Bundesgerichtshof Urteil, 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2017 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richter Schilling, Dr. Günter und Guhling und die Richterin Dr. Krüger
für Recht erkannt:
Tatbestand:
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- Die Klägerin verlangt von dem Beklagten nach dem Erwerb eines Grundstücks die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen gemieteten Gewerberäumen. Der Beklagte begehrt widerklagend noch Rückerstattung angeblich überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und Instandsetzung des Lastenaufzugs.
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- Der Beklagte mietete von der E. Grundbesitz und Handels GmbH (nachfolgend : Handels GmbH) mit Vertrag vom 27. Mai 2003 Räume im vierten Obergeschoss und mit Vertrag vom 5. Juni 2008 Räume im fünften Obergeschoss einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Verträge sahen jeweils eine feste Laufzeit von zunächst fünf Jahren vor und enthielten beide eine Option zur mehrfachen Verlängerung der Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre, die der Beklagte ausgeübt hat. Eigentümerin der Immobilie war zu diesem Zeitpunkt die E. Grundstücksgesellschaft mbH (nachfolgend: Grundstücks GmbH). In einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008 erklärte sich die Grundstücks GmbH bereit, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den gleichen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der Grundstücks GmbH und der früheren Vermieterin der Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss der Immobilie beendet wird.
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- Mit notariellem Kaufvertrag vom 26. April 2011 erwarb die Klägerin die Immobilie von der Grundstücks GmbH. In § 3 des Kaufvertrags übernahm die Verkäuferin die Garantie dafür, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rückständigen Mietforderungen bestehen sowie eine Jahresnettokaltmiete in Höhe von ca. 260.000 € wirksam vereinbart ist. In § 4 des Kaufvertrags ist geregelt, dass die Verkäuferin mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf den Käufer überträgt. Im August 2011 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
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- Am 3. September 2013 und am 30. Oktober 2013 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung etwaiger Mietverhältnisse mit dem Beklagten aus.
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- Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Kammergericht unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage abgewiesen und der Widerklage teilweise stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin.
Entscheidungsgründe:
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- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
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- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung Folgendes ausgeführt:
- 8
- Der Klägerin stehe gegen den Beklagten kein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB über die streitgegenständlichen Räume zu. Aufgrund der bestehenden Mietverhältnisse, in die die Klägerin nach den entsprechend anzuwendenden §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB eingetreten sei, habe der Beklagte gegenüber der Klägerin ein Recht zum Besitz nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB setzten für den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis grundsätzlich voraus, dass die Räume von dem Vermieter veräußert worden seien. Dies erfordere grundsätzlich eine Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräußerer, die vorliegend nicht gegeben sei. Die Mietverträge seien nicht von der veräußernden Eigentümerin, der Grundstücks GmbH, abgeschlossen worden. Die Grundstücks GmbH sei auch nicht bereits vor Veräußerung des Grundstücks rechtsgeschäftlich in die Mietverträge eingetreten. Zwar sei in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag über die Räume im fünften Obergeschoss vom 5. Juni 2008 eine Regelung enthalten, wonach die Eigentümerin sich verpflichte, unter bestimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag einzutreten. Jedoch habe sich die Eigentümerin damit nur zu einer Vertragsübernahme verpflichtet. Eine solche würde jedoch eine entsprechende Erklärung der bisherigen Vermieterin, der Handels GmbH, voraussetzen. Eine solche, auch nur konkludent, erklärte Zustimmung habe der Beklagte nicht vorgetragen. Da sich ein Vertragsübergang auf die Grundstücks GmbH bereits aus dem Vortrag des Beklagten nicht ergebe, komme es nicht darauf an, dass sich die Klägerin dessen Vortrag in der mündlichen Verhandlung über die Berufung zu Eigen gemacht habe.
- 9
- Im vorliegenden Fall sei es jedoch gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin, die Grundstücks GmbH, die Räume vermietet. Zweck des Identitätserfordernisses sei der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurückgehe. Erfolge die Vermietung nicht durch den Eigentümer selbst, komme es danach darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den Dritten im eigenen wirtschaftlichen Interesse wolle und der Vermieter seinerseits kein Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des Eigentümers habe.
- 10
- So liege der Fall hier. Der Abschluss der Mietverträge durch die Handels GmbH sei nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet habe, erfolgt. Außerdem hätten die Vertragsparteien in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag über die Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss zum Ausdruck gebracht, dass im Falle des Verkaufs des Grundstücks der Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber von ihnen gewünscht sei. Daraus folge, dass auch die Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin gehabt habe. Aus dem Kaufvertrag zwischen der Grundstücks GmbH und der Klägerin ergebe sich zudem, dass beide von einem Übergang des Mietverhältnisses ausgegangen seien und dies auch gewollt gewesen sei. Die Regelungen in dem Grundstückskaufvertrag zeigten, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge ausdrücklich habe so behandeln wollen, als seien sie von ihr selbst abgeschlossen worden. Der Übergang der Mietverhältnisse auf die Klägerin habe auch nicht dem Willen der Vermieterin widersprochen. Damit sei der Schutzzweck des Identitätserfordernisses im vorliegenden Fall gewahrt, so dass es gerechtfertigt sei, diesen Fall ebenso zu behandeln wie wenn das Identitätserfordernis erfüllt sei.
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- Die Mietverträge seien auch nicht durch die ordentlichen Kündigungen der Klägerin vom 3. September 2013 und 30. Oktober 2013 beendet worden. Denn beide Mietverträge seien mit einer festen Laufzeit abgeschlossen worden, so dass ein Recht zur vorzeitigen Kündigung nicht bestanden habe. Das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB iVm § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB sei gewahrt. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus dem Einwand der Klägerin, dass sie bei einer analogen Anwendung von § 566 BGB schlechter stünde als bei der Annahme eines vorherigen konkludenten Vertragsübergangs auf die veräußernde Eigentümerin. Dann hätten die Mietverträge zwar nicht mehr dem Schriftformerfordernis entsprochen und sie sei zur Kündigung der Mietverträge berechtigt gewesen. Die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB hänge aber nicht davon ab, welche Ziele die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit verfolge.
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- Dem Beklagten stünden wegen des Ausfalls des Lastenfahrstuhls Ansprüche auf Rückzahlung der überzahlten Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB iVm § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB, auf Erstattung der ihm entstandenen Kosten nach § 536 a Abs. 1 BGB und auf Instandsetzung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Weitere Ansprüche wegen angeblicher Mietmängel oder geleisteter Nebenkostenvorschüsse bestünden dagegen nicht.
II.
- 13
- Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand.
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- 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB vorliegend keine unmittelbare Anwendung finden kann, weil es an der hierfür notwendigen Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter fehlt.
- 15
- a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteile BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN). Nach seinem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht richtig sieht, ist § 566 Abs. 1 BGB deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer unmittelbar anwendbar (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657, 658).
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- b) Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
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- aa) Nach den getroffenen Feststellungen war Vermieterin der Räumlichkeiten allein die Handels GmbH. Hingegen hat die Grundstücks GmbH das Grundstück an die Klägerin veräußert. Selbst wenn zwischen beiden Gesellschaften persönliche Verflechtungen bestanden haben sollten, stellten beide Gesellschaften selbstständige Rechtssubjekte dar, so dass schon die nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB erforderliche Personenidentität zwischen Vermieter und Veräußerer nicht gegeben ist. Deshalb kann vorliegend dahinstehen , dass die Vorschrift nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darüber hinaus auch verlangt, dass der Vermieter und Veräußerer zugleich Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist (vgl. dazu Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 22; BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551; vgl. hierzu auch Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 566 Rn. 21; MünchKommBGB/Häublein 7. Aufl. § 566 Rn. 19; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 566 Rn. 39; Günter WuM 2013, 264, 266; Streyl WuM 2008, 579 f.).
- 18
- bb) Die Annahme des Berufungsgerichts, vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin sei eine rechtsgeschäftliche Übernahme der Mietverträge durch die Grundstücks GmbH nicht erfolgt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008 enthaltenen Regelung , auf die sich der Beklagte in diesem Zusammenhang beruft, verstößt weder gegen gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze noch hat das Berufungsgericht wesentliche für die Auslegung relevante Umstände unberücksichtigt gelassen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. Mai 2014 - XII ZR 6/13 - NJW 2014, 2780 Rn. 33 mwN).
- 19
- (1) In dieser Zusatzvereinbarung, die sich zudem nur auf den Mietvertrag vom 5. Juni 2008 über die Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss der Gewerbeimmobilie bezieht, erklärt die Grundstücks GmbH lediglich ihre Bereitschaft , unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen in den Mietvertrag als Vermieterin einzutreten. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung , dass diese Regelung nur eine Verpflichtung der Grundstücks GmbH zur Vertragsübernahme enthält, ist aus Rechtsgründen ebenso wenig zu beanstan- den wie dessen weitere Annahme, dass es damit auch an den für eine Vertragsübernahme erforderlichen Erklärungen fehle. Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller an dem Vertragsverhältnis beteiligten Parteien bedarf. Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 und Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 19 mwN).
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- (2) Soll - wie im vorliegenden Fall - ein Wechsel des Vermieters in Form einer Vereinbarung zwischen dem bisherigen Mieter und dem Grundstückseigentümer als neuem Vermieter vorgenommen werden, bedarf es danach der Mitwirkung oder Zustimmung des bisherigen Vermieters, die allerdings auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht insoweit davon ausgegangen, dass der Beklagte eine ausdrückliche Zustimmung der Handels GmbH zur Übertragung des Mietvertrags auf die Grundstücks GmbH ebensowenig vorgetragen hat wie tragfähige Umstände, aus denen sich eine konkludente Zustimmung der Handels GmbH zu ihrem Ausscheiden aus dem Mietvertrag schließen ließe. Auf die von der Revision aufgeworfene Rechtsfrage, ob das Vorliegen einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme Gegenstand eines gerichtlichen Geständnisses sein kann, kommt es daher nicht an.
- 21
- 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar ist.
- 22
- a) Ob § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter entsprechend angewendet werden kann, ist allerdings umstritten.
- 23
- aa) Teilweise wird eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses grundsätzlich abgelehnt (BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1. November 2016] § 566 Rn. 9.1.; Emmerich/ Sonnenschein/Emmerich Miete 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 13; Kuß/Leutner in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. § 566 BGB Rn. 135; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 6. Aufl. Kap. 25 Rn. 5; Börstinghaus NZM 2004, 481, 482 f.).
- 24
- bb) Die überwiegende Auffassung hält dagegen eine analoge Anwendung der Vorschrift jedenfalls dann für geboten, wenn nach den Umständen des Falls davon ausgegangen werden kann, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist, etwa wenn der Mietvertrag vom Hausverwalter im eigenen Namen, aber für Rechnung des früheren Grundstückseigentümers abgeschlossen wurde (Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 566 Rn. 36; MünchKommBGB/Häublein 7. Aufl. § 566 Rn. 21; Schmidt-Futterer/ Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 BGB Rn. 36; Burbulla in Ghassemi-Tabar/ Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 566 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/ Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 566 BGB Rn. 31; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 566 BGB Rn. 44; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Mietrechts 10. Aufl. Rn. 1354; Günter WuM 2013, 264, 270; Streyl WuM 2008, 579 ff.; Grooterhorst/Burbulla NZM 2006, 246, 249; vgl. auch OLG Saarbrücken ZMR 2016, 371; OLG Celle ZMR 2000, 164).
- 25
- cc) Der Bundesgerichtshof, auch der Senat, hat ursprünglich an dem Identitätserfordernis festgehalten und eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB abgelehnt (Senatsurteile vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NZM 2004, 300 f. und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2159 f.; BGHZ 107, 315 = NJW 1989, 2053 f.; vgl. auch BGH Urteil vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07 - NZM 2008, 732, 735). In einem Urteil vom 9. April 2008 hat der Senat aufgrund der Besonderheiten des dort zu entscheidenden Falls eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bejaht, obwohl das Identitätserfordernis auch hier nicht erfüllt war (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 22). Zuletzt hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsfrage als umstritten (Senatsurteil vom 11. April 2012 - XII ZR 48/10 - WuM 2012, 323 Rn. 25) und noch nicht abschließend geklärt (BGH Beschluss vom 19. Februar 2013 - VIII ZR 178/12 - GuT 2013, 25 Rn. 3) angesehen.
- 26
- b) Mit dem Berufungsgericht ist der Senat der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann vorliegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. In diesem Fall ist nicht nur eine planwidrige Regelungslücke gegeben , sondern der zur Beurteilung stehende Sachverhalt ist auch mit dem vergleichbar , den der Gesetzgeber geregelt hat.
- 27
- aa) Eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes liegt vor. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss also , gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. BGHZ 149, 165 = GRUR 2002, 238, 241).
- 28
- Aus dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 566 Abs. 1 BGB (= § 571 BGB a.F.) eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schützen , wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist.
- 29
- Durch die Einführung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" in das Bürgerliche Gesetzbuch wollte der historische Gesetzgeber vornehmlich Mieter von Gewerberäumen und Pächter von Landgütern und Gewerbebetrieben umfassend davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz an dem Miet- oder Pachtobjekt zu verlieren (Protokolle II S. 1873 f., zitiert bei Mugdan Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch Bd. II S. 815 f.). Um diesen Mieterschutz vor vorzeitiger "Austreibung" (vgl. BGHZ 107, 315, 320 = NJW 1989, 2053) zu gewährleisten, wollte der Gesetzgeber mit § 571 BGB a.F. eine Vorschrift schaffen, mit der "der Mieter das nach dem Inhalt des Mietvertrags geschuldete trotz eines Wechsels in der Person des Eigentümers der vermieteten Sache von dem Eigentümer in natura verlangen" kann (Motive II S. 385, zitiert bei Mugdan Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch Bd. II S. 244). Um diesen Schutzzweck zu erreichen, entschied sich der Gesetzgeber zu einer Regelung, die eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, enthält. Dem Mietverhältnis wurde für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung beigelegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt (vgl. BGHZ 107, 315, 320 = NJW 1989, 2053 mwN).
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- Nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers hatte die Regelung damit Ausnahmecharakter, weil sie eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Relativitätsprinzips beinhaltet (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 Rn. 6 mwN). Ihr Anwendungsbereich sollte daher auf Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt sein. Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich hingegen keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den durch die Vorschrift vermittelten Be- standsschutz des Mieters auch im Übrigen beschränken wollte. Der historische Gesetzgeber ist dabei offensichtlich davon ausgegangen, dass der veräußernde Vermieter gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, wurde bei den Beratungen der Vorschrift nicht in den Blick genommen.
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- Dass § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) nach dem Regelungsplan des Gesetzgebers auch auf andere Sachverhalte Anwendung finden sollte, in denen ein Mieter Gefahr läuft, aufgrund eines Wechsels der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein Besitzrecht zu verlieren, zeigt zudem die Vielzahl an Vorschriften, die eine Verweisung auf die §§ 566 ff. BGB anordnen (vgl. § 581 Abs. 2 [Pacht]; § 567 Satz 1 BGB [Belastung des Wohnraums durch den Vermieter]; §§ 1056 Abs. 1, 1059 d BGB [Nießbrauch], § 2135 BGB iVm § 1056 BGB [Nacherbfolge]; § 37 WEG [Dauerwohnrecht]; § 11 ErbbauRG [Erbbaurecht ] und § 57 ZVG [Zwangsversteigerung]).
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- Entgegen der Auffassung der Revision kann gegen die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke nicht eingewendet werden, dass der Gesetzgeber trotz des bekannten Streits in Rechtsprechung und Schrifttum zur analogen Anwendung den Wortlaut der Vorschrift seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches im Wesentlichen beibehalten hat. Der Regelungsinhalt des § 571 BGB wurde durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) inhaltsgleich bis auf kleinere redaktionelle Änderungen in § 566 BGB übernommen. Den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucks. 14/4553 S. 63) lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den hier vorliegenden Fall bedacht und für ihn eine abschließende Regelung hat treffen wollen.
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- Schließlich ist eine Gesetzesanalogie auch in Bezug auf Ausnahmevorschriften nicht schlechthin unzulässig, sondern immer dann möglich, wenn dem betreffenden Rechtssatz ein Grundgedanke entnommen werden kann, der auf ähnliche Fälle anwendbar ist und eine planwidrige Lücke im Gesetz besteht, die im Rahmen des ermittelten Grundgedankens behoben werden kann (vgl. BGHZ 135, 298 = NJW 1997, 2683). Deshalb scheidet zwar eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht mangels einer entsprechenden Regelungslücke aus (vgl. Senatsurteil vom 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01 - NJW 2002, 3322, 3323 [Breitbandkabel]; BGHZ 125, 293 = NJW 1994, 3156, 3158 [Leihe] und BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815, 1816 [Zwischenvermietung]). Hinsichtlich einer Erweiterung des Veräußerungsbegriffs oder der anderen Tatbestandsmerkmale der Vorschrift steht deren Ausnahmecharakter einer Analogie jedoch nicht entgegen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 BGB Rn. 36; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Burbulla Gewerberaummiete § 566 BGB Rn. 22; Günter WuM 2013, 264, 269).
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- bb) Es besteht auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (Senatsbeschluss vom 1. Februar 2017 - XII ZB 71/16 - FamRZ 2017, 603 Rn. 31 mwN). So liegen die Dinge hier.
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- Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grund- stück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (vgl. BGH Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08 - NJW 2010, 1068 Rn. 21).
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- Dieser Gesetzeszweck greift indes nicht nur dann, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Zwar hat der Mieter auch in diesen Fällen aus dem Mietvertrag kein unmittelbar gegen den Eigentümer wirkendes Recht zum Besitz. Er kann sich jedoch gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf ein von seinem Vermieter abgeleitetes Besitzrecht berufen (Günter WuM 2013, 264, 270). Der Eigentümer, der die Fremdvermietung seines Grundstücks gestattet, räumt demjenigen, der als Vermieter auftritt, regelmäßig ein Besitzrecht und die Berechtigung zur Gebrauchsüberlassung an den Mieter ein. Diese bis zum Eigentümer reichende Besitzkette genügt, um dem Mieter ein abgeleitetes Besitzrecht iSv § 986 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zu verschaffen (vgl. Staudinger/Gursky BGB [2012] § 986 Rn. 37; MünchKommBGB/Baldus 7. Aufl. § 986 Rn. 52; BeckOK BGB/Fritzsche [Stand: 1. Februar 2017] § 986 Rn. 20).
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- Der von § 566 Abs. 1 BGB verfolgte Zweck, das Bestandsinteresse des Mieters zu schützen, rechtfertigt es, ihm bei einer Veräußerung der Mietsache dieses abgeleitete Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu erhalten. Die Vorschrift verlangt nicht, dass sich der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags über die Eigentumsverhältnisse des Mietobjekts informiert. Sie knüpft vielmehr an das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters zum Besitz der Mietsache an (Burbulla in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaum- miete § 566 BGB Rn. 50). Sein Interesse, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn- oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die hierbei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist. Im Übrigen könnte sonst der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt , letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.
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- Auch der Vermieter erfährt keine Nachteile durch die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB, wenn er den Mietvertrag mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen wirtschaftlichem Interesse abgeschlossen hat. Er verliert zwar durch die Überleitung des Mietvertrags auf den Erwerber des Grundstücks seine Vermieterstellung. Da er jedoch für den Eigentümer tätig geworden ist, besteht bei ihm regelmäßig kein eigenes Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung bei einem Eigentumswechsel. Entgegen der Auffassung der Revision wird der Vermieter in diesen Fällen auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass er gemäß § 566 Abs. 2 BGB gleich einem Bürgen für die Erfüllung der auf den Erwerber übergegangenen mietvertraglichen Pflichten haftet. Lehnt man mit der Revision in dieser Sachverhaltskonstellation eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB und damit ein Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber ab, bliebe der Vermieter bei einer Veräußerung des Mietobjekts durch den Eigentümer weiterhin gegenüber dem Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, obwohl er nach der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber in der Regel diese Verpflichtung nicht mehr erfüllen könnte. Er wäre deshalb Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt. Deshalb wird die Rechtsstellung des Vermieters bei einer analogen Anwendung des § 566 BGB und der damit verbundenen bürgengleichen Haftung nach § 566 Abs. 2 BGB nicht verschlechtert.
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- Die Interessen des Erwerbers stehen in dieser Konstellation einer analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB ebenfalls nicht entgegen. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Mietsache vor der Veräußerung dem Mieter überlassen worden ist. Das Erfordernis der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (BGHZ 204, 1 = NJW 2015, 627 Rn. 26 mwN).
- 40
- Durch eine Beschränkung der analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf die Fälle, in denen der Dritte nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers , sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist schließlich gewährleistet, dass bei einer bloßen Untervermietung eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ausscheidet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657, 658). Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Abschluss des Untermietvertrags erfolgt jedoch nicht im Interesse des Eigentümers, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter dar.
- 41
- c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB im vorliegenden Fall entsprechend anwendbar ist.
- 42
- Aus den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen ergeben sich ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Mietverträge allein im wirtschaftlichen Interesse der Grundstücks GmbH abgeschlossen wurden. Danach hat der Geschäftsführer der Grundstücks GmbH bei seiner Ver- nehmung vor dem Landgericht angegeben, dass die Handels GmbH nur aus "strategischen Gründen" ins Leben gerufen worden sei. Tatsächlich sind die Mietverträge nur auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen worden. Zudem hat die Grundstücks GmbH die Gewerbeimmobilie verwaltet und die Miete eingezogen. Auch die Regelung in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5. Juni 2008, wonach sich die Grundstücks GmbH zum Eintritt in den Mietvertrag bereit erklärt, falls ihr Vertragsverhältnis zu der Vermieterin beendet wird, belegt das alleinige wirtschaftliche Interesse der Grundstücks GmbH an den durch die Handels GmbH abgeschlossenen Mietverträgen. Schließlich werden die Mietverträge in dem zwischen der Grundstücks GmbH und der Klägerin abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag so behandelt, als sei die Grundstücks GmbH Mietvertragspartei. Dem Kaufvertrag ist eine Liste der bestehenden Mietverhältnisse beigefügt und die Grundstücks GmbH hat für den Bestand dieser Mietverhältnisse und für die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen eine Garantie übernommen. Zudem haben die Kaufvertragsparteien in § 4 Abs. 3 des Kaufvertrags die Übertragung der Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin vereinbart. Dies zeigt, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge so behandelt hat, als seien sie von ihr selbst abgeschlossen worden, und die Kaufvertragsparteien davon ausgegangen sind, dass die Klägerin als Erwerberin in die bestehenden Mietverträge eintritt. Die genannten Umstände belegen außerdem, dass die Handels GmbH als eigentliche Vermieterin kein eigenes Interesse am Fortbestand ihrer Stellung als Vermieterin bei einer Veräußerung des Grundstücks hatte. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung der §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH die Mietverträge abgeschlossen.
- 43
- 3. Folglich hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin mit dem Erwerb des Grundstücks in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist und der Beklagte ihrem auf § 985 BGB gestützten Herausgabeanspruch ein Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 BGB entgegenhalten kann. Die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach die Mietverhältnisse auch nicht durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen beendet worden sind, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts. Der Klägerin steht daher auch kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nach § 546 Abs. 1 BGB zu. Die Klägerin ist somit auch die richtige Anspruchsgegnerin für die vom Berufungsgericht zugesprochenen und von der Revision nicht angegriffenen Ansprüche, die Gegenstand der Widerklage sind.
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 04.09.2015 - 12 O 538/13 -
KG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2016 - 8 U 202/15 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16
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Bundesgerichtshof Urteil, 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16 zitiert oder wird zitiert von 12 Urteil(en).
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadensersatz aus einem "Nutzungsvertrag".Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am 18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstalteten Garten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einen Standplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentation eines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zu Verkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung während der fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstellungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der Freistaat Thüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter). Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts übereignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigene Beklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni 1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1 übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem 15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen die Klägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom Freistaat Thüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge geschlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurde der Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigen Vertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchführung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an. Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beeinträchtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaussteller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.
Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäß §§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. auf diese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und die von ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einer Musterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2 gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand der Vorausklage verzichtet hat, in Anspruch. Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagte zu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrundeliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren Antrag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichem noch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag begründet ist. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahren leide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung der Beklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vorliegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für denErlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klaganspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcher Anspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - aus rechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet. Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristige Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigung des Vertragsübergangs gewertet werden. Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Der für die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieter und veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht der Grundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung sein Verwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge aus dem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz des Veräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die er nicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbedürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn er mit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischten Vertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von untergeordneter Bedeutung. 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge- schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hingenommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegen gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze. Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrüge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1 auch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenen Vertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung die Klägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt. § 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist § 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566 Rdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40). Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermieterin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen. § 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar.
Ob der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durch die Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit der Vermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Identität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig rechtfertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Beklagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Beklagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertrag mit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerin und dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermieteten GmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung. Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571 BGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995 - 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Berufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könne analog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Namen des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstück anschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hatte zwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigen unterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwalters , der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei-
gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zusammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümer selbst vermietet. Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Beklagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klägerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre Beteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinen Verwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, woraus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehörendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Untervermieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterung als Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an der fehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben, ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es
sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, sondern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.
Gerber Sprick Weber-Monecke Fuchs Vézina
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadensersatz aus einem "Nutzungsvertrag".Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am 18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstalteten Garten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einen Standplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentation eines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zu Verkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung während der fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstellungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der Freistaat Thüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter). Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts übereignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigene Beklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni 1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1 übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem 15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen die Klägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom Freistaat Thüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge geschlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurde der Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigen Vertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchführung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an. Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beeinträchtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaussteller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.
Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäß §§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. auf diese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und die von ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einer Musterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2 gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand der Vorausklage verzichtet hat, in Anspruch. Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagte zu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrundeliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren Antrag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichem noch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag begründet ist. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahren leide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung der Beklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vorliegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für denErlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klaganspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcher Anspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - aus rechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet. Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristige Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigung des Vertragsübergangs gewertet werden. Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Der für die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieter und veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht der Grundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung sein Verwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge aus dem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz des Veräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die er nicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbedürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn er mit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischten Vertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von untergeordneter Bedeutung. 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge- schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hingenommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegen gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze. Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrüge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1 auch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenen Vertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung die Klägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt. § 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist § 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566 Rdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40). Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermieterin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen. § 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar.
Ob der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durch die Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit der Vermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Identität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig rechtfertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Beklagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Beklagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertrag mit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerin und dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermieteten GmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung. Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571 BGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995 - 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Berufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könne analog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Namen des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstück anschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hatte zwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigen unterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwalters , der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei-
gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zusammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümer selbst vermietet. Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Beklagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klägerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre Beteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinen Verwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, woraus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehörendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Untervermieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterung als Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an der fehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben, ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es
sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, sondern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.
Gerber Sprick Weber-Monecke Fuchs Vézina
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter mit dem Recht eines Dritten belastet, so sind die §§ 566 bis 566e entsprechend anzuwenden, wenn durch die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird der Mieter durch die Ausübung des Rechts in dem vertragsgemäßen Gebrauch beschränkt, so ist der Dritte dem Mieter gegenüber verpflichtet, die Ausübung zu unterlassen, soweit sie den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen würde.
Hat der Vorerbe ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück oder eingetragenes Schiff vermietet oder verpachtet, so findet, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bei dem Eintritt der Nacherbfolge noch besteht, die Vorschrift des § 1056 entsprechende Anwendung.
(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung.
(2) Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, so ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde.
(3) Der Mieter oder der Pächter ist berechtigt, den Eigentümer unter Bestimmung einer angemessenen Frist zur Erklärung darüber aufzufordern, ob er von dem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Die Kündigung kann nur bis zum Ablauf der Frist erfolgen.
(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt.
(2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältnis ein; die Vorschriften der §§ 566 bis 566e des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(3) Absatz 2 gilt entsprechend, wenn das Dauerwohnrecht veräußert wird. Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, so steht dem Erwerber ein Kündigungsrecht in entsprechender Anwendung des § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zu.
(1) Auf das Erbbaurecht finden die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften mit Ausnahme der §§ 925, 927, 928 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie die Vorschriften über Ansprüche aus dem Eigentum entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus diesem Gesetz ein anderes ergibt. Eine Übertragung des Erbbaurechts, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
(2) Auf einen Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben, findet der § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechende Anwendung.
Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung.
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Unterlassung der Nutzung einer Satellitenempfangsanlage, hilfsweise deren Entfernung. Die Beklagten sind Eigentümer von Wohnungen in einer größeren Wohnanlage in M. . Die Klägerin hatte mit der Voreigentümerin der Hausgrundstücke im Juni 1993 einen als "Versorgungsvereinbarung über den Einbau und Betrieb einer Kabelrundfunk-Verteilanlage (Breitbandanlage)" bezeichneten Vertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag gewährte die Voreigentümerin der Klägerin das ausschließliche Recht, auf ihren Grundstücken und in den sich darauf befindenden Gebäuden und Wohnungen eine Breitband-Verteilanlage mit Anschlußvorrichtungen einzubauen und zu betreiben, sowie Einzelanschlußverträge mit interessierten Mietern abzuschließen. Sie räumte der Klägerin in ihren allgemeinen Vertragsbedingungen darüber hinaus das Recht ein,vorrangig die Versorgung mit eventuell weiteren Kommunikationsmedien (z.B. Satellitenrundfunk) zu den in dem abgeschlossenen Vertrag vereinbarten Be- dingungen zu übernehmen (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ). Sie verpflichtete sich ferner, der Klägerin während der ortsüblichen Geschäftszeiten Zutritt zu den Räumen, in denen der Übergabepunkt und die Hausverteilanlage installiert wurden, zu gewähren. Für den Fall der Veräußerung des Grundstücks war sie gehalten, den Erwerber zur Einhaltung des Gestattungsvertrages zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ). Die Klägerin verpflichtete sich zur Übernahme aller im Zusammenhang mit der Errichtung, Instandhaltung, Änderung und Erweiterung der Anlage anfallenden Arbeiten und Kosten. Sie sollte Eigentümerin der nur zu vorübergehendem Zweck eingebauten Breitband-Hausverteilanlage bleiben und ausschließlich zur Nutzung und freien Disposition über die Anlage befugt sein. Der Vertrag konnte frühestens nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von einem Jahr schriftlich gekündigt werden. Die Klägerin war bei Beendigung des Vertrages berechtigt, sämtliche Vorrichtungen der Anlage wegzunehmen und den alten Zustand wiederherzustellen, oder die Anlage stillzulegen. Die Klägerin ließ die Breitbandkabel-Verteilanlage auf ihre Kosten installieren und schloß mit einigen Mietern Einzelanschlußverträge ab. Nachdem die Beklagten nach Teilung des Eigentums Wohnungseigentum erworben hatten, stattete die Eigentümergemeinschaft im Jahr 1998 die seit 1981 vorhandene Gemeinschaftsantenne für den Fernseh- und Rundfunkempfang mit einer Satellitenempfangsanlage aus. Ihr Verwalter hatte der Klägerin zuvor mitgeteilt, daß sich die Wohnungseigentümer an den ihnen beim Kauf unbekannten Vertrag mit der Klägerin nicht gebunden sähen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgt sie ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg, da die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der Klägerin und der Voreigentümerin geschlossenen Vertrag nicht auf die Beklagten übergegangen sind. 1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, daß § 571 BGB a.F., der den Eintritt des Grundstückserwerbers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters anordne, nicht anwendbar sei, weil es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag nicht um einen Miet- oder Pachtvertrag handele. Der Vertrag habe nicht die Überlassung einer bestimmten Fläche in einem Raum oder an einer Wand des Anwesens zum Gegenstand, sondern beziehe sich auf einen beliebigen Platz im Anwesen, der mit der Voreigentümerin bzw. der Hausverwaltung abzusprechen gewesen sei. Es gebe keine Vereinbarung, die der Klägerin die tatsächliche Gewalt über eine Wand- oder Bodenfläche einräume. Vielmehr sei der Zutritt zu den Räumen , in denen die Vorrichtungen installiert gewesen seien, auf die üblichen Geschäftszeiten beschränkt worden. Infolgedessen ähnele der Gegenstand des Vertrages nicht der Überlassung eines Teils von Räumen oder Flächen, sondern der schuldrechtlichen Grundvereinbarung einer Grunddienstbarkeit, die sich darauf beschränke, in dem Anwesen eine Anlage einbauen und halten zu dürfen. Auch fehle es an der für einen Mietvertrag erforderlichen Entgeltlichkeit.Die Vergütung für den Breitbandanschluß sei von dem Mieter zu zahlen; eine von der Klägerin gesehene Wertsteigerung bleibe deshalb in ihren Händen. 2. Dies hält zwar nicht in allen Punkten der Begründung, jedoch im Ergebnis einer rechtlichen Überprüfung stand.
a) Eine vertragliche Übernahme der Verpflichtungen aus dem zwischen der Voreigentümerin und der Klägerin geschlossenen Vertrag durch die Wohnungseigentümer hat unstreitig nicht stattgefunden, da die Voreigentümerin ihrer Verpflichtung aus Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen , bei einer Veräußerung des Anwesens den Erwerber zur Einhaltung des Gestattungsvertrags zu verpflichten, nicht nachgekommen ist.
b) Auch ein gesetzlicher Übergang der Rechte und Pflichten gemäß §§ 571, 580 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) kommt vorliegend nicht in Betracht. aa) Allerdings scheitert eine Anwendung des § 571 BGB a.F. nicht bereits daran, daß mangels hinreichender Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes kein Mietvertrag vorliegt. Voraussetzung für einen Mietvertrag ist die Überlassung einer bestimmten Sache zum Gebrauch. Der Mietgegenstand muß im Mietvertrag individuell bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Diese Voraussetzung ist hier entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfüllt. Der genaue Ort für die Installation der zum Betrieb einer Breitband-Verteilanlage erforderlichen Vorrichtungen und Leitungen ist entsprechend der vertraglichen Vereinbarung mit der Eigentümerin bzw. Hausverwalterin abgesprochen worden. Damit steht fest, welche Grundstücks- und Gebäudeteile der Klägerin zum Gebrauch überlassen und von ihr benutzt werden dürfen.
bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt auch die für die Annahme eines Mietvertrags notwendige Gebrauchsüberlassung vor. Die Frage , was der Vermieter im Einzelfall tun muß, um seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung i.S. des § 535 BGB a.F. zu genügen, richtet sich nach der Art und dem Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter nach dem Vertrag gestattet ist. Nur wenn hiernach der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt , gehört zur Gebrauchsgewährung auch die Verschaffung des Besitzes. Ist dagegen der vertragsgemäße Gebrauch nur ein beschränkter, richtet er sich z.B. nur auf eine gelegentliche, dem jeweiligen Bedarf angepaßte Nutzung, so daß eine ständige Besitzüberlassung zur Gebrauchsgewährung nicht erforderlich ist, entfällt damit noch nicht das für die Miete erforderliche Element der Gebrauchsgewährung (BGH, Urteil vom 1. Februar 1989 - VIII ZR 126/88 - NJWRR 1989, 589 m.w.N., Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 175). Insofern reicht es aus, daß die Voreigentümerin der Klägerin die nötige Fläche für die Verteilerkästen und die Leitungen zur Verfügung stellte und ihr für die laufende Wartung und Instandhaltung den Zutritt zu den ortsüblichen Geschäftszeiten gewährte. Die Einräumung weitergehender Besitzrechte war - auch nach dem übereinstimmenden Parteiwillen - nicht erforderlich. cc) Zweifeln begegnet schließlich auch die Auffassung des Berufungsgerichts , daß es am erforderlichen Merkmal der Entgeltlichkeit fehle. Denn als Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung kommen nicht nur Geld-, sondern auch beliebige sonstige Leistungen oder anderweitige Gebrauchsgewährungen in Betracht (st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 1994 - V ZR 292/92 - NJW-RR 1994, 971; Staudinger/Emmerich 13. Bearb. 1995 § 535 BGB Rdn. 160 jew. m.N.). Als eine solche geldwerte Gegenleistung könnte hier der Einbau der Breitbandanlage angesehen werden. Sie sollte zwar laut Vertrag im Eigentum der Klägerin verbleiben, ihr Einbau bot aber dem
Vermieter die Möglichkeit, die Wohnungen als mit dem aktuellen technischen Stand von Rundfunk- und Fernsehempfangsanlagen ausgestattet anzubieten. Ob es für die Frage der Entgeltlichkeit darüber hinaus erforderlich ist, daß sich der Mietwert der Wohnungen gegenüber dem früheren Zustand in meßbarer Weise erhöht hat, was die Beklagten bestreiten, ist fraglich, kann aber hier dahinstehen. Denn das Berufungsgericht hat nicht den gesamten Inhalt des Versorgungsvertrages beachtet und ihn daher rechtlich nur unzureichend gewürdigt. Bei einer solchen Gesamtbetrachtung scheidet eine Anwendung des § 571 BGB a.F. bereits aus anderen Gründen, als vom Berufungsgericht angenommen , aus.
c) Für den von § 571 BGB a.F. angeordneten Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Grundstücks in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ist nur dann Raum, wenn der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses in den mietrechtlichen Beziehungen liegt (Staudinger/Emmerich aaO § 571 BGB Rdn. 18, 20). Daran fehlt es hier. Die Klägerin und die Grundstückseigentümerin haben einen gemischten Vertrag geschlossen, der zwar mietvertragliche Elemente (s. oben) enthält, dessen Schwergewicht jedoch darin liegt, daß die Grundstückseigentümerin der Kabelbetreiberin neben dem Recht zum Einbau der Breitbandkabelanlage das ausschließliche Recht einräumt , auf ihrem Grundstück die Anlage zu betreiben, mit den an einer Kabelversorgung interessierten Mietern Einzelanschlußverträge abzuschließen und hieraus Gewinne zu erzielen. Die Klägerin sollte ferner berechtigt sein, vorrangig auch die Versorgung mit weiteren Kommunikationsdiensten (z.B. Satellitenrundfunk ) zu übernehmen. Um ihr die daraus erzielbaren Verdienstmöglichkeiten auch im Falle einer Veräußerung des Grundstücks zu erhalten, hatte die Voreigentümerin die Verpflichtung übernommen, den späteren Grundstückserwerber zur Einhaltung des "Gestattungsvertrages" zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Die Hauptpflicht der Grund-
stückseigentümerin bestand daher in der Gestattung der ausschließlichen Versorgung der Mieter mit den Kommunikationsdiensten der Klägerin. Die Grundstückseigentümerin hatte daran ihrerseits ein Interesse, da damit nicht nur eine für die gesamte Wohnanlage umfassende und einheitliche Versorgung mit den Kommunikationsmitteln eines einzigen Anbieters geschaffen wurde, was für sich allein schon als vorteilhaft angesehen werden kann, sondern auch gewährleistet war, daß die Anlage ständig durch einen Verantwortlichen instand gehalten, im Bedarfsfall repariert und den neueren technischen Entwicklungen angepaßt wird (s. Ziff. 1 Abs. 1 und 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Demgegenüber sind die mietvertraglichen Elemente, die im wesentlichen in der Zurverfügungstellung der für die Anlage erforderlichen Fläche und der Gestattung von Wartung und Instandhaltung liegen, nur von untergeordneter Bedeutung. Damit ähnelt das Vertragsverhältnis jenen Verträgen, in denen der Schwerpunkt in der Gestattung des Betriebs eines Gewerbes in den Räumen eines anderen besteht (vgl. Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 18), also etwa den Automatenaufstellverträgen, für die der VIII. Zivilsenat (BGHZ 47, 202, 203 ff) ausgeführt hat, daß das entscheidende und den Vertragstyp charakterisierende Merkmal nicht die Zurverfügungstellung der vom Automaten beanspruchten Fläche ist, sondern deren Wesensinhalt die Eingliederung des Automaten in den gewerblichen Betrieb des anderen Vertragspartners ist. Er hat daher die Anwendung mietrechtlicher Vorschriften (hier § 566 BGB a.F.) auf ein solches Vertragswerk verneint. In ähnlicher Weise hat auch der Senat bei einem Vertrag , der es einem Unternehmen gestattete, auf dem Übungsgelände eines Golfclubs Entfernungstafeln aufzustellen und diese mit Werbung zu versehen, die Hauptpflicht des Golfgeländeinhabers nicht in der Gebrauchsüberlassung des Platzes für die Tafeln, sondern in der Einräumung eines Exklusivrechts auf Werbung gesehen und den Vertrag deshalb der Rechtspacht gleichgestellt. Da die mietrechtlichen Elemente des Vertrages gegenüber dem Werberecht zu-
rücktraten, hat er demgemäß die Anwendung der in Frage stehenden mietrechtlichen Vorschriften des § 549 BGB a.F. verneint (Senatsurteil vom 21. Januar 1994 - XII ZR 93/92 - NJW-RR 1994, 558). Entsprechende Grundsätze müssen auch hier gelten, so daß eine Anwendung des § 571 BGB a.F. - auch im Wege einer Analogie - ausscheidet.
Hahne Weber-Monecke Wagenitz Fuchs Vézina
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Tenor
-
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des 5. Senats für Familiensachen des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 13. Januar 2016 wird auf Kosten des Antragstellers zurückgewiesen.
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Von Rechts wegen
Gründe
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A.
- 1
-
Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit eines Scheidungsfolgenvergleichs.
- 2
-
Die Ehe der Beteiligten wurde mit Beschluss des Amtsgerichts vom 16. November 2011 rechtskräftig geschieden. Im Rahmen des Scheidungsverfahrens schlossen die Beteiligten einen Scheidungsfolgenvergleich, dessen Zustandekommen das Amtsgericht mit Beschluss vom 4. Juli 2011 gemäß § 113 Abs. 1 FamFG iVm § 278 Abs. 6 ZPO feststellte. Darin wurden unter anderem die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie sowie die Verteilung der Kosten und des Erlöses geregelt. Außerdem enthält der Vergleich in Ziffer 1 Abs. 4 folgende Bestimmung:
-
"Damit sind alle etwaigen gegenseitigen Zugewinnausgleichsansprüche erledigt. Die Beteiligten verzichten gegenseitig auf Zugewinnausgleichs- und Ehegattenunterhaltsansprüche und nehmen diesen Verzicht wechselseitig an."
- 3
-
Zuvor hatte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 11. März 2010 Auskunft zu ihrem Anfangs- und Endvermögen erteilt. Dabei hatte sie nicht angegeben, dass sie Eigentümerin zweier Stammblätter bei einem Handballverein mit einem Wert von ca. 3.500 € war und dass sie im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Scheidung über eine Beteiligung an einem Fonds verfügte.
- 4
-
Mit Schreiben vom 4. Juli 2012 und vom 29. Dezember 2014 erklärte der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin die Anfechtung der Scheidungsfolgenvereinbarung wegen arglistiger Täuschung im Zusammenhang mit der Auskunftserteilung der Antragsgegnerin zu ihrem Endvermögen.
- 5
-
Im vorliegenden Verfahren begehrt der Antragsteller im Wege des Stufenantrags von der Antragsgegnerin Auskunft zum jeweiligen Stand ihres Vermögens am Tag der Eheschließung, am Tag der Trennung und am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, die eidesstattliche Versicherung der Vollständigkeit und Richtigkeit der demgemäß erteilten Auskünfte sowie einen nach Auskunftserteilung noch zu beziffernden güterrechtlichen Ausgleichsbetrag nebst Zinsen.
- 6
-
Das Amtsgericht hat den Antrag insgesamt zurückgewiesen. Die Beschwerde des Antragstellers ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet er sich mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde.
-
B.
- 7
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Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.
-
I.
- 8
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Das Beschwerdegericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
- 9
-
Das Amtsgericht habe zu Recht einen Auskunfts- und Zugewinnausgleichsanspruch des Antragstellers gemäß §§ 1378, 1379 BGB verneint. Den begehrten Ansprüchen stehe die Regelung in Ziffer 1 Abs. 4 des gerichtlichen Vergleichs vom 4. Juli 2011 entgegen. Dieser Vergleich sei weder wegen eines Formmangels noch wegen Anfechtung aufgrund arglistiger Täuschung unwirksam.
- 10
-
Ein Formmangel liege nicht vor, da der in Familienstreitsachen gemäß §§ 112 Nr. 1 und 2, 113 Abs. 1 FamFG iVm § 278 Abs. 6 ZPO festgestellte Beschlussvergleich in entsprechender Anwendung des § 127 a BGB die erforderliche Form der notariellen Beurkundung ersetze. Bei der Regelung der Zugewinnausgleichsansprüche handele es sich nicht um einen Ehevertrag mit der Folge des Formerfordernisses gemäß § 1410 BGB, sondern um eine Vereinbarung im Sinne des § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB, die die Beteiligten während des anhängigen Scheidungsverfahrens über den Zugewinnausgleich getroffen hätten. Diese Vereinbarung habe gemäß § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB der notariellen Beurkundung bedurft, wobei § 127 a BGB ausdrücklich auch auf eine Vereinbarung Anwendung finde, die in einem Verfahren in Ehesachen vor dem Prozessgericht protokolliert werde. Die erforderliche notarielle Beurkundung sei daher durch die Feststellung des Vergleichs in dem Beschluss des Amtsgerichts vom 4. Juli 2011 in entsprechender Anwendung des § 127 a BGB ersetzt worden.
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Zwar sei streitig, ob ein gemäß § 278 Abs. 6 ZPO zustande gekommener Vergleich die notarielle Form ersetze. Der nach § 278 Abs. 6 ZPO zustande gekommene Vergleich erfülle jedoch die Form des § 127 a BGB. Der Sinn und Zweck einer notariellen Beurkundung, die Beteiligten vor übereilten Entscheidungen zu schützen und sie auf eventuelle Gefahren hinzuweisen, werde bei einem schriftlichen Vergleich gemäß § 278 Abs. 6 ZPO nicht schlechter erfüllt als im Fall eines in mündlicher Verhandlung protokollierten Vergleichs. Beide Vergleichsarten seien als gleichwertig zu betrachten. Es sei schon fraglich, ob der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 278 Abs. 6 ZPO nicht selbst den schriftlichen Vergleichsbeschluss als Protokollierung (im weiteren Sinn) angesehen habe. Auch der Bundesgerichtshof habe bereits entschieden, dass ein auf diese Weise abgeschlossener Vergleich in seinen Wirkungen einem in einer mündlichen Verhandlung abgeschlossen Prozessvergleich gleichstehe. Für die Gleichwertigkeit und Gleichbehandlung beider Vergleichsarten spreche ferner, dass das Gericht auch vor der Beschlussfassung gemäß § 278 Abs. 6 ZPO jedenfalls eine Rechtmäßigkeitskontrolle durchzuführen habe. In Familienstreitsachen - wie hier - seien die Beteiligten zusätzlich durch ihre Verfahrensbevollmächtigten vor Übereilung geschützt und beraten. Die Rechtsanwälte, durch die sich die Beteiligten in Ehe- und Folgesachen sowie in selbständigen Familienstreitsachen gemäß § 114 FamFG vertreten lassen müssten, seien im Rahmen ihres Mandatsverhältnisses verpflichtet, den Mandanten über die Chancen, Risiken und Tragweite des beabsichtigten Vergleichs umfassend zu informieren. Ein Mehr an Aufklärung sei auch im Fall eines in mündlicher Verhandlung gerichtlich protokollierten Vergleichs nicht zu erwarten, der nach § 127 a BGB zur Einhaltung der notariellen Form ausreiche. Ein Unterschied bestehe zwar darin, dass ein ordnungsgemäßes Verhandlungsprotokoll vorgelesen bzw. der diktierte Vergleichstext gemäß § 162 Abs. 1 ZPO vom Tonträger abgespielt werde und die Beteiligten auf diese Weise den genauen Text hören könnten, wenn sie in der Verhandlung anwesend seien. Von einer persönlichen Anwesenheit der Beteiligten im Termin könne jedoch nicht generell ausgegangen werden, denn diese sei im Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben. In der Gesamtbetrachtung biete daher ein schriftlicher Vergleich gemäß § 278 Abs. 6 ZPO, den das Gericht auf Vorschlag der Beteiligten feststelle, aufgrund des zeitlichen Vorlaufs mehr Schutz vor Übereilung als ein erst in der mündlichen Verhandlung ausgearbeiteter und gleich zu Protokoll des Gerichts abgeschlossener Vergleich.
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Der Scheidungsfolgenvergleich sei auch nicht aufgrund der vom Antragsteller erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung unwirksam. Zwar habe die Antragsgegnerin unstreitig in zweifacher Hinsicht falsche bzw. unvollständige Angaben zu ihrem Endvermögen gemacht. So habe sie Angaben zu ihren Anteilen an einem Fonds und zu den Stammblättern des Handballvereins unterlassen. Hinsichtlich der Stammblätter sei das Anfechtungsrecht jedoch verjährt. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Antragsgegnerin zumindest billigend in Kauf genommen habe, der Antragsteller sei durch die Täuschung zur Abgabe der Scheidungsfolgenerklärung veranlasst worden, die er andernfalls (so) nicht abgegeben hätte. Bei den Stammblättern für den Handballverein handele es sich um eine relative Kleinigkeit; sie seien zudem wegen des jahrelangen Gebrauchs durch beide Beteiligte in der Ehe dem Antragsteller bekannt gewesen, wovon auch die Antragsgegnerin habe ausgehen können. Bezüglich der nicht angegebenen Fondsanteile scheide eine Arglist der Antragsgegnerin aus. Soweit der Antragsteller hierzu geltend mache, er habe die Steuererklärungen immer blind unterschrieben und daher von dem Fondsvermögen nichts gewusst, sei dies eine lebensfremde unglaubhafte Erklärung des Antragstellers, dem als Rechtsanwalt die Bedeutung seiner Unterschrift ganz besonders bekannt gewesen sei.
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Selbst bei Annahme einer Unwirksamkeit des vom Amtsgericht gemäß § 278 Abs. 6 ZPO festgestellten Vergleichs könne der Anspruch auf Zugewinnausgleich und damit auch ein Auskunftsanspruch des Antragstellers nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB ausscheiden, weil ein Berufen des Antragstellers auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung eine unzulässige Rechtsausübung sei. Dies könne jedoch wegen der Wirksamkeit des Vergleichs vom 4. Juli 2011 dahinstehen. Die Antragsgegnerin mache auch zutreffend geltend, dass nicht der Antragsteller als Rechtsanwalt der durch Formvorschriften Schutzbedürftige gewesen sei, sondern eher sie, die als Kinderärztin nicht mit juristischen Kompetenzen ausgestattet sei.
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II.
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Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
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1. Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerdegegnerin ist die Rechtsbeschwerde allerdings unbeschränkt zugelassen.
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Das Beschwerdegericht hat die Zulassung im Tenor des angegriffenen Beschlusses nicht eingeschränkt. Nur in den Gründen ist ausgeführt, dass die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zur Frage der Anwendbarkeit des § 127 a BGB auf einen schriftlichen Vergleich gemäß § 278 Abs. 6 ZPO eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordere. Darin kann eine Beschränkung der Zulassung der Rechtsbeschwerde nicht gesehen werden.
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Zwar kann sich eine solche grundsätzlich auch aus den Gründen der Beschwerdeentscheidung ergeben, wenn aus ihnen der Wille des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgeht (vgl. Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 19). Hierfür sind den Gründen des angegriffenen Beschlusses jedoch keine ausreichenden Anhaltspunkte zu entnehmen. Das Beschwerdegericht wollte mit dieser Formulierung lediglich seine Zulassungsmotivation mitteilen. Im Übrigen wäre eine solche Beschränkung der Rechtsbeschwerde auch nicht zulässig, weil die Zulassung eines Rechtsmittels nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes beschränkt werden kann, der Gegenstand einer Teilentscheidung sein könnte oder auf den der Rechtsmittelführer sein Rechtsmittel selbst beschränken könnte. Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (Senatsbeschluss BGHZ 205, 241 = FamRZ 2015, 1268 Rn. 7 mwN).
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2. Die Instanzgerichte haben den Stufenantrag des Antragstellers jedoch zu Recht insgesamt zurückgewiesen.
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Über die mehreren in einem Stufenantrag nach § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG iVm § 254 ZPO verbundenen Anträge kann dann eine einheitliche Entscheidung ergehen, wenn sich schon bei der Prüfung des Auskunftsanspruchs ergibt, dass dem Hauptanspruch die materiell-rechtliche Grundlage fehlt (vgl. BGH Urteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09 - NJW-RR 2011, 189 Rn. 24 und vom 28. November 2001 - VIII ZR 37/01 - NJW 2002, 1042, 1044). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Dem Antragsteller steht gegenüber der Antragsgegnerin kein Anspruch auf Zugewinnausgleich nach § 1378 Abs. 1 BGB zu, weil die Beteiligten in dem gemäß § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG iVm § 278 Abs. 6 BGB gerichtlich festgestellten Vergleich vom 4. Juli 2011 gegenseitig auf Zugewinnausgleichsansprüche verzichtet und diese Verzichtserklärung wechselseitig angenommen haben. Diese Scheidungsfolgenvereinbarung entbehrt weder der nach § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB erforderlichen Form noch wurde sie vom Antragsteller wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten.
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a) Zutreffend ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass der von den Beteiligten in der Vereinbarung vom 4. Juli 2011 wechselseitig erklärte Verzicht auf Zugewinnausgleichsansprüche formbedürftig ist. Denn es handelt sich hierbei um eine Vereinbarung iSv § 1378 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1 BGB, die die Ehegatten während eines Verfahrens, das auf die Auflösung der Ehe gerichtet ist, für den Fall der Auflösung der Ehe über den Ausgleich des Zugewinns getroffen haben. Derartige Vereinbarungen bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Nach § 1378 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BGB findet jedoch § 127 a BGB Anwendung, auch wenn die Vereinbarung in einem Verfahren in Ehesachen vor dem Prozessgericht protokolliert wird.
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b) Da im vorliegenden Fall die Scheidungsfolgenvereinbarung weder notariell beurkundet noch in einem Termin zur mündlichen Verhandlung gerichtlich protokolliert wurde, hängt die Formwirksamkeit der Vereinbarung entscheidend davon ab, ob die von § 1378 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1 BGB geforderte Form der notariellen Beurkundung durch die gerichtliche Feststellung des Vergleichs nach § 113 Abs. 1 Satz 1 FamFG iVm § 278 Abs. 6 ZPO gewahrt wird. Hierzu werden in der obergerichtlichen Rechtsprechung und im Schrifttum unterschiedliche Auffassungen vertreten.
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aa) Eine Meinung lehnt die Anwendbarkeit des § 127 a BGB auf Vergleiche, die im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO abgeschlossen werden, mit der Begründung ab, es bestehe keine hinreichende "Funktionsäquivalenz" zwischen einer notariellen Beurkundung und dem Beschlussvergleich. Die mit einer notariellen Beurkundung verbundenen Verfahrensgarantien für die am Vergleichsschluss Beteiligten seien im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO nicht gewahrt. Es werde kein Protokoll iSv § 160 ZPO errichtet. Überdies fehle es an der einer Beratung durch den Notar vergleichbaren Verfahrensgestaltung, weil eine Beratung oder Warnung durch den Richter nicht erfolge (vgl. OLG Celle FamRZ 2014, 795, 796; OLG Brandenburg FamRZ 2008, 1192, 1193; Zöller/Greger ZPO 31. Aufl. § 278 Rn. 31; Musielak/Voit/Foerste ZPO 13. Aufl. § 278 Rn. 18a; Staudinger/Hertel BGB [2012] § 127 a Rn. 48 f.; Bamberger/Roth/Wendtland BGB 3. Aufl. § 127 a Rn. 4; Palandt/Brudermüller BGB 76. Aufl. § 1378 Rn. 13; Knauer/Wolf NJW 2004, 2857, 2859; Zimmer NJW 2013, 3280 ff.; Gutachten des Deutschen Notarinstituts DNotI-Report 2008, 75, 76; Braeuer Der Zugewinnausgleich 2. Aufl. Rn. 946).
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bb) Eine andere Auffassung bejaht die Anwendbarkeit des § 127 a BGB auf Beschlussvergleiche jedenfalls dann, wenn dem abgeschlossenen Vergleich ein vom Gericht begründeter Vergleichsvorschlag zu Grunde lag, weil diesem eine gerichtliche Prüfung vorausgehe, die mit der eines Notars vergleichbar sei (OLG München FamRZ 2011, 812, 813 zu § 7 Abs. 2 VersAusglG; Prütting/Gehrlein/Geisler ZPO 7. Aufl. § 278 Rn. 22; Thomas/Putzo/Reichold ZPO 37. Aufl. § 278 Rn. 17; Schulte-Bunert/Weinreich/Brinkmann FamFG 5. Aufl. § 36 Rn. 25; Keidel/Meyer-Holz FamFG 19. Aufl. § 36 Rn. 13; Deckenbrock/Dötsch MDR 2006, 1325, 1327 f.; Büte Zugewinnausgleich bei Ehescheidung 4. Aufl. Rn. 243).
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cc) Schließlich wird - mit dem Beschwerdegericht - auch die Auffassung vertreten, dass ein im Beschlusswege festgestellter Vergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO ein vollwertiger gerichtlicher Vergleich sei und daher entsprechend § 127 a BGB die für ein Rechtsgeschäft erforderliche notarielle Beurkundung stets ersetze (OLG Brandenburg FamRZ 2014, 1202, 1204; OLG Frankfurt FamRZ 2016, 548 [Ls.] und Beschluss vom 14. Dezember 2010 - 5 UF 105/10 - juris Rn. 4; OLG Naumburg FamRZ 2009, 617 [LS]; MünchKommZPO/Prütting 5. Aufl. § 278 Rn. 44; Baumbach/Lauterbach/Hartmann ZPO 75. Aufl. § 278 Rn. 59; Saenger ZPO 7. Aufl. § 278 Rn. 23a; BeckOK ZPO/Bacher [Stand: 1. Dezember 2016] § 278 Rn. 41; Erman/Arnold BGB 14. Aufl. § 127 aRn. 5; Palandt/Ellenberger BGB 76. Aufl. § 127 a Rn. 2; Borth/Grandel in Musielak/Borth FamFG 5. Aufl. § 36 Rn. 11; Prütting/Helms/Abramenko FamFG 3. Aufl. § 36 Rn. 13; Horndasch/Viefhues/Reinken FamFG 3. Aufl. § 36 Rn. 13; Bergschneider FamRZ 2013, 260 ff.; Müller-Teckhof MDR 2014, 249, 251; Cordes MDR 2016, 64, 66 ff.).
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c) Die letztgenannte Auffassung trifft zu. Wird eine Vereinbarung in der Form eines gerichtlich festgestellten Vergleichs nach § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG iVm § 278 Abs. 6 ZPO geschlossen, wird die von § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB geforderte Form der notariellen Beurkundung in entsprechender Anwendung des § 127 a BGB gewahrt.
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aa) Einer unmittelbaren Anwendbarkeit des § 127 a BGB auf Beschlussvergleiche nach § 278 Abs. 6 ZPO steht allerdings der Wortlaut der Vorschrift entgegen (a.A. Bergschneider FamRZ 2013, 260, 262). Danach wird die notarielle Beurkundung nur dann durch einen gerichtlichen Vergleich ersetzt, wenn die Erklärungen in ein nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung errichtetes Protokoll aufgenommen wurden. Bei einem in dem Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO errichteten Vergleich fehlt es an einer solchen Protokollierung. Insbesondere ist der Beschluss, mit dem das Gericht den materiell-rechtlich zwischen den Beteiligten abgeschlossenen Vergleich feststellt, kein Protokoll in diesem Sinne (vgl. BAG NJW 2007, 1831 Rn. 25). Bereits der Verweis in § 278 Abs. 6 Satz 3 ZPO auf § 164 ZPO zeigt, dass der Feststellungsbeschluss zwar hinsichtlich der Berichtigungsmöglichkeiten einem gerichtlichen Protokoll iSd §§ 159 ff. ZPO gleichgestellt ist, selbst aber nicht als ein solches Protokoll verstanden werden kann. Der Beschluss nach § 278 Abs. 6 ZPO hat vielmehr nur feststellenden Charakter und dient der Schaffung eines Vollstreckungstitels gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (Zöller/Greger ZPO 31. Aufl. § 278 Rn. 35). Eine erweiternde Auslegung des § 127 a BGB dahingehend, dass die Vorschrift sich auch auf Beschlussvergleiche nach § 278 Abs. 6 ZPO erstreckt, findet daher ihre Grenze an dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift (vgl. Cordes MDR 2016, 64, 66; vgl. auch Senatsurteil vom 24. Juni 2009 - XII ZR 161/08 - FamRZ 2009, 1477 Rn. 28 mwN zur Wortlautgrenze bei der verfassungskonformen Auslegung).
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bb) Zutreffend ist das Beschwerdegericht jedoch davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 127 a BGB vorliegen. Es ist nicht nur eine planwidrige Regelungslücke gegeben, vielmehr ist der zur Beurteilung stehende Sachverhalt auch mit dem vergleichbar, den der Gesetzgeber geregelt hat.
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(1) Die für eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift erforderliche planwidrige Regelungslücke ergibt sich aus der zeitlichen Abfolge des Inkrafttretens der maßgeblichen Vorschriften.
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§ 127 a BGB wurde durch § 57 Abs. 3 Nr. 1 des Beurkundungsgesetzes vom 28. August 1969 (BGBl. I S. 1513) mit Wirkung zum 1. Juni 1970 in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Zu jener Zeit sah die Zivilprozessordnung für den Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs lediglich die Möglichkeit vor, die entsprechenden Willenserklärungen der Parteien in einer mündlichen Verhandlung gerichtlich protokollieren zu lassen. Für den Gesetzgeber bestand daher bei der damaligen Neugestaltung des Beurkundungsrechts kein Anlass, die Regelung in § 127 a BGB auf andere Formen des Abschlusses eines gerichtlichen Vergleichs zu erstrecken (vgl. BAG NJW 2007, 1831 Rn. 30). Die Möglichkeit, einen gerichtlichen Vergleich auch außerhalb eines Verhandlungstermins abzuschließen, wurde erstmals durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses (Zivilprozessreformgesetz - ZPO-RG) vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) mit Wirkung zum 1. Januar 2002 eingeführt, um einigungswilligen Rechtssuchenden und ihren Anwälten den mit der Wahrnehmung eines Protokollierungstermins verbundenen Zeit- und Kostenaufwand zu ersparen und die Gerichte zu entlasten (BT-Drucks. 14/4722 S. 82). Erst mit Einführung dieser vereinfachten Form eines gerichtlichen Vergleichsabschlusses erhob sich die Frage, ob der Anwendungsbereich des § 127 a BGB sich auch auf den Beschlussvergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO erstreckt.
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Dass der Gesetzgeber weder im Rahmen des Zivilprozessreformgesetzes noch anlässlich der im Rahmen des Ersten Gesetzes zur Modernisierung der Justiz vom 24. August 2004 (1. Justizmodernisierungsgesetz, BGBl. I S. 2198) erfolgten Ergänzung des § 278 Abs. 6 ZPO um die Möglichkeit, dass die Parteien dem Gericht einen schriftlichen Vergleichsvorschlag unterbreiten, § 127 a BGB nicht geändert hat, steht der Annahme einer nachträglich entstandenen Regelungslücke nicht entgegen. Weder der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Reform des Zivilprozessrechts vom 24. November 2000 (BT-Drucks. 14/4722) noch die Beschlussempfehlung und der Bericht des Rechtsausschusses zu diesem Gesetzentwurf vom 15. Mai 2001 (BT-Drucks. 14/6036) verhalten sich zu der Frage, ob der Beschlussvergleich auch eine nach materiellem Recht erforderliche notarielle Beurkundung ersetzt. Gleiches gilt für die Gesetzesbegründung zum 1. Justizmodernisierungsgesetz (BT-Drucks. 15/1508). Aus den genannten Gesetzesmaterialien wird jedoch der eindeutige Wille des Gesetzgebers erkennbar, den Beschlussvergleich in seinen Wirkungen einem gerichtlich protokollierten Vergleich in vollem Umfang gleichzustellen (BT-Drucks. 14/4722 S. 82; BT-Drucks. 14/6036 S. 121; BT-Drucks. 15/1508 S. 16). Aus dem Umstand, dass der Wortlaut des § 127 a BGB auch nach der Einführung und Erweiterung des § 278 Abs. 6 ZPO unverändert geblieben ist, kann daher nicht auf eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers geschlossen werden, den Beschlussvergleich vom Anwendungsbereich des § 127 a BGB auszunehmen (vgl. BAG NJW 2007, 1831 Rn. 31). Die unterbliebene Anpassung der Vorschrift beruht vielmehr darauf, dass der Reformgesetzgeber den durch die Einführung des Beschlussvergleichs nachträglich entstandenen Regelungsbedarf nicht erkannt hat (vgl. Cordes MDR 2016, 64, 67; Deckenbrock/Dötsch MDR 2006, 1325, 1327). Mit Einführung und Ergänzung des Verfahrens nach § 278 Abs. 6 ZPO sollte für die Verfahrensbeteiligten eine Möglichkeit geschaffen werden, unter erleichterten Voraussetzungen eine einvernehmliche Regelung zur Beendigung ihres Rechtsstreits herbeizuführen. Es ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber ohne eine entsprechende gesetzliche Regelung oder zumindest eine Erwähnung in den Gesetzesmaterialien von dieser Möglichkeit rechtsgeschäftliche Erklärungen ausnehmen wollte, die nach materiellem Recht der notariellen Beurkundung bedürfen.
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(2) Es besteht auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (Senatsbeschluss vom 24. August 2016 - XII ZB 351/15 - FamRZ 2016, 1849 Rn. 19 mwN). So liegen die Dinge hier.
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(a) Die Rechtsbeschwerde lehnt mit Teilen des Schrifttums eine analoge Anwendung des § 127 a BGB auf Beschlussvergleiche mit der Begründung ab, dem Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO fehle es an der erforderlichen "Funktionsäquivalenz" zu einer notariellen Beurkundung. Insbesondere würden die mit einer notariellen Beurkundung verbundenen Verfahrensgarantien für die Beteiligten durch einen im Beschlusswege zustande gekommenen Vergleich nicht ausreichend gewahrt.
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Dem kann nicht gefolgt werden. Die Vorschriften der §§ 17 ff. BeurkG, in denen das Pflichtenprogramm für eine notarielle Beurkundung rechtsgeschäftlicher Erklärungen normiert ist, richten sich nur an den beurkundenden Notar (§ 1 Abs. 1 BeurkG) und an andere für öffentliche Beurkundungen zuständige Urkundspersonen oder Stellen (§ 1 Abs. 2 BeurkG), nicht aber an die Gerichte. Seit der Abschaffung des früheren § 128 BGB mit Wirkung zum 1. Januar 1970 durch das Beurkundungsgesetz vom 28. August 1969 nehmen die Gerichte keine Beurkundungstätigkeiten mehr vor (vgl. Staudinger/Hertel BGB [2012] Vorbemerkung zu §§ 127 a und 128 [BeurkG] Rn. 256), so dass die §§ 17 ff. BeurkG auf die gerichtliche Tätigkeit im Rahmen eines Vergleichsschlusses grundsätzlich nicht unmittelbar anwendbar sind (vgl. aber zur Protokollierung eines über den Verfahrensgegenstand hinausgehenden Vergleichs Senatsbeschluss BGHZ 191, 1 = FamRZ 2011, 1572 Rn. 19 ff.). Stattdessen hat der Gesetzgeber mit der durch § 57 Abs. 3 BeurkG eingefügten Vorschrift des § 127 a BGB den seinerzeit in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannten Grundsatz, dass ein prozessrechtlich ordnungsgemäß zustande gekommener Vergleich jegliche materiell-rechtlich für ein Rechtsgeschäft geforderte Form ersetzt (vgl. BGHZ 14, 381, 391 = NJW 1954, 1886, 1887), aufgegriffen und gesetzlich anerkannt (MünchKommBGB/Einsele 7. Aufl. § 127 a Rn. 1; vgl. auch BT-Drucks. V 3282 S. 51). Die formersetzende Wirkung eines gerichtlichen Vergleichs setzt deshalb nicht voraus, dass im gerichtlichen Verfahren die für eine notarielle Beurkundung maßgeblichen Anforderungen eingehalten sind. Ausreichend ist nach der in § 127 a BGB zum Ausdruck kommenden gesetzlichen Wertung, wonach ein ordnungsgemäß protokollierter Vergleich einer notariellen Beurkundung gleichwertig ist, dass bei dem Vergleichsschluss die einschlägigen prozessrechtlichen Vorschriften eingehalten wurden. Für die Frage der entsprechenden Anwendbarkeit des § 127 a BGB auf den Beschlussvergleich kann daher nicht darauf abgestellt werden, inwieweit das Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO die Förmlichkeiten einer notariellen Beurkundung nach §§ 17 ff. BeurkG erfüllt. Entscheidend ist vielmehr, ob der Beschlussvergleich nach § 278 Abs. 6 ZPO einem ordnungsgemäß protokollierten Vergleich soweit entspricht, dass eine entsprechende Anwendung des § 127 a BGB gerechtfertigt ist (vgl. BAG NJW 2007, 1831 Rn. 33; Bergschneider FamRZ 2013, 260, 261; Cordes MDR 2016, 64, 67).
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(b) Diese Frage ist zu bejahen. Bereits aus den Gesetzesmaterialien zum Zivilprozessrechtsreformgesetz ergibt sich, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des Beschlussvergleichs nur eine erleichterte Möglichkeit zur Verfügung stellen wollte, ein Gerichtsverfahren mit einem Vergleichsschluss zu beenden. In seinen Wirkungen sollte der Beschlussvergleich jedoch einem gerichtlich protokollierten Vergleich vollständig gleichgestellt sein (BT-Drucks. 14/4722 S. 82). Gleiches gilt für die durch das 1. Justizmodernisierungsgesetz eingeführte Ergänzung der Vorschrift um die Möglichkeit, einen von den Parteien unterbreiteten Vergleichsvorschlag zum Gegenstand eines gerichtlichen Vergleichs zu machen (BT-Drucks. 15/3482 S. 17).
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Diese Absicht des Gesetzgebers findet sich im geltenden Recht wieder. So unterscheidet etwa § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht danach, ob der Vergleich gerichtlich protokolliert oder im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO festgestellt wurde. Für andere Vorschriften wie § 492 Abs. 3 Halbsatz 2 ZPO oder § 118 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 ZPO, die nach ihrem Wortlaut einen gerichtlich protokollierten Vergleich voraussetzen, ist anerkannt, dass der Vergleich auch nach § 278 Abs. 6 ZPO geschlossen werden kann (vgl. Zöller/Geimer ZPO 31. Aufl. § 118 Rn. 7; Thomas/Putzo/Seiler ZPO 36. Aufl. § 118 Rn. 4; Musielak/Voit/Fischer ZPO 10. Aufl. § 118 Rn. 5; Zöller/Herget ZPO 31. Aufl. § 492 Rn. 8; Thomas/Putzo/Reichold ZPO 36. Aufl. § 492 Rn. 4; Musielak/Voit/Huber ZPO 10. Aufl. § 492 Rn. 4). Schließlich hat der Gesetzgeber mittlerweile auch für § 491 Abs. 4 BGB ausdrücklich klargestellt, dass ein nach § 278 Abs. 6 ZPO festgestellter Vergleich einem protokollierten Vergleich entspricht und daher vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift erfasst wird (vgl. BT-Drucks. 16/11643 S. 77).
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(c) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde erfüllt das Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO auch die mit einer notariellen Beurkundung verbundenen Schutzzwecke in gleicher Weise wie die gerichtliche Protokollierung eines Vergleichs. Soweit eine Vorschrift des materiellen Rechts die besondere Form der notariellen Beurkundung erfordert, dient dies regelmäßig dem Zweck, die an dem Rechtsgeschäft beteiligten Parteien vor Übereilung zu schützen und durch die Beurkundung den Beweis der getroffenen Vereinbarung zu sichern. Zudem sollen die Vertragsparteien auf die besondere Bedeutung des Rechtsgeschäfts hingewiesen und über die Konsequenzen der getroffenen Vereinbarung belehrt werden (vgl. MünchKommBGB/Kanzleiter 7. Aufl. § 311 b Rn. 1).
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Hinsichtlich des mit einer notariellen Beurkundung verbundenen Übereilungsschutzes und der Beweisfunktion bestehen zwischen einem gerichtlich protokollierten und einem im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO festgestellten Vergleich keine relevanten Unterschiede. Zu Recht weist das Beschwerdegericht in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Schutz der Beteiligten vor einer übereilten Entscheidung im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO sogar meist besser gewährleistet sein dürfte als bei der Protokollierung eines gerichtlichen Vergleichs im Rahmen einer mündlichen Verhandlung. Im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO wird den Beteiligten vor dem Vergleichsschluss entweder ein Vorschlag des Gerichts übermittelt oder die Parteien haben selbst einen Vergleichsvorschlag erarbeitet und bei Gericht eingereicht. In beiden Fällen haben die Beteiligten die Möglichkeit, die beabsichtigte Vereinbarung ausführlich und ohne Zeitdruck, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme rechtlicher Beratung, zu prüfen. Bei einem protokollierten Vergleich werden die Beteiligten hingegen oft erstmals in der mündlichen Verhandlung den Vergleichstext zur Kenntnis nehmen können, um dann noch in der mündlichen Verhandlung entscheiden zu müssen, ob sie den Vergleich annehmen. Der Beschlussvergleich bietet daher jedenfalls keinen geringeren Schutz vor übereilten Entscheidungen als ein gerichtlich protokollierter Vergleich (vgl. BAG NJW 2007, 1831 Rn. 35 mwN).
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Die Beweisfunktion einer notariellen Urkunde, die beim Protokollvergleich durch die Aufnahme der Erklärungen in das Protokoll (§ 160 Abs. 3 Nr. 1 ZPO), die Genehmigung des Protokolls nach Verlesung oder Vorspielen der vorläufigen Aufzeichnung (§ 162 Abs. 1 ZPO) und der Unterzeichnung des fertiggestellten Protokolls durch den Vorsitzenden und den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle (§ 163 ZPO) erreicht wird, wird in dem Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO dadurch gewahrt, dass durch den gerichtlichen Beschluss das wirksame Zustandekommen und der Inhalt der getroffenen Vereinbarung deklaratorisch in einer öffentlichen Urkunde iSv § 415 Abs. 1 ZPO festgestellt werden (Saenger ZPO 7. Aufl. § 278 Rn. 23 sub a; Hartmann in Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 74. Aufl. § 278 Rn. 59).
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Schließlich kann einer entsprechenden Anwendung des § 127 a BGB im vorliegenden Fall auch nicht entgegengehalten werden, bei der Feststellung eines Vergleichs im Beschlusswege nach § 278 Abs. 6 BGB sei die mit dem Beurkundungserfordernis verbundene Beratungs- und Warnfunktion für die Beteiligten nicht ausreichend gewährleistet. § 127 a BGB stellt den protokollierten gerichtlichen Vergleich der notariellen Beurkundung gleich, ohne besondere Belehrungspflichten für das Gericht vorzusehen (OLG Brandenburg FamRZ 2013, 1202, 1204; Bergschneider FamRZ 2013, 260, 261). Voraussetzung für die formersetzende Wirkung ist allein das prozessrechtlich ordnungsgemäße Zustandekommen des Vergleichs. Die Pflichten, die das Gericht im Rahmender Vergleichsprotokollierung treffen, bestimmen sich daher nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Weitergehende Belehrungspflichten, wie sie § 17 BeurkG für die notarielle Beurkundung vorsieht, bestehen im Rahmen einer Vergleichsprotokollierung allenfalls, wenn das Gericht darüber entscheidet, ob es Vereinbarungen der Beteiligten protokollieren will, die über den Streitgegenstand hinausgehen (vgl. Senatsbeschluss BGHZ 191, 1 = FamRZ 2011, 1572 Rn. 19 ff.). Beinhaltet der Vergleich hingegen lediglich Regelungen in Bezug auf den Streitgegenstand, prüft das Gericht nur, ob der unterbreitete Vergleich nicht gegen die guten Sitten, gesetzliche Verbote oder die öffentliche Ordnung verstößt. Dieselbe Prüfungskompetenz obliegt dem Gericht auch im Zuge der Feststellung des Zustandekommens des Vergleichs im Verfahren nach § 278 Abs. 6 ZPO (BAG NJW 2007, 1831 Rn. 33; Bergschneider FamRZ 2013, 260, 261; BT-Drucks. 15/3482 S. 17). Hinzu kommt, dass es sich bei § 17 BeurkG lediglich um eine Soll-Vorschrift handelt, deren Verletzung nicht zur Formunwirksamkeit der beurkundeten rechtsgeschäftlichen Erklärungen führt (vgl. Staudinger/Hertel BGB [2012] Vorbemerkungen zu §§ 127 a und 128 [BeurkG] Rn. 664).
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(d) Entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung kann für die formersetzende Wirkung eines Beschlussvergleichs nicht danach differenziert werden, ob der Vergleichsvorschlag vom Gericht stammt oder von den Parteien zur Feststellung vorgelegt wurde (so aber OLG München FamRZ 2011, 812, 813; Deckenbrock/Dötsch MDR 2006, 1325, 1328). Zwar mag es durchaus zutreffen, dass das Gericht einen von ihm vorgeschlagenen Vergleich erläutert und den Beteiligten damit eine bessere Entscheidungsgrundlage bietet. Zwingend ist dies jedoch nicht. Außerdem werden in § 278 Abs. 6 ZPO beide Möglichkeiten des Vergleichsschlusses gleichgestellt, so dass sich schon aus diesem Grund eine differenzierte Betrachtung der formersetzenden Wirkung verbietet, die danach unterscheidet, ob der Vergleichsschluss auf einem Vorschlag des Gerichts oder der Beteiligten beruht (vgl. OLG Brandenburg FamRZ 2014, 1202, 1203; Bergschneider FamRZ 2013, 260, 261).
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d) Zutreffend hat das Beschwerdegericht auch eine wirksame Anfechtung der Scheidungsfolgenvereinbarung verneint. Nach den getroffenen Feststellungen steht dem Antragsteller ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB nicht zu.
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Zwar hat die Antragsgegnerin in der Auskunft zu ihrem Endvermögen tatsächlich Vermögenswerte nicht angegeben, zu deren Angabe sie verpflichtet gewesen wäre. Die Unvollständigkeit der erteilten Auskunft erfüllt unter den hier gegebenen Umständen jedoch nicht die Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB.
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Das für eine Anfechtungsberechtigung nach § 123 Abs. 1 BGB erforderliche arglistige Handeln setzt voraus, dass der Täuschende durch sein Verhalten beim Erklärungsgegner einen Irrtum erregen oder aufrechterhalten möchte. Der Täuschende muss mithin die Unrichtigkeit der falschen Angaben gekannt und gleichzeitig das Bewusstsein und den Willen gehabt haben, durch die irreführenden Angaben oder das Unterlassen der Aufklärung über die wahre Sachlage einen Irrtum zu erregen oder aufrechtzuerhalten und den Getäuschten damit zu einer Willenserklärung zu bewegen, die er sonst nicht oder mit anderem Inhalt abgegeben hätte. Dabei genügt bedingter Vorsatz (Senatsurteil vom 19. Mai 1999 - XII ZR 210/97 - FamRZ 2000, 153, 154 f.). Bei bloßer Fahrlässigkeit des Erklärenden ist eine Anfechtung wegen Täuschung hingegen ausgeschlossen. Ging der Erklärende also fahrlässig davon aus, dass der Erklärungsempfänger von den nicht offenbarten Umständen ohnehin selbst Kenntnis habe, liegt eine vorsätzliche Täuschung nicht vor (MünchKommBGB/Armbrüster 7. Aufl. § 123 Rn. 16).
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So verhält es sich hier. Nach den getroffenen Feststellungen, die von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen werden, hat der Antragsteller während der Ehezeit wiederholt die Freistellungsaufträge für die fragliche Fondsbeteiligung unterschrieben. Der vom Beschwerdegericht hieraus abgeleitete Schluss, die Antragsgegnerin habe davon ausgehen können, dass der Antragsteller vor der Unterzeichnung den Inhalt der Freistellungsaufträge, in denen die fragliche Fondsbeteiligung angegeben gewesen sei, zur Kenntnis genommen habe und ihm deshalb diese Fondsbeteiligung bekannt gewesen sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Behauptung des Antragstellers, er habe die Freistellungsaufträge jeweils "blind" unterschrieben, wurde von der Antragsgegnerin bestritten. Den notwendigen Beweis für dieses Vorbringen hat der Antragsteller nicht erbracht (zur Beweislast vgl. MünchKommBGB/Armbrüster 7. Aufl. § 123 Rn. 83). Dass die Antragsgegnerin die Fondsbeteiligung vorsätzlich in ihrer Vermögensauskunft nicht angeben hat, um den Antragsteller zum Abschluss der Scheidungsfolgenvereinbarung zu veranlassen, ergibt sich daher aus den getroffenen Feststellungen nicht. Gleiches gilt für die unterbliebene Angabe der Stammblätter für die Handballmannschaft. Abgesehen davon, dass diese Karten nur einen relativ geringfügigen Wert darstellen, der die von den Beteiligten in dem Scheidungsfolgenvergleich getroffene Vereinbarung über ihre Vermögensauseinandersetzung kaum beeinflussen dürfte, konnte die Antragsgegnerin auch insoweit davon ausgehen, dass der Antragsteller, der sie während der Ehezeit zu den Heimspielen begleitet hatte, hiervon Kenntnis hatte. Deshalb kann auch insoweit nicht auf eine Arglist der Antragsgegnerin geschlossen werden.
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Unter diesen Umständen hat das Beschwerdegericht ein Anfechtungsrecht des Antragstellers nach § 123 Abs. 1 BGB zu Recht verneint.
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Dose
Klinkhammer
Günter
Guhling
Krüger
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadensersatz aus einem "Nutzungsvertrag".Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am 18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstalteten Garten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einen Standplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentation eines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zu Verkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung während der fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstellungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der Freistaat Thüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter). Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts übereignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigene Beklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni 1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1 übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem 15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen die Klägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom Freistaat Thüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge geschlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurde der Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigen Vertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchführung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an. Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beeinträchtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaussteller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.
Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäß §§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. auf diese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und die von ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einer Musterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2 gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand der Vorausklage verzichtet hat, in Anspruch. Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagte zu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrundeliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren Antrag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichem noch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag begründet ist. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahren leide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung der Beklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vorliegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für denErlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klaganspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcher Anspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - aus rechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet. Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristige Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigung des Vertragsübergangs gewertet werden. Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Der für die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieter und veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht der Grundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung sein Verwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge aus dem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz des Veräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die er nicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbedürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn er mit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischten Vertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von untergeordneter Bedeutung. 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge- schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hingenommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegen gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze. Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrüge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1 auch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenen Vertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung die Klägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt. § 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist § 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und veräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566 Rdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40). Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermieterin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen. § 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar.
Ob der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durch die Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit der Vermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Identität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig rechtfertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Beklagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Beklagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertrag mit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerin und dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermieteten GmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung. Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571 BGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995 - 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Berufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könne analog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Namen des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstück anschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hatte zwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigen unterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwalters , der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei-
gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zusammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümer selbst vermietet. Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Beklagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klägerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre Beteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinen Verwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, woraus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehörendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Untervermieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterung als Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an der fehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben, ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es
sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, sondern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.
Gerber Sprick Weber-Monecke Fuchs Vézina
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.