Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2013 - XII ZR 80/12

bei uns veröffentlicht am18.12.2013

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 80/12 Verkündet am:
18. Dezember 2013
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs
- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung
, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage
dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht
und fehlerfrei arbeitet.

b) Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot
ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und
den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten
(im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008,
142).
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12 - KG Berlin
LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter
Schilling, Dr. Günter, Dr. Nedden-Boeger und Dr. Botur

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 21. Mai 2012 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin begehrt von der Beklagten rückständige Miete.
2
Die Parteien schlossen im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem Gebäude, das schon zu DDR-Zeiten errichtet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Klägerin umfassend saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten wurden.
3
Die Beklagte minderte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis November 2010. Sie begründete dies damit, die Heizungs- und Belüftungsanlage sei im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Geschäftsräumen überdimensioniert und könne zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Deshalb könne die Anlage nicht wirtschaftlich betrieben werden. Außerdem sei im Rahmen der Sanierungsarbeiten kein ausreichender Wärmeschutz geschaffen worden.
4
Das Landgericht hat der Klage unter Berücksichtigung einer von der Beklagten hilfsweise erklärten Aufrechnung überwiegend stattgegeben. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2012, 858 ff. veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
7
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni und August bis November 2010, weil die Miete nicht gemindert sei. Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs- und Belüftungsanlage sei nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB behaftet.
8
Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliege, seien die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Das Landgericht habe im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils festgestellt, dass es zwischen den Parteien hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gegeben habe. Fehlten - wie hier - ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so sei jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.
9
Dass die streitgegenständlichen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen, bzw. zu heiß oder zu kalt seien, werde von der Beklagten nicht schlüssig vorgetragen.
10
Die Beklagte beanstande die Unwirtschaftlichkeit der von der Klägerin eingebauten Heizungs- und Lüftungsanlage, weil diese nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen und daher eine bedarfsgerechte Einstellung in den einzelnen Stockwerken nicht möglich sei und die Anlage lediglich durch einen Techniker und nicht vom Personal der Beklagten eingestellt werden könne. Dieser Vortrag der Beklagten sei widersprüchlich. Wenn eine nur zentral durch einen Techniker zu bedienende Anlage dem Stand der Technik entspreche, also die maßgeblichen technischen Normen eingehalten würden, weiche dies nicht zugleich von dem ab, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vorausgesetzt werde, bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden könne.
11
Von einem Mangel könne nur dann ausgegangen werden, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulieren wäre. Die streitgegenständliche Heizungs- und Belüftungsanlage sei aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur durch einen Techniker zu regulieren sein sollte, stelle dies keinen Mangel dar, sofern die Anlage - wie hier - dem Stand der Technik entspreche.
12
Ein Mietmangel ergebe sich auch nicht aus dem Vorbringen der Beklagten , die von ihr zu tragenden Kosten für die Heizung und der Energieverlust seien erheblich. Eine verlustreich arbeitende Heizung stelle per se keinen zur Minderung führenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt sei für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellten als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhten, könne ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege, sei aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten entspreche die Heizungs- und Belüftungsanlage dem damaligen Stand der Technik, so dass von einer Mangelhaftigkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage nicht ausgegangen werden könne.
13
Es könne auch nicht der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf gefolgt werden, wonach der Vermieter nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte verpflichtet sei, dem Mieter eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage bereitzustellen. Der Mieter habe grundsätzlich einen Anspruch auf eine Heizung, die den vertraglichen Vereinbarungen oder aber, falls eine ausdrückliche Vereinbarung fehle, dem Stand der Technik entspreche. Da die Heizungs - und Belüftungsanlage vorliegend diesen Anforderungen genüge, liege ein Mangel nicht vor.
14
Der von der Beklagten beanstandete mangelnde Wärmeschutz stelle ebenfalls keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar.
15
Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen könne nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspreche. Hierbei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau könne ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspreche.
16
Das streitgegenständliche Gebäude sei zu DDR-Zeiten errichtet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht habe erwarten können, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Wärmeschutz geltenden Standard aufweisen. In den Anlagen, die Bestandteil des Mietvertrages geworden seien, werde geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauliche Maßnahme erforderlich sei. Die Position "Außenwandbekleidung außen" unter 1.5 der Anlage 2 enthalte den Vermerk "ggfs zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen gemäß EnEV-Nachweis". Dieser Vermerk könne unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude handele und die Außenwände daher vor dem Umbau unter keinen Umständen den Wärmeschutz gemäß EnEV-Nachweis aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein solcher Wärmeschutz dann erfolgen werde, wenn er erforderlich sei, um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie dem von der Klägerin zu den Akten gereichten Energiesparnachweis zu entnehmen sei, erfüllten drei der im Kellergeschoss befindlichen Außenwände nicht die DIN nach 4108-2:2003-7. Dies sei aber ausweislich der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb nicht maßgebend, weil davon keine Sozialräume betroffen seien, so dass der mangelnde Wärmeschutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme nicht im Wege gestanden habe.
17
Eine Vereinbarung, dass sämtliche Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DIN-Norm angepasst werden sollten, ergebe sich auch nicht aus der mit der Überschrift "Baubeschreibung Neubauanforderungen" versehenen Anlage 3 zum Mietvertrag. Dass nicht sämtliche Gebäudeteile neu gebaut werden sollten, folge bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der ausdrücklich festgehalten worden sei, welche Bauteile ohne Veränderung beibehalten , welche ausgebessert bzw. überarbeitet und welche abgebrochen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Über- schrift “Wände” versehenen Regelung, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet werden sollten, könne die Beklagte nicht herleiten, dass auch die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmeschutz-Normen angepasst werden sollten. Diese sollten nämlich - wie dargelegt - entsprechend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung nicht neu errichtet, sondern in ihrem Zustand belassen werden. Die in der Anlage 3 bezüglich der Wände enthaltene Regelung könne sich folglich nur auf die nichttragenden Außenwände und die tragenden und nichttragenden Innenwände beziehen, die ausweislich der Anlage 1 teilweise neu errichtet werden sollten.
18
Soweit die Beklagte vortrage, dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Millionen Euro dafür spreche, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen seien und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, sei ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Allein aus der Höhe der Baukosten könne nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen werden.

II.

19
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines Mangels der Mietsache im Sinne des § 536 BGB verneint.
20
1. Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die "IstBeschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen , muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden , was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann (vgl. Senatsurteile vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - NZM 2006, 582, 583 und vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04 - NZM 2006, 626, 627). Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 - NZM 2013, 575 Rn. 15 mwN).
21
Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt und welche Minderung des Mietzinses ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen (Senatsurteil vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 664 Rn. 13).
22
2. Unter Beachtung dieser Maßstäbe hat das Berufungsgerichtzu Recht einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verneint.
23
a) Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages keine ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung getroffen. Hiergegen erinnert auch die Revision nichts.
24
b) Die Parteien haben jedoch in Ziffer 1. 3. des Mietvertrages die als Anlage 2 bezeichnete Baubeschreibung der Vermieterin vom 14. August 2006 und die als Anlage 3 bezeichnete Mieterbaubeschreibung vom 22. November 2004 zum Inhalt des Mietvertrages und zur Grundlage für den Umbau und die Ausstattung des Mietgegenstands gemacht. Aus beiden Anlagen ergeben sich zwar keine ausdrücklichen Vereinbarungen über die technische Ausstattung des Mietobjekts. Sie enthalten jedoch Angaben, die im Rahmen der durch Auslegung zu ermittelnden Soll-Beschaffenheit des Mietobjekts herangezogen werden können. So ist in Ziffer 2.2 der Anlage 2 (Wärmeversorgungsanlagen) die Wiederverwendung der vorhandenen Fernwärmestation und eine Grundbeheizung über statische Heizflächen in den Randbereichen und in den Büros und Sozialräumen vorgesehen. Die weitere Nutzung der vorhandenen Lüftungsanlage mit einem 6-fachen Luftwechsel ergibt sich aus Ziffer 2.3 der Anlage 2. In der Mieterbaubeschreibung (Anlage 3) wird hinsichtlich der Heizung nur verlangt, dass die Zuluft während der Heizperiode bis zu einer Außentemperatur von ca. 18 Grad Celsius zentral erwärmt und im Mietbereich zur Verfügung gestellt wird. Darüber hinaus sollte vom Vermieter ein separater Anschluss für die Versorgung der Sozialräume und des Büros gestellt werden, um in diesen Räumen eine Innentemperatur von bis zu 21 Grad Celsius zu erreichen.
25
Durch diese zum Vertragsinhalt gewordenen Angaben in den Anlagen 2 und 3 wird der von der Klägerin geschuldete Standard in Bezug auf die Heizungs - und Belüftungsanlage beschrieben. Dass die vorhandene Anlage diesen Anforderungen nicht genügt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und wird von der Beklagten auch nicht behauptet. Sie räumt selbst ein, dass mit der installierten Anlage ihre Geschäftsräume ausreichend beheizt und belüftet werden können.
26
c) Soweit die Revision den zur Minderung der Miete führenden Mangel in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs- und Belüftungsanlage sieht, kann dem nicht gefolgt werden.
27
aa) Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass der unwirtschaftliche Betrieb einer technisch fehlerfreien Heizungsanlage einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen könne (OLG Düsseldorf WuM 1984, 54 f.; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 8; Eisenschmid in SchmidtFutterer Mietrecht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 231). Überwiegend wird das Vorliegen eines Mangels jedoch verneint (KG ZMR 2008, 892, 893 und WuM 2005, 774; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III.B Rn. 1305; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 8; Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 6. Aufl. II. Rn. 53; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 63). Jedenfalls im vorliegenden Fall ist der letztgenannten Auffassung zu folgen.
28
bb) Die Heizungs- und Belüftungsanlage war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden. Der Be- klagten war dieser Umstand bekannt, weil er sich aus der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 2 ergibt. Durch den Abschluss des Mietvertrages hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache akzeptiert. Feststellungen, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht dem maßgeblichen technischen Standard bei der Errichtung des Gebäudes entspricht, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Dies wird von der Beklagten auch nicht behauptet. Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage im Vergleich zu anderen Geschäftsräumen der Beklagten hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage - wie hier - dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Insbesondere lässt sich in diesem Fall ein Mangel der Mietsache nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlicher arbeitenden Heizungsanlage geringere Kosten anfallen würden (Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn.15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59). Würde der im Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der Vermieter gehalten, um seinen Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachzukommen , die Anlage technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter keinen Anspruch hat (vgl. BGH Urteile vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12- NJW 2013, 2417 Rn. 22 und vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11 - NJW-RR 2012, 262 Rn. 10; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger /Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34). Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führt zu keiner anderen Beurteilung (zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerberaummietrecht vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11 mwN). Danach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten (BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142 Rn. 18). Dies gilt auch für den Bereich der Gewerberaummiete (Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15).
29
cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (WuM 1984, 54). Soweit dort eine unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage als Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bewertet worden ist, handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist. Die Heizungsanlage war im Hinblick auf Größe und Nutzung einer Mietwohnung um 60 % zu groß ausgelegt und verbrauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausreichende Anlage. Im Hinblick auf diese außergewöhnlich große Überdimensionierung der Heizungsanlage und den damit verbundenen erheblichen Energiemehrverbrauch hat das Oberlandesgericht unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsache bejaht. Im hier zu entscheidenden Fall hat das Berufungsgericht eine solche Überdimensionierung der Heizungs- und Belüftungsanlage jedoch gerade nicht festgestellt. Die Revision macht insoweit auch nur geltend, dass im Hinblick auf den konkret von ihr ausgeübten Geschäftsbetrieb mit einer nur geringen Anzahl an Kunden die Anlage kostengünstiger betrieben werden könnte. Dass aufgrund des geringen Publikumsverkehrs in den Geschäftsräumen der Beklagten bei einer anderen technischen Gestaltung der Heizungs- und Belüftungsanlage nur geringere Energiekosten aufgewendet werden müssten, ändert jedoch nichts daran, dass die vorhandene Anlage der vertraglichen Beschaffenheit der Mietsache entspricht und daher keinen Mangel der Mietsache begründen kann. Die Beklagte kann sich daher zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht auf die von ihr behauptete Unwirtschaftlichkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage berufen.
30
d) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich eine Mangelhaftigkeit der Mietsache auch nicht daraus, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist.
31
Wie sich aus der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 2 ergibt, die Bestandteil des Vertrages geworden ist (Ziff. 1. 3. des Mietvertrages vom 16. Februar 1997), sollte die bei Vertragsschluss bereits vorhandene Heizungsund Belüftungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Klägerin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zustand , den die Anlage zu diesem Zeitpunkt aufwies einschließlich der vorhandenen Regelungstechnik. Das Berufungsgericht hat weder festgestellt, dass die zu diesem Zeitpunkt bestehende Regelungstechnik nicht dem Stand der Technik für eine Fernwärmeanlage entsprach noch hat die Beklagte hierzu entsprechenden Vortrag gehalten. Unter diesen Voraussetzungen kann die Beklagte nicht damit gehört werden, die Anlage sei mangelhaft, weil sie nicht individuell regulierbar sei. Die Anlage entspricht dem Zustand, in dem die Beklagte die Mieträume angemietet hat. Auch hier würde die Annahme eines Mangels dazu führen, dass der Vermieter die Anlage umbauen lassen müsste, um aus der Sicht der Beklagten die Mangelfreiheit der Mietsache herzustellen. Dies käme wiederum einer Modernisierungsmaßnahme gleich, die der Vermieter nicht schuldet, wenn die Anlage zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes dem technischen Standard entsprach.
32
e) Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, dass auch der von der Beklagten beanstandete mangelnde Wärmeschutz an den Außenwänden des Gebäudes nicht zu einem Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz Alt. 1 BGB führt.
33
aa) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, der Mieter von Wohnoder Gewerberäumen könne nach der Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufwiesen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäumen entspräche. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht darauf abgestellt, dass das streitgegenständliche Gebäude zu DDR-Zeiten errichtet worden sei und die Beklagte daher ohne gesonderte Vereinbarung nicht habe erwarten können, dass die Wände den bei Vertragsschluss geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufwiesen. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass aufgrund der umfangreichen Sanierung des Gebäudes nicht auf den Standard im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes habe abgestellt werden dürfen. Deshalb seien die einschlägigen DIN-Normen einzuhalten gewesen, was nach dem Vortrag der Beklagten nicht der Fall gewesen sei.
34
bb) Damit kann die Revision nicht durchdringen. Es trifft zwar zu, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einem älteren Gebäude die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden technischen Standards für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Mietsache maßgeblich sein können. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes gleichkommen (vgl. BGH Urteile vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 - NJW 2013, 2417 Rn. 28; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08 - NJW 2009, 2441 Rn. 11 und vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03 - NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Trittschallschutz in Mietwohnungen). Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Bereits aus der Anlage 2 zum Mietvertrag , die gemäß Ziffer 1. 3. des Mietvertrags Vertragsbestandteil geworden ist, ergibt sich, dass bei der anstehenden Sanierung des Gebäudes an den Außenwänden keine baulichen Maßnahmen vorgenommen werden sollten. Zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen an der Außenwandbekleidung sind in der Baubeschreibung nur vorgesehen, falls sie für den EnEV-Nachweis erforderlich sein sollten. Die dem Mietvertrag beigefügte Mieterbaubeschreibung sieht einen den Anforderungen entsprechenden Wärmeschutz auch nur für neu errichtete Umfassungswände der Mieteinheit vor. Im Hinblick auf diesen Inhalt des Mietvertrages ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Beklagte keinen Wärmeschutz an den Außenwänden beanspruchen kann, der den bei Abschluss des Mietvertrages geltenden DIN-Normen entspricht, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Dose Schilling Günter Nedden-Boeger Botur
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 08.09.2011 - 32 O 615/10 -
KG Berlin, Entscheidung vom 21.05.2012 - 8 U 217/11 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Dez. 2013 - XII ZR 80/12

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bei uns veröffentlicht am 07.06.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 34/04 Verkündet am: 7. Juni 2006 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 15. Okt. 2008 - XII ZR 1/07

bei uns veröffentlicht am 15.10.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 1/07 Verkündet am: 15. Oktober 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:
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Oberlandesgericht Dresden Urteil, 24. Feb. 2021 - 5 U 1782/20

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Oberlandesgericht Dresden Urteil vom 24.02.2021 Az.: 5 U 1782/20 In dem Rechtsstreit X. Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG, ... vertreten durch die Komplementärin X. Grundstücksverwaltung Beteiligungs GmbH diese vertreten durch den G

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Dez. 2018 - VIII ZR 271/17

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/17 Verkündet am: 5. Dezember 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 05. Dez. 2018 - VIII ZR 67/18

bei uns veröffentlicht am 05.12.2018

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 67/18 Verkündet am: 5. Dezember 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Amtsgericht Halle (Saale) Urteil, 08. Nov. 2016 - 95 C 1634/15

bei uns veröffentlicht am 08.11.2016

Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages, w

Referenzen

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 34/04 Verkündet am:
7. Juni 2006
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes
Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen.

b) Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1
BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04 - LG Duisburg
AG Oberhausen
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren
gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 am 7. Juni
2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs,
Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 13. Januar 2004 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz aus einem gewerblichen Mietvertrag.
2
Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 22. Oktober 1997 von der P. GmbH Gewerberäume in O. In dieses Mietverhältnis ist auf Vermieterseite der Beklagte durch Erwerb des Grundstücks eingetreten.
3
Vor Abschluss des Mietvertrages war an der Rückseite des Gebäudes eine Tür- oder Fensteröffnung ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zugemauert worden. Auf diese von innen nicht sichtbare Beschaffenheit war die Klägerin nicht hingewiesen worden. Die Gebäuderückseite, an der sich ursprünglich die Öffnung befand, grenzt an ein Brachgelände der Deutschen Bahn AG.
4
Die Klägerin betreibt in den angemieteten Räumen ein Elektrogeschäft. Sie nutzt es zum Verkauf und zur Vorführung von hochwertigen Videoprojektoren , Lautsprechern und Abspielgeräten. In der Nacht vom 29. auf den 30. Juni 2002 drangen Einbrecher, nachdem sie die Gebäudemauer an der zugemauerten Stelle durchbrochen hatten, in den Verkaufsraum der Klägerin ein und entwendeten Waren, deren Wert die Klägerin mit 50.000 € beziffert.
5
Mit ihrer Teilklage verlangt die Klägerin vom Beklagten u.a. Schadensersatz in Höhe von 856,51 €, weil ihr bei dem Einbruch ein Verstärker mit einem solchen Nettoeinkaufswert entwendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit mit der Begründung abgewiesen, der Beklagte habe keine Pflichtverletzung begangen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung des geforderten Schadensersatzes in Höhe von 856,41 € nebst Zinsen verurteilt, weil die Mieträume bei Abschluss des Mietvertrages mangelhaft gewesen seien und der Klägerin dadurch der behauptete Schaden entstanden sei. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

6
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
7
1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Klägerin sei durch einen anfänglichen Mangel der Mietsache ein Schaden in Höhe von 856,41 € entstanden, für den der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 in Verbindung mit § 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einzustehen habe. Die Mieträume seien bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich des Mauerwerks mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB gewesen. Ein Mangel liege vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet sei, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder erheblich mindere. Zwar hätten die Klägerin und die damalige Vermieterin keine ausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mauerwerks getroffen. Auszugehen sei jedoch davon, dass die Räume zu dem von der Klägerin beabsichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu gehöre nach der Verkehrsanschauung auch, dass die Räume den nach ihrem äußeren Erscheinungsbild erkennbaren Sicherheitsstandard erfüllten. Von innen hätten die Räume den Eindruck einer einheitlichen massiven Außenmauer hervorgerufen. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die damaligen Geschäftsführer der Klägerin den tatsächlichen Zustand des Mauerwerks bei Vertragsschluss gekannt hätten. Derartiges werde von dem Beklagten auch nicht konkret behauptet. Zudem habe der heutige Geschäftsführer der Klägerin im Rahmen seiner Anhörung nachvollziehbar erklärt, es sei erforderlich, entweder durch fremde Gärten oder um den gesamten Straßenblock herumzugehen, um auf die Hinterseite des Grundstücks zu gelangen und die äußere Vermauerung zu sehen ; daher habe bei Anmietung keine Besichtigung von außen stattgefunden. Die Klägerin habe nach dem Eindruck, den die Räume von innen bei der Vermietung machten, den von einem massiven Mauerwerk ausgehenden üblichen Sicherheitsstandard als vertraglich geschuldet voraussetzen dürfen. Dieser sei jedoch tatsächlich nicht eingehalten gewesen, was zu einem Mangel der Mieträume führe. Denn die Vermauerung der Wandöffnung sei nicht fachgerecht vorgenommen worden und habe deswegen einen Baumangel dargestellt. Die Vermauerung sei nämlich unstreitig ohne Verbund mit dem übrigen Mauerwerk erfolgt. Soweit die Öffnung mit einem Gitter versperrt gewesen sei, sei dieses nicht hinreichend einzementiert worden. Bei der Vermauerung sei - ebenfalls unstreitig - mit Zement gespart worden. Überdies sei die Mauer auch nicht von der gleichen Stärke wie das Restmauerwerk gewesen. Ein Putz - wie er an der umgebenden Wand aufgebracht gewesen sei - habe gefehlt, so dass sich die eingesetzte Mauer schon optisch vom übrigen Mauerwerk unterschieden habe. Durch diese nicht fachgerechte und nach außen erkennbare Vermauerung sei die Gefahr eines Einbruchs erhöht worden und habe sich an dieser Stelle auch tatsächlich realisiert. Mit dem Einbruch sei die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume wegen des beschriebenen Baumangels deutlich geworden.
8
Da es sich um einen Mangel handele, der als Gefahrenquelle bereits bei Abschluss des Vertrages vorhanden gewesen sei, treffe den Beklagten die in § 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB festgeschriebene Garantiehaftung, so dass es nicht darauf ankomme, ob er von dem Mangel hätte Kenntnis haben können oder müssen. Für den aus dem anfänglichen Mangel entstandenen Schaden habe der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Erwerber des Grundstücks einzustehen. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Darüber hinaus würde der Zweck des § 566 Abs. 1 BGB, die Rechte des Mieters bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzanspruchs , dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er allerdings nichts zu tun.
9
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei schließlich davon auszugehen , dass der Klägerin durch den Einbruch u.a. auch der bislang geltend gemachte Schaden für den streitgegenständlichen Verstärker in Höhe von 856,41 € entstanden sei. Die Zeugin S. habe nämlich glaubhaft ausgesagt, der Verstärker sei unmittelbar vor dem Einbruch noch vorhanden und nach dem Einbruch zusammen mit anderen Elektrogeräten verschwunden gewesen.
10
2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
11
a) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache im Sinne des § 536 a BGB bejaht.
12
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen.
13
Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Senatsurteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - zur Veröffentlichung bestimmt, m.N.).
14
Diese Maßstäbe hat das Berufungsgericht beachtet und einen anfänglichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Alt. 1 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Es ist durch Auslegung des Vertrages und unter Heranziehung der Verkehrsan- schauung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Vermieterin bei Abschluss des Vertrages auch hinsichtlich des Mauerwerks den üblichen Sicherheitsstandard schuldete. Dies wird auch von der Revision zu Recht nicht in Abrede gestellt. Allerdings macht sie geltend, dass der Zustand der Räume dem üblichen Sicherheitsstandard entsprochen habe, denn dieser verlange nicht, dass das Gebäude in einer Weise gegen Einbruch gesichert sei, dass ein solcher überhaupt nicht mehr möglich sei. Einbrüche in Geschäftslokale ereigneten sich immer wieder, ohne dass dabei zugleich ein Mangel der Mietsache vorliege. Mieträume müssten daher, um dem üblichen Sicherheitsstandard zu genügen, nicht gegen Einbrüche gesichert sein, die - wie im vorliegenden Fall - eine erhebliche kriminelle Energie voraussetzten.
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Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Richtig ist zwar, dass die üblichen Sicherheitsanforderungen nicht verlangen, dass jedweder Einbruch ausgeschlossen ist. Hiervon ist jedoch das Landgericht nicht ausgegangen. Vielmehr hat es festgestellt, dass die nicht fachgerechte Vermauerung eine erhebliche Gefahrenquelle für Einbrüche darstellte und es den Einbrechern ermöglichte , an dieser Schwachstelle "ohne größere Schwierigkeiten" in die Mieträume einzubrechen. Unter diesen Voraussetzungen aber ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die bereits bei Vertragsschluss bestehende, nicht fachgerechte Vermauerung einen anfänglichen Mangel der Mietsache darstellte.
16
b) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht nicht geprüft habe , ob die Klägerin in den fünf Jahren zwischen Abschluss des Mietvertrages und dem Einbruch Kenntnis von der fehlerhaften Vermauerung erlangt habe. Der Beklagte habe nämlich geltend gemacht, dass die Klägerin die bearbeitete Stelle im Mauerwerk hätte erkennen müssen. Dies beinhalte die Behauptung, dass die Klägerin, wenn schon nicht bei Vertragsschluss, so doch jedenfalls später von dem Zustand des Gebäudes Kenntnis erlangt habe, jedenfalls aber hätte erlangen müssen.
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Eine Schadensersatzpflicht des Beklagten entfällt auch nicht etwa deshalb , weil die Klägerin ihm diesen Mangel trotz Kenntnis oder grober Unkenntnis nicht angezeigt hätte (vgl. BGHZ 68, 281, 284). Denn nach den Feststellungen des Landgerichts liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin den Mangel kannte. Er musste sich ihr auch nicht aufdrängen, da er von innen nicht sichtbar war und von außen nur bei einer besonderen Nachschau, zu der die Klägerin als Mieterin nicht verpflichtet war (vgl. BGHZ aaO 285), zu erkennen gewesen wäre. Der Beklagte hat insoweit auch keine substantiierten Behauptungen aufgestellt, denen das Berufungsgericht hätte nachgehen können.
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c) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht kein Mitverschulden der Klägerin beim Zustandekommen des Schadens angenommen hat. Die Klägerin habe nämlich in den Räumen elektronische Geräte gelagert, die erfahrungsgemäß bei Dieben besonders beliebt seien, ohne sich insoweit davon zu überzeugen, dass diese ausreichend gegen Diebstahl gesichert seien.
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Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht kein Mitverschulden der Klägerin angenommen. Vielmehr hatte die Klägerin, die auch mit der Lagerung hochwertiger Geräte von der Mietsache nur den vertragsgemäßen Gebrauch machte, keinen Anlass, das Mauerwerk, das von innen fehlerfrei erschien, von außen auf Mängel zu überprüfen.
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d) Die Revision rügt schließlich, dass das Berufungsgericht die Aussage der Zeugin S. , auf die es die Tatsache des Diebstahls gestützt hat, nicht ordnungsgemäß nach § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO protokolliert habe. Der Senat hat die Rüge dieses Verfahrensmangels geprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina
Vorinstanzen:
AG Oberhausen, Entscheidung vom 06.06.2003 - 33 C 1126/03 -
LG Duisburg, Entscheidung vom 13.01.2004 - 13 S 198/03 -
15
a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN). Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch, wie hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall, Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 20, 241 mwN; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand 1. August 2012, § 536 Rn. 27; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 6; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 BGB unter 1). Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befindet, im Jahre 1952 nach vorheriger Kriegsbeschädigung wiederaufgebaut wurde, kommt es hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an.
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Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt, und welche Minderung des Mietzinses ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertigt, obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkennt und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

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a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN). Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch, wie hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall, Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 20, 241 mwN; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand 1. August 2012, § 536 Rn. 27; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 6; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 BGB unter 1). Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befindet, im Jahre 1952 nach vorheriger Kriegsbeschädigung wiederaufgebaut wurde, kommt es hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an.
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1. Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet (Senatsurteile vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 26; und 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b; Kinne, GE 2007, 30; Harsch, MDR 2001, 67).

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

11
Die Frage der Einbeziehung der Klausel ist aufgrund des Vertragsinhalts zu beurteilen, § 305 c BGB. Dass die Bewertung der Klausel nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positionen abhängen kann, zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt , das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11). Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig , dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN).
18
Ein derartiger Verstoß ist nicht darin zu sehen, dass die Klägerin bis zu der im Jahre 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der ehemaligen Alliiertensiedlung unverändert weiter betrieben hat. Aus dem nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten , die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Beklagte hat nicht dargetan, dass der Klägerin in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002 ein derartiger Verstoß zur Last fiel.
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a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (Senatsurteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8 mwN). Maßgeblich sind daher, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Fehlen jedoch, wie hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall, Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 20, 241 mwN; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand 1. August 2012, § 536 Rn. 27; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 6; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl., § 536 BGB unter 1). Da das Gebäude, in dem sich die Wohnung des Klägers befindet, im Jahre 1952 nach vorheriger Kriegsbeschädigung wiederaufgebaut wurde, kommt es hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an.
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3. Nach der Rechtsprechung des Senats kann allerdings der Mieter erwarten , dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen, wenn der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, aaO). Der Senat hat dies in einem Fall entschieden, in dem das über der Wohnung des Mieters gelegene Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut und genutzt worden ist. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht angenommen, dass der jetzt zu beurteilende Sachverhalt damit nicht vergleichbar ist. Die Maßnahmen, die die Beklagte beanstandet, sind schon nicht von der Klägerin als Vermieterin selbst, sondern von den Streithelfern vorgenommen worden, die Eigentümer der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung sind. Vor allem aber sind diese Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung nicht gleichzustellen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Streithelfer in ihrer Wohnung nur den Bodenbelag ausgetauscht; der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke sind unverändert geblieben. Es handelt sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung der Wohnungsausstattung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne dass damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht.