Die Auswahl des passenden Vertragsmodells
Die Anzahl der PPP-Projekte im öffentlichen Hochbau ist in den vergangenen Jahren besonders auf kommunaler Ebene enorm gestiegen. Auch wenn in absehbarer Zeit ein Ende dieser Entwicklung nicht in Sicht ist, zeigen sich viele Kommunen trotz des hohen Bedarfs an Sanierung, Neubau oder Optimierung öffentlicher Gebäude noch etwas zögerlich bei der Realisierung von PPP-Projekten.
Ein entscheidender Grund dafür ist sicherlich die mangelnde Erfahrung bei der rechtlichen Verwirklichung solcher Projekte und Befürchtungen vor der vertragsgestalterischen Phantasie allzu profitorientierter privater Vertragspartner.
Auch wenn eine umfangreiche rechtliche Beratung im Vorfeld eines Projektes unabdingbar für das gelingen eines erfolgreichen PPP-Projekts ist, soll hier ein grober Überblick über die vorhandenen Vertragsmodelle gegeben werden.
Eigenart dieser Modelle ist es, dass eine strenge rechtliche Abgrenzung im Einzelfall oft nicht möglich ist, sondern vielmehr die Möglichkeit besteht unterschiedliche Vertragskonzepte zu verknüpfen oder ineinander zu integrieren. Allen gemeinsam ist, dass in ihnen entsprechend dem Lebenszyklusansatz Leistungen und Pflichten der Vertragsparteien für sämtliche Phasen eines Bauprojekts fixiert sind. Anders als bei einzelnen Aufträgen der öffentlichen Hand an private Auftragnehmer wird bei PPP-Projekten Planung, Bau, Betrieb und Verwertung einer Immobilie nicht an einzelne Auftragnehmer übertragen sondern im Rahmen eines PPP-Vertrags mit einer Laufzeit von mehreren Jahren an einen einzelnen Auftragnehmer abgetreten.
Entscheidendes Kriterium für eine gerechte Pflichten- und Leistungsverteilung ist die Wahl des richtigen Vertragsmodells. Die Auswahl orientiert sich dabei an der Art des Projekts sowie den Bedürfnissen und Vorstellungen des öffentlichen Auftragsgebers.
Folgende Fragen sind vor Vertragsentwurf zu klären:
- Ist Vertragsgegenstand die Optimierung oder der Neubau eines Gebäudes?
- Steht das Baugrundstück im öffentlichen Eigentum?
- Wenn nicht, ist eine Übereignung mit Ablauf der Betriebsphase erwünscht?
- Soll der Betrieb des Gebäudes an ein rein privates oder ein gemischtes Unternehmen abgetreten werden?
- Besteht die Möglichkeit einer Refinanzierung des Projektes durch Entgeltzahlungen Dritter?
Ist Vertragsgegenstand nicht der Neubau eines Gebäudes sondern die Optimierung bzw. Sanierung eines im Eigentum der öffentlichen Hand stehenden Gebäudes kommt als Vertragsmodell nur dass sogenannte Contractingmodell in Betracht.
Dieses Modell ist besonders attraktiv für die Optimierung der Energie- und Wärmeerzeugung eines Gebäudes, da die Entgeltzahlungen des öffentlichen Auftraggebers an den Privaten sich teilweise über die eingesparten Energiekosten refinanzieren.
Bei der Errichtung eines neuen Gebäudes stehen mehrere Vertragstypen zur Auswahl. Soll ein Gebäude bereits mit Errichtung im Eigentum der Kommune stehen, ist das Inhabermodell die passende Vertragsart. Hier wird das Gebäude von privater Hand betrieben, verbleibt aber im öffentlichen Eigentum.
Wird das Gebäude vom Auftragnehmer nicht nur betrieben sondern auch gehalten, stehen das Leasingmodell oder das Vermietungsmodell zur Auswahl. Das letztere unterscheidet sich vom ersteren dadurch, dass der Kommune nach Ablauf der Betriebsphase eine Kaufoption zu einem vorab kalkulierten Restwert offen steht.
Beim Erwerbermodell verpflichtet sich der private Auftragnehmer nach Ende der Vertragslaufzeit das Eigentum auf den Auftraggeber zu übertragen. Dieser wiederum ist verpflichtet, monatliche „Kaufpreis“-Raten zu entrichten.
Gesellschaftsmodell und Konzessionsmodell lassen sich mit allen genannten Vertragsmodellen kombinieren.
Ersteres eröffnet die Möglichkeit für den öffentlichen Auftraggeber sich an der Auftragsnehmergesellschaft zu beteiligen. Letzteres erlaubt dem Privaten das Projekt über Entgeltzahlungen Dritter zu refinanzieren.