Bundesgerichtshof Urteil, 09. Dez. 2010 - III ZR 272/09

Tatbestand

Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz in Anspruch. Der Beklagte beurkundete am 1. Juli 1999 einen Vertrag, mit dem der Kläger und seine Ehefrau von den Eheleuten M. ein Wohnungserbbaurecht für 248.000 DM kauften. Das Erbbaurecht durfte nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers veräußert und mit Grundpfandrechten belastet werden. Hierauf war in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des verkauften Erbbaurechts hingewiesen. § 12 des Kaufvertrages enthielt weiter die Feststellung , daß der Beklagte über das Erfordernis der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung und Belastung belehrt habe. Der Beklagte wies jedoch nicht darauf hin, daß die erforderliche Zustimmung des Eigentümers auch getrennt für die Veräußerung erteilt und für die Belastung verweigert werden konnte.

Der Kläger und seine Ehefrau beabsichtigten, das Erbbaurecht zur Sicherung eines Darlehens, das sie zur Finanzierung des Kaufpreises aufnehmen wollten, mit einer Grundschuld über 200.000 DM zu belasten. Zu diesem Zweck war ihnen von den Verkäufern eine Belastungsvollmacht eingeräumt worden (§ 7 des Kaufvertrags).
Im Hinblick auf die Höhe der vorgesehenen Grundschuld verweigerten die Eigentümer jedoch ihre Einwilligung in die Belastung des Erbbaurechts. Demgegenüber erteilten sie auf entsprechende Anfrage des Beklagten ihre Zustimmung zur Veräußerung.
Verhandlungen über die Erbbaurechtsbelastung blieben ergebnislos. Der Kläger und seine Ehefrau nahmen von der Durchführung des Kaufvertrages Abstand. Die Verkäufer verlangten von den Eheleuten daraufhin Schadensersatz. Diese wurden in dem hierüber geführten Rechtsstreit, in dem sie dem Beklagten den Streit verkündet hatten, in erster Instanz zur Zahlung von 28.347,40 DM nebst Zinsen verurteilt. Ihre Berufung gegen diese Entscheidung nahmen sie auf Anraten des Gerichts zurück. Der Kläger verlangt den Schadensersatzbetrag und die in dem Vorprozeß entstandenen Gerichts­ und Anwaltskosten von dem Beklagten erstattet. Die auf Zahlung von 24.300,92 € gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt , der Beklagte habe seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Rechtsbelehrungspflicht erfüllt, indem er auf die Erforderlichkeit der Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hingewiesen habe. Der Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, von sich aus mit den Beteiligten zu erörtern, wie die Käufer den von ihnen aufzubringenden Kaufpreis zu beschaffen gedachten und inwieweit sie dazu auf eine Beleihung des erworbenen Objekts angewiesen gewesen seien. Diese Fragen gehörten nicht zur rechtlichen Tragweite des Geschäfts, über das der Beklagte zu belehren gehabt habe. Er habe auch nicht gegen die erweiterte Belehrungspflicht entsprechend § 14 Abs. 1 Satz 1 BNotO verstoßen. Der Notar sei grundsätzlich nicht verpflichtet, der Frage der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags nachzugehen. Insbesondere obliege es ihm nicht, ohne besondere Anhaltspunkte einen Immobilienerwerber über die Finanzierung des Kaufpreises zu beraten.
Schließlich habe der Beklagte seine Amtspflichten auch nicht dadurch verletzt, daß er die Eigentümer um Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts gebeten habe, obgleich ihm bekannt gewesen sei, daß diese nicht bereit gewesen seien, der von dem Kläger und seiner Ehefrau gewünschten Belastung des Rechtes zuzustimmen. Der Beklagte, den die Urkundsbeteiligten mit dem Vollzug des Vertrages beauftragt hätten, sei hierzu verpflichtet gewesen.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Der Beklagte hat seine aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG folgende Pflicht zur Rechtsbelehrung verletzt, indem er es unterließ, den Kläger und seine Ehefrau darauf hinzuweisen, daß die Grundstückseigentümer nicht verpflichtet waren, ihre Zustimmung zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts einheitlich zu erteilen, vielmehr die Situation eintreten konnte, daß die Zustimmung zur Veräußerung gegeben, zur Belastung jedoch verweigert wurde. Überdies hätte er die hieraus folgenden Gefahren und die Möglichkeiten, ihnen entgegenzuwirken , aufzeigen müssen. Als Abhilfemöglichkeiten kommen etwa die Vorabeinholung der Zustimmungen des Eigentümers (dies hält Wolfsteiner, in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 21. Aufl., § 64 Rn. 57 f, sogar für zwingend), die Vereinbarung der Zustimmung des Eigentümers zur Belastung als Bedingung für die Wirksamkeit des Kaufvertrags oder die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Käufers für den Fall des Ausbleibens dieser Zustimmung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in Betracht.

a) Nach der vorgenannten Bestimmung hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Der Inhalt der Rechtsbelehrung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Der Notar ist nicht gehalten , eine schematische Belehrung vorzunehmen und ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten sämtliche in dem Vertrag enthaltenen Klauseln eingehend zu erläutern. Eine solche Handhabung würde nicht nur die notarielle Verhandlung überfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentlichen Punkten ablenken (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 1994 ­ IX ZR 12/94 ­ NJW 1995, 330, 331 m.w.N). Der Notar ist
auch nicht verpflichtet, über die wirtschaftlichen Folgen und die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts zu belehren (BGH, Urteil vom 5. November 1992 ­ IX ZR 260/91 ­ NJW 1993, 729, 730 m.w.N.; Ganter in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1084 f). Zur rechtlichen Tragweite gehören aber die formellen und materiellen Wirksamkeitsvoraussetzungen , die außerhalb der Beurkundung erforderlichen weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beabsichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und etwaige Hindernisse beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts (Ganter aaO, Rn. 985 m.w.N.).

b) Nach diesen Maßstäben durfte sich der Beklagte nicht darauf beschränken, auf die Zustimmungsbedürftigkeit von Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hinzuweisen. Vielmehr hatte er die oben aufgeführten weitergehenden Belehrungen zu erteilen, da für den Fall, daß die Eigentümer mit der Veräußerung, nicht aber mit der Belastung einverstanden waren, der Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts gefährdet war.
aa) Stimmt der Eigentümer nur der Veräußerung zu, ohne auch die Belastung zu bewilligen, scheitert die Durchführung des Erbbaurechtsübertragungsvertrags , wenn der Käufer, wie hier geltend gemacht wird, zur Finanzierung des Erwerbs auf die Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht angewiesen ist, da er ohne diese nicht in der Lage ist, den Kaufpreis aufzubringen. Zudem ist er regelmäßig Schadensersatzansprüchen des Verkäufers und gegebenenfalls auch seines finanzierenden Kreditinstituts ausgesetzt (Wolfsteiner aaO, Rn 57), ohne in den Genuß der Gegenleistung zu kommen. In diesen Fällen scheitert der vertraglich vorgesehene Austausch der im Synallagma stehenden Leistungen, und zwar im wesentlichen einseitig zu Lasten einer Vertragspartei. Jedenfalls der durchschnittliche Vertragsbeteiligte bedarf der Belehrung über diese Gefahren, da ihm die Möglichkeit der isolierten Zustimmung des Eigentümers regelmäßig nicht bekannt ist.
Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung werden diese Gefahren nicht durch eine aus § 6 Abs. 1 ErbbauVO folgende Verknüpfung der Veräußerung und der Belastung vermieden. Die fehlende Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung des Erbbaurechts wirkt sich nicht in der Weise aus, daß damit gemäß § 6 Abs. 1 ErbbauVO auch das der Veräußerung zugrunde liegende Kausalgeschäft ­ hier der Kaufvertrag ­ schwebend unwirksam ist. § 6 Abs. 1 ErbbauVO bestimmt zwar, daß nicht nur die zustimmungsbedürftige (§ 5 ErbbauVO) Verfügung über ein Erbbaurecht unwirksam ist, solange der Grundstückseigentümer sie nicht bewilligt hat. Die Unwirksamkeit erstreckt sich vielmehr auch auf den Vertrag, durch den sich der Erbbauberechtigte zu einer Verfügung verpflichtet. Diese Rechtsfolge ist jedoch auf die jeweilige Verfügung und das ihr zugrundeliegende Kausalgeschäft beschränkt. Die schwebende Unwirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts erstreckt sich nicht auf die im Zusammenhang mit der Belastung stehenden Verträge und umgekehrt. Eine solche Verknüpfung könnte nur über § 139 BGB hergeleitet werden, dessen Voraussetzungen hier jedoch nicht vorliegen.
bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Risiko, daß der Eigentümer der Belastung des Erbbaurechts nicht zustimmt, auch nicht um das allgemeine, in die Sphäre des Käufers eines solchen Rechts fallende rein wirtschaftliche Wagnis, die Kaufpreisfinanzierung zustande zu bringen, zu dem der Notar keinen Rat zu erteilen hat. Vielmehr begründen gerade die rechtlichen Bedingungen, die für einen derartigen Erwerb gelten, die dargestellte Gefahr. Es ist in den Vorschriften des Erbbaurechts angelegt, daß die Zustimmungen zur Veräußerung und zur Belastung des Erbbaurechts auseinanderfallen können. Zwar ist der Eigentümer in seiner Entscheidung nicht völlig frei (siehe § 7 ErbbauVO). Jedoch unterscheiden sich die Voraussetzungen , unter denen der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung verlangen kann (§ 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO), von denjenigen , unter denen eine Verpflichtung des Eigentümers zur Bewilligung der Belastung des Erbbaurechts (§ 7 Abs. 2 ErbbauVO) besteht. Die Zustimmung
zur Veräußerung kann der Erbbauberechtigte insbesondere nur dann verlangen, wenn die Person des Erwerbers Gewähr für die Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Pflichten bietet. Für einen Anspruch, der Belastung des Rechts zuzustimmen, kommt es hingegen auf die Person des Erwerbers nicht an. Erforderlich ist vor allem, daß die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist (vgl. hierzu z.B.: Ingenstau /Hustedt, Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., § 7 Rn. 21 ff; MünchKommBGB / v. Oefele, 4. Aufl., ErbbauVO § 7 Rn. 12; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts , 3. Aufl., Rn. 4.234 ff jeweils m.w.N.).
cc) Für die notarielle Pflicht zur Belehrung über die Möglichkeit der gespaltenen Eigentümerzustimmung zur Veräußerung und Belastung eines Erbbaurechts , die daraus folgenden Gefahren und die Möglichkeiten, ihnen entgegenzuwirken , spricht auch, wie die Revision mit Recht hervorhebt, daß eine der Vereinbarung von ungesicherten Vorleistungen vergleichbare Gefahrenlage besteht.
Soll ein Urkundsbeteiligter nach der rechtlichen Konstruktion des vorgesehenen Vertrags eine ungesicherte Vorleistung erbringen, die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, obliegt dem Notar nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat zum einen über die Gefahren der Vorleistung zu belehren und zum anderen Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (z.B.: Senatsurteil vom 12. Februar 2004 ­ III ZR 77/03 ­ NJW­RR 2004, 1071, 1072 m.umfangr.w.N. ; BGH, Urteile vom 15. April 1999 ­ IX ZR 93/98 ­ NJW 1999, 2188, 2189 und vom 27. Oktober 1994 aaO). Hiermit soll ­ vorbehaltlich einer bewußt abweichenden Entscheidung beider Vertragsparteien ­ verhindert werden, daß ein Vertragsteil seine Leistung ohne Sicherstellung der Gegenleistung der anderen Vertragspartei erbringen muß. Die in Vorleistung gehende Partei soll davor bewahrt werden, daß sich Störungen des Leistungsaustauschs allein zu
ihren Lasten auswirken. Die notarielle Rechtsbelehrung dient damit der Sicherung des vereinbarten Synallagmas. Diese Situation ist mit der Übertragung eines unter den Zustimmungsvorbehalten des § 5 Abs. 1 und 2 ErbbauVO stehenden Erbbaurechts vergleichbar, da die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung bei gleichzeitiger Weigerung, die Belastung zu bewilligen, zu einem Scheitern des vereinbarten Leistungsaustauschs unter einseitiger Belastung einer Vertragspartei führen kann.
Der Erwerber eines Erbbaurechts, der zur Finanzierung des Kaufpreises auf die Zustimmung des Eigentümers zur Belastung des Rechts angewiesen ist, ist im Vergleich mit einer Vertragspartei, die eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, sogar in gesteigertem Maße belehrungsbedürftig. In beiden Fallgestaltungen verwirklicht sich das Risiko, dem durch die Belehrung entgegengewirkt werden soll, im Fall einer Leistungsstörung. Deren Eintritt wird durch die Vereinbarung einer ungesicherten Vorleistung aber regelmäßig nicht gefördert. Demgegenüber ist bei der zustimmungsbedürftigen Erbbaurechtsübertragung und ­belastung aufgrund der Rechtslage das Risiko einer Leistungsstörung , die zu den von Wolfsteiner (aaO) als katastrophal bezeichneten Folgen führt, aus den unter bb) genannten Gründen gerade immanent.

c) Der Beklagte ist seinen Rechtsbelehrungspflichten nicht nachgekommen. Der Streitfall weist auch keine Besonderheiten auf, die diese Pflichten entfallen ließen.
So ist es entgegen der Ansicht des Beklagten unbeachtlich, ob ihm bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht bekannt war, daß die Höhe des beabsichtigten Grundpfandrechts den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft (§ 7 Abs. 2 ErbbauVO) zu widersprechen drohte und deshalb die berechtigte Verweigerung der Zustimmung der Eigentümer nahe lag. Es reicht aus, wenn der Notar, wie hier aufgrund der in § 7 Abs. 1 des Vertrags den Käufern eingeräumten Belastungsvollmacht, damit rechnen muß, daß der Erwerber zur Fi­
nanzierung des Kaufpreises das Erbbaurecht belasten möchte. Die Belehrungsbedürftigkeit der Parteien besteht auch in einem derartigen Fall schon deshalb, weil auch eine rechtlich zweifelhafte oder gar unberechtigte Versagung der Bewilligung regelmäßig zu einer Gefährdung des Vertragszwecks führt: der Vertragsvollzug wird erheblich verzögert, so daß sich zumindest die Zeitvorstellungen der Beteiligten kaum mehr verwirklichen lassen (Wolfsteiner aaO, Rn. 56).
Die Belehrung war schließlich nicht unter dem Gesichtspunkt entbehrlich , daß die Gefahren der isolierten Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts bereits vermieden waren (vgl. Ganter aaO, Rn. 1032, zur entsprechenden Problematik bei der ungesicherten Vorleistung). Weder lag die Einwilligung der Eigentümer zur Belastung bereits vor der Beurkundung vor noch war die Gefahr durch die Vertragsgestaltung gebannt.
2. Dem Beklagten fällt hinsichtlich seiner Amtspflichtverletzung Fahrlässigkeit zur Last. Ein durchschnittlich erfahrener und pflichtbewußter Notar, der für die Sorgfaltsanforderungen den Maßstab gibt (z.B.: BGHZ 145, 265, 275; Urteil vom 9. Juli 1992 ­ IX ZR 209/91 ­ WM 1992, 1662, 1665), hätte zum Zeitpunkt der Beurkundung die Gefahr, daß die Grundstückseigentümer lediglich der Veräußerung , nicht aber der Belastung des Erbbaurechts zustimmen könnten, und die möglichen Folgen für die Vertragsabwicklung erkennen können. Weiter hätte er hieraus den Schluß auf die Belehrungsbedürftigkeit des Klägers und seiner Ehefrau ziehen müssen.
Dem widerspricht nicht, daß es zum Zeitpunkt der hier maßgeblichen Beurkundung ­ soweit ersichtlich ­ noch keine veröffentlichte Rechtsprechung zur Frage des Umfangs der notariellen Belehrungspflicht bei der Übertragung eines Erbbaurechts mit Zustimmungsvorbehalten nach § 5 Abs. 1 und 2 ErbbauVO gab und die Problematik in der Literatur lediglich vereinzelt behandelt gewesen sein mag (vgl. Wolfsteiner in Kersten/Bühling, Formularhand­
buch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 20. Aufl., § 64 Rn. 563 f, noch nicht mit der Klarheit wie in der Folgeauflage aaO). Auch ohne Vorgaben aus Rechtsprechung und Literatur hätte der Beklagte seine Belehrungspflicht erkennen können und müssen. Die Möglichkeit, daß der Eigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts erteilen, zur Belastung jedoch verweigern kann, liegt für einen Rechtskundigen, der sich ­ wie von einem Notar, der einen Erbbaurechtsübertragungsvertrag beurkundet, erwartet werden muß ­ mit §§ 5­7 ErbbauVO befaßt, auf der Hand. Ebenso drängen sich die Gefahren für die Finanzierbarkeit des vorgesehenen Erwerbs im Fall der alleinigen Zustimmung zur Veräußerung auf. Dies gilt jedenfalls, wenn, wie hier, erkennbar ist, daß der Erwerber beabsichtigt, das Erbbaurecht mit einem Pfandrecht zur Finanzierung des Kaufpreises zu belasten. Die Schwere dieser insbesondere den Erwerber belastenden Folgen einer isolierten Zustimmung zur Veräußerung nötigt weiter zu dem Schluß, daß die Parteien über die Gefahren und die Abhilfemöglichkeiten zu belehren sind.
Den Beklagten entlastet nicht, daß das Berufungsgericht eine Amtspflichtverletzung nicht angenommen hat. Zwar trifft einen Notar in der Regel kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Gericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat (Senatsurteil vom 3. März 2005 ­ III ZR 353/04 ­ EBE/BGH 2005, 118, 119; Ganter aaO Rn. 2184 f; zur Amtshaftung nach Art. 34 Satz 1 GG, § 839 Abs. 1 BGB siehe z.B.: Senat in BGHZ 150, 172, 184; 117, 240, 250; Urteil vom 6. Februar 1997 ­ III ZR 241/95 ­ VersR 1997, 745, 747; und vom 21. Oktober 1993 ­ III ZR 68/92 ­ VersR 1994, 558, ,559; Staudinger/Wurm, BGB, 13. Bearb., § 839 Rn. 216). Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine allgemeine Richtlinie. Sie gilt unter anderem dann nicht, wenn und soweit das Gericht für die Beurteilung des Falles wesentliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen hat (Senatsurteile vom 6. Februar 1997 und 21. Oktober 1993 aaO; Staudinger/Wurm aaO, Rn. 218). So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat die Pflichtenlage des Beklagten nur unter dem Blickwinkel beurteilt, daß der Notar nicht verpflichtet ist,
den Urkundsbeteiligten Hinweise zur Beschaffung der für die Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Mittel zu geben. Die besondere Gefahrenlage bei einer isolierten Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung hat es nicht erkannt. Es hat die Problemstellung damit auf einen falschen Punkt verengt und so die eigentlich maßgebende Frage nicht erörtert (vgl. hierzu Senat aaO, Staudinger /Wurm aaO).
3. Für das Revisionsverfahren ist weiter davon auszugehen, daß dem Kläger infolge der Amtspflichtverletzung des Beklagten ein Schaden in Form der Schadensersatzleistungen an die Verkäufer und der Kosten des Vorprozesses entstanden ist. Nach dem im Revisionsrechtszug zugrunde zu legenden Vortrag des Klägers hätten er und seine Ehefrau vor Abschluß des Kaufvertrags verbindlich geklärt, ob die Eigentümer der vorgesehenen Belastung zustimmen würden, und wären somit im Fall der ­ hier eingetretenen ­ Verweigerung keine Verpflichtung eingegangen, wenn sie rechtzeitig darüber belehrt worden wären, daß die Eigentümer der Veräußerung zustimmen, jedoch der Belastung widersprechen konnten. In diesem Fall wären der Schadensersatzanspruch der Verkäufer, der Rechtsstreit hierüber und die dadurch verursachten Kosten vermieden worden.
In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht jedoch den Behauptungen des Beklagten nachgehen müssen, dem Kläger und seiner Ehefrau sei bekannt gewesen, daß die Zustimmungen zur Veräußerung und Belastung auseinander fallen können, und der Vollzug des Kaufvertrags sei nicht an der mangelnden Zustimmung der Eigentümer zu der vorgesehenen Belastung gescheitert. Der Beklagte hat vorgetragen, die Verkäufer und das finanzierende Kreditinstitut seien bereit gewesen, den Käufern soweit entgegenzukommen , daß die Grundschuldbelastung auf einen Betrag habe abgesenkt werden können, dem die Eigentümer zugestimmt hätten. Der wahre Grund für den Kläger und seine Ehefrau, von der Erfüllung des Kaufvertrags Abstand zu nehmen, sei gewesen, daß sie eine ihren Wünschen besser ent­
gegen kommende Wohnung gefunden hätten. Die Richtigkeit dieses Vortrags unterstellt, würde es an der Ursächlichkeit der Amtspflichtverletzung des Beklagten für den eingetretenen Schaden fehlen, da die Weigerung der Klägerseite , den Kaufvertrag zu erfüllen, auf einem Entschluß beruhen würde, der nicht durch die Amtspflichtverletzung des Beklagten herausgefordert wurde (vgl. z.B.: Senatsurteil vom 9. Januar 2003 ­ III ZR 46/02 ­ NJW­RR 2003, 563, 565).
4. a) Dem Kläger steht unter Zugrundelegung seines Sachvortrags zu den Gründen für die Abstandnahme von dem Kaufvertrag wegen des an die Verkäufer geleisteten Schadensersatzes keine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) zur Verfügung. Insbesondere kann er entgegen der Ansicht des Beklagten seinen anwaltlichen Vertreter insoweit nicht in Anspruch nehmen. Unerheblich ist dabei, ob der Rechtsanwalt, wie der Beklagte unterstellt , den Kläger und seine Ehefrau unzutreffend dahingehend beraten hat, sie seien der Verkäuferseite gegenüber berechtigt, die Erfüllung des Kaufvertrags zu verweigern. Diese Falschberatung wäre nicht ursächlich für den Schaden geworden. Auch ohne die (angebliche) unzutreffende Rechtsauskunft hätten der Kläger und seine Ehefrau den Schadensersatz leisten müssen, da sie infolge der verweigerten Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts nicht in der Lage waren, die Kaufpreisforderung zu begleichen.

b) Demgegenüber kann selbst auf der Grundlage des bisherigen Sachvortrags des Klägers eine anderweitige Ersatzmöglichkeit hinsichtlich der für den Vorprozeß mit den Verkäufern angefallenen Kosten bestehen. Insoweit kommt ein Anspruch des Klägers gegen seine anwaltlichen Vertreter aus positiver Forderungsverletzung in Betracht, wenn diese dem Kläger und seiner Ehefrau geraten haben sollten, sich auf den Rechtsstreit mit den Verkäufern einzulassen, auch soweit die Rechtsverteidigung aussichtslos war (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2002 ­ III ZR 107/02 ­ NJW 2003, 202, 203). Das Berufungsgericht hat hierzu, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, keine
Feststellungen getroffen. Dies ist ­ sofern ein Anspruch gegen den Beklagten nicht bereits aus einem anderen Grund ausscheidet ­ nachzuholen.
5. Nach dem Sachvortrag des Klägers ist der Schadensersatzanspruch nicht gemäß § 254 Abs. 1 BGB gemindert. Dies gilt auch, falls, wie der Beklagte geltend macht, die Ehefrau des Klägers als ausgebildete Bankkauffrau Kenntnisse des Erbbaurechts gehabt haben sollte. Der Notar, der bei der Durchführung eines Amtsgeschäfts das Recht fehlerhaft anwendet, kann einem Beteiligten ein Mitverschulden selbst dann nicht vorwerfen, wenn dieser ­ etwa weil er selbst rechtskundig ist ­ den Fehler hätte bemerken können (BGH, Urteil vom 15. Juli 2004 ­ IX ZR 262/00 ­ NJW­RR 2004, 1704, 1705 m.w.N.).
6. Die Sache war zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil noch Feststellungen nachzuholen sind, so daß dem Senat eine eigene Sachentscheidung verwehrt ist (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Schlick Richter am Bundesgerichtshof Dr. Wurm Streck ist infolge Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben. Schlick Dörr Herrmann

Tatbestand

Die I. GmbH (im folgenden I. ) war Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks L.Straße 34 in L. . Das Grundstück war mit einer Grundschuld in Höhe
von 850.000 DM zugunsten einer Hypothekenbank belastet. Die I. wandelte durch von dem beklagten Notar beurkundete Teilungserklärung das Grundstückseigentum in Wohnungseigentum um. Sie beabsichtigte, das Gebäude zu renovieren und die Eigentumswohnungen zu veräußern.
Der Steuerberater H. , der faktisch die Ge schäfte der I. führte, bewegte den Kläger, zwecks Steuerersparnis zwei Eigentumswohnungen zum Preis von je 150.000 DM von der I. zu erwerben. Der Beklagte beurkundete den am 18. Juli 1995 geschlossenen Kaufvertrag. Darin verpflichtete sich die I. , dem Kläger - abgesehen von noch einzutragenden Dienstbarkeiten und Baulasten - an den beiden von ihr noch zu renovierenden Eigentumswohnungen lastenfreies Wohnungseigentum zu verschaffen (§ 1 Nr. 2 Abs. 1 und 2, § 2 Abs. 1 des Kaufvertrages). Weiter hieß es in dem Kaufvertrag:
"§ 1... 2. ... Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen. Auf die Gefahren einer sofortigen Beurkundung wurde hingewiesen. § 3... 6. Das Haus wird voraussichtlich zum 31.12.1995 bezugsfertig sein. ... § 5 Fälligkeit und Zahlung 1. Der Kaufpreis ist in Raten zu zahlen. Es gelten folgende allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen: - Vorlage aller für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen und eine entsprechende schriftliche Mitteilung des Notars , - Eintragung einer Auflassungsvormerkung,
- eine Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger für das Vertragsobjekt, auch für den Fall der Nichtvollendung. Weiter werden folgende Fälligkeiten vereinbart:
a) der Grundstücks- und Gebäudeanteil 'alt' 2 Wochen nach Erfüllung obiger Voraussetzungen; danach
b) die Renovierungskosten binnen zwei Wochen nach Aufforderung wie folgt: - nach Abschluß des Vertrages 35 % - nach Fertigstellung der Dachdeckerarbeiten einschließlich Regenrohre 6 % - nach Fertigstellung der Fensterarbeiten 6 % ... 2. Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit auf das vom Verkäufer nachfolgend angegebene Konto zu zahlen. Zahlungen des Käufers können mit schuldbefreiender Wirkung nur auf dieses Konto erfolgen. - Treuhandkonto I. Baukonto L. bei der Volksbank ..."
Die I. teilte dem Kläger durch Schreiben vom 27. Juli 1995 mit, "nach Vertragsabschluß" seien die Kosten für das vorhandene Altgebäude und für die Renovierung in Höhe von 142.056,95 DM zur Zahlung fällig. Mit Schreiben vom 4. Dezember 1995 forderte die I. von dem Kläger "nach Fertigstellung" der Wohnungen den restlichen Kaufpreis in Höhe von 157.943,05 DM an. Der Kläger überwies am 4. August und 28. Dezember 1995 die erbetenen Geldbeträge in Höhe von insgesamt 300.000 DM auf das im Kaufvertrag angegebene "Treuhandkonto" , das tatsächlich ein gewöhnliches Girokonto der I. war. Zur Zeit der Zahlung hatte der Kläger die im Kaufvertrag vorgesehene Mitteilung des
Beklagten über das Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen noch nicht erhalten. Ebensowenig war damals bereits die Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers eingetragen; schließlich fehlte die "Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger".
1996 geriet die I. in Vermögensverfall; sie konn te die auf dem Wohnungseigentum lastende Grundschuld nicht ablösen. Die Hypothekenbank betrieb daher aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Wohnungseigentumsanlage.
Von der zahlungsunfähigenI. konnte der Kläger d en bereits entrichteten Kaufpreis nicht zurückerlangen. Mit H. verständigte er sich dahin, daß dieser ein notarielles Schuldanerkenntnis über 225.000 DM erklärte. Hinsichtlich weiterer 25.000 DM wurde eine Verrechnung gegen Forderungen von H. aus seiner Tätigkeit als Steuerberater oder Hausverwalter vereinbart. Geld war von dem inzwischen ebenfalls mittellos gewordenen H. nicht zu erhalten.
Am 11. Januar 1999 wurde der Kläger als Eigentümer d er - weiterhin mit der Grundschuld belasteten - Eigentumswohnungen im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Der Kläger beansprucht von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von 153.387,56 € (= 300.000 DM) nebst Zinsen wegen der Verletzung notarieller Amtspflichten. Der Beklagte habe bei der Beurkundung des Kaufvertrages nicht über die Gefahren einer ungesicherten Vorleistung an die I. belehrt, obwohl er die Verpfändung des Grundstücks gekannt habe. Insbesondere habe
er nicht darüber aufgeklärt, daß der Erwerb lastenfreien Wohnungseigentums nur dann gesichert sei, wenn der Kaufpreis unter Verwendung eines notariellen Treuhandkontos oder sonst Zug um Zug gegen Erteilung der Freigabeerklärung oder Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin gezahlt werde. Bei gehöriger Belehrung hätte er, der Kläger, keine ungesicherte Vorleistung erbracht und den von seiten der I. nicht (vollständig) erfüllbaren Vertrag spätestens 1996 rückabgewickelt. Die in diesem Fall nicht verlorenen 300.000 DM hätte er zum Erwerb eines anderen rentablen Objekts mit denselben Steuervorteilen verwandt.
Das Landgericht hat dem Kläger 140.605,26 € nebst Zin sen Zug um Zug gegen Abtretung seiner Ersatzansprüche gegen H. in dieser Höhe zugesprochen und die weitergehende Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat der Beklagte unter anderem geltend gemacht, ihm liege bezüglich der auf dem Wohnungseigentum lastenden Grundschuld eine auflagenfreie Löschungsbewilligung vor. Er biete sie dem Kläger unter Übernahme der durch die Löschung veranlaßten notariellen Kosten und der Kosten dieses Rechtsstreits an. Die Gefahr der Zwangsversteigerung bestehe nicht mehr.
Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten sowi e diejenige des Klägers zurückgewiesen und "die Revision" zugelassen. Der Beklagte begehrt mit der Revision weiterhin die vollständige Klageabweisung; der Kläger hat gleichfalls Revision - und vorsorglich Anschlußrevision - eingelegt mit dem Antrag, den Beklagten zur Zahlung weiterer 12.782,30 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen H. zu verurteilen.

Entscheidungsgründe

Die Revision des Beklagten ist begründet; insoweit ist da s Berufungsurteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Revision des Klägers ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Beklagte sei dem Kläger nach § 19 Abs. 1 BNotO zum Schadensersatz verpflichtet. Denn er habe durch unzureichende Belehrung über die Fälligkeit des Kaufpreises und die mit einer ungesicherten Vorleistung verbundenen Gefahren eine fahrlässige Amtspflichtverletzung begangen. Der Vertragstext sei hinsichtlich der Fälligkeitsvoraussetzungen widersprüchlich gewesen und habe bezüglich der Beurkundung ohne vorherige Einsichtnahme in das Grundbuch den Erfordernissen des § 21 Abs. 1 Satz 2 BeurkG nicht genügt. Pflichtgemäß belehrt hätte der Kläger den Kaufpreis allenfalls auf ein Notaranderkonto geleistet. Falls dann nach einem Jahr immer noch keine Löschungsbewilligung für die Grundschuld vorgelegen hätte, wäre der Kläger vom Vertrag zurückgetreten und hätte den Kaufpreis noch vor Änderung d es Fördergebietsgesetzes mit dem gleichen Steuervorteil anderweitig angelegt.
Der Schaden werde durch den Wert der vom Kläger erwor benen Eigentumswohnungen nicht ausgeglichen oder gemindert; denn die Grundschuld sei bislang nicht gelöscht worden. Der Kläger sei ferner nicht verpflichtet, die vom
Beklagten angebotene Löschungsbewilligung anzunehmen. Denn dieser habe es versäumt, das - vom Kläger bestrittene - Vorliegen der Löschungsbewilligung zu beweisen.
Der Beklagte müsse dem Kläger auch den Schaden ersetzen, der infolge des zwischenzeitlichen Wertverfalls der Immobilien in den neuen Bundesländern seit 1996 eingetreten sei. Vom Schutzzweck der Haftungsnorm sei es gedeckt, wenn der Kläger seinen Schadensersatzanspruch nicht deshalb verliere , weil das erworbene Objekt nachträglich aus Gründen wertlos werde, die mit denjenigen, derentwegen er Schadensersatz von dem Beklagten verlange, nicht unmittelbar zusammenhingen.
Die eingeklagten 153.387,56 € (= 300.000 DM) Schaden sersatz minderten sich allerdings um 12.782,30 € (= 25.000 DM). Denn der Kläger habe insoweit durch Verrechnung mit Honorarforderungen von H. Kompen- eine sation erhalten. Das hiergegen gerichtete Berufungsvorbringen des Klägers sei nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO und mangels Substantiierung unbeachtlich.

II.

Revision des Beklagten
Das Berufungsurteil hält der Prüfung auf Rechtsfehler zum Nachteil des Beklagten nicht in allen Punkten stand.
1. Dem Berufungsgericht ist insoweit beizutreten, als es angenommen hat, der Beklagte habe dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung notarieller Amtspflichten Schadensersatz zu leisten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Der Beklagte ist bei der am 18. Juli 1995 erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages der ihm gegenüber dem Kläger obliegenden Hinweispflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG) nicht nachgekommen.

a) Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Wi llen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Diese Belehrungspflicht umfaßt bei Grundstücksgeschäften , insbesondere bei Grundstückskaufverträgen, die Unterrichtung über das Bestehen von Belastungen. Geht der Wille der Parteien auf Verschaffung lastenfreien Eigentums, gehört das Vorhandensein von Belastungen zur rechtlichen Tragweite; denn der Erfolg des Geschäfts ist ein anderer je nachdem, ob der Erwerber volles oder belastetes Eigentum erwirbt (vgl. Ganter in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung 2004 Rn. 1057 unter Hinweis auf BGH, Urteile vom 12. Juli 1968 - VI ZR 91/66 - DNotZ 1969, 173, 174 und vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 8/91 - DNotZ 1992, 457, 458).

b) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Beru fungsgerichts belehrte der Beklagte den Kläger nicht in dem vorbeschriebenen gebotenen Umfang über die Belastungen, die auf dem zu erwerbenden Wohnungseigentum ruhten, und die daraus für den Käufer herrührenden Gefahren.
aa) Der Kläger konnte der in der notariellen Verhan dlung errichteten Vertragsurkunde nicht entnehmen, daß das Grundstück mit einer Grundschuld in Höhe von 850.000 DM belastet war. Im Vertragstext finden sich zwar verein-
zelt Anhaltspunkte für das Bestehen von (Vor-)Belastungen. In § 1 Nr. 2 Satz 1 des Kaufvertrages war niedergelegt, daß die Löschung der "Rechte Abteilung II u. III" beantragt werde, soweit sie auf den verkauften Wohnungen lasteten. Der Verkäufer verpflichtete sich zur "lastenfreien" Übertragung des Wohnungseigentums und haftete insoweit auf Gewährleistung (§ 2 Abs. 1, § 12 Nr. 1 Satz 1 des Kaufvertrages). Die "Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger" war nach § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages "allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung". Nirgends war aber klargelegt, welche Grundpfandrechte in welcher Höhe an dem Grundstück bestanden; jedenfalls ein in Fragen des Grundstücksrechts nicht geschulter Laie (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 1991 aaO), wie hier der Kläger, konnte nicht erkennen, daß die veräußernde I. - neben der Finanzierung der Renovierung - eine erhebliche Grundschuld ablösen mußte, um lastenfreies Eigentum verschaffen zu können.
bb) Der Beklagte gab dem Kläger auch nicht mündlich Au fschluß über die vorgenannte Belastung, obgleich sie ihm bekannt war. In der notariellen Verhandlung beschränkte er sich, wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf das landgerichtliche Urteil festgestellt hat, auf das schnelle Verlesen der Urkunde.
cc) Im Streitfall hatte der Notar besonderen Anlaß, ü ber die vorhandene Grundstücksbelastung zu belehren und dem Käufer zu raten, den Kaufpreis nur dann zu zahlen, wenn - Zug um Zug - die Löschung der Grundschuld gesichert war. Das Berufungsgericht hat die in dem Kaufvertrag getroffene Fälligkeitsregelung zu Recht für teilweise widersprüchlich angesehen; sie barg jedenfalls die Möglichkeit eines Mißverständnisses.
§ 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages sah "allgemeine Fäll igkeitsvoraussetzungen" - die Vorlage aller für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen und die entsprechende Mitteilung des Notars, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die "Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger" - vor. Weiter waren durch § 5 Nr. 1 Satz 3 des Kaufvertrages "folgende Fälligkeiten" für den Grundstücks- und Gebäudeanteil "alt" und die Renovierungskosten bestimmt. Die Zahlung des Grundstücks- und Gebäudeanteils "alt" (vgl. § 4 des Kaufvertrages) sollte zwei Wochen nach Erfüllung der "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen" erfolgen (§ 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a in Verbindung mit § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages). Im Gegensatz dazu wurde in § 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b des Kaufvertrages festgelegt, daß die Renovierungskosten - prozentual aufgeteilt - binnen zwei Wochen nach Aufforderung "nach Abschluß des Vertrages", nach Fertigstellung bestimmter Arbeiten und am Tag der Schlüsselübergabe fällig sein sollten. Das Verhältnis dieser Fälligkeitsregelung zu den "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen", insbesondere zu der Voraussetzung, daß eine Auflassungsvormerkung eingetragen und eine "Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger" vorliegen sollte, war im Vertrag durch die Verknüpfung der Regelungen des § 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a und b durch das Wort "danach" nicht hinreichend klargestellt. Damit bestand die Möglichkeit, daß sich der Käufer auf entsprechende Aufforderung des Verkäufers veranlaßt sah, "nach Vertragsschluß" oder "nach Fertigstellung" - ohne durch Auflassungsvormerkung und Löschungsbewilligung abgesichert zu sein, daß er lastenfreies Wohnungseigentum erhielt - den Kaufpreis ganz oder teilweise zu zahlen. Dem hätte der Beklagte entgegenwirken müssen, indem er auf diese Gefahr hinwies und - im Rahmen der ihm gegenüber beiden Vertragsparteien obliegenden Formulierungspflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG; vgl. Senatsurteil vom 4. März 2004 - III ZR 72/03 - ZIP 2004, 719, 722, vorge-
sehen zum Abdruck in BGHZ; BGH, Urteil vom 26. Juni 1997 - IX ZR 163/96 - VersR 1998, 115, 116; Winkler, BeurkG 15. Aufl. 2003 § 17 Rn. 274) - eine die Zug-um-Zug-Leistung unzweideutig regelnde vertragliche Bestimmung vorschlug.

c) Die vorbeschriebene - fahrlässige - Verletzung des § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG war schadensursächlich.
Die unterbliebene Belehrung war adäquat kausal dafür , daß der Kläger 300.000 DM an dieI. zahlte, ohne im Gegenzug lastenfreies Eigentum zu erwerben. Denn nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon auszugehen, daß der Kläger bei pflichtgemäßer Belehrung nicht ungesichert vorgeleistet hätte.

d) Zu Unrecht leugnet die Revision den Zurechnungszusamme nhang. Sie macht geltend, der Schaden sei allein dadurch eingetreten, daß der Kläger, ohne Rücksprache mit dem Beklagten zu halten, den Kaufpreis gezahlt habe, obwohl die "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen" (noch) nicht vorgelegen hätten.
Der Zurechnungszusammenhang zwischen der haftungsbegründen den Handlung und dem eingetretenen Schaden kann fehlen, wenn der Geschädigte in ungewöhnlicher und unsachgemäßer Weise in den Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden erst endgültig herbeiführt. Eine solche "Unterbrechung" der durch die Verletzung notarieller Amtspflichten ausgelösten Ursachenkette tritt allerdings nicht ein, wenn für die Zweithandlung des Geschädigten ein rechtfertigender Anlaß bestand oder die-
se durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine nicht ungewöhnliche Reaktion auf ein Ereignis darstellt (Ganter aaO Rn. 2218; vgl. BGH, Urteile vom 26. Juni 1997 aaO S. 116 f und 29. März 2001 - IX ZR 445/98 - NJW-RR 2001, 1639, 1641). So liegt der Streitfall. Die Fälligkeit des Kaufpreises war - wie bereits dargelegt - in § 5 Nr. 1 Satz 2 und 3 des Kaufvertrages nicht unmißverständlich geregelt. Bezüglich der "Renovierungskosten", die den weitaus größten Teil des Kaufpreises (jeweils 119.089,14 DM von 150.000 DM, vgl. § 4 des Kaufvertrages) ausmachten, war nicht hinreichend klargestellt, ob sie (anteilig) bereits nach Abschluß des Vertrages, Fertigstellung bestimmter Arbeiten und Schlüsselübergabe fällig waren (§ 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b) oder ob zusätzlich die "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen" nach § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages erfüllt sein mußten. Darüber hinaus mußte sich dem Kläger mangels Unterrichtung über die erhebliche Belastung des Kaufgegenstandes mit Grundpfandrechten nicht aufdrängen, daß der Erwerb lastenfreien Eigentums gefährdet sein könnte, wenn er einer Aufforderung des Verkäufers, den Kaufpreis zu zahlen, nachkam. Unter diesen Umständen kann es nicht als unvertretbares und damit nicht zurechenbares Verhalten angesehen werden, wenn der Kläger nach - von der I. behaupteter (Schreiben vom 27. Juli und 4. Dezember 1995) - Fälligkeit des Anteils für das vorhandene Altgebäude und für die Renovierung "nach Vertragsschluß", wegen des restlichen Kaufpreises "nach Fertigstellung Ihrer Wohnungen", den Kaufpreis vollständig zahlte. Dies schließt nicht aus, daß dem Kläger ein Mitverschulden anzulasten sein könnte.
2. Mit dem Berufungsgericht ist demnach ein Schadensersatzanspruch gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO dem Grunde nach zu bejahen; den weiteren
Erwägungen zur Schadensbemessung ist indes nicht in allen Punkten zu folgen.

a) Ausgangspunkt für die Ermittlung des Vermögensschadens aus einer notariellen Amtspflichtverletzung ist die sogenannte Differenzhypothese. Der Verletzte ist grundsätzlich so zu stellen, wie er stünde, wenn die Amtspflichtverletzung unterblieben wäre (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2000 - IX ZR 310/99 - NJW-RR 2001, 1428 m.w.N.; Ganter aaO Rn. 2246). Maßgebender Zeitpunkt für den Vermögensvergleich ist im Schadensersatzprozeß die letzte mündliche Tatsachenverhandlung (BGH aaO).

b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre der Kläger im Fall amtspflichtgemäßer Belehrung bei seinem Kaufentschluß geblieben; er hätte aber seinen Anspruch auf Übertragung lastenfreien Wohnungseigentums durch die Vereinbarung eines Notaranderkontos oder eine sonstige Zug-umZug -Regelung gesichert. Nachdem sich dann im Jahre 1996 herausgestellt hätte, daß die I. den Verschaffungsanspruch nicht würde erfüllen können , wäre der Kläger vom Kaufvertrag zurückgetreten. Er hätte den treuhänderisch verwahrten oder noch nicht gezahlten Kaufpreis in Höhe von 300.000 DM - rechtzeitig vor der Änderung des Fördergebietsgesetzes - für eine andere Anlage in den neuen Bundesländern verwandt und denselben Steuervorteil erzielt. Der Kläger hätte demnach einen Schaden erlitten, wenn für die von ihm - fiktiv - anderweit erworbene "Ost-Immobilie" ein höherer Wert anzunehmen wäre als derjenige, den die von derI. erworbenen zwei Eigentumswohnungen haben, jeweils bezogen auf den Zeitpunkt der Berufungsverhandlung; der Schaden läge in der Differenz zwischen diesen Werten.
aa) Das Berufungsgericht hat den Wert der im Jahr 1996 hypothetisch erworbenen "Ost-Immobilie" zur Zeit der Berufungsverhandlung (28. Mai 2003) offenbar in Höhe von 300.000 DM, also in Höhe der Anschaffungskosten, angesetzt. Zwar wäre bei einer solchen Immobilie - wie allgemein bei Immobilien in den neuen Bundesländern - in der Zeit seit 1996 ein Wertverfall eingetreten. Hierfür müsse der Beklagte entsprechend den in BGHZ 123, 106, 113 f niedergelegten Grundsätzen jedoch ebenfalls einstehen. Vom Schutzzweck der Haftungsnorm her verliere der geschädigte Anleger danach seinen Schadensersatzanspruch nicht deshalb, weil das erworbene Objekt nachträglich aus Gründen wertlos werde, die mit denjenigen, deretwegen er Schadensersatz beanspruchen könne, nicht unmittelbar zusammenhingen.
bb) Gegen diese Erwägungen bestehen durchgreifende re chtliche Bedenken. Die von dem Berufungsgericht herangezogene Entscheidung betraf das Recht des Anlageinteressenten zur Selbstbestimmung über die Verwendung seines Vermögens. Der Anleger hätte, von dem Prospektverantwortlichen pflichtgemäß aufgeklärt, die Anlage nicht erworben. Er kann, wenn der Prospektverantwortliche schuldhaft handelte, verlangen, auf dem Schadensersatzwege so gestellt zu werden, als hätte er die Anlage nicht getätigt. Der von dem Schutzbereich der Verhaltensnorm (Aufklärungspflicht) umfaßte Schaden besteht in dem Betrag, den er für den Erwerb der später vom Wertverfall betroffenen Anlage aufgewendet hat, ohne daß es ausschlaggebend darauf ankäme, ob sich gerade die im Prospekt verschwiegene Gefahr als solche verwirklichte (vgl. BGHZ aaO S. 111 ff).
Hier ging es indes nicht um die vorgenannte Selbstbestim mung der Entscheidung für oder gegen eine Anlage. Der Kläger hätte auch bei pflichtgemä-
ßer Aufklärung von dem Kauf der Eigentumswohnungen von der I. nicht Abstand genommen. Er hätte seinen Anspruch auf die Gegenleistung durch eine Anderkonto- oder sonstige Zug-um-Zug-Abrede gesichert. Den Anlagebetrag hätte er, wenn der Kaufvertrag mit der I. scheiterte, nicht "auf die hohe Kante" gelegt; in weiterer Verfolgung seines Ziels, Steuern zu sparen, hätte er in eine andere, ebenfalls nach dem Fördergebietsgesetz begünstigte Immobilie investiert. Das allgemeine Risiko des Wertverlusts ist aber ein für Anlagen in Immobilien typisches Risiko, das der Anleger - hier also der Kläger - tragen muß; der Beklagte muß dafür nicht unter dem Gesichtspunkt des Schutzzwecks der Haftungsnorm einstehen.
cc) Ist jedoch bei dem Vermögensvergleich, wie von der Revi sion gefordert , der Wertverfall der - fiktiv - von dem Kläger anderweit angeschafften Immobilie zu berücksichtigen, hat die Schadensbemessung des Berufungsgerichts keinen Bestand. Denn zu dem sich dann ergebenden Verkehrswert der anstelle der Eigentumswohnungen der I. (hypothetisch) erworbenen "OstImmobilie" zur Zeit der letzten Verhandlung vor dem Tatrichter hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - Feststellungen nicht getroffen.
3. Das Berufungsgericht hat in der neuen mündlichen Verhandlung Gelegenheit , die vorbeschriebenen Feststellungen nachzuholen und auf die weiteren Beanstandungen der Revision einzugehen.

III.

Revision des Klägers
Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsfehler die von dem K läger geltend gemachte Schadensersatzforderung in Höhe von mehr als 140.605,26 € (= 275.000 DM) für nicht gerechtfertigt gehalten. In Höhe von 12.782,30 € (= 25.000 DM) hat der Kläger einen Ausgleich erhalten. Gemäß einer mit H. getroffenen Vereinbarung wurde ein Teil des Schadens dadurch kompensiert , daß H. auf Honorar für steuerberatende Tätigkeit im Wert von 25.000 DM verzichtete. Die Würdigung des Berufungsgerichts, daß diese Verrechnungsabrede für die Klageforderung und nicht für darüber hinausgehende, nicht hinreichend substantiierte Schadenspositionen gegolten habe, ist im Rahmen der revisionsmäßigen Prüfung hinzunehmen. Der Senat sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer Begründung ab.
Schlick Streck Richter am Bundesgerichtshof Dr. Kapsa ist infolge Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben. Schlick Galke Herrmann