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Baugenehmigung allgemein

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Philipp Martens - Mediator - Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Partner, Verwaltungsrecht, Öffentliches Baurecht, Umweltrecht, Vergaberecht, Agrarrecht, Verfassungsrecht, Europarecht, Oranienburger Straße 69
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Baurecht: Zur Bemessung der Abstandsflächen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Philipp Martens - Mediator - Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Partner, Verwaltungsrecht, Öffentliches Baurecht, Umweltrecht, Vergaberecht, Agrarrecht, Verfassungsrecht, Europarecht, Oranienburger Straße 69
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Bauteile und Wände, die nicht unter die Privilegierung des § 5 Abs. 6 LBO fallen, bilden eigenständige Wandabschnitte, für die - isoliert - die erforderlichen Abstandsflächentiefen einzuhalten sind.
Der VGH Mannheim hat in seinem Urteil vom 10.12.2015 (Az.: 8 S 1531/14) folgendes entschieden:

Die Länge dieser Wandabschnitte im Sinne des § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO ist ebenso isoliert zu bestimmen.


Tatbestand

Der Kläger wendet sich mit seiner Berufung gegen die Zurückweisung seiner Klage gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der Flst.-Nr.... in Reutlingen, das durch Abtrennung vom Grundstück Flst.-Nr.... entstanden ist. Der Beigeladene ist Eigentümer des nordwestlich angrenzenden Grundstücks Flst.-Nr.... , das durch Abtrennung von dem Grundstück... entstanden ist. Die ursprünglichen, ungeteilten Grundstücke wurden von dem Kammweg im Nordosten und der Aaraustraße im Südwesten begrenzt.

Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957. Nach dem dazu gehörenden Baustaffelplan befinden sich beide Grundstücke innerhalb der Baustaffel 4. In § 10 Abs. 1 lit. a) OBS 1957 ist für die Baustaffeln 2 - 5 unter der Überschrift „Gebäudeabstände “ bestimmt, dass mit den Vordergebäuden mindestens die folgenden Gebäude- bzw. Grenzabstände einzuhalten sind: Gebäudeabstand 7 m; Abstand von der Eigentumsgrenze in der nördlichen Hälfe der Windrose: 3 m; Abstand von der Eigentumsgrenze in der südlichen Hälfe der Windrose: 4 m.

Die Grundstücke des Klägers und des Beigeladenen sind beide mit einer Baulast zugunsten des jeweils anderen Grundstücks belastet. Im Baulastenbuch ist hierzu eingetragen:

„Der Eigentümer der Grundstücke Parz. Nr. 3261 und 3262 sowie Parz. Nr. 3257 und 3259 Markung Reutlingen haben für sich und ihre Rechtsnachfolger über die Überbauung ihrer Grundstücke durch Erklärung am 5.11./21.11.1931 wie folgt vereinbart:

Der Eigentümer der Grundstücke Parz Nr. 3261 u. 3262 verpflichtet sich zur Wahrung der besonderen Anbauvorschriften für das Bloosgebiet zugunsten eines auf Parz. Nr. 3257 u. 3259 zu erstellenden Gebäudes sein Grundstück entlang der nordwestlichen Eigentumsgrenze auf die halbe Tiefe und zwar den nördlichen Teil zwischen der südlichen Baulinie des Kammwegs und der nördlichen Baulinie der Aaraustraße in einer Breite von 2 m unüberbaut zu lassen, wie dies aus dem Lageplan vom 30.10.1931 /1 der Baupolizeiakten ersichtlich ist.

Andererseits hat sich der Eigentümer des Grundstücks Parz. Nr. 3257 u. 3259 verpflichtet, zur Wahrung der gleichen Vorschriften zugunsten eines auf Parz. Nr. 3271 u. 3262 später zu erstellenden Gebäudes ebenfalls auf die halbe Tiefe und zwar den südlichen Teil zwischen denselben Baulinien gemessen in einer Breite von 3 m unüberbaut zu lassen, wie dies aus dem genannten [?] Lageplan ersichtlich ist.“

Die dem Eintrag zugrundeliegende, von dem damaligen Eigentümern der Grundstücke unterschriebene Erklärung lautet wie folgt:

„Zur Wahrung der besonderen Anbauvorschriften für das Bloss-Gebiet verpflichtet sich der Besitzer von Parz. 3261 u. 3262 Chr. K. entlang der nordwestlichen Eigentumsgrenze und auf ½ Tiefe zwischen der südlichen Baulinie des Kammwegs und der nördlichen Baulinie der Aaraustr. auf 2.00 m von der Eigentumsgrenze derart unüberbaut zu lassen, dass für ein auf sein Grundstück zu erstellendes Gebäude der Abstand von 3,50 m von der neuen Baulastgrenze gemessen wird.

Der Bauherr G. Ho. verpflichtet sich seinerseits, die Fläche von 3 m Breite von seiner nordwestlichen Grenze ebenfalls auf ½ Tiefe zwischen der nördlichen Baulinie der Aaraustraße und der südlichen Baulinie des Kammwegs so unüberbaut zu lassen, das er auf einem auf seinem Grundstück zu erstell. Gebäude, den Abstand von 2,50 m von der neuen Baulastgrenze einhüllt.
…“

Die beiden Eigentümer anerkannten diese Erklärung gegenüber der Baupolizeibehörde für sich und ihre Rechtsnachfolger und beantragten unter Anerkennung des Lageplans die Eintragung in das Baulastenbuch. Die Verpflichtung, zugunsten des Grundstücks des Klägers das Grundstück des Beigeladenen in einer Breite von 3 m unüberbaut zu lassen, bezieht sich - bezogen auf die heutigen Grundstücksverhältnisse - auf die gesamte Grenze der beiden Grundstücke.

In Nr. 8 Abs. 3 des Anhangs der Ortsbausatzung der Beklagten aus dem Jahr 1911/1912 wurde für das Bloosgebiet - in diesem liegen die Grundstücke des Klägers und des Beigeladenen - u. a. bestimmt, dass zwischen Vordergebäuden ein Abstand von 6 m einzuhalten ist und zwar regelmäßig in der Art, dass der Bauende mit seinem Gebäude auf der einen Seite 2,5 m, auf der anderen 3,5 m von der Eigentumsgrenze entfernt zu bleiben hat.

Im Jahr 2010 beantragten die Rechtsvorgänger des Beigeladenen eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohnhauses. Nachdem das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Klägers angeordnet hatte, wurde der Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung zurückgenommen. Zu diesem Zeitpunkt war mit der Errichtung des Vorhabens bereits begonnen worden. Nach deutlichen Grundstücksabgrabungen waren weite Teile des Kellergeschosses im Rohbau errichtet worden.

Am 12.08.2011 stellten die Rechtsvorgänger des Beigeladenen einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Architekturbüros. Zur Verwirklichung dieses Vorhabens soll auf die bereits errichteten Gebäudeteile zurückgegriffen werden und - im Wesentlichen - das schon weitgehend errichtete Kellergeschoss des ursprünglich geplanten Wohnhauses verwendet werden. Im Abstandsflächenplan in den Bauvorlagen heißt es, dass keine Abstandsflächen erforderlich seien, da die Wandhöhe nicht höher als einen Meter sei. Der Grundriss des Gebäudes, wird in den Bauvorlagen wie folgt dargestellt:

Bei den Bauvorlagen befindet sich ferner die folgende Ansicht vom Grundstück des Klägers:

Im Rahmen der Angrenzerbenachrichtigung rügte der Kläger, dass das geplante Gebäude über das natürliche Gelände hinausrage und sich deshalb ebenfalls als Bauwerk darstelle, das in die Baulastfläche hineinrage. In den Bauvorlage fehlten u. a. Angaben zur Zahl der Vollgeschosse und zur Höhe der baulichen Anlage. Auch halte das Gebäude die erforderlichen Abstandsflächentiefe nicht ein.

Am 22.03.2012 erteilte die Beklagte den Rechtsvorgängern des Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung. Zu den Einwendungen des Klägers heißt es in dem Bescheid, das Vorhaben sei weitgehend erdüberdeckt. Da es keine Wandhöhe von mehr als einem Meter aufweise, seien keine Abstandsflächen erforderlich. In den Bereichen, in denen dies nicht der Fall sei, sei eine ausreichende Abstandsflächentiefe eingehalten.

Der Kläger erhob am 17.04.2012 Widerspruch. Auf seinen Antrag hin ordnete das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 28.06.2012 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs an, da dieser voraussichtlich erfolgreich sein werde. Da aufgrund des ansteigenden Geländes für die Wandhöhe das arithmetische Mittel zu bestimmen sei, komme es u. a. auf die Ecke des Dachvorsprungs zur Aaraustraße an. Dies führe zu einer Gesamtwandhöhe von 1,05 m. Weiter stellten die Bauzeichnungen aller Voraussicht nach nicht den Zustand dar, der für die Verwirklichung des Bauvorhabens erforderlich sei. Jedenfalls für das Flachdach des Hauptbaukörpers bliebe kein Spielraum, die notwendige Dachkonstruktion anzubringen.

Das Regierungspräsidium Tübingen wies den Widerspruch des Klägers mit Bescheid vom 28.01.2013 zurück und führte zur Begründung aus: Die Baugenehmigung verletze keine nachbarschützenden Vorschriften. Die Bauvorlagen seien für die Beurteilung des Vorhabens ausreichend. Insbesondere lasse sich aus der SO-Ansicht der Baukörper, das Bestandsgelände und das künftige Gelände erkennen. Für die Bestimmung der Wandhöhe sei von dem Bestandsgelände auszugehen. Diese Vorgehensweise führe zur Feststellung einer Wandhöhe des Anbaus von 47 cm. Für die Wand insgesamt komme diese Vorgehensweise zu einer Höhe von 70 cm. Mit Blick auf § 6 Abs. 1 Nr. 1 LBO seien damit Nachbarrechte erkennbar nicht verletzt.

Am 09.02.2013 hat der Kläger Klage erhoben, die das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 09.07.2014, zugestellt am 04.08.2014, abgewiesen hat. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Das Vorhaben rage nach den genehmigten Plänen nicht in die Baulastfläche hinein, es stehe nur an der Grenze der Baulastfläche. Entgegen der Auffassung des Klägers werde mit der Baulast nicht auch ein Grundstücksstreifen von 2,5 m, der nach der Ortsbausatzung für das Bloosgebiet auf dem Grundstück des Beigeladenen von Bebauung freizuhalten sei, zusätzlich „fiktiv verschoben“. Der Beigeladene müsse also mit Gebäuden nicht 5,5 m Abstand zu seiner Grundstücksgrenze einhalten. Überdies sei die zitierte Satzung mit § 21 OBS 1957 aufgehoben worden. Auf die Einhaltung der Abstandsvorschriften aus der Ortsbausatzung der Beklagten - die hier einen Abstand von vier Metern fordere - könne sich der Kläger nicht berufen, da diese Regelung nicht zum Schutz der Nachbarn bestimmt sei. Dabei könne offen bleiben, ob diese Vorschrift überhaupt wirksam nach § 9 BBauG 1960 übergeleitet worden sei. Die §§ 5 f. LBO würden nicht zulasten des Klägers verletzt. Für die Ermittlung der Wandhöhe sei der untere Bezugspunkt die genehmigte Geländeoberfläche maßgeblich. Die relevante, östliche Wand sei in drei Abschnitte einzuteilen, weil die Wand vor und zurückspringe und der Wandvorsprung nicht nach § 5 Abs. 6 LBO unbeachtlich sei. Dies sei hier der Fall, weil der Vorsprung 5,2 m breit und 1,77 m sowie 2,32 m vorspringe. Damit überschreite er die Maße des § 5 Abs. 6 LBO. Die Planunterlagen seien zwar immer noch mangelhaft, jedoch führe die Aufteilung der Wand zur fehlenden Entscheidungserheblichkeit. Der südliche Wandabschnitt sei höher als 1 m, so dass eine Abstandsflächentiefe von 2,5 m zu beachten sei. Diese werde nicht auf der gesamten Wandlänge eingehalten. Es fehlten bis zu 0,2 m. Allerdings seien geringere Tiefen der Abstandsfläche nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO zuzulassen. Der Umstand, dass nur aufgrund der Abgrabung Abstandsflächen zu beachten seien, stelle eine Besonderheit dar, die die Unterschreitung der Abstandsflächentiefe rechtfertige.

Der Kläger hat die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung zunächst am 11.08.2014 beim Verwaltungsgerichtshof und am 25.08.2014 beim Verwaltungsgericht eingelegt. Zu ihrer Begründung macht er im Wesentlichen geltend, dass auf das Basis der Pläne der Baugenehmigung nicht festzustellen sei, in welcher Höhe das Vorhaben schließlich über die Geländeoberfläche hinausragen werde. Bislang sei ein Gebäudetorso aufgrund der ursprünglich erteilten Baugenehmigung errichtet, es bedürfe noch eines Dachaufbaus und einer hinreichenden Dämmung. Das Rohdach stelle nicht die endgültige Dachhaut dar. Bislang würden Rohdach und Dachhaut bei den Berechnungen aber gleichgesetzt. Es erschließe sich überdies nicht, weshalb nicht auf die natürliche, sondern auf die genehmigte Geländeoberfläche abzustellen sei.

Das angegriffene Urteil sei widersprüchlich, wenn es einmal betone, dass es nur auf die genehmigten Baupläne ankomme und dann doch auf den Vortrag des Beigeladenen abstelle, wonach mit der notwendigen Abdichtung für das Flachdach die genehmigte Gebäudehöhe nicht überschritten werde. Nicht nachvollziehbar sei es, die Wand in drei Teile einzuteilen. Dies sei künstlich. Da die Wandhöhe einschließlich Attika gar nicht Teil der Genehmigungsunterlagen sei, lasse sich auch für die Wandteile deren Höhe nicht bestimmen.

Es sei auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Baulast keinen nachbarschützenden Charakter haben solle. Das Verwaltungsgericht unterstelle, dass die Baulast das Schicksal der Anbauvorschriften für das Bloosgebiet teile. Ausführungen dazu, ob die Bestellung der Baulast unter der Geltung des alten Rechts nachbarschützenden Charakter gehabt habe, fehlten. Diese Frage sei aber gerade maßgeblich. Das Gericht zitiere darüber hinaus den Wortlaut der Baulast, wonach eine Tiefe von 4 m auf dem Grundstück des Beigeladenen von Bebauung freizuhalten sei. Das gelte auch für eine bis zu 1 m über dem Gelände liegende Bebauung. Es möge sein, dass der Baukörper auf der Grenze der Baulastfläche angesiedelt sei. Er benötige aber dann Abstandsflächen, die in die Baulastfläche hineinragen. Dies werde bislang nicht berücksichtigt. Ebenso wenig sei die Argumentation zu § 10 OBS 1957 überzugend. Das Verwaltungsgericht habe nicht mittels der Materialien zur Ortsgesetzgebung überprüft, ob den Abstandsregelungen ein nachbarschützender Charakter zukomme. Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO lägen nicht vor.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 9. Juli 2014 - 1 K 229/13 - zu ändern und die Baugenehmigung der Beklagten vom 22. März 2012 für das Grundstück Flst.-Nr. 3256/1 in Reutlingen und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 28. Januar 2013 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angegriffene Urteil und macht ergänzend geltend, das geplante Gebäude reiche nicht in die Baulastfläche hinein.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag und verteidigt sein Bauvorhaben. Er weist darauf hin, dass die ursprüngliche natürliche Geländeoberfläche höher gelegen habe.

Ein vom Kläger beim Senat gestellter Antrag auf Anordnung der Fortdauer der aufschiebenden Wirkung hatte keinen Erfolg. Mit Bescheid der Beklagten vom 29.10.2015 ist die Baugenehmigung vom 22.03.2012 um eine mit Höhenmaßen ergänzte Süd-Ost-Ansicht ergänzt worden. Ein vom Kläger beim Senat gestellter Antrag auf Anordnung der Fortdauer der aufschiebenden Wirkung hatte keinen Erfolg.

Dem Senat liegen die einschlägigen Akten der Beklagten vor. Auf diese wird wegen der weiteren Einzelheiten ebenso verwiesen wie auf die Gerichtsverfahrensakten.


Entscheidungsgründe

Die Berufung des Klägers ist zulässig aber unbegründet.

Die Berufung ist zulässig. Insbesondere hat der Kläger die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung rechtzeitig beim Verwaltungsgericht erhoben und begründet. Unerheblich ist, dass die zuerst erfolgte Berufungseinlegung beim Verwaltungsgerichtshof nicht den Vorgaben des § 124a Abs. 2 VwGO entsprochen hatte. Die beiden Berufungseinlegungen führen nämlich zu einem einheitlichen Berufungsverfahren. Legt ein Beteiligter gegen eine bestimmte Entscheidung mehrfach Berufung ein, so handelt es sich um dasselbe Rechtsmittel, über das einheitlich zu entscheiden ist.

Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Denn die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verletzt den Kläger nicht in eigenen Rechten.

Verfahrensgegenstand ist die Baugenehmigung vom 22.03.2012 einschließlich der mit Bescheid vom 29.10.2015 erfolgten Ergänzung.

Gegenstand der Anfechtungsklage ist nach § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO der ursprüngliche Verwaltungsakt in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid gefunden hat. Modifiziert die Behörde den Verwaltungsakt im Lauf des Verwaltungsprozesses, ohne dass sich der Regelungsgehalt ändert - wie hier durch die Genehmigung einer weiteren, erläuternden Bauzeichnung als Teil der Bauvorlagen, die nur in der Darstellung der Vermaßung, nicht aber in ihrer inhaltlichen Aussage von der bisherigen Darstellung in der Baugenehmigung abweicht -, so ist der modifizierte Verwaltungsakt ohne Weiteres der gerichtlichen Prüfung zugrunde zu legen.

Die angegriffene Baugenehmigung ist formell-rechtlich nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat nicht gegen die dem Schutz des Klägers als Angrenzer dienende Vorschrift des § 55 Abs. 1 LBO verstoßen, indem sie mit Bescheid vom 29.10.2015 die Ansicht Süd-Ost mit ergänzten Höhen zum Bestandteil der Baugenehmigung gemacht hat. Selbst wenn ein Verstoß gegen § 55 Abs. 1 LBO vorläge, wäre die Verletzung dieser Verfahrensvorschrift nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 LVwVfG zwischenzeitlich unbeachtlich geworden. Die Baugenehmigung ist auch hinreichend bestimmt.

Nach § 55 Abs. 1 Satz 1 LBO benachrichtigt die Gemeinde die Eigentümer angrenzender Grundstücke innerhalb von fünf Arbeitstagen ab dem Eingang der vollständigen Bauvorlagen von dem Bauvorhaben. Diese Bestimmung ist regelmäßig auch bei nachträglichen Ergänzungen bereits erteilter Baugenehmigungen anzuwenden. Allerdings bedarf es dann keiner erneuten Benachrichtigung der Angrenzer, wenn die beabsichtigte nachträgliche Ergänzung einer Baugenehmigung deren Rechtspositionen unter keinen Umständen nachteilig berühren kann.

Gemessen hieran bedurfte es vor der Ergänzung der angefochtenen Baugenehmigung keiner erneuten Benachrichtigung des Klägers, da mit ihr eine Beeinträchtigung seiner Rechtspositionen unter keinen Umständen erfolgen kann. Denn die Süd-Ost-Ansicht als Teil der Bauvorlagen ist nur - wie in § 6 Abs. 2 Nr. 3 LBOVVO gefordert - um die Angaben zur Wandhöhe an den Eckpunkten der Außenwände ergänzt worden. Eine inhaltliche Änderung zu der ursprünglich als Teil der Bauvorlagen vorgelegten und mitgenehmigten Süd-Ost-Ansicht erfolgte mit der Einbeziehung der vermaßten Ansicht nicht.

Selbst wenn vor Einbeziehung der vermaßten Süd-Ost-Ansicht in die angegriffene Baugenehmigung eine Angrenzerbenachrichtigung erforderlich gewesen wäre, erwiese sich eine solche Verletzung des § 55 Abs. 1 Satz 1 LBO nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 LVwVfG als unbeachtlich. Nach dieser Bestimmung ist eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften, die den Verwaltungsakt nicht nach § 44 LVwVfG nicht macht, unbeachtlich, wenn die erforderliche Anhörung eines Beteiligten nachgeholt wird. Dies ist bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens möglich, vgl. § 45 Abs. 2 LVwVfG. Der Kläger hatte hier während des Berufungsverfahrens die Möglichkeit, sich auch gegenüber der Beklagten zu der Ergänzung der Baugenehmigung zu äußern, was zur Unbeachtlichkeit des - unterstellten - Verfahrensfehlers führt.

Die Baugenehmigung erweist sich auch als hinreichend bestimmt. Mit der am 29.10.2015 erfolgten Ergänzung durch eine vermaßte Süd-Ost-Ansicht erfüllt die angegriffene Baugenehmigung die Vorgaben des § 6 Abs. 2 Nr. 3 LBOVVO. Auch ohne diese Ergänzung war den Bauvorlagen die genehmigte Wandhöhe in ausreichendem Maße zu entnehmen.

Die angegriffene Baugenehmigung verletzt auch keine dem Schutz des Klägers dienenden, materiellrechtlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Die angegriffene Baugenehmigung verstößt nicht gegen die §§ 5 f. LBO.

Für die Beurteilung der Abstandsflächenbedürftigkeit ist die zum Grundstück des Klägers ausgerichtete Wand des Bauvorhabens in vier Abschnitte zu unterteilen. Ausgehend hiervon sind Abstandsflächen nur vor dem südwestlichen Wandabschnitt einzuhalten. Die erforderlichen Abstandsflächen werden bezogen auf die fiktiv um 3 m auf das Grundstück des Beigeladenen parallelverschobene Grundstücksgrenze eingehalten.

Die östliche, dem Grundstück des Klägers zugewandte Wand, ist für die Beurteilung der Vereinbarkeit mit den §§ 5 f. LBO in drei oder vier Abschnitte zu unterteilen. Dies folgt im Umkehrschluss aus § 5 Abs. 6 Satz 1 LBO.

Nach § 5 Abs. 4 Satz 1 LBO bemisst sich die Tiefe der Abstandsfläche nach der Wandhöhe, die senkrecht zur jeweiligen Wand gemessen wird. § 5 Abs. 6 Satz 1 LBO bestimmt ferner, dass bei der Bemessung der Abstandsfläche außer Betracht bleiben - 1. - untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangs- und Terrassenüberdachungen, wenn sie nicht mehr als 1,5 m vor die Außenwand vortreten, sowie - 2. - Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten, wenn sie nicht breiter als 5 m sind und nicht mehr als 1,5 m vortreten, sofern sie jeweils von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben. Daraus folgt weiter, dass solche Bauteile und Wände, die nicht unter die Privilegierung des § 5 Abs. 6 LBO fallen, eigenständige Wandabschnitte bilden, für die - isoliert - die erforderlichen Abstandsflächentiefen einzuhalten sind. Denn die „Bemessung der Abstandsfläche“, von der in § 5 Abs. 6 LBO die Rede ist, meint nicht nur die Bestimmung der Lage der Fläche. Vielmehr gehört zur Bemessung der Abstandsfläche auch die Bemessung der Tiefe der Fläche, was sich aus § 5 Abs. 4 Satz 1 LBO ergibt. Dies gilt sowohl für bei einer baulichen Anlage mit einer durch Vor- oder Rücksprünge gegliederten Außenwand als auch bei der - hier vorhandenen - Gliederung einer Wand durch verschieden hohe Vor- oder Rücksprünge.

Davon ausgehend ist der die Außenwand des geplanten Büros bildende Wandabschnitt abstandsflächenrechtlich isoliert zu bewerten, da dieser bis zu 2,32 m und damit um mehr als 1,5 m vor die übrige Wand hervortritt und somit nicht mehr nach § 5 Abs. 6 Satz 1 LBO privilegiert ist. Dies führt auch dazu, dass die sich nördlich und südlich anschließenden Wandabschnitte isoliert zu bewerten sind. Ob der weitere Rücksprung im südwestlichen Bereich ebenfalls eigenständig bewertet werden muss oder ob es sich aufgrund des äußeren Erscheinungsbilds um einen einheitlichen südwestlichen Wandabschnitt handelt , kann hier dahinstehen.

Vor dem oder den südwestlichen Wandabschnitt müssen hiernach Abstandsflächen liegen. Dies gilt jedoch weder für den mittleren noch für den nordöstlichen Abschnitt der Wand.

Vor den Außenwänden von baulichen Anlagen müssen Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind, § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO. Gebäude oder Gebäudeteile, die eine Wandhöhe von nicht mehr als 1 m haben, sind ohne eigene Abstandsflächen zulässig, § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBO. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand, § 5 Abs. 4 Satz 2 LBO. Ergeben sich bei einer Wand durch die Geländeoberfläche unterschiedliche Höhen, ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend, die sich aus dem arithmetischen Mittel der Höhenlage an den Eckpunkten der baulichen Anlage ergibt, § 5 Abs. 4 Sätze 3 und 4 LBO. Maßgeblich für die Bestimmung der Geländeoberfläche ist grundsätzlich die tatsächliche, sich nach Ausführung des geplanten Bauvorhabens ergebende Geländeoberfläche. Etwas anderes gilt nur dann, wenn mangels nachvollziehbarer rechtfertigender Gründe davon auszugehen ist, dass die neue tatsächliche Geländeoberfläche nur zur Verringerung der Abstandsflächen angelegt wird , was bei Abgrabungen von vornherein ausscheidet, bei Aufschüttungen dagegen in Betracht zu ziehen ist.

Danach müssen weder vor dem mittleren noch vor dem nördlichen Wandabschnitt Abstandsflächen liegen, da deren jeweilige Wandhöhe weniger als 1 m beträgt und also die Privilegierung nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBO greift. An keiner Stelle ist - gemessen von der neuen tatsächlichen Geländeoberfläche, wie sie der Genehmigung zugrunde liegt - eine Höhe von mehr als 1 m festzustellen. Hingegen ist vor dem südwestlichen Wandabschnitt eine Abstandsfläche einzuhalten, da dieser Abschnitt eine Wandhöhe von etwa 1,4 m erreicht. Das Gleiche in diesem Bereich, da deren Höhe 1,8 m bzw. 1,32 m beträgt.

Die Abstandsflächen vor dem südwestlichen Wandabschnitt bzw. den südwestlichen Wandabschnitten müssen selbst einen Abstand von mindestens 3 m zur Grenze zum Grundstück des Klägers einhalten. Dieser Streifen von 3 m darf auch nicht überbaut werden. Dies ist Folge der Baulast aus dem Jahr 1931.

Die Baulast aus dem Jahr 1931 ist wirksam. Nach Art. 99 Abs. 1 der Württembergischen Bauordnung vom 28.07.1910 war in jeder Gemeinde ein Baulastenbuch zu führen. Nach Art. 99 Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 2 WürttBauO ruhen u. a. solche Verpflichtungen als öffentlich-rechtliche Last auf dem Grundstück des Verpflichteten, die hinsichtlich der Unterlassung der Überbauung eines Grundstücks oder eines bestimmten Teiles desselben von dem Eigentümer der Baupolizeibehörde gegenüber übernommen werden, wenn sie in das Baulastenbuch eingetragen sind. Nach § 94 Abs. 2 der Verfügung des Ministeriums des Innern zum Vollzug der Bauordnung vom 10.05.1911 hat sich die Eintragung von Baulasten u. a. zu erstrecken auf die vollständige Angabe des Inhalts der Verpflichtung unter genauer Bezeichnung sowohl des von der Last betroffenen Grundstücks als, wenn die Last zugunsten eines bestimmten Grundstücks oder einer Mehrheit bestimmter Grundstücke übernommen worden ist, auch dieser Grundstücke.

Davon ausgehend ist die Verpflichtung des Beigeladenen, eine Fläche von 3 m Breite unüberbaut zu lassen, offensichtlich wirksam geworden. Die Falschbezeichnung der Grundstücksgrenze „nordwestlich anstatt südöstlich“ in der Verpflichtungserklärung spielt keine Rolle, weil sie - entsprechend den Grundsätzen der „falsa demonstatio“ - bei der Eintragung dem wahren Willen des Erklärenden entsprechend korrigiert worden. Unerheblich ist auch, dass im Baulastenbuch nicht der Wortlaut der Verpflichtungserklärung wiedergegeben ist. § 94 Abs. 2 VV ordnete ausdrücklich die Inhaltsangabe und keine wörtliche Übernahme an.

Einen weiteren Inhalt hat die Baulast nicht. Soweit in der Verpflichtungserklärung vom 05.11.1931 ausdrücklich der Abstand von 2,50 m zur Baulastgrenze erwähnt ist, kann dahinstehen, ob dies erläuternden Charakter hatte oder ob der Rechtsvorgänger des Beigeladenen diese - aus der Ortsbausatzung der Beklagten stammende Abstandsvorschrift - auch als Teil der von ihm übernommenen Baulast verstanden wollen wusste. Selbst wenn der Fall sein sollte, fehlte es an der - nach Art. 99 Abs. 3 WürttBauO konstitutiven - Eintragung in das Baulastenbuch.

Die Baulast ist wie eine Abstandsflächenbaulast im Sinne des § 7 LBO zu behandeln. Sie diente zur Sicherung der der „besonderen Anbauvorschriften für das Bloosgebiet“. Die Übernahme der Verpflichtung ist als einseitige Willenserklärung entsprechend § 133 BGB auszulegen, wobei der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen ist. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt war, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben verstehen durfte. Aus den Erklärungen - wenn auch nicht aus dem Wortlaut der Eintragung der Baulast - ergibt sich eindeutig, dass die Baulasten der Wahrung des Gebäudeabstands aus den Anbauvorschriften für das Bloosgebiet geht. Denn dort ist der jeweils zu wahrende Abstand - auf dem Grundstück des Beigeladenen 2,50 m - in Bezug genommen. Es wird klargestellt, dass der Abstand zur Baulastgrenze einzuhalten ist. Es wird also nicht allein ein Bauverbot in dem Drei-Meter-Streifen geregelt. Da auch das Anrechnungsverbot aus § 7 LBO - wie die in der der Baulast zugrunde liegende Verpflichtungserklärung und die Anbauvorschriften für das Bloosgebiet - der Sache nach einem Mindestgebäudeabstand dient, ist die Baulast wie eine Abstandsflächenbaulast im Sinne des § 7 LBO zu behandeln mit der Folge, dass eine fiktive Parallelverschiebung der Grundstücksgrenze anzunehmen ist.

Das Bauvorhaben hält die erforderlichen Abstände zur Baulastfläche ein.

Der nordöstliche und der mittlere Wandabschnitt sollen auf der - parallelverschobenen - Grenze errichtet werden. Die angegriffene Baugenehmigung erlaubt entgegen der Auffassung des Klägers keine Überbauung der Baulastfläche.

Der oder die südwestlichen Wandabschnitt halten die erforderliche Abstandsflächentiefe von 2 m zur fiktiven Grundstücksgrenze ein.

Nach § 5 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBO beträgt die Tiefe der Abstandsflächen allgemein 0,4 der Wandhöhe. Sie darf aber nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO 2,5 m, bei Wänden bis 5 m Breite 2 m nicht unterschreiten.

Der südwestliche Wandabschnitt einschließlich des Rücksprungs muss eine Abstandsflächentiefe von 2 m einhalten, da er eine Breite von 3,21 m und damit von nicht mehr als 5 m aufweist. Der Senat hält an seiner im Beschluss vom 15.09.2015 geäußerten Auffassung, es müsse hier eine Abstandsflächentiefe von 2,5 m eingehalten werden, nicht fest. Denn die Unterteilung einer Außenwand in verschiedene Wandabschnitte hat zur Konsequenz, dass jeder Wandabschnitt abstandsflächenrechtlich in allen Punkten - und damit auch bei Anwendung von § 5 Abs. 7 LBO und der Bestimmung seiner Länge - isoliert zu betrachten ist. Diese Betrachtung ist ebenfalls in § 5 Abs. 6 LBO angelegt, wenn dort die Breite von Vorbauten als Privilegierungsmerkmal dient.

Auf die Vorschriften aus der Ortsbausatzung aus dem Jahr 1911/1912 kann sich der Kläger nicht berufen. Sie sind durch § 21 OBS 1957 aufgehoben worden.

Auf die Bestimmungen zum Gebäudeabstand aus § 10 OBS 1957 kann sich der Kläger ebenfalls nicht berufen.

Der Senat hat bereits entschieden, dass die Vorschrift des § 10 OBS 1957 keine nachbarschützende Wirkung entfaltet. Der Senat hat dazu ausgeführt:

„Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs kommt aber derartigen Gebäudeabstandsvorschriften alter Bebauungspläne keine nachbarschützende Wirkung zu; sie dienen ausschließlich der städtebaulichen Gestaltung, nicht aber dem Nachbarschutz. Zwar könnte eine übergeleitete planungsrechtliche Vorschrift über den Abstand von Gebäuden auf aneinandergrenzenden Grundstücken nachbarschützende Wirkung dann entfalten, wenn sie in ihrer rechtlichen Wirkung der Festsetzung einer seitlichen Baugrenze nach § 23 Abs. 1 und 3 BauNVO gleichkäme. Das ist hier jedoch - entgegen der Auffassung des Antragstellers - nicht der Fall. Vielmehr ergibt sich bereits aus der Überschrift des § 10 OBS , dass mit der Vorschrift ausschließlich städtebaulich - gestalterische Zwecke verfolgt werden. Bestätigt wird dies dadurch, dass sich - wie auch das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - aus der Summe des im nördlichen und südlichen Grundstücksteil einzuhaltenden Grenzabstandes genau der einzuhaltende Gebäudeabstand von 7 m ergibt. Daraus folgt, dass es sich bei den festgesetzten Grenzabständen lediglich um eine konkretisierende Aufteilung des Gebäudeabstandes im Bereich der betroffenen Grundstücke handelt, mit der im Interesse einer aufgelockerten Bebauung ausschließlich städtebaulich - gestalterische Zwecke verfolgt werden.“

An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Offen bleiben kann, ob § 10 OBS 1957 überhaupt noch Rechtsfolgen entfaltet. Zwar dürfte es zutreffen, dass die Bestimmung nicht wirksam als bauplanungsrechtliche Vorschrift nach § 173 BBauG 1960 übergeleitet worden ist, weil § 9 BBauG 1960 nicht zum Erlass von Vorschriften über Grenzabstände ermächtigte. Sie könnte jedoch als bauordnungsrechtliche Vorschrift nach § 118 Abs. 5 LBO 1964 weitergelten, soweit sie der LBO 1964 nicht widerspricht. Die Grenzabstandsregelung des § 7 Abs. 2 LBO 1964 - mindestens 3 m - steht jedenfalls bei Baustaffel 4 der Satzung nicht entgegen. Denn da in dieser Baustaffel nur zwei Stockwerke zulässig sind, widerspricht sie der ergänzenden Regelung für mehr als zwei Vollgeschosse aus § 7 Abs. 2 Satz 1 LBO 1964 nicht. Ob sie der Regelung über Gebäudeabstände in § 9 LBO 1964 deshalb widerspricht, weil diese Vorschrift nur Abstände zwischen Gebäude- auf demselben Grundstück regelte, lässt der Senat offen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Da der Beigeladene keinen Antrag gestellt hat, entspricht es nicht der Billigkeit, seine außergerichtlichen Kosten dem unterlegenen Kläger aufzuerlegen.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.