Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2002 - XII ZR 253/01

bei uns veröffentlicht am18.12.2002

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 253/01 Verkündet am:
18. Dezember 2002
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Werden Essentialia des Mietvertrages in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag
Bezug genommen wird, so muß zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag
so genau bezeichnet werden, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist
(Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 136, 357; 142, 158).
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - OLG Hamm
LG Bochum
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 31. August 2001 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger macht gegenüber den Beklagten restliche Ansprüche aus einem Untermietvertrag für die Zeit von Januar 1998 bis einschließlich Juni 1999 geltend. Die Eheleute Kurt und Wilma W. vermieteten mit schriftlichem Vertrag für die Zeit vom 1. Oktober 1990 bis 30. September 2000 ein Ladenlokal an die Firma S. GmbH & Co. KG. Diese vermietete das Objekt mit schriftlichem Untermietvertrag vom 28. Januar 1994 an den Kläger. Ziffer 2 dieses Untermietvertrages lautet: "Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem UnterMietvertrag als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den Eheleuten W. und der Firma K. S. ergebenden Verpflichtungen in ei-
gener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zu haften." Der Kläger vermietete die Räumlichkeiten mit schriftlichem "UnterMietvertrag" vom 28. Oktober 1995 bis zum 30. September 2000 an die Beklagten weiter. Ziffer 4 dieses Vertrages lautet: "Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem UnterMietvertrag als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den Eheleuten W. und der Firma K. S. ergebenden Verpflichtungen in eigener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zu haften. Der vorgenannte Mietvertrag zwischen den Eheleuten W. und der Firma K. S. wird insoweit integraler Bestandteil dieses UnterMietvertrages. Dies gilt gleichfalls für den Vertrag zwischen der Firma S. und dem Untervermieter." Die beiden in Ziffer 4 des Vertrages vom 28. Oktober 1995 als Anlage bezeichneten Mietverträge aus den Jahren 1990 und 1994 zwischen W. und Fa. S. einerseits und Fa. S. und Kläger andererseits wurden mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Untermietvertrag nicht verbunden. Zwischen den Parteien besteht Streit, ob und wann sie den Beklagten bekannt gemacht und ausgehändigt worden sind. Mit Schreiben vom 27. März 1997 kündigten die Beklagten unter Berufung auf mangelnde Schriftform den Vertrag mit dem Kläger zum Ablauf des nächsten möglichen Quartals, spätestens jedoch zum 30. September 1997. Der Kläger widersprach der Kündigung auf Grund der vereinbarten Vertragsdauer
bis zum 30. September 2000, vermietete das Objekt jedoch mit Einverständnis der Beklagten an einen Dritten weiter. Die Klage auf Zahlung von Miete einschließlich Nebenkosten und Auslagen in Höhe von 51.712,16 DM nebst Zinsen hat das Landgericht abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von 51.712,16 DM nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Die Revision bleibt ohne Erfolg. 1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Beklagten schuldeten die vom Kläger verlangte restliche Miete, da der Untermietvertrag durch ihre ordentliche Kündigung nicht beendet worden sei. Die Befristung bis 30. September 2000 sei wirksam vereinbart, da die Schriftform des § 566 Satz 1 BGB eingehalten sei. Deshalb komme eine Kündigung nach § 566 Satz 2 BGB nicht in Betracht. Zwar müsse die Zusammengehörigkeit der Haupturkunde mit den beiden Anlagen zweifelsfrei kenntlich gemacht werden. Dazu sei aber eine körperliche Verbindung nicht nötig. Vielmehr reiche es aus, daß sich die Einheit aus anderen Umständen zweifelsfrei ergebe, etwa durch eine wechselseitige Bezugnahme in den mehreren die Gesamtregelung enthaltenden Schriftstücken. Erforderlich sei eine solche Rückverweisung in der Anlage auf die Haupturkunde jedoch nicht. Dem Schutzzweck des § 566 BGB werde genügt, wenn ein späterer Grundstückserwerber durch den Hinweis im Hauptvertrag auf die Existenz eines ergänzenden Schriftstückes aufmerksam
gemacht werde und aufgrund von Art und Inhalt der Verweisung eine gedankli- che Verbindung mit der Anlage hergestellt werden könne. Dies sei hier der Fall. Ein späterer Erwerber habe dem Vertrag sicher entnehmen können, daß sich der Inhalt der mietvertraglichen Regelung nicht allein aus ihm, sondern auch aus den darin in Bezug genommenen Anlagen ergebe. Daß die Anlagen nicht von den Parteien unterzeichnet seien, schade nicht. Es reiche aus, daß sie von den damaligen Vertragsparteien unterzeichnet seien. Für Nachtrags- und Änderungsvereinbarungen und im Falle des Mieterwechsels sei anerkannt, daß die Stammurkunde nicht von denselben Parteien unterzeichnet sein müsse wie der Nachtrag bzw. die Auswechslungsvereinbarung. Durch die Unterzeichnung des Hauptvertrages seien die in Bezug genommenen Verträge Vertragsbestandteil geworden. Ob sie bei Vertragsunterzeichnung vorgelegt worden bzw. den Beklagten bekannt gemacht worden seien, sei ohne rechtliche Bedeutung. Entscheidend sei nur, daß sie im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Hauptvertrages existent gewesen seien, was hier zwischen den Partein außer Streit stehe. 2. Die Ausführungen des Oberlandesgerichts halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Nach § 566 BGB a.F. ist eine Befristung im Mietvertrag nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten ist. Bei Verträgen ist diese gewahrt, wenn dieselbe Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). Das bedeutet, daß alle wesentlichen vertraglichen Abreden in einer Urkunde enthalten sein müssen (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde ; vgl. hierzu Senatsurteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 - ZMR 1998, 12 f. = NJW 1998, 58 f.). Die Rechtsprechung hatte zunächst gefordert, daß die Einheit der Urkunde äußerlich durch Beifügung der in Bezug genommenen Urkunden zur Haupturkunde in Erscheinung treten müsse und die bloße gedankliche Verbindung, die in der Bezugnahme liege, nicht ausreiche (BGHZ
40, 255, 263). Notwendig sei in jedem Fall eine Verbindung, deren Auflösung nur durch teilweise Substanzverletzung oder Gewaltanwendung möglich sei. Mit Urteil vom 24. September 1997 (aaO 16) hat der Senat jedoch entschieden, daß die feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter nicht erforderlich sei, wenn sich die Einheit der Urkunde aus anderen eindeutigen Merkmalen ergebe, zu denen insbesondere fortlaufende Paginierung, fortlaufende Numerierung der einzelnen Textabschnitte sowie ein über das jeweilige Seitenende fortlaufender Text gehörten. Diese "gedankliche" Verbindung mehrerer Blätter zu einer einheitlichen Urkunde hat der VII. Zivilsenat dahin fortgeführt, daß die Schriftform des § 126 BGB keine körperliche Verbindung der Urkunde mit den in Bezug genommenen Anlagen verlange, sondern auch dann gewahrt sei, wenn sich die Einheit von Urkunde und Anlagen aus der Verweisung sowie der Unterschrift der Vertragsparteien auf jedem Blatt der Anlage ergebe (Urteil vom 21. Januar 1999 - VII ZR 93/97 - NJW 1999, 1104, 1105). Der erkennende Senat hat die Einheit der Vertragsurkunde ferner in einem Fall bejaht, in dem im Hauptvertrag auf eine Anlage Bezug genommen und alle Blätter der Anlage von den Vertragsparteien paraphiert waren (Urteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). Er hat dabei auch ausgeführt, daß es der Eindeutigkeit der Verweisung nicht entgegenstehe, wenn ein als Anlage bezeichnetes Schriftstück keine ausdrückliche Rückverweisung auf den Mietvertrag enthalte, da es für den Schutzzweck des § 566 BGB ausreiche, daß ein späterer Grundstückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde. Darüber hinaus hat der Senat die Einhaltung der Schriftform für einen Nachtragsvertrag bejaht, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck kommt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt war (Senatsurteil vom 23. Februar 2000 - XII ZR 251/97 - NJW-RR 2000, 744, 745). Diese Form der Bezugnahme hat unter dem
Stichwort "Auflockerungsrechtsprechung" Eingang in Rechtsprechung und Literatur gefunden (Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 13; Palandt /Weidenkaff BGB 60. Aufl. § 566 a.F. Rdn. 17).
b) Diese Grundsätze hat das Oberlandesgericht beachtet. aa) Zu Unrecht beruft sich die Revision darauf, das Oberlandesgericht sei von der Entscheidung vom 29. September 1999 (aaO) abgewichen, wonach neben der Bezugnahme im Hauptvertrag auf die Anlage zumindest eine Paraphierung der Anlagenblätter durch die Vertragsparteien erforderlich sei. In diesem Sinne kann die Senatsrechtsprechung nicht verstanden werden. Der Senat hat in dieser Entscheidung keine Mindestanforderungen für die Wahrung der Urkundeneinheit aufgestellt, insbesondere nicht zwingend eine Paraphierung gefordert, sondern lediglich zum Ausdruck gebracht, daß die Bezugnahme im Hauptvertrag auf eine Anlage in Verbindung mit der Paraphierung der Anlage jedenfalls zur Wahrung der Schriftform ausreicht. Auch die Formulierung "so etwa" (im Senatsurteil vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - NZM 2001, 43, 44) läßt den Beispielcharakter erkennen. Bei der Vielzahl denkbarer Vertragsgestaltungen lassen sich Mindestanforderungen schwer formulieren. Der Senat hat stets darauf hingewiesen, entscheidendes Kriterium müsse die zweifelsfreie Bezugnahme der Haupturkunde auf die Anlage sein (Urteil vom 25. Oktober 2000 aaO 44). Entgegen der Auffassung der Revision ist diese im vorliegenden Fall gegeben. Im Vertrag zwischen den Parteien (Unter-Untermietvertrag) wird Bezug genommen auf den Vertrag zwischen dem Kläger und der Firma S. (Untermietvertrag) und den Vertrag zwischen der Firma S. und den Eheleuten W. (Hauptmietvertrag). Vertragsgegenstand ist stets das gleiche Mietobjekt, das jeweils weitervermietet wird. Diese Form der Bezugnahme enthält eine ausreichende Identifizierung der in Bezug genommenen Verträge. Eine Paraphierung ist - über die Bezugnahme hinaus - nicht geboten,
um eine zweifelsfreie Zuordnung sicherzustellen. Der Eindeutigkeit der Verwei- sung steht auch nicht entgegen, daß die in Bezug genommenen Verträge keine Rückverweisung auf den Vertrag zwischen den Parteien enthalten, aus ihnen also nicht zu entnehmen ist, daß sie diesen Vertrag ergänzen. Für den Schutzzweck des § 566 BGB a.F. reicht es nämlich aus, daß ein späterer Grundstückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen wird (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO 357). bb) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die "Auflockerungsrechtsprechung" könne hier deshalb nicht zur Anwendung kommen, weil die Vertragsparteien nicht identisch seien mit den Parteien der in Bezug genommenen Verträge. Entscheidend für die Frage der Einheitlichkeit der Urkunde ist nicht, daß die Vertragsparteien den früheren Vertrag, auf den Bezug genommen wird, geschlossen haben, sondern ob dieser in der Haupturkunde hinreichend konkret bezeichnet wird. So hat es, worauf das Berufungsgericht zutreffend hinweist , die Rechtsprechung für die Wahrung der Schriftform ausreichen lassen, wenn bei Eintritt eines neuen Mieters in einen Mietvertrag die Urkunde über dessen Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag enthält. Der Senat hat dabei ausdrücklich darauf hingewiesen, daß Ausnahmen vom Erfordernis der körperlichen Verbindung mehrerer Urkunden auch dann zuzulassen sind, wenn die Haupturkunde und der Nachtrags- oder Änderungsvertrag nicht von denselben Parteien oder ihren Gesamtrechtsnachfolgern unterzeichnet wurden (Senatsbeschluß vom 17. September 1997 - XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62 m.w.N.).
c) Die Revision rügt weiter, die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform erfordere die Beifügung der in Bezug genommenen Anlagen. Nur so könne der vollständige Vertragsinhalt klargestellt und den Parteien der Inhalt der von ih-
nen beabsichtigten langfristigen Bindung vor Augen geführt werden. Auch dieser Rüge bleibt der Erfolg versagt. § 566 BGB a.F. verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber , der nach § 571 BGB a.F. in bestehende Mietverträge eintritt, zu erleichtern , sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (st.Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 16). Soweit § 566 BGB a.F. durch die Schriftform daneben auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden und eine gewisse Warnfunktion sicherstellen soll, sind diese Zwecke nachrangig (Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO) und stehen der Einhaltung der Schriftform hier nicht entgegen. Entgegen der Auffassung der Revision ist im übrigen aber auch der Warnfunktion hinreichend Rechnung getragen. Sie ist erfüllt, wenn dem Erklärenden der formbedürftige Inhalt seiner Erklärung hinreichend verdeutlicht wird (Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 15). Das ist hier der Fall. Im Vertrag ist klargestellt, daß der Mieter die Verpflichtung seiner Vermieter gegenüber deren Vermieter als eigene übernimmt. Diese Formulierung ist eindeutig. Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Vézina

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2002 - XII ZR 253/01

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2002 - XII ZR 253/01

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(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. (2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung d

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(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die
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(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.

(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

BUNDESGERICHTSHOF

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23. Februar 2000
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 21. August 1997 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte zu 1 hat durch schriftlichen Mietvertrag von Februar 1989 in einem größeren Gebäudekomplex in Köln eine Gewerbeeinheit zum Betrieb einer Handels- und Vertriebsgesellschaft auf 10 Jahre angemietet, und zwar von der damaligen Eigentümerin Frau P.. Der Mietvertrag wurde schriftlich abgeschlossen auf einem Vertragsformular. Der Gebäudekomplex besteht aus mehreren Gewerbeeinheiten, Wohnungen und Garagen, die an unterschiedliche Mieter vermietet sind. Der Kläger hat das Grundstück 1993 von Frau P. gekauft. Einen Teil der an die Beklagte zu 1 vermieteten Flächen wollte er für sich nutzen. Deshalb ist die Beklagte zu 1 - vertreten durch ihren Geschäftsfüh-
rer - dem notariellen Kaufvertrag zwischen Frau P. und dem Kläger beigetreten , der Geschäftsführer hat ihn mit unterschrieben. In dem notariellen Vertrag heißt es, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse seien bekannt und würden übernommen. Auflösend bedingt durch die "Nichtdurchführung des vorstehenden Grundstückskaufvertrages" würden folgende Ä nderungen des mit der Beklagten zu 1 bestehenden Mietverhältnisses vereinbart: Eine in einem als Anlage zu der notariellen Urkunde genommenen Bauplan rot umrandete und schraffiert dargestellte Fläche von ca. 217 qm solle durch von dem Käufer durchzuführende Baumaßnahmen abgetrennt und von dem Käufer in Zukunft selbst genutzt werden. Der vereinbarte Mietzins solle sich entsprechend dem neuen Aufmaß vermindern, der vereinbarte Quadratmeterpreis solle jedoch weiter gelten. Die Mieterin sei zur - auch teilweisen - Untervermietung berechtigt , für untervermietete Flächen sei jedoch ein Untervermietungsaufschlag von 10 % auf den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Mit Schreiben vom 14. November 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Kläger mit, sie wolle zum Jahresende ihre bisherige Geschäftstätigkeit einstellen. Die Beklagte zu 2 werde das Geschäft fortführen und wolle an ihrer - der Beklagten zu 1 - Stelle in das Mietverhältnis eintreten. Es kam daraufhin zu Verhandlungen zwischen den Parteien, die jedoch zu keinem Ergebnis führten. Mit Schreiben vom 28. Dezember 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Kläger mit, sie habe ab dem 1. Januar 1996 einen Teil der Mietfläche an die Beklagte zu 2 untervermietet. Ob die Beklagte zu 2 seit dem 1. Januar 1996 nur einen Teil oder die ganze Fläche nutzt, ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger forderte die Beklagte zu 1 auf, die Untervermietung sofort zu beenden. Als die Beklagte zu 1 dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte er mit Schreiben vom 23. Januar 1996 das Mietverhältnis fristlos. Mit einem weiteren Schreiben
vom 31. Januar 1996 erklärte er eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächst zulässigen Termin. Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes. Die Beklagte zu 1 hat Widerklage erhoben, mit der sie beantragt hat festzustellen, das Mietverhältnis bestehe bis zum 28. Februar 1999 fort und sei insbesondere nicht durch die Kündigungserklärung des Klägers vom 23. Januar 1996 beendet worden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die mit der Widerklage begehrte Feststellung getroffen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger mit Schriftsatz vom 12. Dezember 1996 eine neue, diesmal auf Zahlungsverzug der Beklagten zu 1 gestützte fristlose Kündigung des Mietvertrages erklärt. Das Berufungsgericht hat unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils der Räumungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht führt aus, die von dem Kläger mit Schreiben vom 23. Januar 1996 erklärte fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis nicht
beendet, weil der Kläger zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen sei. Ein Fall unerlaubter Untervermietung liege nicht vor, weil der Beklagten zu 1 in dem notariellen Vertrag das Recht zur Untervermietung eingeräumt worden sei. Die von dem Kläger mit Schreiben vom 31. Januar 1996 ausgesprochene ordentliche Kündigung habe jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. September 1996 geführt. Zwar hätten die Beklagte zu 1 und die ursprüngliche Vermieterin, Frau P., in dem Ausgangsmietvertrag vereinbart, daß das Mietverhältnis zum 1. März 1989 beginnen und am 28. Februar 1999 enden solle. Der notarielle Vertrag enthalte jedoch Ä nderungen des Mietvertrages und entspreche nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, weil er weder alle Essentialia eines Mietvertrages enthalte noch in ausreichender Weise auf den Ausgangsmietvertrag Bezug nehme. Der Formzwang des § 566 BGB ergreife grundsätzlich jede Ä nderung des Mietvertrages. Werde bei einer Ä nderungsvereinbarung die Schriftform nicht eingehalten, habe das zur Folge, daß nach § 566 BGB der gesamte, ursprünglich formgerechte Vertrag von nun an als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Er könne dann unabhängig von der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Aus dem notariellen Vertrag allein könne z.B. nicht entnommen werden, welcher Mietzins in Zukunft zu zahlen sei. Eine ausreichende Bezugnahme auf den Ausgangsmietvertrag liege schon deshalb nicht vor, weil dieser Ausgangsmietvertrag in der notariellen Vereinbarung nicht hinreichend deutlich gekennzeichnet werde. Das sei um so gravierender, weil bezüglich des gesamten Gebäudekomplexes mehrere unterschiedliche Mietverhältnisse bestanden hätten.
Die von dem Kläger unter dem 31. Januar 1996 erklärte ordentliche Kündigung sei nach § 565 Abs. 1 a BGB zum 30. September 1996 wirksam geworden. Da das Mietverhältnis seither beendet sei, seien die Beklagten nach § 556 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes verpflichtet. Daraus ergebe sich, daß die Widerklage der Beklagten zu 1 unbegründet sei. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten, wie die Revision zu Recht geltend macht, einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 2. Das Berufungsgericht führt zutreffend und von den Parteien in der Revisionsinstanz nicht angezweifelt aus, daß bei dem Abschluß des Ausgangsvertrages im Jahre 1989 die Schriftform eingehalten worden ist. Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden sei (grundlegend Senatsurteile vom 29. Januar 1992 - XII ZR 175/90 - NJW-RR 1992, 654 = WM 1992, 798 und vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - NJW 1992, 2283 = WM 1992, 1160). Das Berufungsgericht hat diese Rechtsprechung des Senates zwar gesehen, hat sie aber auf den konkreten Fall nicht richtig angewandt. Die Ä nderungsvereinbarung zum Mietvertrag ist notariell beurkundet, und dies ersetzt die Schriftform (§ 126 Abs. 3 BGB). In dem notariellen Vertrag haben die Parteien unmißverständlich vereinbart, der bestehende, mit dem Eigentumswechsel auf den Kläger übergehende Mietvertrag solle in bestimmten Punkten - etwa hinsichtlich der Höhe des Mietzinses - geändert werden und im übrigen solle es bei
den bisherigen Regelungen bleiben. Damit ist nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung die Schriftform des gesamten Vertragswerkes gewahrt. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die Bezugnahme in dem notariellen Vertrag auf den Ausgangsmietvertrag sei nicht hinreichend deutlich, zumal es bezüglich des gesamten Gebäudekomplexes mehrere Mietverhältnisse mit unterschiedlichen Mietern gegeben habe. In dem notariellen Vertrag wird das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 geregelt; mit ihr gab es nur ein Mietverhältnis. Daß nur dieses eine Mietverhältnis von den Ä nderungen betroffen sein sollte, ergibt sich ohne die Möglichkeit eines Irrtums aus den Formulierungen des notariellen Vertrages. Eine weitergehende Kennzeichnung des Ausgangsvertrages ist entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht erforderlich. 3. Die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung ist anwendbar, obwohl der Kläger und jetzige Vermieter an dem Ausgangsmietvertrag nicht beteiligt gewesen ist. Es ist schon nicht zutreffend, daß ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite zwischen Ausgangsvertrag und Abänderungsvereinbarung der Anwendung der Auflockerungsrechtsprechung entgegensteht (vgl. hierzu Senatsbeschluß vom 17. September 1997 - XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62). Im übrigen war bei Abschluß des notariellen Vertrages, der die Ä nderungen des Mietvertrages enthält, nach wie vor Frau P. Vermieterin, nicht der Kläger. Der Kläger ist erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch in die Vermieterstellung eingetreten. Der Nachtrag zu dem Mietvertrag ist somit nicht zwischen der Beklagten zu 1 und dem Kläger, sondern zwischen der Beklagten zu 1 und Frau P. vereinbart worden, die den notariellen Vertrag mit unterschrieben hat. Der Kläger ist später - bei seiner Eintragung ins Grundbuch -
gemäß § 571 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis einschließlich des Nachtrags eingetreten. 4. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Das Mietverhältnis ist nicht aus den vom Berufungsgericht angenommenen Gründen durch die von dem Kläger mit Schriftsatz vom 31. Januar 1996 erklärte ordentliche Kündigung beendet worden. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst in der Sache abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO). Die getroffenen Feststellungen reichen nicht aus, um beurteilen zu können, ob das Mietverhältnis beendet worden ist und - wenn ja - wann.
a) Der Ausgangsmietvertrag war fest abgeschlossen bis zum 28. Februar 1999. Das Berufungsgericht hat aber festgestellt, daß er in seinem § 2 eine Verlängerungsklausel enthält. Es ist offen, ob sich das Mietverhältnis aufgrund dieser Verlängerungsklausel über den 28. Februar 1999 hinaus verlängert hat.
b) Außerdem hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus zu Recht - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die von dem Kläger in der Berufungsinstanz erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis beendet hat. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es die notwendigen Feststellungen nachholen kann. Die Zurückverweisung gibt dem Beklagten Gelegenheit, gegenüber dem Berufungsgericht ihren in der mündlichen Verhandlung über die Revision angedeuteten Vortrag näher zu erläutern und unter Beweis zu stellen, die vom Berufungsgericht erwähnten Ä nderungen des Ausgangsmietvertrages im Jahre 1989 seien möglicherweise nur mündlich vereinbart worden und ihrer Art nach geeignet gewesen, die in
dem Ausgangsmietvertrag enthaltene Befristung mangels Einhaltung der Schriftform schon damals entfallen zu lassen. Blumenröhr Krohn Hahne Gerber Wagenitz

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.

(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.