Landgericht Wuppertal Urteil, 24. Mai 2016 - 16 S 104/15
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Solingen vom 13.10.2015 (12 C 34/15) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
2I.
3Die Beklagten haben von der Klägerin seit dem 01.12.2010 Gewerberäumlichkeiten zum Betrieb eines Kfz-Sachverständigenbüros auf dem Grundstück K Straße in L angemietet. Mit der Klage hat die Klägerin, soweit in der zweiten Instanz noch von Interesse, einen Schadensersatzanspruch geltend gemacht und zur Begründung ausgeführt, Ende August 2014 habe ein unbekannter Dritter einen Stein in das Schaufenster der gemieteten Räume geworfen und hierdurch die Schaufensterscheibe zerstört. Diese habe ausgetauscht werden müssen, was die von der Klägerin beauftragte Firma Glas Nagel GmbH ausgeführt und mit Rechnung vom 15.10.2014 über 1.526,64 € in Rechnung gestellt hat. All dies ist zwischen den Parteien nicht streitig. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagten für diese Kosten einzustehen hätten, weil sie gemäß § 20 Nr. 2 des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet gewesen seien, eine Glasversicherung für sämtliche Scheiben und Schaufenster abzuschließen, dies jedoch unterlassen hätten. Die Klausel lautet:
4Beschädigte Glasscheiben einschließlich Schaufenster sowie Spiegel hat der Mieter bei Verschulden auf seine Kosten zu ersetzen. Der Mieter ist verpflichtet, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster-und Türscheiben der Mieträume in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und dem Vermieter das Bestehen der Versicherung nachzuweisen. Dies gilt nicht, sofern und soweit der Vermieter eine Glasversicherung selbst abgeschlossen hat und als Betriebskosten auf den Mieter umlegt.
5Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klage, soweit für die Berufungsinstanz von Interesse, stattgegeben.
6Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholen und vertiefen. Sie rügen insbesondere, dass das Amtsgericht nicht dem Zweifel am Verständnis der Klausel nachgegangen sei, ob die Klausel dahin zu verstehen ist, dass der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Fremde zum Inhalt haben müsse. Außerdem habe das Amtsgericht auch den Kausalzusammenhang zwischen der vermeintlichen Pflichtverletzung und dem Schaden der Klägerin zu Unrecht bejaht. Durch den Nichtabschluss eines Glasversicherungsvertrages könne der Klägerin kein Schaden entstehen. Wenn die Beklagten für die Beschädigung in irgendeiner Weise haftbar seien, so hätten sie den Schaden zu ersetzen und könnten allenfalls von ihrer Versicherung Erstattung erhalten. Wenn sie jedoch nicht selbst haften würden, könne der Nichtabschluss eines Versicherungsvertrages nicht eine Haftung herbeiführen oder fingieren. Die Unbegründetheit der Schadensersatzforderung führe auch zur teilweisen Unbegründetheit der Nebenforderungen wegen des Ersatzes vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
7Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil als zutreffend.
8Von einer weitergehenden Sachverhaltsdarstellung wird abgesehen (§§ 313a Abs. 1 Satz 1, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO).
9II.
10Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz an die Klägerin wegen der Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtung zum Abschluss einer Glasversicherung verurteilt. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Entscheidung. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.
11Es entspricht, soweit ersichtlich, der ganz überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass es grundsätzlich zulässig ist, in Gewerberaummietverträgen formularvertraglich eine Verpflichtung des Mieters zum Abschluss von Versicherungsverträgen zu vereinbaren (BGH NJW 1964, 545; Haase, Mietvertragliche Begründung einer Versicherungsabschlusspflicht des Gewerberaummieters, WiB 1997, 1074; Bub, Gewerberaummietvertrag und AGB-Gesetz, NZM 1998, 789 (795)).
12Die hiergegen in erster Instanz vorgebrachten Bedenken hat das Amtsgericht überzeugend zurückgewiesen, so dass auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen werden kann. Insbesondere liegt weder eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB noch eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne von § 307 BGB vor. Gegen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch Vereinbarung einer derartigen Versicherungspflicht spricht insbesondere, dass es im Wohnraummietrecht, dem der Gedanke des Schutzbedürfnisses der schwächeren Vertragspartei zugrundeliegt, nach der eindeutigen gesetzlichen Regelungslage zulässig ist, die Kosten einer Glasbruchversicherung als Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen, § 2 Nr. 13 BetrKV. Wenn aber die (formularvertragliche) Umlage der Kosten einer Glasversicherung auf die Mieter sogar im Wohnraummietrecht zugelassen wird, ist nicht ersichtlich, weshalb die formularvertragliche Vereinbarung, dass der Gewerberaummieter eine solche Versicherung auf eigene Kosten abschließen soll, diesen unangemessen benachteiligen sollte.
13Ohne Erfolg rügen die Beklagten insbesondere, dass die Auslegung der hier im Streit stehenden Klausel Zweifel hervorrufe, die nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders gehen müssten. Die von den Beklagten gesehenen Zweifel bestehen tatsächlich nicht. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann nicht zweifelhaft sein, ob die Klausel dahin zu verstehen ist, dass der vom Mieter geschuldete Abschluss einer Glasversicherung neben der Absicherung selbst verursachter Schäden auch die Absicherung gegen Schäden durch Fremde zum Inhalt haben müsse. Zuzugeben ist den Beklagten zwar, dass eine solche Auslegung durch die vorhergehende Bestimmung in § 20 Ziff. 2 S. 1 des Mietvertrages, nach der der Mieter für verschuldete Beschädigungen der Glasscheiben haftet, nicht gestützt wird. Allerdings verkennen die Beklagten, dass, soweit es um vom Mieter verschuldete Schäden an den Glasscheiben geht, der Abschluss einer Versicherung für den Vermieter allenfalls wegen des Liquiditäts- bzw. Insolvenzrisikos des Mieters sinnvoll erscheint und Glasbruchversicherungen am Markt nur als Allgefahrenversicherungen verfügbar sind, mithin Schäden an Glasscheiben versichert werden ungeachtet der Schadensursache bzw. der Person des Schadensverursachers (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete, 4. Aufl, Kap. X Rn. 3 ff., 226 ff.). Tatsächlich besteht ein Interesse des Vermieters am Abschluss der Glasversicherung vielmehr vorrangig deshalb, weil mit dieser Versicherung auch von Dritten bzw. durch Vandalismus verursachte Schäden an den Glasscheiben und sogar vom Vermieter selbst verursachte Schäden an den Glasscheiben versichert sind und es sich bei der vom Mieter abzuschließenden Glasversicherung hinsichtlich solcher Schadensverursachung um eine Versicherung für fremde Rechnung (§§ 43 ff. VVG) handelt, so dass etwaige Versicherungsleistungen in solchen Fällen dem Vermieter zustehen (Abschnitt B § 12 Allgemeine Bedingungen für die Glasversicherung (AGlB 2010)).
14Ohne Erfolg rügen die Beklagten ferner, dass das Amtsgericht den Kausalzusammenhang zwischen der vermeintlichen Pflichtverletzung und dem Schaden der Klägerin zu Unrecht bejaht habe. Richtig ist zwar, dass die Ursache des Schadens der Klägerin primär in der Beschädigung der Schaufensterglasscheibe durch unbekannt gebliebene Dritte ist. Da die Beklagten für Schäden an der Mietsache nur einzustehen haben, wenn sie sie zu vertreten haben, die Schäden also durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit der Mieter oder ihrer Erfüllungsgehilfen entstanden und nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, § 538 BGB, haben sie für die durch unbekannt gebliebene Dritte verursachte Beschädigungen der Schaufensterscheibe mietvertraglich grundsätzlich nicht einzustehen. Der Abschluss der Versicherung, wie vertraglich vereinbart, hätte den bei der Klägerin eingetretenen Schaden auch nicht verhindert, so dass das Unterlassen des Abschlusses einer Glasversicherung in diesem Sinne (nach der conditio sine qua non-Formel) auch nicht ursächlich für die bei der Klägerin eingetretenen Schäden gewesen ist.
15Mit Blick auf die Eigenart einer Versicherung für fremde Rechnung, die einen Spezialfall des Vertrages zu Gunsten Dritter darstellt, kann aber die Kausalität der Pflichtverletzung für den eingetretenen Schaden nicht verneint werden. Es ist die Eigenart der Versicherung für fremde Rechnung, dass die Versicherungsleistung gemäß § 44 Abs. 1 S. 1 VVG dem Versicherten und nicht dem Versicherungsnehmer zusteht, im vorliegenden Falle also die durch Vandalismus entstandenen Schäden am Eigentum des Vermieters diesem zu ersetzen sind (lehrreich insoweit BGH, Urteil vom 12. Juni 1991 – XII ZR 17/90 –, juris, Rn. 13). Der Versicherungsnehmer ist in diesen Fällen kraft des Treuhandverhältnisses zum Versicherten verpflichtet, den ihm nicht zustehenden Entschädigungsbetrag von der Versicherung einzuziehen und an den Geschädigten auszukehren.
16III.
17Die Nebenentscheidungen über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
18Die Revision ist nicht zuzulassen, denn weder stehen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 546 ZPO.
19Streitwert in der Berufungsinstanz: 1.526,64 EUR
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Tenor
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1.888,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.04.2015 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 116,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.04.2015 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache in Bezug auf die Nachzahlung der Nebenkostenvorauszahlung für den Abrechnungszeitraum 2014 erledigt hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
1
Tatbestand
3Die Beklagten mieten von der Klägerin seit dem 01.12.2010 eine auf dem Anwesen gelegene Gewerbemieteinheit.
4Die monatliche Miete beträgt netto 600 Euro. Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist zwischen den Parteien streitig.
5Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin Mietrückstände bis einschließlich März 2015, einen Schadensersatz im Zusammenhang mit der Beschädigung einer Schaufensterscheibe sowie Nebenkostennachzahlungen auf Basis einer Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 und 2014 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend.
6In Bezug auf die Umlage der Nebenkosten wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass eine Person-/Immobiliennutzer mit dem Faktor 0,75 bei der Nebenkostenabrechnung in Ansatz zu bringen ist. Bis zum 31.08.2014 waren – wie der Klägerin bekannt war – zunächst drei Personen und ab dem 01.09.2014 nur noch zwei Personen in der vermieteten Gewerbeimmobilie tätig.
7Der am 30.09.2014 erstellten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 (Bl. 116 d.A.), die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 267,86 Euro ausweist, legte die Klägerin einen Personenzahlfaktor von 2,5 zugrunde, obwohl sie mit Schreiben aus Juli 2013 zugesagt hatte, für das Jahr 2013 lediglich 2,25 Personen in Ansatz zu bringen.
8Der am 06.05.2015 erstellten und am 13.05.2015 (Bl. 115 d.A.) korrigierten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014, die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 182,94 Euro ausweist, legte die Klägerin einen Personenfaktor von 3 zugrunde.
9Ende August 2014 ist eine Schaufensterscheibe der gemieteten Immobilie durch einen unbekannten Dritten zerstört worden. Die Klägerin ließ die Fensterscheibe gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.526,64 Euro austauschen und begehrt von den Beklagten die Erstattung dieses Betrages unter Verweis auf § 20 Nr. 2 S. 2 des Mietvertrages. Dort ist Folgendes geregelt:
10„Der Mieter ist verpflichtet, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster – und Türscheiben der Mieträume in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und dem Vermieter das Bestehen der Versicherung nachzuweisen. Dies gilt nicht, sofern und soweit der Vermieter eine Glasversicherung selbst abgeschlossen hat und als Betriebskosten auf den Mieter umlegt.“
11Keine der Parteien hatte eine Glasversicherung abgeschlossen.
12Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.11.2014 (Bl. 79 d.A.) wurden die Beklagten erfolglos zur Zahlung der Reparaturkosten in Höhe von 1.526,64 Euro aufgefordert.
13Die Klägerin behauptet, die monatliche Miete betrage 904,40 Euro. Dies ergebe sich daraus, dass die Klägerin mit Schreiben vom 16.12.2013 die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auf 160,00 Euro angehoben habe. Das Schreiben vom 16.12.2013 sei den Beklagten am 18.12.2013 zugegangen.
14Die Klägerin behauptet ferner, in der von ihr abgeschlossenen Gebäudeversicherung sei keine Glasbruchversicherung enthalten. Sie ist der Ansicht, dass die Beklagten, die – insoweit unstreitig – nach § 20 Nr. 2 des Mietvertrages zum Abschluss einer Glasbruchversicherung verpflichtet gewesen sind, die angefallenen Reparaturkosten durch den Nichtabschluss der Versicherung verursacht und sich dadurch ihr (der Klägerin) gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht haben.
15In Bezug auf die Nebenkostenabrechnung 2013 hat die Klägerin nach Abänderung des Personenanzahlfaktors auf 2,25 die Klage in Höhe von 57,67 Euro zurückgenommen und macht insoweit nunmehr lediglich einen Betrag in Höhe von 219,19 Euro geltend.
16Nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 im Mai 2015 macht die Klägerin für das Jahr 2014 nunmehr einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 182,94 Euro geltend.
17In Bezug auf die Nebenkostenvorauszahlung das Jahr 2014 hat die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe von 381,26 Euro für erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich der teilweisen Erledigungserklärung nicht angeschlossen.
18Die Klägerin beantragt nunmehr,
19die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2071,57 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 116,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
20Beklagte beantragen,
21die Klage abzuweisen.
22Die Beklagten sind der Ansicht, die Klausel halte der AGB-Kontrolle nicht stand und sei unwirksam. Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da nicht der Mieter, sondern der Vermieter nach dem gesetzlichen Leitbild verpflichtet sei, für die durch Dritte bzw. Vandalismus an der Immobilie verursachten Schäden aufzukommen. Durch die streitgegenständliche Klausel würden auf ihn jedoch gerade diese Kosten „durch die Hintertür“ abgewälzt werden.
23Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin . Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 08.09.2015 (Bl. 163-165 d.A.) verwiesen.
24Zur Ergänzung des Sach- und Rechtsstand wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 16.06.2015 (Bl. 126-128 d.A.) vollumfänglich Bezug genommen.
25Entscheidungsgründe:
26Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
271.
28Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 219,19 Euro gegen die Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 2013. Die seitens der Beklagten hinsichtlich der in Ansatz gebrachten Personenzahl vorgebrachten Einwände hat die Klägerin durch die Reduzierung der Nachforderung auf 219,19 Euro unter Berücksichtigung des zutreffenden Personenanzahlfaktors von 2,25 ausgeräumt.
292.
30Dagegen steht der Klägerin kein Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2014 zu. Entgegen der vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, wonach eine in der streitgegenständlichen Immobilie tätige Person mit dem Faktor 0,75 bei der Nebenkostenabrechnung in Ansatz zu bringen ist, legte die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung 2014, unter Außerachtlassung des Umstandes, dass dort bis zum 31.08.2014 nur drei Personen und ab dem 01.09.2014 nur noch zwei Personen tätig waren, einen Faktor von 3 zugrunde. Richtig wäre es allerdings gewesen, bis zum 31.08.2014 den Faktor 2,25 und ab dem 01.09.2014 den Faktor 1,5 anzuwenden. Bei Zugrundelegung des richtigen Faktors wären statt 36 nur 24 Personenmonate in Ansatz zu bringen, was zu einem Guthaben für die Beklagtenseite geführt hätte.
313.
32Soweit die Klägerin ihre ursprünglich auf Zahlung von Mietrückständen für das Jahr 2014 gerichtete Klage nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2014 für erledigt erklärt hat, ist dies nach verständiger Auslegung als eine Umstellung des Antrages zu verstehen, mit dem die Klägerin nunmehr die Feststellung begehrt, dass sich der Rechtsstreit in Bezug auf die ausstehenden Nebenkostenvorauszahlungen im Jahr 2014 erledigt hat. Dies stellt sich als eine zulässige Beschränkung des frühen Antrages im Sinne des § 264 Nr. 2 ZPO dar, die nach einhelliger Auffassung der Zustimmung der Beklagten gemäß § 269 Abs. 1 ZPO nicht bedarf. Das nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse folgt aus der sich ansonsten ergebenden Kostentragungspflicht.
33Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Dies ist der Fall, wenn die ursprüngliche Klage zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis – hier die Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2014 – unbegründet geworden ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
34Der Klägerin stand vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2014 ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von insgesamt 571,20 Euro (= 12 Monate x 47,60 Euro) zu. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2014 betrug 160 Euro netto, so dass die Beklagten, obwohl sie verpflichtet waren, an die Klägerin einen Betrag von monatlich 904,40 Euro brutto zu zahlen, durch die monatliche Zahlung von lediglich 856,80 Euro einen Betrag von insgesamt 571,20 Euro (= 12 Monate x 47,60 Euro) zu wenig entrichtet haben.
35Jedenfalls für den hier streitgegenständlichen Zeitraum (ab 01.01.2014) wurde seitens der Klägerin eine wirksame Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung mit dem Zugang des Schreibens vom 16.12.2013 vorgenommen. Das Schreiben der Klägerin vom 16.12.2013, mit dem die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ab dem 01.07.2013 auf 160 Euro angehoben worden sind, ist den Beklagten am 18.12.2013 zugegangen. Davon ist das Gericht aufgrund der Aussage der vernommenen Zeugin überzeugt. Diese hat bekundet, am 18.12.2013 in einem – von ihr aufbereiteten – Briefumschlag mehrere Schreiben an die Beklagten in den Briefkasten der streitgegenständlichen Immobile eingeworfen zu haben und zwar das Schreiben vom 16.12.2013, mit dem die Nebenkostenvorauszahlung auf 160 Euro erhöht wurden, die Betriebskostenabrechnung 2012 sowie ein weiteres, ebenfalls auf den 16.12.2013 datiertes Schreiben, welches eine Aufforderung zur Zahlung der Betriebskostenabrechnung 2012 enthielt. Die Aussage der Zeugin war glaubhaft. Sie war detailreich, in sich schlüssig und lebensnah. Für die Richtigkeit der Aussage spricht auch der Umstand, dass am 09.01.2014 ausweislich des seitens der Zeugin in der Sitzung vorgelegten Kontoauszuges ein Zahlungseingang des Beklagten zu 1) mit dem Verwendungszweck „Restzahlung gemäß Schreiben vom 16.12.2013“ auf dem Konto der Klägerin zu verzeichnen war. Die Zeugin konnte nachvollziehbar erklären, weshalb sie ausschließen könne, dass sie das Schreiben vom 16.12.2013, welches die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung enthielt, versehentlich doch nicht in den eingeworfenen Briefumschlag getan habe. Allein der Umstand, dass die Zeugin aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit häufiger Nebenkostenabrechnungen, Erhöhungsschreiben und andere Schreiben für die Klägerin aufbereitet, versendet und „zustellt“, ist – mangels anderweitiger Anhaltspunkte – nicht geeignet, Zweifel an der Zuverlässigkeit ihrer Erinnerung und ihrer Aussage zu begründen. Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin bestehen ebenfalls nicht.
364.
37Der Klägerin steht aufgrund der vorstehenden Ausführungen auch ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum ab Januar bis März 2015 in Höhe von insgesamt 142,80 Euro (= 47,60 Euro x 3 Monate) zu.
385.
39Die Klägerin hat auch einen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der Kosten für die Reparatur der Schaufensterscheibe in Höhe von 1.526,64 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 20 Nr. 2 des Mietvertrages.
40Die Beklagten haben eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB begangen, indem sie entgegen der in § 20 Nr. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Verpflichtung, keine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume abgeschlossen haben.
41Die Regelung des § 20 Nr. 2 S. 2 des Mietvertrages kommt vorliegend auch zur Anwendung, da auch die Klägerin keine Glasbruchversicherung abgeschlossen hat. Durch die Vorlage der Versicherungspolice (Bl. 143 ff. d.A.) hat die Klägerin auch belegt, dass die von ihr abgeschlossene Gebäudeversicherung keinen Schutz vor Glasbruch enthält.
42Entgegen der Ansicht der Beklagten hält die streitgegenständliche Klausel der AGB-Kontrolle stand und ist nicht unwirksam. Die Klausel ist nicht überraschend. Gemäß § 305 c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Normzweck dieser Regelung ist, dass der Mieter darauf vertrauen darf, dass AGB sich im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten. Die Verwendung von Klauseln, die den Abschluss von Glasversicherungen auf Kosten des Mieters vorsehen, ist in Gewerberaummietverträgen allerdings durchaus üblich. Auch aus der Stellung der Klausel im Mietvertrag lässt sich ein Überraschungsmoment nicht herleiten. Die Regelung ist thematisch richtig eingeordnet, da sie im Zusammenhang mit der Haftung des Mieters für Schäden an der Mietsache steht. Eine besondere drucktechnische Hervorhebung ist insoweit nicht erforderlich.
43Die getroffene Regelung benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Sie führt primär dazu, dass die Mieter mit den Kosten der Versicherung belastet werden. Dies wären sie aber ohnehin. Denn es wäre dem Vermieter auch möglich gewesen, nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung eine eigene Glasversicherung abzuschließen und die Kosten der Versicherung durch eine entsprechende Nebenkostenumlage auf die Mieter umzulegen. Die Haftung für Schäden, die durch Vandalismus oder durch Dritte entstehen, wird durch die streitgegenständliche Klausel dagegen erst ausgelöst, wenn die Versicherung nicht abgeschlossen wurde. Dieser Haftung kann der Mieter allerdings durch den Abschluss eines Versicherungsvertrages entgehen. Dabei eröffnet ihm die streitgegenständliche Klausel sogar die Möglichkeit, durch die selbständige Wahl einer Versicherung nach günstigeren Angeboten auf dem Markt zu suchen. Würde der Vermieter die Versicherung abschließen, hätte der Mieter auf den Preis des Versicherungsschutzes, den er aufgrund der Kostenumlage ja letztlich zahlt, dagegen keinerlei Einfluss.
44Der Nichtabschluss des Versicherungsvertrages ist kausal für den vorliegenden Schaden geworden. Das Vertretenmüssen wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.
456.
46Der Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich als Schadensersatz gemäß §§ 280, 249 BGB. Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.
47Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.
48Streitwert: bis 20.05.2015 : 2624,53 €
49danach: 2749,80 €
50Rechtsbehelfsbelehrung:
51Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
521. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
532. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
54Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
55Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Wuppertal zu begründen.
56Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Wuppertal durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
57Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
58Henrich |
(1) Des Tatbestandes bedarf es nicht, wenn ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. In diesem Fall bedarf es auch keiner Entscheidungsgründe, wenn die Parteien auf sie verzichten oder wenn ihr wesentlicher Inhalt in das Protokoll aufgenommen worden ist.
(2) Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so bedarf es des Tatbestands und der Entscheidungsgründe nicht, wenn beide Parteien auf Rechtsmittel gegen das Urteil verzichten. Ist das Urteil nur für eine Partei anfechtbar, so genügt es, wenn diese verzichtet.
(3) Der Verzicht nach Absatz 1 oder 2 kann bereits vor der Verkündung des Urteils erfolgen; er muss spätestens binnen einer Woche nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung gegenüber dem Gericht erklärt sein.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden im Fall der Verurteilung zu künftig fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen oder wenn zu erwarten ist, dass das Urteil im Ausland geltend gemacht werden wird.
(5) Soll ein ohne Tatbestand und Entscheidungsgründe hergestelltes Urteil im Ausland geltend gemacht werden, so gelten die Vorschriften über die Vervollständigung von Versäumnis- und Anerkenntnisurteilen entsprechend.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
(1) Bei der Versicherung für fremde Rechnung stehen die Rechte aus dem Versicherungsvertrag dem Versicherten zu. Die Übermittlung des Versicherungsscheins kann jedoch nur der Versicherungsnehmer verlangen.
(2) Der Versicherte kann ohne Zustimmung des Versicherungsnehmers nur dann über seine Rechte verfügen und diese Rechte gerichtlich geltend machen, wenn er im Besitz des Versicherungsscheins ist.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.