/ Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13

Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13

bei uns veröffentlicht am

23.07.2014

Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13

Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13

Rechtsgebiete

Baugenehmigung

Bebauungsplan

Nutzungsuntersagung und -änderung

andere

Verwaltungsrecht

Gericht

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung und eine im Zusammenhang mit deren Ablehnung verfügte Nutzungsuntersagung.

Die Klägerin ist Sondereigentümerin von Wohnungen der auf dem Baugrundstück, Flst. Nr. ... der Gemarkung Baden-Baden, stehenden Gebäude in der ..., .... Das Grundstück ist nach dem WEG aufgeteilt. Bei diesen handelt es sich um das ehemals als Ladengeschäft genutzte Erdgeschoss im sog. Vorderhaus und um das Obergeschoss im sog. Hinterhaus, welches im rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks liegt. Das Anwesen liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Im Hinterhaus wurde bereits seit Januar 2007 Prostitution betrieben. Im Frühjahr 2011 wurde das Ladengeschäft im Vorderhaus umgebaut. Es gingen mehrere Nachbarbeschwerden u.a. des Pfarrers der Katholischen Kirchengemeinde ..., die am benachbarten ... eine Kirche sowie einen Kindergarten unterhält, sowie von Anwohnern ein.

Am 01.06.2011 beantragte der damalige Sondereigentümer der vor ihrem Erwerb an die Klägerin vermieteten Wohnungen die baurechtliche Genehmigung einer Nutzungsänderung „zum Wohnen und Arbeiten in einem“. Es werde lediglich auf Termin gearbeitet und es werde keine Laufkundschaft geben. Die Beklagte forderte zu diesem Bauantrag verschiedene Unterlagen und Angaben nach.

Mit Schreiben vom 30.03.2012 zeigte die Klägerin einen Bauherrenwechsel an und legte ergänzte Bauvorlagen zur Umnutzung der genehmigten Nutzung als Laden und Wohnung in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung vor.

Mit Bescheid vom 18.03.2013 lehnte die Beklagte den Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung des Ladens und der Wohnung in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung ab (Ziffer1), untersagte die Nutzung des ehemaligen Ladengeschäfts im Erdgeschoss des vorderen Wohnhauses sowie die Nutzung der Wohnung im Hinterhaus als bordellartigen Betrieb (Ziffer 2) und erhob hierfür eine Gebühr von 192,00 Euro (Ziffer 3). Zur Begründung führte sie aus, das Baugrundstück befinde sich innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile im Sinne von § 34 BauGB, wobei die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO entspreche. Bei dem Betrieb der Klägerin handle es sich um einen bordellartigen Betrieb. Dies ergebe sich aus der Werbung in der Tagespresse und im Internetauftritt der Klägerin, die für einen kurzen Aufenthalt der Angestellten und nicht für ein dauerhaftes Wohnen spreche. Wohnungsprostitution sei aber dadurch gekennzeichnet, dass die betreffende Person in der Wohnung arbeite und in der Regel über Jahre hinweg wohne. Dass die Klägerin die Wohnungen nur über kurze Zeiträume vermiete, spreche für Terminwohnungen, die einen bordellartigen Betrieb darstellten. Bordellartige Betriebe seien als sonstige Gewerbebetriebe nach der typisierenden Betrachtungsweise regelmäßig als störende Nutzungen anzusehen. Dies folge aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit derartiger Gewerbebetriebe mit dem planungsrechtlichen Begriff des Wohnens und des Wohngebiets zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Die Störung des Wohnens, auf die es nach einer typisierenden Betrachtungsweise ankomme, liege in einer Beeinträchtigung der Wohnruhe sowie ganz allgemein in den negativen milieubedingten Auswirkungen derartiger Einrichtungen. Diese milieubedingten Auswirkungen auf das Wohnumfeld führten zu einer negativen Einschätzung und damit zur Unzulässigkeit bordellartiger Betriebe in Wohn- und Mischgebieten. Zudem werde das Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Die Prostitution sei gegenüber dem Wohnumfeld in höchstem Maße rücksichtslos. Zudem grenze der Betrieb unmittelbar an die katholische Kirchengemeinde ... an. Da die bereits aufgenommene Nutzung bauplanungsrechtlich nicht zulässig sei und außerdem die erforderliche Baugenehmigung vor der Umnutzung nicht eingeholt worden sei, werde sie nach § 65 Satz 2 LBO untersagt. Die Nutzungsuntersagung diene dazu, baurechtmäßige Zustände zu schaffen. Sie sei geeignet und erforderlich, um die erheblichen negativen Auswirkungen auf das vorhandene Wohngebiet abzuwehren. Mildere Mittel seien nicht ersichtlich. Die Verfügung diene der Erhaltung des Gebietscharakters und damit einem nachbarschützenden Anspruch. Dem stünden das wirtschaftliche Interesse am Weiterbetrieb des bordellartigen Betriebs, sowie das Recht am Eigentum und der allgemeinen Handlungsfreiheit gegenüber. Der Schutz der Anwohner, insbesondere hinsichtlich einer verträglichen Wohnsituation, genieße bei der Abwägung den Vorrang.

Am 16.04.2013 legte die Klägerin gegen den am 20.03.2013 zugestellten Bescheid Widerspruch ein. Sie rügte, die Entscheidung sei aus mehreren Gründen willkürlich, da sie von falschen Voraussetzungen ausgehe. Sie habe wie von der Beklagten gewünscht Mietverträge, die in der Regel unbefristet geschlossen worden seien, vorgelegt. Aus diesen ergebe sich die Langfristigkeit der jeweiligen Mietverhältnisse. Vor diesem Hintergrund sei die Aussage, die Angestellten seien nur für einen kurzen Aufenthalt von mehreren Wochen anwesend, unverständlich. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus den angeführten Internetauftritten. Es sei nicht ersichtlich, wie sich aus diesen ergeben solle, dass ständig wechselnde Damen anwesend seien, zumal der Stadt Baden-Baden die Mieterinnen namentlich bekannt seien. Es finde lediglich Wohnungsprostitution statt. Einen bordellartiger Betrieb betreibe die Klägerin nicht. Inzwischen habe sie die gewerbliche Zimmervermietung sowohl im Vorder- als auch im Hinterhaus aufgegeben. Dort hätten sich nun jeweils Massagebetriebe etabliert. Die Klägerin legte hierzu Gewerbean- und Abmeldungen vom 28.03.2013 vor. Weiter führte sie aus, es werde nicht mehr wie bisher im Internet geworben. Die neue Werbung nehme Geschlechtsverkehr ausdrücklich vom Angebot aus. Die Unhaltbarkeit der Entscheidung ergebe sich auch daraus, dass ein Bürgermeister der Beklagten sich in einem Zeitungsinterview dahingehend geäußert habe, man müsse bei käuflichem Sex differenzieren. Wohnungsprostitution sei in Mischgebieten zulässig. Man könne in Baden-Baden davon ausgehen, dass die Straßenzüge um die Innenstadt herum als Mischgebiet einzustufen seien. Die ... sei als Verbindungsstraße zwischen der ... und der Fußgängerzone im direkten Stadtmittelpunkt. Die ... selbst sei eindeutig Mischgebiet mit Wohnhäusern und Geschäftsbetrieben, die sich aneinander reihten. Das gleiche gelte für die ... zur Fußgängerzone hin. Es seien verschiedene gastronomische Betriebe vorhanden sowie in einer Entfernung von ca. 250 Metern zur Hausnummer ... ein Möbelgeschäft und ein Maklerbüro. In der ... befinde sich das „Laufhaus ...“. Dieses habe eine Bordell-Genehmigung mit Getränkeausschank und eine Konzession für Spielautomaten. In der Hausnummer ... habe sich früher der „Salon ...“ befunden, dessen Genehmigung noch bestehe und an dessen Stelle wohl ein Etablissement vergleichbaren Zuschnitts wieder eröffnen werde. Das Etablissement „..." liege ebenfalls nahe einer Kirche, sodass die Nähe zu einer Kirche kein Grund für einen negativen Bescheid sei. In der ... gebe es seit Anfang 2013 ein weiteres Unternehmen, welches mit Lötzinn handle. Die nähere Umgebung des Baugrundstücks lasse sich nicht als Wohngebiet nach § 4 BauNVO einstufen, sondern sei als Mischgebiet zu qualifizieren. Der Polizei schließlich seien keine Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der ... bekannt.

Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 19.08.2013, zugestellt am 21.08.2013, kosten- und gebührenpflichtig zurück. Darin wird ausgeführt, die Eigenart der näheren Umgebung entspreche aufgrund der deutlich vorherrschenden Wohnnutzung bei nur vereinzelten ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieben einem allgemeinen Wohngebiet. Dort sei das geplante Vorhaben unzulässig. Die geänderte Nutzung sei als bordellartiger Betrieb und nicht als Wohnungsprostitution zu qualifizieren. Nach dem Nutzungskonzept der Klägerin sei klar, dass ein paralleles normales Wohnen aufgrund der konzentrierten Ansammlung von Räumen zur Ausübung der Prostitution nicht möglich sei. Ein bordellartiger Betrieb lasse sich mit dem Begriff des Wohnens und den dem Wohngebiet zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen nicht vereinbaren. Die Unverträglichkeit ergebe sich bereits aus den negativen milieubedingten Auswirkungen. Dies sei eine wesentliche Störung, die auch einer ausnahmsweisen Zulässigkeit nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO entgegenstehe. Auf konkrete Beeinträchtigungen komme es dabei nicht an. Dies gelte auch für Massagesalons, wenn in diesen sexuelle Handlungen gegen Entgelt durchgeführt würden. Ob es zum Geschlechtsverkehr komme, sei insoweit unerheblich. Zwar habe die Klägerin die Massagesalons als Gewerbe angemeldet, den Bauantrag insoweit aber nicht abgeändert. Somit ändere sich nichts an dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben. Die baurechtliche Bewertung falle aber auch im Hinblick auf erotische Massagesalons nicht anders aus. Von dem Vorhaben gehe eine so wesentliche Störung aus, dass es selbst in einem Mischgebiet nicht nach § 6 Abs. 1 BauNVO zulässig sei. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung seien ebenfalls gegeben. Das Vorhaben sei materiell rechtswidrig, da die Nutzung als bordellartiger Betrieb weder in einem allgemeinen Wohngebiet noch in einem Mischgebiet zulässig sei. Das Einschreiten der Baurechtsbehörde sei geboten, um den subjektiven Anspruch der Anwohner auf Wahrung des Gebietscharakters durchzusetzen. Die Klägerin sei als Hauptmieterin auch richtige Adressatin der Nutzungsuntersagung, da sie die Untervermietung organisiere. Sie habe die Möglichkeit, die rechtswidrige Nutzung zu beenden. Eine Fristsetzung zur Beendigung der rechtswidrigen Nutzung sei nicht erforderlich.

Am 30.08.2013 hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben. Sie trägt vor, die Beklagte gehe zu Unrecht von einer Nutzung als bordellartiger Betrieb aus. Die Klägerin nutze das Hinterhaus zur Wohnungsprostitution. Wohnungsprostitution zeichne sich dadurch aus, dass die Prostituierte in dem betreffenden Gebäude lebe, die gewerbliche Betätigung nach außen hin nur wohnähnlich in Erscheinung trete und dem Gebäude nicht das Gepräge gebe. Wohnungsprostitution sei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts in allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten nur noch verboten, wenn sie nach außen in Erscheinung trete und eine milieuartige Unruhe befürchten lasse. Der Betrieb der Klägerin trete nicht nach außen in Erscheinung und habe auch noch nie milieubedingte Unruhe ausgelöst. Sie betreibe ein nicht störendes Gewerbe und genieße den Schutz des Prostitutionsgesetzes. Im vorderen Gebäudekomplex würden ohnehin ausschließlich Massagen angeboten, die keinerlei sexuelle Handlungen enthielten. Nur im hinteren Anwesen werde inzwischen bereits seit über zehn Jahren Wohnungsprostitution betrieben. Auch in der ... gebe es Wohnungsprostitution, welche die Beklagte dulde. Mit Blick auf diese Duldung habe die Klägerin erhebliche Aufwendungen in einer Höhe von 26.000,00 Euro getätigt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 18.03.2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 19.08.2013 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung – Nutzung des Anwesens ..., Hinterhaus, ..., Flst.-Nr. ..., zum Zwecke der Wohnungsprostitution – zu erteilen und
den Nutzungsuntersagungsbescheid der Beklagten vom 18.03.2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 19.08.2013 betreffend das Anwesen ..., ..., Flst.-Nr. ..., – insgesamt – aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die Eigenart der näheren Umgebung werde durch die Bebauung der westlich vom Baugrundstück beginnenden ... und die Bebauung der südlich verlaufenden ... bestimmt. Einzubeziehen sei ebenfalls die katholische Kirche ... auf dem ... Die so bestimmte nähere Umgebung sei fast ausschließlich durch Wohnbebauung gekennzeichnet. Gewerbe sei nur vereinzelt, z.B. in der ..., in der ein Kopiershop betrieben werde, angesiedelt. Damit entspreche die Umgebungsbebauung einem allgemeinen Wohngebiet. Eine Durchmischung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe im Sinne eines Mischgebiets liege gerade nicht vor. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben sei in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Es handle sich um einen bordellartigen Betrieb und nicht um Wohnungsprostitution. Dies ergebe sich aus den eingereichten Bauunterlagen und der Werbung im Internet sowie in der lokalen Presse. Der Bezeichnung als Wohnungsprostitution werde ferner weder die ausgeübte Nutzung noch die tatsächliche Eignung der Räumlichkeiten gerecht. Es handle sich, neben einem Bad und einer Küche, um drei Zimmer, die alle mit einem großen Bett ausgestattet seien. Diese Einrichtung dominiere das jeweilige Zimmer und mache ein normales Wohnen parallel zur Prostitution unmöglich. Auch der Mietpreis von 1.500,00 Euro pro Zimmer indiziere das Vorliegen einer so genannten Terminwohnung und damit eines bordellartigen Betriebes. Bordelle und bordellartige Betriebe wie auch erotische Massagestudios seien in allgemeinen Wohngebieten nicht zulassungsfähig. Ob es dort zum Geschlechtsverkehr komme, sei hierfür irrelevant. Sie könnten aufgrund der mit ihnen verbundenen negativen milieubedingten Auswirkungen auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Mehrere Schreiben der Anwohnerschaft bestätigten, dass es zu derartigen Beeinträchtigungen bereits gekommen sei. Mit der Einführung des Prostitutionsgesetzes schließlich sei eine bauplanungsrechtliche Zulassung nicht verbunden. Auch die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lägen vor. Mangels Erteilung einer Baugenehmigung sei die Nutzungsänderung formell illegal. Aufgrund der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit verstoße sie seit ihrem Beginn außerdem gegen materielles Baurecht. Die Nutzungsänderung sei auch verhältnismäßig. Der Klägerin sei bewusst gewesen, dass eine Nutzungsänderung unter dem Vorbehalt der Erteilung einer Baugenehmigung gestanden habe. Es fehle ihr daher im Hinblick auf die getätigten Investitionen an einer relevanten Schutzwürdigkeit. Aufgrund der zahlreichen nachbarlichen Beschwerden habe sie auch gewusst, dass die Nutzung problematisch sei. Da die Beklagte sie mehrfach darauf hingewiesen habe, dass die Nutzung unzulässig sei, sei auch durch die vorübergehende Duldung keine gesicherte Rechtsposition entstanden. Die Beklagte gehe gegen baurechtswidrige Nutzungen im Bereich der Prostitution gemessen am jeweiligen Störungsgrad und ihren personellen Möglichkeiten vor. Dabei greife sie neu aufgenommene baurechtswidrige Nutzungen zuerst auf. Dies entspreche dem vom Gemeinderat verabschiedeten Vergnügungsstättenkonzept. In einem weiteren Schritt werde die der Baurechtsbehörde seit 2013 bekannte ungenehmigte Nutzung in der ... aufgegriffen.

Die Kammer hat das Baugrundstück und seine nähere Umgebung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 23.07.2014 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Zwei Ablehnungsgesuche der Klägerin vom 22.07.2014 gegen den Vorsitzenden und die beisitzenden Richter wegen Besorgnis der Befangenheit hat die Kammer mit Beschlüssen vom 22.07.2014 und vom 23.07.2014 abgelehnt. Auf die dort dargestellten Gründe wird Bezug genommen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten sowie der Einzelheiten zum Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

1. Der erneute Antrag auf Ablehnung des Vorsitzenden und der beisitzenden Richter wegen Besorgnis der Befangenheit vom 23.07.2014 hinderte eine Entscheidung der Kammer in der Sache nicht. Aus den im Beschluss vom 23.07.2014 bereits dargelegten Gründen konnte die Kammer über das zweite Ablehnungsgesuch der Klägerin vom 22.07.2014 unter Mitwirkung der abgelehnten Richter entscheiden. Nachdem dieses wiederholte Ablehnungsgesuch bereits als rechtsmissbräuchlich anzusehen war, kann allein der Umstand der Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Beschlussfassung eine Befangenheit derselben schlechterdings nicht begründen und ist daher ebenfalls unzulässig. Individuelle Ablehnungsgründe hat die Klägerin auch jetzt nicht geltend gemacht, so dass die Kammer über das neuerliche Ablehnungsgesuch nicht gesondert zu entscheiden hatte (vgl. hierzu Meissner, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 26. Ergl. 2014, § 54 Rdnrn. 61 ff. m.w.N.). Inhaltlich hat die Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung im Übrigen bestätigt, dass dessen als erheblicher Grund im Sinne von § 173 VwGO i.V.m. § 227 ZPO geltend gemachte Verhinderung nicht vorgelegen hat und die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit angeführte Ablehnung der Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung durch Verfügung vom 21.07.2014 zu Recht erfolgt ist.

Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin einen Mangel bezüglich der ordnungsgemäßen Bekleidung der Berufsrichter der Kammer gerügt hat, bleibt unklar, welche Rechtsfolgen er an einen solchen knüpfen möchte. Das Tragen der Amtstracht in den gesetzlich angeordneten Fällen ist zwar Dienstpflicht des Berufsrichters. Ein Besetzungsfehler folgt hieraus aber jedenfalls nicht (vgl. insoweit allgemein zu Verstößen gegen Vorschriften des richterlichen Dienstrechts Stelkens/Panzer, in; Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 26. Ergl. 2014, § 5 Rdnr. 30). Im Übrigen ordnet das Gesetz für Verhandlungen außerhalb des Sitzungssaals wie den Termin zur mündlichen Verhandlung am 23.07.2014 das Tragen der Amtstracht nur an, wenn dies mit Rücksicht auf das Ansehen der Rechtspflege angemessen erscheint (§ 21 Abs. 1 Satz 2 AGGVG, § 6a Abs. 1 Satz 2 AGVwGO). Eine solche Notwendigkeit hat die Kammer im Fall der Klägerin entsprechend der ständigen Übung des Gerichts bei baurechtlichen Außenterminen nicht gesehen.

2. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung des Baugenehmigungsantrags vom 15.05.2011, soweit sie von der Klägerin noch angefochten wird, sowie die von der Beklagten verfügte Nutzungsuntersagung sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

a) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte bauaufsichtliche Genehmigung der Nutzungsänderung der Wohnung im sog. Hinterhaus in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung.

Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hat der Bauherr nur, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen (§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO).

aa) Bei der Änderung der genehmigten Wohnnutzung in die gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung handelt es sich um ein nach § 49 LBO genehmigungspflichtiges Vorhaben. Die Nutzungsänderung ist nicht verfahrensfrei, da für die neue Nutzung weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige (§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Denn diese unterscheidet sich wesentlich von der genehmigten Nutzung als Wohnung, zu der sie ein aliud darstellt. Insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ergeben sich insoweit grundlegend andere Anforderungen (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 – 3 S 2236/11, Rdnr. 11 ).

bb) Die beantragte Nutzungsänderung erweist sich bauplanungsrechtlich als unzulässig, so dass die Erteilung der beantragten Baugenehmigung in Ziffer 1 des angefochtenen Bescheids zu Recht verweigert wurde.

Für das Gebiet, in dem das Baugrundstück belegen ist, existiert kein Bebauungsplan. Da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens daher nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sofern die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in BauNVO bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

(1) Die Kammer bewertet das Baugebiet nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme der Umgebung als faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 4 BauNVO. Dabei sieht die Kammer die angrenzende Bebauung an der ... beginnend von deren Beginn am ... bis zur Einmündung der ... als prägenden Bebauungszusammenhang an. Maßstabsbildend ist hierbei die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.05.2014 – 4 B 38.13, Rdnr. 7 m.w.N. ). Nach diesem Maßstab hat der ... mit der angrenzenden ... einen grundlegend anderen städtebaulichen Charakter als die ..., die dort in Gestalt einer ganz überwiegend von Wohnbebauung geprägten, im Vergleich zur vielbefahrenen ... im städtischen Kontext ruhigen Straße als Tempo-30-Zone und Sackgasse beginnt. Das Bauvorhaben kann sich daher auf diese Gegend nicht auswirken und erhält durch diese auch nicht selbst sein Gepräge. Beginnend jedenfalls ab der Einmündung der ... ist die Bebauung sodann derart weit vom Baugrundstück entfernt, dass es sich insoweit ebenfalls nicht mehr prägend auswirken kann bzw. die weitere Umgebung den maßgeblichen Bebauungszusammenhang prägt.

(2) Die so abgegrenzte nähere Umgebung charakterisiert sich wesentlich durch die dort vorherrschende Wohnnutzung. Nur vereinzelt finden sich gewerbliche Nutzungen wie das von der Klägerin angeführte Spielwaren- und das Metallwarenunternehmen in der ..., ein weiteres "Massagestudio" in der ..., das Büro eines Hausverwaltungsunternehmens in der ..., ein Vermögensberatungsunternehmen in der ..., ein Kopierstudio in der ... sowie ein Ingenieurbüro in der ... Diese Unternehmen sowie eine ebenfalls vorhandene kinderärztliche und eine podologische Praxis erreichen in Anbetracht der Häufigkeit ihres Vorkommens, ihrer Art und des von ihnen jeweils ausgehenden Störpotenzials nicht annähernd ein Ausmaß, welches das Vorherrschen der Wohnnutzung in Frage stellen würde. Die Umgebung ist daher entgegen der Auffassung der Klägerin weder als faktisches besonderes Wohngebiet noch als faktisches Mischgebiet, sondern als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren.

(3) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Allgemein zulässig sind dort neben Wohngebäuden unter anderem die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Sonstige nicht störenden Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Der von der Klägerin im Hinterhaus – trotz gewerberechtlicher Abmeldung am 29.04.2013 – fortgesetzte Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung stellt sich hier weder als allgemein zulässig noch ausnahmsweise als zulassungsfähig dar.

Für die Zulässigkeit der geänderten Nutzung in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet kann es letztlich dahinstehen, ob diese als Wohnungsprostitution oder als sonstiger bordellartiger Betrieb im Sinne einer Terminwohnung anzusehen ist. Diese Unterscheidung kann im Hinblick auf das unterschiedliche Störpotenzial bauplanungsrechtlich zwar grundsätzlich von Bedeutung sein. Insbesondere wird unter der Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung nach außen nur wohnähnlich in Erscheinung tritt und dem Gebäude, in dem sie stattfindet, nicht das Gepräge gibt, davon ausgegangen, dass die auch bei der Wohnungsprostitution regelmäßig gegebene störende Wirkung typischerweise nicht so weit gehen muss, dass das Vorhaben in einem planungsrechtlichen Mischgebiet generell unzulässig wäre (vgl. Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Beschluss vom 08.01.2014 – 2 A 437/13, Rdnr. 15; Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.09.2010 – 7 A 1057/10, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnrn. 23 f.; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 19.05.1999 – 26 ZB 99.770, Rdnr. 5 ).

In einem auch faktischen allgemeinen Wohngebiet ist demgegenüber auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise auch die wie hier gewerbsmäßig ausgeübte Wohnungsprostitution bauplanungsrechtlich als generell unzulässig anzusehen, ohne dass es auf das Störpotenzial im Einzelfall ankäme. Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den den bauplanungsrechtlichen Begriffen des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zur Prostitution oder zu prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, welche die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten und allgemein Belästigungen befürchten lassen, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 29.10.1997 – 4 B 8.97, Rdnr. 8; Beschluss vom 28.06.1995 – 4 B 137.95, Rdnr. 3; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 11; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1995 - 5 S 846/95; Rdnr. 21 ; Stühler, BauR 2010, S. 1013, 1033). Aus dem Prostitutionsgesetz kann die Klägerin unabhängig von der hier nicht streiterheblichen gaststättenrechtlichen Bewertung (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 23.03.2009 – 8 B 2/09 ) mit Blick auf das Bauplanungsrecht nichts Abweichendes ableiten (vgl. hierzu Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.06.2010 – 1 A 659/08, Rdnr. 7; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 13; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15.01.2004 – 8 B 11983/03.OVG, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnr. 28 ).

(4) Selbst wenn man die Wohnungsprostitution auch in allgemeinen Wohngebieten im Einzelfall als zulässig ansehen wollte (so offenbar Oberverwaltungsgericht Bremen, Beschluss vom 07.04.1999 – 1 B 25.99 : Genehmigungsfähigkeit im Einzelfall, wenn nach der Zahl der tätigen Prostituierten ein bauplanungsrechtliches Störungspotential der Wohnungsprostitution ausgeschlossen werden kann) oder entgegen der Einschätzung der Kammer mit der Klägerin von einem Mischgebietscharakter oder einem besonderen Wohngebiet ausgehen wollte, stünde der Charakter des Betriebs der Klägerin der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit entgegen. Denn die Kammer ist nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme zu der Einschätzung gelangt, dass es sich in der ausgeübten und zur Genehmigung gestellten Form nicht um Wohnungsprostitution, sondern um einen bordellartigen Betrieb in Form einer Terminwohnung handelt. Nach den Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die beiden aktuellen Mieterinnen tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben. Die Mieterin ... hat ihren Wohnsitz nicht in ..., sondern ist in Stuttgart gemeldet. Die Mieterin ... hat in ... lediglich einen Zweitwohnsitz angemeldet. Beide halten sich "wochenweise" in der Wohnung auf, was abgesehen von der melderechtlichen Situation nicht dafür spricht, dass sie dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Hinzu kommt, dass sich im Eingangsbereich der Wohnung kein Hinweis darauf findet, dass die beiden Damen hier privat wohnhaft sind. Vielmehr ist etwa das Klingelschild allein mit "Massage Studio" beschriftet. Hinzu kommt, dass beide Mieterinnen ihr Gewerbe nicht in dem angemieteten Zimmer, sondern nach Angaben des Verlobten der Klägerin in einem gemeinsam genutzten Arbeitszimmer verrichten, das ausweislich der vorgelegten Mietverträge nicht einmal Gegenstand der jeweiligen Mietverhältnisse ist. Davon, dass nicht die Prostitution, sondern das Wohnen der Wohnung das Gepräge gibt, kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein. Hiergegen spricht nicht zuletzt auch der vereinbarte Mietzins von 1.500,00 Euro, der für die Anmietung eines überwiegend dem Wohnen dienenden Zimmers deutlich überhöht erscheint. Ohnedies hat die Kammer ausgehend von der Situation vor Ort, wie sie sich bei Einnahme des Augenscheins dargestellt hat, unter Berücksichtigung der vorliegenden Mietverträge Zweifel, dass nur eine der Räumlichkeiten zur Prostitution genutzt wird. Hiergegen spricht einerseits, dass sich die Einrichtung der privaten Zimmer und des Arbeitszimmers nicht wesentlich voneinander unterscheiden und eine individuelle Gestaltung oder auch nur persönliche Gegenstände der Mieterinnen in den ihnen zur privaten Nutzung zugeschriebenen Räumlichkeiten nicht vorzufinden waren. Andererseits fehlt eine mietvertragliche Grundlage für die Nutzung des separaten Arbeitszimmers, da Gegenstand des Mietvertrags jeweils nur ein Zimmer mit Bad/Toilette und Küche bzw. separatem Bad ist. Dementsprechend wurden in den Bauvorlagen auch drei und nicht nur ein Zimmer ausgewiesen, die zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung vermietet werden sollten. Für die Kammer haben die Räumlichkeiten nach alldem den Charakter einer Terminwohnung und damit eines bordellartigen Betriebes. Bordellartige Betriebe sind aber aufgrund der mit ihnen typischerweise verbundenen Auswirkungen, insbesondere der typischen milieubedingten Unruhe, mit der umliegenden Wohnnutzung schlechterdings unvereinbar. Sie sind als von der Typik her generell störende Gewerbebetriebe damit auch in Misch- und besonderen Wohngebieten, erst Recht aber in allgemeinen Wohngebieten wie hier nicht zulässig oder zulassungsfähig (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.09.2013 – 4 C 8.12, Rdnr. 14 m.w.N. ).

b) Auch die in Ziffer 2 des angefochtenen Bescheids verfügte Nutzungsuntersagung ist nicht zu beanstanden.

Nach § 65 Satz 2 LBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.2009 – 5 S 347/09, Rdnr. 22 m.w.N. ).

aa) Weder die Nutzung des Hinterhauses zur Wohnungsprostitution noch diejenige des Vorderhauses, in dem nach Aufgabe der gewerblichen Zimmervermietung ein Massagestudio betrieben wird, ist von einer Baugenehmigung gedeckt.

bb) Beide Nutzungen erweisen sich als materiell baurechtswidrig.

Hinsichtlich der Nutzung des Hinterhauses ergibt sich die materielle Illegalität aus den vorstehenden Ausführungen. Diese gelten entsprechend auch für andere bordellartige Betriebe als solche zur Wohnungsprostitution. Auch solche widersprechen dem Gebietscharakter der näheren Umgebung und sind aus den dargelegten Gründen bauplanungsrechtlich nicht zulassungsfähig. Ein Bestandsschutz aufgrund der Nutzung des Hinterhauses zur Prostitution durch vorherige Betreiber besteht nicht, da diese zu keinem Zeitpunkt mit dem materiellen Baurecht im Einklang stand.

Mit der Aufgabe der Wohnungsprostitution im Vorderhaus hat sich die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung in Bezug auf die dortige Nutzung auch nicht etwa erledigt, was im Übrigen ansonsten zum Entfallen des Rechtsschutzinteresses und damit zur Unzulässigkeit der Klage insoweit führen müsste. Denn die Beklage hat allgemein die weitere Nutzung des ehemaligen Ladengeschäfts als bordellartigen Betrieb untersagt. Bei dem zunächst ausweislich der Gewerbeanmeldung vom 28.03.2013 am 01.04.2013 von der Klägerin selbst aufgenommenen und ab dem 03.07.2014 von ihrer jetzigen Mieterin aufgenommenen Massagebetrieb handelt es sich um einen bordellartigen Betrieb. Wie den aktenkundigen Auszügen aus dem Internetauftritt des zuletzt als „...“ firmierenden Betriebs zu entnehmen ist, beschränkt sich das Angebot nicht auf Massagen mit dem Ziel der Gesundheitsförderung und des Abbaus von Muskelverspannungen, sondern steht eindeutig erkennbar eine erotische Zweckbestimmung im Vordergrund. Massagestudios, die wie hier „erotische Massagen, Body-to-Body-Massagen, Tantra-Massagen, Synchron-Massagen, Paar-Massagen, Lingam-Massagen und Pr*stata-Massagen“ anbieten, sind als erotische Massagestudios aber ohne Weiteres den bordellartigen Betrieben zuzurechnen. Darauf, ob im Zusammenhang der Massage die Ausübung von Geschlechtsverkehr gegen Entgelt angeboten wird, kommt es hierfür nicht an. Entscheidend ist vielmehr, dass es sich um eine Dienstleistung handelt, die ihrer Art nach erkennbar auf die sexuelle Stimulation des Kunden ausgerichtet ist (vgl. hierzu Oberverwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 09.04.2003 – 2 S 5.03, Rdnr. 6; Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 07.01.2014 – 2 K 3358/13, Rdnr. 26; Verwaltungsgericht Neustadt a.d. Weinstraße, Beschluss vom 04.07.2012 – 3 L 571/12.NW, Rdnrn. 10 ff. siehe auch Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 21.07.2014 – 2 S 3/14, Rdnrn. 31 ff. zur Erhebung von Vergnügungssteuer für Tantra-Massagen aufgrund einer Einordnung als gezielte Einräumung der Gelegenheit zu sexuellen Vergnügungen).

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lagen damit vor.

cc) Der gerichtlichen Überprüfung unterliegende Ermessensfehler (§ 114 Satz 1 VwGO) im Zusammenhang mit der Untersagungsentscheidung liegen nicht vor. Dies gilt einerseits für das Entschließungsermessen. Insoweit war zugunsten der Klägerin kein schutzwürdiges Vertrauen zu berücksichtigen. Im Hinblick auf den eigenen Betrieb der Klägerin hat die Beklagte ebenfalls keinen Vertrauenstatbestand geschaffen. Ein solcher kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass die Beklagte gegen einen anderen Prostitutionsbetrieb bislang nicht bauaufsichtlich vorgegangen ist. Das Einschreiten gegen die Klägerin verstößt insoweit insbesondere nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG). Ihr Betrieb wurde nicht willkürlich herausgegriffen, sondern die Beklagte geht in Umsetzung ihres Vergnügungsstättenkonzepts nach und nach gegen baurechtswidrige Prostitutionsbetriebe vor und nimmt hierbei – was nicht zu beanstanden ist – sachlich begründete Priorisierungen vor (vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19.02.1992 – 7 B 106/91, Rdnr. 2; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2004 – 3 S 1962/13, Rdnr. 50 ).

Die Nutzungsuntersagung stellt sich auch in der Sache auch unter Berücksichtigung der Investitionen der Klägerin, welche diese ohne Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigung und damit letztlich auf eigenes Risiko durchgeführt hat, als verhältnismäßig dar. Die Klägerin als ehemalige Betreiberin auch des Massagestudios ist insoweit auch hinsichtlich des seit Kurzem nunmehr verpachteten Massagestudios richtige Adressatin der Untersagungsverfügung. Als Eigentümerin ist sie insoweit nach den Grundsätzen der Zustandsstörerhaftung baupolizeilich verpflichtet und in der Lage, die baurechtswidrige Nutzung zu beenden (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 – 5 S 3103/89 ). Demgegenüber war der Beklagten bis zum Termin zur mündlichen Verhandlung der Name der jetzigen Betreiberin nicht bekannt, so dass hinsichtlich der Störerauswahl ebenfalls kein Ermessensfehler ersichtlich ist.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

3. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Beschluss

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 02.09. 2013 gemäß §§ 52 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG auf 34.650,00 Euro festgesetzt. Dabei hat sich die Kammer unter Berücksichtigung der mit den Bauvorlagen vorgelegten Flächenberechnung auch für die Schätzung des durch die Nutzungsuntersagung verursachten Schadens gemäß Ziff. 9.4 an Ziff. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (hinsichtlich der Baugenehmigung 81 Quadratmeter Wohnungsfläche im Hinterhaus sowie hinsichtlich der Nutzungsuntersagung 150 Quadratmeter Gesamtfläche, jeweils multipliziert mit 150,00 Euro).

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

b) Auch die in Ziffer 2 des angefochtenen Bescheids verfügte Nutzungsuntersagung ist nicht zu beanstanden.

bb) Beide Nutzungen erweisen sich als materiell baurechtswidrig.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lagen damit vor.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

3. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Beschluss

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13

Urteilsbesprechungen zu Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13

Referenzen - Gesetze

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

VwGO

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13 zitiert 17 §§.

VwGO

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich. (2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin. (3) Ni

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nic

Baunutzungsverordnung - BauNVO

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,3. Anlagen für kirchliche, kulture

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als 1.Wohnbauflächen(W)2.gemischte Bauflächen(M)3.gewerbliche Bauflächen(G)4.Sonderbauflächen

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Geschäfts- und Bürogebäude,3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie B

(1) Aus erheblichen Gründen kann ein Termin aufgehoben oder verlegt sowie eine Verhandlung vertagt werden. Erhebliche Gründe sind insbesondere nicht1.das Ausbleiben einer Partei oder die Ankündigung, nicht zu erscheinen, wenn nicht das Gericht dafür

Prostitutionsgesetz - ProstG

Referenzen - Urteile

Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

Verwaltungsgericht Karlsruhe Urteil, 23. Juli 2014 - 6 K 2252/13 zitiert 3 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 03.09.2012

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg

Tenor Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 07. Juni 2011 - 1 K 3957/09 - wird abgelehnt.Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.Der Streitwert für das Zulassungsverf

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

bei uns veröffentlicht am 04.07.2012

Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße

weitere Fundstellen ... Tenor Die Anträge werden abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 6 035,16- € festgesetzt. Gründe 1 Die Anträge der Antragstellerin

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung andere Verwaltungsrecht

bei uns veröffentlicht am 19.10.2009

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg

Tenor Das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 06. November 2008 - 9 K 1660/07 - wird geändert. Der Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidium

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

Referenzen

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 173

Soweit dieses Gesetz keine Bestimmungen über das Verfahren enthält, sind das Gerichtsverfassungsgesetz und die Zivilprozeßordnung einschließlich § 278 Absatz 5 und § 278a entsprechend anzuwenden, wenn die grundsätzlichen Unterschiede der beiden Verfahrensarten dies nicht ausschließen; Buch 6 der Zivilprozessordnung ist nicht anzuwenden. Die Vorschriften des Siebzehnten Titels des Gerichtsverfassungsgesetzes sind mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass an die Stelle des Oberlandesgerichts das Oberverwaltungsgericht, an die Stelle des Bundesgerichtshofs das Bundesverwaltungsgericht und an die Stelle der Zivilprozessordnung die Verwaltungsgerichtsordnung tritt. Gericht im Sinne des § 1062 der Zivilprozeßordnung ist das zuständige Verwaltungsgericht, Gericht im Sinne des § 1065 der Zivilprozeßordnung das zuständige Oberverwaltungsgericht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 227 Terminsänderung

(1) Aus erheblichen Gründen kann ein Termin aufgehoben oder verlegt sowie eine Verhandlung vertagt werden. Erhebliche Gründe sind insbesondere nicht

1.: das Ausbleiben einer Partei oder die Ankündigung, nicht zu erscheinen, wenn nicht das Gericht dafür hält, dass die Partei ohne ihr Verschulden am Erscheinen verhindert ist;
2.: die mangelnde Vorbereitung einer Partei, wenn nicht die Partei dies genügend entschuldigt;
3.: das Einvernehmen der Parteien allein.

(2) Die erheblichen Gründe sind auf Verlangen des Vorsitzenden, für eine Vertagung auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.

(3) Ein für die Zeit vom 1. Juli bis 31. August bestimmter Termin, mit Ausnahme eines Termins zur Verkündung einer Entscheidung, ist auf Antrag innerhalb einer Woche nach Zugang der Ladung oder Terminsbestimmung zu verlegen. Dies gilt nicht für

1.: Arrestsachen oder die eine einstweilige Verfügung oder einstweilige Anordnung betreffenden Sachen,
2.: Streitigkeiten wegen Überlassung, Benutzung, Räumung oder Herausgabe von Räumen oder wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs,
3.: (weggefallen)
4.: Wechsel- oder Scheckprozesse,
5.: Bausachen, wenn über die Fortsetzung eines angefangenen Baues gestritten wird,
6.: Streitigkeiten wegen Überlassung oder Herausgabe einer Sache an eine Person, bei der die Sache nicht der Pfändung unterworfen ist,
7.: Zwangsvollstreckungsverfahren oder
8.: Verfahren der Vollstreckbarerklärung oder zur Vornahme richterlicher Handlungen im Schiedsverfahren;

dabei genügt es, wenn nur einer von mehreren Ansprüchen die Voraussetzungen erfüllt. Wenn das Verfahren besonderer Beschleunigung bedarf, ist dem Verlegungsantrag nicht zu entsprechen.

(4) Über die Aufhebung sowie Verlegung eines Termins entscheidet der Vorsitzende ohne mündliche Verhandlung; über die Vertagung einer Verhandlung entscheidet das Gericht. Die Entscheidung ist kurz zu begründen. Sie ist unanfechtbar.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Beschluss, 03. Sept. 2012 - 3 S 2236/11

Tenor

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 07. Juni 2011 - 1 K 3957/09 - wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 372.612,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Der allein auf den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 1 Nr. 1 VwGO (ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils) gestützte Antrag der Klägerin hat keinen Erfolg. Der Senat lässt offen, ob die Antragsbegründung den - der Zulässigkeitsebene zuzurechnenden - Anforderungen nach § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügt. Danach muss ein Antragsteller die Entscheidung des Verwaltungsgerichts substantiiert mit Argumenten in Frage stellen, wofür es einer Auseinandersetzung mit den Entscheidungsgründen des angegriffenen Urteils bedarf, deren Tiefe und Intensität sich nach der jeweiligen Tiefe der Entscheidungsgründe richtet. Denn jedenfalls liegen die von der Klägerin geltend gemachten ernstlichen Zweifel nicht vor (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Die Klägerin ist nach eigenen Angaben Pächterin der im Eigentum einer Erbengemeinschaft stehenden Gewerbeeinheit ... ...-... (Flst.-Nrn. 2426, 2427 und 2429/1) in ... Sie begehrt im Hauptantrag festzustellen, dass die im EG und 1. OG dieses Gebäudes beantragte „Nutzungsänderungen in 4 Spielecenter gem. § 33i GewO“ mit insgesamt 620,55 qm Spielfläche und (4 x 12 =) 48 Geldspielgeräten nach § 50 Abs. 2 LBO verfahrensfrei ist. Hilfsweise erstrebt sie die Verpflichtung der Beklagten, die beantragte Nutzungsänderung zu genehmigen. Bislang befand sich in dem Gewerbeanwesen ein am 13.02.1998/23.06.1999 genehmigtes „Blue movie center“ mit 2 Kinosälen im 1. OG sowie einem Videokabinenbereich (16 Kabinen), einer Spielothek (148,60 qm) und einem davon räumlich getrennten Erotik-Shop im EG. Adressatin der Baugenehmigung war die ... ... ...-... AG.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage in beiden Anträgen abgewiesen: Der Feststellungsantrag sei zulässig, aber unbegründet. Die beantragte Umwandlung des Erotik-/Sexkinos und der übrigen Nutzungen in die Spielhalle sei nicht nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO verfahrensfrei. Es handle sich zum einen um eine Nutzungsänderung. Dem stehe nicht entgegen, dass sowohl die alte als die neue Nutzung Vergnügungsstätten seien. Die neue Nutzung überschreite die Variationsbreite der bisherigen Nutzungen und werfe auch die Genehmigungsfrage neu auf. Die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung sowie der Belang der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile könnten berührt werden. Von der neuen Spielhalle mit vier Spielcentern gingen andere Auswirkungen auf die Umgebung aus als von dem bisherigen Sexkino mit der kleineren Spielhalle. Aufgrund der Anforderungen des nunmehr maßgeblichen neuen Bebauungsplans 11/42 von 2006 ergäben sich auch andere Anforderungen an das Bauvorhaben als bisher. Das Spielcenter sei auch nicht im Hinblick auf die schon früher genehmigte Spielothek im EG teilweise verfahrensfrei, da es auf das Vorhaben als unteilbares Ganzes ankomme. Mangels Genehmigungsfähigkeit des Gesamtvorhabens sei die Klage auch im - nach § 75 VwGO zulässigen - Hilfsantrag insgesamt unbegründet. Das Vorhaben widerspreche den textlichen Festsetzungen Nrn. 3.1 und 3.3 des Bebauungsplans 11/42. Die Voraussetzungen einer Ausnahme nach Nr. 3.3 seien unstreitig nicht gegeben. Der Bebauungsplan 11/42 sei wirksam, die hiergegen vorgebrachten Bedenken der Klägerin teile die Kammer nicht. Ob die zahlenmäßige Beschränkung von Vergnügungsstätten und Sexshops auf einen Betrieb je Quadrat von § 1 Abs. 5 bis Abs. 9 BauNVO gedeckt sei, könne offen bleiben. Denn auch bei Unwirksamkeit dieser Teilfestsetzung wäre jedenfalls der Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten in den Erd- und Untergeschossen in Nr. 3.3 wirksam. Denn diese Festsetzung hätte der Plangeber in jedem Fall getroffen und aufrechterhalten wollen. Auf Bestandsschutz könne die Klägerin sich schon deswegen nicht berufen, weil dieser aus bundesrechtlicher Sicht mit Aufgabe der bislang zulässigen Nutzung geendet habe. Dies sei bei - wie hier - einer Nutzungsänderung nach § 29 BauGB immer der Fall, da sich dann die Genehmigungsfrage neu stelle. Der Hilfsantrag sei schließlich seinerseits nicht teilweise im Hinblick auf die im EG bereits genehmigt gewesene Spielothek erfolgreich, da die Klägerin ein einheitliches Vorhaben begehre.

II.

Mit ihrer Antragsbegründung, auf deren Berücksichtigung der Senat beschränkt ist, vermag die Klägerin die Richtigkeit dieses Urteils weder im Ergebnis noch hinsichtlich der tragenden Begründung erschüttern.

1. Mit den eingehenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Gültigkeit der Ausschlussregelungen des Bebauungsplans 11/42 und zur Auslegung des Plans für den Fall einer Teilrechtswidrigkeit der „Kontingentierungsklausel“ für die Obergeschosse in Nr. 3.3 der Bebauungsvorschriften (künftig: BV) setzt sich die Klägerin im Zulassungsverfahren nicht auseinander. Sie hält den Bebauungsplan vielmehr ausdrücklich für gültig und versucht, daraus eine für sie günstige Auslegung herzuleiten.

2. Vor diesem Hintergrund sieht auch der Senat keinen Anlass, sich vertieft mit der Wirksamkeit der für den hier einschlägigen Gebietsteil MK 2 einschlägigen Festsetzung in Nr. 3.1 der BV und insbesondere mit der Frage zu befassen, ob die Kontingentregelung für Obergeschosse in Nr. 3.3 der BV noch von einer Ermächtigungsgrundlage gedeckt ist, was im Hinblick auf § 1 Abs. 9 BauNVO jedenfalls zweifelhaft erscheint (vgl. nunmehr aber § 25 des Ersten Glücksspieländerungsstaatsvertrags vom 15.12.2011). Der Senat bemerkt gleichwohl, dass jedenfalls gegen den – ausnahmslosen - Ausschluss nach Nr. 3.3 der BV für die dort aufgeführten Betriebe in den Erd- und Untergeschossen aus den vom Verwaltungsgericht dargelegten Gründen keine durchgreifenden Bedenken bestehen. Die Ausschlussregelung dürfte sowohl hinsichtlich der erforderlichen „besonderen“ städtebaulichen Gründe (sog. „trading-down-Effekt“ - Sicherung der Geschäftsvielfalt und Gebietsattraktivität, Verhinderung einer Absenkung des Niveaus in den besonders empfindlichen und optisch „ausstrahlenden“ unteren Geschossen des am ... gelegenen Baugebiets) als auch bezüglich der im einzelnen ausgeschlossenen Betriebsarten von § 1 Abs. 9 i.V.m. § 1 Abs. 5 und Abs. 8 BauNVO gedeckt sein (zur Abwehr des „trading-down-Effekts“ als rechtfertigender Ausschlussgrund von Spielhallen im Kerngebiet vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.09.2008 - 4 BN 9.08 -, BauR 2009, 76 ff.; Urt. v. 15.09.1994 - 4 C 13.93 -, NVwZ 1995, 698 ff.; zur Berechtigung des Ausschlusses von Sexshops und Vergnügungsstätten in bestimmten Planbereichen der Beklagten vgl. auch bereits Urt. des Senats v. 03.03.2005 - 3 S 1524/04 -, VBlBW 2006, 142 ff.).

a) § 1 Abs. 9 BauNVO ermächtigt ausdrücklich zu einer Feindifferenzierung der in § 1 Abs. 5 BauNVO (unter Bezugnahme auf die Baugebietsvorschriften der §§ 2 bis 9 BauNVO) genannten „groben“ Nutzungsarten. Allerdings steht dem Plangeber hierbei - anders als in Sondergebieten - kein „Anlagenerfindungsrecht“ zu. Vielmehr kann er nur solche Anlagentypen regeln, die es in der sozialen und ökonomischen Realität unter Berücksichtigung der besonderen örtlichen Verhältnisse in der Standortgemeinde bereits gibt (BVerwG, Beschl. v. 27.07.1998 - 4 BN 31.98 -, ZfBR 1998, 317 f.; Beschl. v. 23.10.2006 - 4 BN 1.06 -, juris). Diese „realen“ Anlagentypen müssen zudem hinreichend bestimmt gekennzeichnet werden (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.03.2012 - 8 S 260/11 -, juris).

b) Diese Voraussetzungen dürften vorliegend erfüllt sein. Die von der Ausschlussregelung erfassten „Sexshops“ stellen zweifellos eine in der Realität vorhandene und hinreichend konturierte Unterart eines Einzelhandelsbetriebs dar. Überdies hat die Beklagte die Betriebsart „Sexshop“ im Definitionskatalog der BV des Bebauungsplans 11/42 zusätzlich detailliert umschrieben. Die übrigen in Nr. 3.3 genannten Betriebe bilden ihrerseits in der sozialen und ökonomischen Realität existierende Unterarten einer „Vergnügungsstätte“ ab. Vergnügungsstätten lassen sich kennzeichnen als Gewerbebetriebe besonderer Art, die dem „Amüsement“, der kommerziellen Freizeitgestaltung, Zerstreuung und Entspannung, dem geselligen Beisammensein, der Bedienung der Spielleidenschaft oder der Bedienung der erotisch/sexuellen Interessen des Menschen dienen. Sie werden auch umschrieben als gewerbliche Nutzungsarten, die sich in unterschiedlicher Ausprägung unter Ansprache oder Ausnutzung des Geselligkeitsbedürfnisses, des Spiel- oder des Sexualtriebs einer bestimmten auf Gewinnerzielung gerichteten Freizeitunterhaltung widmen. Als Anlagen mit bodenrechtlichem Bezug knüpfen sie nicht an Definitionen des Vergnügungssteuerrechts an, sondern stellen auf typische städtebaulich relevante (negative) Folgewirkungen ab, wie auf Lärmbelästigungen, Beeinträchtigungen des Stadt- und Straßenbildes und des Gebietscharakters, aber auch der Verschlechterung der Qualität des jeweiligen Baugebiets mit seiner spezifischen Zweckbestimmung (zu alldem vgl. Beschl. d. Senats v. 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, VBlBW 2007, 189 ff. m.w.N.). Diese Anforderungen einer Vergnügungsstätte werden nicht nur von Spielhallen (BVerwG, Beschl. v. 04.049.2008 - 4 BN 9.08 - a.a.O.), sondern auch von den übrigen in Nr. 3.3 der BV aufgeführten Betrieben erfüllt (Nacht- und Tanzbars, Stripteaselokale, Peepshows und Sexkinos). Allerdings verzichtet der Bebauungsplan 11/42 auf den eingeführten Gattungsbegriff der „Spielhallen“ (vgl. dazu auch die Umschreibung in § 33i GewO) und zählt statt dessen verschiedene Unterarten dieses Betriebstypus auf, nämlich Automatenspielhallen, Videospielhallen, Computerspielhallen, Spielcasinos sowie Spielbanken. Diese Feindifferenzierung dürfte mit § 1 Abs. 9 BauNVO zu vereinbaren sein. Denn die genannten Spielhallentypen fanden bzw. finden in der sozialen Realität durchaus eine Entsprechung und sie erscheinen, bezogen auf ihre Betriebseigenart, Ausstattung und Betriebsweise auch inhaltlich noch hinreichend konturiert. So ist das Vorhaben der Klägerin mit 4 Spielcentern zu je 12 Geldspielgeräten ohne weiteres als „Automatenspielhalle“ oder aber - je nach Ausstattung - als (privates) „Spielcasino“ einzustufen. Baurechtlich handelt es sich dabei um eine einheitliche, nach Größe, Umfang und Ausstrahlung eindeutig kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Dass jeder der 4 „Spielcenter“ dabei einer gesonderten gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 33i GewO i.V.m. § 3 Abs. 2 der Spielverordnung - SpielV - bedarf, ist für die baurechtliche Einstufung unerheblich (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.04.1996 - 4 C 17.94 -, BauR 1996, 674 ff.).

3. Die im Übrigen in der Antragsbegründung vorgetragenen Einwendungen der Klägerin sind nicht geeignet die Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung zum Hauptantrag (dazu a.) wie zum Hilfsantrag (dazu b.) in Zweifel zu ziehen.

a) Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Hauptantrag zu Recht abgewiesen, da die Voraussetzungen einer Verfahrensfreiheit nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO nicht vorliegen. Danach muss die zu beurteilende Nutzung - zum einen - eine Nutzungsänderung darstellen. Für diese dürfen - zum anderen - keine „anderen oder weitergehenden“ Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Gemessen daran stellt der Übergang von den bisherigen Nutzungen der Räumlichkeiten im EG/OG des Gebäudes ... ...-... zu der beantragten Großspielhalle eine Nutzungsänderung dar, die aber nicht verfahrensfrei ist.

aa) Bei Nutzungsänderungen ist zwischen solchen im bauordnungsrechtlichen Sinn nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 12 Nr. 1 LBO und solchen im bauplanungsrechtlichen Sinn nach § 29 S. 1 BauGB zu unterscheiden. Die bauplanungsrechtliche Nutzungsänderung ist dabei enger zu fassen, da sie - wie auch sonst beim Vorhabenbegriff nach § 29 BauGB - eine bodenrechtliche Bedeutsamkeit des Änderungsvorgangs erfordert (zum Verhältnis beider Nutzungsänderungsbegriffe vgl. BVerwG, Urt. v. 23.01.1981 - 4 C 83.77 -, NJW 1981, 1224 f.; Urt. v. 11.02.1977 - 4 C 8.75 -, NJW 1977, 1932 f.; Sauter, LBO, § 50 Rn. 207). Eine Nutzungsänderung einer baulichen Anlage nach § 29 Satz 1 BauGB setzt demnach zum einen voraus, dass durch den Wechsel der Nutzungsart oder des Nutzungszwecks der Anlage die der genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird; insofern besteht Identität mit den landesrechtlichen Anforderungen. Des Weiteren müssen durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung zusätzlich aber auch bodenrechtliche Belange, wie sie sich insbesondere aus § 1 Abs. 6 BauGB ergeben, neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (st. Rspr. d. BVerwG, vgl. etwa Urt. v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 -, NVwZ 2011, 269 ff., sowie Urt. v. 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264 ff. m.w.N.). Dabei kann die Nutzungsänderung, sofern sie äußerlich klar erkennbar ist, als sog. Benutzungsänderung oder aber, ohne äußerliche Erkennbarkeit, als Funktionsänderung erfolgen (vgl. dazu auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 18.09.1991 - 3 S 1644/91 -, VBlBW 1992, 101).

bb) Ausgehend davon hat das Verwaltungsgericht vorliegend zu Recht eine Nutzungsänderung (in der äußerlich klar erkennbaren Form einer Benutzungsänderung) angenommen.

Bisher waren im Gebäudering ... ...-... im OG zwei „Blue-movie“ -Kinosäle und eine dazugehörige Filmstätte mit (zuletzt) 16 Einzelkabinen genehmigt. Außer diesem als „Sexkino“ einzustufenden Betrieb befanden sich im EG zusätzlich eine genehmigte Spielothek mit - soweit aus den Plänen ersichtlich - einer Mischung aus Geldspiel- und Unterhaltungsspielgeräten (u.a. Flipper, Billardtisch) sowie ein davon räumlich getrennter als „Sexshop“ zu qualifizierender „Erotikshop“. Die Variationsbreite der genehmigten Nutzungen ist mit diesen Genehmigungen in räumlicher Hinsicht sowie nach dem Nutzungszweck eindeutig festgelegt und begrenzt worden. An die Stelle der genannten Betriebe / Betriebsarten soll nunmehr ein einheitliches Vorhaben, nämlich eine beide Geschosse umfassende Automatenspielhalle mit - die gewerberechtlichen Vorgaben ausnutzend - insgesamt 48 Geldspielgeräten in 4 Sälen („Spielcentern“) treten. Zwar mag beim Übergang von der bisherigen Spielothek im EG auf die heutige Spielhalle, soweit die Flächen identisch sind, die Nutzungsbandbreite mit der heutigen Spielhalle noch gewahrt sein, wenngleich sich auch hier ein Wandel von einer gemischten Spieleinrichtung zu einem ausschließlich auf Gewinnspiele abzielenden Betrieb vollzogen hat. Darauf kommt es jedoch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an. Denn im Streit steht nicht der Austausch der Spielothek gegen eine einzelne Spielhalle an gleicher Stelle. Vergleichsgegenstand ist vielmehr, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt, das Gesamtvorhaben der neuen Großspielhalle auf zwei Geschossen.

cc) Durch die neue Nutzung als Automatenspielhalle können auch bodenrechtliche Belange neu berührt werden, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichen Aspekten neu stellt. Die Möglichkeit der „Berührung“ bodenrechtlicher Belange bedeutet dabei, worauf hinzuweisen ist, lediglich, dass diese Belange neu zu prüfen sind, nicht jedoch, dass sie notwendigerweise auch verletzt sein müssen.

Vorliegend besteht ein derartiges neues Prüferfordernis. Denn die bisherige Nutzung der Räumlichkeiten als Sexkino und Sexshop spricht durchaus andere Kunden-/Besucherkreise an, als die jetzige Automatenspielhalle. Ein Sexkino bzw. Sexshop und eine Spielhalle zielen zudem auf die Befriedigung unterschiedlicher Bedürfnisse (Stimulation sexuellen Interesses, Voyeurismus einerseits, Stimulation des Spieltriebs mit potenzieller Suchtwirkung mit nachteiligen Folgen für Persönlichkeit und Finanzen andererseits). Hieraus können sich auch unterschiedliche Auswirkungen auf städtebaulich erhebliche Belange ergeben. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch der jungen Menschen, sowohl im Hinblick auf die Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, zu der auch die Verbesserung der bestehenden Gebietsqualität gehört (vgl. § 1 Abs. 6 Nrn. 3 und 4 BauGB sowie BVerwG, Urt. v. 18.05.1990 a.a.O. [Änderung einer Diskothek in eine Spielhalle]). Ferner ist eine Neubeurteilung anhand des Vergnügungsstätten-Konzepts der Beklagten in den Blick zu nehmen (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Überdies ist zu berücksichtigen, dass die neue Spielhallennutzung nicht nur baurechtlich, sondern auch gewerberechtlich erlaubnispflichtig ist, wobei die dortigen Anforderungen sich teilweise mit städtebaulichen Belangen decken. So ist nach § 33i Abs. 2 Nr. 3 GewO die Erlaubnis für Spielhallen und ähnliche Unternehmen zu versagen, wenn der Betrieb eine Gefährdung der Jugend, eine übermäßige Ausnutzung des Spieltriebs, aber auch schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG oder sonst eine nicht zumutbare Belästigung der Allgemeinheit, der Nachbarn oder einer im öffentlichen Interesse bestehenden Einrichtung befürchten lässt. Schließlich ist mit Blick auf städtebauliche Belange auch auf die Größe der geplanten Spielhalle abzustellen. Es handelt sich um eine Großspielhalle mit 4 Spielcentern, welche die Grenze zur Kerngebietstypik von (herkömmlich) 100 qm Spielfläche um ein Vielfaches übersteigt. Mit 4 Spielsälen und insgesamt 48 Geldspielgeräten nutzt das Vorhaben auch die jeweils zulässigen Höchstmaße einer gewerberechtlichen Spielhallenkonzession nach § 33i i.V.m. § 3 Abs. 2 der SpielV von maximal 12 Geldspielgeräten je Erlaubniseinheit voll aus. Dementsprechend ist die Spielhalle auf Kunden aus einem äußeren Umfeld ausgerichtet. Dieser Gesichtspunkt wirft städtebaulich ein Prüfungsbedürfnis dahingehend auf, ob das Vorhaben im Einzelfall der Eigenart des Baugebiets nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO widerspricht. Wäre dies der Fall, wäre auch die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB, wie sie in Nr. 3.3 der BV vorgesehen ist, ausgeschlossen (vgl. etwa Beschl. d. Senats v. 26.08.2009 - 3 S 1057/09 -, BauR 2010, 439 ff.; BayVGH, Urt. v. 06.07.2005 - 1 D 01.1513 -, juris).

dd) Für die neue (nach § 50 Abs. 2 LBO wie nach § 29 Satz 1 BauGB) geänderte neue Nutzung des Vorhabens als kerngebietstypische Automatenspielhalle gelten sowohl „weitere“ als auch „andere“ rechtliche Anforderungen als für die Vorgängernutzungen. Die geänderten Anforderungen sind bauplanungsrechtlicher Natur, so dass es auf die bauordnungsrechtliche Frage der jeweiligen Stellplatzvoraussetzungen nach § 37 Abs. 2 Satz 1 LBO nicht ankommt. Während der frühere Bebauungsplan 11/40 der Beklagten vom 19.03.1991 Ausschlussregelungen nur im EG und nur für einen engeren Kreis an Vergnügungsstätten und Spielhallenarten enthielt, weitet der Bebauungsplan 11/42 diesen Verbotskatalog qualitativ und quantitativ aus. Insbesondere erstreckt er den Ausschluss der Vergnügungsstättenarten/Spielhallen und schränkt die betroffenen Vergnügungsstätten auch in den Obergeschossen - durch ihre Herabstufung als nur noch ausnahmsweise und „singulär“ zulässig - wesentlich ein.

b) Der Zulassungsantrag hat auch bezüglich des Hilfsantrags (Verpflichtung auf die Genehmigung der Nutzungsänderung) keinen Erfolg.

aa) Das Verwaltungsgericht hat zutreffend entschieden, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung der erstrebten Baugenehmigung hat, weil die neue Nutzung gegen den § 30 BauGB i.V.m. dem Bebauungsplan 11/42 verstößt, der jedenfalls bezüglich des Spielhallenausschlusses im EG wirksam ist. Mit dem Verwaltungsgericht kann ferner auch hier offen bleiben, ob die „Kontingentregelung“ für die Zulassung von Vergnügungsstätten in den Obergeschossen rechtlich möglich ist. Denn der Klage könnte auch bei angenommener Ungültigkeit dieser Regelung nicht teilweise - Spielhallennutzung nur im OG - stattgegeben werden. Denn die Klägerin als Bauherrin hat nach ihrem erkennbaren Willen im Bauantrag eine einheitliche Automatenspielhalle mit 4 Spielcentern in beiden Geschossen beantragt. Anhaltspunkte, dass sie beabsichtigte, etwa nur die beiden Spielcenter im OG zu verwirklichen, sind nicht ersichtlich. Angesichts des auf ein einheitliches „Vorhaben“ gerichteten Antrags war die Beklagte zur Ablehnung der Baugenehmigung insgesamt berechtigt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21.08.1991 - 4 B 20.091 -, ZfBR 1992, 41 f., sowie VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.06.2006 - 8 S 1737/05 -, BauR 2006, 2106 [Ls.]).Aus dem gleichen Grund könnte die Klägerin verlangen, dass ihr die Spielhallennutzung im Erdgeschoss teilweise auf der Fläche der bisher dort vorhandenen Spielothek genehmigt wird. Abgesehen davon bestehen, was das Erdgeschoss betrifft, auch bereits Zweifel an der objektiven Teilbarkeit des Vorhabens. Denn das anstelle der bisherigen Spielothek geplante „Spielcenter 2“ stimmt baulich und flächenmäßig nicht völlig mit der Vorgängeranlage überein.

bb) Die Klägerin kann, indem sie sich auf die der ... ... AG erteilten Genehmigungen vom 13.02.1998/23.06.1999 beruft, ihren Genehmigungsanspruch auch nicht (ganz oder teilweise) aus Bestandsschutzgründen herleiten. Dabei kann offen bleiben, ob diese Genehmigungen erloschen sind, wie das Verwaltungsgericht meint, oder ob sie - mangels Erfüllung der Unwirksamkeitsvoraussetzungen nach § 43 Abs. 2 LVwVfG - noch fortbestehen, wie die Klägerin behauptet (zur Anwendung des § 43 Abs. 2 LVwVfG auf Baugenehmigungen vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 19.10.2009 - 5 S 374/09 -, VBlBW 2010, 597 ff.; Urt. v. 04.03.2009 - 3 S 1467/07 -, BauR 2009, 1881 ff.). Denn selbst bei Fortgeltung dieser Baugenehmigungen könnten sie - in ihrer Eigenschaft als vorhabenbezogene Verwaltungsakte - keinen (formellen) Bestandsschutz für die neue Nutzung als Automatenspielhalle begründen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts - und in Abweichung seiner von der Klägerin zitierten früheren Auffassung - kann Bestandsschutz nicht mehr aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG hergeleitet werden, sondern findet grundsätzlich nur im Umfang und nach Maßgabe der einfach gesetzlichen (bauplanungs- wie bauordnungsrechtlichen) Vorschriften in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG statt. Außerhalb der einfachgesetzlichen Ausgestaltungsvorschriften gibt es keinen Anspruch auf Zulassung eines Vorhabens aus eigentumsrechtlichem Bestandsschutz mehr (grundlegend BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 - 4 C 5.98 -, NVwZ 1999, 523 ff.; s. auch Urt. v. 12.03.1998 - 4 C 10.97 -, NVwZ 1998, 842 ff.). Greift - auf bauplanungsrechtlicher Ebene - § 29 BauGB tatbestandlich ein, so richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens ausschließlich nach den §§ 30 bis 37 BauGB. Bestandsschutzgrundsätze haben daneben als Zulassungsmaßstab keinen Platz (BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 a.a.O.).

Stellt sich demnach - wie hier - der Wechsel in der Nutzung eines Gewerbebetriebs als Nutzungsänderung nach § 29 Satz 1 BauGB dar, weil die Variationsbreite der bisherigen genehmigten Nutzung überschritten wird, endet auch der bisherige Bestandsschutz. (BVerwG, Beschl. v. 11.07.2001 - 4 B 36.01 -, BRS 64 Nr. 73). Ein Beendigungsgrund liegt insbesondere vor, wenn die neue Nutzung gegenüber der bisherigen - etwa unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 9 BauNVO - einer gesonderten Festsetzung durch einen Bebauungsplan unterworfen werden könnte (BVerwG, Urt. v. 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264 ff.). Dies ist hier der Fall. Denn der Bebauungsplan 11/42 hat neue - strengere - Regelungen auch für Spielhallen nach § 1 Abs. 9 BauNVO getroffen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und Abs. 3, § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 2 GKG i.V.m. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs 2004 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die gesamte Spielfläche für der Bemessung des Streitwerts (600,-- EUR je qm) herangezogen. Denn die Klägerin ist erstmalige Betreiberin der beantragten Automatenspielhalle. Die Fläche der bisher genehmigten Vergnügungsstätten, einschließlich der Spielothek, und der daraus erzielte Gewinn waren daher nicht in Abzug zu bringen. Betreiberin und Nutznießerin dieser Betriebe war nicht die Klägerin sondern ein Dritter.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 19. Okt. 2009 - 5 S 347/09

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 06. November 2008 - 9 K 1660/07 - wird geändert. Der Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.04.2007 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen einen Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis.

Er ist Miteigentümer des im unbeplanten Innenbereich gelegenen Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) in Maulbronn. Das Grundstück ist mit einem Gebäude bebaut, in dessen Erdgeschoss sich eine Garage, ein Stall und Kellerräume befinden. In dem Stall hielt der Kläger im Zeitpunkt des Ergehens des Widerspruchsbescheids (April 2007) zwei Schweine, eine Ziege und eine Kuh („Paula“); derzeit ist der Stall mit drei Kühen („Paula“ und zwei Abkömmlinge), einer Ziege und mehreren Hasen belegt. Das erste Obergeschoss und das Dachgeschoss des Gebäudes Schafhof ... werden vom Kläger und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt.

Auf dem westlich anschließenden Grundstück Flst. Nr. 1445/2 (Schafhof ...), das dem Kläger ebenfalls gehört, befindet sich ein „Gebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung“, dessen Errichtung - nach Abbruch einer bereits vorhandenen Scheune - vom Landratsamt Enzkreis mit Bescheid vom 06.09.1988 genehmigt wurde. Dieses Grundstück nutzt der Kläger für die Lagerung von landwirtschaftlichen Geräten, Heu, Tierfutter und landwirtschaftlichen Erzeugnissen. Auf dem hieran wiederum westlich anschließenden, im Eigentum des Klägers stehenden Grundstück Flst. Nr. 1445/4 (Schafhof ...) befindet sich ein Wohnhaus. In Bezug auf dieses Grundstück wurde dem Kläger mit Bescheid vom 06.05.1988 eine Genehmigung zum „Abbruch der vorhandenen Scheune“ und zum „Neubau einer Doppelhaushälfte mit Garage im EG“ erteilt.

Auf Nachbarbeschwerden hin, wonach die ursprünglich vorhandene Landwirtschaft mit Großviehhaltung im Gebäude Schafhof ... im Jahre 1983 aufgegeben, im Jahre 2005 jedoch wieder ein Rind eingestellt worden sei, wandte sich die Stadt Maulbronn an das Landratsamt mit der Bitte, die baurechtswidrige Tierhaltung zu beenden.

Am 04.01.2006 stellte das Landratsamt bei einer Ortsbesichtigung fest, dass auf dem Grundstück zwei Schweine, eine Ziege und ein Rind gehalten würden. Im Rahmen einer persönlichen Vorsprache am 30.03.2006 gab der Kläger gegenüber dem Landratsamt an, seit 1983 seien auf dem Grundstück ununterbrochen 1 bis 2 Schweine und ab dem Jahre 1991 auch eine Ziege gehalten worden. Im Zeitraum 1983 bis 2005 seien allerdings keine Rinder mehr vorhanden gewesen, erst im Juni 2005 habe er Kuh „Paula“ angeschafft. Zur Futterbeschaffung diene ein ca. 40 Ar großes Außenbereichsgrundstück, auf dem er auch Gemüse für den Eigenbedarf anpflanze. Notwendige landwirtschaftliche Geräte (Schlepper, Bandsäge, Pflug, Presse) seien im landwirtschaftlichen Gebäude im Schafhof untergestellt. Landwirtschaft und Tierhaltung erfolgten ausschließlich zum Eigenverbrauch; etwa 2 mal im Jahr werde eine Hausschlachtung vorgenommen. Ein „Wiederauflebenlassen“ der Landwirtschaft sei nicht beabsichtigt, allerdings wolle er in dem Stall zukünftig auch ein Kalb großziehen, das nach ca. 3 Monaten entweder weiterverkauft oder nach 18 Monaten geschlachtet werden solle. Auch die Ziege solle evt. 1-2 Junge erhalten, die zum Schlachten (nach ca. 2 Monaten) großgezogen würden.

Mit Bescheid vom 19.09.2006 untersagte das Landratsamt Enzkreis dem Kläger die Nutzung des Grundstücks Schafhof ... und der darauf befindlichen Gebäude zum Zwecke der Großtierhaltung, insbesondere zur Haltung von Schweinen, Rindern und Ziegen. Gleichzeitig wurde er aufgefordert, die Haltung der Rinder, des Schweins und der Ziege bis spätestens 31.12.2006 aufzugeben. Die Verfügung ist auf §§ 47 und 65 LBO gestützt. Die Haltung von Großtieren auf dem Grundstück sei baurechtlich nicht genehmigt und nicht genehmigungsfähig. Das Grundstück befinde sich in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO i.V.m. § 34 BauGB. In der Umgebung gebe es keine landwirtschaftlichen Betriebe und keine Großtierhaltung, weshalb nicht von einem Dorfgebiet auszugehen sei. In einem allgemeinen Wohngebiet sei die Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen aber unzulässig. Sie sei auch nicht nach § 14 Abs. 1 Satz 2 BauNVO genehmigungsfähig, weil diese Vorschrift nur Anlagen für die Haltung von Kleintieren betreffe. Die durch die Nutzung von Rindern, Schweinen und Ziegen verursachte Geruchs- und Geräuschbelästigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme und sei den Nachbarn nicht mehr zumutbar. Auf Bestandsschutz könne sich der Kläger nicht berufen. Zwar sei die Errichtung eines Stalls und damit auch die Großtierhaltung auf dem Grundstück Schafhof Nr. ... baurechtlich einmal genehmigt worden. Die Großtierhaltung sei nach dem Ableben des Vaters des Klägers im Jahre 1983 aber aufgegeben worden und wirke nach mehr als 20 Jahren nicht mehr nach.

Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger mit Schreiben vom 19.09.2006 Widerspruch, den das Regierungspräsidium mit Bescheid vom 16.04.2007 mit der Maßgabe zurückwies, dass die Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen zwei Monate nach Bestandskraft der Entscheidung des Landratsamts zu beenden sei. Zur Begründung wurde die Argumentation des Ausgangsbescheides vertieft und im Wesentlichen ausgeführt: Eine in früherer Zeit mit Sicherheit stattgefundene landwirtschaftliche Nutzung im Bereich Schafhof könne nicht mehr festgestellt werden. Auch würden nirgends mehr Schweine, Pferde, Kühe, Ziegen oder andere größere Nutztiere gehalten. Mit der Ausprägung der Umgebung als allgemeines Wohngebiet sei eine (Hobby-)Nutztierhaltung nicht vereinbar. Der Rahmen werde vorgegeben durch § 14 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, wonach allenfalls Kleintierhaltung zulässig sei. Die Haltung von Schweinen, Kühen und Ziegen falle nicht hierunter. Bestandsschutz komme dem Kläger nicht zu, denn er entfalle, wenn die Nutzung über mehrere Jahre unterbrochen worden sei. Die Rechtsprechung setzt diese Grenze bei 2 Jahren an. Hier sei die Großtierhaltung einige Jahre nach dem Tod des Vaters des Klägers aufgegeben worden; für einige Jahre habe überhaupt keine Großtierhaltung mehr stattgefunden. Erst seit 1991 seien sukzessive Schweine, Ziegen und Kühe wieder angeschafft worden. Wegen Überschreitung der 2-Jahresfrist führe auch die Tatsache, dass dem Kläger von der Stadt Maulbronn im Jahr 1988 eine Gülleleitung zugestanden worden sei, zu keinem anderen Ergebnis. Außerdem falle lediglich eine im Rahmen des landwirtschaftlichen Nebenerwerbs betriebene Tierhaltung unter den Bestandsschutz, nicht aber die vom Kläger nunmehr ausgeübte Hobbytierhaltung.

Am 18.05.2007 hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er beim Verwaltungsgericht im Wesentlichen vorgetragen hat: Das Gebiet Schafhof und sein Grundstück seien schon immer durch landwirtschaftliche Nutzung geprägt gewesen. Noch Mitte der 1980er Jahre seien am Schafhof überwiegend landwirtschaftliche Betriebe (auch) mit Großtierhaltung angesiedelt gewesen. Er allein sei noch übrig. Vor dem Umbau des Anwesens im Jahre 1988 habe sein Vater eine Vollerwerbslandwirtschaft mit z.T. bis zu 30 Rindern und ebenso viel Schweinen betrieben, die nach dessen Tod im Jahre 1983 von ihm und seiner Mutter weitergeführt worden sei. Seine Mutter habe ihm den Betrieb 1985/1986 überlassen. Nach dem Abbruch und dem Neuaufbau der Scheuer im Jahre 1988 habe er den Tierbestand zwar reduziert und eine Nebenerwerbslandwirtschaft betrieben. Die Tierhaltung sei aber bis in die Gegenwart zu keinem Zeitpunkt aufgegeben gewesen. Seit 1983 seien ohne Unterbrechung stets 1 - 2 Schweine und seit 1991 auch eine Ziege gehalten worden. Es handele sich nicht um Hobbytierhaltung; die Tiere dienten vielmehr der Eigenversorgung der Familie und bildeten eine wesentliche Grundlage der Lebenshaltung. Die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks Schafhof ... im Rahmen der eigenen Bedarfsdeckung sei schon immer legal gewesen. Dies zeige sich daran, dass noch im November 1988 vom Landratsamt die Baufreigabe zum Abbruch der baufälligen Scheuer und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung erteilt und von der Gemeinde Maulbronn eine Gülleleitung zu dem vorhandenen Stall erlaubt worden sei. In dem im Zuge der Baulanderweiterung aufgestellten Bebauungsplan sei der Schafhof zudem als Mischgebiet ausgewiesen.

Der Beklagte hat die ergangenen Bescheide verteidigt und ergänzend ausgeführt: Für den Schafhof bestehe kein Bebauungsplan. Lediglich im Flächennutzungsplan sei das Gebiet als Mischgebiet ausgewiesen. Bei der Tierhaltung des Klägers handele es sich nicht um Landwirtschaft i.S.v. § 201 BauGB, sondern um Hobbytierhaltung, die keinen Bestandsschutz vermitteln könne. Die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks sei auch nicht schon immer legal gewesen. Die im Jahre 1987 erteilte Genehmigung zum Abbruch der Scheune und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Zwecke habe sich auf die Errichtung eines Lager- und Bergeraums bezogen, nicht aber auf die Errichtung eines Stalles und damit die Ermöglichung von Tierhaltung.

Nach Einnahme eines Augenscheins hat das Verwaltungsgericht Karlsruhe die Klage mit Urteil vom 06.11.2008 abgewiesen. Zur Begründung heißt es: Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung sei § 65 Satz 2 LBO, dessen Voraussetzungen vorlägen. Für die landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks Schafhof ... liege zwar keine Baugenehmigung vor; nach den übereinstimmenden Angaben der Beteiligten werde das Grundstück aber seit Jahrhunderten als landwirtschaftliche Hofstelle genutzt. Es könne offen bleiben, ob die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung bei einer solchen Sachlage allein nach der materiellen Rechtslage zu beurteilen sei. Denn jedenfalls wäre die derzeitige Nutzung von einer solchen Genehmigung nicht gedeckt. Die Landwirtschaft sei bis 1973 als Vollerwerbslandwirtschaft, danach bis 1987 als Nebenerwerbslandwirtschaft geführt worden. Hiervon unterscheide sich die vom Kläger im Jahre 1987 vorgenommene Umstellung der Tierhaltung zum Eigenbedarf. Sie werde von der Variationsbreite der Genehmigung für die vorher ausgeübte Nutzung nicht mehr erfasst, sondern stelle eine andersartige Nutzung dar. Die Tierhaltung zum Eigenbedarf erfülle nicht den Begriff des landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes, denn es fehle an der erforderlichen Gewinnerzielungsabsicht. Zwar trage die Tierhaltung des Klägers zur Versorgung der Familie und damit zur Ersparnis von Aufwendungen bei, dies sei mit einer Gewinnerzielungsabsicht aber nicht gleichzusetzen, weil ersparte Aufwendungen keine positiven Einkünfte verschafften. Auch besitze der Kläger nur wenige Tiere und sei sein Kapitaleinsatz entsprechend gering. Die Tierhaltung zum Eigenbedarf werde baurechtlich auch nicht als Minus von dem Begriff des landwirtschaftlichen Betriebs umfasst, was sich an § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zeige, wonach die Tierhaltung zu Eigenbedarf von der Privilegierung nicht erfasst sei. Die Frage, welche Nutzungsformen zum Begriff des landwirtschaftlichen Betriebes gehörten, könne im Baurecht nur einheitlich beantwortet werden. Deshalb gelte die Wertung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auch für Tierhaltung im Innenbereich. Das - unterstellte - Vorliegen einer Baugenehmigung für die frühere landwirtschaftliche Nutzung vermittele der derzeitigen Nutzung auch keinen Bestandsschutz, weil diese außerhalb der Variationsbreite der Genehmigung läge. Für einen über Art. 14 Abs. 1 GG vermittelten verfassungsrechtlichen Bestandsschutz sei daneben kein Raum. Auch aus der am 06.09.1988 erteilten Genehmigung für die Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung folge kein Bestandsschutz. Denn diese Genehmigung beschränke sich auf das Grundstück Schafhof .../1 (Flst. Nr. 1445/2) und erfasse nicht die in den Bauzeichnungen nur nachrichtlich mitgeteilte Stallnutzung auf dem Grundstück Schafhof .... Entsprechendes gelte für die mit Bescheid vom 28.10.1987 erteilten Genehmigungen der Stadt Maulbronn für die Abwasserleitungen, die für die Grundstücke Schafhof .../1 und ... erteilt worden seien. Auch aus der Genehmigung einer Gülleleitung für das Grundstück Schafhof ... lasse sich nicht schließen, dass auch die landwirtschaftliche Nutzung dieses Grundstücks durch das zuständige Landratsamt baurechtlich genehmigt sei.

Die Nutzung des Grundstücks zur Tierhaltung zum Eigenbedarf sei auch materiell illegal. Bauplanungsrechtlich sei sie an § 34 BauGB zu messen. Die nähere Umgebung entspreche bereits seit 1987 einem reinen Wohngebiet i.S.d. § 3 BauNVO. Solche Gebiete dienten ausschließlich dem Wohnen. Die Tierhaltung des Klägers sei weder nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig noch nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB und § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise genehmigungsfähig. Auch die Voraussetzungen des § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB lägen nicht vor. Dabei könne offen bleiben, ob überhaupt einer der drei Befreiungsgründe eingreifen würde. Denn jedenfalls ergebe eine Würdigung der nachbarlichen Belange, dass die Tierhaltung des Klägers für die Nachbarn nicht zumutbar sei. Die Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen sei typischerweise mit erheblichen Geräusch- und Geruchsimmissionen verbunden und die Bebauung des Schafhofs sei zu dicht, als dass eine Beeinträchtigung der Nachbarn ausgeschlossen wäre. Mit einer Großtierhaltung verbundene Immissionen hätten diese nicht hinzunehmen. Selbst wenn die vom Kläger ausgeübte Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre, ändere sich nichts am Ergebnis. Denn die Nutzung füge sich nicht in die nähere, durch Wohnnutzung geprägte Umgebung ein. Sie führe zur Beeinträchtigungen der Nachbarschaft, die diese nicht hinnehmen müssten.

Mit Beschluss vom 05.02.2009 hat der Senat auf Antrag des Klägers die Berufung gegen dieses Urteil wegen Vorliegens ernstlicher Zweifel an dessen Richtigkeit zugelassen.

Daraufhin hat der Kläger seine Berufung im Wesentlichen wie folgt begründet: Ob eine bestimmte Nutzung eine baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderung darstelle, sei danach zu entscheiden, welche Nutzung genehmigt worden sei bzw. Bestandsschutz genieße. Zu Unrecht gehe das Verwaltungsgericht davon aus, dass seine derzeitige Tierhaltung keinen Bestandsschutz genieße. Unstreitig werde das Grundstück bereits seit Jahrhunderten als Hofstelle genutzt. Noch bis 1973 habe sein Vater dort eine Vollerwerbslandwirtschaft betrieben, die dann altersbedingt bis 1983 als Nebenerwerbslandwirtschaft mit einem über Jahre reduzierten Viehbestand fortgesetzt worden sei. 1983 seien noch 6 Rinder und ca. 15 Scheine gehalten worden. Aus Altersgründen habe seine Mutter das Grundstück je zur Hälfte auf die beiden Söhne übertragen. Er habe auf seinem Grundstücksteil den vorhandenen Stall bestehen lassen und in den Jahren 1988 bis 1990 die baufällige Scheune - überwiegend in Eigenarbeit - neu aufgebaut. Zuvor seien im Jahre 1986 die letzten 4 Rinder verkauft worden, da die an der Hofstelle vorbeiführende Straße saniert worden sei und die aus dem Stall quer über die Straße verlaufende Gülleleitung die Sanierungsarbeiten behindert hätte. Aus diesem Grund sei er mit der Stadt Maulbronn übereingekommen, die Gülleleitung vorübergehend während der Bauarbeiten stillzulegen, wofür ihm die Wiedererrichtung der Leitung zugesichert worden sei. Jährlich mindestens 2 Schweine seien aber auch während der gesamten Dauer des Abbruchs und Wiederaufbaus der Scheune gemästet und geschlachtet worden. Mit Fertigstellung des Neubaus im Jahre 1990 sei der Stall wieder mit einer größeren Anzahl von Schweinen und Ziegen belegt worden. Festzuhalten sei, dass er - nachdem ihm seine Mutter den Betrieb übergeben habe - ununterbrochen Schweine und Ziegen gehalten habe. Die Änderung des Viehbestands nach Zahl und Zusammensetzung ändere nichts an dem gegebenen Bestandsschutz, weil die Immissionssituation für die Nachbarschaft unverändert geblieben sei. Auch eine vorübergehende faktische Beendigung der Nutzung bringe den Bestandsschutz nicht zum Erlöschen, da dieser über eine gewisse Zeitspanne nachwirke, innerhalb derer an den früheren Zustand wieder angeknüpft werden dürfe. Er habe zu keiner Zeit erkennbar gemacht, seinen landwirtschaftlichen Betrieb aufgeben zu wollen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hänge der Bestandsschutz auch nicht vom Fortbestand eines landwirtschaftlichen Voll- oder Nebenerwerbsbetriebes ab. Die Überlegungen des Verwaltungsgerichts zu § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dienten dem Schutz des Außenbereichs und seien auf die vorliegende Fallkonstellation nicht übertragbar. Auch wenn die Tierhaltung nicht als Nebenerwerbslandwirtschaft anzusehen sei, diene sie doch der Selbstversorgung seiner Familie und sei damit nicht nur ein Hobby, sondern ein landwirtschaftlicher Gewerbebetrieb. Weder die Haltung von Schweinen und Ziegen noch die Haltung der 2005 angeschafften Kuh „Paula“ überschreite den durch den Bestandsschutz gesteckten Rahmen. Die Untersagungsverfügung stehe zudem in Widerspruch zu der im Jahre 1987 erteilen Genehmigung zum Abbruch und Neuaufbau seiner Scheune. Diese Genehmigung legalisiere ausdrücklich den Bau eines Gebäudeteils zur landwirtschaftlichen Nutzung, weshalb im Nachhinein nicht von einem reinen Wohngebiet im Sinne des § 3 BauNVO ausgegangen werden könne. Daran ändere auch nichts, dass sich diese Genehmigung auf das Grundstück Schafhof .../1 (Flst. Nr. 1445/2) beziehe. Dieses Grundstück bilde zusammen mit dem Grundstück Schafhof Nr. ... (Flst. Nr. 1445/1) seit jeher eine Einheit, wie sich bereits daraus ergebe, dass in der Baugenehmigung ein „Gebäudeteil“ genehmigt worden sei.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 06.11.2008 - 9 K 1660/07 - zu ändern und den Bescheid des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.04.2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung beruft er sich auf den Sachvortrag in erster Instanz und führt ergänzend aus: Seit der Änderung der BauNVO im Jahre 1990 sei Kleintierhaltung in Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO grundsätzlich in allen Baugebietstypen gestattet, in Wohn- und Mischgebieten allerdings nur als hobbymäßige Haltung. Die Nutztierhaltung sei in Wohn- und Mischgebieten unzulässig, weil sie den Rahmen der Liebhaberei übersteige. Nach Verkauf der restlichen Rinder im Jahre 1986 und der Aufgabe der Nebenerwerbslandwirtschaft im Jahre 1987 seien auf dem Grundstück des Klägers lediglich in deutlich reduziertem Umfang Schweine und Ziegen gehalten worden, welche allerdings nicht zu den Großtieren gehörten. Es lasse sich nicht begründen, dass mit dem Einstellen der Kuh „Paula“ im Jahre 2005 die frühere Großtierhaltung weitergeführt werde, denn von 1988 bis 2005 habe keine solche Haltung mehr stattgefunden. Mit einem Wiederaufnehmen der Großtierhaltung sei nach so einem langen Zeitraum nicht mehr zu rechnen gewesen, ein etwaiger Bestandsschutz sei deshalb untergegangen. Auch für die weitere Nutztierhaltung sei kein Bestandsschutz anzuerkennen. Die derzeitige Tierhaltung zur Selbstversorgung werde nicht mehr von der Variationsbreite der - zugunsten des Klägers unterstellten - Baugenehmigung für die landwirtschaftliche Nutzung des Anwesens erfasst. Denn die im Verhältnis zur ursprünglichen Nutzung verringerte Zahl der gehaltenen Schweine und Ziegen, insbesondere deren dann nur noch hobbymäßige Haltung zur Eigenversorgung stelle eine andersartige Nutzung dar. Mit der Aufgabe des letzten landwirtschaftlichen Betriebs in dem Gebäude des Klägers und der damit einhergehenden Aufgabe der Nutztierhaltung im Rahmen eines landwirtschaftlichen Zwecks in den Jahren 1986/1987 sei der Gebietscharakter von einem faktischen Dorfgebiet zu einem Wohngebiet „gekippt“. Die Änderung der Nutzungsart sei spätestens mit dem Um- bzw. Ausbau der Gebäude zu Wohnzwecken auch nach außen sichtbar geworden. Deshalb könne sich die frühere Nutzung des Anwesens des Klägers nicht mehr prägend auf den Gebietscharakter auswirken. Auch dann, wenn man davon ausgehe, dass sich die Umgebung aufgrund einer reduzierten Fortführung der Nutztierhaltung nicht einem Gebiet i.S.d. BauNVO zuordnen lasse, ergebe sich die Zulässigkeit der Tierhaltung nicht unter dem Aspekt des Bestandsschutzes. Die Angaben des Klägers zur Anzahl der gehaltenen Tiere und zu den maßgeblichen Zeiträumen ergäben keine eindeutige Sachlage. Nur im Zeitraum von 1994 bis 1997 sei eine Nutztierhaltung (Schweine, Geflügel) eindeutig belegt. Soweit der Kläger sich darauf berufe, dass er aus Unkenntnis in den darauffolgenden Jahren bis 2004 keine Tierbestandsmeldung an die Tierseuchenkasse gemeldet habe, sei dies als Schutzbehauptung zu werten. Vielmehr sei davon auszugehen, das spätestens seit 2001 keine dauerhafte Unterbringung von Tieren auf dem Grundstück mehr erfolgt und die Tierhaltung erst 2005 mit der Meldung an die Tierseuchenkasse wieder fortgeführt worden sei. Spätestens zu diesem Zeitpunkt habe aber die BauNVO in der heutigen Fassung gegolten und sei eine prägende Nutztierhaltung nicht mehr vorhanden gewesen. Die Umgebung habe sich zwischenzeitlich der neuen Rechtslage entsprechend darauf eingestellt, dass in dem Gebäude keine Nutztierhaltung mehr stattfinde. Zudem sei auch eine Tierhaltung zum Zwecke der Eigenversorgung - halte man die durchgängige Tierhaltung selbst für nachgewiesen - weder formell durch eine Baugenehmigung abgedeckt noch in materieller Hinsicht zulässig. Durch die veränderte Nutzung sei die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen. Die Untersagung der Tierhaltung stehe auch nicht in Widerspruch zu der im Jahre 1987 erteilten Genehmigung zum Abbruch einer Scheune und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung. Der Gebäudeteil sei nur als „Lager- und Bergeraum“, aber nicht zur Tierhaltung genehmigt worden. Dieser Raum werde auch tatsächlich nicht zum Zweck der Tierhaltung genutzt. Außerdem habe im Jahre 1987 noch von der Zulässigkeit der landwirtschaftlichen Nutzung ausgegangen werden können, denn das Anwesen des Klägers als letzte landwirtschaftliche Hofstelle sei damals noch existent gewesen. Mit endgültigem Verzicht auf die Fortführung der Landwirtschaft sei die Umgebung aber zum Wohngebiet geworden. Zugleich sei damit die erteilte Baugenehmigung hinsichtlich der genehmigten baulichen Maßnahmen verbraucht und hinsichtlich der zugelassenen Nutzung - nach Ablauf der dreijährigen Geltungsdauer - erloschen.

Der Kläger hat hierauf erwidert: Es sei unmaßgeblich, ob Schweine und Ziegen nach der BauNVO 1990 hobbymäßig in Wohn- und Mischgebieten gehalten werden dürften. Entscheidend seien die von einer solchen Tierhaltung auf ihre Umgebung einwirkenden Immissionen. Insofern habe sich aber durch das Einstellen einer Kuh im Jahre 2005 und die - aus Kapazitätsgründen - hiermit einhergehende Reduktion des Schweinebestandes allenfalls zugunsten der Umgebung etwas geändert. Rinderhaltung stelle grundsätzlich eine emissionsarme Tierhaltung dar. Die mehr als 30 m entfernt liegenden Nachbarn seien deshalb keinen unzumutbaren Belästigungen ausgesetzt. Das laute Muhen der Kuh, gegen das sich die Nachbarbeschwerden ursprünglich gerichtet hätten, habe längst aufgehört, nachdem das Tier sich an seinen neuen Stall gewöhnt habe. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei eine zur Eigenversorgung weitergeführte Tierhaltung als funktionsgerechte Nutzung einer landwirtschaftlichen Hofstelle und nicht als Hobby anzusehen. Aber auch dann, wenn es sich um ein „Hobby“ handele, sei die Tierhaltung in Wohngebieten nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Entscheidend sei, dass der Bestandschutz an die von ihm niemals aufgegebene Haltung von Rindern, Schweinen und Ziegen anknüpfe. Ob die Haltung im Rahmen einer Voll- oder Nebenerwerbslandwirtschaft erfolge, sei irrelevant. Eine Aufgabe der Tierhaltung lasse sich entgegen der Ansicht des Beklagten nicht daraus schließen, dass in den Jahren 1998 bis 2004 keine Bestandmeldung an die Tierseuchenkasse erfolgt sei. Die vorgelegten Tierarztrechnungen aus den Jahren 1998 und 2000 belegten auch für diese Zeit einen Tierbestand.

Dem Senat haben die einschlägigen Akten des Landratsamts Enzkreis und des Regierungspräsidiums Karlsruhe vorgelegen. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die vorliegenden Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des Grundstücks des Klägers und dessen näherer Umgebung. Bezüglich der dort getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 15.10.2009 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung des Landratsamts Enzkreis vom 19.09.2006 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 16.04.2007 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Sie ist daher aufzuheben (§ 113 Absatz 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die angefochtene Verfügung ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Nutzung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgt, untersagt werden. Ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften setzt mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 GG - wie bei einer Abbruchsanordnung - voraus, dass die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.10.2003 - 5 S 1692/02 -, juris Rdnr. 55; Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, juris Rdnr. 21; Beschl. v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, DÖV 1996, 750 = VBlBW 1996, 300 m.w.N. aus der Rechtsprechung). Da es sich bei der angefochtenen Nutzungsuntersagung um einen Verwaltungsakt mit Dauerwirkung handelt, ist für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgebend auf den Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat abzustellen, soweit es um die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Satz 2 LBO geht; für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung des Beklagten ist auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen (Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 - , a.a.O.).

1. Bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat ist die Nutzung des Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) durch eine Baugenehmigung gedeckt.

a) Allerdings ergibt sich dies nicht schon aus der dem Kläger erteilten Baugenehmigung vom 06.05.1988 zum Abbruch einer Scheune und Neubau einer Einfamiliendoppelhaushälfte mit Garage. Diese Genehmigung betrifft zum einen das Flurstück Nr. 1445/4 (Schafhof ...) und legalisiert zum anderen nicht die Tierhaltung. Auch die dem Kläger erteilte Baugenehmigung vom 06.09.1988 zum Abbruch der baufälligen Scheuer und Erstellung eines Gebäudeteils für landwirtschaftliche Nutzung betrifft nicht das streitgegenständliche Grundstück, sondern das angrenzende Flst. Nr. 1445/2 (Schafhof .../1).

b) Die Tierhaltung auf dem Flurstück Nr. 1445/1 ist jedoch von Alters her genehmigt. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten wurde das Grundstück jahrhundertelang, noch bis in die 1980er Jahre hinein, unbeanstandet als landwirtschaftliche Hofstelle genutzt. In der mündlichen Verhandlung haben die Beteiligten gegenüber dem Senat zudem erklärt, es sei unstreitig, dass die auf dem Grundstück früher betriebene Vollerwerbs- und Nebenerwerbslandwirtschaft (baurechtlich) genehmigt gewesen sei. Dies wird auch durch die vorliegende „Genehmigungsurkunde für Bausachen nach § 114 WürttBauO“ vom 11.11.1952 bestätigt (VG-Akte Bl. 147), wonach „im Dachstock des bestehenden Wohngebäudes Schafhof ... nebst Vornahme von baulichen Veränderungen an dem schon bestehenden Dachaufbau“ der Einbau einer Wohnung genehmigt wurde. In dieser Urkunde wird Bezug genommen auf einen Bauplan vom 22.08.1952, in dem (als Bestand) im Erdgeschoss des Gebäudes Schafhof ... ein Farrenstall und ein Stall eingezeichnet sind. In Bezug auf den Farrenstall findet sich eine Roteinzeichnung, die vermutlich bereits im Jahre 1947 Gegenstand eines Baugenehmigungsverfahrens war. Eine Baugenehmigungsurkunde liegt insoweit zwar nicht vor; auch sind der WürttBauO damaliger Fassung keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass ein Stall zum damaligen Zeitpunkt genehmigungsfrei errichtet werden konnte. Vor dem Hintergrund spricht jedoch - ungeachtet des Fehlens einer förmlichen (Bau-)Genehmigung zur Legalisierung der Tierhaltung - gleichwohl auch nach Aktenlage alles dafür, dass die Tierhaltung in dem Gebäude von Alters her formell legal ist und sich insbesondere auf die Haltung der bei landwirtschaftlichen Betrieben in der Region traditionell zu findenden Tierarten (Rinder, Schweine, Ziegen, Geflügel) erstreckt.

c) Die Legalisierungsfunktion der von Alters her bestehenden Baugenehmigung ist in der Folgezeit auch nicht entfallen. Eine Baugenehmigung bleibt (bei je nach Bezugszeitraum direkter oder sinngemäßer Anwendung des § 43 Abs. 2 LVwVfG) wirksam, solange sie nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist (VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 19.07.1989 - 8 S 1869/89 -, NVwZ-RR 1990, 171; Urt. v. 04.03.2009 - 3 S 1467/07 -, juris Rdnrn. 32-34; im Ausgangspunkt auch Urt. v. 20.05.2003 - 5 S 2751/01 -, BauR 2003, 1539 = juris Rdnr. 31f). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gibt es insoweit keinen vom einfachen Recht losgelösten, bundesrechtlich aus Art. 14 Abs. 1 GG vorgegebenen Bestandsschutz: Handelt es sich bei einer Genehmigungsnorm um eine solche des Landesrechts, so beurteilt sich nach diesem Recht, ob und wie sich nachträgliche Veränderungen auf den in früherer Zeit legal geschaffenen Baubestand auswirken (BVerwG, Urt. v. 07.11.1997 - 4 C 7.97 -, NVwZ 1998, 735).

Tatsächliche Anhaltspunkte für eine Rücknahme, einen Widerruf, eine anderweitige Aufhebung der Baugenehmigung oder deren Beendigung durch Zeitablauf (z.B. auch nach Art. 114, Art. 117 WürttBauO) bestehen hier nicht. Nach Lage der Dinge kommt allein der Beendigungsgrund „auf andere Weise“ in Betracht, hier in der Form, dass die Baugenehmigung in Bezug auf die Tierhaltung auf dem Flst. 1445/1 gegenstandslos geworden ist aufgrund eines entsprechenden Verzichts des Klägers oder doch einer einem solchen Verzicht gleichkommenden Unterbrechung der genehmigten Nutzung.

Nach der übereinstimmenden Rechtsprechung der Baurechtssenate des erkennenden Gerichtshofs (Urt. v. 04.03.2009, - 3 S 1467/07 -, a.a.O.; Beschl. v. 19.07.1989, - 8 S 1869/89 -, a.a.O.; Urt. v. 20.05.2003 - 5 S 2751/01 -, a.a.O.) verliert eine einmal erteilte Baugenehmigung ihre Legalisierungswirkung dann, wenn der Verzicht entweder ausdrücklich erklärt wurde oder ein entsprechender dauerhafter und endgültiger Verzichtswille unmissverständlich und unzweifelhaft zum Ausdruck kommt. Letzteres kann bei einer (zeitweiligen) Unterbrechung der genehmigten Nutzung der Fall sein, sofern die Verkehrsauffassung mit einer Wiederaufnahme dieser Nutzung nicht mehr rechnet. Im zweiten Jahr nach Beendigung der Nutzung spricht für eine solche Annahme eine Regelvermutung, die jedoch im Einzelfall durch gegenteilige Anhaltspunkte entkräftet werden kann (Senatsurt. v. 20.05.2003, a.a.O.). In diesem Zusammenhang kann insbesondere von Bedeutung sein, dass die unterbrochene Nutzung nicht durch eine andere ersetzt wird und die baulichen Anlagen für eine Fortführung der unterbrochenen Nutzung weiterhin tauglich sind.

Unter Zugrundelegung der genannten Maßstäbe ist die Legalisierungswirkung der von Alters her bestehenden Baugenehmigung in Bezug auf die Tierhaltung in dem Gebäude Schafhof ... nicht entfallen. Einen ausdrücklichen Verzicht auf diese Legalisierungswirkung haben der Kläger - oder einer seiner Rechtsvorgänger - zu keiner Zeit erklärt. Auch durch ihr Verhalten haben weder der Kläger noch einer seiner Rechtsvorgänger in irgendeiner Form zum Ausdruck gebracht - bzw. bei Dritten eine entsprechende Erwartung geweckt -, dass sie dauerhaft und endgültig auf eine Großviehhaltung in dem Gebäude Schafhof ... verzichten. Unstreitig wurden in diesem Gebäude bis zum Jahr 1973 im Rahmen einer Vollerwerbslandwirtschaft ca. 30 Rinder und 30 Schweine gehalten. Danach hielt der Vater des Klägers bis zu seinem Tod im Jahre 1983 noch ca. 6 Rinder und 15 Schweine im Rahmen eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes. Die letzten Rinder wurden zwar im Jahre 1986 verkauft, der Kläger hat aber im Verwaltungsverfahren sowie im gerichtlichen Verfahren durchgängig vorgetragen, er habe ohne Unterbrechung immer 1 bis 2 Schweine für den Eigenbedarf gehalten (vgl. BA Nutzungsuntersagung Bl. 63 und 97; VG-Akte Bl. 69f und GA Bl. 75). Auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat er dies nochmals dargelegt. Der Senat hat keine Veranlassung, diese Angaben in Zweifel zu ziehen. Zwar liegt ein Schreiben der Tierseuchenkasse vom 27.08.2008 (VG-Akte, Bl. 175) vor, wonach für die Zeit vom 03.12.1997 bis 03.12.2004 zur Tierbesitzer-Nummer 0173331 des Klägers keine Tierbestandsmeldung festzustellen sei. Der Kläger hat dies aber überzeugend damit erklärt, dass die Schweine an dem jeweiligen Stichtag verkauft bzw. geschlachtet gewesen seien und er irrtümlich angenommen habe, den Bestand nicht melden zu müssen. Letztlich kann es dahingestellt bleiben, aus welchen Gründen der Tierbestand nicht an die Tierseuchenkasse gemeldet wurde. Denn die unterbliebene Meldung lässt zur Überzeugung des Senats in jedem Fall keinen Schluss darauf zu, dass der Kläger in der fraglichen Zeit tatsächlich keine Tiere gehalten hatte. Er hat Tierarztrechnungen vom 12.05.1998, 06.11.2000 und vom 15.01.2001 vorgelegt (GA, Bl. 191 und Klägerdokumentation), wonach jedenfalls am 15.04.1998, 11.09.2000, 18.09.2000, 19.10.2000 und 06.11.2000 Schweine untersucht und behandelt wurden. Die Tierarztrechnungen erstrecken sich zwar nicht auf den gesamten in dem Schreiben der Tierseuchenkasse genannten Zeitraum, sie sind aber geeignet, die - gegen eine ununterbrochene Tierhaltung des Klägers sprechende - Indizwirkung dieses Schreibens zu widerlegen. Auch zahlreiche Nachbarn haben in einem an den Kläger gerichteten Schreiben vom 08.06.2008 (VG-Akte Bl 83) bestätigt, dass die Tierhaltung nach dem Tode des Vaters des Klägers „von dessen Sohn kontinuierlich weitergeführt“ worden sei.

Durch die damit zur Überzeugung des Senats feststehende, bis heute ununterbrochene Schweinehaltung hat der Kläger unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die von Alters her genehmigte Nutzung des Stalls zur Tierhaltung weiterhin in Anspruch nimmt.

2. Die Legalisierungswirkung der von Alters her genehmigten Tierhaltung deckt auch jedenfalls den Umfang des vom Kläger derzeit gehaltenen Tierbestandes ab. Denn auch insoweit steht dem Kläger ein durch die Genehmigung vermittelter Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG zur Seite. Der Bestandsschutz sichert dem Eigentümer das durch Eigentumsausübung Geschaffene und verleiht einem rechtmäßig begründeten Bestand bzw. einer rechtmäßig begründeten Nutzung - innerhalb gewisser Grenzen - Durchsetzungskraft auch gegenüber neuen, entgegenstehenden gesetzlichen Anforderungen (BVerwG, Urt. v. 25.03.1988 - 4 C 21.85 -, NVwZ 1989, 667, 668). Die Grenzen des Bestandsschutzes sind u.a. dann erreicht, wenn der Berechtigte in einem Gebäude eine andere als die genehmigte Nutzung aufnimmt, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart steht und erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll (BVerwG, Urt. v. 25.03.1988, a.a.O und Urt. v. 14.01.1993 - 4 C 19.90 -, juris Rdnr. 27). Geht es um Tierhaltung, kann auch eine Änderung der Nutzungsweise relevant werden, sofern sie für die Nachbarschaft höhere Belastungen mit sich bringt. Wird eine bauaufsichtsrechtliche Genehmigung für eine Tierhaltung einschließende landwirtschaftliche Nutzung erteilt, so ist damit aber nicht automatisch jede beliebige Art der Tierhaltung legalisiert. Auch insoweit ist darauf abzustellen, ob die Tierhaltung sich innerhalb des Spektrums von Variationsmöglichkeiten hält, das ausgeschöpft werden darf, ohne dass die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen wird (BVerwG, Urt. v. 14.01.1993, a.a.O.). Dies ist hier der Fall.

a) Die im Erdgeschoss des Gebäudes Schafhof ... von Alters her genehmigte Tierhaltung steht in Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung. Die derzeitige Tierhaltung des Klägers hält sich, sowohl was die Art als auch die Zusammensetzung des Tierbestandes betrifft, innerhalb der Variationsbreite einer solchen Nutzung: Die Stallkapazität wurde im Vergleich zum genehmigten Umfang nicht vergrößert. Auch hat sich die Immissionssituation für die Nachbarschaft bei dieser Vergleichsbetrachtung nicht verschlechtert, sondern verbessert, weil der Tierbestand bei weitem nicht den Umfang erreicht, der bei Aufgabe der Nebenerwerbslandwirtschaft im Jahre 1983 und - erst recht - bei Aufgabe der Vollerwerbslandwirtschaft im Jahre 1973 vorhanden war. Unerheblich ist deshalb, dass der Umfang der Tierhaltung zwischenzeitlich auf nur 1 bis 2 Schweine absank und in der Folgezeit wieder - durch Anschaffung einer Ziege im Jahr 1991 und einer Kuh im Jahre 2005 - maßvoll anstieg auf einen nach wie vor innerhalb des ursprünglich genehmigten Rahmens bleibenden Bestand. Dem Kläger war es unbenommen, seinen Viehbestand nach Zahl und Zusammensetzung im Rahmen der vorhandenen Stallkapazitäten zu variieren, solange die Immissionssituation für die Nachbarschaft unverändert bleibt (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.01 1993 - 4 C 19.90 -, juris Rdnr. 28).

b) Unerheblich ist es ferner, dass der Kläger seine Tierhaltung in den 1980er Jahren von einer Tierhaltung im Rahmen der Nebenerwerbslandwirtschaft auf eine solche „zum Eigenbedarf“ umgestellt hat. Denn im einen wie im anderen Falle handelt es sich - worauf es hier allein ankommt - um eine „landwirtschaftliche“ Tierhaltung. Abzustellen ist auf den Begriff der Landwirtschaft in § 201 BauGB. Diese Definition gilt nicht nur im Rahmen des BauGB - und der auf dieser Grundlage ergangenen Rechtsverordnungen -, sondern kann auch für das Bauordnungsrecht herangezogen werden (Sauter, LBO, § 50 Rdnr. 21; Brügelmann, BauGB, § 201 Rdnr. 2). Danach fällt unter den Begriff der Landwirtschaft insbesondere auch die „Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann“. Diese Voraussetzungen liegen hier vor:

aa) Nach den - unbestrittenen - Angaben des Klägers im Rahmen des Verwaltungsverfahrens (BA Nutzungsuntersagung, Bl. 63) und in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht (VG-Akte, Bl. 193 Rücks.) erwirtschaftet er das Futter für seine Tiere selbst auf einer eigenen, 40 Ar großen Außenbereichsfläche, auf der er Gemüse, Grünfutter, Futterrüben und Mais anbaut. Zusätzliches Grünfutter erhält er aus Grünflächen der Stadt Vaihingen, die er regelmäßig mäht. Die Anteile des Grünfutters aus eigenen Flächen und aus Flächen der Stadt sind nach den Angaben des Klägers vor dem Verwaltungsgericht (VG-Akte Bl. 193 Rücks.) zwar ungefähr gleich. Unter Berücksichtigung des zusätzlichen Futterrüben- und (Futter-)Maisanbaues auf eigenen Flächen ergibt sich aber insgesamt ein Überwiegen der eigenen Futtergrundlage, zumal der Kläger aus verpachteten Flächen auch noch Getreide erhält, das er als Futter für seine Tiere verwendet.

bb) Das Begriffsmerkmal des „landwirtschaftlichen Betriebes“ ist hier ebenfalls erfüllt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und aller Bausenate des Verwaltungsgerichtshofs setzt ein landwirtschaftlicher „Betrieb“ eine bestimmte Organisation, ferner eine nachhaltige und ernsthafte Bewirtschaftung voraus; es muss sich um ein auf Dauer gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen handeln (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.04.1986 - 4 C 67.82 -, Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 234 = NVwZ 1986, 916 = PBauE § 35 Abs. 1 BauGB Nr. 12; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 03.08.1995 - 5 S 3229/94 - BauR 1996, 360; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.03.1994 - 8 S 1716/93 -; Urt. v. 07.08.1991 - 3 S 1075/90 -, BauR 1992, 208). An der Dauerhaftigkeit und Ernsthaftigkeit der landwirtschaftlichen Tätigkeit des Klägers bestehen angesichts der langjährigen Praxis keine Zweifel. Der Kläger verfügt zudem über entsprechende Maschinen (Schlepper, Bandsäge, Pflug, Presse, Fräse), die teilweise in dem zur landwirtschaftlichen Nutzung genehmigten Nebengebäude Schafhof .../1 untergebracht sind. Auch hat er eine in seinem Eigentum stehende und damit rechtlich gesicherte Betriebsfläche zur Verfügung. Auch das Merkmal der Lebensfähigkeit dieses Betriebes, das nach der genannten Rechtsprechung gerade bei Nebenerwerbsbetrieben eine Gewinnerzielungsabsicht voraussetzt, ist gegeben. Eine Gewinnerzielung kann auch dann vorliegen, wenn die landwirtschaftliche Betätigung primär oder sogar ausschließlich der Selbstversorgung dient. Der Gewinn liegt in diesem Fall in der Sicherung des Lebensunterhalts des Betriebsinhabers und seiner Familie in Form ersparter Aufwendungen. Es wäre kaum nachvollziehbar, die Annahme einer solchen Betriebsform davon abhängig zu machen, dass die erzeugten Produkte zunächst verkauft und sodann mit dem hieraus erwirtschafteten Erlös wiederum angeschafft werden (Brügelmann, BauGB, § 35 Rdnr.15; Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 35 Rdnr. 31). Soweit in der Literatur im Falle der ausschließlichen Selbstversorgung die Betriebseigenschaft unter Hinweis auf Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs bereits aus grundsätzlichen Erwägungen ausgeschlossen wird (Sauter, LBO, § 50, Rdnr. 22 unter Hinweis auf VGH Bad.-Württ, Urt. v. 20.04.1977 - III 1424/75 -) überzeugt dies nicht. Die in Bezug genommene Entscheidung vom 20.04.1977 betrifft den Begriff des „Erwerbsgartenbaus“ nach § 146 BBauG und damit nicht die vorliegende Fallkonstellation. Auch das Urteil des erkennenden Gerichtshofs vom 07.09.1989 (- 8 S 1217/88 -, RdL 1990, 120f), in dem ein landwirtschaftlicher Zweck im Falle der Selbstversorgung ebenfalls abgelehnt wurde, führt hier nicht weiter, denn es ist zum Begriff der „gartenbaulichen Erzeugung“ i.S.d. § 201 BauGB ergangen.

Entscheidend ist aus Sicht des Senats vielmehr, dass mithilfe des Kriteriums der Gewinnerzielungsabsicht letztlich der Bereich der „Liebhaberlandwirtschaft“ bzw. „Hobbylandwirtschaft“ von dem Kreis der nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 und § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB privilegierten landwirtschaftlichen Nutzung abgegrenzt werden soll, um einen Missbrauch der Privilegierungstatbestände zur Durchsetzung tatsächlich nicht privilegierter Nutzungen im Außenbereich zu verhindern (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 35 Rdnr. 46). Auch in diesem Zusammenhang scheitert die Annahme eines privilegierten landwirtschaftlichen Betriebes aber nicht zwingend daran, dass kein Gewinn erwirtschaftet wird. Ein privilegierter Betrieb kann vielmehr auch bei fehlender Gewinnerzielung vorliegen, sofern andere gewichtige Indizien für die Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung und damit die Betriebseigenschaft sprechen (BVerwG, Urt. v. 11.04.1986 a.a.O.). Diese Wertung muss erst recht gelten, wenn es - wie hier - nicht um die Abgrenzung von privilegierten und nicht privilegierten Nutzungen im Außenbereich geht, sondern um die rechtliche Einordnung einer Tierhaltung im Innenbereich. Zwar ist die Frage, ob ein landwirtschaftlicher Betrieb anzunehmen ist, nicht anhand unterschiedlicher Kriterien zu beantworten je nachdem, ob eine privilegierte Nutzung im Außenbereich in Rede steht oder nicht. Die o.g. von der Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe sind vielmehr einheitlich anzuwenden. Besteht allerdings im Einzelfall nicht die Gefahr, dass unter dem Etikett des „landwirtschaftlichen Betriebes“ tatsächlich Liebhaber- bzw. Hobbytierhaltung stattfindet, so ist die Indizwirkung des Merkmals der Gewinnerzielung in seiner Bedeutung herabgemindert und kann das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Betriebs desto leichter anhand der sonstigen Umstände angenommen werden. Solche Umstände liegen - wie aufgezeigt - vor, weil der Kläger die hier in Rede stehenden (Groß-)Tiere nicht zum Zwecke der Liebhaberei, sondern aus Gründen der Selbstversorgung hält.

3. Ist die Tierhaltung des Klägers nach dem Ausgeführten bereits formell legal ist, so steht damit zugleich fest, dass auch in materieller Hinsicht nicht die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vorliegen. Denn die untersagte Nutzung verstößt nicht - wie erforderlich - seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht. Zumindest bis in die 1980er Jahre hinein war die landwirtschaftliche Tierhaltung im dem hier in Rede stehenden Umfang auch in materieller Hinsicht genehmigungsfähig. Auf die weitere Frage, ob die Tierhaltung des Klägers nach den derzeit geltenden Vorschriften des Bauplanungsrechts zugelassen werden könnte, kommt es daher von Rechts wegen nicht mehr entscheidungserheblich an. Mit Blick auf den am 15.10.2009 durchgeführten Augenscheinstermin weist der Senat jedoch darauf hin, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Anwesens des Klägers jedenfalls nicht einem reinen Wohngebiet und wohl auch nicht einem allgemeinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet entsprechen dürfte. Nach dem Ergebnis des Augenscheins spricht viel dafür, dass in dem Quartier des Schafhofs eine Gemengelage vorliegt, in der die Wohnnutzung zwar in Teilbereichen überwiegt, andere Teilbereiche aber weiterhin landwirtschaftlich (z.B. Schafhof ... und .../1) bzw. von Mischgebietselementen (Schafhof 24 - Firma für „Dienstleistungen rund ums Haus“ -, Schafhof 8 - Restaurationswerkstatt - und Schafhof 4 - Antiquitätenladen - ) geprägt sind. Dies hätte zur Konsequenz, dass hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung § 34 Abs. 1 BauGB und nicht § 34 Abs. 2 BauGB heranzuziehen wäre (BVerwG, Beschl. v. 02.07.1991 - 4 B 1.91 -, BauR 1991, 569; BayVGH a.a.O.).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

1. Bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat ist die Nutzung des Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) durch eine Baugenehmigung gedeckt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße Beschluss, 04. Juli 2012 - 3 L 571/12.NW

weitere Fundstellen ...

Tenor

: Die Anträge werden abgelehnt.

: Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

: Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 6 035,16- € festgesetzt.

Gründe

1: Die Anträge der Antragstellerin auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes können keinen Erfolg haben.

2: Die gestellten Anträge, den Bescheid der Antragsgegnerin vom 20. Juni 2012 (1.) sowie den Kostenfestsetzungsbescheid vom 21. Juni 2012 (2.) im Rahmen eines Eilverfahrens aufzuheben, bedürfen einer Auslegung nach § 88 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –.

3: Die Antragstellerin hat zwar ausdrücklich die Aufhebung der genannten Bescheide im Ganzen beantragt. Ihrer Antragsbegründung ist aber zu entnehmen, dass sie sich in diesem Eilverfahren gegen die unter Nr. 2 des Bescheids vom 20. Juni 2012 ausgesprochene Nutzungsuntersagung und den Kostenfestsetzungsbescheid vom 21. Juni 2012 wehren will. Eine Aufhebung dieser Bescheide kann sie nicht mit Erfolg im Wege des Erlasses einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO erreichen. Nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO sind einstweilige Anordnungen zur Regelung einesvorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn diese Regelung, vor allem bei dauernden Rechtsverhältnissen, erforderlich ist, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Wenn durch eine einstweilige Anordnung aber die Hauptsache teilweise vorweggenommen würde, kommt sie nur in Betracht, wenn es für die Antragstellerin schlechthin unzumutbar ist, den Ausgang des Hauptsacheverfahrens abzuwarten. Der Erlass der begehrten einstweiligen Anordnung muss also für die Antragstellerin besonders dringlich sein. Von einer solchen besonderen Dringlichkeit ist nur dann auszugehen, wenn der Antragstellerin schwerwiegende Nachteile (z. B. Existenzbedrohung) drohen würden, die ihr nicht zuzumuten sind. Allein die Aufhebung der Ablehnung der Baugenehmigung, der Nutzungsuntersagung und des Kostenfestsetzungsbescheids stellt sich aber nicht als in diesem Sinne dringlich dar.

4: 1. Der Antrag der Antragstellerin auf Aufhebung des Bescheids vom 20. Juni 2012 ist mit Rücksicht auf die Antragsbegründung dahingehend auszulegen, dass die Antragstellerin begehrt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 25. Juni 2012 (Eingangsbestätigung der Antragsgegnerin vom 2. Juli 2012) gegen die Nr. 2 des Bescheids der Antragsgegnerin vom 20. Juni 2012 gemäß § 80 Abs. 5 VwGO wiederherzustellen. Dieser zulässige Antrag ist aber unbegründet.

5: Im vorliegenden Fall ergibt die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO allein mögliche und gebotene überschlägige Prüfung der Sach- und Rechtslage, dass die ergangene Nutzungsuntersagungsverfügung offensichtlich rechtmäßig ist, so dass dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Verfügung der Vorrang vor dem Wunsch der Antragstellerin gebührt, einstweilen noch vom Vollzug verschont zu bleiben.

6: Die Antragsgegnerin kann nach § 81 Landesbauordnung für Rheinland-Pfalz – LBauO – unter anderem die Nutzung von baulichen Anlagen, die gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Nutzungsänderung verstoßen, untersagen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Diese Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen hier vor.

7: Die Nutzung der Wohnung der Antragstellerin in dem Wohngebäude B…straße als nichtmedizinischer Massagesalon, die im Verhältnis zur genehmigten Wohnnutzung eine Nutzungsänderung darstellt, ist bauaufsichtlich nicht genehmigt. Denn mit Nr. 1 des angefochtenen Bescheids vom 20. Juni 2012 hat die Antragsgegnerin den Bauantrag der Antragstellerin auf Genehmigung eines nichtmedizinischen Massagesalons abgelehnt, nachdem der ursprünglich gestellt gewesene Antrag auf Genehmigung eines SM-Studios zurückgenommen worden war. Die mittlerweile auch aufgenommene Nutzung verstößt damit gegen die formell-rechtliche Vorschrift des § 61 LBauO über den Genehmigungsvorbehalt, was in aller Regel zum Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 81 Satz 1 LBauO berechtigt (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 9. Februar 2007 – 8 B 10019/07 –, juris, Rn. 10). Denn diese Nutzungsänderung ist nicht nach § 62 Abs. 2 Nr. 5 a) LBauO ausnahmsweise genehmigungsfrei, weil für die gewerbliche Nutzung von Räumen andere baurechtliche Anforderungen als für die Nutzung zu Wohnzwecken gelten.

8: Die Antragsgegnerin hat das ihr damit eröffnete Ermessen zum Erlass einer Verfügung, gegen die gewerbliche Nutzung der Wohnung der Antragstellerin vorzugehen, in nicht zu beanstandender Weise ausgeübt. Es sind keine Ermessensfehler erkennbar.

9: Vorliegend ist aber zudem zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 20. Juni 2012 nicht allein mit der formellen Illegalität der Nutzung begründet, sondern auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit abgestellt hat. Insoweit kommt es bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung ebenfalls auf die materielle Rechtslage an (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 1. September 2003 – 8 B 11389/03.OVG –).

10: Die hier zur Genehmigung gestellte, aber bereits am 15. Mai 2012 aufgenommene (siehe Ergebnis der Überprüfung der Wohnung durch Bedienstete der Antragsgegnerin am 5. Juni 2012) Nutzung der Räume zu Zwecken der nichtmedizinischen Massage steht nicht mit dem materiellen Baurecht, und zwar dem Bauplanungsrecht in Einklang. Sie ist nicht offensichtlich baugenehmigungsfähig, weil es sich zumindest um eine prostitutionsähnliche Nutzung der Räumlichkeiten handelt, die in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig ist.

11: Bei der von der Antragstellerin zur Genehmigung gestellten und mittlerweile aufgenommenen Nutzung der Wohnung als nichtmedizinischer Massagesalon namens A. und aufgrund der Ermittlungen der Antragsgegnerin im Internet zu dem Betrieb A. handelt es sich, wenn nicht sogar schon um Prostitution, so aber jedenfalls um eine prostitutionsähnliche Nutzung, d. h. in Anlehnung an die Legaldefinition des § 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten – ProstG – um die Vornahme sexueller Dienstleistungen unter Einbeziehung des eigenen Körpers zur Befriedigung sexueller Bedürfnisse anderer gegen Entgelt. „Handelsware” ist nicht die Person selbst, auch nicht ihr Körper, sondern eine Dienstleistung (VG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2000 – 35 A 570/99 –, NJW 2001, 983 [986]).

12: Die Qualifizierung als Prostitution, zumindest aber als prostitutionsähnliches Gewerbe trifft auf den hier betriebenen Massagesalon unabhängig von dem ihm gegebenen und auf der Hausklingel stehenden Namen zu, weil die angebotenen „erotischen Ganzkörper-Entspannungsmassagen“ auch der geschlechtlichen Erregung und Befriedigung dienen. Dies folgt aus der in der Internetanzeige am 15. Mai 2012 unter anderem angebotenen „sinnliche(n) und erotische(n) Tantra-Massage“. Denn zur Tantramassage wird auf der Internetseite www...... unter anderem ausgeführt: „Der Intimbereich wird bei der Tantramassage auf harmonische und natürliche Art ebenso einbezogen. Ein genitaler oder oraler Geschlechtsverkehr findet nicht statt. Bei der Tantramassage wird die orgasmische Energie des Klienten von Beginn an geweckt, erhalten und in den ganzen Körper gebracht.“ Weiter heißt es auf dieser Internetseite unter dem Oberbegriff „Ganzheitlichkeit“: „Jede Folge davon, sei es Atem, Stimme oder Bewegung, sei es Ejakulation oder aufsteigende Erschütterung, Tränen… bis hin zur lustvoll-mystischen Erfahrung oder einfach nur ein schlichter Orgasmus – alles ist willkommen und in Ordnung.“ Somit kann bereits aufgrund dieser Beschreibung der Tantramassagen kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass in der im Eigentum der Antragstellerin stehenden und von dieser vermieteten Wohnung zumindest ein prostitutionsähnliches Gewerbe im Sinne des § 1 ProstG unter der Bezeichnung nichtmedizinischer Massagesalon ausgeübt wird. Ungeachtet der den eigentlichen Betriebscharakter verschleiernden Bezeichnung als nichtmedizinischer Massagesalon folgt dies des Weiteren aus der spezifischen Form der hierfür betriebenen Internetwerbung, bei der eine leicht bekleidete Frau in entsprechender Pose im Kontext mit Werbung für sexuelle Dienstleistungen anderer Anbieter ihre Dienstleistungen (z.B. eine Body to Body-Massage, eine Intim-Massage und eine Nuru-Massage) anbietet und dabei ihre körperlichen Vorzüge anpreist.

13: Die Antragsgegnerin hat die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieser zumindest prostitutionsähnlichen Nutzung der Eigentumswohnung der Antragstellerin zu Recht verneint. Das Gebäude B.straße liegt nach ihren Feststellungen in einem nach § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beurteilenden faktischen allgemeinen Wohngebiet. Dieser Charakterisierung der näheren Umgebung ist die Antragstellerin nicht entgegengetreten. Das Gericht hat somit keine Veranlassung an der Richtigkeit der vorgenommenen Einstufung des Baugebiets als allgemeines Wohngebiet zu zweifeln.

14: Die jedenfalls prostitutionsähnliche Nutzung der Eigentumswohnung der Antragstellerin ist als gewerbliche Tätigkeit in Wohngebieten aber weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15. Januar 2004 – 8 B 11983/03.OVG –; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24. Juli 2002 – 5 S 149/01 –, juris), weil sie mit Störungen einhergeht, die mit dem Charakter eines Baugebiets als allgemeines Wohngebiet nicht vereinbar sind. Im allgemeinen Wohngebiet soll in erster Linie störungsfreies Wohnen gewährleistet sein. In einer solchen Umgebung besteht schon generell die Gefahr, dass durch eine gewerbliche Nutzung, insbesondere in der Form der Ausübung der Prostitution oder eines prostitutionsähnlichen Gewerbes, bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründet werden (BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1997 – 4 B 8/97 – NVwZ-RR 1998, 540 ff.). Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zu Prostitutions- oder prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, die die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten. Erfahrungen der Bauaufsicht in vergleichbaren Wohnlagen belegen, dass es dort nicht selten zu Belästigungen kommt, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen. Ob und inwieweit die hier in Rede stehende Nutzung konkrete Störungen der Wohnruhe verursacht, ist dabei unerheblich (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, a.a. O.). Da die Nutzung der Wohnung der Antragstellerin in dem Wohngebäude B..straße somit formell und materiell baurechtswidrig ist, ist die von der Antragsgegnerin ausgesprochene Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden.

15: Gegen die Zwangsmittelandrohung werden keine substantiierten Einwände erhoben und Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Androhung des unmittelbaren Zwangs bestehen nicht, insbesondere ist im Falle einer aktuellen gewerblichen Vermietung eine Berufung auf das Wohnraumkündigungsschutzrecht verwehrt, da Mietzweck (siehe § 26 des auszugsweise vorgelegten Mietvertrages) die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten ist (zum Kündigungsschutz vgl. OLG Köln, Beschluss vom 17. Januar 1996 – 11 W 86/95 –, juris). Es erübrigen sich daher hier weitere Ausführungen.

16: 2. Der Antrag auf Aufhebung des Kostenfestsetzungsbescheids vom 21. Juni 2012 kann gemäß § 88 VwGO nur dahin ausgelegt werden, die aufschiebende Wirkung des gegen diesen Bescheid eingelegten Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO anzuordnen, weil dem Widerspruch gegen eine Kostenanforderung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung zukommt.

17: Die Zulässigkeit eines solchen Antrags setzt aber nach § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO voraus, dass zuvor bei der Behörde ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gestellt wurde. Da die Antragstellerin einen solchen Antrag bei der Antragsgegnerin nicht gestellt hat, ist ihr bei Gericht gestellter Antrag bereits unzulässig.

18: Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

19: Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 GKG.

20: Bei der Bemessung des Streitwertes ist das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der Vermietung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken zu berücksichtigen. Mangels Angaben der Antragstellerin zu dem drohenden finanziellen Verlust durch die Anordnung des Sofortvollzugs der Nutzungsuntersagungsverfügungen legt das Gericht der Streitwertfestsetzung für das vorläufige Rechtsschutzbegehren einen Nutzwert von 1 000,- € pro Monat zu Grunde. Unter der Annahme einer voraussichtlichen Dauer des Widerspruchsverfahrens von sechs Monaten ergibt sich ein möglicher Mietausfall für die Wohnung in Höhe von 6 000,- €. Von einer Reduzierung dieses Wertes sieht das Gericht ab, da die Antragstellerin Mieteinnahmen für den genannten Zeitraum tatsächlich nicht erzielen kann. Zu addieren war ein Viertel der mit Bescheid vom 21. Juni 2012 in Höhe von 140,63 € festgesetzten Gebühren.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(1) Gegen den Beschluss, durch den der Wert für die Gerichtsgebühren festgesetzt worden ist (§ 63 Absatz 2), findet die Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die angefochtene Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage in dem Beschluss zulässt. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb der in § 63 Absatz 3 Satz 2 bestimmten Frist eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht. § 66 Absatz 3, 4, 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Die weitere Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung der Entscheidung des Beschwerdegerichts einzulegen.

(2) War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden. Gegen die Ablehnung der Wiedereinsetzung findet die Beschwerde statt. Sie ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen eingelegt wird. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung. § 66 Absatz 3 Satz 1 bis 3, Absatz 5 Satz 1, 2 und 5 sowie Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 173

Zivilprozessordnung - ZPO | § 227 Terminsänderung

(1) Aus erheblichen Gründen kann ein Termin aufgehoben oder verlegt sowie eine Verhandlung vertagt werden. Erhebliche Gründe sind insbesondere nicht

1.: das Ausbleiben einer Partei oder die Ankündigung, nicht zu erscheinen, wenn nicht das Gericht dafür hält, dass die Partei ohne ihr Verschulden am Erscheinen verhindert ist;
2.: die mangelnde Vorbereitung einer Partei, wenn nicht die Partei dies genügend entschuldigt;
3.: das Einvernehmen der Parteien allein.

(2) Die erheblichen Gründe sind auf Verlangen des Vorsitzenden, für eine Vertagung auf Verlangen des Gerichts glaubhaft zu machen.

1.: Arrestsachen oder die eine einstweilige Verfügung oder einstweilige Anordnung betreffenden Sachen,
2.: Streitigkeiten wegen Überlassung, Benutzung, Räumung oder Herausgabe von Räumen oder wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs,
3.: (weggefallen)
4.: Wechsel- oder Scheckprozesse,
5.: Bausachen, wenn über die Fortsetzung eines angefangenen Baues gestritten wird,
6.: Streitigkeiten wegen Überlassung oder Herausgabe einer Sache an eine Person, bei der die Sache nicht der Pfändung unterworfen ist,
7.: Zwangsvollstreckungsverfahren oder
8.: Verfahren der Vollstreckbarerklärung oder zur Vornahme richterlicher Handlungen im Schiedsverfahren;

dabei genügt es, wenn nur einer von mehreren Ansprüchen die Voraussetzungen erfüllt. Wenn das Verfahren besonderer Beschleunigung bedarf, ist dem Verlegungsantrag nicht zu entsprechen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Beschluss, 03. Sept. 2012 - 3 S 2236/11

Tenor

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 07. Juni 2011 - 1 K 3957/09 - wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 372.612,-- EUR festgesetzt.

Gründe

II.

bb) Ausgehend davon hat das Verwaltungsgericht vorliegend zu Recht eine Nutzungsänderung (in der äußerlich klar erkennbaren Form einer Benutzungsänderung) angenommen.

b) Der Zulassungsantrag hat auch bezüglich des Hilfsantrags (Verpflichtung auf die Genehmigung der Nutzungsänderung) keinen Erfolg.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.: nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.: nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.: nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.: in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

1.: nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.: einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.: alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 19. Okt. 2009 - 5 S 347/09

Tenor

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen einen Nutzungsuntersagungsbescheid des Landratsamts Enzkreis.

Mit Beschluss vom 05.02.2009 hat der Senat auf Antrag des Klägers die Berufung gegen dieses Urteil wegen Vorliegens ernstlicher Zweifel an dessen Richtigkeit zugelassen.

Der Kläger beantragt,

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

1. Bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat ist die Nutzung des Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) durch eine Baugenehmigung gedeckt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

1. Bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat ist die Nutzung des Grundstücks Flst. Nr. 1445/1 (Schafhof ...) durch eine Baugenehmigung gedeckt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Gründe der § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss

Der Streitwert wird gem. §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße Beschluss, 04. Juli 2012 - 3 L 571/12.NW

weitere Fundstellen ...

Tenor

: Die Anträge werden abgelehnt.

: Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

: Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 6 035,16- € festgesetzt.

Gründe

1: Die Anträge der Antragstellerin auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes können keinen Erfolg haben.

2: Die gestellten Anträge, den Bescheid der Antragsgegnerin vom 20. Juni 2012 (1.) sowie den Kostenfestsetzungsbescheid vom 21. Juni 2012 (2.) im Rahmen eines Eilverfahrens aufzuheben, bedürfen einer Auslegung nach § 88 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –.

3: Die Antragstellerin hat zwar ausdrücklich die Aufhebung der genannten Bescheide im Ganzen beantragt. Ihrer Antragsbegründung ist aber zu entnehmen, dass sie sich in diesem Eilverfahren gegen die unter Nr. 2 des Bescheids vom 20. Juni 2012 ausgesprochene Nutzungsuntersagung und den Kostenfestsetzungsbescheid vom 21. Juni 2012 wehren will. Eine Aufhebung dieser Bescheide kann sie nicht mit Erfolg im Wege des Erlasses einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO erreichen. Nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO sind einstweilige Anordnungen zur Regelung einesvorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn diese Regelung, vor allem bei dauernden Rechtsverhältnissen, erforderlich ist, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Wenn durch eine einstweilige Anordnung aber die Hauptsache teilweise vorweggenommen würde, kommt sie nur in Betracht, wenn es für die Antragstellerin schlechthin unzumutbar ist, den Ausgang des Hauptsacheverfahrens abzuwarten. Der Erlass der begehrten einstweiligen Anordnung muss also für die Antragstellerin besonders dringlich sein. Von einer solchen besonderen Dringlichkeit ist nur dann auszugehen, wenn der Antragstellerin schwerwiegende Nachteile (z. B. Existenzbedrohung) drohen würden, die ihr nicht zuzumuten sind. Allein die Aufhebung der Ablehnung der Baugenehmigung, der Nutzungsuntersagung und des Kostenfestsetzungsbescheids stellt sich aber nicht als in diesem Sinne dringlich dar.

4: 1. Der Antrag der Antragstellerin auf Aufhebung des Bescheids vom 20. Juni 2012 ist mit Rücksicht auf die Antragsbegründung dahingehend auszulegen, dass die Antragstellerin begehrt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 25. Juni 2012 (Eingangsbestätigung der Antragsgegnerin vom 2. Juli 2012) gegen die Nr. 2 des Bescheids der Antragsgegnerin vom 20. Juni 2012 gemäß § 80 Abs. 5 VwGO wiederherzustellen. Dieser zulässige Antrag ist aber unbegründet.

5: Im vorliegenden Fall ergibt die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO allein mögliche und gebotene überschlägige Prüfung der Sach- und Rechtslage, dass die ergangene Nutzungsuntersagungsverfügung offensichtlich rechtmäßig ist, so dass dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Verfügung der Vorrang vor dem Wunsch der Antragstellerin gebührt, einstweilen noch vom Vollzug verschont zu bleiben.

6: Die Antragsgegnerin kann nach § 81 Landesbauordnung für Rheinland-Pfalz – LBauO – unter anderem die Nutzung von baulichen Anlagen, die gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Nutzungsänderung verstoßen, untersagen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Diese Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen hier vor.

7: Die Nutzung der Wohnung der Antragstellerin in dem Wohngebäude B…straße als nichtmedizinischer Massagesalon, die im Verhältnis zur genehmigten Wohnnutzung eine Nutzungsänderung darstellt, ist bauaufsichtlich nicht genehmigt. Denn mit Nr. 1 des angefochtenen Bescheids vom 20. Juni 2012 hat die Antragsgegnerin den Bauantrag der Antragstellerin auf Genehmigung eines nichtmedizinischen Massagesalons abgelehnt, nachdem der ursprünglich gestellt gewesene Antrag auf Genehmigung eines SM-Studios zurückgenommen worden war. Die mittlerweile auch aufgenommene Nutzung verstößt damit gegen die formell-rechtliche Vorschrift des § 61 LBauO über den Genehmigungsvorbehalt, was in aller Regel zum Erlass einer Nutzungsuntersagung nach § 81 Satz 1 LBauO berechtigt (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 9. Februar 2007 – 8 B 10019/07 –, juris, Rn. 10). Denn diese Nutzungsänderung ist nicht nach § 62 Abs. 2 Nr. 5 a) LBauO ausnahmsweise genehmigungsfrei, weil für die gewerbliche Nutzung von Räumen andere baurechtliche Anforderungen als für die Nutzung zu Wohnzwecken gelten.

8: Die Antragsgegnerin hat das ihr damit eröffnete Ermessen zum Erlass einer Verfügung, gegen die gewerbliche Nutzung der Wohnung der Antragstellerin vorzugehen, in nicht zu beanstandender Weise ausgeübt. Es sind keine Ermessensfehler erkennbar.

9: Vorliegend ist aber zudem zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 20. Juni 2012 nicht allein mit der formellen Illegalität der Nutzung begründet, sondern auch auf die materielle Baurechtswidrigkeit abgestellt hat. Insoweit kommt es bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung ebenfalls auf die materielle Rechtslage an (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 1. September 2003 – 8 B 11389/03.OVG –).

10: Die hier zur Genehmigung gestellte, aber bereits am 15. Mai 2012 aufgenommene (siehe Ergebnis der Überprüfung der Wohnung durch Bedienstete der Antragsgegnerin am 5. Juni 2012) Nutzung der Räume zu Zwecken der nichtmedizinischen Massage steht nicht mit dem materiellen Baurecht, und zwar dem Bauplanungsrecht in Einklang. Sie ist nicht offensichtlich baugenehmigungsfähig, weil es sich zumindest um eine prostitutionsähnliche Nutzung der Räumlichkeiten handelt, die in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig ist.

11: Bei der von der Antragstellerin zur Genehmigung gestellten und mittlerweile aufgenommenen Nutzung der Wohnung als nichtmedizinischer Massagesalon namens A. und aufgrund der Ermittlungen der Antragsgegnerin im Internet zu dem Betrieb A. handelt es sich, wenn nicht sogar schon um Prostitution, so aber jedenfalls um eine prostitutionsähnliche Nutzung, d. h. in Anlehnung an die Legaldefinition des § 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten – ProstG – um die Vornahme sexueller Dienstleistungen unter Einbeziehung des eigenen Körpers zur Befriedigung sexueller Bedürfnisse anderer gegen Entgelt. „Handelsware” ist nicht die Person selbst, auch nicht ihr Körper, sondern eine Dienstleistung (VG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2000 – 35 A 570/99 –, NJW 2001, 983 [986]).

12: Die Qualifizierung als Prostitution, zumindest aber als prostitutionsähnliches Gewerbe trifft auf den hier betriebenen Massagesalon unabhängig von dem ihm gegebenen und auf der Hausklingel stehenden Namen zu, weil die angebotenen „erotischen Ganzkörper-Entspannungsmassagen“ auch der geschlechtlichen Erregung und Befriedigung dienen. Dies folgt aus der in der Internetanzeige am 15. Mai 2012 unter anderem angebotenen „sinnliche(n) und erotische(n) Tantra-Massage“. Denn zur Tantramassage wird auf der Internetseite www...... unter anderem ausgeführt: „Der Intimbereich wird bei der Tantramassage auf harmonische und natürliche Art ebenso einbezogen. Ein genitaler oder oraler Geschlechtsverkehr findet nicht statt. Bei der Tantramassage wird die orgasmische Energie des Klienten von Beginn an geweckt, erhalten und in den ganzen Körper gebracht.“ Weiter heißt es auf dieser Internetseite unter dem Oberbegriff „Ganzheitlichkeit“: „Jede Folge davon, sei es Atem, Stimme oder Bewegung, sei es Ejakulation oder aufsteigende Erschütterung, Tränen… bis hin zur lustvoll-mystischen Erfahrung oder einfach nur ein schlichter Orgasmus – alles ist willkommen und in Ordnung.“ Somit kann bereits aufgrund dieser Beschreibung der Tantramassagen kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass in der im Eigentum der Antragstellerin stehenden und von dieser vermieteten Wohnung zumindest ein prostitutionsähnliches Gewerbe im Sinne des § 1 ProstG unter der Bezeichnung nichtmedizinischer Massagesalon ausgeübt wird. Ungeachtet der den eigentlichen Betriebscharakter verschleiernden Bezeichnung als nichtmedizinischer Massagesalon folgt dies des Weiteren aus der spezifischen Form der hierfür betriebenen Internetwerbung, bei der eine leicht bekleidete Frau in entsprechender Pose im Kontext mit Werbung für sexuelle Dienstleistungen anderer Anbieter ihre Dienstleistungen (z.B. eine Body to Body-Massage, eine Intim-Massage und eine Nuru-Massage) anbietet und dabei ihre körperlichen Vorzüge anpreist.

13: Die Antragsgegnerin hat die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieser zumindest prostitutionsähnlichen Nutzung der Eigentumswohnung der Antragstellerin zu Recht verneint. Das Gebäude B.straße liegt nach ihren Feststellungen in einem nach § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beurteilenden faktischen allgemeinen Wohngebiet. Dieser Charakterisierung der näheren Umgebung ist die Antragstellerin nicht entgegengetreten. Das Gericht hat somit keine Veranlassung an der Richtigkeit der vorgenommenen Einstufung des Baugebiets als allgemeines Wohngebiet zu zweifeln.

14: Die jedenfalls prostitutionsähnliche Nutzung der Eigentumswohnung der Antragstellerin ist als gewerbliche Tätigkeit in Wohngebieten aber weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15. Januar 2004 – 8 B 11983/03.OVG –; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24. Juli 2002 – 5 S 149/01 –, juris), weil sie mit Störungen einhergeht, die mit dem Charakter eines Baugebiets als allgemeines Wohngebiet nicht vereinbar sind. Im allgemeinen Wohngebiet soll in erster Linie störungsfreies Wohnen gewährleistet sein. In einer solchen Umgebung besteht schon generell die Gefahr, dass durch eine gewerbliche Nutzung, insbesondere in der Form der Ausübung der Prostitution oder eines prostitutionsähnlichen Gewerbes, bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründet werden (BVerwG, Beschluss vom 29. Oktober 1997 – 4 B 8/97 – NVwZ-RR 1998, 540 ff.). Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zu Prostitutions- oder prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, die die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten. Erfahrungen der Bauaufsicht in vergleichbaren Wohnlagen belegen, dass es dort nicht selten zu Belästigungen kommt, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen. Ob und inwieweit die hier in Rede stehende Nutzung konkrete Störungen der Wohnruhe verursacht, ist dabei unerheblich (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, a.a. O.). Da die Nutzung der Wohnung der Antragstellerin in dem Wohngebäude B..straße somit formell und materiell baurechtswidrig ist, ist die von der Antragsgegnerin ausgesprochene Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden.

15: Gegen die Zwangsmittelandrohung werden keine substantiierten Einwände erhoben und Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Androhung des unmittelbaren Zwangs bestehen nicht, insbesondere ist im Falle einer aktuellen gewerblichen Vermietung eine Berufung auf das Wohnraumkündigungsschutzrecht verwehrt, da Mietzweck (siehe § 26 des auszugsweise vorgelegten Mietvertrages) die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten ist (zum Kündigungsschutz vgl. OLG Köln, Beschluss vom 17. Januar 1996 – 11 W 86/95 –, juris). Es erübrigen sich daher hier weitere Ausführungen.

16: 2. Der Antrag auf Aufhebung des Kostenfestsetzungsbescheids vom 21. Juni 2012 kann gemäß § 88 VwGO nur dahin ausgelegt werden, die aufschiebende Wirkung des gegen diesen Bescheid eingelegten Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO anzuordnen, weil dem Widerspruch gegen eine Kostenanforderung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung zukommt.

17: Die Zulässigkeit eines solchen Antrags setzt aber nach § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO voraus, dass zuvor bei der Behörde ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gestellt wurde. Da die Antragstellerin einen solchen Antrag bei der Antragsgegnerin nicht gestellt hat, ist ihr bei Gericht gestellter Antrag bereits unzulässig.

18: Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

19: Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 GKG.

20: Bei der Bemessung des Streitwertes ist das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der Vermietung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken zu berücksichtigen. Mangels Angaben der Antragstellerin zu dem drohenden finanziellen Verlust durch die Anordnung des Sofortvollzugs der Nutzungsuntersagungsverfügungen legt das Gericht der Streitwertfestsetzung für das vorläufige Rechtsschutzbegehren einen Nutzwert von 1 000,- € pro Monat zu Grunde. Unter der Annahme einer voraussichtlichen Dauer des Widerspruchsverfahrens von sechs Monaten ergibt sich ein möglicher Mietausfall für die Wohnung in Höhe von 6 000,- €. Von einer Reduzierung dieses Wertes sieht das Gericht ab, da die Antragstellerin Mieteinnahmen für den genannten Zeitraum tatsächlich nicht erzielen kann. Zu addieren war ein Viertel der mit Bescheid vom 21. Juni 2012 in Höhe von 140,63 € festgesetzten Gebühren.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 3

(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.

(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 68 Beschwerde gegen die Festsetzung des Streitwerts

(3) Die Verfahren sind gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.