/ Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 11. Nov. 2013 - 102 U 1/13

Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 11. Nov. 2013 - 102 U 1/13

bei uns veröffentlicht am

11.11.2013

Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 11. Nov. 2013 - 102 U 1/13

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 11. Nov. 2013 - 102 U 1/13

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

1. Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollsteckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwerte für I. und II. Instanz: jeweils 39.000,00 EUR

Gründe

Die Antragsgegnerin, eine Gemeinde mit 9.300 Einwohnern, hat von ihrem durch Satzung vom 28.07.2009 geschaffenen Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB im Hinblick auf einen Kaufvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Käufer Gebrauch gemacht und den Kaufpreis anstatt der vereinbarten 48.000,00 EUR auf 9.000,00 EUR festgesetzt. Dagegen wendet sich der Verkäufer.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Antragsgegnerin ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt hat und der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung rechtmäßig war sowie ob der Bürgermeister das Vorkaufsrecht als Geschäft der laufenden Verwaltung ausgeübt hat. Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 30.01.2013, Az. 50 O 9/12 Baul., verwiesen.

Mit diesem Urteil hat das Landgericht Stuttgart dem Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts stattgegeben. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgemäß zugestellt wurde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, weil darüber vom Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung beraten und beschlossen worden sei, obwohl nach § 35 Abs. 1 S. 1 GemO die Sitzungen des Gemeinderats grundsätzlich öffentlich seien. Die berechtigten Interessen der Vertragsparteien hätten eine nichtöffentliche Sitzung nicht erfordert. Insbesondere hätten solche Interessen der Vertragsparteien an einem Ausschluss der Öffentlichkeit nicht unterstellt werden dürfen.

Die Antragsgegnerin könne sich nicht darauf berufen, der Bürgermeister habe die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst treffen können. Die Entscheidung sei hier dem Gemeinderat überlassen worden, weshalb dieser die Formvorschriften der Gemeindeordnung habe einhalten müssen. Der Bürgermeister habe dessen Entscheidung nur exekutiert. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Dagegen wendet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Der Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Antragsteller innerhalb der 2-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß zugestellt worden. Durch die Angabe einer Postadresse, welche über keinen Briefkasten verfüge, habe er den Zugang vereitelt und könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der streitgegenständliche Bescheid nicht innerhalb der Ausübungsfrist bekanntgegeben worden sei.

Der Gemeinderat habe angesichts der vielfältigen Einzelheiten des Kaufvertrags, die einen erheblichen Einblick in die persönliche Sphäre der Vertragsbeteiligten gäben, wie künftige Nutzungsabsicht, Preis- und Zahlungsmodalitäten, in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verhandeln dürfen. Der Bürgermeister habe vorab bei den Verfahrensbeteiligten ihr Interesse an einer Geheimhaltung der Vertragsmodalitäten abfragen können, aber nicht müssen. So habe das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Kaufverträge über Grundstücke jedenfalls zu den Angelegenheiten gehören, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage komme.

Im Übrigen komme es auf die Wirksamkeit der Beschlussfassung des Gemeinderats nicht an, weil der Bürgermeister persönlich berechtigt gewesen sei, über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen der laufenden Verwaltung zu entscheiden. Der Bürgermeister sei ausweislich der Hauptsatzung berechtigt, alleine über die Ausübung von Vorkaufsrechten im Wert bis zu 30.000,00 DM zu entscheiden. Als neues unstreitiges Vorbringen nach dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung I. Instanz sei dieser Vortrag auch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Da es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung gehandelt habe, sei der Beschluss des Gemeinderats angesichts der Kompetenzverteilung in der Hauptsatzung rechtswidrig. Nachdem der Bürgermeister jedoch diesem Beschluss nicht widersprochen habe, habe er sich den Beschluss des Gemeinderats zu eigen gemacht. Das Landgericht nehme daher zu Unrecht an, dass der Bürgermeister die Entscheidung nicht selber habe treffen wollen. Nachdem im Rahmen des auszuübenden Vorkaufsrechts für das zu erwerbende Grundstück ein Kaufpreis in Höhe von 9.000,00 EUR angesetzt worden sei, liege eine rechnerische durchschnittliche Kostenverteilung von 1,00 EUR pro Einwohner der Antragsgegnerin vor, weshalb von einem Geschäft der laufenden Verwaltung auszugehen sei.

Die Antragsgegnerin beantragt,

unter Abänderung des am 30.01.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Stuttgart (Az.: 50 O 9/12), den Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufvertrag vom 29.06.2011 (UR. Nr. X/X beim Notariat G.) zurückzuweisen.

Der Antragsteller beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts habe hier eine Beratung und Entscheidung in öffentlicher Sitzung erfordert. Berechtigte Interessen Einzelner seien dem nicht entgegengestanden. Allein der Kaufpreis habe keine Rückschlüsse auf Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien zugelassen. Zu der geplanten Nutzung des Grundstücks fänden sich im Kaufvertrag keine Angaben. Da nicht unterstellt werden dürfe, berechtigte Interessen des Verkäufers oder Käufers erforderten den Ausschluss der Öffentlichkeit, habe bei den Vertragsbeteiligten angefragt werden müssen, ob berechtigte Interessen den Ausschluss der Öffentlichkeit erforderten. Dies sei unterblieben. Es habe daher beim Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzung des Gemeinderats verbleiben müssen. Die Frage des Ausschlusses der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung richte sich ausschließlich nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO und nicht nach § 24 BauGB, der dazu keine Regelung enthalte.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts falle nicht in die Zuständigkeit des Bürgermeisters nach § 44 GemO. Es gehöre nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung. Unabhängig von der finanziellen Bedeutung des Vorkaufsrechts habe es nach Art und Inhalt eine grundsätzliche Bedeutung, weil es dabei gerade im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung um grundlegende Fragen der städtebaulichen Entwicklung gehe. Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte komme selten vor; es handle sich um außerordentliche Geschäfte. Die Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts, wonach dadurch die Beseitigung der vorhandenen Gemengelage mitten im Ortskern und eine geordnete städtebauliche Entwicklung hin zu Dienstleistung, Nahversorgung und Wohnen erreicht werden solle, zeige, dass es sich hier um eine zentrale und grundlegende Frage der städtebaulichen Entwicklung handle, die nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung zähle. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Bürgermeister auch nicht nach § 44 Abs. 2 S. 2 GemO übertragen. Die Übertragung beziehe sich nur auf vertragliche Vorkaufsrechte. Die Wertgrenze von 15.000,00 EUR sei überschritten, nachdem im Kaufvertrag ein Kaufpreis von 48.000,00 EUR vereinbart worden sei. Maßgebend sei nicht der von der Antragsgegnerin festgelegte Kaufpreis von 9.000,00 EUR, sondern der vertraglich vereinbarte Kaufpreis. Bei einem Verfehlen des Verkehrswerts bestehe für die Gemeinde bei Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts von vornherein die Gefahr, dass der Kaufpreis auf den vertraglich vereinbarten Wert heraufgesetzt werde. Der Gemeinderat habe über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Preislimitierung in zwei gesonderten Beschlüssen entschieden. Damit sei über die grundsätzliche erste Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wertgrenze aus § 5 Abs. 2 Nr. 2.8 der Hauptsatzung in jedem Fall überschritten worden.

Selbst wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Bürgermeister übertragen worden sei, habe der Gemeinderat die Angelegenheit mit seinem Beschluss vom 18.08.2011 wieder an sich gezogen. Da kein Geschäft der laufenden Verwaltung vorliege, habe die Übertragung jederzeit widerrufen werden können.

Bereits mit der Antragsschrift sei vorgetragen, dass die Gemeinde keine ausreichenden Planungsvorstellungen gehabt habe, sondern in ihrem Satzungsbeschluss über die Vorkaufsrechtssatzung vom 28.07.2009 nur einen städtebaulichen Konflikt bezeichnet habe. Auch im Aufstellungsbeschluss für das Plangebiet vom 20.07.2007 heiße es nur lapidar, Art und Maß der baulichen Nutzung würden im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert werden, was für die Konkretisierung positiver Planungsziele nicht ausreiche. Die nicht konkretisierte Planung habe eine Veränderungssperre und auch eine Vorkaufsrechtssatzung nicht gerechtfertigt.

Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeübt worden, da der Ausübungsbescheid dem Antragsteller erst am 12.09.2011 zugegangen sei. Die Antragsgegnerin habe die für die Zustellung im Ausland maßgeblichen Regelungen des § 10 LVwZG außer Acht gelassen. Der Einwand, der Antragsteller habe den Zugang vereitelt, weil er an seiner Postadresse über keinen Briefkasten verfüge, greife nicht durch, weil die Antragsgegnerin keine zulässige Form der Zustellung veranlasst habe.

Der Käufer habe das Vorkaufsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB dadurch abgewendet, dass er sich verpflichtet habe, das Grundstück für Wohnzwecke zu nutzen und dabei die vorhandenen Parkflächen zu erhalten.

Die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB auf 9.000,00 EUR sei rechtswidrig, weil nach dem Entwurf des Bebauungsplans der Antragsgegnerin eine Festsetzung als Kerngebiet nach § 7 BauNVO vorgesehen sei und dies angesichts der Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses mindestens einen Wert von 60,00 EUR pro m² bis 90,00 EUR pro m² rechtfertige, während die Antragsgegnerin nur einen Wert von 30,00 EUR pro m² angesetzt habe. Da auf dem Grundstück eine Wohnnutzung zulässig sei, müsse ein Bodenrichtwert von 65,00 EUR pro m² bis 130,00 EUR pro m² angesetzt werden. Zuzüglich eines Restwerts des Gebäudes und abzüglich der geschätzten Entsorgungskosten verbleibe ein Wert von 39.000,00 EUR.

Der Käufer beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Das Landgericht habe zu Recht den nach der letzten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vortrag zum Handeln des Bürgermeisters in eigener Verantwortung nicht berücksichtigt und die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet. Der Bürgermeister habe sich zu keinem Zeitpunkt auf eine Entscheidung in eigener Kompetenz berufen. Der Gemeinderat sei mit der Sache aufgrund eigener Zuständigkeit befasst gewesen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bei kleinen und mittleren Gemeinden immer der Gemeinderat wegen der Bedeutung der Sache, der Häufigkeit des Auftretens und des Zusammenhangs mit der städtebaulichen Gemeindeentwicklung zuständig. Im Hinblick auf die Haushaltsrelevanz sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufpreisbetrag von 48.000,00 EUR und damit nicht vom vermeintlichen Verkehrswert von 9.000,00 EUR, sondern vom möglichen tatsächlichen Wert des Erwerbsobjekts, der durch den Kaufpreis bestimmt und begrenzt werde, auszugehen. Wenn der Bürgermeister dennoch habe selbst handeln wollen, liege ein Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit vor. Gemäß der Rechtsprechung des Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshofs sei der Verstoß gegen die erforderliche Öffentlichkeit der Entscheidung des Gemeinderats eindeutig. Die detektivischen Bemühungen der Mitarbeiter der Antragsgegnerin könnten nur dann von Belang sein, wenn die Zustellung im Ausland auf dem dafür vorgesehenen und dann eingeschlagenen Weg nicht funktioniert habe.

II.

Die zulässige Berufung der Antragsgegnerin ist aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im Urteil vom 30.01.2013 unbegründet.

Die Antragsgegnerin hat in den Gemeinderatsbeschlüssen vom 16.08.2011 nicht nur von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, sondern auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum ortüblichen Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB beschlossen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem ortsüblichen Verkehrswert von 9.000,- EUR wurde getrennt abgestimmt. Ob die Baulandgerichte nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB iVm § 28 Abs. 3 BauGB nur die Festsetzung des zu zahlenden Betrags zu überprüfen haben oder sie als Annex zur Entscheidung über die Höhe des Vorkaufsrechts auch zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB zuständig sind, ist im Berufungsverfahren gemäß § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr von Belang.

Zutreffend hat das Landgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) durch die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 1.09.2011 als rechtswidrig angesehen, weil entgegen dem Grundsatz des § 35 Abs. 1 S. 1 GemO über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und entschieden wurde.

Auch wenn das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt auszuüben ist, war der Gemeinderat das für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Organ der Antragsgegnerin, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Bestimmung des zu zahlenden Betrags keine Geschäfte der laufenden Verwaltung waren, die gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 GemO in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fallen.

Dem steht schon der Wert der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Der Antragsteller und der Käufer hatten einen Kaufpreis in Höhe von 48.000,00 EUR vereinbart. Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Herabsetzung des von der Antragsgegnerin zu zahlenden Betrags auf 9.000,00 EUR brachten die Gefahr mit sich, dass die Antragsgegnerin vom Antragsteller mit der Begründung, der Verkehrswert entspreche dem vereinbarten Kaufpreis, auf Zahlung in Anspruch genommen werden würde. Welchen Verkehrswert das streitgegenständliche Grundstück tatsächlich hat, hätte dann durch Sachverständigengutachten in einem Gerichtsverfahren abgeklärt werden müssen, was für die Antragsgegnerin ein Haftungsrisiko über die zugestandenen 9.000,00 EUR hinaus von bis zu 39.000,00 EUR ergeben hätte. Nach der Hauptsatzung der Antragsgegnerin sind dem Bürgermeister Grundstücksgeschäfte bis zu einem Wert von rund 15.000,00 EUR (= 30.000,00 DM) gestattet. Daraus ist zu schließen, dass für die Antragsgegnerin jedenfalls Geschäfte mit einem darüber hinausgehenden Wert nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehören.

Neben der finanziellen Bedeutung spricht insbesondere die sachliche Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf einer sorgfältigen Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik. Dieses Ergebnis hebt eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwingt mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs (BGH, NJW 1960, 1805, 1806).

Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980, II 503/79, zitiert nach juris Rn. 21 = Die Justiz 1981, 233). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt namentlich auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB zu verhandeln und zu beschließen und in denen u.a. auch die Frage zu prüfen ist, ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der für Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB entsprechend gilt; VGH Baden-Württemberg aaO).

Vorliegend bestand objektiv kein Anlass, von dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats eine Ausnahme zu machen. Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO).

Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284).

aa)

Eine generelle Regelung, wonach Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind, besteht für Baden-Württemberg und die Antragsgegnerin nicht (insoweit abweichend für Rheinland-Pfalz BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, zitiert nach juris Rn. 6 = NVwZ 1995, 897). Kaufverträge über Grundstücke und damit auch die Ausübung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf Grundstücke gehören zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt (BVerwG aaO). Nachdem eine generelle Regelung für Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung rechtfertigen.

bb)

Die Offenlegung des Kaufpreises des Kaufvertrags zwischen dem Antragsteller und dem Käufer begründet kein berechtigtes Interesse an einer Verhandlung und Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung eines Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981, Az. 3 S 271/81, zitiert nach juris). Der notarielle Kaufvertrag vom 29.06.2011 enthält nichts, was im Interesse der Vertragsparteien vor der Öffentlichkeit geheim zu halten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises von 48.000,00 EUR (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 29 = NVwZ 1991, 284) oder Belastungen des Grundstücks, die aus dem Grundbuch und Kaufvertrag ersichtlich waren. Nachdem der Bürgermeister der Antragsgegnerin im Rahmen der Vorbereitung der Gemeinderatssitzung nicht bei den Kaufvertragsparteien nachgefragt hat, ob deren berechtigte Interessen die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, sind auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde keinerlei Umstände ersichtlich, die eine Behandlung des Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO gerechtfertigt hätte.

Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.2.2013, Az. 1 S 2155/12, VBlBW 2013, 269 juris Rn. 8).Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 S. 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit der Gemeinderatsbeschlüsse über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts und die Festsetzung des Verkehrswerts abweichend vom vereinbarten Kaufpreis führen zur Rechtswidrigkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug der Beschlüsse des Gemeinderats dar und hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (§ 43 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GemO; vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 31 = NVwZ 1991, 284).

Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. VGH Baden-Württemberg aaO). Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG).

Der Bescheid vom 01.09.2011 wird nicht dadurch rechtmäßig, dass der Bürgermeister diesen in eigener Zuständigkeit erlassen hätte.

Zwar nimmt dieser Bescheid auf die Gemeinderatsbeschlüsse vom 16.08.2011 nicht Bezug und kann so vom Inhalt her als Verwaltungsakt, den der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit erlassen hat, verstanden werden. Jedoch fehlt ihm hierfür die Zuständigkeit nach § 44 Abs. 2 S. 1 GemO. Es handelt sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der Größe der Gemeinde und der in die Abwägung einzufließenden unterschiedlichen Interessen an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des „M.-Areals“ um die originäre gesetzlich eingeräumte Kompetenz des Gemeinderats.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 228 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO liegen nicht vor.

Die Höhe des Streitwerts richtet sich nach dem Interesse des Antragstellers, hier also des Verkäufers. Nachdem er das streitgegenständliche Grundstück für 48.000,00 EUR verkauft und die Antragsgegnerin den Kaufpreis auf lediglich 9.000,00 EUR festgesetzt hat, besteht sein wirtschaftliches Interesse an dem Rechtsstreit in der Höhe der Differenz, also 39.000,00 EUR.

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Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;

2.

in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;

3.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn

a): diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b): es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.

Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 27 Abwendung des Vorkaufsrechts

(1) Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet. Die Gemeinde hat die Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.

(2) Ein Abwendungsrecht besteht nicht

1.: in den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und
2.: in einem Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für Zwecke der Umlegung (§ 45) benötigt wird.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 7 Kerngebiete

(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

1.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3.: sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5.: Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7.: sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2.: Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.: oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.: in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 217 Antrag auf gerichtliche Entscheidung

(1) Verwaltungsakte nach dem Vierten und Fünften Teil des Ersten Kapitels sowie nach den §§ 18, 28 Absatz 3, 4 und 6, den §§ 39 bis 44, 126 Absatz 2, § 150 Absatz 2, § 179 Absatz 4, den §§ 181, 209 Absatz 2 oder § 210 Absatz 2 können nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Satz 1 ist auch anzuwenden auf andere Verwaltungsakte auf Grund dieses Gesetzbuchs, für die die Anwendung des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des Ersten Kapitels vorgeschrieben ist oder die in einem Verfahren nach dem Vierten oder Fünften Teil des Ersten Kapitels erlassen werden, sowie auf Streitigkeiten über die Höhe der Geldentschädigung nach § 190 in Verbindung mit § 88 Nummer 7 und § 89 Absatz 2 des Flurbereinigungsgesetzes. Mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung kann auch die Verurteilung zum Erlass eines Verwaltungsakts oder zu einer sonstigen Leistung sowie eine Feststellung begehrt werden. Über den Antrag entscheidet das Landgericht, Kammer für Baulandsachen.

(2) Der Antrag ist binnen eines Monats seit der Zustellung des Verwaltungsakts bei der Stelle einzureichen, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Ist die ortsübliche Bekanntmachung des Verwaltungsakts vorgeschrieben, so ist der Antrag binnen sechs Wochen seit der Bekanntmachung einzureichen. Hat ein Vorverfahren (§ 212) stattgefunden, so beginnt die in Satz 1 bestimmte Frist mit der Zustellung des Bescheids, der das Vorverfahren beendet hat.

(3) Der Antrag muss den Verwaltungsakt bezeichnen, gegen den er sich richtet. Er soll die Erklärung, inwieweit der Verwaltungsakt angefochten wird, und einen bestimmten Antrag enthalten. Er soll die Gründe sowie die Tatsachen und Beweismittel angeben, die zur Rechtfertigung des Antrags dienen.

(4) Die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, hat den Antrag mit ihren Akten unverzüglich dem zuständigen Landgericht vorzulegen. Ist das Verfahren vor der Stelle noch nicht abgeschlossen, so sind statt der Akten Abschriften der bedeutsamen Aktenstücke vorzulegen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 17a

(1) Hat ein Gericht den zu ihm beschrittenen Rechtsweg rechtskräftig für zulässig erklärt, sind andere Gerichte an diese Entscheidung gebunden.

(2) Ist der beschrittene Rechtsweg unzulässig, spricht das Gericht dies nach Anhörung der Parteien von Amts wegen aus und verweist den Rechtsstreit zugleich an das zuständige Gericht des zulässigen Rechtsweges. Sind mehrere Gerichte zuständig, wird an das vom Kläger oder Antragsteller auszuwählende Gericht verwiesen oder, wenn die Wahl unterbleibt, an das vom Gericht bestimmte. Der Beschluß ist für das Gericht, an das der Rechtsstreit verwiesen worden ist, hinsichtlich des Rechtsweges bindend.

(3) Ist der beschrittene Rechtsweg zulässig, kann das Gericht dies vorab aussprechen. Es hat vorab zu entscheiden, wenn eine Partei die Zulässigkeit des Rechtsweges rügt.

(4) Der Beschluß nach den Absätzen 2 und 3 kann ohne mündliche Verhandlung ergehen. Er ist zu begründen. Gegen den Beschluß ist die sofortige Beschwerde nach den Vorschriften der jeweils anzuwendenden Verfahrensordnung gegeben. Den Beteiligten steht die Beschwerde gegen einen Beschluß des oberen Landesgerichts an den obersten Gerichtshof des Bundes nur zu, wenn sie in dem Beschluß zugelassen worden ist. Die Beschwerde ist zuzulassen, wenn die Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat oder wenn das Gericht von der Entscheidung eines obersten Gerichtshofes des Bundes oder des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes abweicht. Der oberste Gerichtshof des Bundes ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden.

(5) Das Gericht, das über ein Rechtsmittel gegen eine Entscheidung in der Hauptsache entscheidet, prüft nicht, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist.

(6) Die Absätze 1 bis 5 gelten für die in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständigen Spruchkörper in ihrem Verhältnis zueinander entsprechend.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

6.

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;

2.

3.

a): diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b): es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Beschluss, 25. Feb. 2013 - 1 S 2155/12

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19. Oktober 2012 - 5 K 1969/12 - geändert. Der Antrag des Antragstellers, im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig festzustellen, dass das am 9. Januar 2012 eingereichte Bürgerbegehren zu der Frage "Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in Leimen im Eigentum der Stadt verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden?" zulässig ist, wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Der Streitwert wird auf 5.000.-- EUR festgesetzt.

Gründe

Die zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts hat in der Sache Erfolg. Die von der Antragsgegnerin in der Beschwerdebegründung fristgemäß (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat grundsätzlich beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), geben dem Senat Veranlassung, den angefochtenen Beschluss zu ändern und den Antrag des Antragstellers auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO auf vorläufige Feststellung der Zulässigkeit des Bürgerbegehrens abzulehnen.

Wie das Verwaltungsgericht zutreffend zugrundegelegt hat, kommt die begehrte vorläufige Feststellung der Zulässigkeit eines Bürgerbegehrens nur dann in Betracht, wenn die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens bereits im einstweiligen Rechtsschutzverfahren mit solcher Wahrscheinlichkeit bejaht werden kann, dass eine gegenteilige Entscheidung im Hauptsacheverfahren praktisch ausgeschlossen werden kann und der mit dem Hauptsacheverfahren verbundene Zeitablauf voraussichtlich eine Erledigung des Bürgerbegehrens zur Folge hätte. Anordnungsgrund und Anordnungsanspruch müssen in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand liegen (vgl. nur Senatsbeschluss vom 27.04.2010 - 1 S 2810/09 - VBlBW 2010, 311, m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.

Es kann offen bleiben, ob aufgrund der von der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren vorgelegten notariellen Bewilligung und Beantragung des Vollzugs des Eigentumswechsels am streitigen Grundstück von der Antragsgegnerin auf den Bauträger, an den mit Kaufvertrag vom 30.08.2012 das Grundstück verkauft worden ist, vom 30.11.2012 und der von diesem Bauträger am 01.12.2012 vorgenommenen, von der Antragsgegnerin als Grundstückseigentümerin während des Beschwerdeverfahrens geduldeten Fällung der Bäume auf dem Grundstück ein Anordnungsgrund nicht mehr besteht. Denn jedenfalls fehlt es an einem Anordnungsanspruch. Die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens liegt nicht in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand.

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass es sich um ein so genanntes kassatorisches Bürgerbegehren nach § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO handelt. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat hierauf Bezug. Das Bürgerbegehren richtet sich, wie vom Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, gegen den in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010. Es war daher sechs Wochen nach Bekanntgabe des Beschlusses einzureichen. Die Einhaltung dieser Frist lässt sich nicht mit der hier erforderlichen Offenkundigkeit feststellen.

Ob der Beschluss vom 16.12.2010 in der Sitzung des Gemeinderats vom 27.01.2011 im Wortlaut verlesen wurde, ist zwischen den Beteiligten streitig. Das Protokoll über die Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 27.01.2011 weist unter dem Tagesordnungspunkt 3 "Gemeinderat Bekanntgabe von Entscheidungen aus nicht-öffentlicher Sitzung" aus: „Oberbürgermeister ... gibt die Entscheidungen bekannt. Es ergeht folgender Beschluss (Kennwort: Gemeinderat). Die bekannt gegebenen Beschlüsse der 10. nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 werden zur Kenntnis genommen." Die Antragsgegnerin hat hierzu vorgetragen, die aufgeführten Beschlüsse aus der nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 seien in der Sitzung vom 27.01.2011 wortwörtlich wiedergegeben worden. Der Antragsteller, der in der Sitzung vom 27.01.2011 anwesend war, hat demgegenüber geltend gemacht, er habe keine Bekanntgabe des Beschlusses vom 16.12.2010 vernommen, es sei nur verlesen worden, dass die bekannt gegebenen Beschlüsse zur Kenntnis genommen würden. Die Rhein-Neckar-Zeitung hat am 29.01.2011 unter anderem berichtet, dass die Stadt Leimen ihren Alten Sportplatz zum Zwecke der Bebauung per Anbieterwettbewerb an den meistbietenden Investor veräußern wolle, dem die Kosten für das entsprechende Bebauungsplanverfahren obliegen sollten, und dass der alte Baumbestand nach dem gemeinderätlichen Konsens weitestgehend erhalten bleiben solle.

Zwar handelt es sich bei der Bekanntgabe von in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschlüssen nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO um einen aus der Sphäre der Gemeinde stammenden Umstand, für den im Grundsatz zunächst die Gemeinde die Darlegungslast trifft. Dieser hat die Antragsgegnerin jedoch genügt. Angesichts der Tatsachen, dass der Bericht in der Rhein-Neckar-Zeitung manche Details des beschlossenen Verkaufs berichtete und dass das Protokoll über die Sitzung vom 27.01.2011 wiedergibt, dass die Entscheidungen aus der nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 bekannt gegeben wurden, ist das Vorbringen der Antragsgegnerin, in dieser Sitzung seien die Beschlüsse aus der nicht-öffentlichen Sitzung wortwörtlich wiedergegeben worden, jedenfalls mindestens so plausibel wie der entgegengesetzte Vortrag des Antragstellers hierzu. Im vorliegenden Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kann daher nicht von einer fehlenden Bekanntgabe des Beschlusses nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO ausgegangen werden.

Offen bleiben kann hier, ob zur Bekanntgabe nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO etwas Weiteres hinzutreten muss, um die 6-Wochen-Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO auszulösen. Der Begriff der Bekanntgabe in § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO ist nicht identisch mit dem der öffentlichen Bekanntmachung in § 4 Abs. 3 Satz 1 GemO. In dem Bereich, in dem der Einzelne nicht durch den Beschluss unmittelbar betroffen ist, bedarf es nicht einer förmlichen Bekanntmachung. Vielmehr reicht hier aus, wenn ohne formelle Bekanntmachung gewährleistet ist, dass der Bürger von der Beschlussfassung Kenntnis erlangen kann. Denn die nichtamtliche Bekanntgabe erfüllt im wesentlichen eine "Anstoßfunktion", die erkennen lässt, dass ein möglicherweise die Ausschlussfrist in Lauf setzender Gemeinderatsbeschluss gefasst wurde, und den Betroffenen auf diese Weise veranlasst, sich rechtzeitig und umfassend über den Inhalt der Beschlussfassung zu vergewissern (st. Rspr. des Senats, vgl. Urt. v. 14.11.1983 - 1 S 1204/83 - NVwZ 1985, 288; Beschl. v. 17.11.1983 - 1 S 2669/83 - BWGZ 1992, 598; Urt. v. 18.06.1990 - 1 S 657/90 - BWGZ 1992, 599; Beschl. v. 27.04.2010, a.a.O.). Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats genügt dabei auch eine Veröffentlichung des wesentlichen Inhalts der Beschlussfassung in der örtlichen Presse oder im redaktionellen Teil des Amtsblattes, die den Bürger hinreichend über den Inhalt des Beschlusses unterrichtet und ihm eine Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren ermöglicht (a.a.O.). In dieser Rechtsprechung kommt zum Ausdruck, dass der Lauf der Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht an die Beschlussfassung selbst anknüpft. Bereits der Gesetzeswortlaut legt nahe, dass zu der Beschlussfassung ein zusätzliches Ereignis, nämlich die Bekanntgabe hinzutreten muss, um die 6-Wochen-Frist auszulösen, und dass es sich dabei um eine nach außen tretende Verlautbarung handeln muss. Dafür mag auch der Zweck des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO sprechen, den Fristbeginn davon abhängig zu machen, dass die Einwohner hinreichenden Anlass haben, die Einleitung eines Bürgerbegehrens zu prüfen. Den Begriff der Bekanntgabe i.S.d. § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO hat der Gesetzgeber freilich nicht definiert. Für in nicht-öffentlicher Sitzung gefasste Beschlüsse - die nach der Gemeindeordnung jedoch nicht der Regelfall sind - sieht § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO vor, dass diese nach Wiederherstellung der Öffentlichkeit oder in der nächsten öffentlichen Sitzung bekanntzugeben sind. Unter anderem hieran anknüpfend, ist in der Literatur jüngst erörtert worden, ob es vorzugswürdig wäre, künftig grundsätzlich auf die Verlautbarung des Beschlusses in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats abzustellen und nur hilfsweise, sofern eine solche nicht erfolgt, auf die erste Veröffentlichung in der Presse oder in einem Amtsblatt (vgl. Hofmann, VBlBW 2012, 371, 372). Auch der Hessische Verwaltungsgerichtshof und das Sächsische Oberverwaltungsgericht stellen - für vergleichbare Regelungen, bei denen die Frist für ein kassatorisches Bürgerbegehren mit der Bekanntgabe des Gemeinderatsbeschlusses beginnt - auf die Beschlussfassung selbst ab (vgl. HessVGH, Urt. v. 02.04.2004 - 8 UE 2529/03 - juris Rn. 36; SächsOVG, Beschl. v. 14.07.2008 - 4 B 196/08 - juris Rn. 10). Diese Fragen können hier offen bleiben. Denn das kassatorische Bürgerbegehren des Antragstellers wahrte unabhängig von der Frage, ob es für das Ingangsetzen der Frist des § 21 Abs. 3 Abs. 3 Halbsatz 2 GemO auf die Bekanntgabe des Beschlusses in der öffentlichen Sitzung am 27.01.2011 oder die Berichterstattung über den wesentlichen Inhalt dieses Beschlusses in der Rhein-Neckar-Zeitung vom 29.01.2011 ankommt, die 6-Wochen-Frist nicht. Es kann mithin nicht mit einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit festgestellt werden, dass die 6-Wochen-Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO eingehalten worden ist.

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Beschluss führt ein etwaiger Verstoß gegen die Vorschrift des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO über die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats hier nicht dazu, dass die Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht in Lauf gesetzt wurde. Der Grundsatz der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen gehört zu den wesentlichen Verfahrensbestimmungen des Gemeinderechts. Er hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (vgl. Senatsurt. v. 09.11.1966 - I 5/65 - ESVGH 17, 118). Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 09.03.1998 - 5 S 3203/97 - juris, m.w.N.) und begründet daher die Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses (vgl. Senatsbeschluss vom 22.07.1991 - 1 S 1258/90 - VBlBW 1992, 140; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 18.06.1980 - III 503/79 - juris; Beschl. v. 08.08.1990 - 3 S 132/90 - NVwZ 1991, 284).

Die Folgen eines solchen Verfahrensverstoßes und der Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses lassen sich nicht für alle Gemeinderatsbeschlüsse einheitlich bestimmen. Ist Gegenstand des Gemeinderatsbeschlusses eine Satzung, so führt der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO regelmäßig zur Rechtswidrigkeit und damit Unwirksamkeit der Satzung. Für die Satzung als Rechtsnorm führt grundsätzlich, abgesehen von Heilungsvorschriften wie in § 4 Abs. 4 GemO und §§ 214 f. BauGB, jeder Fehler formeller oder materieller Art zur Nichtigkeit der Norm (sog. Nichtigkeitsdogma, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 07.05.2001 - 2 BvK 1/00 - BVerfGE 103, 332). Ein Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO hat daher regelmäßig die Ungültigkeit und damit Nichtigkeit des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans zur Folge (vgl. Senatsurt. v. 09.11.1966, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 12.01.1971 - II 141/68 - ESVGH 22, 18). Handelt es sich nicht um einen Satzungsbeschluss, führt der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO dazu, dass ein von der Gemeinde erlassener Bescheid, der den Vollzug des Beschlusses des Gemeinderats darstellt (vgl. § 43 Abs. 1 GemO), ebenfalls rechtswidrig ist. Denn der Bescheid hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (vgl. § 43 Abs. 2 Satz 1 GemO). Jedoch kann ein solcher rechtswidriger Verwaltungsakt gemäß § 46 LVwVfG Bestand haben (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 18.06.1980, a.a.O., und v. 08.08.1990, a.a.O., jeweils zur Ausübung des Vorkaufsrechts). Ist ein Verwaltungsakt - z.B. ein dinglicher Verwaltungsakt nach § 35 Satz 2 LVwVfG über die Benennung einer Straße - bereits Gegenstand der Beschlussfassung des Gemeinderats selbst, bestimmen sich die Folgen des Verstoßes gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nach den Regeln über die Wirksamkeit von Verwaltungsakten. Daher ist in solchen Fällen möglich, dass der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nach § 46 LVwVfG unbeachtlich ist (vgl. Senatsbeschluss vom 22.07.1991, a.a.O.).

Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat im vorliegenden Fall mit dem Beschluss vom 16.12.2010 im wesentlichen beschlossen, dem Verkauf und der Bebauung des Geländes Alter Sportplatz zuzustimmen, die Verwaltung zu beauftragen, das Grundstück auf Verhandlungsbasis von 250,-- EUR pro Quad-ratmeter anzubieten und die Vergabe durch einen Anbieterwettbewerb durchzuführen. Eine unmittelbar rechtsbegründende, -vernichtende oder -gestal-tende Wirkung im Verhältnis zu Dritten hatte dieser Beschluss nicht. Der Beschluss, der Gegenstand der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 27.01.2011 und der Berichterstattung in der Rhein-Neckar-Zeitung vom 29.01.2011 war, bedurfte der Umsetzung durch die Gemeindeverwaltung der Antragsgegnerin und gab dieser hierfür inhaltliche Vorgaben. Dabei war klar, dass für den Verkauf selbst wiederum ein Gemeinderatsbeschluss notwendig sein würde. Bei dieser Ausgangslage war eine Anstoßfunktion für den einzelnen Gemeindeeinwohner gegeben. Die gesetzliche Ausschlussfrist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO soll im Interesse der Rechtssicherheit und -klarheit vermeiden, dass die Ausführung von Gemeinderatsbeschlüssen in wichtigen Gemeindeangelegenheiten längere Zeit nicht in Angriff genommen werden kann oder gar mit besonderem Aufwand rückgängig gemacht werden muss. Die Regelung dient damit der Effektivität und Sparsamkeit der Gemeindeverwaltung und ist zugleich Ausdruck eines Vorrangs der Entscheidungsbefugnis des Gemeinderats im System der repräsentativen Demokratie (vgl. Senatsurteil v. 14.11.1983, a.a.O.; ebenso SächsOVG, Beschl. v. 14.07.2008 - 4 B 196/08 - SächsVBl 2008, 218, m.w.N.). Zugleich ist durch die Bekanntgabe der Gemeinderatsbeschlüsse zu gewährleisten, dass die in der Gemeindeordnung vorgesehenen Mittel direkter Demokratie von den Bürgern effektiv wahrgenommen werden können. Der einzelne Gemeindeeinwohner hatte in einer solchen Situation wie hier hinreichenden Anlass und die Möglichkeit, sich über den Inhalt des in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschlusses zu unterrichten und eine eigene Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren zu treffen. Die Anstoßfunktion war mithin gegeben. Ob anderes gelten würde, wenn der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO offenkundig wäre, kann offen bleiben. Denn eine solche Konstellation liegt hier nicht vor.

Schließlich macht der Antragsteller ohne Erfolg geltend, dass aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 16.12.2010 sich das Vorhaben noch in einem Stadium befunden habe, in dem sich das Für und Wider noch nicht einigermaßen verlässlich habe beurteilen lassen, so dass das Bürgerbegehren nicht verfristet gewesen sei, und dass weniger als etwa die Hälfte des Gemeinderats bei der Beschlussfassung vom 16.12.2010 das Altlastengutachten zum Alten Sportplatz gekannt hätten. Wie der Senat bereits entschieden hat, entfaltet ein die Planung eines Vorhabens einleitender weichenstellender Grundsatzbeschluss des Gemeinderats keine Sperrwirkung gegen ein Bürgerbegehren in derselben Angelegenheit, wenn die Ausgestaltung des Vorhaben noch derart offen war, dass sich das Für und Wider nicht zumindest einigermaßen verlässlich beurteilen ließ (vgl. Senatsbeschluss vom 30.09.2010 - 1 S 1722/10 - VBlBW 2011, 26). Eine solche Kon-stellation ist hier jedoch nicht gegeben. Mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 waren die wesentlichen Punkte zur zukünftigen Nutzung des Alten Sportplatzes, nämlich die Bebauung zu Wohnzwecken, der Verkauf an einen Investor und die Verhandlungsbasis hierfür von 250,-- EUR pro Quadratmeter festgelegt. Ob bei der Einberufung der Gemeinderatssitzung vom 16.12.2010 gegen § 34 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GemO, wonach bei der Einberufung des Gemeinderats die für die Verhandlung erforderlichen Unterlagen beizufügen sind, verstoßen wurde, kann offen bleiben. § 34 Abs. 1 Satz 1 GemO ist eine Schutznorm des einzelnen Gemeinderats (vgl. nur Senatsurteil vom 25.03.1999 - 1 S 2059/98 - VBlBW 1999, 304, m.w.N.). Auf eine etwaige Verletzung dieser Norm kann sich der Antragsteller daher nicht berufen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 1, § 52 Abs. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Baugesetzbuch - BBauG | § 228 Kosten des Verfahrens

(2) Über die Erstattung der Kosten eines Beteiligten, der zur Hauptsache keinen Antrag gestellt hat, entscheidet das Gericht auf Antrag des Beteiligten nach billigem Ermessen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.