Kaufrecht: Arglistiges Verschweigen einer mangelhaften Außenabdichtung

27.01.2010

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Anwalt für Kaufrecht - Zivilrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist.

Erfasst werden nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

So stelle nach Ansicht der Richter eine mangelhafte Außenabdichtung bzw. Drainage an einem am Hang gelegenen Hausanwesen wegen der latenten Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen dürfe. Er müsse vielmehr ungefragt solche Umstände offenbaren, die auf einen möglichen Feuchtigkeitsschaden hindeuten würden (OLG Koblenz, 2 U 422/08).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

OLG Koblenz: Entscheidung vom 19.01.2009 (Az: 2 U 422/08)

1) Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

2) Eine mangelhafte Außenabdichtung bzw. Drainage an einem am Hang gelegenen Hausanwesen stellt wegen der latenten Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf. Er hat ungefragt solche Umstände zu offenbaren, die auf einen möglichen Feuchtigkeitsschaden hindeuten.


Aus den Gründen:


Der Senat hat die Sache beraten. Er erwägt die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Gründe werden nachfolgend dargestellt. Der Beklagten zu 1) wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 25. Februar2009 Es wird um Mitteilung gebeten, ob die Berufung aufrechterhalten bleibt.

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Rückabwicklung eines Grundstückvertrages im Wege des großen Schadensersatzanspruchs in Anspruch. Das Landgericht hat durch Teilurteil die Beklagte zu 1) verurteilt, als Gesamtschuldner mit dem Beklagten zu 2), an den Kläger 149.433,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.06.2006 Zug um Zug gegen Räumung und Verschaffung des Eigentums am Hausgrundstück . in U. zu zahlen. Es hat darüber hinaus festgestellt, dass die Beklagte zu 1) – als Gesamtschuldner mit dem Beklagten zu 2) – verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihm zukünftig infolge der mangelhaft ausgeführten Außenisolierung des Anbaus des vorbezeichneten Grundstücks einschließlich der nicht funktionsfähigen Drainage sowie aufgrund der während der weiteren Nutzungsdauer notwendigen Erhaltung der Immobilie entstehen werden. Im Übrigen ist die Klage abgewiesen worden.

Der Rechtsstreit war im Hinblick auf die Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den ursprünglichen Beklagten zu 2) gemäß § 240 ZPO unterbrochen.

Das Landgericht hat dem Kläger einen Schadensersatzanspruch gemäß § 433 BGB a.F. auf Zahlung von Schadensersatz zugesprochen und eine arglistige Täuschung der Beklagten im Hinblick auf Sachmängel angenommen. Die Beklagte zu 1) habe als Verkäuferin offenbarungspflichtige Mängel arglistig verschwiegen. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen F. im selbständigen Beweisverfahren sei sicher, dass die Drainage nicht ausreichend tief verlegt worden sei, sie sei aufgrund ihrer Lage und Qualität nicht in der Lage gewesen, das auftretende Wasser sicher abzuführen. Die Feuchtigkeitsisolierung des Gebäudes sei überlastet gewesen, wodurch es zwangsläufig zu Durchfeuchtungsschäden komme. Die Außenisolierung (Vertikalabdichtung) entspreche nicht den Regeln der Technik. Die Mangelhaftigkeit dieser zwei Punkte wird von der Berufung der Beklagten zu 1) nicht angegriffen.

Die Berufung der Beklagten zu 1) hat keine Aussicht auf Erfolg.

Mit dem Landgericht ist anzunehmen, dass die Beklagte zu 1) offenbarungspflichtige Mängel gegenüber dem Kläger verschwiegen hat.

Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss. Dabei stellen insbesondere Feuchtigkeitsschäden offenbarungspflichtige Umstände dar. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, dass eine mangelhafte Außenabdichtung bzw. Drainage demgemäß wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel darstelle, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen dürfe, wobei eine ungefragte Offenbarung auch dann erfolgen müsse, wenn der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechne, also einen bloßen Verdacht habe.

Das Landgericht hat dahinstellen lassen, ob tatsächlich nach der Errichtung des Anbaus keine weiteren Baumaßnahmen bzw. Sanierungsmaßnahmen unternommen worden seien und ob ggf. bei Errichtung des Anbaus durch Helfer Hinweise auf eine mangelhafte Isolierung erteilt wurden. Das Landgericht hat – gestützt auf die Bekundungen der Ehefrau des Klägers, der Zeugin H., und entgegen den Angaben der zum Zeitpunkt der Veräußerung erst 12 und 14 Jahre alten Töchter der Beklagten zu 1) N. und K. W. - zumindest die Überzeugung gewonnen, dass der Beklagten zu 1) Salpeterausblühungen im Bad bekannt waren. Die Zeugin hat bekundet, dass nach dem Erwerb Fliesen gerissen seien und nach 4 bis 6 Wochen Salpeterausblühungen in den Fugen gekommen seien, die sie abgesaugt bzw. abgewischt habe.

Die Berufung wendet sich ohne Erfolg gegen diese Beweiswürdigung, indem sie unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen darauf hinweist, dass es doch nahe gelegen hätte, dass der Kläger diese Feuchtigkeitserscheinungen nach Einzug in das Anwesen doch früher hätte bemerken können, in einem Schreiben seiner früheren Bevollmächtigten Rechtsanwälte S. und Kollegen vom 11.06.2002, d.h. 4 ½ Jahre nach dem Kauf, aber keine Feuchtigkeitsmängel gerügt habe, sondern lediglich Mängel im Heizungsraum und Putzrisse. Der Berufung ist beizupflichten, dass dies zwar durchaus ein Indiz dafür sein könnte, dass die Drainage und die Außenisolierung des 1986/1987 errichteten Anbaus mangelhaft war und Feuchteinwirkungen vorhanden waren, die aber zu Beginn noch nicht so schlimm waren, sondern sich zunehmend gewissermaßen im Sinne eines Allmählichkeitsschaden weiter entwickelten. Dafür spricht, dass erst nach einem massiven Wassereinbruch im Jahre 2003, d.h. im 6. Jahr nach Übernahme des Objekts, die Problematik der Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich des Anbaus gerügt worden ist.

Andererseits hatte das Landgericht zu würdigen, dass nach Angaben des Sachverständigen F. gesichert davon auszugehen war, dass es bereits kurze Zeit nach der Erstellung des Anbaus zu ersten Feuchtigkeitsschäden gekommen ist. Der Anbau war zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits ca. 7- 8 Jahre alt. Nach den von Sachkunde getragenen Ausführungen des Sachverständigen F. muss es zu diesem Zeitpunkt zumindest zu Salpeterausblühen im Bereich der Fugen der Fliesen im Bad gekommen sein. Aufgrund dieser Ausführungen des Sachverständigen ist auch der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagte zu 1) einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschweigen hat. Hinzu kommt, dass der Beklagte zu 2) die Abdichtungs- und Drainagearbeiten selbst ausgeführt hat und ihm die Problematik des drückenden Hangwassers, anders als dem Kläger, bewusst war. Denn der Beklagte zu 2) hat während der Bauphase eine Begrenzungsmauer aufgebrochen und versucht durch Verlegung von Rohren das Hangwasser vom Anbau wegzuführen. Wenn sich dann gleichwohl nach kurzer Zeit, wie der Sachverständige F. mit Nachdruck in seinem Ergänzungsgutachten vom 30.03.2007, S. 6 f. ausgeführt hat, Feuchtigkeitserscheinungen im Sinne von Fugenausblühungen im Bad des Anbaus zeigten, musste sich den Beklagten aufdrängen, dass die Nachbesserungsarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt waren.

Der Senat beabsichtigt den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 151.933,42 € (149.433, 42 € + 2.500,--€ Feststellungsantrag) festzusetzen.

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