Verwaltungsgericht Minden Urteil, 24. Juli 2015 - 6 K 2475/14

(1) Verringert sich nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen oder wird durch Gesetz oder Rechtsverordnung nur ein verringerter Ansatz in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugelassen, so hat der Vermieter unverzüglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Die sich ergebende verringerte Durchschnittsmiete bildet vom Zeitpunkt der Verringerung der laufenden Aufwendungen an die Grundlage der Kostenmiete. Der Vermieter hat die Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen Verhältnis zur Durchschnittsmiete zu senken. Die Mietsenkung ist den Mietern unverzüglich mitzuteilen; sie ist zu berechnen und entsprechend § 4 Abs. 7 Satz 2 und 3 zu erläutern.

(2) Wird nach § 4 Abs. 6 neben der Einzelmiete ein Zuschlag zur Deckung erhöhter laufender Aufwendungen erhoben, so senkt sich der Zuschlag entsprechend, wenn sich die zugrundeliegenden laufenden Aufwendungen verringern. Absatz 1 Satz 4 gilt sinngemäß.

(3) Sind die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen einer zentralen Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten, wird jedoch die Anlage eigenständig gewerblich im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) betrieben, verringern sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen in dem Maße, in dem sie den Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zugrunde gelegt werden. Dieser Anteil ist nach den Vorschriften der §§ 33 bis 36 der Zweiten Berechnungsverordnung über die Aufstellung der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Absatz 1 gilt entsprechend.

(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln.

(2) Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(3) Sind für eine Wohnung in einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung oder für eine sonstige Wohnung die öffentlichen Mittel ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder auf Grund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt worden, so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung höchstens gegen ein Entgelt bis zur Höhe der Kostenmiete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete) überlassen. Die zuständige Stelle kann genehmigen, dass der Verfügungsberechtigte von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete übergeht. Absatz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete zu geben und, soweit der Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde liegt, die zuletzt erteilte Genehmigung vorzulegen. Wird eine Genehmigung nicht vorgelegt oder ist die Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete unzureichend, so hat die zuständige Stelle dem Mieter auf Verlangen die Höhe der nach Absatz 1 oder 3 zulässigen Miete mitzuteilen, soweit diese sich aus ihren Unterlagen ergibt.

(5) Die diesem Gesetz unterliegenden Wohnungen sind preisgebundener Wohnraum.

(1) Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). In der Wirtschaftlichkeitsberechnung darf für den Wert der Eigenleistung, soweit er 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber hinausgehenden Betrag darf angesetzt werden

a)

eine Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken, sofern die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,

b)

in den übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.

(2) Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist.

(3) Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen gilt Satz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

(4) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eintritt, bedarf die Erhöhung der Durchschnittsmiete nach Absatz 3 der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, längstens jedoch drei Monate vor Stellung eines Antrags mit prüffähigen Unterlagen zurück; der Vermieter kann jedoch eine rückwirkende Mieterhöhung nur verlangen, wenn dies bei der Vereinbarung der Miete vorbehalten worden ist.

(5) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmiete entsprechen.

(6) Ändern sich in den Fällen der Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3) nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel die laufenden Aufwendungen, so ändert sich die Vergleichsmiete um den Betrag, der anteilig auf die Wohnung entfällt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.

(7) Die nach den Absätzen 1 bis 6 sich ergebende Einzelmiete oder Vergleichsmiete zuzüglich zulässiger Umlagen, Zuschläge und Vergütungen ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8 Abs. 1 oder 3.

(8) Das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts bestimmt die Rechtsverordnung nach § 28.

(1) Wird die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen ermittelt, dürfen bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung laufende Aufwendungen, insbesondere Zinsen für die Eigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in geringerer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist.

(2) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass demselben Eigentümer gehörende Gebäude mit öffentlich geförderten Wohnungen, die bisher selbständige Wirtschaftseinheiten bildeten, oder mehrere bisherige Wirtschaftseinheiten zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden, sofern die Gebäude oder Wirtschaftseinheiten in örtlichem Zusammenhang stehen und die Wohnungen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert aufweisen. In die neue Wirtschaftlichkeitsberechnung sind die bisherigen Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen zu übernehmen. Die sich hieraus ergebende neue Durchschnittsmiete bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die öffentlichen Mittel gelten als für sämtliche Wohnungen der neuen Wirtschaftseinheit bewilligt.

(3) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass eine Wirtschaftseinheit aufgeteilt wird. Ist eine Wirtschaftseinheit nach Satz 1 aufgeteilt worden, ist insbesondere Wohneigentum an öffentlich geförderten Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Gebäudes begründet worden, sind Wirtschaftlichkeitsberechnungen jeweils für die neuen Wirtschaftseinheiten, für die Gebäude oder für die einzelnen Wohnungen aufzustellen. Absatz 2 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.

(1) Eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, ist, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6, unwirksam. Satz 1 gilt nicht für Einzahlungen auf Geschäftsanteile bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft oder ähnliche Mitgliedsbeiträge.

(2) Die Vereinbarung einer Mietvorauszahlung oder eines Mieterdarlehens als Finanzierungsbeitrag zum Bau der Wohnung ist nur insoweit unwirksam, als die Annahme des Finanzierungsbeitrags nach § 28 des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder nach § 50 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ausgeschlossen oder nicht zugelassen ist.

(3) Die Vereinbarung einer Mietvorauszahlung oder eines Mieterdarlehens zur Deckung der Kosten für eine Modernisierung, der die zuständige Stelle zugestimmt hat, ist nur unwirksam, soweit die Leistung das Vierfache des nach § 8 zulässigen jährlichen Entgelts überschreitet.

(4) Ist ein von einem Mieter oder einem Dritten nach § 28 des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder § 50 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zulässigerweise geleisteter Finanzierungsbeitrag oder eine nach Absatz 3 zulässige Leistung wegen einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Leistenden ganz oder teilweise zurückerstattet worden, so ist eine Vereinbarung, wonach der Mietnachfolger oder für ihn ein Dritter die Leistung unter den gleichen Bedingungen bis zur Höhe des zurückerstatteten Betrags zu erbringen hat, zulässig.

(5) Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Im Übrigen gilt § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(6) Eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen oder andere Leistungen in Anspruch zu nehmen oder zu erbringen hat, ist unwirksam. Satz 1 gilt nicht für die Überlassung einer Garage, eines Stellplatzes oder eines Hausgartens und für die Übernahme von Sach- oder Arbeitsleistungen, die zu einer Verringerung von Bewirtschaftungskosten führen. Die zuständige Stelle kann eine Vereinbarung zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Mieter über die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen und über laufende Leistungen zur persönlichen Betreuung und Versorgung genehmigen; sie hat die Genehmigung zu versagen, wenn die vereinbarte Vergütung offensichtlich unangemessen hoch ist.

(7) Soweit eine Vereinbarung nach den Absätzen 1 bis 6 unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(8) Für Vereinbarungen, die vor dem 1. August 1968 in denjenigen kreisfreien Städten, Landkreisen oder Gemeinden eines Landkreises, in denen zu diesem Zeitpunkt die Mietpreisfreigabe noch nicht erfolgt war, getroffen worden sind, gelten die Vorschriften des Absatzes 7 entsprechend, soweit die Vereinbarungen nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften unzulässig waren. Das Gleiche gilt für Vereinbarungen, die vor dem 1. September 1965 in denjenigen kreisfreien Städten, Landkreisen oder Gemeinden eines Landkreises getroffen worden sind, in denen zu diesem Zeitpunkt die Mietpreisfreigabe bereits erfolgt war.

(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln.

(2) Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(3) Sind für eine Wohnung in einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung oder für eine sonstige Wohnung die öffentlichen Mittel ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder auf Grund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt worden, so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung höchstens gegen ein Entgelt bis zur Höhe der Kostenmiete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete) überlassen. Die zuständige Stelle kann genehmigen, dass der Verfügungsberechtigte von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete übergeht. Absatz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete zu geben und, soweit der Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde liegt, die zuletzt erteilte Genehmigung vorzulegen. Wird eine Genehmigung nicht vorgelegt oder ist die Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete unzureichend, so hat die zuständige Stelle dem Mieter auf Verlangen die Höhe der nach Absatz 1 oder 3 zulässigen Miete mitzuteilen, soweit diese sich aus ihren Unterlagen ergibt.

(5) Die diesem Gesetz unterliegenden Wohnungen sind preisgebundener Wohnraum.

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln.

(2) Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(3) Sind für eine Wohnung in einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung oder für eine sonstige Wohnung die öffentlichen Mittel ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder auf Grund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt worden, so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung höchstens gegen ein Entgelt bis zur Höhe der Kostenmiete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete) überlassen. Die zuständige Stelle kann genehmigen, dass der Verfügungsberechtigte von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete übergeht. Absatz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete zu geben und, soweit der Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde liegt, die zuletzt erteilte Genehmigung vorzulegen. Wird eine Genehmigung nicht vorgelegt oder ist die Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete unzureichend, so hat die zuständige Stelle dem Mieter auf Verlangen die Höhe der nach Absatz 1 oder 3 zulässigen Miete mitzuteilen, soweit diese sich aus ihren Unterlagen ergibt.

(5) Die diesem Gesetz unterliegenden Wohnungen sind preisgebundener Wohnraum.

(1) Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). In der Wirtschaftlichkeitsberechnung darf für den Wert der Eigenleistung, soweit er 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber hinausgehenden Betrag darf angesetzt werden

a)

eine Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken, sofern die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,

b)

in den übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.

(2) Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist.

(3) Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen gilt Satz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

(4) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eintritt, bedarf die Erhöhung der Durchschnittsmiete nach Absatz 3 der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, längstens jedoch drei Monate vor Stellung eines Antrags mit prüffähigen Unterlagen zurück; der Vermieter kann jedoch eine rückwirkende Mieterhöhung nur verlangen, wenn dies bei der Vereinbarung der Miete vorbehalten worden ist.

(5) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmiete entsprechen.

(6) Ändern sich in den Fällen der Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3) nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel die laufenden Aufwendungen, so ändert sich die Vergleichsmiete um den Betrag, der anteilig auf die Wohnung entfällt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.

(7) Die nach den Absätzen 1 bis 6 sich ergebende Einzelmiete oder Vergleichsmiete zuzüglich zulässiger Umlagen, Zuschläge und Vergütungen ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8 Abs. 1 oder 3.

(8) Das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts bestimmt die Rechtsverordnung nach § 28.

(1) Wird die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen ermittelt, dürfen bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung laufende Aufwendungen, insbesondere Zinsen für die Eigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in geringerer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist.

(2) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass demselben Eigentümer gehörende Gebäude mit öffentlich geförderten Wohnungen, die bisher selbständige Wirtschaftseinheiten bildeten, oder mehrere bisherige Wirtschaftseinheiten zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden, sofern die Gebäude oder Wirtschaftseinheiten in örtlichem Zusammenhang stehen und die Wohnungen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert aufweisen. In die neue Wirtschaftlichkeitsberechnung sind die bisherigen Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen zu übernehmen. Die sich hieraus ergebende neue Durchschnittsmiete bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die öffentlichen Mittel gelten als für sämtliche Wohnungen der neuen Wirtschaftseinheit bewilligt.

(3) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass eine Wirtschaftseinheit aufgeteilt wird. Ist eine Wirtschaftseinheit nach Satz 1 aufgeteilt worden, ist insbesondere Wohneigentum an öffentlich geförderten Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Gebäudes begründet worden, sind Wirtschaftlichkeitsberechnungen jeweils für die neuen Wirtschaftseinheiten, für die Gebäude oder für die einzelnen Wohnungen aufzustellen. Absatz 2 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.

(1) Eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, ist, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6, unwirksam. Satz 1 gilt nicht für Einzahlungen auf Geschäftsanteile bei Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft oder ähnliche Mitgliedsbeiträge.

(2) Die Vereinbarung einer Mietvorauszahlung oder eines Mieterdarlehens als Finanzierungsbeitrag zum Bau der Wohnung ist nur insoweit unwirksam, als die Annahme des Finanzierungsbeitrags nach § 28 des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder nach § 50 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ausgeschlossen oder nicht zugelassen ist.

(3) Die Vereinbarung einer Mietvorauszahlung oder eines Mieterdarlehens zur Deckung der Kosten für eine Modernisierung, der die zuständige Stelle zugestimmt hat, ist nur unwirksam, soweit die Leistung das Vierfache des nach § 8 zulässigen jährlichen Entgelts überschreitet.

(4) Ist ein von einem Mieter oder einem Dritten nach § 28 des Ersten Wohnungsbaugesetzes oder § 50 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zulässigerweise geleisteter Finanzierungsbeitrag oder eine nach Absatz 3 zulässige Leistung wegen einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Leistenden ganz oder teilweise zurückerstattet worden, so ist eine Vereinbarung, wonach der Mietnachfolger oder für ihn ein Dritter die Leistung unter den gleichen Bedingungen bis zur Höhe des zurückerstatteten Betrags zu erbringen hat, zulässig.

(5) Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters ist zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Im Übrigen gilt § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(6) Eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen oder andere Leistungen in Anspruch zu nehmen oder zu erbringen hat, ist unwirksam. Satz 1 gilt nicht für die Überlassung einer Garage, eines Stellplatzes oder eines Hausgartens und für die Übernahme von Sach- oder Arbeitsleistungen, die zu einer Verringerung von Bewirtschaftungskosten führen. Die zuständige Stelle kann eine Vereinbarung zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Mieter über die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen und über laufende Leistungen zur persönlichen Betreuung und Versorgung genehmigen; sie hat die Genehmigung zu versagen, wenn die vereinbarte Vergütung offensichtlich unangemessen hoch ist.

(7) Soweit eine Vereinbarung nach den Absätzen 1 bis 6 unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(8) Für Vereinbarungen, die vor dem 1. August 1968 in denjenigen kreisfreien Städten, Landkreisen oder Gemeinden eines Landkreises, in denen zu diesem Zeitpunkt die Mietpreisfreigabe noch nicht erfolgt war, getroffen worden sind, gelten die Vorschriften des Absatzes 7 entsprechend, soweit die Vereinbarungen nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften unzulässig waren. Das Gleiche gilt für Vereinbarungen, die vor dem 1. September 1965 in denjenigen kreisfreien Städten, Landkreisen oder Gemeinden eines Landkreises getroffen worden sind, in denen zu diesem Zeitpunkt die Mietpreisfreigabe bereits erfolgt war.

(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln.

(2) Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(3) Sind für eine Wohnung in einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung oder für eine sonstige Wohnung die öffentlichen Mittel ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder auf Grund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt worden, so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung höchstens gegen ein Entgelt bis zur Höhe der Kostenmiete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete) überlassen. Die zuständige Stelle kann genehmigen, dass der Verfügungsberechtigte von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete übergeht. Absatz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete zu geben und, soweit der Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde liegt, die zuletzt erteilte Genehmigung vorzulegen. Wird eine Genehmigung nicht vorgelegt oder ist die Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete unzureichend, so hat die zuständige Stelle dem Mieter auf Verlangen die Höhe der nach Absatz 1 oder 3 zulässigen Miete mitzuteilen, soweit diese sich aus ihren Unterlagen ergibt.

(5) Die diesem Gesetz unterliegenden Wohnungen sind preisgebundener Wohnraum.

(1) Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). In der Wirtschaftlichkeitsberechnung darf für den Wert der Eigenleistung, soweit er 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber hinausgehenden Betrag darf angesetzt werden

a)

eine Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken, sofern die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,

b)

in den übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.

(2) Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist.

(3) Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen gilt Satz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

(4) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eintritt, bedarf die Erhöhung der Durchschnittsmiete nach Absatz 3 der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, längstens jedoch drei Monate vor Stellung eines Antrags mit prüffähigen Unterlagen zurück; der Vermieter kann jedoch eine rückwirkende Mieterhöhung nur verlangen, wenn dies bei der Vereinbarung der Miete vorbehalten worden ist.

(5) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmiete entsprechen.

(6) Ändern sich in den Fällen der Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3) nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel die laufenden Aufwendungen, so ändert sich die Vergleichsmiete um den Betrag, der anteilig auf die Wohnung entfällt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.

(7) Die nach den Absätzen 1 bis 6 sich ergebende Einzelmiete oder Vergleichsmiete zuzüglich zulässiger Umlagen, Zuschläge und Vergütungen ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8 Abs. 1 oder 3.

(8) Das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts bestimmt die Rechtsverordnung nach § 28.

(1) Wird die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen ermittelt, dürfen bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung laufende Aufwendungen, insbesondere Zinsen für die Eigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in geringerer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist.

(2) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass demselben Eigentümer gehörende Gebäude mit öffentlich geförderten Wohnungen, die bisher selbständige Wirtschaftseinheiten bildeten, oder mehrere bisherige Wirtschaftseinheiten zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden, sofern die Gebäude oder Wirtschaftseinheiten in örtlichem Zusammenhang stehen und die Wohnungen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert aufweisen. In die neue Wirtschaftlichkeitsberechnung sind die bisherigen Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen zu übernehmen. Die sich hieraus ergebende neue Durchschnittsmiete bedarf der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die öffentlichen Mittel gelten als für sämtliche Wohnungen der neuen Wirtschaftseinheit bewilligt.

(3) Die Bewilligungsstelle kann zustimmen, dass eine Wirtschaftseinheit aufgeteilt wird. Ist eine Wirtschaftseinheit nach Satz 1 aufgeteilt worden, ist insbesondere Wohneigentum an öffentlich geförderten Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Gebäudes begründet worden, sind Wirtschaftlichkeitsberechnungen jeweils für die neuen Wirtschaftseinheiten, für die Gebäude oder für die einzelnen Wohnungen aufzustellen. Absatz 2 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend.

(1) Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). In der Wirtschaftlichkeitsberechnung darf für den Wert der Eigenleistung, soweit er 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber hinausgehenden Betrag darf angesetzt werden

a)

eine Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erststellige Hypotheken, sofern die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,

b)

in den übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.

(2) Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes genehmigt worden ist.

(3) Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen gilt Satz 1 nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

(4) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eintritt, bedarf die Erhöhung der Durchschnittsmiete nach Absatz 3 der Genehmigung der Bewilligungsstelle. Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen, längstens jedoch drei Monate vor Stellung eines Antrags mit prüffähigen Unterlagen zurück; der Vermieter kann jedoch eine rückwirkende Mieterhöhung nur verlangen, wenn dies bei der Vereinbarung der Miete vorbehalten worden ist.

(5) Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Miete für die einzelnen Wohnungen unter angemessener Berücksichtigung ihres unterschiedlichen Wohnwertes, insbesondere von Lage, Ausstattung und Zuschnitt zu berechnen (Einzelmiete). Der Durchschnitt der Einzelmieten muss der Durchschnittsmiete entsprechen.

(6) Ändern sich in den Fällen der Vergleichsmiete (§ 8 Abs. 3) nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel die laufenden Aufwendungen, so ändert sich die Vergleichsmiete um den Betrag, der anteilig auf die Wohnung entfällt. Absatz 3 Satz 2 gilt entsprechend.

(7) Die nach den Absätzen 1 bis 6 sich ergebende Einzelmiete oder Vergleichsmiete zuzüglich zulässiger Umlagen, Zuschläge und Vergütungen ist das zulässige Entgelt im Sinne des § 8 Abs. 1 oder 3.

(8) Das Nähere über die Ermittlung des zulässigen Entgelts bestimmt die Rechtsverordnung nach § 28.

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

(1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.

(2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.

(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Die aufschiebende Wirkung der bei dem Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klage 16 K 719/14 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 8.1.2014 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.881,75 Euro festgesetzt.

G r ü n d e :

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Gemäߠ§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - prüft das Oberverwaltungsgericht in Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes - §§ 80, 80a und 123 VwGO - nur die gemäß § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO dargelegten Gründe. Danach spricht Überwiegendes dafür, dass die Antragsgegnerin das ihr nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW - bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt hat. Unabhängig davon können Verstöße gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW nicht mehr verfolgt werden.

I. Anders als der Antragsteller geltend macht, dürften gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 unter dem Gesichtspunkt des richtigen Adressaten bzw. seiner diesbezüglichen Bestimmtheit allerdings keine Bedenken bestehen. Der Antragsteller macht geltend, dass "Adressat des Verwaltungsakts nur der Antragsteller und Frau U.       -L.           in Erbengemeinschaft sein" konnten und "richtigerweise … der Bescheid sowohl an den Antragsteller als auch an Frau U.       -L.           (hätte) bekannt gegeben werden müssen, mit der Klarstellung, dass sie als Erbengemeinschaft von dem Bescheid betroffen sind."

Der angefochtene Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW ‑. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u. a. gegen die Vorschrift des § 21 Abs. 2 dieses Gesetzes verstoßen wird, durch Verwaltungsakt vom Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist er selbst und nicht etwa die Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigter. Verfügungsberechtigter ist gemäß § 29 Nr. 8 Satz 1 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Der Antragsteller ist neben seiner Schwester Miterbe des Nachlasses, zu dem die streitige Wohnung gehört, nachdem der Nacherbfolgefall eingetreten ist. Somit hat er im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge kraft seines gesamthänderisch gebundenen Eigentums (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuches ‑ BGB ‑) ein Recht zum (Mit-)Besitz der Wohnung (§§ 985, 2039 BGB).

Ist der Antragsteller aber als Besitzberechtigter zugleich Verfügungsberechtigter, gibt es gegen die Bekanntgabe und die Bestimmtheit seiner Inanspruchnahme nichts zu erinnern. Durch die ebenfalls erfolgte Heranziehung seiner Schwester und Miteigentümerin durch gesonderten Bescheid vom 8.1.2014 wird er nicht in seinen Rechten verletzt.

II. Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 ergeben sich auch nicht aus dem Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, das Fortbestehen der Wohnungsbindung bis zum 4.12.2013 wegen einer Förderung mit öffentlichen Mitteln sei dem Grunde nach unstreitig: Weder der Darlehensvertrag vom 30.01./16.03.1970 noch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013 über das Ende der Zweckbestimmung zum 4.12.2013 rechtfertigten die Vermutung, dass der nicht bei den Akten befindliche Bescheid vom 11.11.1969 ein Familienzusatzdarlehen betroffen habe. Der Inhalt des nicht bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Bescheides vom 11.11.1969 werde bestritten.

Es ist nicht erkennbar, warum die Existenz und der Inhalt des Bescheides vom 11.11.1969 für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Geldleistungsbescheids von Bedeutung sein sollen. Dass die hier in Rede stehende Wohnung der Wohnungsbindung unterfällt, ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WFNG NRW. Danach gilt das Gesetz für Wohnraum, der nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) gefördert worden ist. Das ist hier auch hinsichtlich des Darlehensbetrages von ursprünglich 1.500 DM der Fall, wie sich aus § 2 des Darlehnsvertrags vom 20.1./16.3.1970 ergibt, in dem dies ausgeführt wird.

Soweit der Antragsteller darüber spekuliert, dass möglicherweise in dem nicht mehr auffindbaren Bewilligungsbescheid andere Endzeitpunkte verfügt sein könnten, kann das auf sich beruhen: Eine Abweichung von dem gesetzlichen Endzeitpunkt könnte, wenn überhaupt, allenfalls bei positiver Feststellung einer solchen Regelung angenommen werden. Eine solche Feststellung kann aber nicht getroffen werden, da der Bescheid nicht vorgelegt werden kann und der Antragsteller die Beweislast dafür trägt, dass ein vom Gesetz abweichender Endzeitpunkt verfügt worden ist.

III. Die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sind dem Grunde nach erfüllt.

1. Dies gilt allerdings nur für die Zeit ab Inkrafttreten des WFNG NRW, d.h. vom 1.1.2010 an. Im zeitlichen Anwendungsbereich des § 26 WFNG NRW können "Altverstöße", die nach § 25 WoBindG oder § 33 WoFG zu sanktionieren waren, nicht mehr neu aufgegriffen und für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 verfolgt werden.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 1, S. 517.

Das bundesrechtliche Wohnraumförderungsgesetz und das Wohnungsbindungsgesetz sind gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - ersetzt worden (vgl. § 44 Abs. 1 WFNG NRW). Die Fortgeltung von § 25 WoBindG oder § 33 WoFG ist auch in § 44 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nicht angeordnet worden.

2. Der Antragsteller und seine Schwester haben die streitgegenständliche Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung der Antragsgegnerin jahrelang leer stehen lassen. Damit liegt ein Verstoß gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW vor, was Anknüpfungspunkt für die Verhängung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sein konnte. Eine Leerstandsgenehmigung war insbesondere nicht nach der Ausnahmevorschrift des § 21 Abs. 2 Satz 2 WFNG NRW entbehrlich. Danach ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn die zuständige Stelle bescheinigt, dass eine Vermietung objektiv nicht möglich ist oder der Verfügungsberechtigte die Unvermietbarkeit nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt. Eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Stelle liegt nicht vor und eine objektive Unvermietbarkeit der Wohnung kann nicht angenommen werden, auch wenn die vom Antragsteller benannten Umstände der langjährigen Eigennutzung einen gewissen Sanierungs- und Renovierungsbedarf nahelegen. Insoweit bleibt es bei der schon vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Würdigung, dass sich dem pauschalen Vortrag des Antragstellers - in der Klageschrift war geltend gemacht worden, die Wohnung sei "nicht in einem vermietungsfähigen Zustand", weil "seit vielen Jahren keine Renovierungsarbeiten durchgeführt worden" seien - Konkretes über die objektive Beschaffenheit der Wohnung nicht entnehmen lässt, insbesondere auch nicht dazu, dass die erforderlichen Arbeiten nicht innerhalb der dafür vom Gesetz - § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW ("nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen") bzw. früher: § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG n.F. i. V. m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WoFG - eingeräumten Frist von drei Monaten hätten erledigt werden können. Das gilt insbesondere für das Ausräumen von Möbeln und Hausratsgegenständen.

IV. 1. Der Antragsteller hat auch schuldhaft i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW verstoßen. Der Begriff des Verschuldens in § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW entspricht dem des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das in § 276 Vorsatz und Fahrlässigkeit kennt. Gemäß § 276 Abs. 2 BGB handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt demnach jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadenstiftenden Verfügungsberechtigten auszurichten.

Vgl. zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung des § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG: VGH Bayern, Urteil vom 17.3.2000 - 24 B 98.63 -, juris (dort Rn. 73); OVG NRW, Urteil vom 26.11.1996 - 14 A 2395/93 -, juris (dort Rn. 25 ff.).

Soweit der Antragsteller quasi mit Nichtwissen die Zweckbindung des ursprünglich 1.500 DM betragenden Darlehens bestreitet, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Darlehensvertrag vom 20.1./16.3.1970 einschließlich seines bereits erwähnten § 2 von den Eltern des Antragstellers unterschrieben worden ist. Hinsichtlich des Erben ist in der Rechtsprechung im Übrigen angenommen worden, dass er sich in aller Regel nicht auf die Unkenntnis der Förderung und ihrer Folgen berufen könne, da die Unterlagen des Erblassers zumindest Anlass für nähere Erkundigungen bei der zuständigen Stelle bieten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22.11.2012 - 14 A 42/10 -; ferner Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 2, S. 529.

Hier war der Antragsteller durch das an seine Eltern gerichtete Schreiben der Wohnungsbauförderungsanstalt vom 5.1.2006, von denen sich ein Doppel in den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin befindet (Beiakte Heft Ia, 1. Teil, S. 1), darüber informiert, dass jedenfalls zum 5.1.2006 noch ein Darlehen bestanden hat und dass die Antragsgegnerin - Amt für Wohnungswesen - als zuständige Stelle Auskunft "über die Fortdauer der Bindung bzw. über das Ende der Nachwirkungsfrist nach dem Wohnungsbindungsgesetz" geben würde. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht (BA S. 6) im Übrigen vorliegend darauf abgestellt, dass sich die Mittelgewährung als solche zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergeben und die Wohnungsbauförderungsanstalt mit Schreiben vom 19.8.2008 an die Erbengemeinschaft unter Benennung beider Erben zudem einen Überblick über das noch bestehende Familienzusatzdarlehen übersandt hat. Beides hätte durchaus Anlass für eigene Erkundigungen des Antragstellers geboten.

2. Ein Erfolg der Beschwerde ergibt sich auch nicht aus dem Hinweis des Antragstellers, er könne als Mitglied einer noch ungeteilten Erbengemeinschaft nicht allein über die zur Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderlichen Maßnahmen befinden. Insoweit mag es zutreffen, dass anders als nach Auffassung des Verwaltungsgerichts weder die Vergabe der Sanierungsarbeiten noch der Abschluss eines langjährigen Mietvertrags oder eine Verfügung über die in der Wohnung befindlichen Gegenstände unter das Notverwaltungsrecht nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB fallen. Die die Erben treffenden wohnungsbauförderungsrechtlichen Pflichten liefen deshalb nicht leer. Dem Antragsteller verblieben die in der vom Verwaltungsgericht zitierten Rechtsprechung des angerufenen Oberverwaltungsgerichts,

vgl. Urteil vom 22.10.1979 - XIV A 459/79 -, BBauBl. 1980, 506 = ZMR 1980, 116,

aufgezeigten Möglichkeiten, und zwar neben dem auch vom Verwaltungsgericht benannten, gegen die Miterbin zu richtenden Verlangen nach § 745 Abs. 2 BGB, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, die Einschaltung der Wohnungsbehörde.

V. Die Antragsgegnerin hat indes das ihr nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Die Fragen, ob und in welcher Höhe wegen eines Verstoßes gegen die in § 26 Abs. 1 WFNG NRW genannten wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften Geldleistungen festgesetzt werden sollen, steht nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW im Ermessen der zuständigen Behörde. Dieses Ermessen darf nur entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung und innerhalb der gesetzlichen Ermessensschranken (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt werden.

Ein Geldleistungsbescheid muss grundsätzlich auch die entscheidungserheblichen Ermessenserwägungen erkennen lassen. Bei der Leistungsbemessung hat es die Rechtsprechung allerdings als unbedenklich angesehen, wenn die Behörde die Geldleistungen unter Hinweis auf ermessensbindende Verwaltungsvorschriften (hier die Wohnraumnutzungsbestimmungen - WNB NRW - zum WFNG NRW) weisungsgemäß festsetzt und sich damit die Erwägungen zu eigen macht, die den Verwaltungsvorschriften zugrunde liegen.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAB NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 a), S. 544, m. N. für die Rechtsprechung.

Verwaltungsvorschriften - wie hier die WNB NRW - können indes naturgemäß nicht jedem Einzelfall gerecht werden. Eine pflichtgemäße Ausübung des in § 26 Abs. 1 WFNG NRW eingeräumten Ermessens setzt insbesondere voraus, dass die Behörde den Sachverhalt zutreffend ermittelt hat und alle ihr vorgetragenen und sonst bekannten relevanten Umstände berücksichtigt, nicht zuletzt, soweit sie Billigkeits- oder Reduzierungsgründe betreffen.

Abgesehen davon, dass der Antragsteller der Antragsgegenerin die Verletzung von Hinweis- und Prüfungspflichten ihm als Rechtsnachfolger gegenüber vorwirft, beklagt er in diesem Zusammenhang vor allem ein krasses Missverhältnis zwischen der festgesetzten Geldleistung in Höhe von ca. 20.000 Euro und dem noch ausstehenden Restdarlehen von wenig mehr als 200 Euro. Selbst im Verhältnis zur ursprünglichen Summe des Familienzusatzdarlehens von 1.500 DM bleibe die Sanktion drakonisch. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei die Antragsgegnerin ohne einen vorherigen Hinweis, dass entweder das Darlehen zurückzuzahlen oder die Wohnung zu vermieten sei, gehindert, eine Geldleistung in Höhe des Hundertfachen des offenen Restdarlehensbetrages festzusetzen.

Die höhenmäßige Diskrepanz von etwa 200 Euro Restschuld und 20.000 Euro Geldleistung als solche kann allerdings keine dem Antragsteller günstige Billigkeitsentscheidung rechtfertigen. Insbesondere kann mit Rücksicht darauf nicht ohne weiteres das Vorliegen eines der öffentlichen Hand verursachten Schadens verneint werden. Zwar wird die Geldleistung dogmatisch als Schadensausgleich verstanden. Der Schaden besteht danach aber nicht etwa in der Zweckverfehlung der bewilligten Wohnungsbaumittel, was einen Anknüpfungspunkt für eine am Restdarlehen orientierte Schadensermittlung sein könnte. Vielmehr definiert sich der Schaden über den hervorgerufenen Neusubventionierungsbedarf, nämlich in dem Aufwand an öffentlichen Mitteln, die zur Förderung einer neuen Sozialwohnung erforderlich sind, die anstelle der bestimmungswidrig verwendeten Wohnung der wohnberechtigten Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird.

Vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2, mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesver-waltungsgerichts und die früher entgegenstehende Rechtsprechung des OVG NRW.

Geht man von diesem Schadensbegriff aus, kommt es nicht auf den noch ausstehenden Restbetrag an, sondern auf den Neusubventionierungsbedarf für die Dauer des Entzugs der Wohnung für den berechtigten Personenkreis. Dieser Bedarf kann sich an der durch die Förderung subventionierten Mietpreisminderung orientieren. Von daher lässt sich ein Schaden in der verfügten Höhe durchaus annehmen.

Die Antragsgegenerin hat bei der zu treffenden Ermessensentscheidung indes fehlerhaft unberücksichtigt gelassen, dass zwischen dem Verhalten des Antragstellers und dem eingetretenen Schaden - anders als für eine Schadenszurechnung erforderlich - nach dem Schutzzweck der Norm des § 21 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 26 Abs. 1 WFNG NRW kein Rechtswidrigkeitszusammenhang unter dem Gesichtspunkt des Neusubventionierungsbedarfs besteht; denn der verursachte Schaden (Wegfall der Wohnung für den berechtigten Personenkreis mit dadurch bewirktem Neusubventionierungsbedarf) wäre vom Antragsteller auch dann, und zwar in rechtmäßiger Weise, bewirkt worden, wenn er von seinem nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW bestehenden Recht Gebrauch gemacht hätte, die Förderungsmittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig und vollständig zurückzuzahlen. Die Beteiligten sind darüber einig, dass eine etwa bestehende Zweckbindung einer nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz öffentlich geförderten und vom Eigentümer oder seinen Angehörigen als Berechtigte eigengenutzten Eigentumswohnung im Falle einer ohne rechtliche Verpflichtung vorgenommenen vorzeitigen und vollständigen Rückzahlung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW nicht länger als bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung fortbesteht. Dementsprechend bestimmt auch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013, dass die Zweckbindung der Wohnung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW im Zeitpunkt der Rückzahlung am 4.12.2013 endet.

Bei der Lehre von der Unterbrechung des Rechtswidrigkeitszusammenhangs zwischen einem Verhalten und dem entstandenen Schaden bei rechtmäßigem Alternativverhalten handelt sich um ein vom Schutzzweck der Norm her entwickeltes Institut aus dem zivilrechtlichen Schadensrecht.

Vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 74. Aufl., Vorb. v § 249 Rn. 64 ff.; I. Ebert in: Erman, BGB, Bd. 1, 13. Aufl., Vor §§ 249-253 Rn. 77 ff.; Schubert in: Bamberger/Roth, BGB, Bd. 1, 3. Aufl., § 249 Rn. 100 ff.; Rixecker in: Geigel, Der Haftpflichtprozess, 24. Aufl., Teil 1 Rn. 47 f.

Die Berufung auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, also der Einwand, der Schaden wäre auch bei rechtmäßigem Verhalten des Schädigers entstanden, ist danach grundsätzlich beachtlich.

Vg. BGH, Urteil vom 26.10.1999 ‑ X ZR 30/98 ‑, NJW 2000, 661 (663).

Dahinter steht der Gedanke, dass ein Schaden, der so oder so eingetreten wäre, nicht der tatsächlichen Schadenshandlung zugerechnet werden kann. Die die Schadensersatzpflicht begründende Norm erfasst dann nicht den Ausgleich eines solchen Schadens. Eine anerkannte Fallgruppe ist etwa die eines vertragsbrüchigen Arbeitnehmers, der entgegen dem Arbeitsvertrag nicht zur Arbeit erscheint, dadurch beim Arbeitgeber den Schaden von Inseratskosten für einen neuen Arbeitnehmer verursacht.

Vgl. BAG, Urteil vom 26.3.1981 ‑ 3 AZR 485/78 ‑, NJW 1981, 2430; Urteil vom 23.3.1984 ‑ 7 AZR 37/81 ‑, NJW 1984, 2846.

Wenn dieselben Kosten angefallen wären, wenn der Arbeitnehmer zwar nicht vertragsbrüchig geworden wäre, aber unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt hätte, fehlt es an der Rechtfertigung, diesen Schaden dem Vertragsbruch zuzurechnen.

Entsprechende Überlegungen greifen auch hier: Hätte der Antragsteller in rechtmäßiger Weise nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW das Restdarlehen mit der Folge einer gleichzeitigen Beendigung der Wohnungsbindung freiwillig, vorzeitig und vollständig zurückgezahlt, hätte ein Neusubventionierungsbedarf gleichermaßen bestanden. Sinn der auf einen pauschalierten Schadensersatz für einen Neusubventionierungsbedarf bei Wohnungsleerstand gerichteten Geldleistungspflicht ist es nicht, dass der Darlehensnehmer einen Neusubventionierungsbedarf ausgleichen muss, der bei sich aufdrängender sachgemäßer und rechtmäßiger Handhabung der Darlehensabwicklung ohnehin entstanden wäre. Die Geldleistung stellte sich anderenfalls als eine durch nichts gerechtfertigte Leistung an die Antragsgegnerin zur Abdeckung eines sie ohnehin treffenden Schadens dar. Bei sachgemäßer Handhabung hätte die Antragsgegnerin unter den Umständen des Falles schon mit dem Tode der Erblasserin und der damit beendeten berechtigten Nutzung eine neue subventionierte Wohnung schaffen müssen, da die Erben vernünftigerweise die Wohnungsbindung durch Restdarlehnsrückzahlung beendet hätten.

Aus dem Gesichtspunkt der Sachgemäßheit ergibt sich auch die Beschränkung des Einwandes rechtmäßigen Alternativverhaltens. Es reicht nicht aus, dass ein Alternativverhalten bloß möglich gewesen wäre. Vielmehr muss feststehen, dass der Schädiger, wenn ihm die Rechtswidrigkeit seines Tuns und der sich daraus ergebenden Folgen bewusst gewesen wäre, tatsächlich zu dem Alternativverhalten gegriffen hätte, nicht nur, dass er dazu hätte greifen können.

Vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1992 ‑ VIII ZR 170/91 ‑, NJW 1993, 520 (522).

Das ist nach Lage der Dinge hier der Fall. Wäre den Erben einerseits die Rechtswidrigkeit des Wohnungsleerstandes mit den sich daraus ergebenden Folgen und andererseits die Möglichkeit einer Beendigung der Zweckbindung der Wohnung bewusst gewesen, kann davon ausgegangen werden, dass sie die restlichen Fördermittel freiwillig vorzeitig und vollständig zurückgezahlt hätten. Ein solches Verhalten hätte sich förmlich aufgedrängt. Kein vernünftiger Mensch hätte wegen eines etwa 200 Euro hohen Darlehensrestbetrages einen Pflichtenverstoß in Kauf genommen, der eine fast hundertfach höhere Sanktion nach sich ziehen konnte. Tatsächlich hat der Antragsteller denn auch unverzüglich den Darlehensrest gezahlt, als er durch das Anhörungsschreiben vom 14.11.2013 von der drohenden Sanktion erfuhr. Es kann daher ausgeschlossen werden, dass der Antragsteller bei vollem Bewusstsein seiner Lage wegen des Zinsvorteils des vorläufigen Behaltens des Betrages oder aus sonstigen Gründen von der Rückzahlung des Restdarlehens Abstand genommen hätte, mit der - darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit - die Zweckbindung der Wohnung beendet gewesen wäre.

Allerdings schließen die vorstehenden Überlegungen lediglich den notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zwischen rechtswidriger Handlung und Schaden hinsichtlich der Schadensposition "Neusubventionierungsbedarf" aus. Die Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bezweckt darüber hinaus indes auch die Veranlassung des Verfügungsberechtigten zu gesetzmäßigem Verhalten.

Vgl. dazu und zur Rspr. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2,3.

Auch wenn das kein selbständiger, sondern ein bloßer mittelbarer Zweck als erwünschte Nebenwirkung der Geldleistungspflicht sein soll, steht das einer Berücksichtigung im Rahmen der nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zu treffenden Ermessensentscheidung nicht entgegen. Diesbezüglich fehlt es nicht am notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang. Allerdings darf sich die Höhe der insoweit festzusetzenden Geldleistung nicht am Neusubventionierungsbedarf orientieren, sondern muss eine angesichts des Beugungszwecks verhältnismäßige Sanktion sein. Diesbezüglich ist hinsichtlich des Ermessens i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW in erster Linie auf das Ausmaß des Pflichtverstoßes (hier Leerstehenlassen nach Versterben der Wohnungsinhaber durch die Erben ohne Zahlung des Darlehensrestbetrags) und des Verschuldens (Vorsatz bzw. Ausmaß der Fahrlässigkeit) abzustellen.

Im Einzelnen ist die diesbezügliche Ausübung des Ermessens allerdings der zuständigen Behörde vorbehalten, der der Senat nicht vorgreifen darf.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Der Senat folgt dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, der unter 1.5 für Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes bei auf bezifferte Geldleistungen gerichteten Verwaltungsakten - wie hier - eine Festsetzung in Höhe von ¼ des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes vorsieht.

Dieser Beschluss ist gemäß § 158 Abs. 1 VwGO und - hinsichtlich der Streitwertfestsetzung - nach §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG unanfechtbar.

(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.

(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.121 Euro festgesetzt

G r ü n d e :

Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.

Gemäߠ§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) prüft das Oberverwaltungsgericht in Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes (§§ 80, 80a und 123 VwGO) nur die gemäß § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO dargelegten Gründe. Das Beschwerdevorbringen stellt die Würdigung des Verwaltungsgerichts, der Geldleistungsbescheid vom 5.6.2014 erweise sich bei summarischer Prüfung als rechtmäßig, weil die Voraussetzungen für eine Heranziehung zu einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW - vorlägen, nicht durchschlagend in Frage. Eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung der vor dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen erhobenen Klage 18 K 306/14 nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WFNG NRW i.V.m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kommt danach nicht in Betracht.

Die Antragstellerin macht geltend, der Bescheid vom 5.6.2014 sei wegen „Unbilligkeit nach § 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG“ rechtswidrig. Diese sei anzunehmen, weil lediglich ein formaler Verstoß gegen § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW vorliege. Insoweit ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der an die Antragstellerin gerichtete Bewilligungsbescheid vom 19.12.2000 zwar noch unter Geltung des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG) ergangen ist. Dieses Gesetz ist aber gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - ersetzt worden (vgl. § 44 Abs. 1 WFNG NRW). Die Fortgeltung der von der Antragstellerin benannten Einzelnorm des § 25 WoBindG ist auch in § 44 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nicht angeordnet worden.

§ 26 Abs. 1 WFNG NRW ist jedoch mit § 25 Abs. 1 Sätze 1 und 2 WoBindG inhaltsgleich. Die von der Antragstellerin herangezogene Regelung des § 25 Abs. 3 WoBindG, wonach die Befugnis zur Geldleistungsfestsetzung nicht geltend gemacht werden sollte, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig sein würde, ist allerdings nicht in § 26 WFNG NRW übernommen worden. Die darin fixierten Grundsätze gelten indes ungeschrieben fort. So regelt Nr. 16.3 der ermessensbindenden Verwaltungsvorschriften - Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB) -, dass die nach Nr. 16.2 ermittelten Geldleistungen im Einzelfall nach pflichtgemäßem Ermessen aus Billigkeitsgründen gemindert werden können. Zu den gewichtigen Billigkeitsgründen werden nach wie vor Verstöße „nur formaler Natur“ gezählt.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW-WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 b), S. 547.

Einen solchen lediglich formalen Verstoß sieht die Antragstellerin hier zum einen darin, dass der Mieter M. und seine Lebensgefährtin für die Zeit des gemeinsamen Aufenthalts in der Wohnung von August 2006 bis August 2013 die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins für eine Wohnung dieser Größe erfüllt hätten, was zu ermitteln die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen sei.

Zum anderen habe nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WFNG NRW ein Anspruch auf Freistellung der Wohnung von der Wohnungsbindung bestanden. Anders als vom Verwaltungsgericht vertreten hätten die in der Vergangenheit erteilten Freistellungen für die Wohnungen Nr. 3, 13 und 14 trotz deren abweichender Größe sehr wohl Indizwirkung auch für eine Freistellung der in Rede stehenden Wohnung. Ausschlaggebend für eine Freistellung seien nämlich weitgehend wohnungsgrößenunabhängige Kriterien wie, ob die allgemeine Wohnungsnachfrage im Bereich der zuständigen Stelle vollständig gedeckt sei oder die Wohnung in einem durch soziale Missstände benachteiligten Gebiet liege oder das Wohnquartier einen besonderen Entwicklungsbedarf aufweise. Hinsichtlich der größengleichen Wohnung Nr. 19 verkenne das Verwaltungsgericht überdies, dass eine Freistellung im Januar 2014 zwar keine indizielle Wirkung für einen bloß formalen Verstoß seit 2006 haben könne, aber zumindest ab Januar 2014 ein rein formaler Verstoß auf der Hand liege. Schließlich übersehe der angefochtene Beschluss die in der kritischen Größe (mit 56 qm 1 qm oberhalb der nach Nr. 8.2 a) Satz WBN maximal tolerablen Wohnflächenüberschreitung für eine alleinstehende Person bzw. 9 bzw. 15 qm unterhalb der für zwei Personen maximal zulässigen bzw. tolerablen Wohnungsgröße) der streitgegenständlichen Wohnung selbst begründeten Freistellungsgründe.

Unter dem Aspekt der zu beanspruchenden Freistellung der Wohnung kann die Antragstellerin abgesehen von allem anderen ihrer Beschwerde bereits deshalb nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil der eine Freistellung der Wohnung ablehnende Bescheid vom 28.3.2014 nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der  Antragsgegnerin bestandskräftig geworden ist. Danach steht zwischen den Beteiligten fest, dass ein Anspruch auf eine Freistellung der Wohnung nicht bestanden hat.

Ein lediglich formaler Verstoß gegen das Fehlbelegungsverbot des § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW liegt auch nicht deshalb vor, weil der Mieter M.      und seine Lebensgefährtin für die Zeit des gemeinsamen Aufenthalts in der Wohnung von August 2006 bis August 2013 materiell die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins für eine Wohnung dieser Größe erfüllt hätten.

§ 25 Abs. 3 Satz 2 WoBindG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung hat allerdings als Billigkeitsgrund und Fall des nur formalen Verstoßes exemplarisch gerade benannt, dass bei einem Verstoß gegen das Gebot der Überlassung des Wohnraums nur an Wohnberechtigte die Wohnberechtigungsbescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 3 zweiter Halbsatz WoBindG nachträglich erteilt wurde.

Eine solche Wohnberechtigungsbescheinigung ist hier indes auch nicht nachträglich erteilt worden. Für den objektiven Verstoß gegen § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW kommt es heute wie damals für einen Verstoß gegen § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG,

vgl. BVerwG, Urteil vom 18.9.1981 - 8 C 72.80 -, BVerwGE 64, 105 = juris (dort Rn. 23).

nur darauf an, ob bei der jeweiligen Nutzung der Wohnung der erforderliche Wohnberechtigungsschein vorgelegen hat.

Ist das nicht der Fall, ist die Festsetzung von Geldleistungen grundsätzlich auch ermessensgerecht, selbst wenn letztlich nicht ausgeschlossen erscheint, dass im Falle eines rechtzeitig mit den erforderlichen Unterlagen gestellten Antrags ein Wohnberechtigungsschein erteilt worden wäre.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW-WAG NRW, a.a.O., Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 a), S. 545.

Wenn nach § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung einer wohnungssuchenden Person nur zum Gebrauch überlassen darf, wenn diese ihm vor der Überlassung einen Wohnberechtigungsschein übergibt, so sollen klare Verhältnisse geschaffen werden. Ist dem Verfügungsberechtigten vom Wohnungssuchenden kein Wohnberechtigungsschein übergeben worden, so muss die Behörde im Rahmen der Ermessensausübung nach § 26 WFNG NRW allenfalls dann von einem lediglich formalen Verstoß ausgehen, wenn die materielle Wohnberechtigung klar auf der Hand liegt. Das war hier nicht der Fall, wobei die Verwaltungsvorgänge zeigen, dass die Antragsgegnerin durchaus aufgeschlossen gewesen ist, eine eventuell tatsächlich gegebene Wohnberechtigung zu berücksichtigen. Mit Schreiben vom 17.3.2014 an die Antragstellerin hatte sie unter Beifügung entsprechender Antragsvordrucke angeregt, den Mieter M.      zu veranlassen, einen Wohnberechtigungsschein zu beantragen und das seinerzeit erzielte Einkommen nachzuweisen. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge hatte sich die Antragstellerin erst danach darauf berufen, dass „die Freundin von Herrn M.      nunmehr mit in der Wohnung wohnen würde“ (16.4.2014) bzw. „irgendwann …dazu gezogen …, aber im August letzten Jahres wieder ausgezogen“ sei (5.5.2014). Noch nach Erlass des Geldleistungsbescheides vom 5.6.2014 ist der Antragstellerin dann am 11.6.2014 telefonisch Gelegenheit gegeben worden, eine „Gegenseitigkeitserklärung von Herrn Dawid M.      und seiner Freundin (einzureichen), von wann bis wann diese in der Wohnung wohnhaft war“, das jeweilige Einkommen der beiden für den Zeitraum von August 2006 bis August 2013 nachzuweisen und eine Studienbescheinigung der Freundin nachzureichen. Mit Schreiben vom 20.6.2014 hat die Antragstellerin dann mitgeteilt, dass Herr M.      keinen Kontakt zu seiner ehemaligen, nunmehr mit unbekannter Anschrift in Hamburg wohnenden Freundin habe und auch über ihre Eltern nichts habe in Erfahrung bringen können. Die Freundin des Herrn M.      war unter der Anschrift der hier in Rede stehenden Wohnung zu keinem Zeitpunkt gemeldet und ihr Einzug war dem Vermieter auch nicht angezeigt worden. Angesichts dessen brauchte die Antragsgegnerin im Rahmen der Ermessensausübung nicht von einer materiellen Wohnberechtigung auszugehen bzw. entsprechende Ermessenserwägungen auch nicht nachträglich anzustellen. Zu einer weiteren Sachverhaltsaufklärung war sie nicht verpflichtet. Es obliegt dem Verfügungsberechtigten, das Bestehen eventueller Billigkeitsgründe substantiiert darzulegen und zu belegen.

Das Ergebnis des erstinstanzlichen Beschlusses wird auch nicht durch den Vortrag der Antragstellerin in Frage gestellt, die Antragsgegnerin trage infolge fehlender Überprüfungsmaßnahmen eine deutlich überwiegende Verantwortlichkeit für den eingetretenen wohnwirtschaftlichen Schaden. Die Aufgabe der Antragsgegnerin, die Einhaltung der Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen zu überwachen und gegen festgestellte Verstöße zügig einzuschreiten, ist keine Verpflichtung, die ihr gerade im Interesse des Verfügungsberechtigten auferlegt wäre. Die Behörde hat keine unmittelbar gegenüber dem Verfügungsberechtigten bestehende Verantwortlichkeit, den durch die verstoßbegründende Handlung herbeigeführten Schaden in dessen Interesse möglichst gering zu halten. Sofern der Verfügungsberechtigte durch ein sofortiges Einschreiten der Behörde gegen bestehende Verstöße veranlasst wird, den Verstoß frühzeitig zu bereinigen und dadurch die ihn treffenden Geldleistungen niedrig gehalten werden, ist das ein für ihn durch das behördliche Handeln nur reflexartig eintretender Vorteil.

Vgl. Urteile des Senats vom 28.1.1997 - 14 A 4252/94 -, (UA S. 12), und vom 18.2.1998 - 14 A 1321/96 -, juris (dort Rn. 30).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist gemäß § 158 Abs. 1 VwGO und - hinsichtlich der Streitwertfestsetzung - nach §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG unanfechtbar.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Die aufschiebende Wirkung der bei dem Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klage 16 K 719/14 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 8.1.2014 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.881,75 Euro festgesetzt.

G r ü n d e :

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Gemäߠ§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - prüft das Oberverwaltungsgericht in Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes - §§ 80, 80a und 123 VwGO - nur die gemäß § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO dargelegten Gründe. Danach spricht Überwiegendes dafür, dass die Antragsgegnerin das ihr nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW - bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt hat. Unabhängig davon können Verstöße gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW nicht mehr verfolgt werden.

I. Anders als der Antragsteller geltend macht, dürften gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 unter dem Gesichtspunkt des richtigen Adressaten bzw. seiner diesbezüglichen Bestimmtheit allerdings keine Bedenken bestehen. Der Antragsteller macht geltend, dass "Adressat des Verwaltungsakts nur der Antragsteller und Frau U.       -L.           in Erbengemeinschaft sein" konnten und "richtigerweise … der Bescheid sowohl an den Antragsteller als auch an Frau U.       -L.           (hätte) bekannt gegeben werden müssen, mit der Klarstellung, dass sie als Erbengemeinschaft von dem Bescheid betroffen sind."

Der angefochtene Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW ‑. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u. a. gegen die Vorschrift des § 21 Abs. 2 dieses Gesetzes verstoßen wird, durch Verwaltungsakt vom Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist er selbst und nicht etwa die Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigter. Verfügungsberechtigter ist gemäß § 29 Nr. 8 Satz 1 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Der Antragsteller ist neben seiner Schwester Miterbe des Nachlasses, zu dem die streitige Wohnung gehört, nachdem der Nacherbfolgefall eingetreten ist. Somit hat er im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge kraft seines gesamthänderisch gebundenen Eigentums (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuches ‑ BGB ‑) ein Recht zum (Mit-)Besitz der Wohnung (§§ 985, 2039 BGB).

Ist der Antragsteller aber als Besitzberechtigter zugleich Verfügungsberechtigter, gibt es gegen die Bekanntgabe und die Bestimmtheit seiner Inanspruchnahme nichts zu erinnern. Durch die ebenfalls erfolgte Heranziehung seiner Schwester und Miteigentümerin durch gesonderten Bescheid vom 8.1.2014 wird er nicht in seinen Rechten verletzt.

II. Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 ergeben sich auch nicht aus dem Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, das Fortbestehen der Wohnungsbindung bis zum 4.12.2013 wegen einer Förderung mit öffentlichen Mitteln sei dem Grunde nach unstreitig: Weder der Darlehensvertrag vom 30.01./16.03.1970 noch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013 über das Ende der Zweckbestimmung zum 4.12.2013 rechtfertigten die Vermutung, dass der nicht bei den Akten befindliche Bescheid vom 11.11.1969 ein Familienzusatzdarlehen betroffen habe. Der Inhalt des nicht bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Bescheides vom 11.11.1969 werde bestritten.

Es ist nicht erkennbar, warum die Existenz und der Inhalt des Bescheides vom 11.11.1969 für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Geldleistungsbescheids von Bedeutung sein sollen. Dass die hier in Rede stehende Wohnung der Wohnungsbindung unterfällt, ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WFNG NRW. Danach gilt das Gesetz für Wohnraum, der nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) gefördert worden ist. Das ist hier auch hinsichtlich des Darlehensbetrages von ursprünglich 1.500 DM der Fall, wie sich aus § 2 des Darlehnsvertrags vom 20.1./16.3.1970 ergibt, in dem dies ausgeführt wird.

Soweit der Antragsteller darüber spekuliert, dass möglicherweise in dem nicht mehr auffindbaren Bewilligungsbescheid andere Endzeitpunkte verfügt sein könnten, kann das auf sich beruhen: Eine Abweichung von dem gesetzlichen Endzeitpunkt könnte, wenn überhaupt, allenfalls bei positiver Feststellung einer solchen Regelung angenommen werden. Eine solche Feststellung kann aber nicht getroffen werden, da der Bescheid nicht vorgelegt werden kann und der Antragsteller die Beweislast dafür trägt, dass ein vom Gesetz abweichender Endzeitpunkt verfügt worden ist.

III. Die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sind dem Grunde nach erfüllt.

1. Dies gilt allerdings nur für die Zeit ab Inkrafttreten des WFNG NRW, d.h. vom 1.1.2010 an. Im zeitlichen Anwendungsbereich des § 26 WFNG NRW können "Altverstöße", die nach § 25 WoBindG oder § 33 WoFG zu sanktionieren waren, nicht mehr neu aufgegriffen und für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 verfolgt werden.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 1, S. 517.

Das bundesrechtliche Wohnraumförderungsgesetz und das Wohnungsbindungsgesetz sind gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - ersetzt worden (vgl. § 44 Abs. 1 WFNG NRW). Die Fortgeltung von § 25 WoBindG oder § 33 WoFG ist auch in § 44 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nicht angeordnet worden.

2. Der Antragsteller und seine Schwester haben die streitgegenständliche Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung der Antragsgegnerin jahrelang leer stehen lassen. Damit liegt ein Verstoß gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW vor, was Anknüpfungspunkt für die Verhängung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sein konnte. Eine Leerstandsgenehmigung war insbesondere nicht nach der Ausnahmevorschrift des § 21 Abs. 2 Satz 2 WFNG NRW entbehrlich. Danach ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn die zuständige Stelle bescheinigt, dass eine Vermietung objektiv nicht möglich ist oder der Verfügungsberechtigte die Unvermietbarkeit nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt. Eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Stelle liegt nicht vor und eine objektive Unvermietbarkeit der Wohnung kann nicht angenommen werden, auch wenn die vom Antragsteller benannten Umstände der langjährigen Eigennutzung einen gewissen Sanierungs- und Renovierungsbedarf nahelegen. Insoweit bleibt es bei der schon vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Würdigung, dass sich dem pauschalen Vortrag des Antragstellers - in der Klageschrift war geltend gemacht worden, die Wohnung sei "nicht in einem vermietungsfähigen Zustand", weil "seit vielen Jahren keine Renovierungsarbeiten durchgeführt worden" seien - Konkretes über die objektive Beschaffenheit der Wohnung nicht entnehmen lässt, insbesondere auch nicht dazu, dass die erforderlichen Arbeiten nicht innerhalb der dafür vom Gesetz - § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW ("nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen") bzw. früher: § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG n.F. i. V. m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WoFG - eingeräumten Frist von drei Monaten hätten erledigt werden können. Das gilt insbesondere für das Ausräumen von Möbeln und Hausratsgegenständen.

IV. 1. Der Antragsteller hat auch schuldhaft i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW verstoßen. Der Begriff des Verschuldens in § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW entspricht dem des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das in § 276 Vorsatz und Fahrlässigkeit kennt. Gemäß § 276 Abs. 2 BGB handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt demnach jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadenstiftenden Verfügungsberechtigten auszurichten.

Vgl. zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung des § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG: VGH Bayern, Urteil vom 17.3.2000 - 24 B 98.63 -, juris (dort Rn. 73); OVG NRW, Urteil vom 26.11.1996 - 14 A 2395/93 -, juris (dort Rn. 25 ff.).

Soweit der Antragsteller quasi mit Nichtwissen die Zweckbindung des ursprünglich 1.500 DM betragenden Darlehens bestreitet, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Darlehensvertrag vom 20.1./16.3.1970 einschließlich seines bereits erwähnten § 2 von den Eltern des Antragstellers unterschrieben worden ist. Hinsichtlich des Erben ist in der Rechtsprechung im Übrigen angenommen worden, dass er sich in aller Regel nicht auf die Unkenntnis der Förderung und ihrer Folgen berufen könne, da die Unterlagen des Erblassers zumindest Anlass für nähere Erkundigungen bei der zuständigen Stelle bieten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22.11.2012 - 14 A 42/10 -; ferner Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 2, S. 529.

Hier war der Antragsteller durch das an seine Eltern gerichtete Schreiben der Wohnungsbauförderungsanstalt vom 5.1.2006, von denen sich ein Doppel in den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin befindet (Beiakte Heft Ia, 1. Teil, S. 1), darüber informiert, dass jedenfalls zum 5.1.2006 noch ein Darlehen bestanden hat und dass die Antragsgegnerin - Amt für Wohnungswesen - als zuständige Stelle Auskunft "über die Fortdauer der Bindung bzw. über das Ende der Nachwirkungsfrist nach dem Wohnungsbindungsgesetz" geben würde. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht (BA S. 6) im Übrigen vorliegend darauf abgestellt, dass sich die Mittelgewährung als solche zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergeben und die Wohnungsbauförderungsanstalt mit Schreiben vom 19.8.2008 an die Erbengemeinschaft unter Benennung beider Erben zudem einen Überblick über das noch bestehende Familienzusatzdarlehen übersandt hat. Beides hätte durchaus Anlass für eigene Erkundigungen des Antragstellers geboten.

2. Ein Erfolg der Beschwerde ergibt sich auch nicht aus dem Hinweis des Antragstellers, er könne als Mitglied einer noch ungeteilten Erbengemeinschaft nicht allein über die zur Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderlichen Maßnahmen befinden. Insoweit mag es zutreffen, dass anders als nach Auffassung des Verwaltungsgerichts weder die Vergabe der Sanierungsarbeiten noch der Abschluss eines langjährigen Mietvertrags oder eine Verfügung über die in der Wohnung befindlichen Gegenstände unter das Notverwaltungsrecht nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB fallen. Die die Erben treffenden wohnungsbauförderungsrechtlichen Pflichten liefen deshalb nicht leer. Dem Antragsteller verblieben die in der vom Verwaltungsgericht zitierten Rechtsprechung des angerufenen Oberverwaltungsgerichts,

vgl. Urteil vom 22.10.1979 - XIV A 459/79 -, BBauBl. 1980, 506 = ZMR 1980, 116,

aufgezeigten Möglichkeiten, und zwar neben dem auch vom Verwaltungsgericht benannten, gegen die Miterbin zu richtenden Verlangen nach § 745 Abs. 2 BGB, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, die Einschaltung der Wohnungsbehörde.

V. Die Antragsgegnerin hat indes das ihr nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Die Fragen, ob und in welcher Höhe wegen eines Verstoßes gegen die in § 26 Abs. 1 WFNG NRW genannten wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften Geldleistungen festgesetzt werden sollen, steht nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW im Ermessen der zuständigen Behörde. Dieses Ermessen darf nur entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung und innerhalb der gesetzlichen Ermessensschranken (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt werden.

Ein Geldleistungsbescheid muss grundsätzlich auch die entscheidungserheblichen Ermessenserwägungen erkennen lassen. Bei der Leistungsbemessung hat es die Rechtsprechung allerdings als unbedenklich angesehen, wenn die Behörde die Geldleistungen unter Hinweis auf ermessensbindende Verwaltungsvorschriften (hier die Wohnraumnutzungsbestimmungen - WNB NRW - zum WFNG NRW) weisungsgemäß festsetzt und sich damit die Erwägungen zu eigen macht, die den Verwaltungsvorschriften zugrunde liegen.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAB NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 a), S. 544, m. N. für die Rechtsprechung.

Verwaltungsvorschriften - wie hier die WNB NRW - können indes naturgemäß nicht jedem Einzelfall gerecht werden. Eine pflichtgemäße Ausübung des in § 26 Abs. 1 WFNG NRW eingeräumten Ermessens setzt insbesondere voraus, dass die Behörde den Sachverhalt zutreffend ermittelt hat und alle ihr vorgetragenen und sonst bekannten relevanten Umstände berücksichtigt, nicht zuletzt, soweit sie Billigkeits- oder Reduzierungsgründe betreffen.

Abgesehen davon, dass der Antragsteller der Antragsgegenerin die Verletzung von Hinweis- und Prüfungspflichten ihm als Rechtsnachfolger gegenüber vorwirft, beklagt er in diesem Zusammenhang vor allem ein krasses Missverhältnis zwischen der festgesetzten Geldleistung in Höhe von ca. 20.000 Euro und dem noch ausstehenden Restdarlehen von wenig mehr als 200 Euro. Selbst im Verhältnis zur ursprünglichen Summe des Familienzusatzdarlehens von 1.500 DM bleibe die Sanktion drakonisch. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei die Antragsgegnerin ohne einen vorherigen Hinweis, dass entweder das Darlehen zurückzuzahlen oder die Wohnung zu vermieten sei, gehindert, eine Geldleistung in Höhe des Hundertfachen des offenen Restdarlehensbetrages festzusetzen.

Die höhenmäßige Diskrepanz von etwa 200 Euro Restschuld und 20.000 Euro Geldleistung als solche kann allerdings keine dem Antragsteller günstige Billigkeitsentscheidung rechtfertigen. Insbesondere kann mit Rücksicht darauf nicht ohne weiteres das Vorliegen eines der öffentlichen Hand verursachten Schadens verneint werden. Zwar wird die Geldleistung dogmatisch als Schadensausgleich verstanden. Der Schaden besteht danach aber nicht etwa in der Zweckverfehlung der bewilligten Wohnungsbaumittel, was einen Anknüpfungspunkt für eine am Restdarlehen orientierte Schadensermittlung sein könnte. Vielmehr definiert sich der Schaden über den hervorgerufenen Neusubventionierungsbedarf, nämlich in dem Aufwand an öffentlichen Mitteln, die zur Förderung einer neuen Sozialwohnung erforderlich sind, die anstelle der bestimmungswidrig verwendeten Wohnung der wohnberechtigten Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird.

Vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2, mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesver-waltungsgerichts und die früher entgegenstehende Rechtsprechung des OVG NRW.

Geht man von diesem Schadensbegriff aus, kommt es nicht auf den noch ausstehenden Restbetrag an, sondern auf den Neusubventionierungsbedarf für die Dauer des Entzugs der Wohnung für den berechtigten Personenkreis. Dieser Bedarf kann sich an der durch die Förderung subventionierten Mietpreisminderung orientieren. Von daher lässt sich ein Schaden in der verfügten Höhe durchaus annehmen.

Die Antragsgegenerin hat bei der zu treffenden Ermessensentscheidung indes fehlerhaft unberücksichtigt gelassen, dass zwischen dem Verhalten des Antragstellers und dem eingetretenen Schaden - anders als für eine Schadenszurechnung erforderlich - nach dem Schutzzweck der Norm des § 21 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 26 Abs. 1 WFNG NRW kein Rechtswidrigkeitszusammenhang unter dem Gesichtspunkt des Neusubventionierungsbedarfs besteht; denn der verursachte Schaden (Wegfall der Wohnung für den berechtigten Personenkreis mit dadurch bewirktem Neusubventionierungsbedarf) wäre vom Antragsteller auch dann, und zwar in rechtmäßiger Weise, bewirkt worden, wenn er von seinem nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW bestehenden Recht Gebrauch gemacht hätte, die Förderungsmittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig und vollständig zurückzuzahlen. Die Beteiligten sind darüber einig, dass eine etwa bestehende Zweckbindung einer nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz öffentlich geförderten und vom Eigentümer oder seinen Angehörigen als Berechtigte eigengenutzten Eigentumswohnung im Falle einer ohne rechtliche Verpflichtung vorgenommenen vorzeitigen und vollständigen Rückzahlung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW nicht länger als bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung fortbesteht. Dementsprechend bestimmt auch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013, dass die Zweckbindung der Wohnung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW im Zeitpunkt der Rückzahlung am 4.12.2013 endet.

Bei der Lehre von der Unterbrechung des Rechtswidrigkeitszusammenhangs zwischen einem Verhalten und dem entstandenen Schaden bei rechtmäßigem Alternativverhalten handelt sich um ein vom Schutzzweck der Norm her entwickeltes Institut aus dem zivilrechtlichen Schadensrecht.

Vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 74. Aufl., Vorb. v § 249 Rn. 64 ff.; I. Ebert in: Erman, BGB, Bd. 1, 13. Aufl., Vor §§ 249-253 Rn. 77 ff.; Schubert in: Bamberger/Roth, BGB, Bd. 1, 3. Aufl., § 249 Rn. 100 ff.; Rixecker in: Geigel, Der Haftpflichtprozess, 24. Aufl., Teil 1 Rn. 47 f.

Die Berufung auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, also der Einwand, der Schaden wäre auch bei rechtmäßigem Verhalten des Schädigers entstanden, ist danach grundsätzlich beachtlich.

Vg. BGH, Urteil vom 26.10.1999 ‑ X ZR 30/98 ‑, NJW 2000, 661 (663).

Dahinter steht der Gedanke, dass ein Schaden, der so oder so eingetreten wäre, nicht der tatsächlichen Schadenshandlung zugerechnet werden kann. Die die Schadensersatzpflicht begründende Norm erfasst dann nicht den Ausgleich eines solchen Schadens. Eine anerkannte Fallgruppe ist etwa die eines vertragsbrüchigen Arbeitnehmers, der entgegen dem Arbeitsvertrag nicht zur Arbeit erscheint, dadurch beim Arbeitgeber den Schaden von Inseratskosten für einen neuen Arbeitnehmer verursacht.

Vgl. BAG, Urteil vom 26.3.1981 ‑ 3 AZR 485/78 ‑, NJW 1981, 2430; Urteil vom 23.3.1984 ‑ 7 AZR 37/81 ‑, NJW 1984, 2846.

Wenn dieselben Kosten angefallen wären, wenn der Arbeitnehmer zwar nicht vertragsbrüchig geworden wäre, aber unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt hätte, fehlt es an der Rechtfertigung, diesen Schaden dem Vertragsbruch zuzurechnen.

Entsprechende Überlegungen greifen auch hier: Hätte der Antragsteller in rechtmäßiger Weise nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW das Restdarlehen mit der Folge einer gleichzeitigen Beendigung der Wohnungsbindung freiwillig, vorzeitig und vollständig zurückgezahlt, hätte ein Neusubventionierungsbedarf gleichermaßen bestanden. Sinn der auf einen pauschalierten Schadensersatz für einen Neusubventionierungsbedarf bei Wohnungsleerstand gerichteten Geldleistungspflicht ist es nicht, dass der Darlehensnehmer einen Neusubventionierungsbedarf ausgleichen muss, der bei sich aufdrängender sachgemäßer und rechtmäßiger Handhabung der Darlehensabwicklung ohnehin entstanden wäre. Die Geldleistung stellte sich anderenfalls als eine durch nichts gerechtfertigte Leistung an die Antragsgegnerin zur Abdeckung eines sie ohnehin treffenden Schadens dar. Bei sachgemäßer Handhabung hätte die Antragsgegnerin unter den Umständen des Falles schon mit dem Tode der Erblasserin und der damit beendeten berechtigten Nutzung eine neue subventionierte Wohnung schaffen müssen, da die Erben vernünftigerweise die Wohnungsbindung durch Restdarlehnsrückzahlung beendet hätten.

Aus dem Gesichtspunkt der Sachgemäßheit ergibt sich auch die Beschränkung des Einwandes rechtmäßigen Alternativverhaltens. Es reicht nicht aus, dass ein Alternativverhalten bloß möglich gewesen wäre. Vielmehr muss feststehen, dass der Schädiger, wenn ihm die Rechtswidrigkeit seines Tuns und der sich daraus ergebenden Folgen bewusst gewesen wäre, tatsächlich zu dem Alternativverhalten gegriffen hätte, nicht nur, dass er dazu hätte greifen können.

Vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1992 ‑ VIII ZR 170/91 ‑, NJW 1993, 520 (522).

Das ist nach Lage der Dinge hier der Fall. Wäre den Erben einerseits die Rechtswidrigkeit des Wohnungsleerstandes mit den sich daraus ergebenden Folgen und andererseits die Möglichkeit einer Beendigung der Zweckbindung der Wohnung bewusst gewesen, kann davon ausgegangen werden, dass sie die restlichen Fördermittel freiwillig vorzeitig und vollständig zurückgezahlt hätten. Ein solches Verhalten hätte sich förmlich aufgedrängt. Kein vernünftiger Mensch hätte wegen eines etwa 200 Euro hohen Darlehensrestbetrages einen Pflichtenverstoß in Kauf genommen, der eine fast hundertfach höhere Sanktion nach sich ziehen konnte. Tatsächlich hat der Antragsteller denn auch unverzüglich den Darlehensrest gezahlt, als er durch das Anhörungsschreiben vom 14.11.2013 von der drohenden Sanktion erfuhr. Es kann daher ausgeschlossen werden, dass der Antragsteller bei vollem Bewusstsein seiner Lage wegen des Zinsvorteils des vorläufigen Behaltens des Betrages oder aus sonstigen Gründen von der Rückzahlung des Restdarlehens Abstand genommen hätte, mit der - darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit - die Zweckbindung der Wohnung beendet gewesen wäre.

Allerdings schließen die vorstehenden Überlegungen lediglich den notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zwischen rechtswidriger Handlung und Schaden hinsichtlich der Schadensposition "Neusubventionierungsbedarf" aus. Die Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bezweckt darüber hinaus indes auch die Veranlassung des Verfügungsberechtigten zu gesetzmäßigem Verhalten.

Vgl. dazu und zur Rspr. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2,3.

Auch wenn das kein selbständiger, sondern ein bloßer mittelbarer Zweck als erwünschte Nebenwirkung der Geldleistungspflicht sein soll, steht das einer Berücksichtigung im Rahmen der nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zu treffenden Ermessensentscheidung nicht entgegen. Diesbezüglich fehlt es nicht am notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang. Allerdings darf sich die Höhe der insoweit festzusetzenden Geldleistung nicht am Neusubventionierungsbedarf orientieren, sondern muss eine angesichts des Beugungszwecks verhältnismäßige Sanktion sein. Diesbezüglich ist hinsichtlich des Ermessens i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW in erster Linie auf das Ausmaß des Pflichtverstoßes (hier Leerstehenlassen nach Versterben der Wohnungsinhaber durch die Erben ohne Zahlung des Darlehensrestbetrags) und des Verschuldens (Vorsatz bzw. Ausmaß der Fahrlässigkeit) abzustellen.

Im Einzelnen ist die diesbezügliche Ausübung des Ermessens allerdings der zuständigen Behörde vorbehalten, der der Senat nicht vorgreifen darf.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Der Senat folgt dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, der unter 1.5 für Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes bei auf bezifferte Geldleistungen gerichteten Verwaltungsakten - wie hier - eine Festsetzung in Höhe von ¼ des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes vorsieht.

Dieser Beschluss ist gemäß § 158 Abs. 1 VwGO und - hinsichtlich der Streitwertfestsetzung - nach §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG unanfechtbar.

(1) Für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Vorschriften der §§ 4, 7 Abs. 3, des § 8 Abs. 1 und 3, des § 8a, 8b, 9 oder des § 21 oder gegen die nach § 5a erlassenen Vorschriften verstößt, kann die zuständige Stelle durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben. Für die Bemessung der Geldleistungen sind ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.

(2) Bei einem schuldhaften Verstoß des Verfügungsberechtigten gegen die in Absatz 1 bezeichneten Vorschriften kann der Gläubiger die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel fristlos kündigen; er soll sie bei einem Verstoß gegen § 7 Abs. 3 in Verbindung mit § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes kündigen. Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen und Zinszuschüsse können für die in Absatz 1 bezeichnete Zeit zurückgefordert werden. Soweit Darlehen oder Zuschüsse bewilligt, aber noch nicht ausgezahlt sind, kann die Bewilligung widerrufen werden.

(3) Die Befugnisse nach den Absätzen 1 und 2 sollen nicht geltend gemacht werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig sein würde.

(4) Die zuständige Stelle hat die nach Absatz 1 eingezogenen Geldleistungen an die Stelle abzuführen, welche die für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständige oberste Landesbehörde bestimmt; sie sind für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau einzusetzen.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Die aufschiebende Wirkung der bei dem Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klage 16 K 719/14 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 8.1.2014 wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.881,75 Euro festgesetzt.

G r ü n d e :

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Gemäߠ§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - prüft das Oberverwaltungsgericht in Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes - §§ 80, 80a und 123 VwGO - nur die gemäß § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO dargelegten Gründe. Danach spricht Überwiegendes dafür, dass die Antragsgegnerin das ihr nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW - bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt hat. Unabhängig davon können Verstöße gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW nicht mehr verfolgt werden.

I. Anders als der Antragsteller geltend macht, dürften gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 unter dem Gesichtspunkt des richtigen Adressaten bzw. seiner diesbezüglichen Bestimmtheit allerdings keine Bedenken bestehen. Der Antragsteller macht geltend, dass "Adressat des Verwaltungsakts nur der Antragsteller und Frau U.       -L.           in Erbengemeinschaft sein" konnten und "richtigerweise … der Bescheid sowohl an den Antragsteller als auch an Frau U.       -L.           (hätte) bekannt gegeben werden müssen, mit der Klarstellung, dass sie als Erbengemeinschaft von dem Bescheid betroffen sind."

Der angefochtene Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW ‑. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u. a. gegen die Vorschrift des § 21 Abs. 2 dieses Gesetzes verstoßen wird, durch Verwaltungsakt vom Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist er selbst und nicht etwa die Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigter. Verfügungsberechtigter ist gemäß § 29 Nr. 8 Satz 1 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Der Antragsteller ist neben seiner Schwester Miterbe des Nachlasses, zu dem die streitige Wohnung gehört, nachdem der Nacherbfolgefall eingetreten ist. Somit hat er im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge kraft seines gesamthänderisch gebundenen Eigentums (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuches ‑ BGB ‑) ein Recht zum (Mit-)Besitz der Wohnung (§§ 985, 2039 BGB).

Ist der Antragsteller aber als Besitzberechtigter zugleich Verfügungsberechtigter, gibt es gegen die Bekanntgabe und die Bestimmtheit seiner Inanspruchnahme nichts zu erinnern. Durch die ebenfalls erfolgte Heranziehung seiner Schwester und Miteigentümerin durch gesonderten Bescheid vom 8.1.2014 wird er nicht in seinen Rechten verletzt.

II. Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 ergeben sich auch nicht aus dem Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, das Fortbestehen der Wohnungsbindung bis zum 4.12.2013 wegen einer Förderung mit öffentlichen Mitteln sei dem Grunde nach unstreitig: Weder der Darlehensvertrag vom 30.01./16.03.1970 noch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013 über das Ende der Zweckbestimmung zum 4.12.2013 rechtfertigten die Vermutung, dass der nicht bei den Akten befindliche Bescheid vom 11.11.1969 ein Familienzusatzdarlehen betroffen habe. Der Inhalt des nicht bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Bescheides vom 11.11.1969 werde bestritten.

Es ist nicht erkennbar, warum die Existenz und der Inhalt des Bescheides vom 11.11.1969 für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Geldleistungsbescheids von Bedeutung sein sollen. Dass die hier in Rede stehende Wohnung der Wohnungsbindung unterfällt, ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WFNG NRW. Danach gilt das Gesetz für Wohnraum, der nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) gefördert worden ist. Das ist hier auch hinsichtlich des Darlehensbetrages von ursprünglich 1.500 DM der Fall, wie sich aus § 2 des Darlehnsvertrags vom 20.1./16.3.1970 ergibt, in dem dies ausgeführt wird.

Soweit der Antragsteller darüber spekuliert, dass möglicherweise in dem nicht mehr auffindbaren Bewilligungsbescheid andere Endzeitpunkte verfügt sein könnten, kann das auf sich beruhen: Eine Abweichung von dem gesetzlichen Endzeitpunkt könnte, wenn überhaupt, allenfalls bei positiver Feststellung einer solchen Regelung angenommen werden. Eine solche Feststellung kann aber nicht getroffen werden, da der Bescheid nicht vorgelegt werden kann und der Antragsteller die Beweislast dafür trägt, dass ein vom Gesetz abweichender Endzeitpunkt verfügt worden ist.

III. Die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sind dem Grunde nach erfüllt.

1. Dies gilt allerdings nur für die Zeit ab Inkrafttreten des WFNG NRW, d.h. vom 1.1.2010 an. Im zeitlichen Anwendungsbereich des § 26 WFNG NRW können "Altverstöße", die nach § 25 WoBindG oder § 33 WoFG zu sanktionieren waren, nicht mehr neu aufgegriffen und für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 verfolgt werden.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 1, S. 517.

Das bundesrechtliche Wohnraumförderungsgesetz und das Wohnungsbindungsgesetz sind gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - ersetzt worden (vgl. § 44 Abs. 1 WFNG NRW). Die Fortgeltung von § 25 WoBindG oder § 33 WoFG ist auch in § 44 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nicht angeordnet worden.

2. Der Antragsteller und seine Schwester haben die streitgegenständliche Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung der Antragsgegnerin jahrelang leer stehen lassen. Damit liegt ein Verstoß gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW vor, was Anknüpfungspunkt für die Verhängung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sein konnte. Eine Leerstandsgenehmigung war insbesondere nicht nach der Ausnahmevorschrift des § 21 Abs. 2 Satz 2 WFNG NRW entbehrlich. Danach ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn die zuständige Stelle bescheinigt, dass eine Vermietung objektiv nicht möglich ist oder der Verfügungsberechtigte die Unvermietbarkeit nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt. Eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Stelle liegt nicht vor und eine objektive Unvermietbarkeit der Wohnung kann nicht angenommen werden, auch wenn die vom Antragsteller benannten Umstände der langjährigen Eigennutzung einen gewissen Sanierungs- und Renovierungsbedarf nahelegen. Insoweit bleibt es bei der schon vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Würdigung, dass sich dem pauschalen Vortrag des Antragstellers - in der Klageschrift war geltend gemacht worden, die Wohnung sei "nicht in einem vermietungsfähigen Zustand", weil "seit vielen Jahren keine Renovierungsarbeiten durchgeführt worden" seien - Konkretes über die objektive Beschaffenheit der Wohnung nicht entnehmen lässt, insbesondere auch nicht dazu, dass die erforderlichen Arbeiten nicht innerhalb der dafür vom Gesetz - § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW ("nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen") bzw. früher: § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG n.F. i. V. m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WoFG - eingeräumten Frist von drei Monaten hätten erledigt werden können. Das gilt insbesondere für das Ausräumen von Möbeln und Hausratsgegenständen.

IV. 1. Der Antragsteller hat auch schuldhaft i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW verstoßen. Der Begriff des Verschuldens in § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW entspricht dem des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das in § 276 Vorsatz und Fahrlässigkeit kennt. Gemäß § 276 Abs. 2 BGB handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt demnach jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadenstiftenden Verfügungsberechtigten auszurichten.

Vgl. zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung des § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG: VGH Bayern, Urteil vom 17.3.2000 - 24 B 98.63 -, juris (dort Rn. 73); OVG NRW, Urteil vom 26.11.1996 - 14 A 2395/93 -, juris (dort Rn. 25 ff.).

Soweit der Antragsteller quasi mit Nichtwissen die Zweckbindung des ursprünglich 1.500 DM betragenden Darlehens bestreitet, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Darlehensvertrag vom 20.1./16.3.1970 einschließlich seines bereits erwähnten § 2 von den Eltern des Antragstellers unterschrieben worden ist. Hinsichtlich des Erben ist in der Rechtsprechung im Übrigen angenommen worden, dass er sich in aller Regel nicht auf die Unkenntnis der Förderung und ihrer Folgen berufen könne, da die Unterlagen des Erblassers zumindest Anlass für nähere Erkundigungen bei der zuständigen Stelle bieten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22.11.2012 - 14 A 42/10 -; ferner Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 2, S. 529.

Hier war der Antragsteller durch das an seine Eltern gerichtete Schreiben der Wohnungsbauförderungsanstalt vom 5.1.2006, von denen sich ein Doppel in den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin befindet (Beiakte Heft Ia, 1. Teil, S. 1), darüber informiert, dass jedenfalls zum 5.1.2006 noch ein Darlehen bestanden hat und dass die Antragsgegnerin - Amt für Wohnungswesen - als zuständige Stelle Auskunft "über die Fortdauer der Bindung bzw. über das Ende der Nachwirkungsfrist nach dem Wohnungsbindungsgesetz" geben würde. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht (BA S. 6) im Übrigen vorliegend darauf abgestellt, dass sich die Mittelgewährung als solche zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergeben und die Wohnungsbauförderungsanstalt mit Schreiben vom 19.8.2008 an die Erbengemeinschaft unter Benennung beider Erben zudem einen Überblick über das noch bestehende Familienzusatzdarlehen übersandt hat. Beides hätte durchaus Anlass für eigene Erkundigungen des Antragstellers geboten.

2. Ein Erfolg der Beschwerde ergibt sich auch nicht aus dem Hinweis des Antragstellers, er könne als Mitglied einer noch ungeteilten Erbengemeinschaft nicht allein über die zur Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderlichen Maßnahmen befinden. Insoweit mag es zutreffen, dass anders als nach Auffassung des Verwaltungsgerichts weder die Vergabe der Sanierungsarbeiten noch der Abschluss eines langjährigen Mietvertrags oder eine Verfügung über die in der Wohnung befindlichen Gegenstände unter das Notverwaltungsrecht nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB fallen. Die die Erben treffenden wohnungsbauförderungsrechtlichen Pflichten liefen deshalb nicht leer. Dem Antragsteller verblieben die in der vom Verwaltungsgericht zitierten Rechtsprechung des angerufenen Oberverwaltungsgerichts,

vgl. Urteil vom 22.10.1979 - XIV A 459/79 -, BBauBl. 1980, 506 = ZMR 1980, 116,

aufgezeigten Möglichkeiten, und zwar neben dem auch vom Verwaltungsgericht benannten, gegen die Miterbin zu richtenden Verlangen nach § 745 Abs. 2 BGB, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, die Einschaltung der Wohnungsbehörde.

V. Die Antragsgegnerin hat indes das ihr nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Die Fragen, ob und in welcher Höhe wegen eines Verstoßes gegen die in § 26 Abs. 1 WFNG NRW genannten wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften Geldleistungen festgesetzt werden sollen, steht nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW im Ermessen der zuständigen Behörde. Dieses Ermessen darf nur entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung und innerhalb der gesetzlichen Ermessensschranken (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt werden.

Ein Geldleistungsbescheid muss grundsätzlich auch die entscheidungserheblichen Ermessenserwägungen erkennen lassen. Bei der Leistungsbemessung hat es die Rechtsprechung allerdings als unbedenklich angesehen, wenn die Behörde die Geldleistungen unter Hinweis auf ermessensbindende Verwaltungsvorschriften (hier die Wohnraumnutzungsbestimmungen - WNB NRW - zum WFNG NRW) weisungsgemäß festsetzt und sich damit die Erwägungen zu eigen macht, die den Verwaltungsvorschriften zugrunde liegen.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAB NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 a), S. 544, m. N. für die Rechtsprechung.

Verwaltungsvorschriften - wie hier die WNB NRW - können indes naturgemäß nicht jedem Einzelfall gerecht werden. Eine pflichtgemäße Ausübung des in § 26 Abs. 1 WFNG NRW eingeräumten Ermessens setzt insbesondere voraus, dass die Behörde den Sachverhalt zutreffend ermittelt hat und alle ihr vorgetragenen und sonst bekannten relevanten Umstände berücksichtigt, nicht zuletzt, soweit sie Billigkeits- oder Reduzierungsgründe betreffen.

Abgesehen davon, dass der Antragsteller der Antragsgegenerin die Verletzung von Hinweis- und Prüfungspflichten ihm als Rechtsnachfolger gegenüber vorwirft, beklagt er in diesem Zusammenhang vor allem ein krasses Missverhältnis zwischen der festgesetzten Geldleistung in Höhe von ca. 20.000 Euro und dem noch ausstehenden Restdarlehen von wenig mehr als 200 Euro. Selbst im Verhältnis zur ursprünglichen Summe des Familienzusatzdarlehens von 1.500 DM bleibe die Sanktion drakonisch. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei die Antragsgegnerin ohne einen vorherigen Hinweis, dass entweder das Darlehen zurückzuzahlen oder die Wohnung zu vermieten sei, gehindert, eine Geldleistung in Höhe des Hundertfachen des offenen Restdarlehensbetrages festzusetzen.

Die höhenmäßige Diskrepanz von etwa 200 Euro Restschuld und 20.000 Euro Geldleistung als solche kann allerdings keine dem Antragsteller günstige Billigkeitsentscheidung rechtfertigen. Insbesondere kann mit Rücksicht darauf nicht ohne weiteres das Vorliegen eines der öffentlichen Hand verursachten Schadens verneint werden. Zwar wird die Geldleistung dogmatisch als Schadensausgleich verstanden. Der Schaden besteht danach aber nicht etwa in der Zweckverfehlung der bewilligten Wohnungsbaumittel, was einen Anknüpfungspunkt für eine am Restdarlehen orientierte Schadensermittlung sein könnte. Vielmehr definiert sich der Schaden über den hervorgerufenen Neusubventionierungsbedarf, nämlich in dem Aufwand an öffentlichen Mitteln, die zur Förderung einer neuen Sozialwohnung erforderlich sind, die anstelle der bestimmungswidrig verwendeten Wohnung der wohnberechtigten Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird.

Vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2, mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesver-waltungsgerichts und die früher entgegenstehende Rechtsprechung des OVG NRW.

Geht man von diesem Schadensbegriff aus, kommt es nicht auf den noch ausstehenden Restbetrag an, sondern auf den Neusubventionierungsbedarf für die Dauer des Entzugs der Wohnung für den berechtigten Personenkreis. Dieser Bedarf kann sich an der durch die Förderung subventionierten Mietpreisminderung orientieren. Von daher lässt sich ein Schaden in der verfügten Höhe durchaus annehmen.

Die Antragsgegenerin hat bei der zu treffenden Ermessensentscheidung indes fehlerhaft unberücksichtigt gelassen, dass zwischen dem Verhalten des Antragstellers und dem eingetretenen Schaden - anders als für eine Schadenszurechnung erforderlich - nach dem Schutzzweck der Norm des § 21 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 26 Abs. 1 WFNG NRW kein Rechtswidrigkeitszusammenhang unter dem Gesichtspunkt des Neusubventionierungsbedarfs besteht; denn der verursachte Schaden (Wegfall der Wohnung für den berechtigten Personenkreis mit dadurch bewirktem Neusubventionierungsbedarf) wäre vom Antragsteller auch dann, und zwar in rechtmäßiger Weise, bewirkt worden, wenn er von seinem nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW bestehenden Recht Gebrauch gemacht hätte, die Förderungsmittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig und vollständig zurückzuzahlen. Die Beteiligten sind darüber einig, dass eine etwa bestehende Zweckbindung einer nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz öffentlich geförderten und vom Eigentümer oder seinen Angehörigen als Berechtigte eigengenutzten Eigentumswohnung im Falle einer ohne rechtliche Verpflichtung vorgenommenen vorzeitigen und vollständigen Rückzahlung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW nicht länger als bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung fortbesteht. Dementsprechend bestimmt auch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013, dass die Zweckbindung der Wohnung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW im Zeitpunkt der Rückzahlung am 4.12.2013 endet.

Bei der Lehre von der Unterbrechung des Rechtswidrigkeitszusammenhangs zwischen einem Verhalten und dem entstandenen Schaden bei rechtmäßigem Alternativverhalten handelt sich um ein vom Schutzzweck der Norm her entwickeltes Institut aus dem zivilrechtlichen Schadensrecht.

Vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 74. Aufl., Vorb. v § 249 Rn. 64 ff.; I. Ebert in: Erman, BGB, Bd. 1, 13. Aufl., Vor §§ 249-253 Rn. 77 ff.; Schubert in: Bamberger/Roth, BGB, Bd. 1, 3. Aufl., § 249 Rn. 100 ff.; Rixecker in: Geigel, Der Haftpflichtprozess, 24. Aufl., Teil 1 Rn. 47 f.

Die Berufung auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, also der Einwand, der Schaden wäre auch bei rechtmäßigem Verhalten des Schädigers entstanden, ist danach grundsätzlich beachtlich.

Vg. BGH, Urteil vom 26.10.1999 ‑ X ZR 30/98 ‑, NJW 2000, 661 (663).

Dahinter steht der Gedanke, dass ein Schaden, der so oder so eingetreten wäre, nicht der tatsächlichen Schadenshandlung zugerechnet werden kann. Die die Schadensersatzpflicht begründende Norm erfasst dann nicht den Ausgleich eines solchen Schadens. Eine anerkannte Fallgruppe ist etwa die eines vertragsbrüchigen Arbeitnehmers, der entgegen dem Arbeitsvertrag nicht zur Arbeit erscheint, dadurch beim Arbeitgeber den Schaden von Inseratskosten für einen neuen Arbeitnehmer verursacht.

Vgl. BAG, Urteil vom 26.3.1981 ‑ 3 AZR 485/78 ‑, NJW 1981, 2430; Urteil vom 23.3.1984 ‑ 7 AZR 37/81 ‑, NJW 1984, 2846.

Wenn dieselben Kosten angefallen wären, wenn der Arbeitnehmer zwar nicht vertragsbrüchig geworden wäre, aber unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt hätte, fehlt es an der Rechtfertigung, diesen Schaden dem Vertragsbruch zuzurechnen.

Entsprechende Überlegungen greifen auch hier: Hätte der Antragsteller in rechtmäßiger Weise nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW das Restdarlehen mit der Folge einer gleichzeitigen Beendigung der Wohnungsbindung freiwillig, vorzeitig und vollständig zurückgezahlt, hätte ein Neusubventionierungsbedarf gleichermaßen bestanden. Sinn der auf einen pauschalierten Schadensersatz für einen Neusubventionierungsbedarf bei Wohnungsleerstand gerichteten Geldleistungspflicht ist es nicht, dass der Darlehensnehmer einen Neusubventionierungsbedarf ausgleichen muss, der bei sich aufdrängender sachgemäßer und rechtmäßiger Handhabung der Darlehensabwicklung ohnehin entstanden wäre. Die Geldleistung stellte sich anderenfalls als eine durch nichts gerechtfertigte Leistung an die Antragsgegnerin zur Abdeckung eines sie ohnehin treffenden Schadens dar. Bei sachgemäßer Handhabung hätte die Antragsgegnerin unter den Umständen des Falles schon mit dem Tode der Erblasserin und der damit beendeten berechtigten Nutzung eine neue subventionierte Wohnung schaffen müssen, da die Erben vernünftigerweise die Wohnungsbindung durch Restdarlehnsrückzahlung beendet hätten.

Aus dem Gesichtspunkt der Sachgemäßheit ergibt sich auch die Beschränkung des Einwandes rechtmäßigen Alternativverhaltens. Es reicht nicht aus, dass ein Alternativverhalten bloß möglich gewesen wäre. Vielmehr muss feststehen, dass der Schädiger, wenn ihm die Rechtswidrigkeit seines Tuns und der sich daraus ergebenden Folgen bewusst gewesen wäre, tatsächlich zu dem Alternativverhalten gegriffen hätte, nicht nur, dass er dazu hätte greifen können.

Vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1992 ‑ VIII ZR 170/91 ‑, NJW 1993, 520 (522).

Das ist nach Lage der Dinge hier der Fall. Wäre den Erben einerseits die Rechtswidrigkeit des Wohnungsleerstandes mit den sich daraus ergebenden Folgen und andererseits die Möglichkeit einer Beendigung der Zweckbindung der Wohnung bewusst gewesen, kann davon ausgegangen werden, dass sie die restlichen Fördermittel freiwillig vorzeitig und vollständig zurückgezahlt hätten. Ein solches Verhalten hätte sich förmlich aufgedrängt. Kein vernünftiger Mensch hätte wegen eines etwa 200 Euro hohen Darlehensrestbetrages einen Pflichtenverstoß in Kauf genommen, der eine fast hundertfach höhere Sanktion nach sich ziehen konnte. Tatsächlich hat der Antragsteller denn auch unverzüglich den Darlehensrest gezahlt, als er durch das Anhörungsschreiben vom 14.11.2013 von der drohenden Sanktion erfuhr. Es kann daher ausgeschlossen werden, dass der Antragsteller bei vollem Bewusstsein seiner Lage wegen des Zinsvorteils des vorläufigen Behaltens des Betrages oder aus sonstigen Gründen von der Rückzahlung des Restdarlehens Abstand genommen hätte, mit der - darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit - die Zweckbindung der Wohnung beendet gewesen wäre.

Allerdings schließen die vorstehenden Überlegungen lediglich den notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zwischen rechtswidriger Handlung und Schaden hinsichtlich der Schadensposition "Neusubventionierungsbedarf" aus. Die Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bezweckt darüber hinaus indes auch die Veranlassung des Verfügungsberechtigten zu gesetzmäßigem Verhalten.

Vgl. dazu und zur Rspr. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2,3.

Auch wenn das kein selbständiger, sondern ein bloßer mittelbarer Zweck als erwünschte Nebenwirkung der Geldleistungspflicht sein soll, steht das einer Berücksichtigung im Rahmen der nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zu treffenden Ermessensentscheidung nicht entgegen. Diesbezüglich fehlt es nicht am notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang. Allerdings darf sich die Höhe der insoweit festzusetzenden Geldleistung nicht am Neusubventionierungsbedarf orientieren, sondern muss eine angesichts des Beugungszwecks verhältnismäßige Sanktion sein. Diesbezüglich ist hinsichtlich des Ermessens i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW in erster Linie auf das Ausmaß des Pflichtverstoßes (hier Leerstehenlassen nach Versterben der Wohnungsinhaber durch die Erben ohne Zahlung des Darlehensrestbetrags) und des Verschuldens (Vorsatz bzw. Ausmaß der Fahrlässigkeit) abzustellen.

Im Einzelnen ist die diesbezügliche Ausübung des Ermessens allerdings der zuständigen Behörde vorbehalten, der der Senat nicht vorgreifen darf.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Der Senat folgt dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, der unter 1.5 für Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes bei auf bezifferte Geldleistungen gerichteten Verwaltungsakten - wie hier - eine Festsetzung in Höhe von ¼ des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes vorsieht.

Dieser Beschluss ist gemäß § 158 Abs. 1 VwGO und - hinsichtlich der Streitwertfestsetzung - nach §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG unanfechtbar.

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.121 Euro festgesetzt

G r ü n d e :

Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.

Gemäߠ§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) prüft das Oberverwaltungsgericht in Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes (§§ 80, 80a und 123 VwGO) nur die gemäß § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO dargelegten Gründe. Das Beschwerdevorbringen stellt die Würdigung des Verwaltungsgerichts, der Geldleistungsbescheid vom 5.6.2014 erweise sich bei summarischer Prüfung als rechtmäßig, weil die Voraussetzungen für eine Heranziehung zu einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW - vorlägen, nicht durchschlagend in Frage. Eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung der vor dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen erhobenen Klage 18 K 306/14 nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WFNG NRW i.V.m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kommt danach nicht in Betracht.

Die Antragstellerin macht geltend, der Bescheid vom 5.6.2014 sei wegen „Unbilligkeit nach § 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG“ rechtswidrig. Diese sei anzunehmen, weil lediglich ein formaler Verstoß gegen § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW vorliege. Insoweit ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der an die Antragstellerin gerichtete Bewilligungsbescheid vom 19.12.2000 zwar noch unter Geltung des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG) ergangen ist. Dieses Gesetz ist aber gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - ersetzt worden (vgl. § 44 Abs. 1 WFNG NRW). Die Fortgeltung der von der Antragstellerin benannten Einzelnorm des § 25 WoBindG ist auch in § 44 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nicht angeordnet worden.

§ 26 Abs. 1 WFNG NRW ist jedoch mit § 25 Abs. 1 Sätze 1 und 2 WoBindG inhaltsgleich. Die von der Antragstellerin herangezogene Regelung des § 25 Abs. 3 WoBindG, wonach die Befugnis zur Geldleistungsfestsetzung nicht geltend gemacht werden sollte, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig sein würde, ist allerdings nicht in § 26 WFNG NRW übernommen worden. Die darin fixierten Grundsätze gelten indes ungeschrieben fort. So regelt Nr. 16.3 der ermessensbindenden Verwaltungsvorschriften - Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB) -, dass die nach Nr. 16.2 ermittelten Geldleistungen im Einzelfall nach pflichtgemäßem Ermessen aus Billigkeitsgründen gemindert werden können. Zu den gewichtigen Billigkeitsgründen werden nach wie vor Verstöße „nur formaler Natur“ gezählt.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW-WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 b), S. 547.

Einen solchen lediglich formalen Verstoß sieht die Antragstellerin hier zum einen darin, dass der Mieter M. und seine Lebensgefährtin für die Zeit des gemeinsamen Aufenthalts in der Wohnung von August 2006 bis August 2013 die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins für eine Wohnung dieser Größe erfüllt hätten, was zu ermitteln die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen sei.

Zum anderen habe nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WFNG NRW ein Anspruch auf Freistellung der Wohnung von der Wohnungsbindung bestanden. Anders als vom Verwaltungsgericht vertreten hätten die in der Vergangenheit erteilten Freistellungen für die Wohnungen Nr. 3, 13 und 14 trotz deren abweichender Größe sehr wohl Indizwirkung auch für eine Freistellung der in Rede stehenden Wohnung. Ausschlaggebend für eine Freistellung seien nämlich weitgehend wohnungsgrößenunabhängige Kriterien wie, ob die allgemeine Wohnungsnachfrage im Bereich der zuständigen Stelle vollständig gedeckt sei oder die Wohnung in einem durch soziale Missstände benachteiligten Gebiet liege oder das Wohnquartier einen besonderen Entwicklungsbedarf aufweise. Hinsichtlich der größengleichen Wohnung Nr. 19 verkenne das Verwaltungsgericht überdies, dass eine Freistellung im Januar 2014 zwar keine indizielle Wirkung für einen bloß formalen Verstoß seit 2006 haben könne, aber zumindest ab Januar 2014 ein rein formaler Verstoß auf der Hand liege. Schließlich übersehe der angefochtene Beschluss die in der kritischen Größe (mit 56 qm 1 qm oberhalb der nach Nr. 8.2 a) Satz WBN maximal tolerablen Wohnflächenüberschreitung für eine alleinstehende Person bzw. 9 bzw. 15 qm unterhalb der für zwei Personen maximal zulässigen bzw. tolerablen Wohnungsgröße) der streitgegenständlichen Wohnung selbst begründeten Freistellungsgründe.

Unter dem Aspekt der zu beanspruchenden Freistellung der Wohnung kann die Antragstellerin abgesehen von allem anderen ihrer Beschwerde bereits deshalb nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil der eine Freistellung der Wohnung ablehnende Bescheid vom 28.3.2014 nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der  Antragsgegnerin bestandskräftig geworden ist. Danach steht zwischen den Beteiligten fest, dass ein Anspruch auf eine Freistellung der Wohnung nicht bestanden hat.

Ein lediglich formaler Verstoß gegen das Fehlbelegungsverbot des § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW liegt auch nicht deshalb vor, weil der Mieter M.      und seine Lebensgefährtin für die Zeit des gemeinsamen Aufenthalts in der Wohnung von August 2006 bis August 2013 materiell die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins für eine Wohnung dieser Größe erfüllt hätten.

§ 25 Abs. 3 Satz 2 WoBindG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung hat allerdings als Billigkeitsgrund und Fall des nur formalen Verstoßes exemplarisch gerade benannt, dass bei einem Verstoß gegen das Gebot der Überlassung des Wohnraums nur an Wohnberechtigte die Wohnberechtigungsbescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 3 zweiter Halbsatz WoBindG nachträglich erteilt wurde.

Eine solche Wohnberechtigungsbescheinigung ist hier indes auch nicht nachträglich erteilt worden. Für den objektiven Verstoß gegen § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW kommt es heute wie damals für einen Verstoß gegen § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG,

vgl. BVerwG, Urteil vom 18.9.1981 - 8 C 72.80 -, BVerwGE 64, 105 = juris (dort Rn. 23).

nur darauf an, ob bei der jeweiligen Nutzung der Wohnung der erforderliche Wohnberechtigungsschein vorgelegen hat.

Ist das nicht der Fall, ist die Festsetzung von Geldleistungen grundsätzlich auch ermessensgerecht, selbst wenn letztlich nicht ausgeschlossen erscheint, dass im Falle eines rechtzeitig mit den erforderlichen Unterlagen gestellten Antrags ein Wohnberechtigungsschein erteilt worden wäre.

Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW-WAG NRW, a.a.O., Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 a), S. 545.

Wenn nach § 17 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung einer wohnungssuchenden Person nur zum Gebrauch überlassen darf, wenn diese ihm vor der Überlassung einen Wohnberechtigungsschein übergibt, so sollen klare Verhältnisse geschaffen werden. Ist dem Verfügungsberechtigten vom Wohnungssuchenden kein Wohnberechtigungsschein übergeben worden, so muss die Behörde im Rahmen der Ermessensausübung nach § 26 WFNG NRW allenfalls dann von einem lediglich formalen Verstoß ausgehen, wenn die materielle Wohnberechtigung klar auf der Hand liegt. Das war hier nicht der Fall, wobei die Verwaltungsvorgänge zeigen, dass die Antragsgegnerin durchaus aufgeschlossen gewesen ist, eine eventuell tatsächlich gegebene Wohnberechtigung zu berücksichtigen. Mit Schreiben vom 17.3.2014 an die Antragstellerin hatte sie unter Beifügung entsprechender Antragsvordrucke angeregt, den Mieter M.      zu veranlassen, einen Wohnberechtigungsschein zu beantragen und das seinerzeit erzielte Einkommen nachzuweisen. Ausweislich der Verwaltungsvorgänge hatte sich die Antragstellerin erst danach darauf berufen, dass „die Freundin von Herrn M.      nunmehr mit in der Wohnung wohnen würde“ (16.4.2014) bzw. „irgendwann …dazu gezogen …, aber im August letzten Jahres wieder ausgezogen“ sei (5.5.2014). Noch nach Erlass des Geldleistungsbescheides vom 5.6.2014 ist der Antragstellerin dann am 11.6.2014 telefonisch Gelegenheit gegeben worden, eine „Gegenseitigkeitserklärung von Herrn Dawid M.      und seiner Freundin (einzureichen), von wann bis wann diese in der Wohnung wohnhaft war“, das jeweilige Einkommen der beiden für den Zeitraum von August 2006 bis August 2013 nachzuweisen und eine Studienbescheinigung der Freundin nachzureichen. Mit Schreiben vom 20.6.2014 hat die Antragstellerin dann mitgeteilt, dass Herr M.      keinen Kontakt zu seiner ehemaligen, nunmehr mit unbekannter Anschrift in Hamburg wohnenden Freundin habe und auch über ihre Eltern nichts habe in Erfahrung bringen können. Die Freundin des Herrn M.      war unter der Anschrift der hier in Rede stehenden Wohnung zu keinem Zeitpunkt gemeldet und ihr Einzug war dem Vermieter auch nicht angezeigt worden. Angesichts dessen brauchte die Antragsgegnerin im Rahmen der Ermessensausübung nicht von einer materiellen Wohnberechtigung auszugehen bzw. entsprechende Ermessenserwägungen auch nicht nachträglich anzustellen. Zu einer weiteren Sachverhaltsaufklärung war sie nicht verpflichtet. Es obliegt dem Verfügungsberechtigten, das Bestehen eventueller Billigkeitsgründe substantiiert darzulegen und zu belegen.

Das Ergebnis des erstinstanzlichen Beschlusses wird auch nicht durch den Vortrag der Antragstellerin in Frage gestellt, die Antragsgegnerin trage infolge fehlender Überprüfungsmaßnahmen eine deutlich überwiegende Verantwortlichkeit für den eingetretenen wohnwirtschaftlichen Schaden. Die Aufgabe der Antragsgegnerin, die Einhaltung der Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen zu überwachen und gegen festgestellte Verstöße zügig einzuschreiten, ist keine Verpflichtung, die ihr gerade im Interesse des Verfügungsberechtigten auferlegt wäre. Die Behörde hat keine unmittelbar gegenüber dem Verfügungsberechtigten bestehende Verantwortlichkeit, den durch die verstoßbegründende Handlung herbeigeführten Schaden in dessen Interesse möglichst gering zu halten. Sofern der Verfügungsberechtigte durch ein sofortiges Einschreiten der Behörde gegen bestehende Verstöße veranlasst wird, den Verstoß frühzeitig zu bereinigen und dadurch die ihn treffenden Geldleistungen niedrig gehalten werden, ist das ein für ihn durch das behördliche Handeln nur reflexartig eintretender Vorteil.

Vgl. Urteile des Senats vom 28.1.1997 - 14 A 4252/94 -, (UA S. 12), und vom 18.2.1998 - 14 A 1321/96 -, juris (dort Rn. 30).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist gemäß § 158 Abs. 1 VwGO und - hinsichtlich der Streitwertfestsetzung - nach §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG unanfechtbar.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.

Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;

2.

Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;

3.

Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;

4.

Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;

5.

Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;

6.

Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;

7.

Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;

8.

Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;

9.

Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;

10.

Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;

11.

andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.