Öffentliches Baurecht: Baugenehmigung - Mieter kann nicht gegen Baugenehmigung des Vermieters klagen

29.10.2015

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Rechtsanwalt für Öffentliches Recht


Öffentliches Wirtschaftsrecht - Bau- und Planungsrecht – Umweltrecht – Abgabenrecht – Verfassungsrecht – Europarecht – Menschenrechtsbeschwerde - Staatshaftungsrecht
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Zusammenfassung des Autors

Wird dem Vermieter eine Baugenehmigung für Baumaßnahmen an dem Mietobjekt erteilt, kann der Mieter hiergegen keine Anfechtungsklage erheben - BSP Rechtsanwälte - Anwalt für öffentliches Baurecht Berlin

Diese Entscheidung traf das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt im Fall eines Mieters, dem die geplanten Umbauten in dem Mietshaus missfielen. Mit seiner Klage konnte er vor Gericht jedoch nichts ausrichten. Ihm fehle bereits die Klagebefugnis, verdeutlichten ihm die Richter. Das folge daraus, dass er als Mieter einer Wohnung gerade nicht Nachbar im Sinne der Bauordnung sei. Im vorliegenden Fall gehe es um Nutzungskonflikte auf ein und demselben Grundstück. Diese würden aber nicht den gesetzlichen Regeln des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes unterfallen. Folge sei, dass sich der Mieter bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks nicht gegen die Baugenehmigung zur Wehr setzen könne. Er sei aber nicht rechtlos. Vielmehr müsse er seine Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen seinen Vermieter geltend machen. Diese seien dann im Zivilrechtsweg durchzusetzen.


Tenor

Das OVG Sachsen-Anhalt hat in seinem Beschluss vom 2.7.2015, (2 O 22/15) wie folgt geurteilt:

Dem Mieter fehlt die Klagebefugnis für eine Anfechtungsklage gegen eine seinem Vermieter erteilte Baugenehmigung zur Durchführung baulicher Maßnahmen am Gebäude des Vermieters.Verwaltungsverfahren und -prozess, Öffentliches Baurecht, Miet- und Wohn-, Leasing-, Pachtrecht

Die Beschwerde gegen den die Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Verwaltungsgerichts Magdeburg vom 22.01.2015 hat keinen Erfolg.

 

Gründe


Das Verwaltungsgericht hat eine hinreichende Erfolgsaussicht der Klage gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Laubengangs mit Aufzug zu Recht verneint. Der Senat teilt die Auffassung der Vorinstanz, dass der Klägerin als Mieterin einer Wohnung im Gebäude der Beigeladenen die für eine Anfechtungsklage erforderliche Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO aller Voraussicht nach fehlt. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat zunächst Bezug auf die zutreffenden Gründe der erstinstanzlichen Entscheidung. Die hiergegen erhobenen Einwände der Klägerin verfangen nicht.

Ohne Erfolg rügt die Klägerin, da das Grundrecht aus Art. 14 GG gegenüber sämtlichen „Angriffen in den Grundrechtstatbestand“ greife, „dürften auch Nachbarn umfasst sein“. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht dargelegt, dass die Klägerin als Mieterin einer im Eigentum der Beigeladenen stehenden Wohnung gerade nicht Nachbarin ist. Nutzungskonflikte auf ein und demselben Grundstück unterliegen nicht dem Regime des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes.

Die Klägerin wendet ferner ein, die Errichtung des Wandelgangs treffe sie wegen der damit verbunden Entziehung von Luft und Lichteinfall derart schwer, dass auch die „enteignungsgleichen Grundsätze“, die das Bundesverwaltungsgericht aufgestellt habe, herangezogen werden müssten. Mit diesem Vorbringen will die Klägerin offenbar geltend machen, eine Klagebefugnis von Mietern und Pächtern, wie sie das Bundesverwaltungsgericht in den vom Verwaltungsgericht zitierten Entscheidungen bei Klagen gegen Planfeststellungs- und Flurbereinigungsbeschlüsse aufgrund deren enteignungsrechtlicher Vorwirkung bejaht hat, bestehe auch dann, wenn die angegriffene Maßnahme einen schweren Eingriff darstelle, der ein Wohnen ohne Beeinträchtigung der Gesundheit geradezu unmöglich mache und deshalb im Ergebnis enteignend wirke. Sie macht ferner geltend, auch das OVG Rheinland-Pfalz habe einem Mieter eine Klagebefugnis zuerkannt in dem Moment jedenfalls, in dem seine Gesundheit beeinträchtigt sei. Sie trägt hierzu vor, durch die Errichtung des Laubengangs werde der Lichteinfall in ihre Wohnung stark beeinträchtigt, was sich unmittelbar auf ihre psychische Situation auswirke. Zudem könne sich aufgrund der wegfallenden Belüftungsmöglichkeiten Schimmel bilden, der ebenfalls zu schwerwiegenden Gesundheitsschäden führen könne.

Auf die oben zitierte Rechtsprechung kann sich die Klägerin nicht stützen, selbst wenn die von der Beigeladenen geplanten baulichen Veränderungen am Wohngebäude die von der Klägerin befürchteten Gefahren für ihre Gesundheit nach sich ziehen sollten, wofür bislang allerdings keine konkreten Anhaltspunkte bestehen. Die beiden Entscheidungen betrafen eine Beeinträchtigung des durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Besitzrechts des Mieters bzw. Pächters durch Planfeststellungsbeschlüsse für benachbarte Bauvorhaben. Wie oben bereits dargelegt, unterliegen Nutzungskonflikte auf ein und demselben Grundstück hingegen nicht dem Regime des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes. Die Klägerin wird darauf zu verweisen sein, zivilrechtliche Ansprüche gegenüber der Beigeladenen als Vermieterin der Wohnung geltend zu machen. Der Mieter kann sich bei Unzulänglichkeiten des genehmigten Bauwerks nicht gegen die Baugenehmigung zur Wehr setzen, sondern muss auf der Grundlage des geschlossenen Mietvertrages gegen seinen Vermieter vorgehen. Auch im umgekehrten Fall, dass sich der Eigentümer und Vermieter durch eine dem Mieter erteilte Baugenehmigung in seinen Rechten verletzt sieht, ist der Vermieter darauf zu verweisen, gegenüber dem vertraglich zur Nutzung Berechtigten privatrechtlich seine Interessen durchzusetzen. Auch für eine öffentlich-rechtliche Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung zur Durchführung baulicher Maßnahmen an Teilen des Gebäudes einer Wohnanlage, die im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen, hat das Bundesverwaltungsgericht eine Klagebefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers verneint.

Der Senat vermag der Klägerin auch nicht darin zu folgen, dass für die Klagebefugnis von Mietern gegen Dritten erteilte Baugenehmigungen dieselben Grundsätze gelten müssten wie für die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO für Normenkontrollen gegen Bebauungspläne. Das Bundesverwaltungsgericht hat in der von der Klägerin insoweit in Bezug genommenen Entscheidung eine Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO von Pächtern betroffener Flächen gegen eine Bebauungsplanfestsetzung deshalb bejaht, weil sie in ihrem Recht auf gerechte Abwägung ihrer Belange verletzt sein können. Eine Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander, wie sie § 1 Abs. 7 BauGB bei der Aufstellung von Bebauungsplänen vorschreibt, insbesondere auch der Belange von Mietern und Pächtern betroffener Flächen, findet bei der Erteilung einer Baugenehmigung jedoch nicht statt. Vielmehr ist diese zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Der Einwand der Klägerin, im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung werde inzident geprüft, ob ein Bebauungsplan, der Grundlage der Baugenehmigung sei, wirksam sei, greift schon deshalb nicht, weil die Klägerin eine Beeinträchtigung ihrer Belange durch bauplanerische Festsetzungen und eine darauf beruhende Baugenehmigung nicht geltend macht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
 

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Gesetze

Gesetze

8 Gesetze werden in diesem Text zitiert

VwGO | § 42


(1) Durch Klage kann die Aufhebung eines Verwaltungsakts (Anfechtungsklage) sowie die Verurteilung zum Erlaß eines abgelehnten oder unterlassenen Verwaltungsakts (Verpflichtungsklage) begehrt werden. (2) Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist

VwGO | § 47


(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit 1. von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2..

GG | Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland


Eingangsformel Der Parlamentarische Rat hat am 23. Mai 1949 in Bonn am Rhein in öffentlicher Sitzung festgestellt, daß das am 8. Mai des Jahres 1949 vom Parlamentarischen Rat beschlossene...

BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung


(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der.

GG | Art 14


(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der...

VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er.

Urteile

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Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Beschluss, 02. Juli 2015 - 2 O 22/15

bei uns veröffentlicht am 02.07.2015

Tenor Die Beschwerde wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Gründe 1 1. Die Beschwerde gegen den die Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Verwaltungsgerichts Magdeburg vom 22.01.2015 hat keinen...

Referenzen

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,
7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere
a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
8.
die Belange
a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b)
der Land- und Forstwirtschaft,
c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d)
des Post- und Telekommunikationswesens,
e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,
10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,
11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Durch Klage kann die Aufhebung eines Verwaltungsakts (Anfechtungsklage) sowie die Verurteilung zum Erlaß eines abgelehnten oder unterlassenen Verwaltungsakts (Verpflichtungsklage) begehrt werden.

(2) Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, ist die Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt oder seine Ablehnung oder Unterlassung in seinen Rechten verletzt zu sein.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.