifel bestehen tatsächlich nicht. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann nicht zweifelhaft sein, ob die Klausel dahin zu verstehen ist, dass der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Fremde zum Inhalt haben müsse. Zuzugeben ist den Beklagten zwar, dass eine solche Auslegung durch die vorhergehende Bestimmung in § 20 Ziff. 2 S. 1 des Mietvertrages, nach der der Mieter für verschuldete Beschädigungen der Glasscheiben haftet, nicht gestützt wird. Allerdings verkennen die Beklagten, dass, soweit es um vom Mieter verschuldete Schäden an den Glasscheiben geht, der Abschluss einer Versicherung für den Vermieter allenfalls wegen des Liquiditäts- bzw. Insolvenzrisikos des Mieters sinnvoll erscheint und Glasbruchversicherungen am Markt nur als Allgefahrenversicherungen verfügbar sind, mithin Schäden an Glasscheiben versichert werden ungeachtet der Schadensursache bzw. der Person des Schadensverursachers. Tatsächlich besteht ein Interesse des Vermieters am Abschluss der Glasversicherung vielmehr vorrangig deshalb, weil mit dieser Versicherung auch von Dritten bzw. durch Vandalismus verursachte Schäden an den Glasscheiben und sogar vom Vermieter selbst verursachte Schäden an den Glasscheiben versichert sind und es sich bei der vom Mieter abzuschließenden Glasversicherung hinsichtlich solcher Schadensverursachung um eine Versicherung für fremde Rechnung handelt, so dass etwaige Versicherungsleistungen in solchen Fällen dem Vermieter zustehen.

Ohne Erfolg rügen die Beklagten ferner, dass das Amtsgericht den Kausalzusammenhang zwischen der vermeintlichen Pflichtverletzung und dem Schaden der Klägerin zu Unrecht bejaht habe. Richtig ist zwar, dass die Ursache des Schadens der Klägerin primär in der Beschädigung der Schaufensterglasscheibe durch unbekannt gebliebene Dritte ist. Da die Beklagten für Schäden an der Mietsache nur einzustehen haben, wenn sie sie zu vertreten haben, die Schäden also durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit der Mieter oder ihrer Erfüllungsgehilfen entstanden und nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, § 538 BGB, haben sie für die durch unbekannt gebliebene Dritte verursachte Beschädigungen der Schaufensterscheibe mietvertraglich grundsätzlich nicht einzustehen. Der Abschluss der Versicherung, wie vertraglich vereinbart, hätte den bei der Klägerin eingetretenen Schaden auch nicht verhindert, so dass das Unterlassen des Abschlusses einer Glasversicherung in diesem Sinne auch nicht ursächlich für die bei der Klägerin eingetretenen Schäden gewesen ist.

Mit Blick auf die Eigenart einer Versicherung für fremde Rechnung, die einen Spezialfall des Vertrages zugunsten Dritter darstellt, kann aber die Kausalität der Pflichtverletzung für den eingetretenen Schaden nicht verneint werden. Es ist die Eigenart der Versicherung für fremde Rechnung, dass die Versicherungsleistung gemäß § 44 Abs. 1 S. 1 VVG dem Versicherten und nicht dem Versicherungsnehmer zusteht, im vorliegenden Falle also die durch Vandalismus entstandenen Schäden am Eigentum des Vermieters diesem zu ersetzen sind. Der Versicherungsnehmer ist in diesen Fällen kraft des Treuhandverhältnisses zum Versicherten verpflichtet, den ihm nicht zustehenden Entschädigungsbetrag von der Versicherung einzuziehen und an den Geschädigten auszukehren.

Die Nebenentscheidungen über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, denn weder stehen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 546 ZPO.

Streitwert in der Berufungsinstanz: 1.526,64 Euro.