Bundesgerichtshof Urteil, 23. Mai 2014 - V ZR 208/12

bei uns veröffentlicht am23.05.2014

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 10. August 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung gegen die Abweisung der Zahlungsanträge (Hilfsanträge zu 4 und 5) zurückgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Die Kläger sind die Erben der im Verlauf des Rechtsstreits verstorbenen A.    H.      . Diese bestellte der Beklagten mit notariellem Vertrag vom 6. Juni 1964 an einem 104 m2 großen, im Innenstadtbereich einer Großstadt gelegenen Grundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 50 Jahren bis zum 31. Dezember 2014.

2

Zum Inhalt des Erbbaurechts wurde in § 2 des Vertrags u.a. bestimmt, dass die Beklagte berechtigt sei, das auf dem Grundstück vorhandene Haus abbrechen zu lassen und durch ein neues Gebäude zu ersetzen, für dessen Gestaltung ausschließlich die baurechtlichen Vorschriften verbindlich seien. Der Erbbauzins betrug nach dem Vertrag 33.000 DM jährlich (§ 7 Abs. 1). Solange die damaligen Mieter den Mietbesitz nicht aufgegeben und das Grundstück geräumt hatten, sollte ein Erbbauzins in Höhe der Miete gezahlt werden (§ 7 Abs. 2). In einer weiteren Bestimmung (§ 7 Abs. 4) wurde ein Anspruch auf eine Anpassung des Erbbauzinses nach dem Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten vereinbart. Der Erbbauberechtigte ist nach dem Vertrag berechtigt, spätestens zum 30. September des Jahres, in dem das Erbbaurecht enden würde, eine Verlängerung des Erbbaurechts um jeweils weitere 15 Jahre zu den bisherigen Bedingungen zu verlangen (§ 8 Abs. 5). Der Vertrag wurde vollzogen.

3

Zur Zeit des Vertragsschlusses gab es für das Gebiet keinen Bebauungsplan. Das Erbbaugrundstück war mit einem Gebäude mit zwei Obergeschossen und einem Dachgeschoss bebaut. Ein 1966 von der Stadt beschlossener Bebauungsplan sah eine bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks mit einer Geschossflächenzahl von 3,0 vor. Im Jahr 2008 beschloss die Stadt einen auf das Vorhaben der Beklagten - einen Neubau auf mehreren Grundstücken unter Einbeziehung des Erbbaugrundstücks - bezogenen Bebauungsplan, der die Geschossflächenzahl nicht mehr begrenzt und lediglich eine maximale Firsthöhe von 22,5 m vorsieht. Die Beklagte errichtete einen Neubau mit zwei Tief- und fünf Obergeschossen.

4

Die Parteien verhandelten danach ohne Erfolg über eine Anpassung des Erbbauzinses. Die Erbbaurechtsausgeberin hat - für das Revisionsverfahren noch von Interesse - Klage auf Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses in einer noch zu beziffernden Höhe, mindestens jedoch von 156.000 € jährlich für die Zeit von Januar 2011 bis Dezember 2014 sowie auf eine Nachzahlung von mindestens 68.992,88 € für die Zeit vom 1. Februar 2010 bis zum 31. Dezember 2010 erhoben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger die Zahlungsanträge weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

I.

5

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses an die geänderte bauliche Nutzung des Grundstücks. Dem Erbbaurechtsvertrag könne ein solcher Anspruch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung entnommen werden, weil dieser nicht ansatzweise erkennen lasse, dass die Parteien eine Verknüpfung des Erbbauzinses mit dem Umfang der tatsächlichen baulichen und wirtschaftlichen Ausnutzung des Erbbaugrundstücks gewollt hätten. Ein Anpassungsanspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestehe ebenfalls nicht, weil die Parteien ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Grundstücks und der Höhe des Erbbauzinses nicht vorgesehen hätten, die vertragliche Bestimmung über die Höhe des Erbbauzinses die Zahlungspflicht der Beklagten abschließend regele und ein von den Parteien nicht bedachter Umstand nicht Geschäftsgrundlage sein könne. Es habe deshalb keiner Beweisaufnahme zu der Behauptung der Klägerseite bedurft, beide Vertragsparteien hätten bei Vertragsschluss an die Möglichkeit einer erheblich höheren baulichen Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks nicht gedacht.

II.

6

Das hält einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

7

1. Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Kläger auf Zahlung eines höheren Erbbauzinses unter dem rechtlichen Gesichtspunkt einer ergänzenden Vertragsauslegung (§ 157 BGB).

8

a) Eine solche Vertragsergänzung setzt eine planwidrige Regelungslücke im Vertrag voraus. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, das aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist (Senat, Urteil vom 12. Oktober 2012 – V ZR 222/11, NJW-RR 2013, 494 Rn. 9). Hat das Berufungsgericht - wie hier - eine solche Regelungslücke verneint, ist dies revisionsrechtlich nur darauf überprüfbar, ob Auslegungs- oder Ergänzungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände nicht beachtet worden sind (Senat, Urteil vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, BGHZ 111, 110, 115). Solche Fehler liegen nicht vor.

9

b) Die Annahme, es bestehe keine Regelungslücke ist rechtlich nicht zu beanstanden.

10

aa) Die tatrichterliche Würdigung, dem Vertrag könne nicht entnommen werden, dass die Vertragsparteien eine Bemessung des Erbbauzinses nach dem Umfang der tatsächlichen baulichen und wirtschaftlichen Ausnutzung des Erbbaugrundstücks gewollt hätten, verstößt nicht gegen Auslegungsregeln. An einem Rechtsfehler des Berufungsgerichts fehlt es schon deshalb, weil sich aus den Vereinbarungen der Parteien über die Höhe des Erbbauzinses (§ 7 Abs. 1), über dessen Anpassung (§ 7 Abs. 4) und über die Begrenzung der Zahlungspflicht der Beklagten nach den Mieteinnahmen zum Beginn der Vertragszeit (§ 7 Abs. 2) kein bestimmtes Regelungskonzept für den Erbbauzins herleiten lässt. Es ist insbesondere nicht zu erkennen, dass der vereinbarte Erbbauzins (was für einen Erbbaurechtsvertrag untypisch wäre) sich nach den Mieteinkünften des Erbbauberechtigten bemessen oder von der baurechtlich zulässigen oder von der von dem Erbbauberechtigten ausgeübten baulichen Nutzung abhängen sollte.

11

Der Vereinbarung, dass der jährliche Erbbauzins 33.000 DM betrage, lässt sich nicht entnehmen, nach welcher Bezugsgröße die Vertragsparteien die Höhe des Erbbauzinses bestimmt haben. Die für die Anpassung des Erbbauzinses im Vertrag gewählte Bezugsgröße (das Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten) spricht gegen die von den Klägern geltend gemachte Regelungsvorstellung. Sie orientiert sich weder an den von dem Erbbauberechtigten tatsächlich gezogenen Mieteinnahmen noch an der Entwicklung des Werts der baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks. Eine Anpassung des Erbbauzinses nach Löhnen und Gehältern führt zu der Entwicklung des Lebensstandards angepassten Einkünften des Erbbaurechtsausgebers. Eine solche Anpassungsklausel dient gerade nicht der Bewahrung der Äquivalenz zwischen dem Erbbauzins und dem Wert der baulichen Nutzung des Grundstücks (vgl. Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 9 ErbbauRG Rn. 27).

12

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanzen die Bestimmung über die anfängliche Begrenzung des Erbbauzinses (§ 7 Abs. 2) als eine auf die bei Abschluss des Vertrags bestehende Sondersituation beschränkte Vereinbarung angesehen haben, die nicht den Schluss auf eine generelle Bemessung des Erbbauzinses nach den aus dem Grundstück von dem Erbbauberechtigten erzielten Nutzungen zulässt.

13

Dasselbe gilt schließlich für die von der Revision in der mündlichen Verhandlung angesprochene Regelung in § 3 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrags, nach der der Erbbauberechtigte ausnahmsweise eine Minderung des Erbbauzinses bis auf die Hälfte des vereinbarten Betrags verlangen kann, wenn das Bauwerk zerstört wird und dem Erbbauberechtigten ein Wiederaufbau auf Grund besonderer Verhältnisse (wie in der Zeit zwischen dem Kriegsende 1945 und der Währungsreform 1948) nicht möglich oder unzumutbar sein sollte. Auch insofern handelt es sich um eine Ausnahmeregelung, welche die für die allgemeine Bemessung des Erbbauzinses nach den Vorstellungen der Parteien maßgebenden Faktoren nicht erkennen lässt.

14

bb) Das Berufungsgericht hat auch keinen wesentlichen Auslegungsstoff übergangen. Die Verfahrensrüge der Revision ist - soweit es um einen Anspruch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung geht - unbegründet. Das Berufungsgericht musste nicht dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Kläger nachgehen, dass die Vertragsschließenden damals die Möglichkeit einer höheren baulichen Nutzung nicht bedacht haben und dass sie - wenn sie daran gedacht hätten - eine Anpassung des Erbbauzinses auch für den Fall einer höheren baulichen Ausnutzung des Erbbaugrundstücks vereinbart hätten. Diesem Vortrag lassen sich keine Anhaltspunkte für eine Lücke in den vertraglichen Regelungen entnehmen, da er über die für die Bemessung des Erbbauzinses wesentlichen Regelungsvorstellungen der Parteien nichts besagt.

15

2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB).

16

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist ein solcher Anspruch nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil dem Erbbaurechtsvertrag ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen der Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks und der Höhe des Erbbauzinses nicht zu entnehmen ist. Das ist gerade Voraussetzung für einen Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB. Geschäftsgrundlage eines Vertrags kann nicht sein, was die Parteien vereinbart haben, sondern lediglich das, was sie ihrer Vereinbarung zugrunde gelegt haben (vgl. Senat, Urteil vom 27. September 1991 - V ZR 191/90, NJW-RR 1992, 182; BGH, Urteil vom 30. Juni 2011 - VII ZR 13/10, BGHZ 190, 212 Rn. 21). Die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage können nur einschlägig sein, wenn die Parteien zur Abhängigkeit des Erbbauzinses von der baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks nichts vereinbart haben.

17

b) Weiter verkennt das Berufungsgericht, dass die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand ist und als solcher Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sein kann.

18

aa) Bei den gegenseitigen, entgeltlichen Verträgen gehört der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage, auch wenn dies bei den Vertragsverhandlungen nicht besonders angesprochen oder bedacht worden ist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 1959 - V ZR 9/58, NJW 1959, 2203; BGH, Urteil vom 2. November 1961 - II ZR 126/59, NJW 1962, 250, 251; Urteil vom 6. April 1995 - IX ZR 61/94, BGHZ 129, 236, 253; Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384, 2385; Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, 237; Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 34; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 62; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 313 Rn. 25). Die Vertragspartei, die eine Anpassung des Vertrags wegen einer durch unvorhergesehene Umstände eingetretenen schwerwiegenden Äquivalenzstörung verlangt, muss deshalb - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht vortragen oder beweisen, dass der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den auch für die andere Partei erkennbaren Vorstellungen gehörte, auf denen sich ihr Vertragswille aufbaute. Davon kann grundsätzlich ausgegangen werden. Anhaltspunkte dafür, dass es sich hier ausnahmsweise anders verhalten haben könnte (die Grundstückseigentümerin also der Beklagten das Erbbaurecht teilweise unentgeltlich oder aber zu einem günstigen, unter dem üblichen Entgelt liegenden Erbbauzins bestellen wollte), sind weder festgestellt noch ersichtlich.

19

bb) Die baurechtlich zulässige Nutzung des Erbbaugrundstücks ist ein für das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung wesentlicher Umstand. Der Erbbauzins ist das von dem Erbbauberechtigten zu zahlende Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts (vgl. Senat, Urteil vom 15. März 2013 - V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1319 Rn. 27; BGH, Urteil vom 20. Oktober 2005 - IX ZR 145/04, NJW-RR 2006, 188 Rn. 10; Urteil vom 19. April 2007 - IX ZR 59/06, NJW 2007, 2325 Rn. 10), dessen wesentlicher Inhalt die Befugnis zur Nutzung des fremden Grundstücks als Baugrund ist (Senat, Urteil vom 20. Dezember 1985 - V ZR 263/83, BGHZ 96, 385, 387).

20

cc) Die Äquivalenz der in einem Erbbaurechtsvertrag vereinbarten gegenseitigen Leistungen ist dann gegeben, wenn der Erbbauzins dem Wert des Erbbaurechts entspricht. Der Erbbauzins ist dem Recht zur baulichen Nutzung wirtschaftlich gleichwertig, wenn sich seine Höhe an dem Wert der dem Erbbauberechtigten gewährten Nutzungsmöglichkeit ausrichtet (vgl. Alberty, Rpfleger 1956, 330; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., 6. Kapitel Rn. 6.65). Wird der Erbbauzins Änderungen der baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks nicht angepasst, tritt eine Verschiebung der Werte zwischen dem Erbbaugrundstück und dem Erbbaurecht ein (vgl. dazu Nr. 4.3.3.2 Wertermittlungsrichtlinien 2006).

21

c) Die für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung maßgeblichen Umstände hätten sich hier nach Vertragsschluss im Jahr 1964 schwerwiegend verändert, wenn der - mangels anderer Feststellungen hierzu im Revisionsverfahren zugrunde zu legende - Vortrag der Kläger zutrifft, dass sich auf Grund des Vorhaben bezogenen Bebauungsplans aus dem Jahre 2008 die bauplanungsrechtlich zulässige (und von der Beklagten mit dem Neubau auch in Anspruch genommene) bauliche Ausnutzung um den Faktor 2,5 erhöht hat.

22

d) Ein Anpassungsanspruch der Kläger ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Erbbaurechtsvertrag keine Anpassungsregelung für den Fall einer Störung der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung als Folge von Änderungen der gemeindlichen Bauleitplanung enthält. Für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wäre allerdings kein Raum, wenn sich damit ein Risiko verwirklicht hätte, das nach der vertraglichen Regelung in den Risikobereich einer Partei (hier der Grundstückseigentümerin) fiele (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 1979 - V ZR 80/77, BGHZ 74, 370, 373; BGH, Urteil vom 25. Februar 1993 - VII ZR 24/92, BGHZ 121, 378, 392 mwN). In einem solchen Fall muss sich die Partei, die dieses Risiko nach den vertraglichen Regelungen übernommen hat, an dem Vertrag festhalten lassen.

23

aa) Eine Risikoübernahme liegt nicht schon darin, dass der Vertrag nur eine Anpassung des Erbbauzinses nach dem Grundgehalt eines Landgerichtspräsidenten vorsieht. Diese Bestimmung ist nicht in dem Sinne abschließend, dass andere Anpassungen des Erbbauzinses an veränderte Umstände ausgeschlossen sind. Die hiervon abweichende Auslegung des Berufungsgerichts hält auch den für eine Prüfung der tatrichterlichen Auslegung individualvertraglicher Abreden durch das Revisionsgericht geltenden Maßstäben (vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2011 - V ZR 236/10, NJW-RR 2012, 218 Rn. 5; Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 95/12, WM 2014, 481 Rn. 9 jeweils mwN) nicht stand.

24

Die Annahme, die Vereinbarung über die Anpassung des Erbbaurechts sei abschließend, ist bereits mit dem Grundsatz unvereinbar, dass maßgeblich für die Auslegung vertraglicher Vereinbarungen in erster Linie der gewählte Wortlaut und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille ist (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1992 - I ZR 186/90, BGHZ 121, 14, 16). Nach dem Wortlaut der Regelung über die Anpassung des Erbbauzinses (§ 7 Abs. 4 des Vertrags) haben die Parteien der Bemessung des Erbbauzinses die (damalige) Kaufkraft der Mark zugrunde gelegt und daher das Nachfolgende vereinbart. Zweck der Regelung über die Anpassung des Erbbauzinses in § 7 Abs. 4 war es nach der Präambel, Vorsorge gegen eine Störung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung durch den Geldwertschwund zu treffen. Für eine Auslegung, dass die Parteien Anpassungen des Erbbauzinses bei anderen, unvorhergesehenen Störungen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung ausschließen wollten, gibt diese Vereinbarung jedoch nichts her.

25

bb) Eine solche Risikoübernahme durch die Grundstückseigentümerin kann sich jedoch - wie auch von dem Berufungsgericht nicht verkannt - daraus ergeben, dass die Beklagte nach § 2 des Erbbaurechtsvertrags, auf dem Erbbaugrundstück einen Neubau nach Maßgabe des öffentlichen Baurechts errichten durfte (zur sachenrechtlichen Zulässigkeit solcher Bestimmungen: Senat, Urteile vom 12. Juni 1987 - V ZR 91/86, BGHZ 101, 143, 145 f. und vom 22. April 1994 - V ZR 183/93, BGHZ 126, 12, 13). Bestimmt sich das Maß der nach dem Erbbaurechtsvertrag zulässigen baulichen Nutzung nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), berechtigen Erhöhungen des Maßes der baurechtlich zulässigen Nutzung des Erbbaugrundstücks den Grundstückseigentümer in der Regel grundsätzlich nicht dazu, eine Anpassung des Erbbauzinses nach der Vorschrift über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu verlangen. Die Parteien können nämlich in der Regel nicht davon ausgehen, dass sich eine von dem gemeindlichen Bauplanungsrecht abhängige zulässige bauliche Nutzung des Erbbaugrundstücks während der gesamten Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags (also über viele Jahrzehnte) nicht ändern wird. Vorhersehbare Umstände, die im Vertrag durch eine ihnen Rechnung tragende Anpassungsklausel hätten berücksichtigt werden können, schließen einen Anpassungsanspruch nach § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich aus, weil in der Regel davon auszugehen ist, dass die Parteien das Risiko ihres Eintritts übernommen haben (vgl. Senat, Urteil vom 18. Oktober 1968 - V ZR 93/65, WM 1969, 64, 65; Urteil vom 10. März 1972 - V ZR 87/70, WM 1972, 656, 657; Urteil vom 9. Januar 2009 - V ZR 168/07, NJW 2009, 1348; Urteil vom 21. Februar 2012 - V ZR 6/13, juris Rn. 21; Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 30; Erman/Hohloch, BGB, 13. Aufl., § 313 Rn. 24; MünchKomm-BGB/Finkenauer, 6. Aufl., § 313 Rn. 74; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 48).

26

Anders verhält es sich jedoch, wenn die Parteien - wie von den Klägern vorgetragen - bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags nicht von Änderungen des Maßes der zulässigen baulichen Nutzung in einem für den Wert des Rechts wesentlichem Umfang ausgegangen sind. Dieses Vorbringen ist erheblich, weil nicht schon die Vorhersehbarkeit eines Fortfalls der Geschäftsgrundlage, sondern dessen bewusste Inkaufnahme einen Anspruch auf Anpassung des Vertrags ausschließt (Senat, Urteil vom 23. April 1976 - V ZR 167/74, WM 1976, 1034; Urteil vom 27. März 1981 - V ZR 19/80, NJW 1981, 1668; Urteil vom 28. September 1990 - V ZR 109/89, BGHZ 112, 259, 261). Daran fehlte es, wenn das Risiko einer völligen Veränderung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzbarkeit des Erbbaugrundstücks zwar bestand, die Verwirklichung dieses Risikos von den Parteien aber angesichts der damals vorhandenen Bebauung des Erbbaugrundstücks, der benachbarten Grundstücke und der damaligen bauplanerischen Festsetzungen für die Vertragszeit nicht erwartet wurde. War eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie auf Grund des Bebauungsplans aus dem Jahre 2008 realisiert worden ist, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, kann auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten darf, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden.

III.

27

Die Revision ist danach begründet. Das angefochtene Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache - mangels Entscheidungsreife - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs.1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

28

Das Berufungsgericht wird dem unter Beweisantritt gestellten Vortrag der Kläger zu der von den Vertragsparteien 1964 erwarteten künftigen baulichen Nutzung des Erbbaugrundstücks nachzugehen haben. Erweist sich dieser Vortrag als wahr, was - wie ausgeführt - auch anhand der objektiven Umstände (das Maß der damaligen Bebauung in der Umgebung; die seinerzeitigen Bebauungspläne der Stadt; das damalige Bauplanungsrecht, welches das Instrument eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht kannte) zu würdigen sein wird, käme eine Anpassung der Vereinbarung über den Erbbauzins nach der Vorschrift über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

Stresemann                  Lemke                   Schmidt-Räntsch

                     Czub                  Kazele

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(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

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Oberlandesgericht München Endurteil, 16. Juni 2016 - 23 U 1877/15

bei uns veröffentlicht am 16.06.2016

Tenor I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts München I, 15 HK O 18725/11, vom 17.04.2015 aufgehoben. II. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 1.740.634,18 nebst Zinsen hieraus in Höhe von

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Juni 2017 - V ZR 248/16

bei uns veröffentlicht am 30.06.2017

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 248/16 Verkündet am: 30. Juni 2017 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Bundessozialgericht Urteil, 29. Juni 2017 - B 3 KR 31/15 R

bei uns veröffentlicht am 29.06.2017

Tenor Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landessozialgerichts Baden-Württemberg vom 18. November 2015 wird zurückgewiesen.

Bundesgerichtshof Urteil, 15. Apr. 2016 - V ZR 42/15

bei uns veröffentlicht am 15.04.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 42/15 Verkündet am: 15. April 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

Referenzen

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

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1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von dem Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke und damit von der Notwendigkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung aus. Die planwidrige Vertragslücke ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist. Die Lücke muss nicht von Anfang an bestanden haben, sie kann auch, was hier allein in Frage kommt, infolge nachträglicher Umstände eingetreten sein (Senat, Versäumnisurteil vom 14. November 2003 – V ZR 346/02, NJW-RR 2004, 554, Rn. 6; Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 209/03, NJW-RR 2005, 205, 206 Rn. 14).

(1) Wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) ausbedungen, so finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Reallasten entsprechende Anwendung. Die zugunsten der Landesgesetze bestehenden Vorbehalte über Reallasten finden keine Anwendung.

(2) Der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Entrichtung des Erbbauzinses kann in Ansehung noch nicht fälliger Leistungen nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden.

(3) Als Inhalt des Erbbauzinses kann vereinbart werden, daß

1.
die Reallast abweichend von § 52 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts oder der Inhaber der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung genannten Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Wohnungserbbaurechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt, und
2.
der jeweilige Erbbauberechtigte dem jeweiligen Inhaber der Reallast gegenüber berechtigt ist, das Erbbaurecht in einem bestimmten Umfang mit einer der Reallast im Rang vorgehenden Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld im Erbbaugrundbuch zu belasten.
Ist das Erbbaurecht mit dinglichen Rechten belastet, ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung die Zustimmung der Inhaber der der Erbbauzinsreallast im Rang vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechte erforderlich.

(4) Zahlungsverzug des Erbbauberechtigten kann den Heimfallanspruch nur dann begründen, wenn der Erbbauberechtigte mit dem Erbbauzinse mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge im Rückstand ist.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 8/00 Verkündet am:
8. Mai 2002
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Zur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehenem
Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.
BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - Kammergericht
LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Dr. Ahlt
und Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Beklagten wird das Urteil der 32. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 22. Januar 1999 im Kostenpunkt dahingehend abgeändert, daß dem Beklagten die Kosten der ersten Instanz mit Ausnahme der durch die Anrufung des unzuständigen Gerichts entstandenen Mehrkosten, die die Klägerin alleine trägt, auferlegt werden. Im übrigen wird die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November 1999 auf seine Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit Mietvertrag vom 23. April 1991 vermietete die Klägerin (zunächst mit einem weiteren Miteigentümer) dem Beklagten Gewerberäume in Berlin für die Zeit vom 1. Juni 1991 bis 31. Mai 2001 (mit Verlängerungsklausel) "zur Benutzung als Rechtsanwaltspraxis". Der Mietvertrag sah eine Staffelmiete vor. Danach erhöhte sich der Mietzins von anfangs 6.400 DM jährlich zum 1. Juni um jeweils 5 Prozent. Er belief sich somit ab Juni 2000 auf 9.928 DM monatlich.
Durch Vereinbarung mit dem Beklagten verzichtete die Klägerin auf die Staffelerhöhungen zum 1. Juni 1995 und 1. Juni 1996. Der Beklagte hat ab Juni 1997 den Mietzins nicht mehr in voller Höhe entrichtet. Er hat dies unter anderem damit begründet, der vereinbarte Staffelmietzins sei nach Treu und Glauben an den marktüblichen Mietzins, der zwischenzeitlich wider Erwarten drastisch gesunken sei, anzupassen. Die ortsübliche Nettokaltmiete habe im April 1998 nur noch 26,60 DM pro Quadratmeter betragen, bei Neuvermietungen sei der Mietzins sogar auf 22,30 DM pro Quadratmeter gefallen, während er nach dem Staffelmietvertrag ab Juni 1997 53,60 DM und ab Juni 1998 56,28 DM pro Quadratmeter zahlen müsse. Die Zahlung eines im Vergleich zur Marktüblichkeit derart überhöhten Mietzinses sei ihm nicht zuzumuten. Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Mietdifferenz bis einschließlich Juni 1998 geltend, die sie mit 13.335,02 DM beziffert hat. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 12.814,02 DM stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision des Beklagten, mit der er sein Begehren auf vollständige Abweisung der Klage weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat in der Sache keinen Erfolg, sie führt lediglich zu einer Abänderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung. 1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte könne weder unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage noch aus anderweiti-
gen Erwägungen gemäß § 242 BGB eine Herabsetzung des vertraglich vereinbarten Mietzinses verlangen. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei der Geschäftswille der Parteien nicht auf der Vorstellung aufgebaut gewesen, die Gewerberaummieten würden nach 1991 weiter ansteigen. Die Mietzinsstaffelung sei vielmehr der von der Vermieterseite verlangte Preis dafür gewesen, daß der Beklagte, wie unstreitig sei, die 10-jährige Laufdauer des Vertrages gewünscht habe. Keine der Parteien habe eine sichere Vorstellung von der Entwicklung der Mietpreise haben können. Ein Absinken der Mietpreise gegenüber dem bei Vertragsschluß 1991 bestehenden hohen Niveau sei auch aus damaliger Sicht ebenso denkbar gewesen, wie ein weiteres Ansteigen. Das Absinken der Mietpreise sei nicht durch einen grundlegenden Wandel der politischen oder gesellschaftlichen Verhältnisse ausgelöst worden. Vielmehr sei es Folge einer wirtschaftlichen Entwicklung , die nicht den erhofften dauerhaften Aufschwung genommen habe, sondern nach der anfänglichen Aufwärtsentwicklung früher als erwartet zum Erliegen gekommen sei. Diese Umstände könnten die Wirksamkeit einmal geschlossener Verträge von Rechts wegen nicht berühren. Eine Anpassung beziehungsweise Herabsetzung des Mietzinses sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Äquivalenzstörung von Leistung und Gegenleistung möglich. Dem Beklagten könne nicht darin gefolgt werden, daß der Wert der gemieteten Gewerberäume nicht (mehr) annähernd der Höhe des jeweils zu zahlenden Mietpreises entspreche. Da das Mietobjekt unverändert dem Beklagten für den mietvertraglichen Zweck zur Verfügung stehe und dessen finanzielle Leistungsfähigkeit von der Mietpreisentwicklung unabhängig sei, könne auch bei einem deutlichen Absinken der Mietpreise in der Umgebung nicht von einer Störung des Äquivalenzverhältnisses zwischen den Parteien in der Weise gesprochen werden, daß dem Beklagten die Zahlung des verein-
barten Mietpreises nicht mehr zuzumuten wäre. Die hierin liegende Beschwer des Beklagten rühre lediglich aus dem für ihn ungünstigen Vergleich mit anderen Mietobjekten und aus dem Umstand her, daû er während der Vertragsdauer gehindert sei, die inzwischen eingetretenen günstigen Anmietungsmöglichkeiten für sich zu nutzen. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision - jedenfalls im Ergebnis - stand. 2. Die Höhe des nach den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien im hier streitigen Zeitraum noch offenstehenden Mietzinses (12.814,02 DM) ist von der Revision zu Recht nicht angegriffen. 3. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte nicht nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) aufgrund des geltend gemachten Verfalls der allgemeinen Mietpreise für vergleichbare Gewerberäume ganz oder teilweise von seiner Pflicht, den vereinbarten Mietzins zu entrichten (§ 535 Satz 2 BGB a.F.), frei geworden.
a) Es kann dahinstehen, ob der bei Vertragsschluû vorhandene Geschäftswille beider Parteien auf der Vorstellung aufbaute, der marktübliche Mietzins vergleichbarer Objekte in Berlin werde weiterhin kontinuierlich ansteigen , wie die Revision geltend macht. Denn auch in diesem Fall wäre der Mietzins für den fraglichen Zeitraum nicht im Wege der Vertragsanpassung herabzusetzen. Auch wesentliche Änderungen der Geschäftsgrundlage - hier etwa die bei Vertragsschluû vorhandene Vorstellung und Erwartung der Parteien, der marktübliche Mietzins werde weiter ansteigen - führen nicht zur Anpassung des Vertrages, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei
zu tragen hat (vgl. BGHZ 74, 370 [373]; Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716). aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäûig die nicht fernliegende Möglichkeit, daû der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts , 8. Aufl., Rdn. 429). Der Mieter bleibt daher grundsätzlich auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn die Parteien haben eine - hier nicht festgestellte und auch nicht ersichtliche - abweichende Regelung getroffen. bb) Diese der Staffelmietvereinbarung immanente Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, daû nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, das allgemeine Mietniveau werde im gesamten Zeitraum der Staffelmietvereinbarung weiterhin steigen. Es ist grundsätzlich Sache der jeweiligen Partei des Mietvertrages abzuschätzen, ob sich die vereinbarte Staffelmiete im Vergleich zur Entwicklung des Marktes als ihr günstig erweisen wird oder nicht. Die Vereinbarung einer langfristigen Staffelmiete schafft beiden Parteien eine zuverlässige Kalkulationsgrundlage. Allein der Umstand, daû auch der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von weiter ansteigenden Mietpreisen ausgeht, verlagert das Risiko der Entwertung der Sachleistung während der Dauer der Staffelmietvereinbarung nicht vom Mieter auf den Vermieter.
b) Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht aus Gründen der Äquivalenzstörung abzuändern. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Ge-
schäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluû durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, daû damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, ist der Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen (Senatsurteil vom 17. Februar 1993 - XII ZR 232/91 - NJW-RR 1993, 773, 774; PalandtHeinrichs , BGB, 61. Aufl., § 242 Rdn. 135 bis 139 m.w.N.). Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor. aa) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, bei einer Staffelmietvereinbarung mit einer Laufzeit von "lediglich" 10 Jahren seien für die Annahme eines Anpassungsgrundes wegen des Wegfalls oder der Änderung der Geschäftsgrundlage nicht so strenge Anforderungen zu stellen, wie sie die Rechtsprechung für über mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Verträge aufgestellt habe. Staffelmietvereinbarungen von solcher Dauer seien vielmehr schon dann unter dem Gesichtspunkt der Äquivalenzstörung an die geänderten Verhältnisse anzupassen, wenn der vereinbarte Mietzins um mehr als einen bestimmten Prozentsatz unter das Niveau der (bei Vertragsschluû erwarteten) ortsüblichen Mieten absinke. In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anpassung des Erbbauzinses bei drastischem Geldwertschwund (vgl. etwa BGH, Urteil vom 21. Februar 1986 - V ZR 195/84 - NJW 1986, 2698, 2699) sei diese Grenze bei einem Mietzinsverfall um mehr als 60 % zu ziehen. Im Streitfall sei diese Grenze bei weitem überschritten, mithin sei eine entsprechende Vertragsanpassung vorzunehmen. Damit hat die Revision keinen Erfolg.
bb) Im Gegensatz zur Meinung der Revision ist eine unzumutbare Überschreitung des übernommenen Risikos im dargelegten Sinne eher anzunehmen , wenn die Bindung an den Vertrag, wie zum Beispiel bei Erbbauverträgen, noch viele Jahre besteht. Im vorliegenden Fall war der Beklagte an die vereinbarte Staffelmiete nur noch vier Jahre gebunden, als er die hier streitige Herabsetzung begehrte. Welcher Maûstab bei der Entscheidung der Frage, ob Unzumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht hier nicht entschieden zu werden. Die zur Unzumutbarkeit führenden Umstände müssen jedenfalls auf die in Frage stehende Äquivalenzstörung zurückzuführen sein. Bereits daran fehlt es hier. Der Beklagte hat insoweit geltend gemacht, seine Einnahmen aus seiner Anwaltspraxis hätten sich nicht in gleichem Maûe erhöht wie die Mietzinsstaffel. Durch die Belastung mit der sehr hohen Miete sei er gehindert, weiteren benötigten Gewerberaum anzumieten, um vorhandenes oder weiteres Personal angemessen unterbringen zu können, was für eine etwaige Erhöhung seiner Einnahmen unerläûlich sei. Diese Entwicklung ist jedoch nicht durch das Absinken der marktüblichen Mietpreise verursacht worden. Hierzu wäre es vielmehr auch dann gekommen, wenn die Mietpreise allgemein entsprechend der vereinbarten Staffelmiete - wie vom Beklagten ursprünglich erwartet - gestiegen wären. Die Vertragsvorteile, insbesondere die Möglichkeit, Gewinne zu erzielen, sind dem Beklagten trotz des behaupteten Verfalls der Mietpreise unverändert erhalten geblieben (vgl. auch BGH, Urteil vom 12. April 1960 - VIII ZR 160/59 - NJW 1960, 240, 242 f.). cc) Allein die Tatsache, daû der Beklagte mittlerweile vergleichbare Geschäftsräume zu einem wesentlich günstigeren Mietzins anmieten könnte, rechtfertigt nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung führenden Äquiva-
lenzstörung. Überhaupt genügt der Umstand, daû jemand durch eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger steht, als nach den getroffenen Vereinbarungen zu erwarten war, regelmäûig nicht, um ihm aus Billigkeitsgründen ein auch nur teilweises Abgehen vom Vertrag zu erlauben. Eine andere Beurteilung wäre eine Verletzung der gesetzlichen Grundentscheidung , daû Verträge, so wie sie geschlossen sind, gehalten werden müssen (BGH, Urteil vom 1. Oktober 1975 - VIII ZR 108/74 - NJW 1976, 142). Eine Anpassung eines langfristigen abgeschlossenen Mietvertrags wegen einer nachträglich eingetretenen Äquivalenzstörung kann nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen, zum Beispiel wenn das Festhalten am Vertrag für eine Partei existenzgefährdend wäre. Dies ist hier nicht der Fall.
Gerber Sprick Weber-Monecke Ahlt Vézina

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 175/02 Verkündet am:
27. Oktober 2004
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 242 Bb, 313
Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnissen (im Anschluß an
BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - NJW 2002, 2384, 2385).
BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02 - OLG Dresden
LG Chemnitz
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Oktober 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 13. Juni 2002 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin macht als Rechtsnachfolgerin der S. mbH rückständige Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis geltend. Mit schriftlichem Vertrag vom 3. November 1994 vermietete die S. mbH an die Beklagte das "St. C." auf die Dauer von 20 Jahren. § 1 des Mietvertrages lautet: "Der Vermieter vermietet die nachstehend bezeichneten Räumlichkeiten der Liegenschaft D. Straße 4/A. - straße 3 und 7 in C. an den Mieter: Gesamtnutzfläche 10.014 m² (Netto-Grundfläche, NGF)
Pkw-Stellplätze: 150 Stück Die Flächenmaße wurden auf der Grundlage der Bauzeichnungen nach DIN 277 ermittelt. Die mietgegenständlichen Räumlichkeiten wurden anhand der Projektunterlagen und Mieterwünsche fertiggestellt. Größenabweichungen von +/- 3 % berechtigen keine der Vertragsparteien zur Änderungen des Mietzinses." In § 4 heißt es: "Der monatliche Mietzins beträgt für die in § 1 Abs. 1 bezeichneten Flächen (Bezugsbasis: Stellplatz DM 100 pro Monat und Stück; DM 32,22 pro qm Nutzfläche), insgesamt DM 337.606,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z.Z. 15 %, d.h. incl. Mehrwertsteuer derzeit DM 388.246,90 …"
Daneben enthält der Vertrag die Vereinbarung einer Staffelmiete, wonach sich der Mietzins jedes Jahr zum 1. November automatisch um 2 %, jeweils bezogen auf den bis zum Erhöhungszeitpunkt geltenden Mietzins, erhöht. Am 7. Februar 1995 schrieb die S. mbH an die Beklagte: "Sehr geehrter Herr B. , der aktuelle Stand der Nettogrundflächenberechnung (NGF) beträgt 15.645,51 qm darunter TG 4.223,23 qm darunter Läden/Büro's 11.422,28 qm Dabei wurden die aktuelle Planung der Passage (Aufteilung in 6 Gewerbeflächen) und des Restaurants in Ebene 0 berücksichtigt. Grundlage dieser Ermittlung durch die Architektengemeinschaft bildete die DIN 277. Damit weicht die Nettogrundfläche (NGF) um mehr als 3 % von 10.014 qm ab. Demgemäß erfolgte eine Anpassung des Mietzinses um
11.422 qm - 10.014 qm = 1.408 qm 1.408 qm x 32,22 DM/qm = 45.365,75 DM / p.M. (Netto) Der monatliche Mietzins erhöht sich von 337.606,00 DM + 45.365,75 DM 82.971,75 DM zzgl. der gesetzlichen Mehrwertst euer. Wir bitten Sie höflich, uns diese Anpassung zu bestätigen."
Die Beklagte erwiderte am 3. März 1995: "… Den Inhalt Ihres Schreibens vom 7.2.95 zur Netto-Grundflächenberechnung nach DIN 277 und die damit verbundene Mietpreisanpassung wird von uns nach erfolgter Prüfung ab dem heutigen Tage anerkannt. Durch die veränderte Fläche bei Läden/Büros = 11.422,28 m² entsteht eine Mietpreiserhöhung von 45.365,75 DM/Monat zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. …"
Die Klägerin erwarb in der Folge das Gewerbeobjekt. Nach ihrer Eintragung im Grundbuch traf sie mit der Beklagten am 19. April/3. Mai 1995 eine Nachtragsvereinbarung, mit der die Parteien den Übergang des Mietverhältnisses regelten. Danach sollte es, soweit im Nachtrag nichts anderes vereinbart wurde, bei den Regelungen des Mietvertrages verbleiben. In II des Nachtrages wurde unter Bezugnahme auf § 4 des ursprünglichen Mietvertrages und in Ergänzung hierzu hinsichtlich des Mietzinses folgendes vereinbart:
"1. § 4 Ziffer 1 lautet: Der monatliche Mietzins beträgt für die in § 1 Abs. 1 bezeichneten Flächen (Bezugsbasis: Stellplatz DM 100,00 pro Monat und Stück; DM 32,22 pro m² Nutzfläche) insgesamt DM 337.606,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z.Z. 15 %, d.h. incl. Mehrwertsteuer derzeit DM 388.246,90, in Worten: Deutsche Mark dreihundertachtundachtzigtausendzweihundertundsechsundvierzig 90/100. Nunmehr wird ergänzend vereinbart: Aufgrund einer Nachberechnung der tatsächlich überlass enen Nettogeschoßfläche gemäß DIN 277 erhöht sich die Mietfläche von 10.014 m² auf 11.422,28 m². Demzufolge erhöhtsich der Mietzins ab 1.3.1995 von DM 337.606,00 zzgl. MWSt auf 383.025,86 zzgl. MWSt von derzeit DM 57.453,87, d.h. auf insgesamt DM 440.479,73, in Worten: Deutsche Markt vierhundertvierzigtausendvierhundertneunundsiebzig 73/100 …"
Die Beklagte zahlte ab November 2000 nur noch eine monatliche Bruttomiete von 219.412,24 DM, weil sie der Auffassung war, sie schulde Miete nur für die reine Nutzfläche, die sich auf 8.035,85 m² belaufe, und darüber hinaus die Miete nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage an die marktübliche Miete für Büroflächen von 16 DM je m² anzupassen sei. Von der Vereinbarung vom 19. April/3. Mai 1995 ausgehend hat die Klägerin 2.048.552,46 DM nebst Zinsen an rückständiger Miete für die Zeit von November 2000 bis einschließlich Juni 2001 geltend gemacht. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte nach wie vor Klageabweisung.

Entscheidungsgründe:

Die Revision bleibt ohne Erfolg. 1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Mietvertragsparteien hätten die Nettogrundfläche des Mietobjekts als Berechnungsgrundlage vereinbart. Der Begriff Gesamtnutzfläche sei nicht der DIN 277 entnommen, da diese lediglich den Begriff Haupt-, Neben- und Nutzfläche enthalte. Damit könne nicht zwingend davon ausgegangen werden, daß der Begriff der Gesamtnutzfläche dem der Nutzfläche im Sinne der DIN 277 entspreche. Vielmehr definiere der nach dem Ausdruck Gesamtnutzfläche handschriftlich eingefügte Zusatz "NettoGrundfläche" den vorhergehenden Begriff der Gesamtnutzfläche. Damit stehe im Einklang, daß in einem Prospekt der Vermieterin in den dort angegebenen 10.143,90 m² "verm. Flächen" ebenso wie in einem vorangegangenen, dann aber wieder aufgehobenen Mietvertrag in den darin genannten Ladenflächen und Büroetagen neben Nutz- auch Verkehrs- und Funktionsflächen enthalten gewesen seien. Werde aber keine Unterscheidung getroffen, so deute das darauf hin, daß der Begriff Gesamtnutzfläche umfassender verstanden worden sei als nur die reine Nutzfläche. Hinzu komme die Vereinbarung der Parteien im Nachtrag, wonach für die Berechnung des Mietzinses die aufgrund einer Nachberechnung festgestellte und tatsächlich überlassene Nettogeschoßfläche zugrunde zu legen sei. Aus dem Begriff der Nettogeschoßfläche könne keine Beschränkung auf die reine Nutzfläche hergeleitet werden. Hätten die Parteien auf die reine Nutzfläche abgestellt , so wären die Verkehrs- und Funktionsflächen unentgeltlich überlassen worden. Wegen der angespannten Marktlage seien im Jahre 1994 aber Verkehrs - und Funktionsflächen nur entgeltlich überlassen worden. Die Behauptung der Beklagten, während der Vertragsverhandlungen sei für die Berech-
nung des Mietzinses auf die Nutzfläche abgestellt worden, sei ohne Belang. Der definierende Zusatz "Netto-Grundfläche" sei nämlich vor Vertragsunterzeichnung eingefügt und vom Notar mit verlesen worden, so daß zum maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Berechnungsgrundlage eindeutig festgelegt worden sei. Im übrigen habe die Beklagte zunächst bis 1997 vorbehaltlos die volle Miete entrichtet und erst nach dem Einbrechen der Mieten Verhandlungen mit dem Ziel einer Mietreduzierung aufgenommen, aber weiterhin bis Oktober 2000 die volle Miete vorbehaltlos weiter bezahlt. Schließlich habe die Beklagte die Netto-Grundfläche als Berechnungsgrundlage als auch deren Größe von 11.422,28 m² im Schreiben vom 3. März 1995 anerkannt. Der vertraglich vereinbarte Mietzins sei nicht nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gemindert. Nur wenn das vertraglich übernommene Risiko die Grenze des Zumutbaren überschreite, sei eine Anpassung gerechtfertigt. Es gehöre zum normalen Risiko solcher Verträge, daß sich die den Wert der vereinbarten Leistung beeinflussenden Verhältnisse während der Vertragsdauer zugunsten der einen oder der anderen Vertragspartei ändern könnten. Die Beklagte habe für 20 Jahre Räumlichkeiten für ihre Tätigkeit erlangt und damit Planungs- und Kalkulationssicherheit. Mit Abschluß des Vertrages habe sie bewußt das Risiko der Marktwertänderung übernommen. Die Klägerin habe ihrerseits einer langfristigen vertraglichen Bindung bedurft. Nur bei Sicherstellung des Ertrages für das Objekt habe sie ihre Verpflichtungen gegenüber ihren Anlegern sicherstellen können. Durch die Vereinbarung einer 2 %igen Mieterhöhung pro Jahr sei der durchschnittliche Kaufkraftverlust ausgeglichen worden. Das Festhalten am vertraglich vereinbarten Mietzins sei für die Beklagte nicht unzumutbar. Daß ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet sei, habe sie nicht vorgetragen. Daß die Beklagte bei einem neuen Mietvertrag einen günstigeren Mietzins durchsetzen könnte, führe nicht zur Unzumutbarkeit. Jedenfalls sei die Opfergrenze nicht überschritten. Zwar sei die Grenze des
übernommenen Risikos jeweils individuell zu beurteilen. Als Maßstab könne allerdings die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Erbbaurechtsverträgen herangezogen werden, die bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 % ein Überschreiten der Opfergrenze annehme. Die Berechnung der Beklagten könne schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie für die reine Nutzfläche von einem ortsüblichen Mietzins von 16 DM/m² ausgehe und dabei nicht berücksichtige, daß in den über 8.000 m² Nutzfläche 2.000 m² Ladenfläche enthalten seien, für die ein höherer Mietzins veranschlagt werden müsse, weil sich die Beklagte verpflichtet habe, Miete nicht nur für die reine Nutzfläche, sondern die gesamte Netto-Grundfläche zu bezahlen. 2. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts hält im Ergebnis einer rechtlichen Überprüfung stand.
a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte habe die vereinbarte Quadratmetermiete nicht für die gesamte Netto-Grundfläche, sondern nur für die reine Nutzfläche zu bezahlen. aa) Die Vorinstanzen haben die §§ 1 und 2 des Mietvertrages vom 3. November 1994 dahin ausgelegt, daß die Vertragsparteien die Nettomietflächen des Mietvertrages als Berechnungsgrundlage vereinbart haben. Die gegen diese Auslegung vorgebrachten Rügen der Revision bleiben ohne Erfolg. Die Auslegung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Sie kann vom Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehler beruht (BGHZ 150, 32, 37). Solche revisionsrechtlich beachtlichen Fehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen, und sie liegen auch nicht vor. Soweit die Revision geltend macht, das Berufungsgericht
habe für die Auslegung relevante Beweisangebote übergangen, hat der Senat die behaupteten Verfahrensverstöße geprüft, die Rügen aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO). bb) Im übrigen ist die Auslegung der in § 1 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung seitens des Berufungsgerichts nicht entscheidungserheblich. Zutreffend geht das Berufungsgericht nämlich davon aus, daß die Mietvertragsparteien einen kausalen Anerkenntnisvertrag (sogenanntes bestätigendes Schuldanerkenntnis ; vgl. dazu MünchKomm/Hüffer BGB 3. Aufl. § 781 Rdn. 3) geschlossen haben, mit dem die Beklagte die von der Klägerin geltend gemachte Miete anerkannt hat. Die dahingehende Auslegung durch das Berufungsgericht nimmt die Revision hin. Zu Unrecht meint sie aber, die Annahme eines deklaratorischen Anerkenntnisses scheitere daran, daß es an Feststellungen des Berufungsgerichts fehle, zwischen den damaligen Vertragsparteien habe Streit oder Ungewißheit über den Maßstab für die Berechnung der Gesamtmiete oder die Gesamtmiete selbst bestanden, bevor die Beklagte das Schreiben vom 3. März 1995 abgesandt habe. Dies trifft indessen nicht zu. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts führten auf Wunsch der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderungen nachträglich zu einer Vergrößerung der Netto-Grundfläche mit der Folge, daß sich für die Beklagte ein höherer Mietzins ergab. Über den Umfang dieser Vergütung bestand Unsicherheit. Deshalb schlug die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Schreiben vom 7. Februar 1995 die Zugrundelegung einer neuen Netto-Grundfläche samt einem neuen Gesamtmietzins vor und bat um Bestätigung. Die neue Netto-Grundfläche und die dadurch bedingte Mietänderung hat die Beklagte geprüft und nach Prüfung mit ihrem Schreiben vom 3. März 1995 anerkannt. Damit hatten die Vertragsparteien die bestehende Ungewißheit einvernehmlich beseitigt. Daran muß sich die Beklagte festhalten lassen.
cc) Über das schuldbestätigende Anerkenntnis zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten hinaus haben die Parteien selbst in einem zwischen ihnen schriftlich vereinbarten Nachtrag nochmals die aufgrund der Nachberechnung festgestellte Nettogeschoßfläche zugrunde gelegt. Dem unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten, sie sei in ihrem Schreiben vom 3. März 1995 bei der Beantwortung des Schreibens der S. mbH vom 7. Februar 1995 davon ausgegangen, daß es sich bei der Fläche von 11.422,28 m² um Büroräume und Ladenflächen handele , mußte das Berufungsgericht nicht nachgehen. Ein solcher Irrtum würde an der von der Beklagten im Nachtrag vom 19. April /3. Mai 1995 eingegangenen Verpflichtung zur Zahlung einer erhöhten Miete nichts ändern.
b) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der vertraglich vereinbarte Mietzins sei nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herabzusetzen. aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. Der Mieter bleibt daher in der Regel auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden , es sei denn, die Parteien haben eine abweichende Regelung getroffen (BGH, Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - NJW 2002, 2384, 2385). bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der Senat habe in seiner Entscheidung vom 8. Mai 2002 die in § 10 Abs. 2 MHG (jetzt § 557 a Abs. 2, 3 BGB) getroffene gesetzliche Wertung nicht berücksichtigt. Der in §§ 10 MHG, 557a BGB genannte Zeitraum von vier Jahren, über den im Falle der Vermie-
tung von Wohnraum eine Bindung an eine Staffelmietvereinbarung längstens zulässig sei, sei weit überschritten. Das Berufungsgericht habe nicht bedacht, daß ein mit der Vereinbarung einer Staffelmiete bezweckter "Inflationsausgleich" einen weit höheren Effekt bewirke, wenn zeitgleich die für das Objekt maßgebende Vergleichsmiete drastisch sinke. Der frühere § 10 MHG und § 557a BGB sind Schutzvorschriften zugunsten des Wohnraummieters. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewußt auf die Wohnraummiete beschränkt. Eine Ausdehnung auf die gewerbliche Miete ist nicht geboten und wird auch nicht gefordert (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus MietR 8. Aufl. § 557a BGB Rdn. 10, 12; Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 557a Rdn. 2; Herrlein/Kandelhard MietR 2. Aufl. § 557a BGB Rdn. 4). Außerdem betreffen die genannten Vorschriften lediglich, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, nicht aber die von der Revision geforderte Vertragsanpassung. Soweit sich die Revision auf die Formulierung des Senats im Urteil vom 8. Mai 2002 beruft, daß eine unzumutbare Überschreitung des übernommenen Risikos eher anzunehmen sei, wenn die Bindung an den Vertrag noch viele Jahre bestehe, beruht dies auf einem unzutreffenden Verständnis des Urteils. Der erkennende Senat hat die Argumentation der damaligen Revision verworfen , wonach gerade bei kürzeren Laufzeiten für die Annahme eines Anpassungsgrundes wegen Wegfalls oder Änderung der Geschäftsgru ndlage nicht so strenge Anforderungen zu stellen seien, wie sie die Rechtsprechung für über mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Verträge aufgestellt hat. Die lange Restlaufzeit des Vertrages ist ein Umstand, der für die Frage einer Anpassung von Bedeutung sein kann, reicht allein aber nicht, um eine Anpassung zu begründen.
cc) Soweit die Revision die Herabsetzung der Miete damit begründet, daß die Äquivalenzstörung durch einen Verfall der Miete n für Gewerbeimmobilien verursacht sei und deshalb nicht auf einer bewußten Risikoübernahme durch die Beklagte, sondern auf der politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern beruhe, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn dies ändert nichts an der vom Senat in seiner Entscheidung vom 8. Mai 2002 angenommenen Risikoverteilung. Auf eine "bewußte" Übernahme des Risikos kommt es nicht an. Der Mieter trägt das Risiko, daß sich das Mietniveau nach Vertragsschluß nach unten entwickelt, der Vermieter das Risiko, daß die Mieten stärker steigen, als mit der Staffelmiete berücksichtigt. Zutreffend weist die Revisionserwiderung darauf hin, daß beide Parteien des Mietvertrages ein erhebliches Interesse daran haben, durch die gewählte Vertragsgestaltung langfristige Planungs-, Kalkulations- und Budgetsicherheit zu erlangen. dd) Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die "Opfergrenze" nicht überschritten. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Geschäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluß durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, daß damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, so ist der Vertrag anzupassen (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 aaO). Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor. Zum einen muß sich die Beklagte an der von ihr anerkannten Bezugsgröße von 11.422,28 m² festhalten lassen. Bei Zugrundelegung dieser Fläche errechnet sich kein Rückgang der ortsüblichen Miete auf lediglich 44 % der vereinbarten Miete. Zum anderen würde auch ein Rückgang der ortsüblichen Miete um mehr als 60 % nicht automatisch zur Überschreitung der Opfergrenze füh-
ren. Allein die Tatsache, daß die Beklagte mittlerweile vergleichbare Geschäftsräume zu einem wesentlich günstigeren Mietzins anmieten könnte, rechtfertigt nämlich nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung führenden Äquivalenzstörung (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 aaO). Welcher Maßstab bei der Entscheidung der Frage, ob Unzumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht - wie auch im Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - nicht entschieden zu werden. Die Revision zeigt keinen Sachvortrag in den Instanzen auf, noch ist ein solcher ersichtlich , weshalb das von der Beklagten, einer Aktiengesellschaft, zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten sein soll. Daß die in der Energieversorgung eingetretene Liberalisierung zu einem erheblichen Wettbewerbsdruck für die früher als Monopolist tätige Beklagte geführt hat, durfte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler als nicht entscheidungserheblich ansehen.
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3. Rechtsfehlerhaft ist auch die Festsetzung des Gebührenstreitwerts nach § 41 Abs. 2 GKG. Bei einem Herausgabeverlangen des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbauberechtigten (hier auf Grund eines vor der Eintragung des dinglichen Rechts noch möglichen Rücktritts - vgl. Senat, Urteile vom 15. Februar 1961 - V ZR 129/59, WM 1961, 607, 608 und vom 14. März 1969 - V ZR 158/65, NJW 1969, 1112) bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 6 ZPO nach dem Wert des Erbbau- grundstücks (vgl. OLG Bamberg, JurBüro 1985, 1706; OLG Bremen, AnwBl. 1996, 412). Die Nutzung des Grundstücks der Klägerin durch den Beklagten erfolgte nicht auf Grund eines den Miet- oder Pachtverhältnissen ähnlichen Nutzungsverhältnisses, sondern auf Grund des Vertrags über die Bestellung eines Erbbaurechts. Dieser ist ein Rechtskauf (§ 453 BGB) und begründet kein Dauerschuldverhältnis (vgl. nur BGH, Urteile vom 20. Oktober 2005 – IX ZR 145/04, NJW-RR 2006, 188, 189 Rn. 10 und vom 19. April 2007 - IX ZR 59/06, NJW 2007, 2325, 2326 Rn. 10). Daran ändert sich nichts, wenn die Parteien schuldrechtlich vereinbaren, dass bereits vor der Entstehung des dinglichen Rechts durch Eintragung der künftige Erbbauberechtigte ein Entgelt in Höhe des Erbbauzinses zahlen soll (vgl. OLG Bremen, aaO, für den Fall einer entgeltlichen Stundung des Herausgabeanspruchs nach Ausübung des Heimfallrechts ). Soweit der Beklagte allerdings nicht mehr die Aufhebung der Verurtei- lung zur Herausgabe, sondern „nur“ eine Zug um Zug Verurteilung beantragen sollte, bestimmte sich auch der Streitwert allein nach dem Wert der Gegenleistung , deren sich der Beklagte berühmt (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Januar 2004 - X ZR 167/02, NJW-RR 2004, 714).
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§ 119 InsO, der im Voraus vereinbarte Ausschlüsse oder Beschränkungen der §§ 103 bis 118 InsO mit der Unwirksamkeitsfolge belegt, erfasst die in Rede stehende Klausel nicht. § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO ist auf Erbbaurechtsverträge nicht anzuwenden. Der Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts ist ein Rechtskauf und begründet kein Dauerschuldverhältnis (BGH, Urt. v. 20. Oktober 2005 - IX ZR 145/04, WM 2005, 2325, 2326). Die Klausel beeinträchtigt auch das Wahlrecht des Insolvenzverwalters aus § 103 InsO nicht. Der Erbbaurechtsvertrag ist kein noch nicht vollständig erfülltes Rechtsgeschäft. Denn der Rechtskauf ist mit der Eintragung des Erbbaurechts vollständig erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 2005, aaO S. 2326).
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2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme, der Vertrag erlaube eine auf die allgemeine Gebäudesanierung bezogene Rücklagenbildung, weil mit dem in § 10 Nr. 2 Buchst. a des Vertrags genannten Begriff der "gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks" das Gebäude insgesamt gemeint sei. Die Auslegung einer Individualabrede gemäß §§ 133, 157 BGB kann von dem Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 23. Januar 2009 – V ZR 197/07, NJW 2009, 1810, Rn.8 mwN). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.
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aa) Das Berufungsgericht hat - wie die Revision zu Recht geltend macht - den Vertrag rechtsfehlerhaft dahingehend ausgelegt, dass die einzelnen Leistungen nicht schuldrechtlich, sondern nur dinglich aufgrund der Reallast geschuldet sind. Die Auslegung einer Individualabrede gemäß §§ 133, 157 BGB kann von dem Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urteil vom 16. September 2011 - V ZR 236/10, NJWRR 2012, 218 Rn. 5 mwN). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
V ZR 168/07 Verkündet am:
9. Januar 2009
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts
keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberechtigte
sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt
eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentümers
, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten
zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings
nicht entsprechen.
BGH, Versäumnisurteil vom 9. Januar 2009 - V ZR 168/07 - OLG Hamm
LG Münster
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den
Richter Dr. Czub

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. September 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte erwarb 1979 von ihrer Mutter ein Hausgrundstück zum Preis von 180.000 DM. In dem notariellen Vertrag verpflichtete sie sich ferner, der Mutter ein unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit an der im Erdgeschoß des Hauses befindlichen Wohnung zu bestellen. Das Wohnungsrecht wurde in das Grundbuch eingetragen.
2
Die inzwischen pflegebedürftige Mutter wird seit dem Jahr 2001 in einem Pflegeheim betreut. Die durch ihre Einkünfte nicht gedeckten Heimpflegekosten übernimmt der Kläger als Träger der Sozialhilfe. Er leitete durch bestandkräfti- gen Bescheid „einen vertraglichen Ausgleichsanspruch für das nicht mehr in natura wahrnehmbare Wohnrecht“ der Mutter bis zur Höhe der gewährten Sozialhilfe auf sich über.
3
Die Beklagte vermietete die von der Mutter genutzte Wohnung nach deren Auszug und erzielte hierbei von Mitte 2003 bis Mitte 2006 eine monatliche Nettomiete von 400 €.
4
Der Kläger verlangt von der Beklagten den Ausgleich vor September 2006 erbrachter Sozialleistungen in Höhe von 10.023,55 €; ferner beantragt er, sie zu verurteilen, beginnend ab dem 1. September 2006 monatlich 232,34 € nebst Zinsen an ihn zu zahlen.
5
Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie auch insoweit abgewiesen; die Anschlussberufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine zuletzt gestellten Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6
Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil in NJW-RR 2008, 607 veröffentlicht ist, ist das Wohnungsrecht der Mutter zwar nicht erloschen. Einen Zahlungsanspruch könne der Kläger daraus jedoch nicht herleiten. Die Beklagte und ihre Mutter hätten weder ausdrücklich noch konkludent eine Vermietungsvereinbarung getroffen. Es könne nicht einmal angenommen werden, dass die Mutter Kenntnis von der Vermietung habe. Ein Zahlungsanspruch lasse sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) herleiten. Die Möglichkeit, dass der Wohnungsberechtigte im Alter pflegebedürftig und in einem Heim untergebracht werde, sei für die Vertragsparteien regelmäßig und typischerweise vorhersehbar und rechtfertige daher keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Ob der Kläger bereicherungsrechtliche Ansprüche geltend machen könne, bedürfe keiner Entscheidung , da solche von der Überleitungsanzeige nicht erfasst seien.

II.

7
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
8
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass das Wohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fortbesteht (vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff.) und dass der Kläger etwaige Zahlungsansprüche der Mutter wegen der Nichtausübung des Wohnungsrechts auf sich übergeleitet hat.
9
2. Richtig ist auch, dass Grundlage solcher Zahlungsansprüche nur eine schuldrechtliche Vereinbarung, nicht aber das dingliche Wohnungsrecht als solches sein kann. Als Recht, ein Gebäude oder den Teil eines solchen unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB), verpflichtet es den Eigentümer lediglich, diese Nutzung zu dulden. Geldersatzansprüche des Berechtigten begründet ein Wohnungsrecht auch dann nicht, wenn der Berechtigte es aufgrund der Gestattung des Eigentümers einem anderen zur Ausübung überlassen darf (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
10
3. a) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen nimmt das Berufungsgericht ferner an, die Beklagte und ihre Mutter hätten für den Fall, dass diese ihr Wohnungsrecht auf absehbare Zeit, möglicherweise auch dauerhaft , nicht ausüben könne, keine Vereinbarung getroffen, die eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten begründe. Der Grundstückskaufvertrag von 1979 enthält lediglich die Verpflichtung der Beklagten, ihrer Mutter im Gegenzug zu der Übereignung des Grundstücks ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht zu bestellen.
11
b) Richtig ist auch, dass eine Anpassung dieses Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB) nicht in Betracht kommt. Selbst wenn ihm die übereinstimmende Erwartung von Mutter und Tochter zugrunde gelegen haben sollte, die Mutter werde das Wohnungsrecht bis zu ihrem Tode ausüben können, fehlt es jedenfalls an der für eine gerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorhergesehenen Änderung der Umstände, die Geschäftsgrundlage geworden sind (vgl. Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdn. 24). Bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil grundsätzlich damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim ist daher in aller Regel kein Grund, den der Bestellung eines lebenslangen Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrag nach § 313 BGB anzupassen (vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff [dort noch offen gelassen]; ebenso: Krauß, NotBZ 2007, 129, 130; Mayer, DNotZ 2008, 672, 678; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15).
12
c) Rechtsfehlerhaft erwägt das Berufungsgericht indessen nicht die - gegenüber der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorrangige (vgl. BGHZ 90, 69, 74; BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 Rdn. 12 m.w.N.) - ergänzende Auslegung des der Bestellung des Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrages. Sie ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die eingetretene Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse objektiv vorhersehbar war. Eine ergänzende Vertragsauslegung käme mangels Regelungslücke nur dann nicht in Betracht, wenn die Vertragsparteien ihre Vereinbarung auch für den Fall eines Umzugs der Mutter in ein Pflegeheim bewusst als abschließend angesehen hätten (vgl. Senat, BGHZ 111, 110, 115). Wurde die Möglichkeit eines Wegzugs dagegen nicht bedacht oder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde dann erlöschen , irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten, ist eine ergänzende Vertragsauslegung möglich und geboten.
13
Die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke liegt hier nahe. Handelte es sich bei dem Vertrag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschließende Regelung, hätte dies nämlich zur Folge, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume nach dem Umzug der Mutter in ein Pflegeheim von niemandem genutzt werden könnten. Die Mutter als Berechtigte wäre aus tatsächlichen Gründen gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Beklagte wäre angesichts des fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zustimmung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen (vgl. dazu Brückner , NJW 2008, 1111, 1112). Dass dies nicht der Vereinbarung der Parteien aus dem Jahr 1979 entspricht, wird schon daraus deutlich, dass sich die Beklagte ohne weiteres für berechtigt gehalten hat, die Wohnung zu vermieten.

III.

14
1. Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , weil der Senat die erforderliche ergänzende Vertragsauslegung nicht selbst vornehmen kann (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Mit ihrer Berufung hat die Beklagte gegen die von dem Landgericht vorgenommene ergän- zende Auslegung des notariellen Grundstücksvertrages, nach der die Beklagte zur Vermietung der Wohnung berechtigt ist, Einnahmen hieraus jedoch der Mutter zustehen, Einwendungen tatsächlicher Art erhoben, die das Berufungsgericht bislang nicht geprüft hat. Das wird nachzuholen sein.
15
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
16
Bei der Ergänzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 m.w.N.). Im Hinblick darauf, dass eine Rückkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit offenbar nicht zu erwarten und die ihr überlassene Wohnung zur Vermietung an Dritte geeignet ist, spricht viel dafür, den Vertrag dahin zu ergänzen, dass die Beklagte berechtigt sein soll, die Wohnung zu vermieten.
17
Bei der Feststellung, wem die Einnahmen aus einer von der Beklagten vorgenommenen Vermietung zustehen, wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass das Wohnungsrecht einen Teil der Altersvorsorge der Mutter darstellt, und dass ein Grund, weshalb ihr Umzug in ein Pflegeheim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten führen soll, nicht erkennbar ist (vgl. zu diesen Aspekten: Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1887 sowie Auktor, MittBayNot 2008, 14, 17). Das könnte für die Richtigkeit der von dem Landgericht vorgenommenen ergänzenden Vertragsauslegung sprechen.
18
Dagegen wird eine Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung zu vermieten , angesichts des Charakters des Wohnungsrechts als eines im Grundsatz höchstpersönlichen Nutzungsrechts dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel nicht entsprechen. Zwar kann dessen Ausübung einem Dritten überlassen werden; dies erfordert jedoch die Gestattung des Eigentümers (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Enthält der Übergabevertrag, hier also der Grundstücksübertragungsvertrag aus dem Jahr 1979, eine solche Gestattung nicht, spricht dies dafür, dass der Eigentümer im Fall des Unvermögens des Berechtigten, sein Wohnungsrecht auszuüben, auch schuldrechtlich nicht verpflichtet sein sollte, die Nutzung durch Dritte zu dulden.
19
Ebensowenig wird im Zweifel anzunehmen sein, dass ein dem Wohnungsberechtigten nahestehender Eigentümer verpflichtet sein soll, ein Nutzungsentgelt an den Wohnungsberechtigten zu zahlen, wenn er die Wohnung für eigene private Zwecke nutzt oder wenn er sie einem nahen Familienangehörigen zur Nutzung überlässt. Die familiäre Verbundenheit wird häufig, wenn auch nicht zwingend, die Annahme rechtfertigen, dass eine Nutzung der Wohnung innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgen sollte.
20
Etwas anderes folgt nicht daraus, dass das Wohnungsrecht der Alterssicherung des Berechtigten dient. Denn das bedeutet nicht, dass der Eigentümer die Verpflichtung übernommen hat, die Wohnung auch dann zur Sicherung der Lebensgrundlage des Berechtigten einzusetzen, wenn dieser sein Wohnungsrecht nicht mehr ausüben kann (a.A. Gühlstorf/Ette, ZfF 2007, 265, 268). Insbesondere kann ein solcher Wille nicht aus der Regelung in § 1093 Abs. 2 BGB abgeleitet werden, wonach der Wohnungsberechtigte unter anderem befugt ist, die zu seiner Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (a.A. OLG Köln ZMR 1995, 256; OLG Celle MDR 1998, 1344; Brückner, NJW 2008, 1111, 1112). Eine Befugnis, die Wohnung Dritten zu überlassen, folgt daraus auch unter Berücksichtigung der sich seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches gewandelten Verhältnisse nicht. Mit der Bestellung eines Wohnungsrechts haben die Parteien die Alterssicherung im Zweifel bewusst auf ein höchstpersönliches Nutzungsrecht beschränkt (ebenso Mayer, DNotZ 2008, 672, 685; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15 f.). Diesem im Übergabevertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen darf die ergänzende Vertragsauslegung nicht widersprechen (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310, 2311). Das wäre indessen der Fall, wenn der Eigentümer nach einem Wegzug des Berechtigten verpflichtet wäre, die Wohnung zu vermieten oder der Vermietung durch den Berechtigten zuzustimmen, um mittels der Erträge der Wohnung zu dessen finanzieller Absicherung beizutragen. Das Wohnungsrecht würde dadurch in unzulässiger Weise um Elemente eines - von den Parteien gerade nicht gewählten - Nießbrauchs an der Wohnung (§§ 1030 Abs. 1, 1059 Satz 2 BGB) erweitert (vgl. Senat, Beschl. v. 23. Januar 2003, V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578). Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Münster, Entscheidung vom 25.04.2007 - 10 O 538/06 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 17.09.2007 - 5 U 80/07 -

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.