Grundstücksrecht: Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuches bei Erlöschen eines eingetragenen Vorkaufsrechtes

bei uns veröffentlicht am02.06.2016

Rechtsgebiete

Zusammenfassung des Autors
Das Vorkaufsrecht erlischt z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht oder bei einem Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung.
Der BGH hat in seinem Beschluss vom 21.01.2016 (Az.: V ZB 43/15) folgendes entschieden:

Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt.


Gründe:

Eingetragene Eigentümerinnen der im Eingang dieses Beschlusses genannten Grundstücke waren die Beteiligte zu 1 zu 5/8 und die Beteiligte zu 2 zu 3/8, die Schwestern sind. Auf den Miteigentumsanteilen war jeweils zu Gunsten der anderen Miteigentümerin ein vererbliches und nicht übertragbares Vorkaufsrecht auf den ersten Verkaufsfall im Grundbuch eingetragen. In dem auf Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft gerichteten Teilungsversteigerungsverfahren blieb die Beteiligte zu 1 Meistbietende. Ihr wurde das Grundstück zugeschlagen. Das zu Gunsten der Beteiligten zu 2 eingetragene Vorkaufsrecht blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Die Beteiligte zu 1 wurde als Eigentümerin der Grundstücke in das Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 8. September 2014 übersandte der Notar einen von ihm beglaubigten Antrag der Beteiligten zu 1 auf Löschung des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 2. Das Grundbuchamt machte die Löschung von der Vorlage der Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 abhängig. Dazu nahm der Notar unter Beifügung eines Schreibens der Beteiligten zu 1 Stellung. Das Grundbuchamt wies den Löschungsantrag zurück. Auf die von dem Notar eingelegte Beschwerde hat das Oberlandesgericht den Beschluss aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, das für die Beteiligte zu 2 eingetragene Vorkaufsrecht zu löschen.

Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Beteiligte zu 2 die Aufhebung des Beschlusses des Oberlandesgerichts und die Zurückweisung der Beschwerde erreichen.

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung u.a. in RNotZ 2015, 292 veröffentlicht ist, meint, das Grundbuch sei unrichtig und die Unrichtigkeit sei in einer den Anforderungen der § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1 GBO genügenden Weise nachgewiesen. Das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 sei durch das von der Beteiligten zu 1 betriebene Zwangsversteigerungsverfahren und den dort zu ihren Gunsten erteilten Zuschlag erloschen.

Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung in dem angefochtenen Beschluss statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie ist begründet.

Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde war die Erstbeschwerde allerdings zulässig. Der beurkundende Notar hat nicht in eigenem Namen, was mangels Beschwerdebefugnis unzulässig wäre , sondern für die Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt. Er hat dies zwar nicht ausdrücklich erklärt. Er ist jedoch als Vertreter der Beteiligten zu 1 aufgetreten, indem er auf die Beanstandungen durch das Grundbuchamt hin Ausführungen gemacht hat, die auf den Vollzug des Löschungsantrags hinwirkten. Die Beteiligte zu 1 hat den Notar auch zur Einlegung der Beschwerde bevollmächtigt, indem sie diesem eine Stellungnahme übersandt hat mit der Bitte um Weiterleitung an das Grundbuchamt. Ob der Notar bereits die Löschung des Vorkaufsrechts nach § 15 Abs. 2 GBO in vermuteter Vollmacht für die Beteiligte zu 1 beantragt hatte und daher schon deswegen zur Beschwerdeeinlegung im Namen der Beteiligten zu 1 berechtigt war, kann dahin stehen.

Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die Beteiligte zu 1 in einer den Anforderungen der § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO genügenden Weise das Erlöschen des zu Gunsten der Beteiligten zu 2 eingetragenen Vorkaufsrechts und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen hat.

Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch die Eintragung einer Löschung wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann. Danach muss die Beteiligte zu 2 als im Grundbuch eingetragene Vorkaufsberechtigte die Löschung des Rechts bewilligen. Sie hat jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.

Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist. An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist. Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen.

Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22, § 29 Abs. 1 GBO hier nicht geführt. Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt.

Allerdings beschränkt sich das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Es erlischt daher, wenn das belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht, da dann ein Verkauf durch den Eigentümer im Sinne des § 1097 BGB nicht mehr gegeben sein kann. Nach diesen Grundsätzen erlischt das Vorkaufsrecht z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht oder bei einem Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung.

Ein Eigentumsübergang, der notwendigerweise zum Erlöschen des Vorkaufsrechts führt, ist hier aber nicht gegeben.

Verpflichtet aus dem Vorkaufsrecht, das gelöscht werden soll, ist die Beteiligte zu 1. Sie ist infolge des Zuschlags Eigentümerin des Grundstücks und damit auch des belasteten Miteigentumsanteils, so dass ein Verkauf durch den Eigentümer, dem der Miteigentumsanteil zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts gehörte , noch möglich ist.

Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Erwerber in der Teilungsversteigerung das Eigentum mit dem Zuschlag als rechtsgestaltenden Hoheitsakt originär erwirbt. Ein Erlöschen des Vorkaufsrechts folgt hieraus nicht. Denn ein Erwerb in der Teilungsversteigerung steht einem freihändigen Kauf gleich. Die Beteiligte zu 1 ist somit in Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln, als ob sie den belasteten Miteigentumsanteil gekauft hätte. Ein freihändiger Kauf durch die Beteilige zu 1 hätte den Vorkaufsfall aber nur dann ausgelöst, wenn sie als Dritte im Sinne des § 463 BGB zu behandeln wäre. Ist die Beteiligte zu 1 hingegen nicht Dritte, ist der Kauf nicht als Vorkaufsfall zu bewerten mit der Folge, dass das gemäß § 1097 BGB nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht nicht erlischt. Der Begriff des Dritten ist aus den materiellrechtlichen Umständen zu ermitteln. Das ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts, sondern dem Prozessgericht vorbehalten.

Nichts anderes folgt aus den Urteilen des Senats vom 23. April 1954 und vom 28. April 1967.

In der ersten Entscheidung hat der Senat zunächst ausgeführt, dass kein Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt, wenn ein ideeller Bruchteil eines gemeinschaftlichen Gegenstands an einen der übrigen Gemeinschafter verkauft wird. Demgemäß löst die Teilungsversteigerung eines im Bruchteilseigentum stehenden, mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks den Vorkaufsfall nicht aus, wenn der Zuschlag einem Miteigentümer erteilt wird. Auch das nur für einen Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht erlischt in diesem Fall nicht.

Soweit nur ein einzelner Bruchteil dem Vorkaufsrecht unterliegt , hat der Senat zwar angenommen, dass die Eigentümer der anderen, nicht belasteten Bruchteile im Verhältnis zum Eigentümer des belasteten Bruchteils als „Dritte" anzusehen sind. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Teilungsversteigerung eines im Miteigentum stehenden Grundstücks den Vorkaufsfall stets auslöst, wenn ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 1095 BGB besteht und ein Miteigentümer den Zuschlag erhält. Denn bei der dargestellten Abgrenzung zwischen Mitberechtigten der Gemeinschaft und Dritten im Sinne des § 463 BGB handelt es sich nur um eine Faustregel. Gerade bei wechselseitig eingeräumten Vorkaufsrechten, wie sie hier gegeben sind, kann sich aus dem Schutzzweck des Vorkaufsrechts etwas anderes ergeben. Das ist durch Auslegung zu ermitteln. Diese kann nicht von dem Grundbuchamt und damit auch nicht von dem Beschwerdegericht vorgenommen werden.

Auch aus der Entscheidung vom 28. April 1967 lässt sich nicht entnehmen, dass das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 erloschen ist. Darin hat der Senat für ein auf einen Miteigentumsanteil beschränktes dingliches Vorkaufsrecht angenommen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, wenn bei der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer, dessen eigener bisheriger Anteil nicht dem Vorkaufsrecht unterliegt, das gesamte Grundstück ersteigert. Dies hat er damit begründet, dass andernfalls die Aufhebung der Gemeinschaft unmöglich wäre und praktisch für alle Zeiten ausgeschlossen bliebe.

Folge dessen ist jedoch nicht das Erlöschen des Vorkaufsrechts; vielmehr bleibt es in solchen Fällen bei dem Grundsatz des § 471 BGB, wonach das Vorkaufsrecht bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung nicht ausgeübt werden kann. Nach diesen Grundsätzen hätte die Teilungsversteigerung den Vorkaufsfall nicht ausgelöst; folglich kann auch das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 bestehen geblieben sein.

Die Entscheidung des Beschwerdegerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig. Das Grundbuch ist hinsichtlich des Vorkaufsrechts für die Beteiligte zu 1 aus den oben angestellten Erwägungen nicht offenkundig unrichtig.

Eine Entscheidung über die Verpflichtung zum Tragen der Gerichtskosten ist nicht veranlasst. Von der Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten hat der Senat abgesehen.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 51 Abs. 1 GNotKG, § 3 ZPO. Das mit dem Rechtsmittel verfolgte wirtschaftliche Interesse an der Löschung des Vorkaufsrechts nimmt der Senat mit 1/10 des hälftigen Grundstückswerts an.

Gesetze

Gesetze

10 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 3 Wertfestsetzung nach freiem Ermessen


Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

Grundbuchordnung - GBO | § 29


(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Ei

Grundbuchordnung - GBO | § 22


(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung. (2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch

Grundbuchordnung - GBO | § 19


Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Grundbuchordnung - GBO | § 15


(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die ni

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 463 Voraussetzungen der Ausübung


Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 51 Erwerbs- und Veräußerungsrechte, Verfügungsbeschränkungen


(1) Der Wert eines Ankaufsrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts ist der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht. Der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts ist die Hälfte des Werts nach Satz 1. (2) Der Wert e

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 471 Verkauf bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz


Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1097 Bestellung für einen oder mehrere Verkaufsfälle


Das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben; es kann jedoch auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1095 Belastung eines Bruchteils


Ein Bruchteil eines Grundstücks kann mit dem Vorkaufsrecht nur belastet werden, wenn er in dem Anteil eines Miteigentümers besteht.

Urteile

1 Urteile zitieren order werden zitiert von diesem Artikel

1 Urteile werden in dem Artikel zitiert

Bundesgerichtshof Beschluss, 21. Jan. 2016 - V ZB 43/15

bei uns veröffentlicht am 21.01.2016

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 43/15 vom 21. Januar 2016 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 1095, 1097 Abs.1; GBO §§ 22, 29 Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach d

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Grundstücksrecht

Nachbarrecht: Beseitigungsanspruch von an der Grundstücksgrenze stehenden Fichten

26.10.2007

Rechtsberatung zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Grundsteuer: Bei ausgebliebenem Mietertrag rechtzeitig Erlass beantragen

04.05.2007

Rechtsberatung zum Baurecht und Vergaberecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Haftungsrecht: Kein Schadenersatz bei unbefugtem Betreten eines Privatgrundstücks

18.12.2009

Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Nachbarrecht: Wann auf das Nachbargrundstück hängende Äste beseitigt werden müssen

27.09.2008

Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - S&K Rechtsanwälte in Berlin-Mitte

Schadenersatzrecht: Grundstückseigentümer muss nicht täglich Laub fegen

01.11.2008

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Grunsstücksrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 43/15
vom
21. Januar 2016
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den
Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts
für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen
Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss
nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer
das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung
der Gemeinschaft erwirbt.
BGH, Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15 - OLG Köln
AG Siegburg
ECLI:DE:BGH:2016:210116BVZB43.15.0

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp

beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 wird der Beschluss des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 6. März 2015 aufgehoben. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Siegburg vom 27. November 2014 wird zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 7.400 €.

Gründe:


I.


1
Eingetragene Eigentümerinnen der im Eingang dieses Beschlusses genannten Grundstücke waren die Beteiligte zu 1 zu 5/8 und die Beteiligte zu 2 zu 3/8, die Schwestern sind. Auf den Miteigentumsanteilen war jeweils zu Gunsten der anderen Miteigentümerin ein vererbliches und nicht übertragbares Vorkaufsrecht auf den ersten Verkaufsfall im Grundbuch eingetragen. In dem auf Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft gerichteten Teilungsver- steigerungsverfahren blieb die Beteiligte zu 1 Meistbietende. Ihr wurde das Grundstück zugeschlagen. Das zu Gunsten der Beteiligten zu 2 eingetragene Vorkaufsrecht blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Die Beteiligte zu 1 wurde als Eigentümerin der Grundstücke in das Grundbuch eingetragen.
2
Mit Schreiben vom 8. September 2014 übersandte der Notar einen von ihm beglaubigten Antrag der Beteiligten zu 1 auf Löschung des Vorkaufsrechts der Beteiligten zu 2. Das Grundbuchamt machte die Löschung von der Vorlage der Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 abhängig. Dazu nahm der Notar unter Beifügung eines Schreibens der Beteiligten zu 1 Stellung. Das Grundbuchamt wies den Löschungsantrag zurück. Auf die von dem Notar eingelegte Beschwerde hat das Oberlandesgericht den Beschluss aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, das für die Beteiligte zu 2 eingetragene Vorkaufsrecht zu löschen.
3
Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Beteiligte zu 2 die Aufhebung des Beschlusses des Oberlandesgerichts und die Zurückweisung der Beschwerde erreichen.

II.


4
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung u.a. in RNotZ 2015, 292 veröffentlicht ist, meint, das Grundbuch sei unrichtig und die Unrichtigkeit sei in einer den Anforderungen der § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1 GBO genügenden Weise nachgewiesen. Das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 sei durch das von der Beteiligten zu 1 betriebene Zwangsversteigerungsverfahren und den dort zu ihren Gunsten erteilten Zuschlag erloschen.

III.


5
Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung in dem angefochtenen Beschluss statthaft (§ 70 Abs. 1 und 2 FamFG i.V.m. § 78 Abs. 1 und 2 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG). Sie ist begründet.
6
1. Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde war die Erstbeschwerde allerdings zulässig. Der beurkundende Notar hat nicht in eigenem Namen, was mangels Beschwerdebefugnis unzulässig wäre (BayOblG, NJW-RR 1989, 1495; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15 Rn. 20), sondern für die Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt. Er hat dies zwar nicht ausdrücklich erklärt. Er ist jedoch als Vertreter der Beteiligten zu 1 aufgetreten, indem er auf die Beanstandungen durch das Grundbuchamt hin Ausführungen gemacht hat, die auf den Vollzug des Löschungsantrags hinwirkten. Die Beteiligte zu 1 hat den Notar auch zur Einlegung der Beschwerde bevollmächtigt, indem sie diesem eine Stellungnahme übersandt hat mit der Bitte um Weiterleitung an das Grundbuchamt. Ob der Notar bereits die Löschung des Vorkaufsrechts nach § 15 Abs. 2 GBO in vermuteter Vollmacht für die Beteiligte zu 1 beantragt hatte und daher schon deswegen zur Beschwerdeeinlegung im Namen der Beteiligten zu 1 berechtigt war, kann dahin stehen.
7
2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die Beteiligte zu 1 in einer den Anforderungen der § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO genügenden Weise das Erlöschen des zu Gunsten der Beteiligten zu 2 eingetragenen Vorkaufsrechts und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen hat.
8
a) Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch die Eintragung einer Löschung (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 3) -, wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann (siehe nur Senat, Beschluss vom 15. Juli 2010 - V ZB 107/10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN). Danach muss die Beteiligte zu 2 als im Grundbuch eingetragene Vorkaufsberechtigte die Löschung des Rechts bewilligen. Sie hat jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.
9
b) Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist (BayOblG, Rpfleger 1982, 468; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 369; Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 171; Hügel/Holzer, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 59). Es sind alle Möglichkeiten, bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen (Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2013 - V ZB 209/12, NJW 2014, 1593 Rn. 13).
10
c) Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22, § 29 Abs. 1 GBO hier nicht geführt. Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt.
11
aa) Allerdings beschränkt sich das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht (§ 1097 BGB) auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Es erlischt daher, wenn das belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht, da dann ein Verkauf durch den Eigentümer im Sinne des § 1097 BGB nicht mehr gegeben sein kann (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1432a; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 22 Rn. 18; Haegele, Rpfleger 1957, 330; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 1097 Rn. 5; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1097 Rn. 14). Nach diesen Grundsätzen erlischt das Vorkaufsrecht z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht (§ 470, § 1098 Abs. 1 BGB; OLG Stuttgart, DNotZ 1998, 305, 307; OLG Zweibrücken, NJW-RR 2000, 94; OLG Düsseldorf, FGPrax 2013, 57, 58) oder bei einem Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 471, § 1098 Abs. 1 BGB; vgl. OLG Zweibrücken, FGPrax 2011, 177).
12
bb) Ein Eigentumsübergang, der notwendigerweise zum Erlöschen des Vorkaufsrechts führt, ist hier aber nicht gegeben.
13
(1) Verpflichtet aus dem Vorkaufsrecht, das gelöscht werden soll, ist die Beteiligte zu 1. Sie ist infolge des Zuschlags Eigentümerin des Grundstücks und damit auch des belasteten Miteigentumsanteils, so dass ein Verkauf durch den Eigentümer, dem der Miteigentumsanteil zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts gehörte (hier die Beteiligte zu 1), noch möglich ist.
14
(2) Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Erwerber in der Teilungsversteigerung das Eigentum mit dem Zuschlag als rechtsgestaltenden Hoheitsakt originär erwirbt (§ 90 Abs. 1, § 180 Abs. 1 ZVG). Ein Erlöschen des Vorkaufsrechts folgt hieraus nicht. Denn ein Erwerb in der Teilungsversteigerung steht einem freihändigen Kauf gleich (zu §§ 504, 512 BGB a.F.: Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 136; Urteil vom 28. April 1967 - V ZR 163/65, BGHZ 48, 1, 4; vgl. Hintzen in Dassler /Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 139; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 471 Rn. 4; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht , 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB 2013, § 471 Rn. 6). Die Beteiligte zu 1 ist somit in Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln, als ob sie den belasteten Miteigentumsanteil gekauft hätte. Ein freihändiger Kauf durch die Beteilige zu 1 hätte den Vorkaufsfall aber nur dann ausgelöst, wenn sie als Dritte im Sinne des § 463 BGB zu behandeln wäre. Ist die Beteiligte zu 1 hingegen nicht Dritte, ist der Kauf nicht als Vorkaufsfall zu bewerten mit der Folge, dass das gemäß § 1097 BGB nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht nicht erlischt. Der Begriff des Dritten ist aus den materiellrechtlichen Umständen zu ermitteln (vgl. Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141). Das ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts, sondern dem Prozessgericht vorbehalten.
15
(3) Nichts anderes folgt aus den Urteilen des Senats vom 23. April 1954 (V ZR 145/52, BGHZ 13, 133) und vom 28. April 1967 (V ZR 163/65, BGHZ 48,

1).


16
a) In der ersten Entscheidung hat der Senat zunächst ausgeführt, dass kein Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt, wenn ein ideeller Bruchteil eines gemeinschaftlichen Gegenstands an einen der übrigen Gemeinschafter verkauft wird (Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 139). Demgemäß löst die Teilungsversteigerung eines im Bruchteilseigentum stehenden , mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks den Vorkaufsfall nicht aus, wenn der Zuschlag einem Miteigentümer erteilt wird. Auch das nur für einen Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht erlischt in diesem Fall nicht (vgl. Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7).
17
Soweit nur ein einzelner Bruchteil dem Vorkaufsrecht unterliegt (§ 1095 BGB), hat der Senat zwar angenommen, dass die Eigentümer der anderen, nicht belasteten Bruchteile im Verhältnis zum Eigentümer des belasteten Bruch- teils als „Dritte“ anzusehen sind (Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, aaO, S. 140 zu 5.). Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass die Teilungsversteigerung eines im Miteigentum stehenden Grundstücks den Vorkaufsfall stets auslöst, wenn ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 1095 BGB besteht und ein Miteigentümer den Zuschlag erhält. Denn bei der dargestellten Abgrenzung zwischen Mitberechtigten der Gemeinschaft und Dritten im Sinne des § 463 BGB handelt es sich nur um eine Faustregel (so zutreffend Staudinger /Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7; siehe auch Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141 zu 5. aE). Gerade bei wechselseitig eingeräumten Vorkaufsrechten, wie sie hier gegeben sind, kann sich aus dem Schutzzweck des Vorkaufsrechts etwas anderes ergeben (vgl. Stau- dinger/Schermaier, aaO; jurisPK-BGB/Alpmann, 7. Aufl., § 1095 Rn. 9; vgl. auch Gutachten DNotI-Report 2000, 21, 22). Das ist durch Auslegung zu ermitteln. Diese kann nicht von dem Grundbuchamt und damit auch nicht von dem (Rechts-)Beschwerdegericht vorgenommen werden.
18
b) Auch aus der Entscheidung vom 28. April 1967 lässt sich nicht entnehmen , dass das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 erloschen ist. Darin hat der Senat für ein auf einen Miteigentumsanteil beschränktes dingliches Vorkaufsrecht angenommen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, wenn bei der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer, dessen eigener bisheriger Anteil nicht dem Vorkaufsrecht unterliegt, das gesamte Grundstück ersteigert. Dies hat er damit begründet, dass andernfalls die Aufhebung der Gemeinschaft unmöglich wäre und praktisch für alle Zeiten ausgeschlossen bliebe (BGHZ 48, 1, 5; zustimmend Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., AT III Rn. 145; BGB-RGRK/Rothe, 12. Aufl., § 1095 Rn. 4; Hintzen in Dassler /Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 140; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 463 Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht , 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 8; aA Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1975, 162 ff.).
19
Folge dessen ist jedoch nicht das Erlöschen des Vorkaufsrechts; vielmehr bleibt es in solchen Fällen bei dem Grundsatz des § 471 BGB, wonach das Vorkaufsrecht bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung nicht ausgeübt werden kann (Senat, Urteil vom 28. April 1967 - V ZR 163/65, BGHZ 48, 1, 5 für § 512 BGB aF). Nach diesen Grundsätzen hätte die Teilungsversteigerung den Vorkaufsfall nicht ausgelöst; folglich kann auch das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 bestehen geblieben sein.
20
3. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 577 Abs. 3 ZPO). Das Grundbuch ist hinsichtlich des Vorkaufsrechts für die Beteiligte zu 1 aus den oben angestellten Erwägungen nicht offenkundig unrichtig (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO).

IV.


21
Eine Entscheidung über die Verpflichtung zum Tragen der Gerichtskosten ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Von der Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten hat der Senat abgesehen (§ 81 FamFG).
22
Die Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 51 Abs. 1 GNotKG, § 3 ZPO. Das mit dem Rechtsmittel verfolgte wirtschaftliche Interesse an der Löschung des Vorkaufsrechts nimmt der Senat mit 1/10 des hälftigen Grundstückswerts an.
Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Siegburg, Entscheidung vom 27.11.2014 - SU-6082-7 -
OLG Köln, Entscheidung vom 06.03.2015 - 2 Wx 387/14 -

(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.

(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.

(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.

(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben; es kann jedoch auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben; es kann jedoch auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden.

Ein Bruchteil eines Grundstücks kann mit dem Vorkaufsrecht nur belastet werden, wenn er in dem Anteil eines Miteigentümers besteht.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.

(1) Der Wert eines Ankaufsrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts ist der Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht. Der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts ist die Hälfte des Werts nach Satz 1.

(2) Der Wert einer Verfügungsbeschränkung, insbesondere nach den §§ 1365 und 1369 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie einer Belastung gemäß § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, beträgt 30 Prozent des von der Beschränkung betroffenen Gegenstands.

(3) Ist der nach den Absätzen 1 und 2 bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, kann ein höherer oder ein niedrigerer Wert angenommen werden.

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.