Immobilienrecht: Bindung des Vorkaufsberechtigten an sog. Maklerklausel aus Erstvertrag

bei uns veröffentlicht am15.09.2016

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Zusammenfassung des Autors
Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 12.05.2016 (Az.: I ZR 5/15) folgendes entschieden:

Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.


Tatbestand:

Der Beklagte und sein Bruder haben ihre am 15. Februar 2011 verstorbene Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus dem Hausgrundstück F.in B.. Der Bruder des Beklagten beauftragte die Klägerin mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteilskaufvertrag vom 3. März 2012 veräußerte er durch Vermittlung der Klägerin seinen Anteil an dem Nachlass an Herrn S. A. zum Preis von 260.000 €. Nach § 7 dieses Vertrags wurde der verkaufte Erbanteil dem Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung übertragen. In § 16 des Vertrags war ausgeführt, dass der Vertrag durch die Klägerin zustande gekommen sei, dass der Käufer sich verpflichte, an die Klägerin ein Maklerhonorar in Höhe von 29.750 € für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei.

Der Beklagte übte mit Schreiben vom 11. Juni 2012 gegenüber seinem Bruder und dem Käufer sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von der Klägerin geforderte Maklerprovision in Höhe von 29.750 € bezahlte er nicht.

Das Landgericht hat die von der Klägerin gegen den Beklagten erhobene Klage auf Zahlung von 29.750 € nebst Zinsen in Höhe von 18.564 € zuzüglich Zinsen als derzeit unbegründet und im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.


Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung der Maklerprovision aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts verneint. Dazu hat es ausgeführt:

Der vorkaufsberechtigte Beklagte habe aus einem im Falle der §§ 2034, 464 Abs. 2 BGB durch Ausübung des Vorkaufsrechts begründeten selbständigen Kaufvertrag oder - im Falle des § 2035 BGB - aus gesetzlichem Schuldverhältnis alle Leistungen zu erbringen, die der Käufer nach seinem Kaufvertrag als im Gegenseitigkeitsverhältnis stehende Pflicht zu erfüllen gehabt hätte. Danach komme es im Streitfall darauf an, ob die vom Käufer in dem Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 übernommene Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision wesensgemäß mit zu diesem Vertrag gehört habe. Das wäre der Fall gewesen, wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen gehalten hätten. Davon könne vorliegend aber nicht ausgegangen werden. Die durch § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vom Käufer übernommene Maklerprovision in Höhe von 9,62% netto und 11,44% brutto des vereinbarten Kaufpreises übersteige das für Grundstückskaufverträge übliche Maß. Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne die Maklerklausel in dem Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 auch nicht auf das übliche Maß reduziert werden.

Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht als insgesamt unbegründet angesehen. Zwar ist mit dem Zugang des Schreibens vom 11. Juni 2012 zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis zustande gekommen. Die Pflicht zur Zahlung der Provision des vorkaufsberechtigten Beklagten war auch Bestandteil des zwischen dem Bruder des Beklagten und dem Käufer zustande gekommenen Kaufvertrags. Der Klägerin steht gegen den Beklagten aber deshalb kein Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, weil die in § 16 des Vertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe noch in einem auf das übliche Maß reduziertem Umfang gegenüber dem Beklagten wirkte.

Im Hinblick auf die in § 7 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vereinbarte sofortige Übertragung des Erbteils hatte der Beklagte sein Vorkaufsrecht als Miterbe nach § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Käufer auszuüben. Für die Ausübung dieses Vorkaufsrechts galt dasselbe wie für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gemäß § 2034 BGB. Nach § 2036 Satz 1 BGB wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten mit der Übertragung des Anteils auf den Miterben frei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Miterben wirkt nur obligatorisch. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entstand zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Auf dieses sind grundsätzlich die §§ 463 bis 473 BGB anzuwenden, weil die §§ 2032 ff. BGB insoweit keine weitergehenden Regelungen enthalten. Danach war der Käufer verpflichtet, den vom Bruder des Beklagten erhaltenen Erbanteil auf den Beklagten zu übertragen. Im Gegenzug hatte der Beklagte dem Käufer den für den Erbanteil bezahlten Kaufpreis und die durch den Kaufvertrag entstandenen Kosten sowie etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kosten einschließlich der Kosten einer Rückübertragung zu erstatten.

Die Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten setzt nach § 464 Abs. 2 BGB voraus, dass sie Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist; der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht nicht aus. Diesem Erfordernis entspricht die in § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Regelung.

Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in diesem Vertrag getroffene Regelung sich nicht im üblichen Rahmen gehalten hat und daher den Beklagten nicht verpflichtete.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die auch im Schrifttum Zustimmung gefunden hat, gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB. Dagegen besteht nach § 464 Abs. 2 BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine Auslegung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen erforderlich machen.

Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die in § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer gehörte. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass in Berlin eine Maklerprovision von 6% nebst 19% Umsatzsteuer hierauf üblich ist. Das hat das Berufungsgericht ersichtlich auch seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Diese auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung kann in der Revisionsinstanz nur darauf überprüft werden, ob sie gegen gesetzliche Auslegungsregeln oder die Denkgesetze verstößt, erfahrungswidrig ist oder wesentlichen Tatsachenstoff außer Acht lässt. Die gegen sie gerichteten Rügen der Revision greifen nicht durch.

Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe willkürlich und denkgesetzwidrig angenommen, die im Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 vereinbarte Provision übersteige das übliche Maß auch dann, wenn man unberücksichtigt lasse, dass sich dieser Vertrag nicht auf das gesamte Grundstück, sondern lediglich auf den hälftigen Anteil bezogen habe. Der Umstand, dass der Käufer nicht das gesamte Grundstück erworben habe, sei für die Frage, ob die vereinbarte Maklerprovision das übliche Maß überstiegen habe, ohne Bedeutung gewesen, und die Klägerin habe ihre Provision nicht aus dem Wert des Gesamtgrundstücks berechnet. Das Berufungsgericht wollte mit seiner - wenig präzisen - Formulierung zum Ausdruck bringen, auch der Umstand, dass sich der Kaufvertrag lediglich auf den hälftigen Grundstücksanteil bezogen habe, lasse die Maklerkosten nicht als im üblichen Rahmen liegend erscheinen. Dieses Ergebnis hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

Anders als die Revision meint, lässt sich die Höhe der Provision nicht damit rechtfertigen, dass die Klägerin zusätzliche Leistungen erbracht hat, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die Beschaffung eines Grundrisses gehöre ebenso zu den typischen Leistungen eines Maklers wie die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

Die Revision macht dazu vergeblich geltend, aus den Aufzeichnungen und Unterlagen eines Maklers, der Verträge über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittle oder nachweise, müssten sich nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV allein Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers ergeben. Dagegen seien keine Pläne und detaillierten Mieterlisten samt vertragserheblichen Daten vorzuhalten und es sei auch kein Verkehrswert festzustellen. Ein Makler müsse seinen Auftraggeber zwar regelmäßig über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Ihn träfen aber generell nicht die Pflichten eines Anlagevermittlers. Er dürfe daher vom Veräußerer erhaltene Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wenn er sie mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert habe. Auch müsse er für seinen Auftraggeber regelmäßig keine Ermittlungen vornehmen.

Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten des Maklers. Der Umfang der in dieser Hinsicht bestehenden Pflichten sagt nichts darüber aus, welche Leistungen Makler darüber hinaus typischerweise sonst noch erbringen, um Geschäfte erfolgreich zu vermitteln. Inwieweit die von der Revision angeführten Leistungen zur typischen Maklertätigkeit gehörten, die durch den üblichen Provisionsanspruch abgegolten ist, konnte das Berufungsgericht aus eigener Kenntnis aufgrund der Befassung mit maklerrechtlichen Streitigkeiten beurteilen.

Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, die Beratung durch die Klägerin über die Besonderheiten eines Erbteilskaufvertrags, die Herstellung des Kontakts zu einer Rechtsanwältin und die Führung der Kommunikation zwischen dieser und dem Verkäufer rechtfertigten keine Überschreitung des üblichen Maßes der Provision, fehlt dem Berufungsurteil auch nicht jegliche Begründung. Die Entscheidungsgründe eines Urteils müssen nach der Bestimmung des § 313 Abs. 3 ZPO, der gemäß § 540 Abs. 2 ZPO für Berufungsurteile entsprechend gilt, lediglich eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen enthalten, auf denen die getroffene Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht. In Berufungsurteilen ist nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung zu geben.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Revisionskläger geltend gemacht, bei einem Erbteilskaufvertrag sei eine höhere Maklerprovision gerechtfertigt, als sie bei einem Grundstückskaufvertrag beansprucht werden könne. Mit diesem Angriff ist die Revision ausgeschlossen. Wenn sie geltend machen will, das Berufungsgericht habe Sachvortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen übergangen, muss sie dies in einer innerhalb der Frist gemäß § 551 Abs. 2 Satz 2 bis 6 ZPO einzureichenden schriftlichen Revisionsbegründung in einer den Erfordernissen des § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a und b ZPO entsprechenden Weise darlegen. Dies ist nicht geschehen. Den nicht gehaltenen und durch Bezugnahme auf die entsprechenden Fundstellen in den Schriftsätzen bezeichneten Vortrag kann sie in der mündlichen Revisionsverhandlung nicht mehr nachholen.

Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht hätte - wie zuvor das Landgericht - einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der üblichen Maklerprovision bejahen müssen.

Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden , § 655. Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus.

Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Verstoß gegen Preisvorschriften gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit der Entgeltregelung im Allgemeinen nur in dem Umfang zur Folge, in dem der zulässige Preis überschritten wird; im Übrigen bleibt der zulässige Preis geschuldet. Begründet wird dies mit der Ausnahmeregelung in § 134 Halbsatz 2 BGB, wonach das Rechtsgeschäft nur nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Die Preisvorschriften sollen nur vor der Vereinbarung überhöhter Vergütungen schützen. Sie sollen den Schutz aber nicht in ihr Gegenteil verkehren, indem der gesamte Vertrag nichtig ist. Damit ist die vorliegende Fallkonstellation nicht vergleichbar, weil eine unüblich hohe Maklerprovision wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehört, eine Reduzierung auf einen üblichen Betrag auch nicht zum Schutz des Vorkaufsberechtigten veranlasst ist und die Gesamtnichtigkeit des Geschäfts nicht in Rede steht.

Nach allem ist die Revision der Klägerin unbegründet und daher mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

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(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

Zivilprozessordnung - ZPO | § 540 Inhalt des Berufungsurteils


(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil 1. die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,2. eine kurze Begründung für die Abänderung, A

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot


Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 551 Revisionsbegründung


(1) Der Revisionskläger muss die Revision begründen. (2) Die Revisionsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Revisionsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Revisionsgericht einzureichen. Die Frist für die Revisionsbegründun

Zivilprozessordnung - ZPO | § 313 Form und Inhalt des Urteils


(1) Das Urteil enthält: 1. die Bezeichnung der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Prozessbevollmächtigten;2. die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Richter, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;3. den Tag, an dem die mündlich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 652 Entstehung des Lohnanspruchs


(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermi

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 463 Voraussetzungen der Ausübung


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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 464 Ausübung des Vorkaufsrechts


(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. (2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 465 Unwirksame Vereinbarungen


Eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, ist dem Vorkauf

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 2034 Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer


(1) Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. (2) Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Das Vorkaufsrecht ist vererblich.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 655 Herabsetzung des Maklerlohns


Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn vereinbart worden, so kann er auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen B

Makler- und Bauträgerverordnung - GewO§34cDV | § 10 Buchführungspflicht


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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 2035 Vorkaufsrecht gegenüber dem Käufer


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Mit der Übertragung des Anteils auf die Miterben wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten frei. Seine Haftung bleibt jedoch bestehen, soweit er den Nachlassgläubigern nach den §§ 1978 bis 1980 verantwortlich ist; die Vorschri

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IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
I ZR 5/15 Verkündet am:
12. Mai 2016
Führinger
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere
Arten von Maklerverträgen anzuwenden.

b) Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen
dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte
im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die
Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten
, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf
die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.
BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 5/15 - Kammergericht
LG Berlin
ECLI:DE:BGH:2016:120516UIZR5.15.0

Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2016 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Büscher, die Richter Prof. Dr. Schaffert, Dr. Kirchhoff, Prof. Dr. Koch und Feddersen

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Kammergerichts vom 6. November 2014 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Beklagte und sein Bruder haben ihre am 15. Februar 2011 verstorbene Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus dem Hausgrundstück F. in B. . Der Bruder des Beklagten beauftragte die Klägerin mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteilskaufvertrag vom 3. März 2012 veräußerte er durch Vermittlung der Klägerin seinen Anteil an dem Nachlass an Herrn S. A. (im Weiteren: Käufer) zum Preis von 260.000 €. Nach § 7 dieses Vertrags wurde der verkaufte Erbanteil dem Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung übertragen. In § 16 des Vertrags war ausgeführt, dass der Vertrag durch die Klägerin zustande gekommen sei, dass der Käufer sich verpflichte, an die Klägerin ein Maklerhonorar in Höhe von 29.750 € für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei.
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Der Beklagte übte mit Schreiben vom 11. Juni 2012 gegenüber seinem Bruder und dem Käufer sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von der Klägerin geforderte Maklerprovision in Höhe von 29.750 € bezahlte er nicht.
3
Das Landgericht hat die von der Klägerin gegen den Beklagten erhobene Klage auf Zahlung von 29.750 € nebst Zinsen in Höhe von 18.564 € zuzüglich Zinsen als derzeit unbegründet und im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

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I. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung der Maklerprovision aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts verneint. Dazu hat es ausgeführt:
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Der vorkaufsberechtigte Beklagte habe aus einem im Falle der §§ 2034, 464 Abs. 2 BGB durch Ausübung des Vorkaufsrechts begründeten selbständigen Kaufvertrag oder - im Falle des § 2035 BGB - aus gesetzlichem Schuldverhältnis alle Leistungen zu erbringen, die der Käufer nach seinem Kaufvertrag als im Gegenseitigkeitsverhältnis stehende Pflicht zu erfüllen gehabt hätte. Danach komme es im Streitfall darauf an, ob die vom Käufer in dem Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 übernommene Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision wesensgemäß mit zu diesem Vertrag gehört habe. Das wäre der Fall gewesen , wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen gehalten hätten. Davon könne vorliegend aber nicht ausgegangen werden. Die durch § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vom Käufer übernommene Maklerprovision in Höhe von 9,62% netto und 11,44% brutto des vereinbarten Kaufpreises übersteige das für Grundstückskaufverträge übliche Maß. Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne die Maklerklausel in dem Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 auch nicht auf das übliche Maß reduziert werden.
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II. Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht als insgesamt unbegründet angesehen. Zwar ist mit dem Zugang des Schreibens vom 11. Juni 2012 zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis zustande gekommen (dazu unter II 1). Die Pflicht zur Zahlung der Provision des vorkaufsberechtigten Beklagten war auch Bestandteil des zwischen dem Bruder des Beklagten und dem Käufer zustande gekommenen Kaufvertrags (dazu unter II 2). Der Klägerin steht gegen den Beklagten aber deshalb kein Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, weil die in § 16 des Vertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe (dazu unter II 3) noch in einem auf das übliche Maß reduziertem Umfang gegenüber dem Beklagten wirkte (dazu unter II 4).
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1. Im Hinblick auf die in § 7 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vereinbarte sofortige Übertragung des Erbteils hatte der Beklagte sein Vorkaufsrecht als Miterbe nach § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Käufer auszuüben. Für die Ausübung dieses Vorkaufsrechts galt dasselbe wie für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gemäß § 2034 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1962 - V ZR 2/62, WM 1962, 722, 723; Staudinger/Löhnig, BGB [2016], § 2035 Rn. 2; MünchKomm.BGB/Gergen, 6. Aufl., § 2035 Rn. 2b; NK-BGB/Ann, 4. Aufl., § 2035 Rn. 5). Nach § 2036 Satz 1 BGB wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten mit der Übertragung des Anteils auf den Miterben frei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Miterben wirkt nur obligatorisch. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entstand zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Auf dieses sind grundsätzlich die §§ 463 bis 473 BGB anzuwenden, weil die §§ 2032 ff. BGB insoweit keine weitergehenden Regelungen enthalten (NK-BGB/Ann aaO § 2035 Rn. 5 in Verbindung mit § 2034 Rn. 14). Danach war der Käufer verpflichtet , den vom Bruder des Beklagten erhaltenen Erbanteil auf den Beklagten zu übertragen. Im Gegenzug hatte der Beklagte dem Käufer den für den Erbanteil bezahlten Kaufpreis und die durch den Kaufvertrag entstandenen Kosten sowie etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kosten einschließlich der Kosten einer Rückübertragung zu erstatten (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1952 - IV ZR 163/51, BGHZ 6, 85, 88; Urteil vom 21. Oktober 1954 - IV ZR 128/54, BGHZ 15, 102, 104; BVerwGE 24, 87, 88 f.; BFH, DB 2014, 2389 Rn. 14; Staudinger/Löhnig aaO § 2035 Rn. 3 bis 3d;MünchKomm.BGB/ Gergen aaO § 2035 Rn. 3 in Verbindung mit § 2034 Rn. 35 bis 39; Palandt/ Weidlich, BGB, 75. Aufl., § 2034 Rn. 9; NK-BGB/Ann aaO § 2035 Rn. 5 in Verbindung mit § 2034 Rn. 14; Soergel/M. Wolf, BGB, 13. Aufl., § 2035 Rn. 4).
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2. Die Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten setzt nach § 464 Abs. 2 BGB voraus, dass sie Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist; der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 321; Urteil vom 11. Januar 2007 - III ZR 7/06, WM 2007, 696 Rn. 9 = VersR 2007, 393; Staudinger/Arnold, BGB [2015], §§ 652, 653 Rn. 118). Diesem Erfordernis entspricht die in § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Regelung.
9
3. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in diesem Vertrag getroffene Regelung sich nicht im üblichen Rahmen gehalten hat und daher den Beklagten nicht verpflichtete.
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a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die auch im Schrifttum Zustimmung gefunden hat, gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht (vgl. BGH, WM 2007, 696 Rn. 10 f.; Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120; Staudinger/Mader/Schermaier, BGB [2014], § 464 Rn. 17 und 25; MünchKomm.BGB/Westermann, 7. Aufl., § 464 Rn. 7 in Verbindung mit § 463 Rn. 25; Soergel/Wertenbruch aaO § 464 Rn. 27; Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl., Rn. 100 f., jeweils mwN). Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB (vgl. Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120; Ibold aaO Rn. 100). Dagegen besteht nach § 464 Abs. 2 BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält (vgl. Staudinger /Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120 und Staudinger/Mader/Schermaier aaO § 464 Rn. 17 und 25). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine Auslegung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen erforderlich machen.
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b) Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die in § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer gehörte. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass in Berlin eine Maklerprovision von 6% nebst 19% Umsatzsteuer hierauf üblich ist. Das hat das Berufungsgericht ersichtlich auch seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Diese auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung kann in der Revisionsinstanz nur darauf überprüft werden, ob sie gegen gesetzliche Auslegungsregeln oder die Denkgesetze verstößt, erfahrungswidrig ist oder wesentlichen Tatsachenstoff außer Acht lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR 350/13, BGHZ 204, 19 Rn. 14; Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 32/13, NJW-RR 2015, 521 Rn. 20; Urteil vom 17. September 2015 - I ZR 47/14, GRUR 2016, 526 Rn. 11 = WRP 2016, 489 - Irreführende Lieferantenangabe , jeweils mwN). Die gegen sie gerichteten Rügen der Revision greifen nicht durch.
12
aa) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe willkürlich und denkgesetzwidrig angenommen, die im Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 vereinbarte Provision übersteige das übliche Maß auch dann, wenn man unberücksichtigt lasse, dass sich dieser Vertrag nicht auf das gesamte Grundstück, sondern lediglich auf den hälftigen Anteil bezogen habe. Der Umstand, dass der Käufer nicht das gesamte Grundstück erworben habe, sei für die Frage, ob die vereinbarte Maklerprovision das übliche Maß überstiegen habe, ohne Bedeutung gewesen, und die Klägerin habe ihre Provision nicht aus dem Wert des Gesamtgrundstücks berechnet. Das Berufungsgericht wollte mit seiner - wenig präzisen - Formulierung zum Ausdruck bringen, auch der Umstand, dass sich der Kaufvertrag lediglich auf den hälftigen Grundstücksanteil bezogen habe, lasse die Maklerkosten nicht als im üblichen Rahmen liegend erscheinen. Dieses Ergebnis hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
13
bb) Anders als die Revision meint, lässt sich die Höhe der Provision nicht damit rechtfertigen, dass die Klägerin zusätzliche Leistungen erbracht hat, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die Beschaffung eines Grundrisses gehöre ebenso zu den typischen Leistungen eines Maklers wie die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.
14
(1) Die Revision macht dazu vergeblich geltend, aus den Aufzeichnungen und Unterlagen eines Maklers, der Verträge über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittle oder nachweise, müssten sich nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV allein Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers ergeben. Dagegen seien keine Pläne und detaillierten Mieterlisten samt vertragserheblichen Daten vorzuhalten und es sei auch kein Verkehrswert festzustellen. Ein Makler müsse seinen Auftraggeber zwar regelmäßig über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Ihn träfen aber generell nicht die Pflichten eines Anlagevermittlers. Er dürfe daher vom Veräußerer erhaltene Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wenn er sie mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert habe. Auch müsse er für seinen Auftraggeber regelmäßig keine Ermittlungen vornehmen.
15
(2) Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buchführungs - und Aufzeichnungspflichten des Maklers. Der Umfang der in dieser Hinsicht bestehenden Pflichten sagt nichts darüber aus, welche Leistungen Makler darüber hinaus typischerweise sonst noch erbringen, um Geschäfte erfolgreich zu vermitteln. Inwieweit die von der Revision angeführten Leistungen zur typischen Maklertätigkeit gehörten, die durch den üblichen Provisionsanspruch abgegolten ist, konnte das Berufungsgericht aus eigener Kenntnis aufgrund der Befassung mit maklerrechtlichen Streitigkeiten beurteilen.
16
cc) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, die Beratung durch die Klägerin über die Besonderheiten eines Erbteilskaufvertrags, die Herstellung des Kontakts zu einer Rechtsanwältin und die Führung der Kommunikation zwischen dieser und dem Verkäufer rechtfertigten keine Überschreitung des üblichen Maßes der Provision, fehlt dem Berufungsurteil auch nicht jegliche Begründung. Die Entscheidungsgründe eines Urteils müssen nach der Bestimmung des § 313 Abs. 3 ZPO, der gemäß § 540 Abs. 2 ZPO für Berufungsurteile entsprechend gilt, lediglich eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen enthalten , auf denen die getroffene Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht. In Berufungsurteilen ist nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung zu geben.
17
In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Revisionskläger geltend gemacht, bei einem Erbteilskaufvertrag sei eine höhere Maklerprovision gerechtfertigt, als sie bei einem Grundstückskaufvertrag beansprucht werden könne. Mit diesem Angriff ist die Revision ausgeschlossen. Wenn sie geltend machen will, das Berufungsgericht habe Sachvortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen übergangen, muss sie dies in einer innerhalb der Frist gemäß § 551 Abs. 2 Satz 2 bis 6 ZPO einzureichenden schriftlichen Revisionsbegründung in einer den Erfordernissen des § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a und b ZPO entsprechenden Weise darlegen (vgl. Ball in Musielak/Voit, ZPO, 13. Aufl., § 551 Rn. 11 mwN). Dies ist nicht geschehen. Den nicht gehaltenen und durch Bezugnahme auf die entsprechenden Fundstellen in den Schriftsätzen bezeichneten Vortrag kann sie in der mündlichen Revisionsverhandlung nicht mehr nachholen (Ball in Musielak/Voit aaO § 551 Rn. 12).
18
4. Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht hätte - wie zuvor das Landgericht - einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der üblichen Maklerprovision bejahen müssen.
19
a) Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden (vgl. Erste, zweite und dritte Beratung des Entwurfs eines Bürgerlichen Gesetzbuchs im Reichstage, Berlin 1896, Stenographische Berichte, zweite Beratung des Entwurfs, Seite 303 bis 306 zu § 643b BGB; Planck/Oegg, BGB, 4. Aufl. (1928), § 655 Anm. 1). Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus (vgl. OLG Naumburg , NJW-RR 2013, 564, 566; Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 54 und § 655 Rn. 15; Erman/Werner, BGB, 14. Aufl., § 655 Rn. 3; Soergel/Engel aaO § 655 Rn. 2; Kotzian-Marggraf in Bamberger/Roth, Beck´scher OnlineKommentar BGB, Stand 1.2.2016, § 655 Rn. 2; NK-BGB/Wichert, 2. Aufl., § 655 Rn. 6; Koch, Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers, 2. Aufl., S. 167; differenzierend MünchKomm.BGB/Roth, 7. Aufl., § 655 Rn. 9; a.A. Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 767).
20
b) Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Verstoß gegen Preisvorschriften gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit der Entgeltregelung im Allgemeinen nur in dem Umfang zur Folge , in dem der zulässige Preis überschritten wird; im Übrigen bleibt der zulässige Preis geschuldet (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2010 - III ZR 254/09, NJW 2010, 3222 Rn. 16). Begründet wird dies mit der Ausnahmeregelung in § 134 Halbsatz 2 BGB, wonach das Rechtsgeschäft nur (insgesamt) nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt (vgl. BGH, Beschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 13/83, BGHZ 89, 316, 319; Urteil vom 4. August 2000 - III ZR 158/99, BGHZ 145, 66, 76; Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 25/06, NJW 2008, 55 Rn. 14). Die Preisvorschriften sollen nur vor der Vereinbarung überhöhter Vergütungen schützen. Sie sollen den Schutz aber nicht in ihr Gegenteil verkehren, indem der gesamte Vertrag nichtig ist. Damit ist die vorliegende Fallkonstellation nicht vergleichbar, weil eine unüblich hohe Maklerprovision wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehört, eine Reduzierung auf einen üblichen Betrag auch nicht zum Schutz des Vorkaufsberechtigten veranlasst ist und die Gesamtnichtigkeit des Geschäfts nicht in Rede steht.
21
III. Nach allem ist die Revision der Klägerin unbegründet und daher mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Büscher Schaffert Kirchhoff Koch Feddersen
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 16.12.2013 - 33 O 244/13 -
KG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2014 - 10 U 11/14 -

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

(1) Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.

(2) Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Das Vorkaufsrecht ist vererblich.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

(1) Ist der verkaufte Anteil auf den Käufer übertragen, so können die Miterben das ihnen nach § 2034 dem Verkäufer gegenüber zustehende Vorkaufsrecht dem Käufer gegenüber ausüben. Dem Verkäufer gegenüber erlischt das Vorkaufsrecht mit der Übertragung des Anteils.

(2) Der Verkäufer hat die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen.

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

(1) Ist der verkaufte Anteil auf den Käufer übertragen, so können die Miterben das ihnen nach § 2034 dem Verkäufer gegenüber zustehende Vorkaufsrecht dem Käufer gegenüber ausüben. Dem Verkäufer gegenüber erlischt das Vorkaufsrecht mit der Übertragung des Anteils.

(2) Der Verkäufer hat die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen.

(1) Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.

(2) Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate. Das Vorkaufsrecht ist vererblich.

Mit der Übertragung des Anteils auf die Miterben wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten frei. Seine Haftung bleibt jedoch bestehen, soweit er den Nachlassgläubigern nach den §§ 1978 bis 1980 verantwortlich ist; die Vorschriften der §§ 1990, 1991 finden entsprechende Anwendung.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

(1) Der Gewerbetreibende hat von der Annahme des Auftrages an nach Maßgabe der folgenden Vorschriften Aufzeichnungen zu machen sowie Unterlagen und Belege übersichtlich zu sammeln. Die Aufzeichnungen sind unverzüglich und in deutscher Sprache vorzunehmen.

(2) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen sämtlicher Gewerbetreibender müssen ersichtlich sein

1.
der Name und Vorname oder die Firma sowie die Anschrift des Auftraggebers,
2.
folgende Angaben, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,
a)
das für die Vermittler- oder Nachweistätigkeit oder für die Tätigkeit als Baubetreuer vom Auftraggeber zu entrichtende Entgelt; Wohnungsvermittler haben das Entgelt in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben;
b)
ob der Gewerbetreibende zur Entgegennahme von Zahlungen oder sonstigen Leistungen ermächtigt ist;
c)
Art und Höhe der Vermögenswerte des Auftraggebers, die der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages erhalten oder zu deren Verwendung er ermächtigt werden soll;
d)
daß der Gewerbetreibende den Auftraggeber davon unterrichtet hat, daß er von ihm nur im Rahmen des § 3 Vermögenswerte entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen und diese Vermögenswerte nur im Rahmen des § 4 verwenden darf, es sei denn, daß nach § 7 verfahren wird;
e)
Art, Höhe und Umfang der vom Gewerbetreibenden für die Vermögenswerte zu leistenden Sicherheit und abzuschließenden Versicherung, Name oder Firma und Anschrift des Bürgen und der Versicherung;
f)
Vertragsdauer.

(3) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen von Gewerbetreibenden im Sinne des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 der Gewerbeordnung müssen ferner folgende Angaben ersichtlich sein, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,

1.
bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen, Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers;
2.
bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über die Nutzung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Mietforderung sowie gegebenenfalls Höhe eines Baukostenzuschusses, einer Kaution, einer Mietvorauszahlung, eines Mieterdarlehens oder einer Abstandssumme, Name, Vorname und Anschrift des Vermieters;
3.
bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über die Nutzung von gewerblichen Räumen oder Wohnräumen: Lage des Grundstücks und der Räume, Ausstattung, Nutz- und Wohnfläche, Zahl der Räume, Höhe der Mietforderung sowie gegebenenfalls Höhe eines Baukostenzuschusses, einer Kaution, einer Mietvorauszahlung, eines Mieterdarlehens oder einer Abstandssumme, Name, Vorname und Anschrift des Vermieters.

(4) Aus den Aufzeichnungen und Unterlagen von Gewerbetreibenden im Sinne des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 der Gewerbeordnung müssen zusätzlich zu den Angaben nach Absatz 2 folgende Angaben ersichtlich sein, soweit sie im Einzelfall in Betracht kommen,

1.
bei Bauvorhaben, die ganz oder teilweise zur Veräußerung bestimmt sind: Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, neben den vorerwähnten Plänen und der Baubeschreibung die Bestätigung der Behörde oder des Gewerbetreibenden gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Buchstabe a oder b, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die Kaufsache, die Kaufpreisforderung, die Belastungen, die Finanzierung, soweit sie nicht vom Erwerber erbracht werden soll;
2.
bei Bauvorhaben, die ganz oder teilweise vermietet, verpachtet oder in anderer Weise zur Nutzung überlassen werden sollen: Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, neben den vorerwähnten Plänen und der Baubeschreibung die Bestätigung der Behörde oder des Gewerbetreibenden gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Buchstabe a oder b, der Zeitpunkt der Fertigstellung, der Vertragsgegenstand, die Miet-, Pacht- oder sonstige Forderung, die darüber hinaus zu erbringenden laufenden Leistungen und die etwaigen einmaligen Leistungen, die nicht zur Vorbereitung oder Durchführung des Bauvorhabens verwendet werden sollen;
3.
bei Bauvorhaben, die der Gewerbetreibende als Baubetreuer wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen soll: Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit Plänen und Baubeschreibung, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die veranschlagten Kosten, die Kostenobergrenze und die von dem Gewerbetreibenden bei Dritten zu beschaffende Finanzierung.

(5) Aus den Aufzeichnungen, Unterlagen und Belegen sämtlicher Gewerbetreibender müssen ferner ersichtlich sein, soweit dies im Einzelfall in Betracht kommt,

1.
Art und Höhe der Vermögenswerte des Auftraggebers, die der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages erhalten hat oder zu deren Verwendung er ermächtigt wurde,
2.
das für die Vermittler- oder Nachweistätigkeit oder für die Tätigkeit als Baubetreuer vom Auftraggeber entrichtete Entgelt,
3.
eine Bestätigung des Auftraggebers über die Aushändigung der in § 2 Abs. 4 Satz 3 bezeichneten Unterlagen,
4.
Kopie der Bürgschaftsurkunde und des Versicherungsscheins,
5.
Verwendungen von Vermögenswerten des Auftraggebers durch den Gewerbetreibenden nach Tag und Höhe, in den Fällen des § 2 Abs. 5 Satz 2 auch eine Bestätigung des Auftraggebers darüber, daß ihm die ordnungsgemäße Verwendung der Teilbeträge nachgewiesen worden ist,
6.
Tag und Grund der Auftragsbeendigung,
7.
Tag der Beendigung des Bürgschaftsvertrages und der Versicherung,
8.
die in § 7 Abs. 2 erwähnten Unterlagen,
9.
Nachweis, daß dem Auftraggeber die in § 11 bezeichneten Angaben rechtzeitig und vollständig mitgeteilt worden sind.

(6) Sonstige Vorschriften über Aufzeichnungs- und Buchführungspflichten des Gewerbetreibenden bleiben unberührt.

(1) Das Urteil enthält:

1.
die Bezeichnung der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Prozessbevollmächtigten;
2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Richter, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben;
3.
den Tag, an dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist;
4.
die Urteilsformel;
5.
den Tatbestand;
6.
die Entscheidungsgründe.

(2) Im Tatbestand sollen die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel unter Hervorhebung der gestellten Anträge nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp dargestellt werden. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden.

(3) Die Entscheidungsgründe enthalten eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen, auf denen die Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht.

(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

(1) Der Revisionskläger muss die Revision begründen.

(2) Die Revisionsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Revisionsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Revisionsgericht einzureichen. Die Frist für die Revisionsbegründung beträgt zwei Monate. Sie beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. § 544 Absatz 8 Satz 3 bleibt unberührt. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu zwei Monate verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Revisionskläger erhebliche Gründe darlegt; kann dem Revisionskläger innerhalb dieser Frist Einsicht in die Prozessakten nicht für einen angemessenen Zeitraum gewährt werden, kann der Vorsitzende auf Antrag die Frist um bis zu zwei Monate nach Übersendung der Prozessakten verlängern.

(3) Die Revisionsbegründung muss enthalten:

1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Revisionsanträge);
2.
die Angabe der Revisionsgründe, und zwar:
a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt;
b)
soweit die Revision darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.
Ist die Revision auf Grund einer Nichtzulassungsbeschwerde zugelassen worden, kann zur Begründung der Revision auf die Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde Bezug genommen werden.

(4) § 549 Abs. 2 und § 550 Abs. 2 sind auf die Revisionsbegründung entsprechend anzuwenden.

Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn vereinbart worden, so kann er auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Nach der Entrichtung des Lohnes ist die Herabsetzung ausgeschlossen.

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)