Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18

bei uns veröffentlicht am

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 234/18 Verkündet am:
11. Dezember 2019
Vorusso,
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt
dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen
Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war -
eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestätigung
der Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445
unter II 1 c cc sowie vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2).

b) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen
(zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung
nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien
bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung
unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen
Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können
; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung
zumutbar.
BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18 - LG Dresden
AG Dresden
ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR234.18.0

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 4. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 29. Juni 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 26. November 2015 wird (insgesamt) zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger war im Zeitraum vom 1. Juli 2006 bis zum 31. Dezember 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten in D. . Die ursprüngliche Miete belief sich auf 495 € zuzüglich Betriebskosten und Stellplatzmiete.Der schriftli- che Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung.

2
Die Beklagten übersandten dem Kläger mit Schreiben vom 26. Juli 2007, 21. Januar 2009, 21. März 2011 und 28. Juni 2013 insgesamt vier Mieterhöhungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 113,66 qm jeweils erhöhte Grundmieten, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt D. lagen, der den genannten Schreiben jeweils beigefügt war. So war etwa in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli 2007 unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt D. erläutert, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 6,14 € je qm belaufe, während die Nettokaltmiete für die vermietete Wohnung bisher 495 € und somit angesichts einer Fläche von 113,66 qm lediglich 4,36 € je qm betrage. Begehrt werde eine neue Nettokaltmiete von 541,02 €, die aus einer Quadratmetermiete von 4,76 € errechnet sei.
3
Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 113,66 qm an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 99,75 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete an ihn zurückzuzahlen.
4
Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung eines Betrages von 6.035,48 € (vermeintlich überzahlte Miete im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014) nebst Zinsen sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung - teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von 5.163,80 € nebst Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Begehren auf vollständige Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
7
Dem Kläger stehe gegen die Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 zu viel gezahlter Miete in Höhe von 5.163,80 € zu.
8
Zwischen den Parteien stehe außer Streit, dass der Kläger im Zeitraum vom 1. Oktober 2007 bis zum 31. Dezember 2014 an die Beklagten Mietzahlungen entsprechend der jeweils begehrten Mieterhöhung erbracht habe. Der Kläger habe die Mieten rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhöhungsverlangen der Beklagten angegebene Wohnfläche nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die durch den gerichtlichen Sachverständigen festgestellte tatsächliche Wohnfläche von 102,11 qm übersteige.
9
Entgegen der Auffassung der Beklagten komme es für die Beurteilung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen auf die Größe der streitbefangenen Wohnung an. Die Beklagten hätten ihre Mieterhöhungsverlangen jeweils mit dem D. Mietspiegel begründet. Nach diesem sei der Vergleichsmaßstab für die Mieten die Miete pro Quadratmeter. Die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Miete werde ausschließlich nach dem Mietpreis pro Quadratmeter bestimmt. Die Gesamtmiete sei nur noch das Ergebnis einer einfachen Rechenaufgabe, bei welcher der Preis pro Quadratmeter mit der Anzahl der tatsächlichen Quadratmeter multipliziert werde. Daher sei der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen an seine Bestimmung pro Quadratmeter auch dann gebunden, wenn dieses einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete geringeren Betrag ausweise. Stelle sich später heraus, dass die Wohnfläche geringer sei, könne der Vermieter diese Differenz nicht nachträglich rechnerisch ausgleichen, indem er den Mietzins pro Quadratmeter entsprechend erhöhe.
10
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht auf die darin zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele, nämlich eine solche von mehr als 10 %. Eine derartige Abweichung sei in aller Regel als Mangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch dartun müsse. Dies gelte auch dann, wenn - wie hier - im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht aufgeführt sei. Die jeweils unzutreffende Angabe der Wohnungsgröße in den Mieterhöhungsverlangen führe dazu, dass eine Anpassung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und den in den Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreisen pro Quadratmeter vorzunehmen sei.
11
Entgegen der Auffassung der Beklagten behielten die Mieterhöhungsverlangen ihre Wirksamkeit nicht deshalb, weil die ortsüblichen Vergleichsmieten darin nicht überschritten worden seien. Zwar mögen beide Parteien nach ihrem Vorbringen von der tatsächlichen Wohnungsgröße keine Kenntnis gehabt haben , so dass sie einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum unterlegen seien. Diese Sachlage beurteile sich regelmäßig nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Danach könne - im Falle der nachträglichen Veränderung der Umstände - eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. § 313 BGB sei dagegen nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirkliche, das eine Partei zu tragen habe.
12
So liege der Fall aber hier. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße sei grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er habe das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe in einem Mieterhöhungsverlangen zu tragen. Aus diesem Grund sei auch nach Treu und Glauben eine Vertragsanpassung im Umfang des Mieterhöhungsverlangens nicht geboten. Neben dieser Risikozuweisung stehe ferner der Umstand, dass § 561 BGB dem Mieter für den Fall der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht einräume und dieses verlässlich nur in Kenntnis der tatsächlichen Beurteilungsgrundlagen ausgeübt werden könne, einer Anpassung des Mietzinses im Umfang der verlangten Mieterhöhung entgegen.

II.

13
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Anspruch auf (teilweise ) Rückzahlung der im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 erbrachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers, deren Erstattung er mit der Klage begehrt, haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnfläche rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 2 BGB) nicht, weil dem Kläger ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist.
14
1. Durch die Zustimmung des Klägers zu den jeweiligen Mieterhöhungsbegehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande gekommen, der den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen darstellt.
15
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es im Falle einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Meinung - eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc; vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2; ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 31 und § 558b Rn. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b Rn. 12; Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 557 Rn. 9; Spielbauer/Schneider, Mietrecht , 2. Aufl., § 558b Rn. 34 ff.).
16
Dass eine solche vertragliche Vereinbarung neben den gesetzlich vorgesehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungsverfahren nach § 558, § 558b BGB möglich ist, ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB. Der Wirksamkeit der Vereinbarungen über die Mieterhöhungen stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft nach dem Willen des Gesetzgebers gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Vielmehr sind von dem Verbot lediglich Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667 Rn. 15 f. und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 12).
17
b) Die hier in Rede stehenden Mieterhöhungsvereinbarungen sind dahin auszulegen, dass die Miete auf den darin jeweils explizit genannten neuen Betrag erhöht wird und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich durch Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht - das eine wirksame vertragliche Vereinbarung schon nicht in Betracht gezogen hat - dies unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsbeschluss vom 20. März 2018 - VIII ZR 71/17, juris Rn. 25). Gegenstand der vereinbarten Mieterhöhungen ist hier der jeweils genannte Betrag, auf den die Nettomiete für die Wohnung erhöht wurde. Bei der Wohnfläche, die zur Ermittlung dieser neuen (erhöhten) Miete genannt war, handelt es sich hingegen - ebenso wie bei der gleichfalls explizit angegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete (je qm) - lediglich um den (nicht zum Vertragsinhalt gewordenen) Grund für die von den Beklagten angestrebte und vom Kläger akzeptierte Vertragsänderung.
18
2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Der in den Vereinbarungen der Parteien über die jeweilige Mieterhöhung liegende Rechtsgrund für die (erhöhten) Mietzahlungen ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht durch eine zugunsten des Klägers vorzunehmende Vertragsanpassung entfallen.
19
Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulationsirrtum , unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 1, 2 BGB zu einer Vertragsanpassung führen. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Konstellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete , die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhöhten Mieten auch unter Berücksichtigung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.
20
a) Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung , das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 313 Abs. 2 BGB steht es einer Veränderung der Umstände gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen.
21

b) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1553 Rn.17 mwN). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Wohnfläche, die die Parteien aufgrund eines beiderseitigen Kalkulationsirrtums den jeweiligen Mieterhöhungsvereinbarungen zugrunde gelegt haben, ersichtlich erfüllt.
22
c) Zu der Frage, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die Mieterhöhungsvereinbarungen nicht oder nicht mit demselben Inhalt geschlossen hätten, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Jedoch stellt der Umstand, dass die vereinbarte erhöhte Miete jeweils noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und auch die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB vorlagen (Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist), so dass die Beklagten die jeweils begehrte betragsmäßige Mieterhöhung auf ein (berechtigtes) Verlangen nach § 558 Abs. 1 BGB stützen konnten, ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass die Parteien auch bei Kenntnis der wahren Wohnfläche dieselbe erhöhte Miete vereinbart hätten. Allerdings hat der Kläger, wie die Revisionserwiderung mit der Gegenrüge geltend macht, in den Tatsacheninstanzen vorgetragen, dass es ihm auf die Wohnfläche entscheidend angekommen sei und er bei Kenntnis der wahren Wohnfläche einer Mieterhöhung nicht zugestimmt, sondern dass Mietverhältnis gekündigt hätte.
23
Letztlich bedarf es keiner Entscheidung, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die jeweiligen Mieterhöhungen nicht oder nicht in vol- lem Umfang vereinbart hätten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.
24
Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28). Dass die Beklagten ihren Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausgewirkt.
25
Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgeführt, auch bei Berücksichtigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zu. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustimmungsverweigerung des Klägers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es dem Kläger in einem solchen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder )Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flächenangabe beruhte, erscheint allerdings schon nicht plausibel, weil es auch aus der Sicht eines verständigen Mieters letztlich nur auf den Betrag der Mieterhöhung und dessen materielle Berechtigung und Durchsetzbarkeit ankommen kann und nicht darauf, ob bei der Ermittlung der vom Vermieter geforderten erhöhten Miete ein Fehler unterlaufen ist, der sich im Ergebnis nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt.
26
Jedenfalls spricht nichts dafür, dass sich die wirtschaftliche Situation des Klägers in irgendeiner Weise günstiger dargestellt hätte, wenn er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche eine Mieterhöhung abgelehnt und das Mietverhältnis gekündigt hätte. Denn in diesem Fall wären dem Kläger durch die Suche einer neuen Wohnung Mühen und Kosten entstanden und ist nicht ersichtlich, dass anderweit eine vergleichbare Wohnung zu einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete zur Verfügung gestanden hätte. Der den Beklagten bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufene Fehler hatte somit für den Kläger keine negativen wirtschaftlichen Auswirkungen , so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechtsgrund für die vom Kläger erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen fort.

III.

27
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiteren Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung des Klägers insgesamt. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt
Vorinstanzen:
AG Dresden, Entscheidung vom 26.11.2015 - 142 C 267/15 -
LG Dresden, Entscheidung vom 29.06.2018 - 4 S 583/15 -

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18

Anwälte

1 relevante Anwälte

1 Anwälte, die Artikel geschrieben haben, die diesen Urteil erwähnen

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
EnglischDeutsch

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18 zitiert 14 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 812 Herausgabeanspruch


(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mi

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung


(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung


(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats n

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung


(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz


(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrig

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln


(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Zivilprozessordnung - ZPO | § 561 Revisionszurückweisung


Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 313 Störung der Geschäftsgrundlage


(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kan

Zivilprozessordnung - ZPO | § 128 Grundsatz der Mündlichkeit; schriftliches Verfahren


(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich. (2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche V

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18 zitiert oder wird zitiert von 7 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18 zitiert 4 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 07. Feb. 2007 - VIII ZR 122/05

bei uns veröffentlicht am 07.02.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/05 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: n

Bundesgerichtshof Urteil, 24. März 2010 - VIII ZR 160/09

bei uns veröffentlicht am 24.03.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 160/09 Verkündet am: 24. März 2010 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Bundesgerichtshof Beschluss, 20. März 2018 - VIII ZR 71/17

bei uns veröffentlicht am 20.03.2018

Tenor Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Nov. 2015 - VIII ZR 266/14

bei uns veröffentlicht am 18.11.2015

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 266/14 Verkündet am: 18. November 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja
3 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 11. Dez. 2019 - VIII ZR 234/18.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Jan. 2022 - XII ZR 8/21

bei uns veröffentlicht am 19.01.2022

Bundesgerichtshof Urteil vom 12.01.2022 Az.: XII ZR 8/21   Tenor Auf die Revisionen der Klägerin und der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 24. Februar 2021 aufgehoben. Die Sache wird

Landgericht Heidelberg Urteil, 30. Juli 2020 - 5 O 66/20

bei uns veröffentlicht am 13.06.2021

Landgericht Heidelberg  Az.: 5 O 66/20 Urteil vom 30.07.2020   1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.081,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.04.2020 sowie vorgerichtliche Anwal

Oberlandesgericht München Beschluss, 17. Feb. 2021 - 32 U 6358/20

bei uns veröffentlicht am 12.06.2021

Oberlandesgericht München Beschluss vom 17.02.2021 Az.: 32 U 6358/20 In dem Rechtsstreit ... - Klägerin und Berufungsbeklagte - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte gegen ... - Beklagte und Berufungsklägerin - Prozessbevollmächti

Referenzen

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.

(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.

(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.

(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

15
Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen – etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung – gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt – von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen – nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann.

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

I.

1

Die Klägerin ist Netzbetreiberin in Schleswig-Holstein. Der Beklagte betreibt zwei Photovoltaik-Dachanlagen. Diese nahm er am 30. März 2012 in Betrieb. Den mit den Anlagen erzeugten Strom speiste er in das Netz der Klägerin ein und erhielt von dieser die EEG-Vergütung. Streitgegenständlich ist schon im Berufungsverfahren nur noch die EEG-Vergütung für eine der beiden Anlagen gewesen. Bereits vor der Aufnahme der Einspeisung hatte die Klägerin dem Beklagten ein Formblatt mit Angaben zu der Anlage übersandt, welches dieser am 30. März 2012 ausfüllte und an die Klägerin zurücksandte. Dieses Formblatt trägt die Überschrift "Verbindliche Erklärung zur Ermittlung der Förderfähigkeit und der maßgeblichen Vergütungshöhe für Strom aus Photovoltaikanlagen nach dem Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien (Erneuerbare-Energien-Gesetz-EEG)". Die unter Ziffer 17 des Formblatts enthaltene Angabe "Ich werde den Standort und die Leistung der Photovoltaikanlage nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 EEG 2009 der Bundesnetzagentur melden" bejahte der Beklagte. Weiter heißt es in dem Formblatt (unmittelbar über der Unterschrift des Beklagten): "Der Betreiber der Stromerzeugungsanlage versichert hiermit, dass die vorstehenden Angaben der Wahrheit entsprechen. [...]. Sofern vorstehende Angaben des Betreibers der Stromerzeugungsanlage unzutreffend sein sollten, behält sich der Netzbetreiber eine verzinsliche Rückforderung gezahlter Einspeisevergütungen im entsprechenden Umfang vom Betreiber der Stromerzeugungsanlage vor."

2

Die Meldung der Anlage bei der Bundesnetzagentur nahm der Beklagte jedoch erst am 21. März 2015 vor, nachdem die Klägerin ihn zur Vorlage der Meldung aufgefordert hatte.

3

Im Revisionsverfahren streiten die Parteien - wie bereits im Berufungsverfahren - noch um die Frage, ob sich wegen der zunächst unterbliebenen Meldung der Anlage bei der Bundesnetzagentur der Vergütungsanspruch des Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Juli 2014 gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EEG 2012 auf den tatsächlichen Monatsmittelwert des energieträgerspezifischen Marktwertes - hier mithin auf einen Betrag von 1.138,08 € - und für den Zeitraum ab dem 1. August 2014 (dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des EEG 2014) bis zum 31. Dezember 2014 gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 100 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b EEG 2014 auf null verringert hat und der Klägerin demzufolge insgesamt ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 11.966,57 € nebst Zinsen gegen den Beklagten zusteht.

4

Das Landgericht hat der Klage (auch) insoweit stattgegeben. Die nur gegen die Verurteilung hinsichtlich der einen Anlage gerichtete Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht - mit Ausnahme einer Verringerung der Zinshöhe - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren in dem vorstehend genannten Umfang weiter.

II.

5

1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

6

a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, da die gleichen Rechtsfragen wie im vorliegenden Fall sich in einer erheblichen Anzahl paralleler Prozesse stellten, in denen die Klägerin Betreiber von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien, die eine Meldung bei der Bundesnetzagentur unterlassen hätten, auf Rückzahlung der überzahlten Vergütung in Anspruch nehme. Die insoweit maßgeblichen Rechtsfragen sind mittlerweile jedoch geklärt. Es liegt auch keiner der weiteren im Gesetz genannten Revisionszulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) vor.

7

b) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass dem aufnehmenden Netzbetreiber gegen den Betreiber einer Photovoltaikanlage, der gegen seine Pflicht zur Meldung des Standorts und der installierten Leistung der Anlage an die Bundesnetzagentur verstoßen hat und dessen EEG-Vergütungsanspruch deshalb für den Zeitraum dieses Verstoßes gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EEG 2012 bis zum 31. Juli 2014 auf den tatsächlichen Monatsmittelwert des energieträgerspezifischen Marktwertes und für den Zeitraum ab dem 1. August 2014 gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 100 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b EEG 2014 auf null verringert ist, gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1, 3 EEG 2012 beziehungsweise § 57 Abs. 5 Satz 1, 3 EEG 2014 ein Anspruch auf Rückzahlung des darüber hinausgehenden Mehrbetrages der geleisteten EEG-Vergütung zusteht (Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, NVwZ-RR 2017, 822 Rn. 19 ff.; bestätigt durch Senatsbeschlüsse vom 19. September 2017 - VIII ZR 232/16, juris Rn. 7, und VIII ZR 281/16, RdE 2018, 75 Rn. 6).

8

Die vorstehend genannten Sanktionen für den Fall einer Nichterfüllung der Meldepflicht des Anlagenbetreibers gegenüber der Bundesnetzagentur verstoßen, wie der Senat in dem vorbezeichneten Urteil ebenfalls entschieden hat, nicht gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 77 ff.; ebenso Senatsbeschlüsse vom 19. September 2017 - VIII ZR 232/16, aaO Rn. 8, und VIII ZR 281/16, aaO Rn. 7). Auch ändert die mittlerweile durch den Gesetzgeber getroffene Regelung in § 52 EEG 2017 nichts an dem vollständigen Entfallen des Vergütungsanspruchs des Anlagenbetreibers für den im Zeitraum ab dem 1. August 2014 - hier bis zum 31. Dezember 2014 - eingespeisten Strom. Denn diese Vorschrift, die unter bestimmten Voraussetzungen eine mildere als die vorstehend genannte Sanktionierung des Verstoßes des Anlagenbetreibers gegen seine Meldepflicht vorsieht (§ 52 Abs. 3 Nr. 1 EEG 2017), findet, wie der Senat in seinem Urteil vom 5. Juli 2017 (VIII ZR 147/16, aaO Rn. 38 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, keine Anwendung auf ältere Bestandsanlagen, die - wie die Anlage des Beklagten - im Zeitraum nach dem 31. Dezember 2011 und bis zum Inkrafttreten des EEG 2014 am 1. August 2014 in Betrieb genommen worden sind (ebenso Senatsbeschlüsse vom 19. September 2017 - VIII ZR 232/16, aaO, und VIII ZR 281/16, aaO).

9

Weiter hat der Senat bereits entschieden, dass der Rückforderungs-anspruch des Netzbetreibers gegen den Anlagenbetreiber nach § 35 Abs. 4 Satz 1, 3 EEG 2012 beziehungsweise § 57 Abs. 5 Satz 1, 3 EEG 2014 sowie die Verpflichtung des Netzbetreibers, die zurückgeforderte Vergütung bei der nächsten Abrechnung als Einnahme zu berücksichtigen und sie auf diese Weise dem EEG-Ausgleichsmechanismus zuzuführen, nicht davon abhängen, dass der Netzbetreiber seinerseits durch den Übertragungsnetzbetreiber auf eine entsprechende Rückzahlung in Anspruch genommen wird. Auch kommt es nicht darauf an, ob der Netzbetreiber einem möglichen Rückforderungs-anspruch des Übertragungsnetzbetreibers die Einrede der Verjährung entgegenhalten könnte (Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 55 ff.; Senatsbeschlüsse vom 19. September 2017 - VIII ZR 232/16, aaO Rn. 9, und VIII ZR 281/16, aaO Rn. 8).

10

Schließlich hat der Senat in seinem vorbezeichneten Urteil auch geklärt, dass der Netzbetreiber grundsätzlich weder verpflichtet ist, den Anlagenbetreiber auf dessen Pflicht zur Meldung seiner Photovoltaikanlage und zur Übermittlung von deren Standort und installierter Leistung an die Bundesnetzagentur hinzuweisen, noch ihn über die rechtlichen Folgen einer Nichterfüllung dieser Pflicht aufzuklären. Der Betreiber einer Photovoltaikanlage, der Fördermittel nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz in Anspruch nehmen will, hat sich eigenständig über die geltende Rechtslage und über die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Förderung zu informieren und ist deshalb grundsätzlich auch selbst verantwortlich für die Erfüllung seiner Meldepflichten gegenüber der Bundesnetzagentur (Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 65 ff.; ebenso Senatsbeschlüsse vom 19. September 2017 - VIII ZR 232/16, aaO Rn. 10, und VIII ZR 281/16, aaO Rn. 9).

11

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung anhand der vorstehend genannten Maßstäbe stand.

12

a) Das Berufungsgericht ist ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung gelangt, dass sich infolge der zunächst unterbliebenen Meldung der Photovoltaikanlage des Beklagten bei der Bundesnetzagentur dessen Vergütungsanspruch für den streitgegenständlichen Zeitraum vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Juli 2014 gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EEG 2012 auf den tatsächlichen Monatsmittelwert des energieträgerspezifischen Marktwertes - hier mithin auf 1.138,08 € - und für den Zeitraum ab dem 1. August 2014 bis zum 31. Dezember 2014 gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 100 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b EEG 2014 auf null verringert hat. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auf dieser Grundlage einen Rückzahlungsanspruch der Klägerin gegenüber dem Beklagten in der mit der Klage geltend gemachten Höhe von 11.966,57 € nebst Zinsen bejaht.

13

b) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Rückzahlungsforderung der Klägerin sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die von dem Beklagten (hilfsweise) erklärte Aufrechnung mit einer in gleicher Höhe gegen die Klägerin bestehenden Schadensersatzforderung (§ 280 Abs. 1 BGB) wegen Verletzung von Hinweis- und Aufklärungspflichten erloschen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei bereits eine solche Pflichtverletzung verneint. Wie oben (unter II 1 b) ausgeführt, ist der Netzbetreiber nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich weder verpflichtet, den Anlagenbetreiber auf dessen Pflicht zur Meldung seiner Photovoltaikanlage und zur Übermittlung von deren Standort und installierter Leistung an die Bundesnetzagentur hinzuweisen, noch ihn über die rechtlichen Folgen einer Nichterfüllung dieser Pflicht aufzuklären.

14

Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus den von ihr angeführten Umständen des Streitfalls nichts anderes.

15

aa) Vergeblich macht die Revision geltend, ein maßgeblicher Unterschied zwischen dem Streitfall und dem Fall des Senatsurteils vom 5. Juli 2017 (VIII ZR 147/16, aaO) bestehe darin, dass der Beklagte, anders als der dortige Anlagenbetreiber, in Ziffer 17 des Formblatts nicht bestätigt habe, den Standort und die Leistung der Photovoltaikanlage der Bundesnetzagentur bereits gemeldet zu haben, sondern lediglich versichert habe, dass er diese Meldung vornehmen werde. Die Klägerin habe daher im Streitfall nicht davon ausgehen können, dass eine Meldung an die Bundesnetzagentur bereits erfolgt sei. Daher könne sich auch die vor der Unterschrift des Beklagten vorhandene Versicherung, dass die vorstehenden Angaben der Wahrheit entsprächen, sowie der in diesem Zusammenhang erfolgte Hinweis, dass sich die Klägerin anderenfalls eine Rückforderung der gezahlten Einspeisevergütung vorbehalte, nicht auf die Ziffer 17 beziehen, da sowohl die Versicherung als auch der Hinweis nur Fakten beträfen, nicht aber die Absicht, bestimmte Handlungen in der Zukunft vorzunehmen.

16

Dieser Einwand der Revision greift, wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt, bereits deshalb nicht durch, weil es nach der oben (unter II 1 b) genannten Rechtsprechung des Senats aufgrund der Eigenverantwortung des Anlagenbetreibers für das Vorliegen der Fördervoraussetzungen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz und damit auch für die Erfüllung der hier in Rede stehenden Meldepflicht auf den Inhalt des Formblatts der Klägerin nicht entscheidend ankommt (vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 69 ff., insbesondere Rn. 74).

17

Im Übrigen ändert sich, anders als die Revision meint, der wesentliche Bedeutungsgehalt des dem Formblatt der Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung aus der Sicht des Anlagenbetreibers zu entnehmenden Hinweises auf das Bestehen der Meldepflicht und auf die möglichen schwerwiegenden Folgen einer Missachtung dieser Pflicht (siehe hierzu Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 74) nicht, wenn der Anlagenbetreiber- wie hier - anstelle der Zusicherung einer bereits erfolgten Meldung versichert, dass er die Meldung seiner Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur vornehmen werde. Hiervon ist der Senat auch bereits in seinem oben genannten Beschluss vom 19. September 2017 (VIII ZR 232/16, aaO) ausgegangen, dem- worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - eine vergleichbare Fallgestaltung zugrunde lag.

18

bb) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft den im Berufungsverfahren gehaltenen Vortrag des Beklagten nicht berücksichtigt (§ 286 ZPO), wonach die Klägerin "mit sämtlichen Anlagenbetreibern - also auch mit ihm" eine "Abrechnungsvereinbarung" getroffen habe.

19

(1) Die Revision meint, das Berufungsgericht habe sich hierdurch den Blick dafür verschlossen, dass zwischen den Parteien hinsichtlich der Einspeisung des in der Photovoltaikanlage des Beklagten erzeugten EEG-Stroms nicht nur ein gesetzliches Schuldverhältnis gemäß § 4 EEG 2012 beziehungsweise § 7 EEG 2014, sondern - mit der genannten "Abrechnungsvereinbarung" zusätzlich auch ein vertragliches Schuldverhältnis begründet worden sei. Damit habe das Berufungsgericht einen weiteren maßgeblichen Unterschied des Streitfalls gegenüber den vom Senat bereits entschiedenen Fällen verkannt.

20

Die genannte "Abrechnungsvereinbarung" der Klägerin habe ausweislich des von dem Beklagten im Berufungsverfahren vorgelegten Musterexemplars unter anderem den folgenden Inhalt:

"1. Der Anlagenbetreiber [...] beauftragt S.             Netz [= Klägerin] mit der Erstellung einer Abrechnung über die vom EEG vorgesehene Einspeisevergütung. S.               Netz ist berechtigt, einen Dritten mit der Erfüllung dieser Aufgaben zu beauftragen.

[...]

3. Die Vereinbarung wird nur wirksam, wenn der Anlagenbetreiber S.             Netz für den jeweiligen Abrechnungszeitraum auch mit der Messung der abzurechnenden Energie beauftragt sowie S.             Netz die beiliegenden Datenblätter (Kundendatenblatt, Erklärung zur Einstufung der Vergütung) vollständig und zutreffend ausgefüllt zurückgesandt hat.

4. Der Abrechnungszeitraum umfasst einen Kalendermonat. S.              Netz erstellt die Abrechnung jeweils bis zum 15. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Kalendermonats [...].

[...]

6. Bei Feststellung von Fehlern in der Ermittlung des Rechnungsbetrages oder nachträglichen Änderungen der einer Abrechnung zugrunde liegenden Daten erstellt S.            Netz eine entsprechende Rechnungskorrektur. Der nach der ursprünglichen Abrechnung zu viel oder zu wenig berechnete Betrag ist zu erstatten oder nach zu entrichten.

7. Die Kosten der vereinbarten Dienstleistung trägt der Anlagenbetreiber. Die Höhe der Kosten orientiert sich an der von der Bundesnetzagentur vorgegebenen Erlösobergrenze [...]."

21

Die Revision meint, unter Zugrundelegung dieses Vortrags des Beklagten habe die Klägerin gerade keine "Abrechnung über die vom EEG vorgesehene Einspeisevergütung" im Sinne der Ziffer 1 der "Abrechnungsvereinbarung" vorgenommen. Um die abzurechnende Einspeisevergütung ermitteln zu können, hätte die Klägerin zwingend den Tag der Meldung der Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur abfragen müssen, weil dieses Datum für die Höhe der Vergütungsansprüche von maßgeblicher Bedeutung gewesen sei. Dieser Verpflichtung habe die Klägerin nicht durch die Einholung der Angaben gemäß der oben genannten Ziffer 17 des Formblatts genügen können.

22

Indem die Klägerin die volle Einspeisevergütung über einen längeren Zeitraum hinweg ausbezahlt habe, ohne zu prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für Ansprüche in der entsprechenden Höhe erfüllt seien, und den Beklagten anderenfalls zu einer Abhilfe aufzufordern, habe sie eigene Pflichten, die sich aus der "Abrechnungsvereinbarung" ergäben, vorwerfbar verletzt, weshalb sie dem Beklagten zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet sei.

23

(2) Auch mit dieser Rüge vermag die Revision nicht durchzudringen. Es trifft zwar zu, dass das Berufungsgericht zu dem - allerdings hinsichtlich des Streitfalls nicht näher konkretisierten - Vortrag des Beklagten, die Klägerin schließe "mit allen Anlagenbetreibern, die an ihr Netz angeschlossen werden" eine "Abrechnungsvereinbarung", Feststellungen nicht getroffen hat. Richtig ist auch, dass der Senat in den oben genannten Entscheidungen keinen Anlass hatte, Ausführungen zu einer solchen Vereinbarung zu machen, da weder die dort erkennenden Tatsachengerichte Feststellungen hierzu getroffen hatten noch dies in den Revisionsverfahren gerügt worden war.

24

Soweit die Revision im vorliegenden Verfahren eine solche Rüge erhebt, greift diese jedoch nicht durch, da das Berufungsurteil auf dem beanstandeten Rechtsfehler jedenfalls nicht beruht (§ 545 Abs. 1 ZPO). Denn es kann ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung der "Abrechnungsvereinbarung" zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre (vgl. Senatsurteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 161/14, NJW 2015, 2111 Rn. 19; jeweils mwN).

25

(a) Der Inhalt der - revisionsrechtlich zu unterstellenden - "Abrechnungsvereinbarung" ändert nichts an der oben (unter II 1 b und 2 b aa) im Einzelnen dargestellten, dem Willen des Gesetzgebers entsprechenden Eigenverantwortung des Anlagenbetreibers für das Vorliegen der Fördervoraussetzungen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz und damit insbesondere auch für die Erfüllung seiner Pflicht zur Meldung der Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur. Der "Abrechnungsvereinbarung" ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch weder eine Verpflichtung der Klägerin zu entnehmen, den Tag der Meldung der Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur abzufragen, noch eine Verpflichtung, den Beklagten zu einer solchen Meldung (nochmals) anzuhalten. Dies kann der Senat auch dann selbst entscheiden, wenn es sich bei der "Abrechnungsvereinbarung" nicht um einen Formularvertrag (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 223/15, juris Rn. 39 mwN), sondern um eine Individualvereinbarung handeln sollte, da das Berufungsgericht die Auslegung dieser Vereinbarung unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen weder erforderlich noch zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 1 b mwN; vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 217/06, juris Rn. 21 mwN; vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 298/13, WuM 2014, 546 Rn. 12).

26

(b) Im Ausgangspunkt zutreffend ist allerdings die Annahme der Revision, dass die Parteien grundsätzlich das zwischen ihnen bestehende gesetzliche Einspeiseschuldverhältnis (§ 4 EEG 2012 beziehungsweise § 7 EEG 2014) durch vertragliche Vereinbarungen in dem durch die vorbezeichneten Bestimmungen aufgezeigten Rahmen ergänzen können (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2016 - VIII ZR 123/15, WM 2017, 389 Rn. 19, 21; ebenso bereits BT-Drucks. 16/8148, 41 [zu § 4 EEG 2009]; siehe ferner Danner/Theobald/Oschmann, Energierecht, EEG 2012, Stand Januar 2012, § 4 Rn. 1 f., 13 ff., 24 ff., und EEG 2014, Stand Juni 2015, § 7 Rn. 1 f., 13 ff.; BeckOK-EEG/Leicht/Brunstamp, EEG 2014, Stand 1. April 2015, § 7 Rn. 7; vgl. auch Boemke in Frenz/Müggenborg/Cosack/Henning/Schomerus, EEG, 5. Aufl., § 7 EEG 2017 Rn. 21; BeckOK-EEG/Leicht/Brunstamp, EEG 2017, Stand 1. Juli 2017, § 7 Rn. 8).

27

Es kann dahingestellt bleiben, ob und gegebenenfalls inwieweit durch eine solche Vereinbarung auch die Erfüllung zentraler Pflichten des Anlagenbetreibers, die diesem durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz auferlegt werden- wie hier die Meldung der Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur -, auf den Netzbetreiber übertragen oder zumindest Hinweis- und Aufklärungspflichten des Netzbetreibers gegenüber dem Anlagenbetreiber in Bezug auf die Einhaltung von dessen vorgenannten Pflichten begründet werden können (vgl. hierzu und zu dem Gesichtspunkt eines neben das Einspeiseschuldverhältnis [Kaufvertragsverhältnis] gestellten Beratungsvertrags: Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 73). Denn mit der hier zu beurteilenden "Abrechnungsvereinbarung" haben die Parteien weder die Verantwortung für die Einhaltung der Meldepflicht des Beklagten auf die Klägerin übertragen noch betrifft diese Vereinbarung in sonstiger Weise die vorbezeichnete Meldepflicht des Beklagten und folgen aus ihr dementsprechend auch nicht die von der Revision angeführten und von ihr als verletzt angesehenen Pflichten. Die gegenteilige Sichtweise der Revision misst der "Abrechnungsvereinbarung" einen Bedeutungsgehalt bei, den sie bei verständiger und objektiver Betrachtung ersichtlich nicht hat.

28

(c) Die "Abrechnungsvereinbarung" dient, wie bereits deren Bezeichnung nahelegt und sich zudem zweifelsfrei aus ihrem Inhalt ergibt, allein dazu, zwischen den Parteien eine Regelung hinsichtlich der Einzelheiten der Durchführung der Abrechnung der Einspeisevergütung zu treffen. Mit ihr sollen - ebenso wie mit der gemäß ihrer Ziffer 3 vorausgesetzten Beauftragung der Klägerin (auch) mit der Messung der abzurechnenden Energie - die entsprechenden Regelungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ergänzt, nicht hingegen eine Änderung der gesetzlichen Wertung vorgenommen werden, wonach der Anlagenbetreiber die alleinige Verantwortung für die Einhaltung der Meldepflicht trägt (so zutreffend auch Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 4. Mai 2015 - 23 C 3728/16, S. 9 f., nicht veröffentlicht).

29

Gegen die von der Revision befürwortete Sichtweise einer - zumindest teilweisen - Übernahme dieser Verantwortung durch die Klägerin mittels der "Abrechnungsvereinbarung" - und sei es nur in Gestalt einer Nachfrage- und Hinweispflicht - spricht bereits, dass die Klägerin gemäß dieser Vereinbarung lediglich eine Dienstleistung (vgl. Ziffer 7 Satz 1) für den Anlagenbetreiber zu erbringen hat, deren Erfüllung sie zudem gemäß Ziffer 1 Satz 2 ohne weitere Voraussetzungen einem Dritten übertragen kann. Überdies ist die Wirksamkeit der "Abrechnungsvereinbarung" an die Erteilung vollständiger und zutreffender Angaben seitens des Anlagenbetreibers geknüpft (Ziffer 3) und können schließlich die zu erstellenden Abrechnungen unter anderem bei einer nachträglichen Änderung der zugrunde liegenden Daten - wie etwa in dem hier gegebenen Fall einer entgegen den Angaben des Anlagenbetreibers unterbliebenen Meldung der Anlage bei der Bundesnetzagentur - korrigiert werden und hat auf dieser Grundlage eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung zu erfolgen (Ziffer 6).

30

(d) Hiervon ausgehend musste die Klägerin im Streitfall, anders als die Revision meint, für die gemäß Ziffer 1 Satz 1 der "Abrechnungsvereinbarung" vorzunehmende Abrechnung über die von dem Erneuerbare-Energien-Gesetz vorgesehene Einspeisevergütung auch nicht zwingend den Tag der Meldung der Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur abfragen. Vielmehr durfte sie sich (auch) insoweit auf die Angaben des Beklagten als hierfür verantwortlichen Anlagenbetreibers verlassen. Diesen hatte sie im Übrigen in dem von ihm unterzeichneten Formblatt sowohl in hinreichender Deutlichkeit über seine Meldepflicht informiert (Ziffer 17 des Formblatts) als auch in dem seiner Unterschrift unmittelbar vorangestellten Absatz auf die - entgegen der Auffassung der Revision auch die Ankündigung der Meldung in Ziffer 17 umfassende - Notwendigkeit wahrheitsgemäßer Angaben hingewiesen und über die möglichen schwerwiegenden Folgen unzutreffender Angaben aufgeklärt (vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 74 ff.).

31

cc) Da es demnach mangels einer Pflichtverletzung der Klägerin an einem gegen diese gerichteten Schadensersatzersatzanspruch des Beklagten nach § 280 Abs. 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. Juli 2017 - VIII ZR 147/16, aaO Rn. 67 ff.) auch unter Berücksichtigung der von der Revision angeführten "Abrechnungsvereinbarung" fehlt, bedarf die von der Revision überdies aufgeworfene, im Urteil des Senats vom 5. Juli 2017 (VIII ZR 147/16, aaO Rn. 66) offen gelassene Frage des möglichen Bestehens eines Aufrechnungsverbots auch im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.

32

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Dr. Milger     

        

Dr. Hessel     

        

Dr. Achilles

        

Dr. Schneider     

        

Dr. Bünger     

        

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 160/09 Verkündet am:
24. März 2010
Freitag,
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage
, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG
vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als
unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vorstellung
der Parteien bei Vertragsschuss mangels Erfüllung der gesetzlichen
Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung
unterliegt.
BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09 - LG Berlin
AG Berlin-Charlottenburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. Juli 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin hat im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das um das Jahr 1900 errichtete Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet , in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert.
2
In § 1 (2) des Mietvertrags heißt es: "Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet."
3
Die monatliche Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, zu- letzt von der Beklagten für die Zeit ab Januar 2004 auf 430,26 €, ab September 2004 auf 443,09 €, ab Januar 2005 auf 447,18 €, ab Juli 2005 auf 458,97 €, ab Juli 2006 auf 469,80 € und seit Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die jeweils geforderten Beträge.
4
Die Klägerin macht geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schulde. Die einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von der Rechtsvorgängerin der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung deshalb während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Für den Zeitraum von Januar 2004 bis Dezember 2007 müsse die Beklagte ihr deshalb die über die Ausgangsmiete von 194,11 € monatlich hinausgehenden Zahlungen auf die Grundmiete zurückerstatten.
5
Die Klägerin hat Zahlung von 12.615,02 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass die von ihr zu zahlende Nettokaltmiete ab 1. Januar 2008 den Betrag von 194,11 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

6
Das Rechtsmittel hat Erfolg.

I.

7
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
8
Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Bereicherungsanspruchs sei die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Die Rückforderung der seit 1981 vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, auch wenn die Klägerin nur diejenigen Beträge zurückverlange, für deren Rückforderung die Verjährung noch nicht eingetreten sei. Denn die Beklagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzichtet und könne diese auch nicht mehr nachholen.
9
Zwar sei mit den Zahlungen der Klägerin auf die jeweiligen Erhöhungserklärungen keine konkludente Vereinbarung der erhöhten Miete zustande gekommen , weil die Befolgung einer Aufforderung regelmäßig keine Willenserklärung enthalte. Nachdem die Klägerin jedoch über einen derart langen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung der Beklagten akzeptiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet habe, sei sie mit einer Rückforderung ebenso wie mit einem Anspruch auf rückwirkende Herabsetzung der Mieten ausgeschlossen.
10
Die Klägerin habe den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um eine preisgebundene Neubauwohnung handele, weil umfangreiche bauliche Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorge- nommen worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht habe, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, habe sie offensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Klägerin insoweit wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlichrechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbereich zu erzielenden Mieten gelegen hätten.
11
Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden geben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststellungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen.
12
Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem B. Mietspiegel 2007 auf 437,49 € belaufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf absehbare Zeit nicht erreichen.
13
Soweit die Klägerin geltend mache, dass die Beklagte in einem Schreiben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 14 Jahre nach Vertragsschluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrauensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen.

II.

14
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigt.
15
1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Berufungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsanspruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet hat.
16
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einredeweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe.
17
a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Klägerin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kostenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann.
18
Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tatrichterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Parteidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand geworden sein kann.
19
Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wonach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Vergleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre Vermieters zuzuordnen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könnte.
20
b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach langjähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 40 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur etwa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklagte Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum von 1. Januar 2004 bis zum 31. Dezember 2007, für den die Klägerin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Januar 2008 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
21
Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interessenabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.
22
c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisgebundenen Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpassung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen Zeitraum von 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte.
23
Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchgeführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 437,49 € belief und die Klägerin schon seit Dezember 2004 eine diesen Betrag übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend gemacht hatte, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können.
24
3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht vollständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausführungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Ausgangsmiete von 194,11 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforderte Miete von 481,59 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kostenmieterhöhung nicht erreichen.

III.

25
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben ; es ist daher aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst nicht abschließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Ge- legenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 näher vorzutragen, zu denen das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 21.05.2008 - 203 C 611/07 -
LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 65 S 198/08 -

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

28
Der vorliegende Fall ist mit jener Konstellation schon deshalb nicht vergleichbar , weil es dort um eine im Anwendungsbereich des § 557 Abs. 1 BGB angesiedelte einvernehmliche Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB und damit um eine vertragliche Änderung der Miethöhe gegangen ist (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II; vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; BayObLGZ 1989, 277, 281; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 557 Rn. 31 mwN; Staudinger/Emmerich, aaO, § 558a Rn. 3, § 558b Rn. 3 mwN), die ohne Weiteres im Anwendungsbereich des § 313 BGB liegen kann. Hier dagegen geht es um eine nach gesetzlichen Maßstäben zu bestimmende einseitige Mieterhöhung , die einer Anwendung des § 313 BGB allenfalls in besonders gelagerten Fällen zugänglich ist (dazu vorstehend unter II 2 b). Im Übrigen stünde einer Vertragsanpassung in der von der Klägerin erwünschten Weise ohnehin auch der Umstand entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche in ihre Risikosphäre als Vermieterin fällt. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.