Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 31. Okt. 2016 - 21 U 12/16
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 12.01.2016 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des Landgerichts wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.
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A)
2Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Hausgrundstücks aufgrund einer behaupteten arglistigen Täuschung.
3Mit notariellem Kaufvertrag vom 3.2.2012 verkauften die Beklagten an den Kläger das von ihnen selbst 2006 erworbene Anwesen .......... in Stadt 1. Dieses war mit einem ca. 300 Jahre alten Bauernhof bebaut, an dem zwei Anbauten angebaut worden waren, von den einer von 1940 und einer aus den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts stammten. Der notarielle Vertrag enthält unter III.1. folgende Gewährleistungsausschlussregelung:
4Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.
5Nachdem der Kläger im Zusammenhang mit im Herbst 2012 durchgeführten Umbauarbeiten einen Sachverständigen Dipl.-Ing. A in Hinblick auf mögliche Feuchtigkeits- und Schimmelschäden mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragt hatte (vgl. Gutachten vom 4.2.2013 – Anlage K 2), ein Anwaltsschreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 11.3.2013 mit der Aufforderung, eine Sanierungspflicht im Hinblick auf unzureichende Isolierung der Wände im ehemaligen Wohnhaus anzuerkennen, fruchtlos geblieben war, strengte der Kläger ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 7 OH/9/13) an, in dem von dem beauftragten Sachverständigen B in dem Gutachten vom 20.2.2015 Feuchtigkeitsschäden festgestellt wurden, für deren Beseitigung vom Sachverständigen ein Kostenaufwand in Höhe von 79.673,27 € geschätzt wurde. Diesen Betrag verlangt der Kläger vom Beklagten als Schadensersatz sowie gleichzeitig Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht und Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten.
6Hierzu hat er erstinstanzlich behauptet, während der Besichtigung des Gebäudes seien lediglich zwei Feuchtigkeitsschäden aufgefallen. Die Beklagten hätten sich dahin eingelassen, dass diese auf einem Wasserrohrbruch beruht hätten, die Ursache der Schäden aber behoben sei. Angesprochen auf Schimmel in einem die Tordurchfahrt angrenzenden Raum hätten die Beklagten erklärt, hier sei Kaminholz gelagert worden, wodurch es zur Bildung von Feuchtigkeit gekommen sei. Auch hätten die Beklagten erklärt, das Gehöft sei in den Jahren 2007 und 2008 komplett saniert worden, Feuchtigkeitsschäden seien nicht zu erwarten. Tatsächlich habe es jedoch schon zu Besitzzeiten der Beklagten erhebliche Feuchtigkeit gegeben. So habe die Reinigungskraft der Beklagten bereits früher im ehemaligen Flur des Hauptwohnhauses großflächig schwarzen Schimmel entfernt. Auf diesen habe sie die Beklagten noch hingewiesen. Zudem hätten sich an der Wand zwischen dem jetzigen Notfallbehandlungsraum und der Straße dunkle Verfärbungen gezeigt und der Putz sei abgeblättert. Darüber hinaus hätten sich im Fitness- und Partyraum dunkle und gelbe Verfärbungen gezeigt, ebenso im Anbau hinter dem ehemaligen Wohnhaus. Die senkrecht stehenden Balken einer Wand des Gästezimmers seien im Fußbodenbereich völlig durchnässt gewesen. Die Beklagten hätten vor dem Verkauf die Wände streichen lassen, um die Schäden zu verschleiern. Der Kläger ist der Auffassung gewesen, die Beklagten hätten ihm das Ausmaß der Feuchtigkeit arglistig verschwiegen, so dass der Gewährleistungsausschluss aus dem Notarvertrag keine Wirkung zeige.
7Vor diesem Hintergrund hat der Kläger erstinstanzlich zuletzt beantragt,
81. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 79.036,27 € nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 20.03.2013 zu zahlen;
92. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, dem Kläger jeden weitergehenden Schaden zu erstatten, der sich aus der Behebung der im Gutachten des Sachverständigen B vom 20.02.2015, das im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens C ./. D, Az. 7 OH 9/13, Landgericht Düsseldorf, eingeholt wurde, ergibt;
103. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 2085,95 € nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 05.08.2015 zu zahlen.
11Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Hierzu haben sie vorgetragen:
12Die ehemals vorhandenen Feuchtigkeitsschäden seien fachmännisch beseitigt worden. Zusicherungen hätten sie nicht gegeben, angesichts des Alters des Gebäudes sei das auch nicht möglich gewesen. Es sei erkennbar gewesen, dass die alten Gebäude ohne wesentlichen Veränderungen in ihrem Zustand belassen worden seien. Ihnen sei nicht bekannt gewesen, dass eine Horizontalsperre zu tief eingezogen worden sei, wie der Sachverständige festgestellt habe.
13Sie haben die Auffassung vertreten, dass der Kläger weitere Ursachenforschung hätte betreiben müssen, nachdem ihm zwei Feuchtigkeitsschäden aufgefallen seien.
14Im Übrigen stellen nach Auffassung der Beklagten Feuchtigkeitsschäden in derart alten Häusern keine Mängel dar.
15Das Landgericht hat, nachdem die Akte zum selbständigem Beweisverfahren 7 OH 9/13 beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht hatte, mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen. Diese Entscheidung hat es im Wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet:
16Ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der Beseitigung der behaupteten Feuchtigkeitsmängel gemäß §§ 437 Ziff. 3, 280 Abs. 1 BGB stehe dem Kläger nicht zu. Es sei bereits fraglich, ob überhaupt ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB also eine vertragswidrige Abweichung des Ist- vom vereinbarten Sollzustands vorliege. Zwar habe der Sachverständige auch Feuchtigkeitserscheinungen festgestellt und insbesondere für den Bereich des ehemaligen Stalls hohe Feuchtigkeitmesswerte ermittelt, die auf die Salzbelastung der Wände durch die ehemalige Nutzung zurückzuführen seien. Auch weise der Altbau keine und der Anbau von 1940 nur eine nicht funktionsfähige Horizontalsperre auf. Dies stelle jedoch keinen Mangel im Sinne des § 434 BGB dar. Bei Feuchtigkeit und mangelnder Isolierung bei Altbauten sei nicht der gleiche Maßstab anzulegen wie bei neu zu errichtenden Gebäuden. Sei das Gebäude zu einer Zeit errichtet worden, zu der entsprechende Abdichtungen noch nicht üblich gewesen seien, so müsse die Frage der Mangelhaftigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Hiernach liege hinsichtlich der Altbauten kein Mangel im Rechtssinne vor. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass Bauten, die vor 1920 errichtet worden seien, in der Regel keine und Bauten, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden sein, häufig jedenfalls keine wirksamen Horizontalsperren hätten. Auch wenn diese Einzelheiten den Parteien nicht vor Augen gestanden haben mögen, habe der Kläger nicht erwarten können, dass ein über 300 Jahre altes Bauernhaus völlig frei von Feuchtigkeit sein würde. Selbiges gelte auch für den bereits 1940 erstellten Anbau. Aus seiner Erklärung im Rahmen der Anhörung, wonach der Gewölbekeller erkennbar feucht gewesen sei, lasse sich entnehmen, dass der Kläger dies auch tatsächlich nicht erwartet habe. Soweit der Kläger zunächst ausgeführt habe, die Beklagten hätten erklärt, das Gebäude sei 2007/2008 komplett saniert worden, könne dieser Vortrag angesichts dessen nicht bedeuten, dass die Beklagten nunmehr die einem Neubau entsprechende Abdichtung geschuldet hätten.Dies könne im Ergebnis jedoch dahinstehen, da selbst dann, wenn in allen Gebäuden Mängel im Sinne des § 434 BGB vorliegen sollten, der geltend gemachte Anspruch nicht gegeben sei, da die Sachmängelgewährleistung durch den Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen worden sei. Auf diesen Gewährleistungsausschluss könnten sich die Beklagten auch berufen, da nach eigenem klägerischen Vorbringen nicht ersichtlich sei, dass ihm durch die Beklagten ein Mangel arglistig verschwiegen worden wäre bzw. diese eine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses übernommen hätten (§ 444 BGB).
17Eine Garantie ergebe sich nicht allein schon aus der klägerischen Behauptung, die Beklagten hätten mitgeteilt, die Häuser seien 2007/2008 nach dem technisch neuesten Stand umfassend saniert worden. Dieser Vortrag sei widersprüchlich und unsubstantiiert, weil der Kläger in seiner persönlichen Anhörung angegeben habe, er habe gewusst, dass jedenfalls der Keller des Altbaus in nicht unerheblichem Maße feucht gewesen sei, wie dies für sehr alte Gebäude dieser Art typisch gewesen sei.
18Die allgemeine Formulierung in der Klageschrift, die Beklagten hätten versichert, „mit Bauschäden sei nicht zu rechnen“, sei nicht geeignet, um auf dieser Grundlage anzunehmen, dass die Beklagten eine Garantie für die Feuchtigkeitsfreiheit eines über 300 Jahre alten Gebäudes übernehmen wollten.
19Überdies sei nicht ersichtlich, dass die Beklagten den Kläger und seine Ehefrau über den Zustand der Gebäude arglistig getäuscht hätten. Für den Kauf eines Hausgrundstücks sei eine Pflicht zur Offenbarung nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung für das Entstehen bestimmter Mängel sprächen. Die vom Kläger gerügten Feuchtigkeitsschäden seien indessen nicht verborgen, sondern hätten während der Besichtigung ohne weiteres vom Kläger erkannt werden können und seien auch erkannt worden. Die Feuchtigkeit im Gewölbekeller sei ohne weiteres wahrzunehmen gewesen und sei auch vom Kläger bemerkt worden. Hinsichtlich des Durchgangs- bzw. Eckraums, in dem die Beklagten Holz gelagert hatten, habe der Kläger nach seiner eigenen Aussage nicht daran gezweifelt, dass der Raum feucht gewesen sei. Ausblühungen, die in dem ehemaligen Stall vorhanden gewesen seien, seien nach klägerischem Vorbringen auch visuell und haptisch wahrnehmbar gewesen. Der Vortrag der Kläger, die Beklagten hätten das gesamte Haus auf Empfehlung des Maklers vor der Besichtigung gestrichen, so dass diese Schäden nicht zu erkennen gewesen seien, sei widersprüchlich und unsubstantiiert. Es sei unstreitig, dass jedenfalls der ehemalige Durchgangs- bzw. Eckraum (Lagerort des Holzes) nicht gestrichen war. Ebenfalls unstreitig sei, dass die Schäden, die aufgrund eines Wasserrohrbruchs am Estrich entstanden seien, von den Beklagten nicht beseitigt worden seien. Seien die Mängel aber bereits bei genauerer Besichtigung ohne weiteres erkennbar gewesen, habe schon deshalb keine Aufklärungspflicht bestanden, weil der Kläger und seine Ehefrau angesichts des Alters des Anwesens ohnehin mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit hätten rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme und Untersuchung nahegelegt hätte.
20Schließlich lasse sich eine arglistige Täuschung auch nicht deshalb bejahen, weil die Beklagten auf die ausdrückliche Frage nach Feuchtigkeit eine bewusst falsche oder eine Auskunft ins Blaue hinein gegeben hätten. Solches sei dem klägerischen Vorbringen nicht zu entnehmen. Zwar sei zwischen den Parteien unstreitig, dass die Ehefrau des Klägers vor dem Notartermin telefonisch ausdrücklich nachgefragt habe, nachdem sie von einem Immobilienhändler die Auskunft bekommen habe, dass das Anwesen unter extremen Feuchtigkeitsproblemen gelitten habe. Nach Beklagtenan-gaben habe sich das Telefongespräch aber nur auf einen akuten Wasserfall nach einem schweren Gewitter bezogen, der anschließend repariert worden sei. Dieser Darstellung sei der Kläger nicht entgegengetreten.
21Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Klägers, mit der dieser sein erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiterverfolgt und hilfsweise die Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht erstrebt. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger im Wesentlichen Folgendes vor:
22Der rechtliche Ansatz des Landgerichts, Feuchtigkeit aufgrund mangelnder Isolierung stelle keinen Mangel dar, da nicht erwartet werden könne, dass ein Gebäude, das in Teilen 300 Jahre alt sei, nach heutigen Bauvorschriften erbaut sei, sei unrichtig (GA 80).
23Das Landgericht habe den Sachvortrag der Parteien unzutreffend gewertet. Der Vorwurf des Landgerichts, die Behauptung des Klägers, die Beklagten hätten das gesamte Gebäude gestrichen, um den Schaden zu vertuschen, sei nicht nachvollziehbar und deshalb wegen Verstoßes gegen § 139 Abs. 1 ZPO unberechtigt, weil der Kläger dies niemals vorgetragen habe. Im Gegenteil habe er erstinstanzlich die Flächen im Hause, die bei den Besichtigungsterminen erörtert worden seien und die Feuchtigkeitsstellen, die später aufgetreten und dann überstrichen worden seien, genau bezeichnet (GA 80).
24Das Gericht habe die Räumlichkeiten nicht immer richtig zugeordnet. Insbesondere habe es nicht beachtet, dass die Beklagten das Haus um einen Neubau erweitert, in den Jahren 2006/2007 ein neues Wohnhaus errichtet und an den Altbauten in diesen Jahren Umbauten und Renovierungsmaßnahmen vorgenommen hätten (GA 80).
25In Bezug auf drei konkrete Örtlichkeiten, die Gegenstand der Besichtigungen gewesen seien, seien von den Beklagten Erklärungen abgegeben worden, die sich teilweise im Nachhinein als unrichtig herausgestellt hätten. Vier Örtlichkeiten habe der Kläger später entdeckt und durch die Zeugin E erfahren, dass diese Feuchtigkeitsstellen auch den Beklagten bekannt gewesen seien, von ihnen aber jedenfalls teilweise überstrichen worden seien (GA 81).
26Im (mit der Nr. 1 auf der Anl. 1 – GA 87 eingetragen) Flurdurchgang habe der Kläger bei der Besichtigung Schimmel festgestellt, den die Beklagten damit erklärt hätten, dass man in diesem Raum Kaminholz gelagert habe. Hierzu sei erstinstanzlich vorgetragen worden (GA 22), dass nach Auskunft der Zeugin E dieser Schimmel mit der Auslagerung nichts zu tun habe, da dieser Schimmel schon vor der Holzlagerung vorhanden gewesen sei. Hierauf habe sie, die Zeugin E, die Beklagten auch hingewiesen (GA 81).
27Im Wohnzimmer (Nr. 2 auf der Anlage GA 87) habe es unstreitig einen Wassereinbruch gegeben, der beseitigt worden sei. Dieser Schaden habe mit den streitgegenständlichen Feuchtigkeitsschäden nicht zu tun. Zu Unrecht habe das Landgericht die Anfrage der Ehefrau des Klägers nur auf diesen Vorfall bezogen. Tatsächlich sei dieser Vorfall nicht Gegenstand des Telefonats gewesen. Die Ehefrau des Klägers habe den Beklagten in einem Telefonat vor dem Notartermin nach weiteren Feuchtigkeitsproblemen außer den bereits bekannten aktuellen (nämlich den Flurdurchgang) und den alten behobenen (Wohnzimmerneubau, Heizungsrohrbruch 1. Stock Altbau/Rohbau) gefragt, da der Kläger und seine Ehefrau von dem Immobilienmakler der Bank 1 gehört hätten, dass das Gebäude in der Vergangenheit größere Feuchtigkeitsprobleme gehabt habe. Der Beklagte habe verneint, dass es Probleme gegeben habe. Die Ehefrau des Klägers habe in diesem Gespräch die Probleme, die sie gekannt habe, nämlich die oben genannten Stellen ausdrücklich aufgeführt. Der Beklagte habe erklärt, weitere Feuchtigkeitsschäden gäbe es nicht (GA 82).
28Die Feuchtigkeit im Keller habe mit der Feuchtigkeit im Hause nichts zu tun. Diese sei auch nicht gerügt worden. Das Landgericht habe aus der Erörterung der dortigen Feuchtigkeitsstellen in der mündlichen Verhandlung den falschen Schluss gezogen, dass dem Kläger bekannt gewesen sei, dass das Haus feucht sei (GA 82). Hinsichtlich des Fitnessraums (Ziff. 4 in Anlage GA 87) habe der Kläger erstinstanzlich behauptet, die Zeugin E habe ihm erklärt, dass sie die Beklagten auf mehrere Feuchtigkeitserscheinungen in diesem Raum hingewiesen habe. Diesem Vorbringen seien die Beklagten nicht entgegengetreten. In der Anhörung hätten die Beklagten hierzu erklärt, dass es in diesen Räumen Ausblühungen gegeben habe. Es sehe aus wie Schimmel, fange an zu rieseln, wenn man mit der Hand darüber streiche, dies gehe aber auf die Versalzung zurück, weil der Raum lange als Stall genutzt worden sei. Dem sei der Kläger mit dem Vortrag entgegengetreten, in diesen ehemaligen Stallungen seien jetzt dunkle Flecken und dunkle Verfärbungen zu sehen und die Zeugin E habe die Beklagten auf diese Feuchtigkeit auch hingewiesen (GA 82).
29Das klägerische Vorbringen habe sich auch auf eine Stelle im ersten Obergeschoss im alten Wohnhaus bezogen. Nach dem Vorbringen auf Seite 4 der Klageschrift habe der Kläger mit Umbauarbeiten begonnen, um dort eine Sauna einzubauen. Es sei im Fußbereich ein völlig durchnässter senkrecht stehender Balken gefunden worden. Hierzu habe die Zeugin E erklärt, dies sei nicht die einzige mit Feuchtigkeitsproblemen behaftete Stelle. Der Balken sei der Grund für den Kläger gewesen, tätig zu werden und einen Sachverständigen einzuschalten und die Beklagten anzuschreiben (GA 83). Die Feuchtigkeitsproblematik in dem unter der Ziffer 6 im Plan als Schlafzimmer bezeichneten Raum, die erstinstanzlich näher beschrieben worden sei, sei in der Anhörung nicht berührt worden (GA 83). Die Feuchtigkeitsproblematik in dem unter der Ziffer 7 im Plan GA 87 verzeichneten Arbeitszimmer sei beklagtenseits unerwidert geblieben und auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht nicht angesprochen worden.
30Sein Vorbringen, nach den Angaben der Zeugin E habe ein Makler den Beklagten geraten, zum besseren Verkauf diese Stellen zu überstreichen, sei von den Beklagten nicht bestritten worden (GA 84). Er – der Kläger – habe sein Vorbringen, die betroffenen Stellen hätten die Beklagten streichen lassen, durch das Zeugnis der Frau E unter Beweis gestellt. Entgegen der Darstellung des Landgerichts sei von ihm nicht behauptet worden, dass gesamte Gebäude sei durch die Beklagten gestrichen worden (GA 84). Es habe aber viele Stellen gegeben, nämlich Fitnessraum bzw. Partyraum, Flur bzw. Notdienstzimmer, Schlafzimmer und Arbeitszimmer, in denen Feuchtigkeit aufgetreten sei, was die Beklagten auch gewusst hätten. Diese Stellen nämlich Schlafzimmer und Arbeitszimmer und teilweise Partyraum seien überstrichen worden. Nicht überstrichen gewesen sei das Notdienstzimmer, weil hier seitens des Beklagten die Erklärung gebracht worden sei, das sei auf Holzlagerung zurückzuführen (GA 85). Soweit das Landgericht die Auffassung vertreten habe, es stelle keinen Mangel im Sinne des § 434 BGB dar, wenn ein Haus, das teils 300, teils 70 Jahre alt sei, Feuchtigkeit aufweise, sei zu berücksichtigen, dass das Haus im Internet angeboten worden sei als Luxusimmobilie und mit dem Hinweis, dass diese „nach neuestem Standard renoviert worden sei“. Dieser Vortrag sei unstreitig, da die Beklagten in der Klageerwiderung nur bestritten hätten, dass sie bei der Besichtigung versichert hätten, das Gehöft sei in den Jahren 2007/2008 nach technisch neuestem Stand und auf hochwertige Art und Weise saniert worden. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beklagten einen Neubau errichtet hätten, dass sie den Altbau saniert hätten und unter Berücksichtigung des Kaufpreises von immerhin 648.000 €, habe der Kläger erwarten können, dass jedenfalls grundlegende Mängel nicht aufgetreten seien (GA 85). Jedenfalls seien die Beklagten verpflichtet gewesen, ihnen bekannte Feuchtigkeitsschäden zu offenbaren, damit der Kläger entscheiden könnte, ob er den geforderten Kaufpreis akzeptiere oder Abzüge mache (GA 86).
31Die Beklagten bitten um Zurückweisung der Berufung. Unter Wiederholung Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigen sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Im Einzelnen tragen sie vor:
32Aufgrund des unstreitig geschlossenen Gewährleistungsausschlusses komme eine Haftung der Beklagten nur wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels in Betracht. Das Landgericht habe rechtsfehlerfrei festgestellt, dass eine mangelhafte Kaufsache nicht vorliege. Nach den Ausführungen der Sachverständigen im Rahmen des selbständigen Beweissicherungsverfahrens habe bezogen auf den jeweiligen Ausführungs- und Errichtungszeitraum die jeweilige Ist-Ausführung den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen und damit eine altersbedingte Bausubstanz vorgelegen (GA 112). Gegen die landgerichtliche Feststellung, dass hinsichtlich der Altbauten schon kein Mangel im Rechtssinne vorliege, wende sich die Berufungsbegründung nicht substantiiert. Im Rahmen der Anhörung habe der Kläger selbst anerkannt, dass ihm die Bausubstanz bekannt gewesen sei und er diese auch so als vertragsgemäß akzeptiert habe (GA 113). Ihm sei bei den Besichtigungen des Objektes aufgefallen, dass der Gewölbekeller feucht gewesen sei. Hierdurch habe er eingeräumt, dass ihm klar gewesen sei, dass es verschiedene Feuchtigkeitsschäden gegeben habe (GA 113).
33Dem klägerischen Vorbringen in der Berufungsbegründung könne nicht entnommen werden, weshalb die Beklagten im Hinblick auf die Ursachen von Feuchtigkeitsmängel weitergehende Kenntnisse als der Sachverständige A haben sollten, den der Kläger vorprozessual beauftragt habe und der in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 02.02.2013 ausgeführt habe, dass ohne labortechnische Untersuchungen und zerstörerische Bauteilöffnungen die exakte Schadensursache nicht ermittelt werden könne (GA 114).
34Für alle Umstände, die der Kläger selbst habe sehen können und auch unstreitig gesehen habe, könne vom Grundsatz her keine arglistige Täuschung in Betracht kommen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte für den Kläger jederzeit die Möglichkeit bestanden, seine eigenen Wahrnehmungen durch einen Sachverständigen überprüfen zu lassen.
35Im Hinblick auf den Hausflur/Durchgang habe der Kläger selbst eingeräumt, dass er gesehen habe, dass dieser feucht gewesen sei (GA 113). Es werde bestritten, dass die Zeugin E Kenntnis von den Ursachen vermeintlicher Feuchtigkeitsschäden gehabt habe und die Beklagten über Feuchtigkeitsschäden und deren Ursache vollumfänglich aufgeklärt habe, so dass diese positive Kenntnis zum Zeitpunkt der Veräußerung gehabt hätten und ein Mangel arglistig verschwiegen worden sei (GA 115).
36Der Inhalt des vom Kläger behaupteten Telefonates zwischen der Ehefrau des Klägers und dem Beklagten werde bestritten (GA 115).
37Die Schlussfolgerung des Landgerichts, dem Kläger seien die Feuchtigkeitsstellen im Haus bekannt gewesen, sei nicht zu beanstanden (GA 116). Im Hinblick auf den Fitnessraum werde das behauptete Gespräch der Zeugin E mit den Beklagten bestritten. Es sei nicht plausibel dargelegt, warum die Zeugin E Dinge gesehen habe, die der Kläger im Rahmen von drei Besichtigungsterminen nicht gesehen haben will (GA 116). Im Hinblick auf die behauptete Feuchtigkeitsproblematik im Arbeitszimmer liege keine substantiierte Berufungsbegründung vor.Ergänzend berufen sich die Beklagten auf den Einwand der Vorteilsausgleichung. Unstreitig bezögen sich sämtliche Kostenschätzungen des Sachverständigen B auf den Altbestand. Dieser sei unstreitig über 50 Jahre alt, so dass im Rahmen des Abzugs alt für neu 100 % zu berücksichtigen sein. Dies führe in jedem Fall zur Klageabweisung.
38Der Senat hat mit Beschluss vom 07.06.2016 dem Kläger rechtliche Hinweise erteilt, wegen deren Einzelheiten auf den Inhalt des Beschluss Bezug genommen wird (GA 135).Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle der Verhandlungstermine vor dem Senat vom 07.06.2015 und 25.10.2016 Bezug genommen.
39Die Akten des selbstständigen Beweisverfahrens 7 OH 9/13 Landgericht Düsseldorf haben vorgelegen und sind vom Senat zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.
40B)
41Die zulässige Berufung des Klägers gegen das klageabweisende landgerichtliche Urteil bleibt in der Sache ohne Erfolg. Sie ist unbegründet (§ 513 S. 1 ZPO), da der Kläger keinen Rechtsfehler der angefochtenen Entscheidung im Sinne des § 546 ZPO hat aufzeigen können, der sich im Ergebnis zu seinen Ungunsten ausgewirkt hat und darüber hinaus die vom Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO seiner Entscheidung zu Grunde liegenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten des Klägers im Ergebnis nicht rechtfertigen.
42I)Geltend gemacht wird mit der Klage aus kaufvertraglicher Sachmangelhaftung ein Schadensersatzanspruch nach §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1, Abs. 3 BGB, da der Kläger, der mit notariellem Kaufvertrag vom 03.02.2012 das in Rede stehende Grundstück nebst aufstehenden Gebäude erworben hatte, von ihm behauptete Feuchtigkeitsmängel als Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB ansieht, und er, nachdem die Beklagten seinem Beseitigungsbegehren nicht nachgekommen waren, als Schadensersatz die von dem Sachverständigen B in seinem Gutachten vom 20.02.2015 mit 79.673,27 € ermittelten Mängelbeseitigungskosten verlangt.1.Unabhängig davon, dass aus unten näher zu behandelnden Gründen ein solcher Klageanspruch an der fehlenden Feststellbarkeit eines Sachmangels scheitert, ist die Klage bereits in dem in dem Betrag von 79.673,27 € enthaltenen Mehrwertsteueranteil in jedem Fall unbegründet. Bei der Klageforderung in Höhe von 79.673,27 € handelt es sich um den Bruttobetrag der von dem Sachverständigen in seinem Gutachten vom 20.2.2015 ermittelten Mängelbeseitigungskosten. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 176/09 – BauR 2010, 1752ff = NJW 2010, 3085f) können die Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des Schadensersatzanspruches auf Gutachtenbasis nur ohne Mehrwertsteuer Gegenstand des Schadensersatzes des Käufers sein, so dass bereits aus diesem Grunde allenfalls der Nettobetrag von 66.952,33 € begründet sein könnte.
432.Die Klage ist aber auch in Höhe des genannten Nettobetrages unbegründet, da bereits auf der Grundlage des Vorbringens des Klägers nicht festgestellt werden kann, dass dem Kläger der geltend gemachte kaufvertragliche Schadensersatzanspruch aus den §§ 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S.1, 280 Abs.1, Abs. 3 BGB zusteht.Der Senat hat mit Hinweisbeschluss vom 7.6.2016 bereits darauf hingewiesen, dass tatbestandliche Voraussetzung für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 437 Nr. 3 BGB das Bestehen eines Sachmangels im Sinne des § 434 BGB ist. Ein Sachmangel kann im Streitfall weder aus § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen des Fehlens einer vereinbarten Beschaffenheit noch aus § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB wegen Fehlens der uneingeschränkten Tauglichkeit der Immobilie bzw. der hierauf stehenden Gebäude für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung bzw. wegen Fehlens der aufgrund einer öffentlichen Äußerung des Verkäufers zu erwartenden Beschaffenheit hergeleitet werden.
44a)Ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB aufgrund des Fehlens einer vereinbarten Beschaffenheit kommt vorliegend nicht in Betracht. Eine solche grundsätzlich mögliche stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien mit dem Inhalt, dass das Objekt in den oberirdischen Wohnräumlichkeiten frei von Feuchtigkeitsmängeln zu sein habe (abseits derer, die von dem Beklagten im Rahmen der Besichtigung offenbart worden sind), scheitert – wie der Senat im Hinweisbeschluss vom 07.06.2016, dort unter I.1 unter Hinweis auf die insoweit einschlägige Entscheidung des BGH vom 06.11.2015, V ZR 78/14, MDR 2016, 323f= BauR 2016, 663ff zitiert nach juris Rz. 15 bereits dargelegt hat – daran, dass die notarielle Kaufvertragsurkunde keinerlei Anhaltspunkte für eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung bietet. In der im nachfolgenden noch weiter zu behandelnden Entscheidung vom 22.04.2016, V ZR 23/15, ZIP 2016, 1930 hat der BGH nochmals – wenn auch eher im Kontext einer möglichen Beschaffenheitserwartung nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB – den dogmatischen Ansatz aus seinem Urteil vom 06.11.2015 bestätigt (TZ 17), wonach wesentlicher Gesichtspunkt für die Auslegung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Parteien (und damit auch für die Bestimmung des vertraglich – also nach der rechtsgeschäftlichen Einigung der Kaufvertragsparteien - geschuldeten Sollbeschaffenheit des Kaufgegenstandes) im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Kaufvertrages die Beurkundungspflicht aus § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB ist, die ein Wirksamkeitserfordernis darstellt und die die Parteien zwingt, in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen zu lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen. Mit Blick hierauf ist mit dem BGH davon auszugehen, dass die Parteien im Zweifel keinen Vertrag schließen wollen, also nicht zum Gegenstand ihrer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung Regelungen machen wollen, bei denen wegen Nichtbeurkundung von einzelnen Regelungen die Nichtigkeit wegen des Formverstoßes droht.Dieser Wertung des BGH schließt sich der Senat an; sie erscheint nicht nur rechtsdogmatisch überzeugend sondern auch aus rechtspolitischen Gründen vorzugswürdig. Nur auf diesem Wege kann die vom Gesetzgeber betonte Bedeutung des Inhalts der notariellen Urkunde als Ergebnis einer aufgeklärten Entscheidung beider Parteien (vgl. § 17 BeurkG) aufrechterhalten und eine Aushöhlung des Käuferschutzes durch die mit einer Nichtigkeit des schuldrechtlichen Grundstückkaufvertrages verbundene Unwirksamkeit der Vormerkung vermieden werden. Die hiermit zwangsläufig einhergehende Einschränkung der Käufergewährleistung ist mit Blick darauf, dass berechtigte Erwartungen des Käufers durch die Haftung des Verkäufers für vorsätzliche vorvertragliche Pflichtverletzungen jedenfalls in einem gewissen Rahmen geschützt sind, hinzunehmen (vgl. insoweit Herrler, Gefahr unbemerkter Beschaffenheitsvereinbarungen im Immobilienkaufvertrag, NJW 2016, 1767, 1769).
45Damit ist im Wege der Auslegung mit dem BGH davon auszugehen, dass eine ersichtlich allein in Betracht kommende konkludente Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Freiheit der Wohnräumlichkeiten des Vertragsgegenstandes von Feuchtigkeitsmängeln daran scheitert, dass sich in der notariellen Kaufvertragsurkunde hierzu keine – auch nicht andeutungsweise - rechtsgeschäftlichen Erklärungen finden.b)Soweit der Senat im Rahmen des Hinweisbeschlusses vom 07.06.2016 in Erwägung gezogen hat, dass das von den Beklagten geschuldete Vertragssoll im Hinblick auf den baulichen Zustand der auf dem erworbenen Grundstück stehenden Gebäude auch durch von den Beklagten in dem Exposé, mit dem sie in einer Internetanzeige das Verkaufsobjekt angepriesen und beworben hatten, enthaltenen Äußerungen bestimmt worden ist, ist hieran mit Blick auf die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung in dem BGH-Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15, zitiert nach juris Rz. 17 nicht weiter festzuhalten, so dass es ohne rechtlichen Belang und ohne Auswirkung auf die geschuldete Beschaffenheit ist, ob die von dem Kläger im Schriftsatz vom 06.07.2016, dort Seite 2 = GA 156 vorgetragene Behauptung zu dem Inhalt der Internetanzeige und der dort seitens der Beklagten getätigten Äußerungen zutreffend ist, mithin eine Beweisaufnahme hierüber in jedem Fall entbehrlich ist.aa)Grundsätzlich haftet der Verkäufer – abseits der Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB – für das Vorhandensein der Eigenschaften, die der Käufer auch aufgrund „öffentlicher Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen erwarten kann“, § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB. Solche öffentlichen Äußerungen im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB liegen auch in den Angaben, die in einem Verkaufsexposé im Rahmen einer Internetanzeige gemacht worden sind, wobei es unerheblich ist, ob diese vom Verkäufer selbst oder einem von diesem beauftragten Makler eingeschaltet worden ist (vergleiche BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15, Rz. 7; OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2008, 22 U 90/08, zitiert nach juris Rz. 28).bb)Der BGH hat in der erwähnten Entscheidung vom 22.04.2016, V ZR 23/15, den praktischen Anwendungsbereich des § 434 Abs.1 S. 3 BGB bei den Zustand bzw. die Beschaffenheit des Verkaufsobjekts beschreibenden „öffentlichen Äußerungen“ in Maklerexposés und/oder Internetanzeigen bei Immobilienverkäufen, bei denen der entsprechende notarielle Kaufvertrag einen uneingeschränkten Gewährleistungsausschluss enthält, eingeschränkt. Im Wege der Auslegung ist der BGH zu der Annahme gekommen, dass bei einem Grundstückskaufvertrag insbesondere, wenn ein allgemeiner Haftungsausschluss – wie üblich – in diesem enthalten ist, regelmäßig eine Erwartung des Käufers im Bezug auf Eigenschaften, die sich aus vorvertraglichen Angaben und Äußerungen des Verkäufers ergeben könnten, nicht in Betracht kommt. Er hat hierbei (Rz. 17) für die Auslegung der Willenserklärungen der Parteien in den Mittelpunkt gestellt, welches Verständnis die Parteien regelmäßig vor dem Hintergrund der Beurkundungspflicht bei Grundstückskaufverträgen nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB haben, die sich auf sämtliche vertraglichen Regelungen bezieht, die zum Inhalt ihrer rechtsgeschäftlichen Einigung werden sollen. Auszugehen ist in diesem Zusammenhang davon, dass die Parteien im Zweifel keinen Vertrag schließen wollen, der wegen der unterbliebenen Beurkundung von Regelungen, die (auch) zu seinem Inhalt werden sollten, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB eine grundsätzlich mögliche Heilung des Formmangels eintritt. Mit Blick auf die Zäsur, die der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrages bildet, können die Parteien nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrages, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit nicht im Kaufvertrag erwähnt wird (Rz. 18). Dieser bereits bei der Frage nach dem Zustandekommen von Beschaffenheitsvereinbarungen im Bezug auf einzelne Eigenschaften des Grundstücks bzw. des darauf stehenden Gebäudes nutzbar gemachte Grundsatz greift nach Auffassung des BGH im selben Maße bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte. Insoweit heißt in der besagten Entscheidung vom 22.04.2016, “der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, ZfIR 2012, 63 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart ist. Sie ergibt, wofür dann Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften völlig ausschließen will.“
46Da im Streitfall die Parteien im notariellen Kaufvertrag einen Haftungsausschluss vereinbart haben, der weder inhaltlich noch gegenständlich insbesondere nicht im Bezug auf den baulichen Zustand der auf dem verkauften Grundstück aufstehenden Gebäude eingeschränkt ist, greifen die rechtlichen Erwägungen des BGH in der zitierten Entscheidung vom 22.04.2016 im vollen Umfang, so dass die von dem Kläger behaupteten öffentlichen Äußerungen und Angaben in Exposé bzw. Internetanzeige, aufgrund der Haftungsausschlussklausel in dem Notarvertrag nicht geeignet gewesen sind, entsprechende Erwartungen bei dem Käufer (Kläger) zu erregen, für die der Verkäufer (Beklagte) über § 434 Abs. 1 S. 3 BGB als Sachmangel eventuell haften könnte.
47Die Regelung des § 444 BGB steht einer solchen rechtlichen Wertung nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift kann sich der Verkäufer nicht auf eine Vereinbarung stützen, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Ob die Beklagten im Hinblick auf die Feuchtigkeitsmängel der Bausubstanz arglistig gewesen sind, kann in diesem Kontext dahinstehen. Der Arglisteinwand hindert den Verkäufer, sich gegenüber einem berechtigten Mangelanspruch auf eine Haftungsausschlussklausel zu berufen. Ergibt sich jedoch bereits aus der Auslegung der vertraglichen Regelungen unter Einbeziehung der allgemeinen und gegenständlich nicht beschränkten Haftungsausschlussklausel, dass ein Sachmangel unter Rückgriff auf eine Beschaffenheitserwartung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB nicht in Betracht kommt, kann auch nicht der Arglisteinwand des § 444 BGB durchgreifen.
48c)Vor diesem Hintergrund käme ein Sachmangel lediglich noch auf der Grundlage des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB in Betracht. Dies erscheint auf der Grundlage der Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil in erheblichem Umfang zweifelhaft.Der Sachverständige Dipl.-Ing. B hat in seinem unter dem 20.02.2015 in dem selbständigen Beweisverfahren 7 OH 9/13 Landgericht Düsseldorf vorgelegten Gutachten, dort in der auf Seite 28ff, ausgeführt, dass die Sockelbereiche der Wände im Erdgeschoss der Altbauten Feuchtigkeitserscheinungen in Form von Abplatzungen, Ausblühungen und Dunkelfärbungen aufweisen, Feuchtemessungen ergeben hätten, dass ein großer Teil dieser Sockel als feucht zu beurteilen seien, im Bereich des ehemaligen Stalls (Party-und Fitnessraum) die Durchfeuchtung teils über die gesamte Höhe der Wände reiche und die Ursachen hierfür in fehlenden oder nicht hinreichend ausgebildeten Horizontalsperren, fehlenden äußeren Sockelabdichtungen und Salzbelastungen der Wände im ehemaligen Stall zu sehen seien.aa)Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, dies stelle kein Mangel im Sinne des § 434 BGB dar. Unter Verweis darauf, dass Feuchtigkeit und mangelnde Isolierung bei Altbauten nicht mit demselben Maßstab zu beurteilen sei wie bei neu zu errichtenden Gebäuden und darauf, dass namentlich dann, wenn das Gebäude zu einer Zeit errichtet wurde, zu der entsprechende Abdichtungen noch nicht üblich gewesen seien, die Frage der Mangelhaftigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles zu beurteilen seien, hat das Landgericht hinsichtlich der Altbauten keinen Mangel im Rechtssinne erkennen können. Es hat insoweit darauf abgestellt, dass nach den gutachterlichen Ausführungen Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden sein, häufig keine wirksame Horizontalsperre hätten und vor 1920 nahezu keine Horizontalsperre eingebaut worden seien. Der Kläger habe hiernach nicht erwarten können, dass ein über 300 Jahre altes Bauernhaus völlig frei von Feuchtigkeit sein würde was auch für den bereits 1940 erstellten Anbau gelte.
49bb)Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (hier 2012) ein älteres Wohnhaus, dessen Bausubstanz teilweise bereits 300 Jahre alt ist, teilweise über 70 Jahre alt, und das in den Wänden der Altbaubereiche erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen und Durchnässungen aufweist, als uneingeschränkt geeignet für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung anzusehen ist (§ 434 Abs. 1 S. 2 BGB).
50Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine schematische Beantwortung der Frage, ob der bei Errichtung eines Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Einsatz bestimmter Techniken oder Materialien aufgrund des technischen Fortschritts oder besserer wissenschaftlicher Erkenntnisse zur Bewertung der Kaufsache als mangelhaft führt, mit Blick auf die vielfältig unterschiedlichen Sachverhaltskon-stellationen nicht angezeigt (vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08, NZBau 2009, 510, Rz. 8). Namentlich bei Altbauten mit Feuchtigkeitsschäden hat der BGH deshalb eine Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles angemahnt und dies damit begründet, dass die Verwendbarkeit der Sache je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet (vgl. BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08, NZBau 2009, 510, Rz. 8). Für das Phänomen der Feuchtigkeit im Keller hat der BGH als ggfls. bei der Bewertung einer Mangelhaftigkeit im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB relevante Umstände des Einzelfalles angeführt, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. BGH Urteil vom 07.11.2008 – V ZR 138/07, BeckRS 2008, 25321, Rz. 13).cc)Der Senat braucht im Ergebnis nicht darüber zu befinden, ob auf der Grundlage der dargestellten rechtlichen Kriterien für die Bestimmung des bei Altbauten (ohne Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien in dem notariellen Kaufvertrag) im Hinblick auf die Freiheit des Gebäudes von Feuchtigkeitserscheinungen geschuldeten Beschaffenheit der Kaufsache (mit dem Landgericht) bereits mit Hinweis auf das Alter von Teilen der Bebauung der verkauften Immobilie darauf abgestellt werden kann, dass der Kläger jedenfalls nicht erwarten konnte, dass sowohl das über 300 Jahre alte Bauernhaus als auch der bereits 1940 erstellte Anbau frei von Feuchtigkeit sein würde. Denn selbst wenn man entgegen der Auffassung des Landgerichts insoweit wegen der vom Sachverständigen B in seinem Gutachten vom 20.02.2015 festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen und diesbezüglichen baulichen Ursachen derselben von einem Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB ausgehen wollte, wäre eine Sachmängelhaftung der Beklagten hierfür aufgrund des in dem notariellen Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschlusses nicht gegeben. Den Beklagten ist es auch nicht gemäß § 444 BGB wegen arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeitsmängeln verwehrt, sich auf den Haftungsausschluss zu berufen.
51d)Auf den Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten dann nicht berufen, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben, wobei den Kläger die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Arglist im Sinne des § 444 BGB trifft (vgl. BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14, Rz. 21). Der von dem Kläger erhobene Arglisteinwand ist nicht begründet.aa) Ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB bedingt zunächst eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich sind und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Hierbei kann der Käufer eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14 Rz. 11; Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 21; Senat Urteil vom 10.03.2015, I-21 U 93/14, Urteilsumdruck Seite 15/16).bb)Maßgeblich ist auf dieser Grundlage, ob festgestellt werden kann, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses auch Kenntnis von den streitgegenständlichen Feuchtigkeitserscheinungen hatten. Im Hinweisbeschluss vom 07.06.2016 hat der Senat unter 2. darauf hingewiesen, dass das diesbezügliche Vorbringen des Klägers nicht eindeutig, teilweise widersprüchlich behaftet ist. Hieran hat sich unter Berücksichtigung des Inhalts der Stellungnahme des Klägers auf den diesbezüglichen Senat Hinweis im Schriftsatz vom 06.07.2016 nichts geändert. Für eine Haftung des Beklagten trotz Haftungsausschlusses wegen eines arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeitsmängel fehlt es weiterhin an hinreichenden Anhaltspunkten.Nach dem vom Kläger mit der Berufungsbegründung als Anl. BB1 vorgelegten Grundriss sollen die gelb markierten Bereiche die Feuchtigkeitsschäden bezeichnen, die der Sachverständige B im selbständigen Beweisverfahren festgestellt hat. Eine Haftung der Beklagten setzt deren Kenntnis von diesen solcher Art örtlich und räumlich eingegrenzten Feuchtigkeitsmängeln voraus. Diese leitet der Kläger ab aus den durch die Zeugin E unter Beweis gestellten Behauptungen, dass an den rot markierten Bereichen in dem als Anl. BB1 vorgelegten Grundriss vor dem Verkauf Feuchtigkeitsschäden vorhanden waren, die die Beklagten überstreichen ließen.
52Soweit rote Markierungen auf der Anl. BB1 vorhanden sind, die nicht auch gelb markiert sind, ist mithin nach eigenem Vorbringen des Klägers durch den Sachverständigen keine Feuchtigkeit festgestellt worden. Damit fehlt bei diesen Bereichen bereits eine schlüssige Darlegung eines Sachverhalts, bei dem es zu einer Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses nach § 444 BGB kommen könnte.
53Maßgeblich sind also nur die Bereiche, die zugleich gelb und rot markiert sind. Diese finden sich auf der Anl. BB1 unter:
54- A 19 im Schlafzimmer = Ziffer 6
55- A 29 a im Arbeitszimmer = Ziffer 7
56- A 12 im Fitnessraum und A 15 im Partyraum = Ziffer 4;
57das diesbezügliche Vorbringen des Klägers ist indessen (weiterhin) unschlüssig.Der Senat hatte im Hinweisbeschluss um eine klare Zuordnung gebeten, um hier differenzieren zu können, in welchen – räumlichen – Bereiche welche Feuchtigkeitserscheinungen überstrichen worden sein sollen, nachdem die Zeugin E die Beklagten auf Feuchtigkeit belastete Stellen hingewiesen habe.
58(1)Hinsichtlich des Bereiches Schlafzimmer A 19 =6 ist nach wie vor völlig unklar, was die Zeugin E bekunden soll. Nach den Markierungen im als Anl. BB1 vorgelegten Grundriss sollen im Schlafzimmer an drei Stellen von der Zeugin E Schäden bzw. Überstreichungen bekundet werden können, wobei der Kläger im Schriftsatz vom 06.07.2016 selbst erklärt, nicht genau zu wissen, an welchen Stellen konkret gestrichen worden ist (GA 159 unten). Aus der Bezugnahme auf das Foto Anlage BB 3 = GA 162 ergibt sich schon deshalb nichts erhebliches, weil die Wand, an der Kläger steht, auf dem Grundriss dem Bereich A 18 zuzuordnen ist (dies ergibt sich daraus, dass nur dort eine Tür eingezeichnet ist, die auf dem Foto sichtbar ist). Dort aber hat der Sachverständige B keinerlei Feuchtigkeit festgestellt, was sich auch aus der Aufstellung des Sachverständigen in der Anlage K 5 zum Gutachten im selbst einen Beweisverfahren ableiten lässt. Auf welche Wände sich die Fotos des Sachverständigen Nr. 26 und 27 zu seinem Gutachten beziehen, ist weder erkennbar, noch dem Beklagtenvorbringen mit der gebotenen Deutlichkeit zu entnehmen.(2)Hinsichtlich des Bereichs Arbeitszimmer behauptet der Kläger zwar, dass das Foto Nr. 32 des Sachverständigen B sich auf das Arbeitszimmer beziehe. Es fehlt aber die Angabe, wo konkret sich erkennbare Feuchtigkeitsstellen in diesem Raum befunden haben, was erforderlich wäre, da der Sachverständige zwei Bereiche gelb markiert hat, also Feuchtigkeiten festgestellt hat.Außerdem fehlen konkrete Angaben dazu, wann die Zeugin die Beklagten auf diese Schäden hingewiesen haben will und die Beklagten sie überstrichen haben sollen. Das klägerische Vorbringen in der Klageschrift, dort Seite 4 S. 2 hierzu erweist sich als pauschal und deshalb unerheblich. In der Berufungsbegründung ist lediglich insoweit auf die Klageschrift Bezug genommen worden (Bl. 83 Nr. 7 GA). Das Vorbringen im Schriftsatz vom 06.07.2016 und die dortige Bezugnahme auf Foto Nr. 32 (wo es heißt: „es gab jedenfalls Stellen“ mit „Schimmel, der später nicht mehr sichtbar war“) reicht ersichtlich nicht aus.(3)Soweit im Partyraum Ausblühungen an den Leibungen vorhanden gewesen sind, waren diese – wie die Lichtbilder zeigen – deutlich sichtbar und auch für den Kläger erkennbar, so dass bereits nach den obigen rechtlichen Maßstäben zu § 444 BGB bereits keine Aufklärungspflicht bestand und eine Arglist deshalb ausscheidet. Außerdem handelt es sich auch nach den Feststellungen des Sachverständigen B um Versalzungen, was sich daraus ergibt, dass er im seinem Gutachten eine „Salzinstandsetzung“ vorschlägt. Der Kläger selbst hat aber eingeräumt, dass bei den Besichtigungen über Ausblühungen an den Fensterwangen als Folge von Salz gesprochen wurde (siehe Berufungsbegründung = GA Bl. 83).(4)Im Hinblick auf den Fitnessraum bestand eine Aufklärungspflicht der Beklagten nur, wenn der Kläger den Schaden nicht (selbst) wahrnehmen konnte.Das Ausmaß der Schäden ist durch die Fotos des Sachverständigen Nr. 15-20 dokumentiert, woraus sich ergibt, dass der Schaden deutlich erkennbar gewesen ist. Der Kläger hat nicht konkret behauptet, dass die Zeugin E bestätigen soll, dass diese Stellen dem Beklagten bekannt gewesen seien und deshalb von ihnen überstrichen worden seien. Nach dem Vorbringen des Klägers im Anschluss an den Hinweisbeschluss des Senats kann die Zeugin dies nur für die Mängel 6 und 7 bekunden. Der Kläger behauptet jetzt, dass er die Schäden nicht habe erkennen können, weil die Wände mit Möbiliar voll gestellt gewesen seien. Dies ist indessen von den Beklagten bestritten worden, ohne dass der Kläger diesbezüglich einen tauglichen Beweis angetreten hat. Im Übrigen ist das Vorbringen des Klägers angesichts der Lage der Schäden auf den Bildern 16 und 17 im Bereich der Tür/Eckbereich auch nicht nachvollziehbar. Die Bilder 19 und 20 betreffen die Innenwand zwischen Party und Fitnessraum; dass die Zeugin zu dieser etwas sagen kann, wird nicht behauptet, vielmehr erstrecken sich ihre Kenntnisse gemäß der Darstellung in der Berufungsbegründung i.V.m. dem Grundriss auf den Bereich A 12 = Hofseite. Soweit der Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 21.10.2016 dahin zu verstehen sein sollte, dass die Beklagten eine Matte an die Wand gestellt hätten, spricht dies jedenfalls gegen ein Überstreichen. Unterstellt die Beklagten hätten eine Matte an die Wand gestellt, wäre hierin ein arglistiges Verschweigen nicht zu erblicken, da gerade wegen der festgestellten Ausblühungen an den Fensterlaibungen im Partyraum der Kläger im Eigeninteresse hinter eine solche Matte hätte schauen müssen(5)Was den Flurdurchgang/das Notdienstzimmer betrifft, ist nach der klägerischen Darstellung über eine Holzlagerung gesprochen worden. Der Kläger hat durch die Zeugin E unter Beweis gestellt, dass diese die Beklagten auf dunkle gelbe Flecken hingewiesen hätte, die nichts mit der Auslagerung zu tun gehabt habe. Auch dieses Vorbringen ist nach Auffassung des Senats in sich widersprüchlich, da diese Wahrnehmungen nach den Markierungen in der Grundrissskizze zur Berufungsbegründung (Anl. BB1) dem Bereich A 17 = 1, also die Trennwand zum Schlafzimmer betrafen. An dieser Stelle hatte der Sachverständige jedoch keine gelbe Markierung in der Grundrissskizze vorgenommen, so dass auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass an dieser Stelle relevante Feuchtigkeit vorhanden gewesen war.Nach alledem bleibt es dabei, dass hinreichend klare Angaben zu feuchtigkeitsbelasteten Stellen, auf die die Zeugin E die Beklagten hingewiesen haben soll und die danach von ihnen – den Beklagten – zur Kaschierung überstrichen worden sein sollen, nicht erfolgt sind und auch nicht durch die Lichtbilder so dokumentiert worden sind, dass eine Beweisaufnahme durchgeführt werden muss.
59Eine abweichende Bewertung rechtfertigt auch nicht das Vorbringen des Klägers im nachgelassenen Schriftsatz vom 28.10.2016. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die mit diesem Schriftsatz vorgelegte neue Skizze. Abgesehen davon, dass der Schriftsatz vom 28.10.2016 keinerlei Erläuterungen zur Skizze enthält und die Skizze auch nicht aus sich heraus selbst unter Berücksichtigung der textlichen Ergänzungen und Bezugnahmen auf die vom Sachverständigen B in seinem Gutachten eingestellten Lichtbilder verständlich ist, und die oben dargelegten Schlüssigkeitsdefizite deshalb nicht beseitigt, ist darauf zu verwiesen, dass auch in der Skizze nochmals von dem Kläger angeführt wird, dass der Kläger nicht wisse, an welchen Stellen genau (von den Beklagten) gestrichen worden sei. Ohne eine diesbezügliche räumliche und örtliche Zuordnung ist eine Feststellung von arglistigem Handeln der Beklagten indessen nicht möglich.
60II)Da dem Kläger aus den obigen Gründen die geltend gemachte Schadensersatzforderung nicht zugesprochen werden kann, besteht auch keine rechtliche Grundlage für das Feststellungsbegehren des Klägers entsprechend dem Klageantrag zu 2. ebensowenig für das Zinsbegehren und das Begehren auf Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten.
61C)
62Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).
63Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer des Klägers:bis 90.000,-- €
Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 31. Okt. 2016 - 21 U 12/16
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(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2008 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.
- 2
- Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Der Kläger verlangt, soweit hier von Interesse, wegen der einbezogenen Altbausubstanz Schadensersatz in Höhe von 18.000 € sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, ihm alle weitergehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz beim Um- und Ausbau des Wohnhauses entstehen.
- 3
- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 13.546,32 € nebst Zinsen verurteilt und die Verpflichtung zum Er- satz weitergehender Schäden festgestellt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter; der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das sachverständig beratene Berufungsgericht bejaht eine Haftung der Beklagten wegen einer unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eigen- schaft der Kaufsache (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das Gebäude weiche von der Sollbeschaffenheit ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Abweichung sei nicht unbeachtlich. Die in Rede stehende Außenwand sei schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten die Beklagten sich nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die Zeit der Errichtung des Gebäudes gemacht hätten.
II.
- 5
- Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers aus § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB nicht bejahen.
- 6
- 1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen schon nicht die Annahme , dass das Kaufobjekt wegen Abweichens von dem seitens der Beklagten in dem Internetportal angegebenen Baujahr an einem Sachmangel leidet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).
- 7
- a) Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
- 9
- c) Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit - hier: Baujahr 1999/2000 - nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung (BGH, Urteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 191/07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10, WM 2011, 2149 Rn. 12) berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen , ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender - weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt - der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.
- 10
- d) Das Berufungsgericht nimmt insoweit keine Differenzierungen vor. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu haben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.
- 11
- 2. Im Ergebnis rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht entgegen, weil die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten (§ 444 BGB).
- 12
- a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst.
- 13
- aa) Das versteht sich allerdings nicht von selbst.
- 14
- (1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15). Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich.
- 15
- (2) Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 189/15, Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN). Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten“ Eigen- schaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.
- 16
- bb) Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwartung des Käufers nämlich nicht kommen.
- 17
- (1) Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16). Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen , der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).
- 18
- (2) Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen , dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss , bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.
- 19
- b) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die Beklagten den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen (vgl. zur objektiven Seite der Arglist Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10).
- 20
- c) Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die Beklagten wussten, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.
- 21
- aa) Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.). Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne (§ 434 Abs. 1 BGB) zieht (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 14).
- 22
- bb) Arglist der Beklagten kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durch- schnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden.
- 24
- a) Das verkaufte Hausgrundstück leidet allerdings an einem von der Abweichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Dieser liegt darin, dass die Außenwand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts wegen der voneinander abweichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger ist als die übrigen Außenwände.
- 25
- b) Auch wegen dieses Mangels haften die Beklagten jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben (§ 444 BGB). Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist. Auch hierzu fehlen Feststellungen.
III.
- 26
- 1. Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.
- 27
- 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
- 28
- a) Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Beklagten von dem Mangel ist der Kläger (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13).
- 29
- b) Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der Beklagten zu einer Kenntnis des Klägers (§ 442 BGB) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2015 hingewiesen (VI ZR 391/14, juris Rn. 9 ff.).
- 30
- c) Soweit es um die - ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der Beklagten von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt , grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unterneh- mens ausgehen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2016 - V ZR 216/14, ZNotP 2016, 70 Rn. 19 f.). Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp
LG Dresden, Entscheidung vom 11.10.2012 - 6 O 2556/11 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 09.01.2015 - 9 U 1755/12 -
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2008 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.
- 2
- Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Der Kläger verlangt, soweit hier von Interesse, wegen der einbezogenen Altbausubstanz Schadensersatz in Höhe von 18.000 € sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, ihm alle weitergehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz beim Um- und Ausbau des Wohnhauses entstehen.
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- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 13.546,32 € nebst Zinsen verurteilt und die Verpflichtung zum Er- satz weitergehender Schäden festgestellt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter; der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das sachverständig beratene Berufungsgericht bejaht eine Haftung der Beklagten wegen einer unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eigen- schaft der Kaufsache (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das Gebäude weiche von der Sollbeschaffenheit ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Abweichung sei nicht unbeachtlich. Die in Rede stehende Außenwand sei schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten die Beklagten sich nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die Zeit der Errichtung des Gebäudes gemacht hätten.
II.
- 5
- Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers aus § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB nicht bejahen.
- 6
- 1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen schon nicht die Annahme , dass das Kaufobjekt wegen Abweichens von dem seitens der Beklagten in dem Internetportal angegebenen Baujahr an einem Sachmangel leidet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).
- 7
- a) Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
- 9
- c) Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit - hier: Baujahr 1999/2000 - nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung (BGH, Urteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 191/07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10, WM 2011, 2149 Rn. 12) berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen , ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender - weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt - der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.
- 10
- d) Das Berufungsgericht nimmt insoweit keine Differenzierungen vor. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu haben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.
- 11
- 2. Im Ergebnis rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht entgegen, weil die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten (§ 444 BGB).
- 12
- a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst.
- 13
- aa) Das versteht sich allerdings nicht von selbst.
- 14
- (1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15). Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich.
- 15
- (2) Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 189/15, Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN). Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten“ Eigen- schaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.
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- bb) Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwartung des Käufers nämlich nicht kommen.
- 17
- (1) Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16). Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen , der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).
- 18
- (2) Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen , dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss , bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.
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- b) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die Beklagten den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen (vgl. zur objektiven Seite der Arglist Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10).
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- c) Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die Beklagten wussten, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.
- 21
- aa) Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.). Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne (§ 434 Abs. 1 BGB) zieht (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 14).
- 22
- bb) Arglist der Beklagten kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durch- schnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden.
- 24
- a) Das verkaufte Hausgrundstück leidet allerdings an einem von der Abweichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Dieser liegt darin, dass die Außenwand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts wegen der voneinander abweichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger ist als die übrigen Außenwände.
- 25
- b) Auch wegen dieses Mangels haften die Beklagten jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben (§ 444 BGB). Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist. Auch hierzu fehlen Feststellungen.
III.
- 26
- 1. Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.
- 27
- 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
- 28
- a) Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Beklagten von dem Mangel ist der Kläger (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13).
- 29
- b) Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der Beklagten zu einer Kenntnis des Klägers (§ 442 BGB) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2015 hingewiesen (VI ZR 391/14, juris Rn. 9 ff.).
- 30
- c) Soweit es um die - ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der Beklagten von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt , grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unterneh- mens ausgehen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2016 - V ZR 216/14, ZNotP 2016, 70 Rn. 19 f.). Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp
LG Dresden, Entscheidung vom 11.10.2012 - 6 O 2556/11 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 09.01.2015 - 9 U 1755/12 -
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 2006 kauften die Kläger von den Beklagten für 85.000 € ein Hausgrundstück unter Ausschluss der „Gewähr für Fehler und Mängel“. Das Wohngebäude war im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. Den Beklagten war vor dem Vertragsschluss bekannt, dass in der Fassade Asbestzementplatten verarbeitet wurden. Sie teilten dies den Klägern jedoch nicht mit, obwohl zuvor ein Kaufinteressent wegen der Asbestbelastung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Nach der Übergabe forderten die Kläger die Beklagten erfolglos auf, die Fassade im Wege der Nacherfüllung zu sanieren.
- 2
- Die Kläger verlangen nunmehr Schadensersatz in Höhe von 38.455,34 € sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz weiterer Sanierungskosten verpflichtet sind. In dem (einzigen) Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben sie erstmals behauptet und unter Beweis gestellt, der Beklagte zu 1 habe vor Vertragsschluss auf Nachfrage des Klägers zu 1 wahrheitswidrig behauptet, er wisse nicht, aus welchem Material die Fassade sei. Dieses Vorbringen haben die Beklagten bestritten.
- 3
- Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Ansprüche weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht meint, die Kläger könnten von den Beklagten nicht nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB Schadensersatz in Höhe der Kosten einer Asbestsanierung verlangen. Die Verkleidung der Außenwände des Gebäudes mit Asbestzementplatten stelle schon keinen Sachmangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht hätte sein können. Die Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken werde nicht beeinträchtigt. Als Erwerber eines älteren Fertighauses hätten die Kläger mit einer Asbestbelastung rechnen müssen. Auf die von den Klägern behauptete Nachfrage nach dem Material der Fassade und die darauf von dem Beklagten zu 1 gegebene Antwort komme es nicht an. Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss (§ 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) scheide aus. Nach Gefahrübergang bildeten die Vorschriften der §§ 434 ff. BGB eine abschließende Sonderregelung, soweit es um Merkmale der Sache gehe, die - wie hier die Freiheit von Asbest - einer Beschaffenheitsvereinbarung zugänglich seien.
II.
- 5
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
- 6
- 1. Die Verneinung von Ansprüchen nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen.
- 7
- a) Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, kommt es nicht auf das Baujahr des verkauften Hauses (hier 1980) an. Entscheidend ist vielmehr - wenn die Vertragsparteien wie hier keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben -, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (hier 2006) ein älteres Wohnhaus, dessen Fassade aus Asbestzementplatten besteht, als uneingeschränkt geeignet ansieht für die gewöhnliche bzw. die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- 8
- Ob der bei Errichtung eines Gebäudes übliche oder als unbedenklich angesehene Einsatz bestimmter Techniken oder Materialien aufgrund des technischen Fortschritts oder besserer wissenschaftlicher Erkenntnisse zur Bewertung der Kaufsache als mangelhaft führt, kann nicht schematisch für alle Fälle gleichermaßen beantwortet werden. Dazu sind die möglichen Sachverhaltskonstellationen - auch in ihren Auswirkungen - zu vielgestaltig. So kommt es etwa bei Altbauten mit Feuchtigkeitsschäden auf die Umstände des Einzelfalles an (Senat, Urt. v. 7. November 2008, V ZR 138/07, Rdn. 13, juris, m.w.N.; vgl. auch Senat, Urt. v. 16. Juni 1989, V ZR 74/88, Rdn. 17, juris), weil die Verwendbarkeit der Sache je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet. Demgegenüber ist das Vorliegen eines offenbarungspflichtigen Mangels bei der Kontaminierung eines Grundstücks mit sog. Altlasten , deren Gefährdungspotential ursprünglich als nicht gegeben oder nur als geringfügig eingestuft, nunmehr aber als gravierend erkannt worden ist, zumindest in der Regel anzunehmen (vgl. Senat, Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64; Krüger in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rdn. 213; vgl. auch BGH, Urt. v. 19. März 1992, III ZR 16/90, NJW 1992, 1953, 1954 f.). Insoweit besteht zwar eine Gemeinsamkeit mit dem Einsatz von Baumaterialien , die ein gravierendes gesundheitsschädigendes Potential aufweisen. Das gilt umso mehr, wenn diese Materialien Stoffe enthalten, die selbst in geringen Dosen karzinogen wirken. Andererseits gilt es dem Umstand Rechnung zu tragen, dass selbst Baustoffe mit bedenklichen Inhaltsstoffen je nach der Art ihrer Verwendung und Nutzung keine konkrete Gefährlichkeit aufweisen und sie ihre Funktion unproblematisch erfüllen können, solange es nicht zu einem Substanzeingriff kommt - man denke etwa an eine von Mauern umschlossene und von außen nicht zugängliche Dämmschicht, die, solange die Ummantelung aufrechterhalten wird, keine gefährlichen Stoffe diffundiert.
- 9
- Vor diesem Hintergrund verbietet es sich nach Auffassung des Senats, allein auf das abstrakte Gefährdungspotential abzustellen (so aber der Sache nach LG Hannover MDR 1998, 1474 f.). Andererseits greift es zu kurz, einen aufklärungspflichtigen Sachmangel erst bei Bestehen eines akuten Sanierungsbedarfs anzunehmen (so aber OLG Celle OLGR 1996, 51; 2007, 461, 462; vgl. auch LG Magdeburg, Urt. v. 15. Januar 2002, 9 O 2665/01, Rdn. 16, juris). Vielmehr ist von einem solchen Mangel erst, aber auch schon dann aus- zugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Dabei liegt eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs - oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Das gilt jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen werden. In solchen Bereichen muss ein verständiger Verkäufer in Rechnung stellen, dass Heimwerker mit gesundheitsgefährdenden Stoffen in Berührung kommen, ohne die zur Abwehr von Gesundheitsgefahren notwendigen Maßnahmen zu ergreifen , wenn sie nicht wissen, dass die verbauten Materialien gefährliche Stoffe enthalten.
- 10
- b) Gemessen daran liegt auf der Grundlage des Vorbringens der Kläger, wonach bei den von ihnen beabsichtigten Fassadenbohrungen zur Anbringung von Außenlampen und einer Überdachung krebserregender Asbeststaub austritt , ein aufklärungspflichtiger Sachmangel vor. Dass mit Bohrungen an der Außenfassade eines Wohngebäudes auch durch Laien stets gerechnet werden muss, liegt auf der Hand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts schränkt dies die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken in erheblicher Weise ein. Denn die Nutzbarkeit eines Wohnhauses umfasst über das bloße Bewohnen hinaus auch die Möglichkeit, jedenfalls im üblichen Umfang Umgestaltungen , bauliche Veränderungen oder Renovierungen ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorzunehmen. Die von dem Berufungsgericht als streitig festgestellte Behauptung der Kläger ist danach erheblich.
- 11
- 2. Durchgreifenden Bedenken begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts , Ansprüche der Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) seien durch die Vorschriften der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen.
- 12
- a) Die Frage nach der Anwendbarkeit der genannten Anspruchsgrundlage ist entscheidungserheblich, weil das Landgericht das Vorbringen der Kläger zu einer arglistigen Täuschung durch aktives Tun zu Unrecht als nach §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO präkludiert angesehen hat und schon deshalb eine Bindung der Rechtsmittelgerichte nach § 531 Abs. 1 ZPO ausscheidet. Vorbringen im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung unterliegt nicht der Zurückweisung nach den Vorschriften der §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO (BGH, Urt. v. 1. April 1992, VIII ZR 86/91, NJW 1992, 1965; Urt. v. 4. Mai 2005, XII ZR 23/03, NJW-RR 2005, 1007). Ob das Landgericht die Zurückweisung rechtsfehlerfrei auf § 296 Abs. 1 ZPO hätte stützen können, bedarf keiner Entscheidung , weil das Rechtsmittelgericht die fehlerhafte Präklusionsentscheidung nicht auf eine andere rechtliche Grundlage stellen darf (BGH, Urt. v. 13. Dezember 1989, VIII ZR 204/82, NJW 1990, 1302, 1304; Urt. v. 1. April 1992, VIII ZR 86/91, NJW 1992, 1965; Urt. v. 4. Mai 2005, XII ZR 23/03, NJW-RR 2005, 1007, 1008).
- 13
- b) Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen auf die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB zurückgegriffen werden darf, ist umstritten und bislang nicht höchstrichterlich geklärt (vgl. auch BGH, Urt. v. 17. Januar 2008, III ZR 224/06, NJW-RR 2008, 564, 565).
- 14
- aa) Teilweise wird vertreten, Ansprüche aus kaufrechtlicher Gewährleistung und solche aus Verschulden bei Vertragsschluss bestünden stets neben- einander. Es handle sich um unterschiedliche Haftungssysteme, die verschiedene Zwecke verfolgten und unterschiedliche Voraussetzungen hätten (Bamberger /Roth/Faust, BGB, 2. Aufl., § 437 Rdn. 190; MünchKomm-BGB/ Emmerich, 5. Aufl., § 311 Rdn. 143; Emmerich, Das Recht der Leistungsstörungen , 6. Aufl., § 7 Rdn. 35; Derleder, NJW 2004, 969, 974 f.; Emmerich, FS Honsell, 209, 219 ff.; Häublein, NJW 2003, 388, 391 ff.; Reischl, JuS 2003, 1076, 1079; vgl. Barnert, WM 2003, 416, 424 f.; Kindl, WM 2003, 409; Köndgen in Schulze/Schulte-Nölke [Hrsg.], Die Schuldrechtsreform vor dem Hintergrund des Gemeinschaftsrechts, S. 231, 238 f.).
- 15
- bb) Eine zweite Auffassung lehnt einen Rückgriff auf die Regeln des Verschuldens bei Vertragsschluss nach Gefahrübergang stets ab, sofern es um Verhaltenspflichten des Verkäufers im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache geht. Der Käufer sei durch das Gewährleistungsrecht der §§ 434 ff. BGB hinreichend geschützt. Das gelte auch bei vorsätzlichem Verhalten des Verkäufers (AnwK-BGB/Krebs, § 311 Rdn. 76; Bamberger/Roth/ Grüneberg/Sutschet, BGB, 2. Aufl., § 311 Rdn. 79; Erman/Kindl, BGB, 12. Aufl., § 311 Rdn. 45 f.; Jauernig/Stadler, BGB, 12. Aufl., § 311 Rdn. 38; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 311 Rdn. 14 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 437 Rdn. 51a f.; Roth, JZ 2006, 1026; Schaub, AcP 202 [2002], 757, 782 f.; Schulze/Ebers, JuS 2004, 462, 463; vgl. PWW/Medicus, BGB, 3. Aufl., § 311 Rdn. 58 ff.; so wohl auch Hk-BGB/Schulze, 5. Aufl., § 311 Rdn. 14; Staudinger/ Matusche-Beckmann, BGB [2004], § 437 Rdn. 67 ff.).
- 16
- cc) Die wohl herrschende Meinung erkennt zwar grundsätzlich einen Vorrang des Gewährleistungsrechts nach Gefahrübergang an, lässt hiervon aber Ausnahmen zu.
- 17
- (1) Ein Teil der Lehre meint, bei vorsätzlichem Verhalten hafte der Verkäufer auch aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil der Verkäufer in diesem Fall nicht schutzwürdig sei und kein berechtigtes Interesse an der Möglichkeit der Nacherfüllung habe (Erman/Grunewald, aaO, vor § 437 Rdn. 15 ff.; Jauernig /Berger, aaO, § 437 Rdn. 34; jurisPK-BGB/Pammler, 4. Aufl., § 437 Rdn. 57; MünchKomm-BGB/Westermann, 5. Aufl., § 437 Rdn. 58; PWW/D. Schmidt, aaO, § 437 Rdn. 75; Huber in Huber/Faust, Schuldrechtsmodernisierung, 14. Kap. Rdn. 29; Krüger in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rdn. 669; Oechsler, Vertragliche Schuldverhältnisse, 2. Aufl., § 2 Rdn. 298; Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 7. Aufl., Rdn. 861; Berger, JZ 2004, 276, 282 Fn. 77; Huber, AcP 202 [2002], 179, 228 Fn. 165; Kulke, ZGS 2007, 89, 92; Lorenz, NJW 2006, 1925, 1926; ders., NJW 2007, 1, 4; Müller, FS Hadding, 199, 205 ff.; Rösler, AcP 207 [2007], 564, 603; Schröcker, ZGR 2005, 63, 89 f.; vgl. auch OLG Hamm ZGS 2005, 315, 317).
- 18
- (2) Teilweise wird eine weitere Ausnahme für den Fall befürwortet, dass der Umstand, auf den sich das Verschulden des Verkäufers bei dem Vertragsschluss bezieht, zwar zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung hätte gemacht werden können, dies aber nicht geschehen ist. Einem Käufer, der von dem Verkäufer irregeführt worden sei und der deshalb keinen Anlass gehabt habe, eine Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen, könne der Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht abgeschnitten werden (OLG Hamm ZGS 2005, 315, 317; MünchKomm-BGB/Westermann, aaO, § 437 Rdn. 59; Musielak, Grundkurs BGB, 10. Aufl., Rdn. 620; Canaris in E. Lorenz [Hrsg.], Karlsruher Forum, 2002: Schuldrechtsmodernisierung, S. 5, 89 f.; Grigoleit /Herresthal, JZ 2003, 118, 126; Mertens, AcP 203 [2003], 818, 839 f.; Schmidt-Räntsch, ZfIR 2004, 569, 572; Weiler, ZGS 2002, 249, 255; vgl. AnwK/Büdenbender, BGB, § 437 Rdn. 116; Rösler, AcP 207 [2007], 564, 603).
- 19
- dd) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass nach Gefahrübergang zwar von einem grundsätzlichen Vorrang der §§ 434 ff. BGB auszugehen ist, eine Ausnahme jedoch zumindest bei vorsätzlichem Verhalten geboten ist.
- 20
- (1) Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung der Konkurrenzfrage. Der Gesetzgeber hat die Problematik zwar gesehen, sie aber offenbar Rechtsprechung und Lehre zur Klärung überlassen (vgl. BT-Drs. 14/6040 S. 161 f.). Im Übrigen lässt sich den Materialien lediglich entnehmen, dass die Heranziehung der Grundsätze über das Verschulden bei Vertragsschluss zumindest beim Unternehmenskauf zugunsten der kaufrechtlichen Regelungen zurückgedrängt werden sollte (aaO S. 242). Das spricht eher für als gegen eine abschließende Sonderregelung durch die §§ 434 ff. BGB.
- 21
- (2) Systematische und teleologische Erwägungen erhärten die Annahme einer Sperrwirkung.
- 22
- (a) Nach ständiger Rechtsprechung war das bis zum 31. Dezember 2001 geltende Schuldrecht von einem grundsätzlichen Vorrang der Bestimmungen der §§ 459 ff. BGB a.F. geprägt, der nur bei Vorsatz entfiel (vgl. BGHZ 136, 102, 109; Senat, BGHZ 60, 319, 320 ff.; 114, 263, 266; Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566; Urt. v. 5. Oktober 2001, V ZR 275/00, NJW 2002, 208, 210). Zwar ist das für diese Lösung seinerzeit ins Feld geführte Argument - die Beschränkung des § 463 BGB a.F. auf Vorsatz dürfe über die Anwendung der Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss nicht unterlaufen werden -, nunmehr obsolet geworden; das geltende Recht billigt gewährleistungsrechtliche Schadensersatzansprüche nunmehr schon bei Fahrlässigkeit zu (§§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 Satz 2, 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch erscheint es zumindest zweifelhaft, ob die von der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB abweichenden Verjährungsfristen (§ 438 BGB) die Annahme einer Sperrwirkung stützen können, weil es für den hier in Rede stehenden Sachbereich nahe liegen dürfte, § 438 BGB auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss entsprechend anzuwenden (vgl. auch Canaris, aaO S. 88; Krüger in Krüger/ Hertel, aaO, Rdn. 666). Indessen bestehen auch hiervon abgesehen kaufrechtliche Besonderheiten, die die Annahme einer Sperrwirkung gebieten. So steht dem Verkäufer grundsätzlich das Recht zur Nacherfüllung zu (§ 439 BGB), und Ansprüche wegen eines Mangels sind grundsätzlich schon bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Sonderregelungen würden unterlaufen, wenn die Regeln über das Verschulden bei Vertragsschluss daneben stets anwendbar wären. Der Gesetzgeber hätte in sinnwidriger Weise etwas weithin Überflüssiges normiert. Davon kann nicht ausgegangen werden.
- 23
- (b) Der Annahme einer Sperrwirkung steht nicht entgegen, dass Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss und solche aus § 437 BGB an unterschiedliche Haftungsgrundlagen anknüpfen. Denn bei der gebotenen teleologischen Betrachtungsweise ist nicht die formale Anknüpfung - Verletzung vorvertraglicher (gesetzlicher) Verpflichtungen bei § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Mangelhaftigkeit der Sache bei § 437 BGB - von entscheidender Bedeutung, sondern der Umstand, dass der Gesetzgeber die Verletzung vorvertraglicher Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der Kaufsache dem späteren Vertrag zuordnet (vgl. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2004, 569, 571). Es unterliegt nämlich keinem Zweifel, dass Schadensersatzansprüche wegen Lieferung einer anfänglich mangelbehafteten Sache, die an einen vor Abschluss der Vertrages liegenden Umstand anknüpfen (§ 311a Abs. 2 BGB), nach § 438 BGB verjähren (vgl. nur Schmidt-Räntsch, aaO). Für behebbare Mängel, die sich auf ein anfängliches Leistungshindernis gründen, kann nichts anderes gel- ten. Auf die Beschaffenheit der Sache bezogene Aufklärungspflichten sind daher in dem einen wie in dem anderen Fall grundsätzlich dem vertraglichen Regime unterworfen.
- 24
- (3) Allerdings besteht der Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen nicht ausnahmslos. Auch unter der Geltung des neuen Schuldrechts ist eine Ausnahme jedenfalls bei arglistigem (vorsätzlichem) Verhalten des Verkäufers gerechtfertigt. Kaufrechtliche Sonderregelungen, die umgangen werden könnten, greifen dann nämlich nicht ein. Die Verjährung richtet sich bei Arglist nach der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 438 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Verkäufer kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Er haftet auch bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB) und verliert im Regelfall die Möglichkeit der Nacherfüllung (Senat, Beschl. v. 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 837; BGH, Urt. v. 9. Januar 2008, VIII ZR 210/06, NJW 2008, 1371, 1373). Auch nach neuem Schuldrecht ist der arglistig handelnde Verkäufer nicht schutzbedürftig (vgl. auch Senat, BGHZ 167, 19, 24).
- 25
- 3. Nach allem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen noch getroffen werden müssen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss hängt davon ab, ob die Kläger aktiv getäuscht worden sind, diejenige aus §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB zunächst von dem Vorliegen eines aufklärungspflichtigen Sachmangels, der auf der Grundlage des - jedenfalls in dem Berufungsurteil als streitig dargestellten - tatsächlichen Vorbringens der Kläger zu bejahen ist. Mit Blick auf die erforderlichen Feststellungen zur Arglist (allgemein zu den Anforderungen etwa Senat, Beschl. v. 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836 m.w.N.) weist der Senat darauf hin, dass Fragen des Vertragspartners vollständig und richtig beantwortet werden müssen (vgl. nur BGHZ 74, 383, 392; BGH, Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1324). Allerdings wären Schadensersatzansprüche zu verneinen, wenn den Klägern die Verwendung von Asbest bekannt gewesen sein sollte. Grob fahrlässige Unkenntnis schadete dagegen nicht. Dies folgt für beide Anspruchsgrundlagen aus § 442 Abs. 1 BGB. Mit Blick auf die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss liegt jedenfalls bei arglistigen Täuschungen, die sich auf die Beschaffenheit der Sache beziehen, eine planwidrige Gesetzeslücke vor, die durch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift zu schließen ist.
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 30.08.2007 - 5 O 104/07 -
OLG Celle, Entscheidung vom 07.02.2008 - 8 U 203/07 -
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Durch notariellen Kaufvertrag vom 6. August 2001 erwarben die Kläger von den Beklagten ein Grundstück, das mit einem 1933 errichteten Einfamilienhaus bebaut ist. Die Gewährleistung für Sachmängel wurde ausgeschlossen.
- 2
- Mit der Behauptung, die Beklagten hätten arglistig verschwiegen, dass der Keller des Hauses feucht sei und dass die Dachrinne entgegen dem über- reichten Verkehrswertgutachten nicht verzinkt, sondern aus Kunststoff sei, verlangen die Kläger sog. kleinen Schadensersatz.
- 3
- Das Landgericht hat die Klage dem Grunde nach für berechtigt erklärt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 463 Satz 2 BGB a.F. nicht beweisen können. Es bestünden bereits Bedenken an dem Vorliegen eines Mangels. Kellerräume eines 1933 erbauten Hauses seien üblicherweise nicht als Aufenthaltsräume für Menschen genutzt worden; seinerzeit seien deutlich feuchtere Keller als heute üblich gewesen. Ein Mangel liege deshalb nicht schon bei aus heutiger Sicht als untragbar empfundener Feuchtigkeit, sondern nur bei Nässe vor. Vor diesem Hintergrund gehe es zu Lasten der Kläger, dass der Sachverständige keine verbindliche Aussage über den Zustand des Kellers zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe treffen können. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten eine etwa vorhandene Nässe des Mauerwerks kaschiert oder verschwiegen hätten, d.h. es fehle jedenfalls an dem Nachweis der Täuschung. Es könne dahinstehen, ob der Beklagte anlässlich einer Besichtigung vor Vertragsschluss erklärt habe, der Keller sei trocken und frei von Feuchtigkeitsschäden. Da kaschierende Maßnahmen, insbesondere die Aufbringung eines zweiten Putzes vor dem Verkauf, nicht nachgewiesen seien, müsse davon ausgegangen werden, dass der Keller, wie von beiden Parteien bei der Besichtigung festgestellt, trocken gewesen sei. Hinsichtlich der Dachrinne hätten die Beklagten keine Ausführung in Metall zugesichert; daran ändere auch die Vorlage des von ihnen eingeholten und den Klägern vor Vertragsschluss übergebenen Verkehrswertgutachtens nichts.
II.
- 5
- Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend nicht stand.
- 6
- 1. Ohne Rechtsfehler verneint das Berufungsgericht allerdings einen Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 463 Satz 1 und Satz 2 BGB a.F. wegen des Materials der Dachrinne. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten die Gewähr für die Richtigkeit der diesbezüglichen Angaben im Wertgutachten übernehmen wollten, werden von der Revision ebenso wenig aufgezeigt wie Umstände, aus denen sich eine arglistige Täuschung über die Beschaffenheit der Dachrinne ergeben könnte.
- 7
- 2. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht dagegen an, den Klägern stehe auch wegen der Feuchtigkeit des Kellers kein Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers der Kaufsache zu (§ 463 Satz 2 BGB a.F.). Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen kann ein solcher Anspruch nicht verneint werden.
- 8
- a) Richtig ist zwar der Ausgangspunkt des angefochtenen Urteils, wonach es an einem zu offenbarenden Fehler im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fehlte, wenn nicht festgestellt werden kann, dass es schon während der Besitz- zeit der Beklagten, und zwar auch nach den von ihnen in den 80er Jahren durchgeführten Trocknungsmaßnahmen, zu Durchfeuchtungen der Kellerwände gekommen ist. Hiervon konnte das Berufungsgericht nach dem Gutachten des Sachverständigen W. aber nicht ausgehen.
- 9
- Die grundsätzlich dem Tatrichter vorbehaltene Würdigung der erhobenen Beweise ist revisionsrechtlich darauf zu überprüfen, ob er sich mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, ob also die Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426 m.w.N.). Die Revision rügt mit Recht, dass die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts diesen Anforderungen nicht genügt. Es hat wesentliche Passagen des erstinstanzlich eingeholten Gutachtens unberücksichtigt gelassen und damit die Beweise unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht umfassend gewürdigt.
- 10
- Der Sachverständige hat ausgeführt, fehlende Abdichtungen hätten zu einer Langzeitfeuchtebeanspruchung des Kellermauerwerks geführt, „welche nachweislich bereits zum Vertragszeitpunkt vorhanden war“. Das Berufungsgericht hat diese Einschätzung entweder nicht zur Kenntnis genommen oder aber verkannt, dass die - dem Urteil zugrunde gelegte, weniger eindeutige - Zusammenfassung des Sachverständigen, die festgestellte Feuchtigkeit im Kellermauerwerk „dürfte“ bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs vorgelegen haben, deshalb für sich genommen keine tragfähige Grundlage für die tatrichterliche Überzeugungsbildung bot. Bei Würdigung aller Ausführungen des Sachverständigen hätte das Berufungsgericht - sofern es nicht schon zu dem Ergebnis gelangt wäre, mit dem Wort „dürfte“ habe lediglich verdeutlicht werden sollen, dass sich die Beweisfrage nur rückschließend beantworten lässt - das Gutachten als nicht eindeutig ansehen und die Unklarheit durch eine Ergänzung oder eine mündli- che Erläuterung des Gutachtens klären müssen (vgl. BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 18/00, NJW 2001, 2791).
- 12
- aa) Nicht frei von Rechtsfehlern ist die Annahme des Berufungsgerichts, ein Mangel des Hauses sei jedenfalls deshalb nicht bewiesen, weil sich dem Gutachten keine ungewöhnlich hohe Feuchtigkeit des Kellers im Verkaufszeitraum entnehmen lasse, angesichts des Baujahrs des Hauses aber erst bei außergewöhnlicher Feuchtigkeit, also bei Nässe, von einem Sachmangel auszugehen sei.
- 13
- Richtig ist zwar, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, anders als Gebäuden mit neuzeitlichem Standard (vgl. dazu Senat, Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333 f.), nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls; dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. OLG Düsseldorf , OLGR 2002, 101; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 39).
- 14
- Das Berufungsgericht hätte in diesem Zusammenhang den von ihm als unstreitig festgestellten Sachverhalt würdigen müssen, wonach der Keller bei der Besichtigung im Juni 2001 „allseits“ als trocken angesehen worden ist. Konnten die Kläger nach dem bei der gemeinsamen Besichtigung gewonnenen Eindruck des Kellers annehmen, dass dieser, zumindest im Allgemeinen, trocken war, kommt eine entsprechende, stillschweigend getroffene Beschaffen- heitsvereinbarung (zu dieser: BGH, Urt. v. 23. November 1994, VIII ZR 133/93, NJW-RR 1995, 364) in Betracht.
- 15
- bb) Das angefochtene Urteil erweist sich auch nicht deshalb als richtig, weil das Berufungsgericht sich nicht davon hat überzeugen können, dass die Beklagten einen etwaigen Mangel arglistig verschwiegen haben. Zwar ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die Beklagten keinen zweiten Putz aufgetragen haben, um Feuchtigkeitsprobleme des Kellers zu kaschieren. Das lässt aber weder den - von dem Berufungsgericht rechtsfehlerhaft gezogenen - Schluss zu, der Keller müsse in der Vergangenheit trocken gewesen sein, noch steht damit fest, dass ein arglistiges Verhalten der Beklagten ausscheidet. Vielmehr hätte das Berufungsgericht die nahe liegende Möglichkeit in Betracht ziehen müssen, dass die Beklagten, die das Haus viele Jahre selbst bewohnt haben, von den (hier unterstellten) Feuchtigkeitsproblemen Kenntnis hatten und ihnen deshalb ein arglistiges Verschweigen des Mangels vorzuwerfen sein könnte.
- 16
- Zudem durfte das Berufungsgericht den unter Beweis gestellten Vortrag der Kläger nicht als unerheblich ansehen, der Beklagte zu 2 habe anlässlich der Hausbesichtigung erklärt, der Keller sei trocken und frei von Feuchtigkeitsschäden. Sollte dieser Vortrag zutreffen, kommt - wenn der Keller bei Gefahrübergang mangelhaft war - zumindest eine unzutreffende Angabe „ins Blaue hinein“ in Betracht, die ebenfalls den Vorwurf der Arglist und damit einen Schadensersatzanspruch gemäß § 463 Satz 2 BGB begründen kann (vgl. BGHZ 63, 382, 388; Senat, Urt. v. 11. Mai 2001, V ZR 14/00, NJW 2001, 2326, 2327; BGH, Urt. v. 3. Dezember 1986, VIII ZR 345/85, WM 1987, 137, 138).
III.
- 17
- Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 ZPO), damit es die erforderlichen Feststellungen zu dem Zustand des Kellers im Zeitpunkt des Gefahrübergangs und einem arglistigen Verhalten der Beklagten treffen kann. Dabei hat der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht.
- 18
- Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Sollte sich erweisen, dass die massiven Feuchtigkeitsprobleme zwar bereits bei Gefahrübergang vorgelegen haben, im Hinblick auf dasBaujahr des Hauses aber nicht von einem Mangel der Kaufsache im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. auszugehen ist, muss dem Vortrag der Kläger nachgegangen werden, der Beklagte zu 2 habe anlässlich der Hausbesichtigung erklärt, der Keller sei trocken und frei von Feuchtigkeitsschäden. In diesem Fall kommt nämlich eine Schadensersatzpflicht wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (zum Inhalt des Anspruchs: Senat, BGHZ 168, 35, 39 f. Rdn. 21 f.). Die Bestimmungen der §§ 459 ff. BGB a.F. stellen zwar eine abschließende Sonderregelung auch insoweit dar, als der Verkäufer über zusicherungsfähige Eigenschaften des Kaufgegenstandes - um eine solche handelt es sich bei der Trockenheit eines Kellers zweifelsohne - fahrlässig falsche Angaben macht (Senat, BGHZ 114, 263, 266). Für vorsätzliches Handeln des Verkäufers, wie es insbesondere bei einer falschen oder ins Blaue hinein gegebenen Antwort auf eine von dem Kaufinteressenten gestellten Frage in Betracht kommt, gilt diese Beschränkung indessen nicht (vgl. Senat, Urt. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 3. Juli 1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566).
Vorinstanzen:
LG Chemnitz, Entscheidung vom 08.06.2005 - 5 O 2188/03 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 26.07.2007 - 9 U 1551/05 -
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Februar 2016 durch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Sache wird zu neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte verkaufte dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 2. Dezember 2011 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein in Rundstammbauweise errichtetes Haus (fortan: Blockhaus). Nachdem der Kläger das Blockhaus am 1. März 2012 bezogen hatte, bemerkte er einen Ungezieferbefall. Der von ihm hinzugezogene Sachverständige stellte eine große Anzahl von Ausfluglöchern des Hausbockkäfers an allen Außenseiten des Hauses fest. Gestützt auf die Behauptung, die Beklagte habe ihm den zum Zeitpunkt der Übergabe vorliegenden Befall mit Hausbockkäfern arglistig verschwiegen, beantragt der Kläger, die Beklagte zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 49.119,75 € (Sanierungskosten , Wertminderung und Gutachterkosten) sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Nach Auffassung des Berufungsgerichts war das Grundstück zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mit einem Mangel behaftet, da das Blockhaus von Hausbock befallen gewesen sei. Diesen Mangel habe die Beklagte arglistig verschwiegen, so dass der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht greife. Soweit sie erstmals in der Berufungsinstanz behaupte, den Kläger über den Hausbockbefall und die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen informiert zu haben, sei der Vortrag nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zurückzuweisen.
- 3
- Hausbockbefall müsse offenbart werden, wenn er - wie hier - einen nicht unerheblichen Umfang erreicht habe. Die Aufklärungspflicht der Beklagten sei nicht deshalb entfallen, weil der Mangel einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar gewesen sei. Es fehle schon hinreichender Vortrag der Beklagten dazu, dass der Kläger die Ausfluglöcher hätte erkennen können. Unabhängig davon seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sol- che Mängel nicht ohne weiteres erkennbar, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen seien, die aber keine tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang des Mangels erlaubten. Der Kläger habe aus den Ausfluglöchern gerade nicht auf den Befall mit Hausbock schließen können.
- 4
- Die Beklagte könne sich auch nicht auf Gutgläubigkeit berufen. Ihre Behauptung , die Sanierungsmaßnahmen (Heißluftbehandlung zur Schädlingsbekämpfung ) seien von ihr beauftragt und von einem Fachunternehmen durchgeführt worden, daher sei sie vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen ausgegangen und habe nicht mit der Möglichkeit eines Fehlers gerechnet, verhelfe der Berufung nicht zum Erfolg. Zum einen sei auch dieser neue Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen. Unabhängig davon habe die Beklagte die Voraussetzungen dafür, auf die Sanierungsmaßnahmen vertrauen zu dürfen , im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast nicht hinreichend dargelegt. Sie habe keinerlei Vortrag dazu gehalten, dass sie sich von dem Erfolg der Sanierungsarbeiten Kenntnis verschafft habe.
II.
- 5
- Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Beklagten Schadensersatz weder gemäß § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB noch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB) verlangen.
- 6
- 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Beklagte ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache dem Kläger frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaffen, nicht erfüllt hat.
- 7
- a) Das verkaufte Hausgrundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, weil das Blockhaus zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs aktuell von Hausbock befallen war. Diese rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden von der Revision nicht angegriffen.
- 8
- b) Demgegenüber begründet die unstreitige Tatsache, dass das Haus, wie die Beklagte wusste, in der Vergangenheit von Hausbock befallen war, der Befall nach dem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden Vortrag der Beklagten ordnungsgemäß beseitigt worden war, entgegen der Auffassung des Klägers für sich genommen keinen (offenbarungspflichtigen) Sachmangel. Die Rechtsprechung des Senats, wonach ein früherer Schwammbefall eines Hauses trotz seiner technisch einwandfreien Beseitigung einen Mangel darstellt (Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 152/86, NJW-RR 1987, 1415 zu § 459 Abs. 1 BGB aF), lässt sich auf einen Befall eines Hauses mit Hausbock nicht übertragen (vgl. in diesem Sinne auch KG, NJW-RR 1989, 972). Dass hier wie beim Hausschwamm trotz technisch einwandfreier Beseitigung die latente Gefahr der Wiederkehr gegeben ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und wird auch von dem Kläger nicht behauptet.
- 9
- 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die weitere Annahme des Berufungsgerichts , der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss schließe den Schadensersatzanspruch des Klägers nicht aus, weil die Beklagte den Mangel dem Kläger arglistig verschwiegen habe (§ 444 BGB).
- 10
- a) Noch zutreffend bejaht das Berufungsgericht eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Sachmangel.
- 11
- aa) Bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstückes besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 21 mwN).
- 12
- bb) Danach bestand eine Pflicht zur Aufklärung über den vom Berufungsgericht festgestellten aktuellen Hausbockbefall.
- 13
- (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der Verkäufer eines Hauses, dessen Dachgebälk vom Hausbockkäfer befallen ist, dies jedenfalls dann nicht verschweigen darf, wenn die durch den Schädlingsbefall angerichteten Schäden einen erheblichen Umfang erreicht haben (Senat, Urteile vom 9. Oktober 1964 - V ZR 109/62, NJW 1965, 34 und vom 9. November 1990 - V ZR 194/89, NJW 1991, 1181, 1182; siehe auch KG, NJW-RR 1989, 972). Für ein Blockhaus aus Holz, um das es hier geht, gilt nichts anderes. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es insoweit nicht darauf an, ob durch den Hausbockbefall die Tragfähigkeit der Außenwände des Hauses beeinträchtigt ist. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Haus in nicht unerheblichem Umfang von Hausbock befallen. Hierbei handelt es sich um einen Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung und deshalb zu offenbaren ist.
- 14
- (2) Nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts konnte der Kläger den aktuellen Befall des Hauses mit Hausbock auch bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennen. Die erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). Die Beklagte verkennt, dass nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22) die Erkennbarkeit von Spuren, die keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des tatsächlich vorliegenden Mangels erlauben, eine Aufklärungspflicht nicht ausschließt.
- 15
- b) Aufgeklärt hat die Beklagte den Kläger über den aktuellen Befall des Hauses mit Hausbock auch nach ihrem eigenen Vorbringen nicht. Ihre erstmalig im Berufungsrechtszug aufgestellte Behauptung, dem Kläger den Hausbockbefall und die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen offenbart zu haben, bezieht sich erkennbar nur auf den früheren Befall (Altbefall). Unabhängig davon scheidet eine Berücksichtigung dieses neuen Vorbringens nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO aus.
- 16
- c) Dass der Verkäufer eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt hat, genügt für die Annahme eines arglistigen Verschweigens jedoch nicht. Die Verletzung der Aufklärungspflicht muss vielmehr auch vorsätzlich sein, der Verkäufer den konkreten Mangel kennen oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halten und in Kauf nehmen (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 24; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, ZfIR 2003, 769, 771). An den dafür erforderlichen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt es.
- 17
- aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der im Berufungsverfahren näher erläuterte Vortrag der Beklagten, sie habe den Hausbockbefall von einer Spezialfirma bekämpfen lassen und habe deshalb davon ausgehen dürfen, dass damit auch das Risiko des Wiederauftretens des Hausbocks beseitigt worden sei, erheblich. Ein (bedingter) Vorsatz bezogen auf den aktuellen Hausbockbefall wäre unter Zugrundelegung dieses Vorbringens ausgeschlossen , so dass auch die Voraussetzungen einer Arglist verneint werden müssten.
- 18
- (1) Die Frage, ob ein Verkäufer, der in der Vergangenheit einen - später erneut aufgetretenen - Mangel hatte beseitigen lassen, das Vorliegen eines Mangels im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs für möglich hält und in Kauf nimmt, kann nicht einheitlich beantwortet werden. Vielmehr ist zu unterscheiden.
- 19
- (a) Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen (vgl. auch Senat, Urteil vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, juris Rn. 11). Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf (siehe auch OLG Koblenz, NJW-RR 2015, 152, 153).
- 20
- (b) Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt. Ähnlich wie bei dem Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache (dazu: Senat, Urteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, ZfIR 2004, 100) oder bei Mängeln, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu er- kennen sind, die nur dem Verkäufer, aber nicht dem Käufer einen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (dazu: Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22), muss der Verkäufer über solche Umstände aufklären. Unterlässt er das, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig (vgl. Senat, Urteil vom 5. März 1993 - V ZR 140/91, NJW 1993, 1703, 1704; siehe auch OLG Saarbrücken , NJW-RR 2013, 1523, 1524).
- 21
- (2) Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer (Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13). Dies gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. Der Verkäufer ist allerdings im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15; Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 15) gehalten , die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist.
- 22
- (3) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze steht zwar der erstinstanzlich unstreitige Umstand, dass in der Zeit, in der die Beklagte Eigentümerin des Hausgrundstücks war, eine Behandlung mit Heißluft zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden war, der Annahme der Arglist nicht entgegen. Insbesondere ergibt sich hieraus nicht, dass die Behandlung durch ein Fachunternehmen erfolgt war, auf dessen Zuverlässigkeit sich die Beklagte verlassen konnte.
- 23
- Die Beklagte hat jedoch nach entsprechendem Hinweis des Berufungsgerichts die durchgeführten Maßnahmen im Einzelnen erläutert und ist dadurch ihrer sekundären Darlegungslast hinreichend nachgekommen. Sie hat nähere Angaben zu dem von ihr mit der Schädlingsbekämpfung beauftragten, hierauf spezialisierten Unternehmen gemacht. Ihr sei versichert worden, dass die angewandte Heißluftbehandlung gewährleiste, dass der Befall zu einhundert Prozent beseitigt werde und kein Risiko verbleibe, dass aus dem Altbefall ein erneuter akuter Befall entstehe. Anlass, an dem Erfolg der von ihr in Auftrag gegebenen Sanierungsmaßnahmen zu zweifeln, bestand hiernach nicht. Die Beklagte musste insbesondere nicht ein weiteres (Fach-)Unternehmen damit beauftragen , die Ordnungsgemäßheit der durchgeführten Maßnahmen zu überprüfen. Ebenso wenig ergeben sich aus ihrem Vorbringen Anhaltspunkte dafür, dass nach Durchführung der Sanierungsarbeiten neue, der Beklagten ersichtliche Schäden aufgetreten sind.
- 24
- bb) Das Berufungsgericht durfte den ergänzenden und erheblichen Vortrag der Beklagten zu den Einzelheiten der in der Vergangenheit durchgeführten Sanierungsmaßnahmen auch nicht aus prozessualen Gründen als unbeachtlich ansehen. Die auf eine auf die Verletzung des § 531 Abs. 2 ZPO gestützte Verfahrensrüge der Beklagten ist begründet.
- 25
- (1) Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies aber nicht bereits daraus, dass es sich um unstreitigen Vortrag der Beklagten handele, weil der Kläger hierauf nichts erwidert habe. Da der Tatsachenvortrag in einem nach der mündlichen Verhandlung eingereichten, der Beklagten nachgelassenen Schriftsatz enthalten war, gilt die Geständnisfiktion des § 138 Abs. 3 ZPO nicht. Hätte der Kläger auf den Vortrag der Beklagten erwidert, hätte dieses Vorbringen gemäß § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigt werden dürfen.
- 26
- (2) Der Vortrag der Beklagten ist, anders als die Revision meint, jedenfalls in Teilbereichen auch neu i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
- 27
- Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist neu, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen erstinstanzlichen Vortrag konkretisiert oder erstmals substantiiert, nicht jedoch dann, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15 mwN).
- 28
- Hier war in der ersten Instanz lediglich unstreitig, dass in dem Zeitraum, in dem die Beklagte Eigentümerin der Immobilie war, eine Innenraumbehandlung mit Heißluft zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden war. Die der Beklagten obliegende hinreichende Substantiierung ist demgegenüber erstmals in der Berufungsinstanz erfolgt und damit neu. Welches Unternehmen mit welcher Qualifikation die Maßnahmen durchgeführt und welche Informationen die Beklagte von diesem Unternehmen über die Erfolgsaussichten der Maßnahmen erhalten hatte, ist von ihr in der ersten Instanz noch nicht vorgetragen worden.
- 29
- (3) Ungeachtet der Frage, ob die von dem Berufungsgericht verneinten Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO vorlagen, hätte es den neuen Vortrag jedenfalls gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zulassen müssen.
- 30
- (a) Nach dieser Vorschrift sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszugs erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. Ungeschriebene Voraussetzung ist dabei, dass die (objektiv fehlerhafte) Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Partei beeinflusst hat und daher, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert (Senat, Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 17; BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 212/08, NJW 2011, 3361 Rn. 27). Dies kommt unter anderem dann in Betracht, wenn das Gericht des ersten Rechtszuges bei richtiger Auffassung zu einem Hinweis gemäß § 139 Abs. 2 ZPO verpflichtet gewesen wäre (Senat, Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 18).
- 31
- (b) So liegt der Fall hier. Das Landgericht ist bereits auf der Grundlage des von der Beklagten nicht bestrittenen erstinstanzlichen Vortrags des Klägers , auf dem Anwesen der Beklagten sei eine Heißluftbehandlung zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden, davon ausgegangen, dass eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Altbefall nicht bestanden habe. Auf die Einzelheiten der Behandlung kam es nach der Rechtsauffassung des Landgerichts nicht an, sie waren deshalb für seine Entscheidung unerheblich.
- 32
- Richtigerweise war die Beklagte aber aufgrund der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, diese Einzelheiten mitzuteilen. Unter Zugrundlegung dieser Rechtsauffassung hätte das Landgericht der Beklagten einen entsprechenden Hinweis erteilen und ihr Gelegenheit zu einem ergänzenden Vortrag geben müssen. Weil es hieran fehlt, ist die Verfahrensweise des Landgerichts jedenfalls mitursächlich dafür geworden, dass die Beklagte die näheren Einzelheiten der Behandlung des Altbefalls erst im Berufungsrechtszug vorgetragen hat.
- 33
- 3. Rechtlich nicht tragfähig ist zudem die Annahme des Berufungsgerichts , die Beklagte sei dem Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB) zum Schadensersatz verpflichtet. Auch dies würde wegen der sog. Sperrwirkung der Sachmängelhaf- tung eine vorsätzliche Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten voraussetzen (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 19), an der es aber auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt.
- 34
- 4. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Entscheidungsreif ist die Sache noch nicht. Dem für eine Arglist der Beklagten beweispflichtigen Kläger muss zur Wahrung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) Gelegenheit gegeben werden, das erhebliche und auch im Berufungsrechtszug zu berücksichtigende Vorbringen der Beklagten zu der von ihr behaupteten Sanierung zu widerlegen und den ihm obliegenden Beweis der Kenntnis der Beklagten von einer Unzulänglichkeit der Sanierung zu erbringen.
Vorinstanzen:
LG Koblenz, Entscheidung vom 14.10.2013 - 15 O 113/13 -
OLG Koblenz, Entscheidung vom 05.09.2014 - 8 U 1353/13 -
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Februar 2016 durch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Sache wird zu neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte verkaufte dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 2. Dezember 2011 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein in Rundstammbauweise errichtetes Haus (fortan: Blockhaus). Nachdem der Kläger das Blockhaus am 1. März 2012 bezogen hatte, bemerkte er einen Ungezieferbefall. Der von ihm hinzugezogene Sachverständige stellte eine große Anzahl von Ausfluglöchern des Hausbockkäfers an allen Außenseiten des Hauses fest. Gestützt auf die Behauptung, die Beklagte habe ihm den zum Zeitpunkt der Übergabe vorliegenden Befall mit Hausbockkäfern arglistig verschwiegen, beantragt der Kläger, die Beklagte zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 49.119,75 € (Sanierungskosten , Wertminderung und Gutachterkosten) sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Nach Auffassung des Berufungsgerichts war das Grundstück zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mit einem Mangel behaftet, da das Blockhaus von Hausbock befallen gewesen sei. Diesen Mangel habe die Beklagte arglistig verschwiegen, so dass der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht greife. Soweit sie erstmals in der Berufungsinstanz behaupte, den Kläger über den Hausbockbefall und die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen informiert zu haben, sei der Vortrag nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zurückzuweisen.
- 3
- Hausbockbefall müsse offenbart werden, wenn er - wie hier - einen nicht unerheblichen Umfang erreicht habe. Die Aufklärungspflicht der Beklagten sei nicht deshalb entfallen, weil der Mangel einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar gewesen sei. Es fehle schon hinreichender Vortrag der Beklagten dazu, dass der Kläger die Ausfluglöcher hätte erkennen können. Unabhängig davon seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sol- che Mängel nicht ohne weiteres erkennbar, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen seien, die aber keine tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang des Mangels erlaubten. Der Kläger habe aus den Ausfluglöchern gerade nicht auf den Befall mit Hausbock schließen können.
- 4
- Die Beklagte könne sich auch nicht auf Gutgläubigkeit berufen. Ihre Behauptung , die Sanierungsmaßnahmen (Heißluftbehandlung zur Schädlingsbekämpfung ) seien von ihr beauftragt und von einem Fachunternehmen durchgeführt worden, daher sei sie vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen ausgegangen und habe nicht mit der Möglichkeit eines Fehlers gerechnet, verhelfe der Berufung nicht zum Erfolg. Zum einen sei auch dieser neue Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen. Unabhängig davon habe die Beklagte die Voraussetzungen dafür, auf die Sanierungsmaßnahmen vertrauen zu dürfen , im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast nicht hinreichend dargelegt. Sie habe keinerlei Vortrag dazu gehalten, dass sie sich von dem Erfolg der Sanierungsarbeiten Kenntnis verschafft habe.
II.
- 5
- Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Beklagten Schadensersatz weder gemäß § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB noch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB) verlangen.
- 6
- 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Beklagte ihre Verpflichtung nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache dem Kläger frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaffen, nicht erfüllt hat.
- 7
- a) Das verkaufte Hausgrundstück weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, weil das Blockhaus zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs aktuell von Hausbock befallen war. Diese rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden von der Revision nicht angegriffen.
- 8
- b) Demgegenüber begründet die unstreitige Tatsache, dass das Haus, wie die Beklagte wusste, in der Vergangenheit von Hausbock befallen war, der Befall nach dem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden Vortrag der Beklagten ordnungsgemäß beseitigt worden war, entgegen der Auffassung des Klägers für sich genommen keinen (offenbarungspflichtigen) Sachmangel. Die Rechtsprechung des Senats, wonach ein früherer Schwammbefall eines Hauses trotz seiner technisch einwandfreien Beseitigung einen Mangel darstellt (Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 152/86, NJW-RR 1987, 1415 zu § 459 Abs. 1 BGB aF), lässt sich auf einen Befall eines Hauses mit Hausbock nicht übertragen (vgl. in diesem Sinne auch KG, NJW-RR 1989, 972). Dass hier wie beim Hausschwamm trotz technisch einwandfreier Beseitigung die latente Gefahr der Wiederkehr gegeben ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und wird auch von dem Kläger nicht behauptet.
- 9
- 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die weitere Annahme des Berufungsgerichts , der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss schließe den Schadensersatzanspruch des Klägers nicht aus, weil die Beklagte den Mangel dem Kläger arglistig verschwiegen habe (§ 444 BGB).
- 10
- a) Noch zutreffend bejaht das Berufungsgericht eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Sachmangel.
- 11
- aa) Bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstückes besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 21 mwN).
- 12
- bb) Danach bestand eine Pflicht zur Aufklärung über den vom Berufungsgericht festgestellten aktuellen Hausbockbefall.
- 13
- (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der Verkäufer eines Hauses, dessen Dachgebälk vom Hausbockkäfer befallen ist, dies jedenfalls dann nicht verschweigen darf, wenn die durch den Schädlingsbefall angerichteten Schäden einen erheblichen Umfang erreicht haben (Senat, Urteile vom 9. Oktober 1964 - V ZR 109/62, NJW 1965, 34 und vom 9. November 1990 - V ZR 194/89, NJW 1991, 1181, 1182; siehe auch KG, NJW-RR 1989, 972). Für ein Blockhaus aus Holz, um das es hier geht, gilt nichts anderes. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es insoweit nicht darauf an, ob durch den Hausbockbefall die Tragfähigkeit der Außenwände des Hauses beeinträchtigt ist. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Haus in nicht unerheblichem Umfang von Hausbock befallen. Hierbei handelt es sich um einen Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung und deshalb zu offenbaren ist.
- 14
- (2) Nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts konnte der Kläger den aktuellen Befall des Hauses mit Hausbock auch bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennen. Die erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). Die Beklagte verkennt, dass nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22) die Erkennbarkeit von Spuren, die keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des tatsächlich vorliegenden Mangels erlauben, eine Aufklärungspflicht nicht ausschließt.
- 15
- b) Aufgeklärt hat die Beklagte den Kläger über den aktuellen Befall des Hauses mit Hausbock auch nach ihrem eigenen Vorbringen nicht. Ihre erstmalig im Berufungsrechtszug aufgestellte Behauptung, dem Kläger den Hausbockbefall und die von ihr durchgeführten Sanierungsmaßnahmen offenbart zu haben, bezieht sich erkennbar nur auf den früheren Befall (Altbefall). Unabhängig davon scheidet eine Berücksichtigung dieses neuen Vorbringens nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO aus.
- 16
- c) Dass der Verkäufer eine Aufklärungspflicht objektiv verletzt hat, genügt für die Annahme eines arglistigen Verschweigens jedoch nicht. Die Verletzung der Aufklärungspflicht muss vielmehr auch vorsätzlich sein, der Verkäufer den konkreten Mangel kennen oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halten und in Kauf nehmen (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 24; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, ZfIR 2003, 769, 771). An den dafür erforderlichen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt es.
- 17
- aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der im Berufungsverfahren näher erläuterte Vortrag der Beklagten, sie habe den Hausbockbefall von einer Spezialfirma bekämpfen lassen und habe deshalb davon ausgehen dürfen, dass damit auch das Risiko des Wiederauftretens des Hausbocks beseitigt worden sei, erheblich. Ein (bedingter) Vorsatz bezogen auf den aktuellen Hausbockbefall wäre unter Zugrundelegung dieses Vorbringens ausgeschlossen , so dass auch die Voraussetzungen einer Arglist verneint werden müssten.
- 18
- (1) Die Frage, ob ein Verkäufer, der in der Vergangenheit einen - später erneut aufgetretenen - Mangel hatte beseitigen lassen, das Vorliegen eines Mangels im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs für möglich hält und in Kauf nimmt, kann nicht einheitlich beantwortet werden. Vielmehr ist zu unterscheiden.
- 19
- (a) Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen (vgl. auch Senat, Urteil vom 12. April 2002 - V ZR 302/00, juris Rn. 11). Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf (siehe auch OLG Koblenz, NJW-RR 2015, 152, 153).
- 20
- (b) Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt. Ähnlich wie bei dem Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache (dazu: Senat, Urteil vom 7. Februar 2003 - V ZR 25/02, ZfIR 2004, 100) oder bei Mängeln, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu er- kennen sind, die nur dem Verkäufer, aber nicht dem Käufer einen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben (dazu: Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 22), muss der Verkäufer über solche Umstände aufklären. Unterlässt er das, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig (vgl. Senat, Urteil vom 5. März 1993 - V ZR 140/91, NJW 1993, 1703, 1704; siehe auch OLG Saarbrücken , NJW-RR 2013, 1523, 1524).
- 21
- (2) Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer (Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13). Dies gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. Der Verkäufer ist allerdings im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15; Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 15) gehalten , die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist.
- 22
- (3) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze steht zwar der erstinstanzlich unstreitige Umstand, dass in der Zeit, in der die Beklagte Eigentümerin des Hausgrundstücks war, eine Behandlung mit Heißluft zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden war, der Annahme der Arglist nicht entgegen. Insbesondere ergibt sich hieraus nicht, dass die Behandlung durch ein Fachunternehmen erfolgt war, auf dessen Zuverlässigkeit sich die Beklagte verlassen konnte.
- 23
- Die Beklagte hat jedoch nach entsprechendem Hinweis des Berufungsgerichts die durchgeführten Maßnahmen im Einzelnen erläutert und ist dadurch ihrer sekundären Darlegungslast hinreichend nachgekommen. Sie hat nähere Angaben zu dem von ihr mit der Schädlingsbekämpfung beauftragten, hierauf spezialisierten Unternehmen gemacht. Ihr sei versichert worden, dass die angewandte Heißluftbehandlung gewährleiste, dass der Befall zu einhundert Prozent beseitigt werde und kein Risiko verbleibe, dass aus dem Altbefall ein erneuter akuter Befall entstehe. Anlass, an dem Erfolg der von ihr in Auftrag gegebenen Sanierungsmaßnahmen zu zweifeln, bestand hiernach nicht. Die Beklagte musste insbesondere nicht ein weiteres (Fach-)Unternehmen damit beauftragen , die Ordnungsgemäßheit der durchgeführten Maßnahmen zu überprüfen. Ebenso wenig ergeben sich aus ihrem Vorbringen Anhaltspunkte dafür, dass nach Durchführung der Sanierungsarbeiten neue, der Beklagten ersichtliche Schäden aufgetreten sind.
- 24
- bb) Das Berufungsgericht durfte den ergänzenden und erheblichen Vortrag der Beklagten zu den Einzelheiten der in der Vergangenheit durchgeführten Sanierungsmaßnahmen auch nicht aus prozessualen Gründen als unbeachtlich ansehen. Die auf eine auf die Verletzung des § 531 Abs. 2 ZPO gestützte Verfahrensrüge der Beklagten ist begründet.
- 25
- (1) Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies aber nicht bereits daraus, dass es sich um unstreitigen Vortrag der Beklagten handele, weil der Kläger hierauf nichts erwidert habe. Da der Tatsachenvortrag in einem nach der mündlichen Verhandlung eingereichten, der Beklagten nachgelassenen Schriftsatz enthalten war, gilt die Geständnisfiktion des § 138 Abs. 3 ZPO nicht. Hätte der Kläger auf den Vortrag der Beklagten erwidert, hätte dieses Vorbringen gemäß § 296a ZPO nicht mehr berücksichtigt werden dürfen.
- 26
- (2) Der Vortrag der Beklagten ist, anders als die Revision meint, jedenfalls in Teilbereichen auch neu i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
- 27
- Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist neu, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen erstinstanzlichen Vortrag konkretisiert oder erstmals substantiiert, nicht jedoch dann, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15 mwN).
- 28
- Hier war in der ersten Instanz lediglich unstreitig, dass in dem Zeitraum, in dem die Beklagte Eigentümerin der Immobilie war, eine Innenraumbehandlung mit Heißluft zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden war. Die der Beklagten obliegende hinreichende Substantiierung ist demgegenüber erstmals in der Berufungsinstanz erfolgt und damit neu. Welches Unternehmen mit welcher Qualifikation die Maßnahmen durchgeführt und welche Informationen die Beklagte von diesem Unternehmen über die Erfolgsaussichten der Maßnahmen erhalten hatte, ist von ihr in der ersten Instanz noch nicht vorgetragen worden.
- 29
- (3) Ungeachtet der Frage, ob die von dem Berufungsgericht verneinten Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO vorlagen, hätte es den neuen Vortrag jedenfalls gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zulassen müssen.
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- (a) Nach dieser Vorschrift sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel zuzulassen, wenn sie einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszugs erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. Ungeschriebene Voraussetzung ist dabei, dass die (objektiv fehlerhafte) Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Partei beeinflusst hat und daher, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert (Senat, Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 17; BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 212/08, NJW 2011, 3361 Rn. 27). Dies kommt unter anderem dann in Betracht, wenn das Gericht des ersten Rechtszuges bei richtiger Auffassung zu einem Hinweis gemäß § 139 Abs. 2 ZPO verpflichtet gewesen wäre (Senat, Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 18).
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- (b) So liegt der Fall hier. Das Landgericht ist bereits auf der Grundlage des von der Beklagten nicht bestrittenen erstinstanzlichen Vortrags des Klägers , auf dem Anwesen der Beklagten sei eine Heißluftbehandlung zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt worden, davon ausgegangen, dass eine Aufklärungspflicht der Beklagten über den Altbefall nicht bestanden habe. Auf die Einzelheiten der Behandlung kam es nach der Rechtsauffassung des Landgerichts nicht an, sie waren deshalb für seine Entscheidung unerheblich.
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- Richtigerweise war die Beklagte aber aufgrund der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, diese Einzelheiten mitzuteilen. Unter Zugrundlegung dieser Rechtsauffassung hätte das Landgericht der Beklagten einen entsprechenden Hinweis erteilen und ihr Gelegenheit zu einem ergänzenden Vortrag geben müssen. Weil es hieran fehlt, ist die Verfahrensweise des Landgerichts jedenfalls mitursächlich dafür geworden, dass die Beklagte die näheren Einzelheiten der Behandlung des Altbefalls erst im Berufungsrechtszug vorgetragen hat.
- 33
- 3. Rechtlich nicht tragfähig ist zudem die Annahme des Berufungsgerichts , die Beklagte sei dem Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 und 3, § 241 Abs. 2 BGB) zum Schadensersatz verpflichtet. Auch dies würde wegen der sog. Sperrwirkung der Sachmängelhaf- tung eine vorsätzliche Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten voraussetzen (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 19), an der es aber auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt.
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- 4. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Entscheidungsreif ist die Sache noch nicht. Dem für eine Arglist der Beklagten beweispflichtigen Kläger muss zur Wahrung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) Gelegenheit gegeben werden, das erhebliche und auch im Berufungsrechtszug zu berücksichtigende Vorbringen der Beklagten zu der von ihr behaupteten Sanierung zu widerlegen und den ihm obliegenden Beweis der Kenntnis der Beklagten von einer Unzulänglichkeit der Sanierung zu erbringen.
Vorinstanzen:
LG Koblenz, Entscheidung vom 14.10.2013 - 15 O 113/13 -
OLG Koblenz, Entscheidung vom 05.09.2014 - 8 U 1353/13 -
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.