Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Beschluss, 10. Mai 2016 - 3 M 396/15

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 10.09.2007 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Verfügung des Antragsgegners, mit der ihr die Nutzung einer Ferienwohnung untersagt wurde.

Im Oktober 2004 zeigte die Antragstellerin die Errichtung eines Zweifamilienwohnhauses mit Carport auf dem Grundstück Flurstück 276/23 der Flur 5 der Gemarkung X., Anschrift: Y. 5, X., bei dem Antragsgegner an. Mit Schreiben vom 02.05.2005 teilte sie den Nutzungsbeginn mit.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6 Wohngebiet "Y." der Beigeladenen vom 21.08.2003 in der Fassung der ersten vereinfachten Änderung vom 06.07.2006, in Kraft getreten am 15.12.2006, dort in dem Baufeld I. Als Art der baulichen Nutzung ist für dieses Baufeld ein Allgemeines Wohngebiet mit maximal zwei Wohnungen bei maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt, wobei sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten, ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen sind. In der Begründung wird angeführt, dass das Gebiet mit geeigneten Wohnbaulandflächen der Abdeckung des zukünftigen Wohnbedarfs der Bevölkerung der Gemeinde dienen soll.

Nach Anhörung zur angezeigten Ferienwohnungsnutzung untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin mit Verfügung vom 21.08.2007 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes die Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung mit der Begründung, eine Freizeitwohnnutzung sei im Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.08.2007 legte die Antragstellerin Widerspruch ein und suchte unter dem 26.08.2007 um vorläufigen Rechtsschutz nach.

Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch Beschluss vom 09.10.2007 mit der Begründung ab, die Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses der Antragstellerin als Ferienwohnung widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil sie formell illegal sei. Im Verhältnis zur ursprünglich angezeigten allgemeinen Wohnnutzung stelle die Nutzung als Ferienwohnung eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Zwar handele es sich bei der Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung nicht um den Betrieb eines nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossenen Beherbergungsgewerbes. Die Ferienwohnungsnutzung sei wegen der entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan auch nicht genehmigungsfähig und die Nutzung damit materiell rechtswidrig.

II.

Die dagegen gerichtete Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Das gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgebliche Beschwerdevorbringen rechtfertigt die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht, da sich die Nutzungsuntersagungsverfügung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig erweist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt.

Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein "Wohngebäude" bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4 a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn. 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. "Ferienwohnen" ist ebensowenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn. 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist. Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist.

Die von der Antragstellerin unstreitig praktizierte Nutzung des Dachgeschosses des Gebäudes als Ferienwohnung stellt gegenüber der ursprünglich angezeigten reinen Wohnnutzung eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigungs- und auch nicht ausnahme- bzw. befreiungsfähige Nutzungsänderung dar, die vom Antragsgegner bauordnungsrechtlich untersagt werden kann. Da die Beschwerde die Entscheidung des Verwaltungsgerichts insoweit nicht angreift, kann auf die zutreffenden Entscheidungsgründe Bezug genommen werden. Letztlich vermag auch das von der Antragstellerin angeführte, zwecks Vermarktung der Flächen durch die Gemeinde erstellte Expose eine andere Bewertung vor dem Hintergrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zu rechtfertigen. Während sich die Beschreibung zu Lage, Ortsbild, Freizeit und Erholung erkennbar auf den gesamten Ort bezieht, wird weiter wiederholt auf den Charakter des Plangebietes als Allgemeines bzw. Reines Wohngebiet hingewiesen und es werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Art der baulichen Nutzungen zitiert. Damit konnte die Antragstellerin nicht davon ausgehen, dass für eine möglicherweise beabsichtigte teilweise Feriennutzung eine Befreiung erteilt werden würde und diesbezüglich ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Eines ausdrücklichen Hinweises auf die Unzulässigkeit der Feriennutzung hat es bei den insoweit eindeutigen Festsetzungen nicht bedurft. Dem Umstand, dass die Feriennutzung nur in einem Teil des Gebäudes der Antragstellerin stattfindet, trägt die Verfügung dadurch Rechnung, dass eben nur für diesen Teil die entsprechende Nutzung untersagt wird. Die reine Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebäudes führt nicht dazu, dass die im Dachgeschoss ausgeübte Feriennutzung im Übrigen auch zu einer Wohnnutzung wird. Welche Abgrenzungskriterien zwischen einer reinen Wohnnutzung und einer Feriennutzung über die o.a. Typisierung der Nutzungsarten hinaus im konkreten Einzelfall erforderlich sind, bedarf im vorliegenden Fall deshalb keiner abschließenden Entscheidung, weil die Beteiligten übereinstimmend von einer Feriennutzung ausgehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da diese im Beschwerdeverfahren keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs.1, 53 Abs. 3 Nr. 1 und 47 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

Der Kläger hat beantragt,

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. Juni 2014 mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.

Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Nutzungsuntersagung des Antragsgegners vom 18. Dezember 2013 wird bis zum 31. Oktober 2015 wiederhergestellt.

Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagung.

Sie ist Eigentümerin einer Ferienwohnung in dem Gebäude mit zwölf Wohnungen unter der Anschrift O.-Allee in R. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2 "Nördliche Schillerstraße". Der Bereich ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen, in dem Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein für zulässig erklärt sind. Das Gebäude O.-Allee wurde ebenso wie das entsprechende Nachbargebäude O.-Allee im Jahr 2010 auf der Grundlage eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens ausdrücklich als Ferienhaus errichtet.

Mit Bescheid vom 18.12.2013 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken einzustellen. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Nutzung erfolge ohne die erforderliche Baugenehmigung und sei auch materiell rechtswidrig. Das Vorhaben entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Weder handele es sich um eine (Dauer-)Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Dass die Gemeinde das Vorhaben im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für zulässig gehalten habe, ändere daran nichts. Da sie nicht Bauaufsichtsbehörde sei, könne daraus auch kein Vertrauenstatbestand hergeleitet werden. Bei dem der Behörde zustehenden Ermessen handele es sich im Sinne der Herstellung rechtmäßiger Zustände um ein intendiertes Ermessen. Ein Einschreiten sei sachgerecht, um die Einhaltung des Genehmigungsverfahrens durchzusetzen und Nachahmungen zu vermeiden, und auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung angezeigt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei gerechtfertigt, weil die Verfügung sich gegen eine angemaßte Rechtsposition richte, durch die der Nutzer im Vergleich zu demjenigen der sich gesetzestreu verhalte einen nicht zu rechtfertigenden Vorteil erlange. Auch wegen der materiellen Rechtswidrigkeit der Nutzung überwiege das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung; ferner könne die Vorbildwirkung nicht hingenommen werden.

Die Antragstellerin beantragte beim Antragsgegner die Aussetzung der Vollziehung, die dieser ablehnte.

Den Widerspruch der Antragstellerin wies der Antragsgegner mit Widerspruchsbescheid vom 17.03.2014, zugestellt am 19.03.2014, als unbegründet zurück.

Die Antragstellerin hat am 22.04.2014, dem Dienstag nach Ostern, Klage erhoben (VG Schwerin Az. 2 A 808/14).

Den gleichzeitig gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt und ausgeführt: Die Nutzungsuntersagung erweise sich voraussichtlich als rechtmäßig. Die Nutzung der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie sei mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar. Weder sei die Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich lediglich eine Unterform der Wohnnutzung, noch handele es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Das Vorhaben sei mangels der erforderlichen Baugenehmigung formell illegal; allein dies rechtfertige regelmäßig eine Nutzungsuntersagung. Ein Fall offensichtlicher Genehmigungsfähigkeit der Nutzung liege nicht vor. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, weil Grundzüge der Planung berührt würden. Der Antragsgegner habe sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Gemeinde die Ferienwohnnutzung seit längerem gekannt habe, sei nicht zu berücksichtigen gewesen. Auch eine rechtsbeachtliche Duldung durch die Bauaufsichtsbehörde sei nicht anzunehmen. Dass ein Änderungsverfahren zum Bebauungsplan mit dem Ziel einer Legalisierung der Ferienwohnnutzung in bestimmten Teilen des Plangebiets eingeleitet worden sei, führe nicht zu einer anderen Bewertung, weil ein Stadium der Planreife nicht vorliege. Auch ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot sei nicht zu erkennen, weil der Antragsgegner in vielen weiteren Fällen gegen ungenehmigte Ferienwohnnutzungen vorgehe. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht zu beanstanden.

II.

Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist begründet. Die dargelegten Beschwerdegründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen die Änderung des angefochtenen Beschlusses in der aus dem Tenor ersichtlichen Weise befristet bis zum 31.10.2015.

1. Allerdings wird durch das Beschwerdevorbringen nicht mit Erfolg die Auffassung des Verwaltungsgerichts in Zweifel gezogen, dass die Nutzungsuntersagung sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen wird.

Dies gilt zunächst, soweit die Antragstellerin geltend macht, ein Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes liege nicht vor, weil die Gemeinde bei Erlass des Bebauungsplanes eine Ferienwohnnutzung habe zulassen wollen, und diese gewollte Zweckbestimmung und nicht der möglicherweise fehlerhaft verwendete Begriff des "allgemeinen Wohngebietes" maßgeblich sein müsse. Die Antragstellerin trägt nicht vor, welche konkrete Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die Gemeinde ihres Erachtens hat treffen wollen; dies ist auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund führen die Überlegungen der Antragstellerin zu dem Gesichtspunkt der „falsa demonstratio“ nicht weiter. Im übrigen ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes der individuellen Auslegung aber auch nicht zugänglich, weil ihre Bedeutung in § 4 BauNVO gesetzlich geregelt ist. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorschrift des § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans; Modifikationen können nur nach Maßgabe der Regelungen in § 1 Abs. 4 bis Abs. 10 BauNVO vorgesehen werden.

Die Auffassung der Antragstellerin, allein das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung führe noch nicht zu einer rechtswidrigen Nutzung, trifft nicht zu. Eine Nutzung, die ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt, ist formell illegal; sie steht damit im Sinne der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzung des § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Frage, wer hierfür verantwortlich ist, wenn der Bauherr unter zutreffender Angabe der beabsichtigten Nutzung ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat, kann allenfalls auf der Rechtsfolgenseite im Rahmen der Ermessensausübung eine Rolle spielen.

Dass der Antragsgegner sein Ermessen nicht gesehen oder nicht ausgeübt hätte, trifft nicht zu. Er ist nach der Begründung seiner Verfügung vielmehr davon ausgegangen, dass es sich bei dem der Bauaufsichtsbehörde in § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V eingeräumten Ermessen um ein intendiertes Ermessen handelt. Dieser Ausgangspunkt ist zutreffend, so dass in der Regel bereits der Umstand, dass eine Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung ausgeübt wird, den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt. Zusätzlich hat der Antragsgegner die Gesichtspunkte der Durchsetzung des Genehmigungsverfahrens, der Gleichbehandlung und der Vermeidung von Nachahmungen angeführt.

Im weiteren wendet sich die Antragstellerin im Wesentlichen gegen die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Soweit sie unter den entsprechenden Gesichtspunkten auch die Ermessensausübung hinsichtlich der Verfügung als solche angreifen will, teilt der Senat entsprechende Bedenken nicht.

Die Antragstellerin meint, eine Nachahmungsgefahr komme nicht in Betracht, weil der breiten Öffentlichkeit bekannt sei, dass der Antragsgegner von einer Rechtswidrigkeit der Ferienwohnnutzung im Plangebiet ausgehe. Dabei beruht diese Kenntnis allerdings auch nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin u.a. auf dem Erlass entsprechender Nutzungsuntersagungen. Dass eine Nachahmungsgefahr auch ohne diese nicht bestünde, legt sie nicht dar. Dass im Plangebiet "eine Dauerbewohnung nicht signifikant festzustellen" sei, so dass aus diesem Grund eine negative Vorbildwirkung nicht in Betracht komme, trifft ebenfalls bereits nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin nicht zu. Dem von ihr als Anlage K12 zur Beschwerdebegründung eingereichten "Nutzungsplan Bestand" ist vielmehr zu entnehmen, dass im nordöstlichen Teil des Plangebietes eine erhebliche Zahl von Grundstücken ausschließlich zu Dauerwohnzwecken genutzt wird und im südwestlichen Teil zumindest einzelne solche Nutzungen anzutreffen sind.

Die Antragstellerin macht geltend, nicht nur der Gemeinde, sondern auch dem Antragsgegner sei die Nutzung als Ferienwohnung bereits mehrere Jahre bekannt gewesen, ohne dass an ein Einschreiten gedacht worden sei. Dies ergebe sich aus dem Schreiben vom 15.06.2010, mit dem der Antragsgegner den Eingang der Bauunterlagen im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens bestätigt habe. Insoweit ist aber zu beachten, dass ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) von vornherein keinen Vertrauenstatbestand begründet, und eine Erklärung der Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im übrigen auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG Greifswald U. v. 04.09.2013 - 3 L 108/11 - Juris Rn. 70 ff.; U. v. 25.01.2010 - 3 L 89/06 - BRS 76 Nr. 210 jew. m.w.N.), nicht vorliegen dürfte.

Auf den Vorwurf des systemlosen und willkürlichen Vorgehens lediglich gegen wenige Eigentümer in den beiden benachbarten Immobilien hat der Antragsgegner sein Tätigwerden in der Beschwerdeerwiderung näher erläutert. Danach mag dieses - wie die Antragstellerin geltend macht - weiterhin unvollständig sein und nicht sämtliche Eigentümer bzw. nicht sämtliche Ferienwohnnutzungen erfassen. Der Vorwurf der Systemlosigkeit oder Willkür erscheint danach jedoch nicht gerechtfertigt (vgl. zu den Anforderungen an die Ermessensausübung unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung OVG Greifswald B. v. 13.08.2007 - 3 M 48/07 - NordÖR 2007, 456).

Dass der Bebauungsplan ein Stadium der Planreife i.S.v. § 33 BauGB erreicht hätte, so dass die Nutzung sich als offensichtlich genehmigungsfähig darstellen würde, trifft nach den Stellungnahmen der Beteiligten vom 12.03.2015 und 08.04.2015 nicht zu.

2. Die Beschwerde hat jedoch Erfolg, soweit sie die Anordnung der sofortigen Vollziehung derzeit für nicht gerechtfertigt hält.

Allerdings hat der Senat bereits entschieden, dass dann, wenn die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vorliegen, in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gerechtfertigt ist. Dies gilt auch für den Erlass einer Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität des Vorhabens. Es bedarf einer weiteren Begründung grundsätzlich nicht (st. Rspr.; vgl. OVG Greifswald B. v. 16.06.1999 - 3 M 3/99; zuletzt B. v. 27.03.2015 – 3 M 38/15).

Die Antragstellerin macht jedoch zu Recht geltend, dass entgegen diesem Grundsatz im hier vorliegenden Sonderfall ausnahmsweise das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts gegenüber ihrem privaten Interesse an der Fortsetzung der Nutzung derzeit nicht überwiegt. Als maßgeblich sieht der Senat an, dass die Gemeinde in einem bereits fortgeschrittenen Stadium ein Planänderungsverfahren durchführt mit dem Ziel, die Ferienwohnnutzung in dem die Antragstellerin betreffenden Bereich zu legalisieren. Dieses Verfahren befindet sich auf dem Stand der Beratung der zweiten Entwurfsfassung des Planes in der Gemeindevertretung und wird von der Gemeinde offenbar ernsthaft und unverzögert in einer Weise betrieben, dass ein Abschluss in absehbarer Zeit erwartet werden kann. In diesem Rahmen besteht nach summarischer Einschätzung auf der Grundlage des Vortrags der Beteiligten jedenfalls die konkrete Möglichkeit einer Legalisierung der untersagten Nutzung durch Festsetzung eines Sondergebietes Ferienwohnen für den fraglichen Bereich. Konkrete Nutzungskonflikte bestehen in diesem Bereich derzeit nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin nicht. Vor diesem Hintergrund fällt die eigenständige Ermessensentscheidung, die das Gericht im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO zu treffen hat, für den sich aus dem Tenor ergebenden Zeitraum trotz der derzeit auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens nicht erkennbaren Erfolgsaussichten in der Hauptsache ausnahmsweise zu Gunsten der Antragstellerin aus. Ob dabei auch der Umstand von Bedeutung ist, dass der Bauherr unter zutreffender Angabe seiner Nutzungsabsicht gegenüber der Gemeinde ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat und das Bauamt des Amtes N.-S. ausdrücklich von einer Zulässigkeit der Ferienwohnnutzung ausgegangen ist, lässt der Senat offen. Die Befristung gründet auf der Erwägung, dass in diesem Zeitraum die Gemeinde bei ernsthaftem Bestreben um eine planerische Lösung im Sinne der Antragstellerin einen Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen erlassen haben wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Hinweis

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 iVm § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. Juni 2014 mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.

Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Nutzungsuntersagung des Antragsgegners vom 18. Dezember 2013 wird bis zum 31. Oktober 2015 wiederhergestellt.

Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagung.

Sie ist Eigentümerin einer Ferienwohnung in dem Gebäude mit zwölf Wohnungen unter der Anschrift O.-Allee in R. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2 "Nördliche Schillerstraße". Der Bereich ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen, in dem Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein für zulässig erklärt sind. Das Gebäude O.-Allee wurde ebenso wie das entsprechende Nachbargebäude O.-Allee im Jahr 2010 auf der Grundlage eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens ausdrücklich als Ferienhaus errichtet.

Mit Bescheid vom 18.12.2013 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken einzustellen. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Nutzung erfolge ohne die erforderliche Baugenehmigung und sei auch materiell rechtswidrig. Das Vorhaben entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Weder handele es sich um eine (Dauer-)Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Dass die Gemeinde das Vorhaben im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für zulässig gehalten habe, ändere daran nichts. Da sie nicht Bauaufsichtsbehörde sei, könne daraus auch kein Vertrauenstatbestand hergeleitet werden. Bei dem der Behörde zustehenden Ermessen handele es sich im Sinne der Herstellung rechtmäßiger Zustände um ein intendiertes Ermessen. Ein Einschreiten sei sachgerecht, um die Einhaltung des Genehmigungsverfahrens durchzusetzen und Nachahmungen zu vermeiden, und auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung angezeigt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei gerechtfertigt, weil die Verfügung sich gegen eine angemaßte Rechtsposition richte, durch die der Nutzer im Vergleich zu demjenigen der sich gesetzestreu verhalte einen nicht zu rechtfertigenden Vorteil erlange. Auch wegen der materiellen Rechtswidrigkeit der Nutzung überwiege das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung; ferner könne die Vorbildwirkung nicht hingenommen werden.

Die Antragstellerin beantragte beim Antragsgegner die Aussetzung der Vollziehung, die dieser ablehnte.

Den Widerspruch der Antragstellerin wies der Antragsgegner mit Widerspruchsbescheid vom 17.03.2014, zugestellt am 19.03.2014, als unbegründet zurück.

Die Antragstellerin hat am 22.04.2014, dem Dienstag nach Ostern, Klage erhoben (VG Schwerin Az. 2 A 808/14).

Den gleichzeitig gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt und ausgeführt: Die Nutzungsuntersagung erweise sich voraussichtlich als rechtmäßig. Die Nutzung der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie sei mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar. Weder sei die Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich lediglich eine Unterform der Wohnnutzung, noch handele es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Das Vorhaben sei mangels der erforderlichen Baugenehmigung formell illegal; allein dies rechtfertige regelmäßig eine Nutzungsuntersagung. Ein Fall offensichtlicher Genehmigungsfähigkeit der Nutzung liege nicht vor. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, weil Grundzüge der Planung berührt würden. Der Antragsgegner habe sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Gemeinde die Ferienwohnnutzung seit längerem gekannt habe, sei nicht zu berücksichtigen gewesen. Auch eine rechtsbeachtliche Duldung durch die Bauaufsichtsbehörde sei nicht anzunehmen. Dass ein Änderungsverfahren zum Bebauungsplan mit dem Ziel einer Legalisierung der Ferienwohnnutzung in bestimmten Teilen des Plangebiets eingeleitet worden sei, führe nicht zu einer anderen Bewertung, weil ein Stadium der Planreife nicht vorliege. Auch ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot sei nicht zu erkennen, weil der Antragsgegner in vielen weiteren Fällen gegen ungenehmigte Ferienwohnnutzungen vorgehe. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht zu beanstanden.

II.

Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist begründet. Die dargelegten Beschwerdegründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen die Änderung des angefochtenen Beschlusses in der aus dem Tenor ersichtlichen Weise befristet bis zum 31.10.2015.

1. Allerdings wird durch das Beschwerdevorbringen nicht mit Erfolg die Auffassung des Verwaltungsgerichts in Zweifel gezogen, dass die Nutzungsuntersagung sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen wird.

Dies gilt zunächst, soweit die Antragstellerin geltend macht, ein Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes liege nicht vor, weil die Gemeinde bei Erlass des Bebauungsplanes eine Ferienwohnnutzung habe zulassen wollen, und diese gewollte Zweckbestimmung und nicht der möglicherweise fehlerhaft verwendete Begriff des "allgemeinen Wohngebietes" maßgeblich sein müsse. Die Antragstellerin trägt nicht vor, welche konkrete Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die Gemeinde ihres Erachtens hat treffen wollen; dies ist auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund führen die Überlegungen der Antragstellerin zu dem Gesichtspunkt der „falsa demonstratio“ nicht weiter. Im übrigen ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes der individuellen Auslegung aber auch nicht zugänglich, weil ihre Bedeutung in § 4 BauNVO gesetzlich geregelt ist. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorschrift des § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans; Modifikationen können nur nach Maßgabe der Regelungen in § 1 Abs. 4 bis Abs. 10 BauNVO vorgesehen werden.

Die Auffassung der Antragstellerin, allein das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung führe noch nicht zu einer rechtswidrigen Nutzung, trifft nicht zu. Eine Nutzung, die ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt, ist formell illegal; sie steht damit im Sinne der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzung des § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Frage, wer hierfür verantwortlich ist, wenn der Bauherr unter zutreffender Angabe der beabsichtigten Nutzung ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat, kann allenfalls auf der Rechtsfolgenseite im Rahmen der Ermessensausübung eine Rolle spielen.

Dass der Antragsgegner sein Ermessen nicht gesehen oder nicht ausgeübt hätte, trifft nicht zu. Er ist nach der Begründung seiner Verfügung vielmehr davon ausgegangen, dass es sich bei dem der Bauaufsichtsbehörde in § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V eingeräumten Ermessen um ein intendiertes Ermessen handelt. Dieser Ausgangspunkt ist zutreffend, so dass in der Regel bereits der Umstand, dass eine Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung ausgeübt wird, den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt. Zusätzlich hat der Antragsgegner die Gesichtspunkte der Durchsetzung des Genehmigungsverfahrens, der Gleichbehandlung und der Vermeidung von Nachahmungen angeführt.

Im weiteren wendet sich die Antragstellerin im Wesentlichen gegen die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Soweit sie unter den entsprechenden Gesichtspunkten auch die Ermessensausübung hinsichtlich der Verfügung als solche angreifen will, teilt der Senat entsprechende Bedenken nicht.

Die Antragstellerin meint, eine Nachahmungsgefahr komme nicht in Betracht, weil der breiten Öffentlichkeit bekannt sei, dass der Antragsgegner von einer Rechtswidrigkeit der Ferienwohnnutzung im Plangebiet ausgehe. Dabei beruht diese Kenntnis allerdings auch nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin u.a. auf dem Erlass entsprechender Nutzungsuntersagungen. Dass eine Nachahmungsgefahr auch ohne diese nicht bestünde, legt sie nicht dar. Dass im Plangebiet "eine Dauerbewohnung nicht signifikant festzustellen" sei, so dass aus diesem Grund eine negative Vorbildwirkung nicht in Betracht komme, trifft ebenfalls bereits nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin nicht zu. Dem von ihr als Anlage K12 zur Beschwerdebegründung eingereichten "Nutzungsplan Bestand" ist vielmehr zu entnehmen, dass im nordöstlichen Teil des Plangebietes eine erhebliche Zahl von Grundstücken ausschließlich zu Dauerwohnzwecken genutzt wird und im südwestlichen Teil zumindest einzelne solche Nutzungen anzutreffen sind.

Die Antragstellerin macht geltend, nicht nur der Gemeinde, sondern auch dem Antragsgegner sei die Nutzung als Ferienwohnung bereits mehrere Jahre bekannt gewesen, ohne dass an ein Einschreiten gedacht worden sei. Dies ergebe sich aus dem Schreiben vom 15.06.2010, mit dem der Antragsgegner den Eingang der Bauunterlagen im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens bestätigt habe. Insoweit ist aber zu beachten, dass ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) von vornherein keinen Vertrauenstatbestand begründet, und eine Erklärung der Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im übrigen auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG Greifswald U. v. 04.09.2013 - 3 L 108/11 - Juris Rn. 70 ff.; U. v. 25.01.2010 - 3 L 89/06 - BRS 76 Nr. 210 jew. m.w.N.), nicht vorliegen dürfte.

Auf den Vorwurf des systemlosen und willkürlichen Vorgehens lediglich gegen wenige Eigentümer in den beiden benachbarten Immobilien hat der Antragsgegner sein Tätigwerden in der Beschwerdeerwiderung näher erläutert. Danach mag dieses - wie die Antragstellerin geltend macht - weiterhin unvollständig sein und nicht sämtliche Eigentümer bzw. nicht sämtliche Ferienwohnnutzungen erfassen. Der Vorwurf der Systemlosigkeit oder Willkür erscheint danach jedoch nicht gerechtfertigt (vgl. zu den Anforderungen an die Ermessensausübung unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung OVG Greifswald B. v. 13.08.2007 - 3 M 48/07 - NordÖR 2007, 456).

Dass der Bebauungsplan ein Stadium der Planreife i.S.v. § 33 BauGB erreicht hätte, so dass die Nutzung sich als offensichtlich genehmigungsfähig darstellen würde, trifft nach den Stellungnahmen der Beteiligten vom 12.03.2015 und 08.04.2015 nicht zu.

2. Die Beschwerde hat jedoch Erfolg, soweit sie die Anordnung der sofortigen Vollziehung derzeit für nicht gerechtfertigt hält.

Allerdings hat der Senat bereits entschieden, dass dann, wenn die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vorliegen, in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gerechtfertigt ist. Dies gilt auch für den Erlass einer Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität des Vorhabens. Es bedarf einer weiteren Begründung grundsätzlich nicht (st. Rspr.; vgl. OVG Greifswald B. v. 16.06.1999 - 3 M 3/99; zuletzt B. v. 27.03.2015 – 3 M 38/15).

Die Antragstellerin macht jedoch zu Recht geltend, dass entgegen diesem Grundsatz im hier vorliegenden Sonderfall ausnahmsweise das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts gegenüber ihrem privaten Interesse an der Fortsetzung der Nutzung derzeit nicht überwiegt. Als maßgeblich sieht der Senat an, dass die Gemeinde in einem bereits fortgeschrittenen Stadium ein Planänderungsverfahren durchführt mit dem Ziel, die Ferienwohnnutzung in dem die Antragstellerin betreffenden Bereich zu legalisieren. Dieses Verfahren befindet sich auf dem Stand der Beratung der zweiten Entwurfsfassung des Planes in der Gemeindevertretung und wird von der Gemeinde offenbar ernsthaft und unverzögert in einer Weise betrieben, dass ein Abschluss in absehbarer Zeit erwartet werden kann. In diesem Rahmen besteht nach summarischer Einschätzung auf der Grundlage des Vortrags der Beteiligten jedenfalls die konkrete Möglichkeit einer Legalisierung der untersagten Nutzung durch Festsetzung eines Sondergebietes Ferienwohnen für den fraglichen Bereich. Konkrete Nutzungskonflikte bestehen in diesem Bereich derzeit nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin nicht. Vor diesem Hintergrund fällt die eigenständige Ermessensentscheidung, die das Gericht im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO zu treffen hat, für den sich aus dem Tenor ergebenden Zeitraum trotz der derzeit auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens nicht erkennbaren Erfolgsaussichten in der Hauptsache ausnahmsweise zu Gunsten der Antragstellerin aus. Ob dabei auch der Umstand von Bedeutung ist, dass der Bauherr unter zutreffender Angabe seiner Nutzungsabsicht gegenüber der Gemeinde ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat und das Bauamt des Amtes N.-S. ausdrücklich von einer Zulässigkeit der Ferienwohnnutzung ausgegangen ist, lässt der Senat offen. Die Befristung gründet auf der Erwägung, dass in diesem Zeitraum die Gemeinde bei ernsthaftem Bestreben um eine planerische Lösung im Sinne der Antragstellerin einen Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen erlassen haben wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Hinweis

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 iVm § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. Juni 2014 mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.

Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Nutzungsuntersagung des Antragsgegners vom 18. Dezember 2013 wird bis zum 31. Oktober 2015 wiederhergestellt.

Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagung.

Sie ist Eigentümerin einer Ferienwohnung in dem Gebäude mit zwölf Wohnungen unter der Anschrift O.-Allee in R. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2 "Nördliche Schillerstraße". Der Bereich ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen, in dem Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein für zulässig erklärt sind. Das Gebäude O.-Allee wurde ebenso wie das entsprechende Nachbargebäude O.-Allee im Jahr 2010 auf der Grundlage eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens ausdrücklich als Ferienhaus errichtet.

Mit Bescheid vom 18.12.2013 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken einzustellen. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Nutzung erfolge ohne die erforderliche Baugenehmigung und sei auch materiell rechtswidrig. Das Vorhaben entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Weder handele es sich um eine (Dauer-)Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Dass die Gemeinde das Vorhaben im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für zulässig gehalten habe, ändere daran nichts. Da sie nicht Bauaufsichtsbehörde sei, könne daraus auch kein Vertrauenstatbestand hergeleitet werden. Bei dem der Behörde zustehenden Ermessen handele es sich im Sinne der Herstellung rechtmäßiger Zustände um ein intendiertes Ermessen. Ein Einschreiten sei sachgerecht, um die Einhaltung des Genehmigungsverfahrens durchzusetzen und Nachahmungen zu vermeiden, und auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung angezeigt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei gerechtfertigt, weil die Verfügung sich gegen eine angemaßte Rechtsposition richte, durch die der Nutzer im Vergleich zu demjenigen der sich gesetzestreu verhalte einen nicht zu rechtfertigenden Vorteil erlange. Auch wegen der materiellen Rechtswidrigkeit der Nutzung überwiege das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung; ferner könne die Vorbildwirkung nicht hingenommen werden.

Die Antragstellerin beantragte beim Antragsgegner die Aussetzung der Vollziehung, die dieser ablehnte.

Den Widerspruch der Antragstellerin wies der Antragsgegner mit Widerspruchsbescheid vom 17.03.2014, zugestellt am 19.03.2014, als unbegründet zurück.

Die Antragstellerin hat am 22.04.2014, dem Dienstag nach Ostern, Klage erhoben (VG Schwerin Az. 2 A 808/14).

Den gleichzeitig gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt und ausgeführt: Die Nutzungsuntersagung erweise sich voraussichtlich als rechtmäßig. Die Nutzung der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie sei mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar. Weder sei die Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich lediglich eine Unterform der Wohnnutzung, noch handele es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Das Vorhaben sei mangels der erforderlichen Baugenehmigung formell illegal; allein dies rechtfertige regelmäßig eine Nutzungsuntersagung. Ein Fall offensichtlicher Genehmigungsfähigkeit der Nutzung liege nicht vor. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, weil Grundzüge der Planung berührt würden. Der Antragsgegner habe sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Gemeinde die Ferienwohnnutzung seit längerem gekannt habe, sei nicht zu berücksichtigen gewesen. Auch eine rechtsbeachtliche Duldung durch die Bauaufsichtsbehörde sei nicht anzunehmen. Dass ein Änderungsverfahren zum Bebauungsplan mit dem Ziel einer Legalisierung der Ferienwohnnutzung in bestimmten Teilen des Plangebiets eingeleitet worden sei, führe nicht zu einer anderen Bewertung, weil ein Stadium der Planreife nicht vorliege. Auch ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot sei nicht zu erkennen, weil der Antragsgegner in vielen weiteren Fällen gegen ungenehmigte Ferienwohnnutzungen vorgehe. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei nicht zu beanstanden.

II.

Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist begründet. Die dargelegten Beschwerdegründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen die Änderung des angefochtenen Beschlusses in der aus dem Tenor ersichtlichen Weise befristet bis zum 31.10.2015.

1. Allerdings wird durch das Beschwerdevorbringen nicht mit Erfolg die Auffassung des Verwaltungsgerichts in Zweifel gezogen, dass die Nutzungsuntersagung sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen wird.

Dies gilt zunächst, soweit die Antragstellerin geltend macht, ein Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes liege nicht vor, weil die Gemeinde bei Erlass des Bebauungsplanes eine Ferienwohnnutzung habe zulassen wollen, und diese gewollte Zweckbestimmung und nicht der möglicherweise fehlerhaft verwendete Begriff des "allgemeinen Wohngebietes" maßgeblich sein müsse. Die Antragstellerin trägt nicht vor, welche konkrete Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung die Gemeinde ihres Erachtens hat treffen wollen; dies ist auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund führen die Überlegungen der Antragstellerin zu dem Gesichtspunkt der „falsa demonstratio“ nicht weiter. Im übrigen ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes der individuellen Auslegung aber auch nicht zugänglich, weil ihre Bedeutung in § 4 BauNVO gesetzlich geregelt ist. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorschrift des § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans; Modifikationen können nur nach Maßgabe der Regelungen in § 1 Abs. 4 bis Abs. 10 BauNVO vorgesehen werden.

Die Auffassung der Antragstellerin, allein das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung führe noch nicht zu einer rechtswidrigen Nutzung, trifft nicht zu. Eine Nutzung, die ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgt, ist formell illegal; sie steht damit im Sinne der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzung des § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Frage, wer hierfür verantwortlich ist, wenn der Bauherr unter zutreffender Angabe der beabsichtigten Nutzung ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat, kann allenfalls auf der Rechtsfolgenseite im Rahmen der Ermessensausübung eine Rolle spielen.

Dass der Antragsgegner sein Ermessen nicht gesehen oder nicht ausgeübt hätte, trifft nicht zu. Er ist nach der Begründung seiner Verfügung vielmehr davon ausgegangen, dass es sich bei dem der Bauaufsichtsbehörde in § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V eingeräumten Ermessen um ein intendiertes Ermessen handelt. Dieser Ausgangspunkt ist zutreffend, so dass in der Regel bereits der Umstand, dass eine Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung ausgeübt wird, den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt. Zusätzlich hat der Antragsgegner die Gesichtspunkte der Durchsetzung des Genehmigungsverfahrens, der Gleichbehandlung und der Vermeidung von Nachahmungen angeführt.

Im weiteren wendet sich die Antragstellerin im Wesentlichen gegen die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Soweit sie unter den entsprechenden Gesichtspunkten auch die Ermessensausübung hinsichtlich der Verfügung als solche angreifen will, teilt der Senat entsprechende Bedenken nicht.

Die Antragstellerin meint, eine Nachahmungsgefahr komme nicht in Betracht, weil der breiten Öffentlichkeit bekannt sei, dass der Antragsgegner von einer Rechtswidrigkeit der Ferienwohnnutzung im Plangebiet ausgehe. Dabei beruht diese Kenntnis allerdings auch nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin u.a. auf dem Erlass entsprechender Nutzungsuntersagungen. Dass eine Nachahmungsgefahr auch ohne diese nicht bestünde, legt sie nicht dar. Dass im Plangebiet "eine Dauerbewohnung nicht signifikant festzustellen" sei, so dass aus diesem Grund eine negative Vorbildwirkung nicht in Betracht komme, trifft ebenfalls bereits nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin nicht zu. Dem von ihr als Anlage K12 zur Beschwerdebegründung eingereichten "Nutzungsplan Bestand" ist vielmehr zu entnehmen, dass im nordöstlichen Teil des Plangebietes eine erhebliche Zahl von Grundstücken ausschließlich zu Dauerwohnzwecken genutzt wird und im südwestlichen Teil zumindest einzelne solche Nutzungen anzutreffen sind.

Die Antragstellerin macht geltend, nicht nur der Gemeinde, sondern auch dem Antragsgegner sei die Nutzung als Ferienwohnung bereits mehrere Jahre bekannt gewesen, ohne dass an ein Einschreiten gedacht worden sei. Dies ergebe sich aus dem Schreiben vom 15.06.2010, mit dem der Antragsgegner den Eingang der Bauunterlagen im Rahmen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens bestätigt habe. Insoweit ist aber zu beachten, dass ein bloßes Nichteinschreiten der Bauaufsichtsbehörde (sog. passive Duldung) von vornherein keinen Vertrauenstatbestand begründet, und eine Erklärung der Behörde, gegen einen baurechtswidrigen Zustand nicht einzuschreiten (sog. aktive Duldung), die im übrigen auch keine Legalisierungswirkung bzw. keinen Bestandsschutz vermitteln würde, sondern bei der Ermessensausübung lediglich zu berücksichtigen sein wäre (vgl. OVG Greifswald U. v. 04.09.2013 - 3 L 108/11 - Juris Rn. 70 ff.; U. v. 25.01.2010 - 3 L 89/06 - BRS 76 Nr. 210 jew. m.w.N.), nicht vorliegen dürfte.

Auf den Vorwurf des systemlosen und willkürlichen Vorgehens lediglich gegen wenige Eigentümer in den beiden benachbarten Immobilien hat der Antragsgegner sein Tätigwerden in der Beschwerdeerwiderung näher erläutert. Danach mag dieses - wie die Antragstellerin geltend macht - weiterhin unvollständig sein und nicht sämtliche Eigentümer bzw. nicht sämtliche Ferienwohnnutzungen erfassen. Der Vorwurf der Systemlosigkeit oder Willkür erscheint danach jedoch nicht gerechtfertigt (vgl. zu den Anforderungen an die Ermessensausübung unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung OVG Greifswald B. v. 13.08.2007 - 3 M 48/07 - NordÖR 2007, 456).

Dass der Bebauungsplan ein Stadium der Planreife i.S.v. § 33 BauGB erreicht hätte, so dass die Nutzung sich als offensichtlich genehmigungsfähig darstellen würde, trifft nach den Stellungnahmen der Beteiligten vom 12.03.2015 und 08.04.2015 nicht zu.

2. Die Beschwerde hat jedoch Erfolg, soweit sie die Anordnung der sofortigen Vollziehung derzeit für nicht gerechtfertigt hält.

Allerdings hat der Senat bereits entschieden, dass dann, wenn die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vorliegen, in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO gerechtfertigt ist. Dies gilt auch für den Erlass einer Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität des Vorhabens. Es bedarf einer weiteren Begründung grundsätzlich nicht (st. Rspr.; vgl. OVG Greifswald B. v. 16.06.1999 - 3 M 3/99; zuletzt B. v. 27.03.2015 – 3 M 38/15).

Die Antragstellerin macht jedoch zu Recht geltend, dass entgegen diesem Grundsatz im hier vorliegenden Sonderfall ausnahmsweise das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts gegenüber ihrem privaten Interesse an der Fortsetzung der Nutzung derzeit nicht überwiegt. Als maßgeblich sieht der Senat an, dass die Gemeinde in einem bereits fortgeschrittenen Stadium ein Planänderungsverfahren durchführt mit dem Ziel, die Ferienwohnnutzung in dem die Antragstellerin betreffenden Bereich zu legalisieren. Dieses Verfahren befindet sich auf dem Stand der Beratung der zweiten Entwurfsfassung des Planes in der Gemeindevertretung und wird von der Gemeinde offenbar ernsthaft und unverzögert in einer Weise betrieben, dass ein Abschluss in absehbarer Zeit erwartet werden kann. In diesem Rahmen besteht nach summarischer Einschätzung auf der Grundlage des Vortrags der Beteiligten jedenfalls die konkrete Möglichkeit einer Legalisierung der untersagten Nutzung durch Festsetzung eines Sondergebietes Ferienwohnen für den fraglichen Bereich. Konkrete Nutzungskonflikte bestehen in diesem Bereich derzeit nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin nicht. Vor diesem Hintergrund fällt die eigenständige Ermessensentscheidung, die das Gericht im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO zu treffen hat, für den sich aus dem Tenor ergebenden Zeitraum trotz der derzeit auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens nicht erkennbaren Erfolgsaussichten in der Hauptsache ausnahmsweise zu Gunsten der Antragstellerin aus. Ob dabei auch der Umstand von Bedeutung ist, dass der Bauherr unter zutreffender Angabe seiner Nutzungsabsicht gegenüber der Gemeinde ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt hat und das Bauamt des Amtes N.-S. ausdrücklich von einer Zulässigkeit der Ferienwohnnutzung ausgegangen ist, lässt der Senat offen. Die Befristung gründet auf der Erwägung, dass in diesem Zeitraum die Gemeinde bei ernsthaftem Bestreben um eine planerische Lösung im Sinne der Antragstellerin einen Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen erlassen haben wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Hinweis

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 iVm § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.