Bundesgerichtshof Beschluss, 13. Sept. 2011 - VIII ZR 45/11
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ZR 45/11
vom
13. September 2011
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. September 2011 durch
den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter
Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
- 1
- 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grundsätzlicher Natur, sondern lassen sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne weiteres beantworten.
- 2
- 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die von der Revision gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2007 erhobenen formellen und materiellen Einwendungen greifen nicht durch; die Entscheidung des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung des Senats.
- 3
- a) Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Beklagten. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass in der Heizkostenabrechnung für 2007 nur die verbrauchte Wärmemenge (Fernwärme) und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 Rn. 14 f.).
- 4
- b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer , durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senat zulässig (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 unter II 3; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.). Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.
- 5
- Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick darauf zu, dass ihm die Klägerin keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt hat. Auf derartige Unterlagen bezieht sich, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nicht.
- 6
- c) Das Berufungsgericht hat ferner die Kosten des Hauswarts, soweit sie in der Berufungsinstanz noch im Streit waren, zu Recht als umlagefähig angesehen. Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass die insoweit angesetzten Kosten von 1.713,60 € auf einem Hauswartvertrag für die Gebäude F.
- 7
- d) Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich "direkt" - wie in der Abrechnung auch ausgewiesen - an den Beklagten weiterzugeben war. Die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen hat bereits das Amtsgericht mit eingehender und zutreffender Begründung bejaht, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.
- 8
- 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.
AG Pinneberg, Entscheidung vom 26.01.2010 - 83 C 155/09 -
LG Itzehoe, Entscheidung vom 17.12.2010 - 9 S 23/10 -
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Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.
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Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar beanstandeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen Zeitraum der Zwischenzähler zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerblichen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schätzung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.
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1. Der Senat hat bezüglich eines noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu beurteilenden Sachverhalts entschieden, dass der Vermieter - bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV - mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Der Senat hat bei dieser Entscheidung offenlassen können, ob eine anderweitige Bestimmung be- reits darin zu sehen sein könnte, dass das Mietobjekt bei der Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer bezeichnet ist. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn - wie in dem damaligen Streitfall von den Tatsacheninstanzen festgestellt - eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a).
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a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Beklagten eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 59 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die gesamte Häuserzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschließlich auf das Haus A. straße 59 beschränkte Abrechnung sämtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines objektiven Empfängers der Objektbeschreibung nicht der Erklärungsgehalt beigemessen werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgebäuden erfolgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall ohnehin keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556a Rn. 27; Langenberg , Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48).