Bundesgerichtshof Beschluss, 26. Nov. 2010 - BLw 14/09

Gründe:

I.

1

Der Beteiligte zu 2, der im Hauptberuf Architekt ist, kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. Januar 2004 über 7,95 ha landwirtschaftlich genutzte, zum größten Teil von dem Verkäufer an eine Agrargenossenschaft verpachtete Flächen in T. .

2

In dem auf Antrag der Notarin für die Vertragsparteien von der Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbehörde) eingeleiteten Verfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zeigte die Pächterin, die insgesamt 1.150 ha landwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet, von denen aber nur 10 ha eigene Flächen sind, ihr Interesse an dem Erwerb des verkauften Grundstücks und die Bereit- schaft zur Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Preises zuzüglich der durch eine Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehenden weiteren Kosten an. Die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) erklärte, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, worüber die Beteiligte zu 4 (Siedlungsbehörde) die Beteiligte zu 3 informierte.

3

Die Beteiligte zu 3 übersandte der Notarin und den Vertragsparteien die Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und teilte mit, dass die beantragte Genehmigung zu versagen sei, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt sei und die Pächterin die bewirtschafteten Flächen zur Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes benötige und zum Erwerb des Grundstücks zu den Konditionen des Kaufvertrages willens und in der Lage sei.

4

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und in dem Beschluss die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erteilt. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Beteiligte zu 1 als die der Beteiligten zu 3 übergeordnete Behörde Beschwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf Genehmigung durch gerichtliche Entscheidung erreichen.

II.

5

Das Beschwerdegericht meint, die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz könne nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSG - jedenfalls im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde - nicht bestehe. Der in Betracht kommende Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liege nicht vor.

6

Zwar sei der Beschwerdeführerin einzuräumen, dass weder bei der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch in dem Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Vertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorgelegen hätten. Damals wäre diese zu versagen gewesen, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt gewesen sei und Landwirte die verkaufte Fläche dringend zur Aufstockung ihres Betriebes benötigten und zu einem Erwerb zu den Konditionen des vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage gewesen seien. Nach dem erstinstanzlichen Sachvortrag des Beteiligten zu 2 habe nicht angenommen werden können, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb führe, der sich zu einem leistungsfähigen Nebenerwerbsbetrieb entwickeln könne.

7

Das von dem Beteiligten zu 2 mehrfach geänderte und den veränderten Gegebenheiten angepasste Betriebskonzept lasse indes nunmehr auf Grund des Ergebnisses des eingeholten Sachverständigengutachtens den Schluss zu, dass dem Beteiligten zu 2 unter Inanspruchnahme beantragter Fördergelder aus dem Betrieb ein Gewinn verbleibe, der eine nennenswerte Einnahmequelle bilde.

III.

8

1. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig (§ 24 Abs. 1 LwVG).

9

Das Rubrum ist allerdings dahin zu ändern, dass als übergeordnete Behörde das zuständige Ministerium und nicht das Land Beteiligter im Verfahren ist. Nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG gilt die übergeordnete Behörde und nicht die vertretene Gebietskörperschaft als Beteiligte, wenn sie - wie hier - von ihrem Beschwerderecht aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG Gebrauch gemacht hat.

10

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.

11

a) Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht allerdings davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 5 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 4 Abs. 1 Satz 1 RSG ausüben kann, wenn die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre. Ebenfalls noch zutreffend ist seine Annahme, dass der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt, obwohl ein Landwirt dieses zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet und damit einen Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG begründet (ständige Rechtsprechung des Senats: BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 295 und 112, 86, 88). Der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt widerspricht unter diesen Umständen den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, die in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472).

12

b) Rechtsfehlerhaft ist es demgegenüber, dass das Beschwerdegericht die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde beurteilt hat. Maßgebend sind dafür vielmehr die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts.

13

aa) Das Beschwerdegericht ist mit seiner gegenteiligen Auffassung nicht nur von den in dem Beschluss genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Naumburg (NL-BzAR 2003, 178 ff.) und Stuttgart (RdL 1991, 330, 331) sowie von der im Schrifttum dazu vertretenen Ansicht (Barnstedt /Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 1 Rdn. 123) abgewichen. Auch der erkennende Senat hat die Rechtsfrage bereits in diesem Sinne entschieden (Beschl. v.

8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris, sowie der - allerdings erst nach der Entscheidung des Beschwerdegerichts ergangene - Beschl. v. 28. April 2006, BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246).

14

bb) Der Senat hat keine Veranlassung, an seiner Rechtsprechung nicht festzuhalten. Die entgegenstehende Auffassung des Beschwerdegerichts ist mit der Beschränkung der Einwendungen, die nach § 10 RSG nach einer Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im gerichtlichen Verfahren noch zugelassen sind, und der daraus begründeten Rechtsstellung des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens unvereinbar.

15

(1) § 10 RSG beschränkt die richterliche Kontrolle auf eine Prüfung der Rechtmäßigkeit der behördlichen Entscheidung über die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts.

16

Ob dem Siedlungsunternehmen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, hängt von der Entscheidung der Genehmigungsbehörde ab, die in § 21 GrdstVG als Mitteilung bezeichnet wird (dazu: Schulte, RdL 1965, 305, 311; Steffen, RdL 1999, 199, 200). Wenn das Siedlungsunternehmen erklärt, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, und die Genehmigung zu dem Vertrag nach § 9 GrdstVG zu versagen ist, hat die Genehmigungsbehörde durch Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Liegt ein Versagungsgrund dagegen nicht vor oder ist dieser im behördlichen Verfahren bis dahin von den Vertragsparteien ausgeräumt worden, muss die Genehmigungsbehörde von der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts absehen und die Genehmigung erteilen.

17

Mit der rechtmäßigen Entscheidung der Genehmigungsbehörde treten die zivilrechtlichen Wirkungen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen ein. Zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen kommt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 RSG, § 464 Abs. 2 BGB (= § 505 Abs. 2 BGB a.F.) ein Vertrag zu den in dem Vertrag zwischen den Parteien vereinbarten Konditionen zustande (vgl. Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

18

§ 10 RSG lässt nach dieser Mitteilung im einem nachfolgenden gerichtlichen Verfahren nur solche Einwendungen zu, die sich darauf gründen, dass die Veräußerung entweder keiner Genehmigung bedurfte oder dass die Genehmigung nicht hätte versagt werden dürfen. Nur wenn diese Einwendungen begründet sind und sich die Entscheidung der Genehmigungsbehörde damit als rechtswidrig herausstellt, sind die Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten.

19

(2) Das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtmäßigen Mitteilung der Genehmigungsbehörde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde selbst diesem wieder entziehen können. Es ist vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien geschützt. Die nach Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte Rücknahme des Genehmigungsantrags bleibt ohne Wirkung (Senat BGHZ 41, 114, 122). Auch die Genehmigungsbehörde kann das durch seine Mitteilung rechtmäßig ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht dadurch zu Fall bringen, dass sie auf Grund veränderter Umstände später die Genehmigung erteilt (OLG Stuttgart RdL 1991, 330, 331).

20

Mit dieser Rechtsstellung des Siedlungsunternehmens wäre es unvereinbar , wenn der Käufer das ausgeübte Vorkaufsrecht dadurch leer laufen lassen könnte, dass er erst während des gerichtlichen Verfahrens die Vorkehrungen zur Aufnahme einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft trifft (wie hier durch die Teilnahme an einem Lehrgang für landwirtschaftliche Wildhaltung, das Aufstellen eines Betriebskonzeptes und den Kauf weiterer landwirtschaftlicher Flächen), so dass nunmehr die Genehmigung erteilt werden müsste.

21

2. Die Rechtsbeschwerde ist auch nicht nach § 27 Abs. 2 Satz 1 LwVG, § 561 ZPO zurückzuweisen; die Entscheidung stellt sich - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung - nicht aus anderen Gründen als richtig dar.

22

a) Zu Unrecht meint die Beschwerdeerwiderung, dass die Genehmigung zur Veräußerung an den Beteiligten zu 2 auch im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht hätte versagt werden dürfen, da die Pächterin auf einen Erwerb dieser Fläche mit einer Größe von nur 7,85 ha schon deshalb nicht dringend angewiesen sein könne, weil diese im Verhältnis zu der von der Pächterin bewirtschafteten Gesamtfläche von 1.150 ha unbedeutend sei.

23

Aus den in der Beschwerdeerwiderung genannten Zahlen ergibt sich bereits der dringende Aufstockungsbedarf für den landwirtschaftlichen Betrieb der Pächterin. Bei dem hier bestehenden groben Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland (10 ha Eigenland; 1.140 ha Pachtflächen) dient die Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (Senat, Beschl. v. 29. Nov. 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt ). Das ist auch dann der Fall, wenn - wie hier - der Zuerwerb nur zu einer geringen Erhöhung des Eigenlandanteils führt. Bei einem groben Missverhältnis zwischen eigenen und gepachteten Flächen führt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zu einer strukturellen Verbesserung (Senat, Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170).

24

b) Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeerwiderung auch nicht deshalb ausgeschlossen , weil die von der Beteiligten zu 5 als aufstockungsbedürftiger, erwerbsbereiter Landwirt bezeichnete Pächterin sich im Pachtvertrag kein vertragliches Vorkaufsrecht ausbedungen und auf eine Verkaufsofferte des Verkäufers erklärt haben soll, derzeit über keine Geldmittel für den Erwerb der von ihr gepachteten Flächen zu verfügen. Ein solches, möglicherweise widersprüchliches Verhalten eines aufstockungsbedürftigen Landwirts steht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (OLG Stuttgart RdL 1981, 319, 320; a.A. OLG Köln RdL 1966, 317; OLG Düsseldorf, AgrarR 1974, 257). Eine solche Einschränkung aus dem Verhalten Einzelner wäre mit dem Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, das dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe dient. Etwaige zivilrechtliche Schadensersatzansprüche des Verkäufers gegenüber dem nunmehr erwerbswilligen Landwirt aus vorvertraglichem Verschulden oder wegen der Verletzung von Nebenpflichten aus einem Pachtvertrag bleiben hiervon unberührt (OLG Stuttgart, aaO).

25

3. Die Sache ist nicht zu einer Endentscheidung reif.

26

a) Eine Entscheidung ist dem Senat schon aus formellen Gründen verwehrt. Entgegen § 14 Abs. 2 LwVG ist der Verkäufer in dem Verfahren der unteren Instanzen nicht als Beteiligter zugezogen worden. Das hätte aber geschehen müssen (vgl. Senat, BGHZ 125, 153, 165), da dessen Rechte beeinträchtigt sein können, wenn er das Grundstück an das Siedlungsunternehmen verkaufen muss, und nicht an seinen Vertragspartner übereignen kann (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 14 Rdn. 290 i.V.m. Rdn. 136). Die Beschwerdeentscheidung muss wegen des Unterlassens einer Beiladung des Verkäufers zwar nicht aufgehoben werden, wenn feststeht, dass sich aus dessen Nichtbeteiligung im gerichtlichen Verfahren für diesen keine Nachteile ergeben können (vgl. zu einer Verletzung von § 65 VwGO: BVerwG, Beschl. v. 19. Dezember 1999, 3 C 1/96, veröffentlicht in juris). Das wäre indes nur der Fall, wenn die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen wäre, wodurch die durch das Amtsgericht erteilte Genehmigung bestandskräftig würde. Steht das jedoch - wie hier - nicht fest, muss der Verkäufer zu dem gerichtlichen Verfahren zugezogen werden.

27

b) Die Aufhebung und Zurückverweisung ist auch aus einem materiellrechtlichen Grunde erforderlich. Die Beschwerdeerwiderung verweist auf den Vortrag des Beteiligten zu 2, dass der von dem Siedlungsunternehmen benannte Landwirt ein ihm zuvor von dem Verkäufer unterbreitetes Angebot zum Erwerb des Grundstücks abgelehnt habe. Das Vorbringen kann dahin zu würdigen sein, dass ein Erwerbsinteresse des Pächters tatsächlich nicht besteht und zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts nur vorgeschoben worden ist (insofern zutreffend OLG Köln RdL 1966, 317).

Einem solchen Einwand muss das Gericht zur Wahrung der schützenswerten Interessen auch eines Käufers, der Nichtlandwirt ist, nachgehen (Senat, BGHZ 67, 330, 333). Da das Beschwerdegericht zu diesem, von seinem rechtlichen Standpunkt auch nicht erheblichen Vortrag des Beteiligten zu 2 keine Feststellungen getroffen hat, wird das nachzuholen sein.
Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Meiningen, Entscheidung vom 09.09.2004 - Lw 4/04 -
OLG Jena, Entscheidung vom 26.01.2006 - Lw U 864/04 -

Gründe:

I.

1

Die Rechtsbeschwerdeführerin ist eine offene Handelsgesellschaft mit Sitz in Berlin. Gegenstand des Unternehmens waren nach dem Gesellschaftsvertrag Geschäfte mit Immobilien. Sie erwarb in der Folgezeit mit Genehmigung der Beteiligten zu 4 landwirtschaftliche Grundstücke in G. /Sachsen, Ortsteil C. , mit einer Gesamtfläche von ca. 40 ha und errichtete dort eine Zweigniederlassung.

2

Mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2004 kaufte die Rechtsbeschwerdeführerin ein aus mehreren überwiegend land- und teilweise forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken bestehendes Grundstück von dem Beteiligten zu 1 in C. mit einer Gesamtfläche von 22,1711 ha zu einem Kaufpreis von 60.000 €.

3

Der beurkundende Notar beantragte am 28. August 2004 bei der Beteiligten zu 4 die Genehmigung des Kaufvertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Nach Verlängerung der Prüfungsfrist auf drei Monate durch Zwischenbescheid vom 6. September 2004 teilte die Rechtsbeschwerdeführerin im Oktober 2004 der Beteiligten zu 4 mit, dass sie die Errichtung eines Schulbauernhofes für die Kinder der Gesellschafter und mittelfristig die Errichtung eines Tagungshotels beabsichtigte. Der überwiegende Teil der gekauften Flächen solle - wie bisher - zunächst auch weiterhin an die Agrargenossenschaft "O. E. " R. e.G. (im Folgenden: Agrargenossenschaft ) verpachtet werden. Die verbleibenden Flächen wolle die Rechtsbeschwerdeführerin selbst durch Schafhaltung und Aufforstung nutzen.

4

Am 1. November 2004 meldete die Rechtsbeschwerdeführerin den Betrieb eines Gewerbes der Forst- und Landwirtschaft bei der zuständigen Gemeinde an. Ihr Gesellschaftszweck wurde dahin erweitert, dass nunmehr auch die Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen dazu gehört.

5

Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens bekundeten der Landwirt M. und die Agrargenossenschaft ihr Interesse an einem Erwerb des verkauften Grundbesitzes. Das Siedlungsunternehmen (die Beteiligte zu 3) erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts; die Mitteilung darüber wurde am 20. November 2004 den Vertragsparteien zugestellt.

6

Die mit dem Antrag der Rechtsbeschwerdeführerin auf gerichtliche Entscheidung erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will die Rechtsbeschwerdeführerin unter Aufhebung der vorangegangen Entscheidungen die Genehmigung des Kaufvertrages erreichen.

II.

7

Das Beschwerdegericht meint, die Beteiligte zu 3 habe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Der Kaufvertrag sei nach § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftig , aber nicht nach § 9 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsfähig.

8

In dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sei die Rechtsbeschwerdeführerin Nichtlandwirtin gewesen. Sie habe auch noch keine Vorkehrungen zur Übernahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb getroffen gehabt. Angesichts des konkurrierenden Erwerbsinteresses der aufstockungsbedürftigen Agrargenossenschaft hätte ein Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks durch die Rechtsbeschwerdeführerin daher zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG geführt.

9

Der Erwerb durch die Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin hätte den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nach § 9 Abs. 2 GrdstVG widersprochen. Zur Konkretisierung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes seien entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen, denen sich keine fassbare Definition entnehmen lasse, sondern der in langjähriger Rechtsprechung entwickelte Grundsatz maßgebend, dass sämtliche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet seien.

III.

10

Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 24 Abs. 1 LwVG) bleibt ohne Erfolg. Das Beschwerdegericht hat zu Recht die von der Rechtsbeschwerdeführerin gem. § 10 RSG erhobenen Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 3 hat ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

11

1. Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass die Veräußerung ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft nach § 2 GrdstVG war und der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1, 3 RSG das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zustand.

12

a) Der von der Rechtsbeschwerdeführerin und dem Beteiligten zu 1 geschlossene Kaufvertrag zur Veräußerung eines überwiegend land- und zum Teil fortwirtschaftlich genutzten Grundstücks bedarf nach § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung.

13

b) Das Beschwerdegericht hat zutreffend ausgeführt, dass das aus mehreren Flurstücken bestehende Grundstück, dessen Gesamtfläche die gesetzlich genannte Mindestgröße von 2 ha überschreitet, dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 unterliegt.

14

Dem steht auch nicht der von der Rechtsbeschwerdeführerin geltend gemachte Umstand entgegen, dass ihr eine Genehmigung zur Aufforstung von 14 ha Fläche des 22 ha großen Grundstücks erteilt worden ist. Zwar erstreckt sich das gesetzliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1 Satz 1 nicht auf Waldflächen. Das Grundstück wird jedoch überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine das gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungs- unternehmens ausschließende Nutzungsänderung durch Aufforstung ist bisher auch nicht erfolgt.

15

2. Frei von Rechtsfehlern und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen sind auch die Ausführungen des Beschwerdegerichts dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge des Versäumens von Fristen im Verfahren durch die Beteiligte zu 4 als erteilt galt, so dass es die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte.

16

3. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend ist auch die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die für die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG für die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

17

Nach dieser Bestimmung ist das der Fall, wenn die Genehmigung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

18

a) Das Beschwerdegericht hat im Ausgangspunkt in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 75, 81, 93; 94, 292, 292, 295 und 112, 86, 88) diese Vorschriften dahin ausgelegt, dass der Versagungsgrund in der Regel vorliegt, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

19

Das ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes, weil die in § 9 Abs. 2 GrdstVG angesprochenen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Die Freiheit des Verkehrs mit Grundstücken wird insoweit in dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur eingeschränkt (BVerfGE 21, 73, 80). Das Grundstücksverkehrsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass der Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft im Unterschied zur gewerblichen Wirtschaft nicht nur Standort, sondern der maßgebende Produktionsfaktor ist (vgl. BVerfG AgrarR 1985, 12, 14). Das Gesetz dient der Unterstützung und der Entwicklung einer lebensfähigen Land- und Forstwirtschaft im Hinblick auf Erwägungen sozialer Art und der Raumordnung, in dem es die Veräußerung von einer Genehmigung abhängig macht (vgl. zur Zulässigkeit einer solchen Regelung auch unter Berücksichtigung der durch Art. 56 EG-Vertrag garantierten Freiheit der Kapitalverkehrs: EUGHE I 2003, 9743, 9803).

20

b) Diese Voraussetzungen hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.

21

Die Rechtsbeschwerdeführerin war bei Ausübung des Vorkaufsrechts Nichtlandwirtin und kann bei der Prüfung ihrer Einwendungen gegen dessen Ausübung einem Landwirt auch nicht gleichgestellt werden.

22

aa) Das Beschwerdegericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Frage, ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, nach den tatsächlichen Umständen in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen ist. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris). Der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung, die es durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat, nicht dadurch wieder entziehen, dass er erst im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung seiner gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Einwendungen die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen die Behörde die Veräußerung an ihn hätte genehmigen müssen. Die Vertragsparteien können das durch Mitteilung der Erklärung des Siedlungsunternehmens ausgeübte Vorkaufsrecht gem. § 10 RSG nur noch durch die Einwendung zu Fall bringen, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Rechts nicht vorlagen, weil die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedurfte oder diese nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen wäre (vgl. BGHZ 41, 114, 122 und Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

23

bb) In diesem Zeitpunkt war die Rechtsbeschwerdeführerin nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts Nichtlandwirtin. Die dagegen erhobenen Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Das Beschwerdegericht hat dazu nach Anhörung ihrer Gesellschafter festgestellt, dass die Beschwerdeführerin in diesem Zeitpunkt keine Landwirtschaft betrieben hat. Die Rechtsbeschwerdeführerin war damit kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG, was bereits dazu führt, dass sie als Nichtlandwirtin anzusehen ist (vgl. Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1074; OLG Jena, AgrarR 2001, 120, 121). Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken und die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes machten die Rechtsbeschwerdeführerin noch nicht zur Landwirtin. Dazu bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat. Auch die Rechtsbeschwerde räumt ein, dass in diesem Zeitpunkt noch keine eigene Bewirtschaftung vorgelegen hat.

24

cc) Die Rechtsbeschwerdeführerin war auch nicht wegen ihrer Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung des gekauften Grundstücks einem Landwirt gleichzustellen.

25

(1) Die Ausführungen im angefochtenen Beschluss, dass eine solche Gleichstellung erfolgen kann, wenn der Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat, entsprechen der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 116, 348, 351; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073 f. insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Beschwerdegericht die Ausführungen der Rechtsbeschwerdeführerin nicht einfach übernommen, sondern durch Auswertung des gesamten Akteninhalts sowie einer Anhörung ihrer Gesellschafter geprüft hat, ob konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zu eigener Übernahme einer Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb vorlagen.

26

(2) Die tatrichterliche Würdigung dahin, dass die Vorstellungen der Rechtsbeschwerdeführerin zwar verschiedene Geschäftsideen aufzeigten, die je nach Entwicklung weiter verfolgt oder zurückgestellt werden könnten, aber keine konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Planung für eine landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit enthielten, lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, dass das Beschwerdegericht auf Grund des von der Rechtsbeschwerdeführerin im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Betriebskonzeptes zu einem anderen Schluss hätte gelangen müssen, versucht sie lediglich, diese tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen.

27

Der umfängliche neue Tatsachenvortrag in der Rechtsbeschwerdebegründung über den zwischenzeitlichen Erwerb weiterer landwirtschaftlicher Grundstücke in dem Gemeindegebiet und über die Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung ist nach § 27 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 559 Abs. 1 ZPO nicht Gegenstand der Beurteilung durch das Rechtsbeschwerdegericht, das allein die Richtigkeit der Rechtsanwendung durch das Beschwerdegericht auf der Grundlage des diesem unterbreiteten Sachverhalts nachzuprüfen hat.

28

dd) Der Rechtsbeschwerdeführerin steht in Gestalt der Agrargenossenschaft ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. Das Beschwerdegericht hat diese Voraussetzung für eine Versagung , die zur Wahrung der schützenswerten Interessen eines Nichtlandwirts am Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auch bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das staatliche Siedlungsunternehmen aufzuzeigen ist (Senat, BGHZ 67, 330, 332), rechtsfehlerfrei festgestellt.

29

Die Aufstockungsbedürftigkeit der Agrargenossenschaft ergibt sich aus dem geringen Eigenlandanteil von 6,6 vom Hundert der bewirtschafteten Fläche, bei dem auch dessen nur geringe Vergrößerung einer wünschenswerten wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs dient (Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169).

30

Die von der Rechtsbeschwerde gerügte Auswahlentscheidung der Beteiligten zu 3 zu Gunsten einer Weiterveräußerung an die Agrargenossenschaft und gegen einen Verkauf an den erwerbswilligen Landwirt M. betrifft die Rechte der Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin dagegen nicht. Schon das Erwerbsinteresse eines der beiden Landwirte führt dazu, dass der Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks an sie als Nichtlandwirtin nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen war.

31

c) Der vorstehende Versagungsgrund wird auch durch die von der Rechtsbeschwerdeführerin vorgetragenen Absichten zu den nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen nicht ausgeräumt. Die Zulassung des Beschwerdegerichts wie auch die Angriffe der Rechtsbeschwerde gegen dessen Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG betreffen eine nicht entscheidungserhebliche Rechtsfrage.

32

aa) Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt kann allerdings in Ausnahmefällen nach der Rechtsprechung des Senats selbst dann nicht versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter und aufstockungsbedürftiger Landwirt vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn die beabsichtigte Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt wegen des von diesem mit dem Erwerb verfolgten Zwecks den in den jährlichen Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 295; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

33

Das Beschwerdegericht ist von dieser Rechtsprechung abgewichen, die auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1967 (BVerfGE 21, 73, 81) zurückgeht, an der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung orientiert hat (BGHZ 94, 292, 295; 112; 86, 89 und Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

34

bb) Die Rechtsfrage, deretwegen das Beschwerdegericht die Rechtsbeschwerde zugelassen hat, kann indes dahinstehen. Sie ist nur dann entscheidungserheblich, wenn mit dem Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks ein nichtlandwirtschaftlicher Zweck verfolgt werden soll, der den in den Agrarberichten erwähnten Maßnahmen zur Entwicklung des ländlichen Raumes, zur Verbesserung der Umwelt usw. entspricht. Der von dem Erwerber verfolgte nichtlandwirtschaftliche Zweck vermag nur dann den sonst aus dem Erwebsinteresse und dem Aufstockungsbedarf eines Landwirts begründeten Versagungsgrund auszuräumen, wenn der Erwerb der Umsetzung einer staatlich befürworteten und nach dem Agrarbericht förderungsfähigen Maßnahme dient (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 296; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/96, RdL 1997, 47, 48).

35

Dazu bedarf es indes konkreter und in absehbarer Zeit zu realisierender Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers zur Herbeiführung des vorgebrachten Zwecks. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für die Prüfung einer vom Erwerber vorgetragenen Absicht künftiger Erwerbstätigkeit in der Landwirtschaft. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Ein strenger Prüfungsmaßstab ist schon deshalb angezeigt, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen.

36

Daran fehlt es hier jedoch. Die Rechtsbeschwerdeführerin hat in der Beschwerdeinstanz ausgeführt, dass der beabsichtigte Betrieb einer Landwirtschaft nicht bloß ein Nebenzweck für die später einmal zu realisierenden Projekte (Schulbauernhof und Tagungshotel) sei, sondern erst die Grundlagen dafür schaffe, dass diese einmal realisiert werden könnten. Diese Vorstellungen zu den Projekten sind vom Beschwerdegericht zutreffend als unverbindliche, veränderbare Geschäftsideen gewürdigt worden. Aus ihnen geht danach nicht hervor, dass in absehbarer Zeit eine förderungsfähige Maßnahme zur Entwicklung des ländlichen Raumes realisiert werden wird. Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts ist vielmehr von einem Vorratserwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auszugehen, bei dem sich der Erwerber verschiedene Entwicklungsmöglichkeiten offen halten will. Ein derartiger Erwerb ist mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht zu vereinbaren, unabhängig davon, ob man den Zweck des Gesetzes auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe begrenzt oder andere in den Agrarberichten bezeichnete Fördermaßnahmen einbezieht.

37

Soweit die Rechtsbeschwerde nunmehr neuen Sachvortrag über eine Befürwortung der beabsichtigten Maßnahmen durch Behörden des Freistaates Sachsen in das Verfahren einführen will, kann dieses neue Vorbringen aus den bereits oben (unter a) bb)(2)) dargestellten Gründen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

38

cc) Der Senat kann daher dahinstehen lassen, ob an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, die Agrarberichte zur Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG heranzuziehen, um eine Versagung der Genehmigung in den Fällen zu vermeiden, in denen der Erwerb durch einen Nichtlandwirt für nichtlandwirtschaftliche Zwecke Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. BVerfGE 21, 73, 81). Dafür sprechen allerdings die wohl besseren Argumente.

39

Es ist zwar zu konzedieren, dass die von dem Beschwerdegericht vertretene Auffassung die Handhabung des Gesetzes vereinfachte und die Voraussehbarkeit der behördlichen und gerichtlichen Entscheidungen über Genehmigungsanträge damit erhöhte. Die Auffassung des Beschwerdegerichts dürfte indes mit dem durch die Einfügung des Absatzes 2 in § 9 GrdstVG im Gesetzgebungsverfahren verfolgten Zweck unvereinbar sein. Ein Antrag, die Fassung des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG im Hinblick auf die gesicherten Ergebnisse der bisherigen Rechtsprechung darauf zu beschränken , dass der Erwerb eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden zur Folge habe, wurde im Gesetzgebungsverfahren zwar gestellt, ist aber nicht Gesetz geworden (dazu BVerfGE 21, 73, 81). Der Zweck des Absatzes 2 besteht darin, Wandlungen in den agrarpolitischen Zielsetzungen Rechnung zu tragen, wodurch auch vormals bestehende Versagungsgründe gegen einen Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Nichtlandwirte ausgeräumt werden können. Schließlich dürfte es mit einem die Grundrechte einschränkenden Genehmigungsvorbehalt nicht zu vereinbaren sein, wenn den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechende Veräußerungen an Nichtlandwirte bei der Entscheidung über die Genehmigung nach § 9 GrdstVG selbst dann unberücksichtigt bleiben müssten, wenn der beabsichtigte Erwerb unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen in den Agrarberichten zur Entwicklung der ländlichen Räume nicht missbilligt werden kann (vgl. BVerfGE 21, 73, 82).

40

c) Unbegründet ist schließlich der Einwand der Rechtsbeschwerde, dass die Beteiligte zu 4 den Kaufvertrag unter der Auflage einer Veräußerung oder Verpachtung nach § 10 GrdstVG hätte genehmigen müssen. Für eine solche Veräußerungsauflage ist nur Raum, wenn besondere Gründe dafür bestehen, dass der Käufer zumindest vorübergehend Eigentümer des Grundstücks wird (Senat, Beschl. v. 17. Dezember 1964, V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47). Ein solches Bedürfnis ist vorliegend nicht erkennbar. Eine Verpachtungsauflage kam ebenfalls nicht in Betracht, da sie nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen, erwerbswilligen Landwirts beigetragen hätte.

IV.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.

Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Bautzen, Entscheidung vom 01.04.2005 - 30 XV 21/04 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 20.10.2005 - W XV 543/05 -

Gründe:

I.

1

Die Rechtsbeschwerdeführerin ist eine offene Handelsgesellschaft mit Sitz in Berlin. Gegenstand des Unternehmens waren nach dem Gesellschaftsvertrag Geschäfte mit Immobilien. Sie erwarb in der Folgezeit mit Genehmigung der Beteiligten zu 4 landwirtschaftliche Grundstücke in G. /Sachsen, Ortsteil C. , mit einer Gesamtfläche von ca. 40 ha und errichtete dort eine Zweigniederlassung.

2

Mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2004 kaufte die Rechtsbeschwerdeführerin ein aus mehreren überwiegend land- und teilweise forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken bestehendes Grundstück von dem Beteiligten zu 1 in C. mit einer Gesamtfläche von 22,1711 ha zu einem Kaufpreis von 60.000 €.

3

Der beurkundende Notar beantragte am 28. August 2004 bei der Beteiligten zu 4 die Genehmigung des Kaufvertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Nach Verlängerung der Prüfungsfrist auf drei Monate durch Zwischenbescheid vom 6. September 2004 teilte die Rechtsbeschwerdeführerin im Oktober 2004 der Beteiligten zu 4 mit, dass sie die Errichtung eines Schulbauernhofes für die Kinder der Gesellschafter und mittelfristig die Errichtung eines Tagungshotels beabsichtigte. Der überwiegende Teil der gekauften Flächen solle - wie bisher - zunächst auch weiterhin an die Agrargenossenschaft "O. E. " R. e.G. (im Folgenden: Agrargenossenschaft ) verpachtet werden. Die verbleibenden Flächen wolle die Rechtsbeschwerdeführerin selbst durch Schafhaltung und Aufforstung nutzen.

4

Am 1. November 2004 meldete die Rechtsbeschwerdeführerin den Betrieb eines Gewerbes der Forst- und Landwirtschaft bei der zuständigen Gemeinde an. Ihr Gesellschaftszweck wurde dahin erweitert, dass nunmehr auch die Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen dazu gehört.

5

Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens bekundeten der Landwirt M. und die Agrargenossenschaft ihr Interesse an einem Erwerb des verkauften Grundbesitzes. Das Siedlungsunternehmen (die Beteiligte zu 3) erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts; die Mitteilung darüber wurde am 20. November 2004 den Vertragsparteien zugestellt.

6

Die mit dem Antrag der Rechtsbeschwerdeführerin auf gerichtliche Entscheidung erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will die Rechtsbeschwerdeführerin unter Aufhebung der vorangegangen Entscheidungen die Genehmigung des Kaufvertrages erreichen.

II.

7

Das Beschwerdegericht meint, die Beteiligte zu 3 habe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Der Kaufvertrag sei nach § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftig , aber nicht nach § 9 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsfähig.

8

In dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sei die Rechtsbeschwerdeführerin Nichtlandwirtin gewesen. Sie habe auch noch keine Vorkehrungen zur Übernahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb getroffen gehabt. Angesichts des konkurrierenden Erwerbsinteresses der aufstockungsbedürftigen Agrargenossenschaft hätte ein Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks durch die Rechtsbeschwerdeführerin daher zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG geführt.

9

Der Erwerb durch die Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin hätte den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nach § 9 Abs. 2 GrdstVG widersprochen. Zur Konkretisierung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes seien entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen, denen sich keine fassbare Definition entnehmen lasse, sondern der in langjähriger Rechtsprechung entwickelte Grundsatz maßgebend, dass sämtliche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet seien.

III.

10

Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 24 Abs. 1 LwVG) bleibt ohne Erfolg. Das Beschwerdegericht hat zu Recht die von der Rechtsbeschwerdeführerin gem. § 10 RSG erhobenen Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 3 hat ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

11

1. Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass die Veräußerung ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft nach § 2 GrdstVG war und der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1, 3 RSG das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zustand.

12

a) Der von der Rechtsbeschwerdeführerin und dem Beteiligten zu 1 geschlossene Kaufvertrag zur Veräußerung eines überwiegend land- und zum Teil fortwirtschaftlich genutzten Grundstücks bedarf nach § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung.

13

b) Das Beschwerdegericht hat zutreffend ausgeführt, dass das aus mehreren Flurstücken bestehende Grundstück, dessen Gesamtfläche die gesetzlich genannte Mindestgröße von 2 ha überschreitet, dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 unterliegt.

14

Dem steht auch nicht der von der Rechtsbeschwerdeführerin geltend gemachte Umstand entgegen, dass ihr eine Genehmigung zur Aufforstung von 14 ha Fläche des 22 ha großen Grundstücks erteilt worden ist. Zwar erstreckt sich das gesetzliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1 Satz 1 nicht auf Waldflächen. Das Grundstück wird jedoch überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine das gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungs- unternehmens ausschließende Nutzungsänderung durch Aufforstung ist bisher auch nicht erfolgt.

15

2. Frei von Rechtsfehlern und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen sind auch die Ausführungen des Beschwerdegerichts dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge des Versäumens von Fristen im Verfahren durch die Beteiligte zu 4 als erteilt galt, so dass es die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte.

16

3. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend ist auch die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die für die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG für die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

17

Nach dieser Bestimmung ist das der Fall, wenn die Genehmigung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

18

a) Das Beschwerdegericht hat im Ausgangspunkt in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 75, 81, 93; 94, 292, 292, 295 und 112, 86, 88) diese Vorschriften dahin ausgelegt, dass der Versagungsgrund in der Regel vorliegt, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

19

Das ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes, weil die in § 9 Abs. 2 GrdstVG angesprochenen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Die Freiheit des Verkehrs mit Grundstücken wird insoweit in dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur eingeschränkt (BVerfGE 21, 73, 80). Das Grundstücksverkehrsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass der Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft im Unterschied zur gewerblichen Wirtschaft nicht nur Standort, sondern der maßgebende Produktionsfaktor ist (vgl. BVerfG AgrarR 1985, 12, 14). Das Gesetz dient der Unterstützung und der Entwicklung einer lebensfähigen Land- und Forstwirtschaft im Hinblick auf Erwägungen sozialer Art und der Raumordnung, in dem es die Veräußerung von einer Genehmigung abhängig macht (vgl. zur Zulässigkeit einer solchen Regelung auch unter Berücksichtigung der durch Art. 56 EG-Vertrag garantierten Freiheit der Kapitalverkehrs: EUGHE I 2003, 9743, 9803).

20

b) Diese Voraussetzungen hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.

21

Die Rechtsbeschwerdeführerin war bei Ausübung des Vorkaufsrechts Nichtlandwirtin und kann bei der Prüfung ihrer Einwendungen gegen dessen Ausübung einem Landwirt auch nicht gleichgestellt werden.

22

aa) Das Beschwerdegericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Frage, ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, nach den tatsächlichen Umständen in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen ist. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris). Der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung, die es durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat, nicht dadurch wieder entziehen, dass er erst im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung seiner gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Einwendungen die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen die Behörde die Veräußerung an ihn hätte genehmigen müssen. Die Vertragsparteien können das durch Mitteilung der Erklärung des Siedlungsunternehmens ausgeübte Vorkaufsrecht gem. § 10 RSG nur noch durch die Einwendung zu Fall bringen, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Rechts nicht vorlagen, weil die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedurfte oder diese nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen wäre (vgl. BGHZ 41, 114, 122 und Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

23

bb) In diesem Zeitpunkt war die Rechtsbeschwerdeführerin nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts Nichtlandwirtin. Die dagegen erhobenen Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Das Beschwerdegericht hat dazu nach Anhörung ihrer Gesellschafter festgestellt, dass die Beschwerdeführerin in diesem Zeitpunkt keine Landwirtschaft betrieben hat. Die Rechtsbeschwerdeführerin war damit kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG, was bereits dazu führt, dass sie als Nichtlandwirtin anzusehen ist (vgl. Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1074; OLG Jena, AgrarR 2001, 120, 121). Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken und die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes machten die Rechtsbeschwerdeführerin noch nicht zur Landwirtin. Dazu bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat. Auch die Rechtsbeschwerde räumt ein, dass in diesem Zeitpunkt noch keine eigene Bewirtschaftung vorgelegen hat.

24

cc) Die Rechtsbeschwerdeführerin war auch nicht wegen ihrer Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung des gekauften Grundstücks einem Landwirt gleichzustellen.

25

(1) Die Ausführungen im angefochtenen Beschluss, dass eine solche Gleichstellung erfolgen kann, wenn der Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat, entsprechen der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 116, 348, 351; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073 f. insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Beschwerdegericht die Ausführungen der Rechtsbeschwerdeführerin nicht einfach übernommen, sondern durch Auswertung des gesamten Akteninhalts sowie einer Anhörung ihrer Gesellschafter geprüft hat, ob konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zu eigener Übernahme einer Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb vorlagen.

26

(2) Die tatrichterliche Würdigung dahin, dass die Vorstellungen der Rechtsbeschwerdeführerin zwar verschiedene Geschäftsideen aufzeigten, die je nach Entwicklung weiter verfolgt oder zurückgestellt werden könnten, aber keine konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Planung für eine landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit enthielten, lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, dass das Beschwerdegericht auf Grund des von der Rechtsbeschwerdeführerin im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Betriebskonzeptes zu einem anderen Schluss hätte gelangen müssen, versucht sie lediglich, diese tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen.

27

Der umfängliche neue Tatsachenvortrag in der Rechtsbeschwerdebegründung über den zwischenzeitlichen Erwerb weiterer landwirtschaftlicher Grundstücke in dem Gemeindegebiet und über die Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung ist nach § 27 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 559 Abs. 1 ZPO nicht Gegenstand der Beurteilung durch das Rechtsbeschwerdegericht, das allein die Richtigkeit der Rechtsanwendung durch das Beschwerdegericht auf der Grundlage des diesem unterbreiteten Sachverhalts nachzuprüfen hat.

28

dd) Der Rechtsbeschwerdeführerin steht in Gestalt der Agrargenossenschaft ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. Das Beschwerdegericht hat diese Voraussetzung für eine Versagung , die zur Wahrung der schützenswerten Interessen eines Nichtlandwirts am Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auch bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das staatliche Siedlungsunternehmen aufzuzeigen ist (Senat, BGHZ 67, 330, 332), rechtsfehlerfrei festgestellt.

29

Die Aufstockungsbedürftigkeit der Agrargenossenschaft ergibt sich aus dem geringen Eigenlandanteil von 6,6 vom Hundert der bewirtschafteten Fläche, bei dem auch dessen nur geringe Vergrößerung einer wünschenswerten wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs dient (Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169).

30

Die von der Rechtsbeschwerde gerügte Auswahlentscheidung der Beteiligten zu 3 zu Gunsten einer Weiterveräußerung an die Agrargenossenschaft und gegen einen Verkauf an den erwerbswilligen Landwirt M. betrifft die Rechte der Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin dagegen nicht. Schon das Erwerbsinteresse eines der beiden Landwirte führt dazu, dass der Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks an sie als Nichtlandwirtin nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen war.

31

c) Der vorstehende Versagungsgrund wird auch durch die von der Rechtsbeschwerdeführerin vorgetragenen Absichten zu den nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen nicht ausgeräumt. Die Zulassung des Beschwerdegerichts wie auch die Angriffe der Rechtsbeschwerde gegen dessen Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG betreffen eine nicht entscheidungserhebliche Rechtsfrage.

32

aa) Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt kann allerdings in Ausnahmefällen nach der Rechtsprechung des Senats selbst dann nicht versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter und aufstockungsbedürftiger Landwirt vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn die beabsichtigte Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt wegen des von diesem mit dem Erwerb verfolgten Zwecks den in den jährlichen Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 295; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

33

Das Beschwerdegericht ist von dieser Rechtsprechung abgewichen, die auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1967 (BVerfGE 21, 73, 81) zurückgeht, an der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung orientiert hat (BGHZ 94, 292, 295; 112; 86, 89 und Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

34

bb) Die Rechtsfrage, deretwegen das Beschwerdegericht die Rechtsbeschwerde zugelassen hat, kann indes dahinstehen. Sie ist nur dann entscheidungserheblich, wenn mit dem Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks ein nichtlandwirtschaftlicher Zweck verfolgt werden soll, der den in den Agrarberichten erwähnten Maßnahmen zur Entwicklung des ländlichen Raumes, zur Verbesserung der Umwelt usw. entspricht. Der von dem Erwerber verfolgte nichtlandwirtschaftliche Zweck vermag nur dann den sonst aus dem Erwebsinteresse und dem Aufstockungsbedarf eines Landwirts begründeten Versagungsgrund auszuräumen, wenn der Erwerb der Umsetzung einer staatlich befürworteten und nach dem Agrarbericht förderungsfähigen Maßnahme dient (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 296; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/96, RdL 1997, 47, 48).

35

Dazu bedarf es indes konkreter und in absehbarer Zeit zu realisierender Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers zur Herbeiführung des vorgebrachten Zwecks. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für die Prüfung einer vom Erwerber vorgetragenen Absicht künftiger Erwerbstätigkeit in der Landwirtschaft. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Ein strenger Prüfungsmaßstab ist schon deshalb angezeigt, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen.

36

Daran fehlt es hier jedoch. Die Rechtsbeschwerdeführerin hat in der Beschwerdeinstanz ausgeführt, dass der beabsichtigte Betrieb einer Landwirtschaft nicht bloß ein Nebenzweck für die später einmal zu realisierenden Projekte (Schulbauernhof und Tagungshotel) sei, sondern erst die Grundlagen dafür schaffe, dass diese einmal realisiert werden könnten. Diese Vorstellungen zu den Projekten sind vom Beschwerdegericht zutreffend als unverbindliche, veränderbare Geschäftsideen gewürdigt worden. Aus ihnen geht danach nicht hervor, dass in absehbarer Zeit eine förderungsfähige Maßnahme zur Entwicklung des ländlichen Raumes realisiert werden wird. Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts ist vielmehr von einem Vorratserwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auszugehen, bei dem sich der Erwerber verschiedene Entwicklungsmöglichkeiten offen halten will. Ein derartiger Erwerb ist mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht zu vereinbaren, unabhängig davon, ob man den Zweck des Gesetzes auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe begrenzt oder andere in den Agrarberichten bezeichnete Fördermaßnahmen einbezieht.

37

Soweit die Rechtsbeschwerde nunmehr neuen Sachvortrag über eine Befürwortung der beabsichtigten Maßnahmen durch Behörden des Freistaates Sachsen in das Verfahren einführen will, kann dieses neue Vorbringen aus den bereits oben (unter a) bb)(2)) dargestellten Gründen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

38

cc) Der Senat kann daher dahinstehen lassen, ob an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, die Agrarberichte zur Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG heranzuziehen, um eine Versagung der Genehmigung in den Fällen zu vermeiden, in denen der Erwerb durch einen Nichtlandwirt für nichtlandwirtschaftliche Zwecke Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. BVerfGE 21, 73, 81). Dafür sprechen allerdings die wohl besseren Argumente.

39

Es ist zwar zu konzedieren, dass die von dem Beschwerdegericht vertretene Auffassung die Handhabung des Gesetzes vereinfachte und die Voraussehbarkeit der behördlichen und gerichtlichen Entscheidungen über Genehmigungsanträge damit erhöhte. Die Auffassung des Beschwerdegerichts dürfte indes mit dem durch die Einfügung des Absatzes 2 in § 9 GrdstVG im Gesetzgebungsverfahren verfolgten Zweck unvereinbar sein. Ein Antrag, die Fassung des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG im Hinblick auf die gesicherten Ergebnisse der bisherigen Rechtsprechung darauf zu beschränken , dass der Erwerb eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden zur Folge habe, wurde im Gesetzgebungsverfahren zwar gestellt, ist aber nicht Gesetz geworden (dazu BVerfGE 21, 73, 81). Der Zweck des Absatzes 2 besteht darin, Wandlungen in den agrarpolitischen Zielsetzungen Rechnung zu tragen, wodurch auch vormals bestehende Versagungsgründe gegen einen Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Nichtlandwirte ausgeräumt werden können. Schließlich dürfte es mit einem die Grundrechte einschränkenden Genehmigungsvorbehalt nicht zu vereinbaren sein, wenn den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechende Veräußerungen an Nichtlandwirte bei der Entscheidung über die Genehmigung nach § 9 GrdstVG selbst dann unberücksichtigt bleiben müssten, wenn der beabsichtigte Erwerb unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen in den Agrarberichten zur Entwicklung der ländlichen Räume nicht missbilligt werden kann (vgl. BVerfGE 21, 73, 82).

40

c) Unbegründet ist schließlich der Einwand der Rechtsbeschwerde, dass die Beteiligte zu 4 den Kaufvertrag unter der Auflage einer Veräußerung oder Verpachtung nach § 10 GrdstVG hätte genehmigen müssen. Für eine solche Veräußerungsauflage ist nur Raum, wenn besondere Gründe dafür bestehen, dass der Käufer zumindest vorübergehend Eigentümer des Grundstücks wird (Senat, Beschl. v. 17. Dezember 1964, V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47). Ein solches Bedürfnis ist vorliegend nicht erkennbar. Eine Verpachtungsauflage kam ebenfalls nicht in Betracht, da sie nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen, erwerbswilligen Landwirts beigetragen hätte.

IV.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.

Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Bautzen, Entscheidung vom 01.04.2005 - 30 XV 21/04 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 20.10.2005 - W XV 543/05 -

Gründe:

I.

Mit notariellem Vertrag vom 7. Dezember 1998 verkauften die Beteiligten zu 1 bis 3 landwirtschaftlichen Grundbesitz in einer Gröûe von rund 9 ha an die Beteiligte zu 4. Mit Bescheid vom 23. März 1999 übte die Beteiligte zu 5 das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz aus, um den Ankauf der Grundstücke durch die D. A. GmbH zu ermöglichen, die die Flächen gepachtet hat. Die dem Beteiligten zu 6 nachgeordnete Behörde versagte
die Genehmigung des Vertrages vom 7. Dezember 1998. Den Antrag der Beteiligten zu 4 auf gerichtliche Entscheidung hat das Landwirtschaftsgericht zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die beantragte Genehmigung erteilt. Hiergegen richtet sich die - nicht zugelassene - Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 6, der die Wiederherstellung der Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts erstrebt.

II.

1. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 6 ist zulässig. Da das Beschwerdegericht sie nicht zugelassen hat und der Senat hieran gebunden ist (vgl. nur Senatsbeschl. v. 3. Mai 1996, BLw 39/95, NJW 1996, 2229) ist sie nur unter den Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 Nr. 1 LwVG als Abweichungsrechtsbeschwerde zulässig. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
Das Beschwerdegericht geht von der Rechtsprechung des Senats aus, daû eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, die der Genehmigung des Vertrages zwischen den Beteiligten zu 1 bis 3 und der Beteiligten zu 4 nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG entgegenstehen kann, dann gegeben ist, wenn ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück an einen Nichtlandwirt veräuûert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (BGHZ 75, 81, 83 f; 94, 292, 294 f; 112, 86, 88). Es legt an sich auch die Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach bei einem groben Miûverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland die Vergröûerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs und damit der Ver-
besserung der Agrarstruktur dient (Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075). Es meint aber, dieser Gesichtspunkt vermöge im konkreten Fall die Annahme eines dringenden Aufstockungsbedarfs nicht zu begründen , weil es lediglich um eine landwirtschaftlich nutzbare Fläche von ca. 9 ha gehe, die nur zu einer Erhöhung des Eigenlandanteils von - unterstellt - 9,2 % auf 9,6 % führe. Darin liegt ein abstrakter Rechtssatz, der dem Rechtssatz , den der Senat in seiner Entscheidung vom 29. November 1996 (BLw 10/96, aaO) aufgestellt hat, widerspricht. Das Beschwerdegericht schränkt nämlich diesen Rechtssatz ein, indem es den Standpunkt vertritt, ein grobes Miûverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland spiele für die Frage der Verbesserung der Agrarstruktur dann keine Rolle, wenn der mögliche Zuerwerb lediglich eine geringe prozentuale Erhöhung des Eigenlandanteils zur Folge habe.
2. Die Rechtsbeschwerde ist begründet und führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht. Unterstellt man - wozu bindende Feststellungen fehlen -, daû die Beteiligte zu 4 einem Landwirt nicht gleichgestellt werden kann, so sind die Voraussetzungen für eine Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erfüllt. Die D. A. GmbH ist als landwirtschaftlicher Betrieb dringend zur Vergröûerung des Eigenlandanteils auf den Erwerb der an die Beteiligte zu 4 verkauften Fläche angewiesen. Dies führt zu einer Verbesserung der Agrarstruktur auch dann, wenn - wie hier - der Zuerwerb den Eigenlandanteil nur in geringem Maûe zu erhöhen vermag. Auch eine geringe Vergröûerung des Eigenlandanteils dient der wirtschaftlichen Stärkung eines Betriebes. Die gegenteilige Auffassung des Beschwerdegerichts verkennt, daû jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle
Verbesserung darstellt und eine Beschränkung auf solche Erwerbsmöglichkeiten , die nur verhältnismäûig groûe Flächen betreffen, dem Zweck, eine ungesunde Bodenverteilung zu vermeiden, zuwiderläuft. Im konkreten Fall wird das Bedürfnis der D. A. GmbH an einer Aufstockung des Eigenlandanteils besonders greifbar, da es sich bei der an die Beteiligte zu 4 verkauften Fläche um eine von ihr zur Zeit aufgrund Pachtvertrages genutzte Fläche handelt , die - wie das Beschwerdegericht zugrunde legt - inmitten gut arrondierter und von ihr bewirtschafteter Flächen liegt.
Daû die D. A. GmbH eine langfristige Weiterbewirtschaftung dieser Fläche möglicherweise auch durch Pflugtausch mit der Beteiligten zu 4 (falls deren Erwerb genehmigt würde) sicherstellen könnte, läût das Bedürfnis nach einem Erwerb nicht entfallen. Es würde an dem Miûverhältnis zwischen Eigenland und Pachtlandanteil nichts ändern.
3. Da die Erwägungen des Beschwerdegerichts die angefochtene Entscheidung nicht tragen, ist der Beschluû aufzuheben. Das Beschwerdegericht wird prüfen müssen, ob die Beteiligte zu 4 wie ein Nichtlandwirt zu behandeln ist, bei dem auch konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nichter-
werbslandwirtschaft nicht festzustellen sind (BGHZ 116, 348, 351). Dabei begegnen die bisherigen Erwägungen des Beschwerdegerichts aus Rechtsgründen keinen Bedenken.
Wenzel Krüger Lemke

Gründe:

I.

1

Die Rechtsbeschwerdeführerin ist eine offene Handelsgesellschaft mit Sitz in Berlin. Gegenstand des Unternehmens waren nach dem Gesellschaftsvertrag Geschäfte mit Immobilien. Sie erwarb in der Folgezeit mit Genehmigung der Beteiligten zu 4 landwirtschaftliche Grundstücke in G. /Sachsen, Ortsteil C. , mit einer Gesamtfläche von ca. 40 ha und errichtete dort eine Zweigniederlassung.

2

Mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2004 kaufte die Rechtsbeschwerdeführerin ein aus mehreren überwiegend land- und teilweise forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken bestehendes Grundstück von dem Beteiligten zu 1 in C. mit einer Gesamtfläche von 22,1711 ha zu einem Kaufpreis von 60.000 €.

3

Der beurkundende Notar beantragte am 28. August 2004 bei der Beteiligten zu 4 die Genehmigung des Kaufvertrages nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Nach Verlängerung der Prüfungsfrist auf drei Monate durch Zwischenbescheid vom 6. September 2004 teilte die Rechtsbeschwerdeführerin im Oktober 2004 der Beteiligten zu 4 mit, dass sie die Errichtung eines Schulbauernhofes für die Kinder der Gesellschafter und mittelfristig die Errichtung eines Tagungshotels beabsichtigte. Der überwiegende Teil der gekauften Flächen solle - wie bisher - zunächst auch weiterhin an die Agrargenossenschaft "O. E. " R. e.G. (im Folgenden: Agrargenossenschaft ) verpachtet werden. Die verbleibenden Flächen wolle die Rechtsbeschwerdeführerin selbst durch Schafhaltung und Aufforstung nutzen.

4

Am 1. November 2004 meldete die Rechtsbeschwerdeführerin den Betrieb eines Gewerbes der Forst- und Landwirtschaft bei der zuständigen Gemeinde an. Ihr Gesellschaftszweck wurde dahin erweitert, dass nunmehr auch die Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen dazu gehört.

5

Im Verlauf des Genehmigungsverfahrens bekundeten der Landwirt M. und die Agrargenossenschaft ihr Interesse an einem Erwerb des verkauften Grundbesitzes. Das Siedlungsunternehmen (die Beteiligte zu 3) erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts; die Mitteilung darüber wurde am 20. November 2004 den Vertragsparteien zugestellt.

6

Die mit dem Antrag der Rechtsbeschwerdeführerin auf gerichtliche Entscheidung erhobenen Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will die Rechtsbeschwerdeführerin unter Aufhebung der vorangegangen Entscheidungen die Genehmigung des Kaufvertrages erreichen.

II.

7

Das Beschwerdegericht meint, die Beteiligte zu 3 habe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt. Der Kaufvertrag sei nach § 2 GrdstVG genehmigungsbedürftig , aber nicht nach § 9 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsfähig.

8

In dem für die Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sei die Rechtsbeschwerdeführerin Nichtlandwirtin gewesen. Sie habe auch noch keine Vorkehrungen zur Übernahme einer leistungsfähigen Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb getroffen gehabt. Angesichts des konkurrierenden Erwerbsinteresses der aufstockungsbedürftigen Agrargenossenschaft hätte ein Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks durch die Rechtsbeschwerdeführerin daher zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG geführt.

9

Der Erwerb durch die Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin hätte den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nach § 9 Abs. 2 GrdstVG widersprochen. Zur Konkretisierung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes seien entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen, denen sich keine fassbare Definition entnehmen lasse, sondern der in langjähriger Rechtsprechung entwickelte Grundsatz maßgebend, dass sämtliche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ausgerichtet seien.

III.

10

Die zulässige Rechtsbeschwerde (§ 24 Abs. 1 LwVG) bleibt ohne Erfolg. Das Beschwerdegericht hat zu Recht die von der Rechtsbeschwerdeführerin gem. § 10 RSG erhobenen Einwendungen gegen das Vorkaufsrecht zurückgewiesen. Die Beteiligte zu 3 hat ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

11

1. Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass die Veräußerung ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft nach § 2 GrdstVG war und der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1, 3 RSG das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zustand.

12

a) Der von der Rechtsbeschwerdeführerin und dem Beteiligten zu 1 geschlossene Kaufvertrag zur Veräußerung eines überwiegend land- und zum Teil fortwirtschaftlich genutzten Grundstücks bedarf nach § 3 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung.

13

b) Das Beschwerdegericht hat zutreffend ausgeführt, dass das aus mehreren Flurstücken bestehende Grundstück, dessen Gesamtfläche die gesetzlich genannte Mindestgröße von 2 ha überschreitet, dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 unterliegt.

14

Dem steht auch nicht der von der Rechtsbeschwerdeführerin geltend gemachte Umstand entgegen, dass ihr eine Genehmigung zur Aufforstung von 14 ha Fläche des 22 ha großen Grundstücks erteilt worden ist. Zwar erstreckt sich das gesetzliche Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3 nach § 4 Abs. 1 Satz 1 nicht auf Waldflächen. Das Grundstück wird jedoch überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Eine das gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungs- unternehmens ausschließende Nutzungsänderung durch Aufforstung ist bisher auch nicht erfolgt.

15

2. Frei von Rechtsfehlern und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen sind auch die Ausführungen des Beschwerdegerichts dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge des Versäumens von Fristen im Verfahren durch die Beteiligte zu 4 als erteilt galt, so dass es die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte.

16

3. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend ist auch die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die für die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG für die Veräußerung des landwirtschaftlichen Grundstücks erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

17

Nach dieser Bestimmung ist das der Fall, wenn die Genehmigung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

18

a) Das Beschwerdegericht hat im Ausgangspunkt in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 75, 81, 93; 94, 292, 292, 295 und 112, 86, 88) diese Vorschriften dahin ausgelegt, dass der Versagungsgrund in der Regel vorliegt, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

19

Das ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes, weil die in § 9 Abs. 2 GrdstVG angesprochenen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Die Freiheit des Verkehrs mit Grundstücken wird insoweit in dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur eingeschränkt (BVerfGE 21, 73, 80). Das Grundstücksverkehrsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass der Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft im Unterschied zur gewerblichen Wirtschaft nicht nur Standort, sondern der maßgebende Produktionsfaktor ist (vgl. BVerfG AgrarR 1985, 12, 14). Das Gesetz dient der Unterstützung und der Entwicklung einer lebensfähigen Land- und Forstwirtschaft im Hinblick auf Erwägungen sozialer Art und der Raumordnung, in dem es die Veräußerung von einer Genehmigung abhängig macht (vgl. zur Zulässigkeit einer solchen Regelung auch unter Berücksichtigung der durch Art. 56 EG-Vertrag garantierten Freiheit der Kapitalverkehrs: EUGHE I 2003, 9743, 9803).

20

b) Diese Voraussetzungen hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.

21

Die Rechtsbeschwerdeführerin war bei Ausübung des Vorkaufsrechts Nichtlandwirtin und kann bei der Prüfung ihrer Einwendungen gegen dessen Ausübung einem Landwirt auch nicht gleichgestellt werden.

22

aa) Das Beschwerdegericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Frage, ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, nach den tatsächlichen Umständen in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen zu beurteilen ist. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472, 1473 und Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, veröffentlicht in juris). Der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung, die es durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erlangt hat, nicht dadurch wieder entziehen, dass er erst im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens zur Prüfung seiner gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts erhobenen Einwendungen die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen die Behörde die Veräußerung an ihn hätte genehmigen müssen. Die Vertragsparteien können das durch Mitteilung der Erklärung des Siedlungsunternehmens ausgeübte Vorkaufsrecht gem. § 10 RSG nur noch durch die Einwendung zu Fall bringen, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Rechts nicht vorlagen, weil die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedurfte oder diese nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen wäre (vgl. BGHZ 41, 114, 122 und Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

23

bb) In diesem Zeitpunkt war die Rechtsbeschwerdeführerin nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts Nichtlandwirtin. Die dagegen erhobenen Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Das Beschwerdegericht hat dazu nach Anhörung ihrer Gesellschafter festgestellt, dass die Beschwerdeführerin in diesem Zeitpunkt keine Landwirtschaft betrieben hat. Die Rechtsbeschwerdeführerin war damit kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG, was bereits dazu führt, dass sie als Nichtlandwirtin anzusehen ist (vgl. Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1074; OLG Jena, AgrarR 2001, 120, 121). Allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken und die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes machten die Rechtsbeschwerdeführerin noch nicht zur Landwirtin. Dazu bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat. Auch die Rechtsbeschwerde räumt ein, dass in diesem Zeitpunkt noch keine eigene Bewirtschaftung vorgelegen hat.

24

cc) Die Rechtsbeschwerdeführerin war auch nicht wegen ihrer Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung des gekauften Grundstücks einem Landwirt gleichzustellen.

25

(1) Die Ausführungen im angefochtenen Beschluss, dass eine solche Gleichstellung erfolgen kann, wenn der Nichtlandwirt konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat, entsprechen der ständigen Rechtsprechung des Senats (BGHZ 116, 348, 351; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073 f. insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Diese Voraussetzungen müssen im Einzelfall festgestellt werden, wobei bei der Prüfung der Absichten und Vorkehrungen der Käufer, die bisher keinen landwirtschaftlichen Beruf ausgeübt haben, ein strenger Maßstab angezeigt ist (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Beschwerdegericht die Ausführungen der Rechtsbeschwerdeführerin nicht einfach übernommen, sondern durch Auswertung des gesamten Akteninhalts sowie einer Anhörung ihrer Gesellschafter geprüft hat, ob konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zu eigener Übernahme einer Landwirtschaft zumindest als Nebenerwerbsbetrieb vorlagen.

26

(2) Die tatrichterliche Würdigung dahin, dass die Vorstellungen der Rechtsbeschwerdeführerin zwar verschiedene Geschäftsideen aufzeigten, die je nach Entwicklung weiter verfolgt oder zurückgestellt werden könnten, aber keine konkrete, in absehbarer Zeit zu verwirklichende Planung für eine landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit enthielten, lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, dass das Beschwerdegericht auf Grund des von der Rechtsbeschwerdeführerin im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Betriebskonzeptes zu einem anderen Schluss hätte gelangen müssen, versucht sie lediglich, diese tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen.

27

Der umfängliche neue Tatsachenvortrag in der Rechtsbeschwerdebegründung über den zwischenzeitlichen Erwerb weiterer landwirtschaftlicher Grundstücke in dem Gemeindegebiet und über die Absichten zur künftigen landwirtschaftlichen Nutzung ist nach § 27 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 559 Abs. 1 ZPO nicht Gegenstand der Beurteilung durch das Rechtsbeschwerdegericht, das allein die Richtigkeit der Rechtsanwendung durch das Beschwerdegericht auf der Grundlage des diesem unterbreiteten Sachverhalts nachzuprüfen hat.

28

dd) Der Rechtsbeschwerdeführerin steht in Gestalt der Agrargenossenschaft ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. Das Beschwerdegericht hat diese Voraussetzung für eine Versagung , die zur Wahrung der schützenswerten Interessen eines Nichtlandwirts am Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auch bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das staatliche Siedlungsunternehmen aufzuzeigen ist (Senat, BGHZ 67, 330, 332), rechtsfehlerfrei festgestellt.

29

Die Aufstockungsbedürftigkeit der Agrargenossenschaft ergibt sich aus dem geringen Eigenlandanteil von 6,6 vom Hundert der bewirtschafteten Fläche, bei dem auch dessen nur geringe Vergrößerung einer wünschenswerten wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs dient (Senat, Beschl. v. 29. November 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abgedruckt; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169).

30

Die von der Rechtsbeschwerde gerügte Auswahlentscheidung der Beteiligten zu 3 zu Gunsten einer Weiterveräußerung an die Agrargenossenschaft und gegen einen Verkauf an den erwerbswilligen Landwirt M. betrifft die Rechte der Rechtsbeschwerdeführerin als Nichtlandwirtin dagegen nicht. Schon das Erwerbsinteresse eines der beiden Landwirte führt dazu, dass der Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks an sie als Nichtlandwirtin nach § 9 Abs. 1 GrdstVG zu versagen war.

31

c) Der vorstehende Versagungsgrund wird auch durch die von der Rechtsbeschwerdeführerin vorgetragenen Absichten zu den nichtlandwirtschaftlichen Nutzungen nicht ausgeräumt. Die Zulassung des Beschwerdegerichts wie auch die Angriffe der Rechtsbeschwerde gegen dessen Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG betreffen eine nicht entscheidungserhebliche Rechtsfrage.

32

aa) Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt kann allerdings in Ausnahmefällen nach der Rechtsprechung des Senats selbst dann nicht versagt werden, wenn ein erwerbsbereiter und aufstockungsbedürftiger Landwirt vorhanden ist. Das ist der Fall, wenn die beabsichtigte Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt wegen des von diesem mit dem Erwerb verfolgten Zwecks den in den jährlichen Agrarberichten der Bundesregierung bezeichneten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 295; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

33

Das Beschwerdegericht ist von dieser Rechtsprechung abgewichen, die auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 1967 (BVerfGE 21, 73, 81) zurückgeht, an der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung orientiert hat (BGHZ 94, 292, 295; 112; 86, 89 und Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/99, RdL 1997, 47, 48).

34

bb) Die Rechtsfrage, deretwegen das Beschwerdegericht die Rechtsbeschwerde zugelassen hat, kann indes dahinstehen. Sie ist nur dann entscheidungserheblich, wenn mit dem Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks ein nichtlandwirtschaftlicher Zweck verfolgt werden soll, der den in den Agrarberichten erwähnten Maßnahmen zur Entwicklung des ländlichen Raumes, zur Verbesserung der Umwelt usw. entspricht. Der von dem Erwerber verfolgte nichtlandwirtschaftliche Zweck vermag nur dann den sonst aus dem Erwebsinteresse und dem Aufstockungsbedarf eines Landwirts begründeten Versagungsgrund auszuräumen, wenn der Erwerb der Umsetzung einer staatlich befürworteten und nach dem Agrarbericht förderungsfähigen Maßnahme dient (vgl. Senat, BGHZ 94, 292, 296; Beschl. v. 29. November 1996, BLw 25/96, RdL 1997, 47, 48).

35

Dazu bedarf es indes konkreter und in absehbarer Zeit zu realisierender Absichten und Vorkehrungen des Erwerbers zur Herbeiführung des vorgebrachten Zwecks. Es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie für die Prüfung einer vom Erwerber vorgetragenen Absicht künftiger Erwerbstätigkeit in der Landwirtschaft. Unklare oder unverbindliche Absichtserklärungen reichen nicht aus. Ein strenger Prüfungsmaßstab ist schon deshalb angezeigt, um die Erteilung einer Genehmigung auf Grund eines nur vorgeschobenen Erwerbszwecks für eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur auszuschließen.

36

Daran fehlt es hier jedoch. Die Rechtsbeschwerdeführerin hat in der Beschwerdeinstanz ausgeführt, dass der beabsichtigte Betrieb einer Landwirtschaft nicht bloß ein Nebenzweck für die später einmal zu realisierenden Projekte (Schulbauernhof und Tagungshotel) sei, sondern erst die Grundlagen dafür schaffe, dass diese einmal realisiert werden könnten. Diese Vorstellungen zu den Projekten sind vom Beschwerdegericht zutreffend als unverbindliche, veränderbare Geschäftsideen gewürdigt worden. Aus ihnen geht danach nicht hervor, dass in absehbarer Zeit eine förderungsfähige Maßnahme zur Entwicklung des ländlichen Raumes realisiert werden wird. Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts ist vielmehr von einem Vorratserwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auszugehen, bei dem sich der Erwerber verschiedene Entwicklungsmöglichkeiten offen halten will. Ein derartiger Erwerb ist mit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht zu vereinbaren, unabhängig davon, ob man den Zweck des Gesetzes auf die Gründung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe begrenzt oder andere in den Agrarberichten bezeichnete Fördermaßnahmen einbezieht.

37

Soweit die Rechtsbeschwerde nunmehr neuen Sachvortrag über eine Befürwortung der beabsichtigten Maßnahmen durch Behörden des Freistaates Sachsen in das Verfahren einführen will, kann dieses neue Vorbringen aus den bereits oben (unter a) bb)(2)) dargestellten Gründen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

38

cc) Der Senat kann daher dahinstehen lassen, ob an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, die Agrarberichte zur Auslegung des § 9 Abs. 2 GrdstVG heranzuziehen, um eine Versagung der Genehmigung in den Fällen zu vermeiden, in denen der Erwerb durch einen Nichtlandwirt für nichtlandwirtschaftliche Zwecke Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widerspricht (vgl. BVerfGE 21, 73, 81). Dafür sprechen allerdings die wohl besseren Argumente.

39

Es ist zwar zu konzedieren, dass die von dem Beschwerdegericht vertretene Auffassung die Handhabung des Gesetzes vereinfachte und die Voraussehbarkeit der behördlichen und gerichtlichen Entscheidungen über Genehmigungsanträge damit erhöhte. Die Auffassung des Beschwerdegerichts dürfte indes mit dem durch die Einfügung des Absatzes 2 in § 9 GrdstVG im Gesetzgebungsverfahren verfolgten Zweck unvereinbar sein. Ein Antrag, die Fassung des Versagungsgrundes in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG im Hinblick auf die gesicherten Ergebnisse der bisherigen Rechtsprechung darauf zu beschränken , dass der Erwerb eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden zur Folge habe, wurde im Gesetzgebungsverfahren zwar gestellt, ist aber nicht Gesetz geworden (dazu BVerfGE 21, 73, 81). Der Zweck des Absatzes 2 besteht darin, Wandlungen in den agrarpolitischen Zielsetzungen Rechnung zu tragen, wodurch auch vormals bestehende Versagungsgründe gegen einen Erwerb landwirtschaftlich genutzter Grundstücke durch Nichtlandwirte ausgeräumt werden können. Schließlich dürfte es mit einem die Grundrechte einschränkenden Genehmigungsvorbehalt nicht zu vereinbaren sein, wenn den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur nicht widersprechende Veräußerungen an Nichtlandwirte bei der Entscheidung über die Genehmigung nach § 9 GrdstVG selbst dann unberücksichtigt bleiben müssten, wenn der beabsichtigte Erwerb unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen in den Agrarberichten zur Entwicklung der ländlichen Räume nicht missbilligt werden kann (vgl. BVerfGE 21, 73, 82).

40

c) Unbegründet ist schließlich der Einwand der Rechtsbeschwerde, dass die Beteiligte zu 4 den Kaufvertrag unter der Auflage einer Veräußerung oder Verpachtung nach § 10 GrdstVG hätte genehmigen müssen. Für eine solche Veräußerungsauflage ist nur Raum, wenn besondere Gründe dafür bestehen, dass der Käufer zumindest vorübergehend Eigentümer des Grundstücks wird (Senat, Beschl. v. 17. Dezember 1964, V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47). Ein solches Bedürfnis ist vorliegend nicht erkennbar. Eine Verpachtungsauflage kam ebenfalls nicht in Betracht, da sie nicht zur Erhöhung des Eigenlandanteils des aufstockungsbedürftigen, erwerbswilligen Landwirts beigetragen hätte.

IV.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG.

Krüger Lemke Czub
Vorinstanzen:
AG Bautzen, Entscheidung vom 01.04.2005 - 30 XV 21/04 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 20.10.2005 - W XV 543/05 -