Landgericht Düsseldorf Urteil, 01. Juli 2015 - 25 S 167/14
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 18. November 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Ratingen (11 C 121/14) wird nicht zugelassen.
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25 S 167/14 11 C 121/14Amtsgericht Ratingen |
Verkündet am 01.07.2015 Blank, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle |
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Landgericht Düsseldorf Beschluss |
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In dem Rechtsstreit
31. der Frau ...
42. des Herrn ...
5Kläger und Berufungskläger,
6Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. ...
7g e g e n
8die übrigen Wohnungseigentümer der WEG ...
9Beklagten und Berufungsbeklagten,
10Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ...
11Beigeladene:
12...
13hat die 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 01.06.2015 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. A., die Richterin am Landgericht B. und die Richterin C.
14beschlossen:
15Die Berufung der Kläger gegen das am 18. November 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Ratingen (11 C 121/14) wird nicht zugelassen.
16Gründe:
17I.
18Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft D., deren Verwalterin die Beigeladene ist.
19Nach Abschnitt 14.1 der Gemeinschaftsordnung vom 8. Dezember 1998 (Bl. 29ff GA) sind die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit die Eigentümergemeinschaft diese zu tragen hat und die Kosten der Bewirtschaftung des Objektes von den Sondereigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile untereinander zu tragen. Nach Abschnitt 14.2 gilt die Regelung gemäß 14.1 entsprechend für die Kosten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern die zuständige Eigentümerversammlung nicht ein anderes Verteilungsverhältnis beschließt.
20In der Eigentümerversammlung vom 27.05.2014 (Bl. 61ff GA) wurde unter TOP 7 wie folgt festgehalten:
21TOP 7 Rauchwarnmelderpflicht in NRW
22a)
23Der Versammlungsleiter gibt einen ausführlichen Bericht zur Ausstattungspflicht mit Rauchwarnmeldern gemäß Landesbauordnung NRW bis zum 31.12.2016 ab. Er verweist insbesondere auf das der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung beigefügte Informationsschreiben der Verwaltung. Es ergeht eine ca. 30minütige Diskussion darüber, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch macht, die WEG einheitlich auszustatten.
24Nach Ende der Diskussion ergehen folgende Beschlussanträge:
25b) Grundsatzbeschluss:
26Die Verwaltung wird ermächtigt, namens und im Auftrag auf Kosten der WEG die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern mit 10 Jahresbatterie und Q-Label (wobei die Rauchwarnmelder angekauft oder angemietet werden, siehe beigefügte Angebotsanalyse) und mit der jährlichen Wartung/Überprüfung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder zu beauftragen. Kosten Kauf für ca. 168 Geräte inkl. Montage und Fahrtkosten € 4.928,06 inkl. MwSt., Kosten Miete für ca. 168 Geräte jährlich € 681,93 inkl. MwSt. zzgl. Fahrtkosten bei der Erstmontage (Vertragslaufzeit 10 Jahre). Dabei erfolgt die Ausführung der vorbeschlossenen Maßnahme frühestens 6 Wochen nach dem Tag der heutigen Beschlussfassung um denjenigen Wohnungseigentümern, die ihr Wohnungseigentum vermietet haben Gelegenheit zu geben, die Durchführung der zuvor beschlossenen Maßnahme gegenüber den jeweiligen Mietern ordnungsgemäß anzukündigen, was den betroffenen Eigentümern ausdrücklich angeraten wird.
27Abstimmungsergebnis:
28Nein-Stimmen 22.009 MEA
29Stimmenthaltungen 0 MEA
30Ja-Stimmen 53.311 MEA
31Beschlussverkündung:
32Der Versammlungsleiter verkündet, dass der Beschluss mit obigem Wortlaut mehrheitlich zustande gekommen ist.
33b1) Beschlussantrag Kauf:
34Die Kosten des Ankaufs und der Installation der Rauchwarnmelder in Höhe von € 4.928,06 inkl. MwSt. werden durch Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert. Die laufenden Wartungskosten € 783,02 inkl. MwSt. werden aus den laufenden Mitteln der Gemeinschaft im Rahmen des jeweiligen Wirtschaftsplans bestritten. Die Kostenverteilung der Wartung erfolgt nach dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, nämlich nach Miteigentumsanteilen.
35Abstimmungsergebnis:
365 Nein-Stimmen, 1 Stimmenthaltung, Rest Ja-Stimmen.
37Beschlussverkündung:
38Der Versammlungsleiter verkündet, dass der Beschluss mit obigem Wortlaut mehrheitlich zustande gekommen ist.
39b2)
40Aufgrund des Abstimmungsergebnisses unter b1) kann auf eine Abstimmung verzichtet werden.
41c) Beschlussantrag:
42Es wird vorsorglich für den Fall, dass die Ausführung der vorstehend beschlossenen Maßnahmen dadurch behindert wird, dass das Betreten einer Wohnung untersagt / die Installation der Rauchwarnmelder bzw. die Ausführung hierfür notwendiger Arbeiten nicht geduldet wird, beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen, namens und im Auftrage sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Zugänglichmachung der Wohnung bzw. Duldung der Installation der Rauchwarnmelder bzw. Ausführung hierfür notwendiger Arbeiten zu beauftragen.
43Abstimmungsergebnis:
440 Nein-Stimmen, 2 Stimmenthaltungen, Rest Ja-Stimmen.
45Beschlussverkündung:
46Der Versammlungsleiter verkündet, dass der Beschluss mit obigem Wortlaut mehrheitlich zustande gekommen ist.
47Die Beschlussfassungen zu TOP 7b und 7b1 haben die Kläger angefochten mit der Begründung, dass sie in ihrer Wohnung bereits im Jahr 2013 zwei Rauchmelder für 44,-- € angeschafft hätten, und zwar im Schlafzimmer und im Flur. Über einen Zeitraum von 10 Jahren werden die Kläger mit unnötigen Mehrkosten in Höhe von 636,59 € (Bl. 21 GA) belastet.
48Durch das angegriffene Urteil vom 18.11.2014 hat die Amtsrichterin die Klage abgewiesen. Sie hat darauf abgestellt, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG über eine für das Gemeinschaftseigentum anstehende Verwaltungsmaßnahme mit Stimmenmehrheit beschließen können. Dabei sei entscheidend, ob die Verwaltungsmaßnahme der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entspreche, d. h. dem bestimmungsgemäßen Zweck des betroffenen Gegenstandes Rechnung trage, dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft nütze und dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen diene. Kommen mehrere Verwaltungsmaßnahmen in Betracht, ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen, d. h. es verbleibt ein Beurteilungsspielraum. Sowohl die Umsetzung der gesetzlichen Verpflichtung in der zweiten Jahreshälfte 2014 als auch die Entscheidung für eine einheitliche Ausstattung sämtlicher Wohnungen halte sich in dem den Eigentümern zustehenden Ermessen.
49Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger.
50Die Kläger beantragen,
51unter Abänderung des am 18.11.2014 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Ratingen die auf der Eigentümerversammlung vom 27.05.2014 gefassten Beschlüsse zu TOP 7b und 7b1 für ungültig zu erklären.
52Die Beklagten beantragen,
53die Berufung zurückzuweisen.
54II.
55Die Kammer befindet über die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO (vgl. BGH, ZWE 2012, S. 334). Die Berufung wird nicht zugelassen.
56Das Amtsgericht hat den Streitwert auf 3.183,-- € festgesetzt.
57Weder dieser Festsetzung noch den Urteilsgründen lässt sich entnehmen, wie hoch das Amtsgericht die Beschwer der Kläger angesetzt hat.
58Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert der Beschwer 600,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung zugelassen hat (§ 511 Abs. 2 ZPO).
59Zugelassen hat das Amtsgericht die Berufung nicht.
60Die Beschwer der Kläger beträgt nicht mehr als 600,00 EUR.
61Der Wert der Beschwer der Kläger aus dem die Klage abweisenden Urteil des Amtsgerichts Ratingen vom 18. November 2014 (11 C 121/14) bestimmt sich nach ihrem wirtschaftlichen Interesse an der Abänderung des angefochtenen Urteils, wobei eine rein wirtschaftliche Betrachtung geboten ist.
62Der Wert der Beschwer ist deshalb nicht notwendig identisch mit dem Gegenstandswert des erstinstanzlichen Verfahrens, sondern weicht gerade im wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsprozess angesichts der differenzierenden und auch die Interessen der übrigen Beteiligten mit einbeziehenden Regelungen zum Gegenstandswert in § 49a Abs. 1 S. 1 und S. 2 GKG vielfach ab.
63Das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer an den angefochtenen Beschlüssen unter TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2014 ist geprägt durch die damit verbundenen vermögensmäßigen Folgen für die einzelnen Wohnungseigentümer, worauf auch die Kläger ihre Begründung gestützt haben.
64Das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist vorliegend nach dem ihn treffenden Kostenanteil zu bemessen.
65Die Kläger verfügen über einen Miteigentumsanteil von 4.985/100.000stel.
66Ausgehend von Anschaffungskosten in Höhe von 4.928,06 € ergibt sich eine Belastung von 245,66 €.
67Zudem fallen jährliche Wartungskosten von 783,02 €, wovon auf die Kläger 39,03 € entfallen.
68Die Wartung sollte sich nicht auf ein Geschäftsjahr beschränken, sondern war auf mehrere Jahre angelegt.
69In entsprechender Anwendung des § 9 ZPO wäre der dreieinhalbfache Wert der klägerischen Belastung anzusetzen. Die Kammer bemisst in derartigen Fallgestaltungen die Beschwer des Klägers jedoch nach dem fünffachen Betrag der jährlichen Belastung. Vorliegend ergibt sich danach ein Betrag von 195,15 € (5 x 39,03 €).
70Die Beschwer beläuft sich damit insgesamt auf 440,81 €.
71Aber selbst bei Berücksichtigung der Wartung von acht Jahren (im Anschaffungsjahr und Erneuerungsjahr fällt keine Wartung an) ergäbe sich nur eine Beschwer von 557,90 € (245,66 € + 8 x 39,03 €).
72III.
73Ergänzend sei auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes vom 17. Juni 2015 verwiesen (VIII ZR 216/14, VIII ZR 290/14). In beiden entschiedenen Fällen hatte die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ist der Einbau zu dulden. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" seien, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führe, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht sei.
74IV.
75Gelegenheit zur Rücknahme der Berufung wird binnen 2 Wochen ab Zustellung des Beschlusses gegeben.
76Dr. A. B. C.
Urteilsbesprechung zu Landgericht Düsseldorf Urteil, 01. Juli 2015 - 25 S 167/14
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Landgericht Düsseldorf Urteil, 01. Juli 2015 - 25 S 167/14 zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebenen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich darauf , die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben.
- 2
- Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorgenannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht (LG Halle, ZMR 2014, 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 5
- Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umgekehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe.
- 6
- Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die - wie hier - unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern.
- 7
- Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be- dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicherheitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter - jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes - nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei.
- 8
- Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem eigenen , einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarnsystem nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei.
- 9
- Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen. Ein wirtschaftlicher Härtegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs- sowie gegebenenfalls Erneuerungs- oder Reparaturpflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versicherungsschutz des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen DIN-Vorschriften nicht nachgewiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauchwarnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungsgesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauchwarnmeldern einsetze.
- 10
- Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 BauO LSA benannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus alle Zimmer in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte.
II.
- 11
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat.
- 12
- Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr gemäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Daneben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 290/14, unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt); offen bleiben kann, ob dies - wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat - auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt bekannte Nutzung als Schlafraum.
- 13
- Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 555b Rn. 7; BeckOK BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn. 30; BeckOGK/Schepers, Stand: 1. Juni 2015, § 555b BGB Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b BGB Rn. 55; Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hierein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten ausgehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmeldereinbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb entschieden , dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 - 97 C 2551/13 -
LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014 - 3 S 11/14 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfamilienhaus in Z. . Die Klägerin kündigte im Jahr 2013 unter Berufung auf § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) an, Rauchwarnmelder in der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich darauf , die Wohnung bereits entsprechend ausgestattet zu haben.
- 2
- Die auf Duldung der Installation und Inbetriebnahme von Rauchwarnmeldern "nach den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO LSA" gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
- 3
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 5
- Ohne Erfolg rüge die Beklagte, der Klageantrag sei zu unbestimmt, weil nicht ersichtlich sei, wie viele Rauchwarnmelder die Klägerin installieren wolle. Diese Entscheidung obliege der Klägerin nach Überprüfung der tatsächlichen Nutzung der Dreiraumwohnung der Beklagten.
- 6
- Nicht zu folgen sei auch der Auffassung der Beklagten, wonach die Klägerin nicht Adressatin des § 47 BauO LSA sei. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzlichen ) Auflagen. Der Mieter sei umgekehrt nicht Normadressat, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Zudem habe auch ohne ausdrückliche Bestimmung selbstverständlich (nur) der Gebäudeeigentümer die sonstigen Brandschutzbestimmungen einzuhalten (§§ 32 ff. BauO LSA).
- 7
- Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder an vorher nicht abgestimmten Stellen der Wohnung anbringe, erfülle er nicht die Pflichten des "eigentlichen" Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter nicht geltend mache, könne das nicht genehmigte Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zu schmälern.
- 8
- Die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfe, sei nach § 555b Nr. 4, 6 BGB zu dulden. Es handele sich einerseits um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere , weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im Sinne eines Mindestmaßes nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei.
- 9
- Da die Rauchwarnmelder bisher nur der willkürlichen, von der Klägerin nicht geprüften Wartung und Auswahl durch die Beklagte unterlägen, könne sie nicht einwenden, bereits einen hinreichenden Sicherheitszuwachs bewirkt zu haben. Sie könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen, weil das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem überwiege. Die angekündigte Mieterhöhung sowie die Betriebskostenumlage blieben gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Es bestehe auch kein entscheidender personaler Härtegrund.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
- 11
- 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , dass der Klägerin der ausdrücklich auf der Grundlage des § 47 Abs. 4 BauO LSA geltend gemachte Duldungsanspruch gemäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB zusteht. Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter danach bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind.
- 12
- a) Die von der Klägerin beabsichtigte und nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankündigungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat, wie zwischen den Parteien außer Streit steht, eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist (vgl. BTDrucks. 17/10485, S. 44).
- 13
- b) Die von der Klägerin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden (Senatsurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drucks. aaO, S. 20), sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen.
- 14
- Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zurNachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vorschrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten."
- 15
- aa) Die von der Revision (im Anschluss an Wall, WuM 2013, 3, 7) vertretene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl.
- 16
- (1) Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat. Die dahingehende Auslegung des § 47 Abs. 4 BauO LSA durch das Berufungsgericht, die nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung unterliegt, ist frei von Rechtsfehlern.
- 17
- (a) Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel ausschließenden Deutlichkeit: "Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer" (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bau- ordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10. Juni 2009, LT-Drucks. 5/2017, S. 11 f.).
- 18
- Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die "Einführung einer Verpflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen" (Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3932). In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erörtert , ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet werden solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine freiwillige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffentlich -rechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Niederschlag gefunden (Plenarprotokolle 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4481 ff.).
- 19
- (b) Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinnzusammenhang , in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA).
- 20
- (c) Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8) ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung betraf , bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vorschrift ist.
- 21
- (2) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Klägerin kein berechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktioniert , weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.). Im Gesetzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versicherungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauchwarnmelderpflicht hinwirkten (Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4484). Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Verstoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55).
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- bb) Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.
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- 2. Unbeschadet dessen ist der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB (vgl. Se- natsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 216/14, unter II, zur Veröffentlichung bestimmt
).
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider KosziolVorinstanzen:
AG Zeitz, Entscheidung vom 25.03.2014 - 4 C 419/13 -
LG Halle, Entscheidung vom 22.09.2014 - 3 S 25/14 -