Bundesgerichtshof Urteil, 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06

bei uns veröffentlicht am23.05.2007
vorgehend
Amtsgericht Kreuzberg, 9 C 335/05, 18.11.2005
Landgericht Berlin, 62 S 11/06, 20.04.2006

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 138/06 Verkündet am:
23. Mai 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche,
so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte
Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als
10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW
2004, 3115).
BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 - LG Berlin
AG Tempelhof-Kreuzberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst
und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. April 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 18. November 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Vierzimmerwohnung in Berlin-Tempelhof. In § 1 des mit der Rechtsvorgängerin des Klägers geschlossenen Mietvertrages vom 30. Januar 1989 heißt es: "Wohnfläche: 121,49 qm". Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 131,80 qm.
2
In einem vorangegangenen Rechtsstreit wurde die Beklagte auf die Berufung des Klägers durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 3. Februar 2005 verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 434,83 € auf 494,24 € ab dem 1. September 2003 zuzustimmen. Der Berechnung dieser Mieterhöhung lag die tatsächliche Wohnfläche von 131,80 qm zugrunde. Mit Schreiben vom 31. März 2005 begehrte der Kläger auf dieser Grundlage die Zustimmung der Beklagten zu einer weiteren Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 521,80 € ab dem 1. Juni 2005. Die Beklagte stimmte dem nicht zu.
3
Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Begehren auf Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision hat Erfolg.

I.

5
Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2007, 520) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
6
Das Erhöhungsverlangen des Klägers genüge den formellen und materiellen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB. Die vom Kläger verlangte Bruttokaltmiete von 521,80 € übersteige nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach dem für die streitbefangene Wohnung maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2005 ergebe sich im Mittelwert eine monatliche Nettokaltmiete von 3,15 €/qm; vorliegend erschienen jedenfalls 2,81 €/qm netto kalt ortsüblich. Da zwischen den Parteien im Mietvertrag eine Bruttomiete vereinbart worden sei, seien hierzu die tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen; diese habe der Kläger unwidersprochen mit 1,19 €/qm für das Jahr 2004 beziffert. Als vergleichbare ortsübliche Bruttomonatsmiete ergäben sich somit 4,-- €/qm. Danach überschreite die vom Kläger begehrte Mieterhöhung für die 131,80 qm große Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete in keinem Fall.
7
Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass die im Mietvertrag mit 121,49 qm angegebene Wohnungsgröße maßgeblich sei. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass diese Angabe im Mietvertrag auch Gegenstand einer rechtsverbindlichen Vereinbarung über die Wohnfläche geworden sei. Die Angabe der Mietfläche in dem Mietvertrag sei auf ihre Rechtsverbindlichkeit hin auszulegen. Wenn die Parteien sich darauf einigten, dass eine bestimmte, von ihnen ins Auge gefasste und ihnen bekannte Wohnung angemietet werden solle , dann könne ohne Vorliegen besonderer Umstände nicht davon ausgegangen werden, dass die Angabe einer bestimmten Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsgröße darstelle; dies gelte auch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag - wie vorliegend - exakt mit der zweiten Nachkommastelle bezeichnet sei. Da im vorliegenden Fall besondere Umstände, die auf eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche schließen ließen, nicht vorlägen, habe die tatsächliche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden können.

II.

8
Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
9
1. Allerdings beanstandet die Revision vergeblich, dass das Berufungsgericht der Berechnung der zulässigen Erhöhung der Bruttokaltmiete einen Betriebskostenanteil von 1,19 €/qm zugrunde gelegt hat.
10
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aus- weist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, und vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599). Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat der Berechnung der Mieterhöhung die auf die Wohnung der Beklagten tatsächlich entfallenden Betriebskosten zugrunde gelegt und rechtsfehlerfrei festgestellt, dass diese sich - nach der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 - auf 1,19 €/qm beliefen.
11
Der Auffassung der Revision, dass die Daten für das Jahr 2004 nicht ausreichend seien, sondern im Mieterhöhungsverlangen anzugeben sei, wie hoch der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens - hier: 30. März 2005 - gewesen sei, trifft nicht zu. Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, ist der "zuletzt feststellbare" Betriebskostenanteil (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO unter II 1 b bb (1)). Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt. Danach war für das Mieterhöhungsverlangen vom 30. März 2005 die vom Kläger zugrunde gelegte und auch vom Berufungsgericht herangezogene Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 maßgebend.
12
2. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass bei der Beurteilung des Mieterhöhungsverlangens des Klägers von der Wohnflächenangabe im Mietvertrag und nicht von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen ist.
13
a) Nach der Rechtsprechung des Senats stellt die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung , sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, die im Falle einer Abwei- chung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten weiteren Voraussetzungen dazu führen kann, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, WuM 2004, 337 = NJW 2004, 2230, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Senatsurteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712; Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04, WuM 2006, 245 = NJW-RR 2006, 801).
14
Dabei handelt es sich um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, aaO), sondern auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläche: 121,49 qm" (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO, und VIII ZR 44/03, aaO; vom 28. September 2005, aaO, und 22. Februar 2006, aaO). Danach ist die Auslegung des Berufungsgerichts, dass es sich bei einer Wohnflächenangabe wie der vorliegenden lediglich um eine unverbindliche Objektbeschreibung handele, rechtsfehlerhaft. Auch im vorliegenden Fall kann der Senat die Auslegung, dass es sich bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag um eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung handelt, selbst vornehmen, da keine weiteren Feststellungen zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2005, aaO). Dass der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße nach dem Willen der Parteien aus besonderen Gründen ausnahmsweise keine Verbindlichkeit zukommen sollte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich.
15
Über die Berechnung der Wohnfläche besteht im vorliegenden Fall kein Streit, so dass es keiner Klärung bedarf, wie die Parteien den Begriff der Wohn- fläche verstanden haben (vgl. zur Auslegung dieses Begriffs Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b, und VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1; Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2). Da im vorliegenden Fall die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Fläche nicht unterschreitet, kommt es auch nicht auf die Frage an, ob die vertragliche Vereinbarung der Wohnungsgröße den Sinn haben sollte, die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen und damit Minderungsansprüche des Mieters wegen einer Flächenabweichung von vornherein auszuschließen (vgl. dazu Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1 und 2 a; Senatsurteil vom 28. September 2005, aaO, unter II 1 a.E.; Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2).
16
b) Liegt somit nicht lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Vereinbarung über die Wohnfläche vor, so hat diese Vereinbarung nicht nur Bedeutung für die Frage, ob im Falle einer Flächenabweichung ein Mangel der Mietsache vorliegt, sondern ebenso für die Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, die unter anderem von der Größe der Wohnung abhängt (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
17
aa) Dies hat der Senat bereits zu § 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 558 BGB, entschieden (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115). Danach ist bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage der Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen , dem der Mieter zugestimmt hat, die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung für den vom Mieter geltend gemachten Rückforderungsanspruch (nur dann) maßgeblich, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich um eine Abweichung von mehr als 10 % handelt (aaO, unter II 1). Der Senat hat dies mit den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründet, die dazu führen, dass abweichend von der getroffenen Erhöhungsvereinbarung die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend ist, wenn dem Mieter, der sich in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße auf die Vereinbarung eingelassen hat, das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar ist (aaO unter II 2 a).
18
bb) Entsprechendes gilt auch für den hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche. Ein Abweichen von der getroffenen Vereinbarung über die Wohnfläche und ein Abstellen auf die tatsächliche Wohnungsgröße ist nur dann in Betracht zu ziehen, wenn einer der Parteien - in diesem Fall: dem Vermieter - das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann (weitergehend SchmidtFutterer /Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 62: genereller Vorrang der Wohnflächenvereinbarung nach § 557 Abs. 3 BGB). Ein Fall der Unzumutbarkeit für den Vermieter kann aber - wie im umgekehrten Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche (dazu Senatsurteil vom 7. Juli 2004, aaO) - nur dann anzunehmen sein, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt. Diese Grenze ist jedenfalls hier nicht überschritten, so dass sich der Kläger an der vertraglichen Vereinbarung der Wohnfläche festhalten lassen muss. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der Kläger bei dem vorausgegangenen Mieterhöhungsverlangen ebenfalls nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnfläche in Ansatz gebracht hat und die Beklagte rechtskräftig verurteilt worden ist, der auf dieser Grundlage geforderten Mieterhöhung zuzustimmen.
19
Bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % wird dagegen in Betracht kommen, dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibt, sondern dass er berechtigt ist, einem die gesetzlichen Fristen (§ 558 Abs. 1 BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Zwar ist die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche eine Angelegenheit des Vermieters, so dass grundsätzlich er das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Folgen zu tragen hat (Senatsurteil vom 7. Juli 2004, aaO). Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum weist jedoch gegenüber anderen unbefristeten Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit auf, dass der Vermieter nach Aufdeckung seines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund berechtigt ist, sich von einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraummietvertrag durch eine Kündigung zu lösen. Er bleibt an den Vertrag gebunden, bis das Vertragsverhältnis aus einem anderen Grund beendet wird. In anderen unbefristeten Dauerschuldverhältnissen steht dem Vertragspartner im Falle eines Kalkulationsirrtums dagegen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung offen. Diese Besonderheit von Wohnraummietverhältnissen rechtfertigt es, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnfläche festzuhalten, sondern bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten nunmehr die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Es bleibt dann dem Mieter überlassen, ob dieser sich die - entsprechend ihrer tatsächlichen Größe - teurere Wohnung leisten kann und will oder ob er seinerseits von dem nur ihm zustehenden Recht, das Mietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen ordentlich zu kündigen, Gebrauch macht.
20
3. Ist danach im vorliegenden Fall für die Beurteilung des Mieterhöhungsverlangens von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche auszugehen, so steht dem Kläger kein Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung der Beklagten zur verlangten Mieterhöhung zu. Die ortsübliche Bruttokaltmiete beträgt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts, die auch von der Revisionserwiderung nicht angegriffen werden, 2,81 € (Nettokaltmiete ) zuzüglich 1,19 € (Betriebskostenanteil), insgesamt also 4,-- €/qm. Dies ergibt für die Wohnung der Beklagten eine ortsübliche Vergleichsmiete von (121,49 qm x 4,-- €) = 485,96 €, die noch unter der vom Kläger mit der vorangegangenen Mieterhöhung erstrittenen Miete von 494,24 € liegt.

III.

21
Auf die Revision der Beklagten ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache damit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unbegründet und daher abzuweisen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 18.11.2005 - 9 C 335/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 20.04.2006 - 62 S 11/06 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06

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Wohnraummiete: Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer als vertraglich vereinbart ist

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Referenzen - Gesetze

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr
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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung


(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz


(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrig

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Bundesgerichtshof Urteil, 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05

bei uns veröffentlicht am 12.07.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 215/05 Verkündet am: 12. Juli 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ
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Bundesgerichtshof Urteil, 16. Sept. 2009 - VIII ZR 275/08

bei uns veröffentlicht am 16.09.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/08 Verkündet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/06 Verkündet am: 31. Oktober 2007 Preuß, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle vom 31. Oktober 2007 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk:

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bei uns veröffentlicht am 10.10.2007

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Bundesgerichtshof Urteil, 10. März 2010 - VIII ZR 144/09

bei uns veröffentlicht am 10.03.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 144/09 Verkündet am: 10. März 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 215/05 Verkündet am:
12. Juli 2006
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur
Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet
, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung
tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts
für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil
vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227).
BGH, Versäumnisurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Juli 2006 durch den Richter Ball, die Richter Dr. Schlichting, Dr. Wolst
und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Juli 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin - eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von 127,45 m². Die nach dem Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete, in der die Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Wärme und Warmwasser enthalten sind (Bruttokaltmiete), betrug seit Mai 2001 631,40 € (4,95 €/m²). Mit Schreiben vom 26. Februar 2004 verlangte die Klägerin, vertreten durch ihre als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin, vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 126,28 € auf monatlich 757,68 € (5,94 €/m²) ab dem 1. Mai 2004. Diesem Erhöhungsverlangen lag ein Betriebskostenanteil in Höhe von 1,06 €/m² zugrunde. Der Beklagte beanstandete die von der geschäftsführenden Gesellschafterin der Klägerin vorgelegte Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und erteilte die Zustimmung nicht.
2
Die Klägerin hat, wiederum vertreten durch ihre geschäftsführende Gesellschafterin , Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung erhoben und den Beklagten in der Klageschrift erneut aufgefordert, der Mieterhöhung auf 5,94 €/m² zuzustimmen. Sie hat diesem Erhöhungsverlangen nunmehr einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde gelegt und die begehrte Nettokaltmiete dementsprechend auf 4,77 €/m² beziffert. Zur Begründung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2003 (westliche Bezirke), der Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten ausweist, Bezug genommen. Der Beklagte hat auch dieses Erhöhungsverlangen zurückgewiesen.
3
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, der begehrten Mieterhöhung - entsprechend dem Erhöhungsverlangen in der Klageschrift - mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen; die weitergehende - auf das ursprüngliche Erhöhungsverlangen vom 26. Februar 2004 gestützte - Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision des Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

I.

5
Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
6
Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Februar 2004 sei aufgrund formeller Mängel unwirksam. Das weitere Erhöhungsverlangen in der Klageschrift sei dagegen nicht zu beanstanden, so dass der Beklagte verpflichtet sei, der Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen.
7
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe die geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin dem Erhöhungsverlangen keine Vollmachtsurkunde aller gegenwärtigen Gesellschafter der Klägerin beifügen müssen. Die entsprechende Vollmacht der Gesellschafterin beruhe auf der ihr erteilten Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und auf dem Gesellschaftsvertrag.
8
Die vom Beklagten gemietete Wohnung sei in das Rasterfeld "L 2" des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen; zusätzlich zu dem dort ausgewiesenen Mittelwert für Nettomieten von 4,31 €/m² sei aufgrund wohnwerterhöhender Merkmale ein Zuschlag von 0,48 €/m² gerechtfertigt. Sachliche Einwände dagegen seien vom Beklagten nicht vorgebracht worden. Ferner seien die von der Klägerin in Höhe von 1,17 €/m² zugrunde gelegten Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Angabe dieses pauschalen Betriebskostenanteils sei als Ansatz der durchschnittlichen Betriebskosten auszulegen, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden seien. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen den im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten und der vereinbarten Bruttokaltmiete sei der ortsüblichen Nettomiete nicht der tatsächliche Betriebskostenanteil, sondern die im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelte durchschnittliche Differenz zwischen den Brutto- und Nettomieten für vergleichbare Wohnungen hinzuzurechnen.

II.

9
Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch aus §§ 558, 558 b Abs. 1 und 3 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 nicht zugebilligt werden.
10
1. Das Berufungsgericht hat allerdings mit Recht angenommen, dass das in der Klageschrift enthaltene erneute Erhöhungsverlangen der Klägerin (§§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 1. Alt. BGB) nicht aus formellen Gründen zu beanstanden ist.
11
a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin wirksam bevollmächtigt war, das Erhöhungsverlangen für die Klägerin geltend zu machen. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch keinen Rechtsfehler erkennen.
12
b) Das Erhöhungsverlangen der Klägerin enthält auch eine den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB genügende Begründung.
13
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, sind mit dem im Erhöhungsverlangen der Klägerin angegebenen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² die durchschnittlichen Betriebskosten gemeint, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden sind; das ergibt sich aus der als Anlage zur Klageschrift beigefügten Tabelle über durchschnittliche "kalte" Betriebskosten. Die Revision meint, die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen der Klägerin habe dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen zur Folge. Dies trifft nicht zu. Der Beklagte wurde durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.).
14
2. Zu Recht rügt die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht der Prüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 1 BGB) die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten zugrunde gelegt hat. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1). An entsprechenden Angaben fehlt es in dem Erhöhungsverlangen der Klägerin.
15
Die Klägerin hat in ihrer Klageschrift unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel vorgetragen, sie lege ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 757,68 € (5,94 €/m²) einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde; die verlangte Kaltmiete ohne Betriebskosten betrage daher 4,77 €/m². Hierdurch hat sie die Höhe des in der verlangten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schlüssig dargelegt. Ihrem Erhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; dieser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat.

III.

16
Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuheben , soweit das Berufungsgericht der Zustimmungsklage stattgegeben hat (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil die Klägerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung des Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 (aaO) keine Veranlassung hatte, zur Höhe des in der Bruttokaltmiete tatsächlich enthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen. Hierzu ist ihr im Berufungsrechtszug Gelegenheit zu geben. Ball Dr.Schlichting Dr.Wolst Dr.Frellesen Hermanns
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 16.12.2004 - 7 C 86/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 12.07.2005 - 63 S 36/05 -

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.