OLG Dresden: Miete zahlen trotz Lockdown? Eine Frage zwei Gerichtsentscheidungen!

erstmalig veröffentlicht: 18.03.2021, letzte Fassung: 18.03.2021

Rechtsgebiete

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
EnglischDeutsch

Darf ich die Zahlung der Miete verweigern, wenn mir die Nutzung der Geschäftsräume aufgrund von Corona-Auflagen nicht möglich ist? Zu dieser Frage haben sich zwei Gerichte unterschiedlich geäußert. Während das Oberlandgericht Dresden zu Gunsten der die Mietzahlung verweigernden Textilkette „KiK“ urteilte, verpflichtete das Oberlandgericht Karlsruhe (Urt. v. 24.02.2021, Az. 7 U 109/20) die selbige Textilkette zur Zahlung des vollen Mietzinses.

In dem vorliegenden Artikel wird das Urteil des Oberlandgerichts Dresden erläutert. 

Streifler&Kollegen - Dirk Strefler - Rechtsanwälte Berlin

 

Textilkette will wegen Lockdown keine Miete zahlen

Aufgrund der am 19.03.2020 erlassenen Allgemeinverfügungen, welche die Schließung aller Geschäfte – bis auf wenige Ausnahmen- anordneten, musste das Textilhandelsgeschäft "KiK" vom 19.03.2020 bis 19.04.2020 geschlossen bleiben. Mit schriftlicher Ankündigung weigerte sich KiK die Miete für April 2020 zu zahlen.

Die Geschäftsführer der Textilkette führten dazu aus, „KiK“ habe in der besagten Zeit einen erheblichen Rückgang des Nettoumsatzes erlitten. Insbesondere konnte der Onlinehandel diese Einbußen nicht kompensieren. Schließlich habe „KiK“ auch keine staatlichen Finanzhilfen erhalten. Während der Zeit seien alle 3000 Textilfilialen geschlossen und ein nicht unerheblich großer Teil der Arbeitnehmer in Kurzarbeit geschickt worden.

Landgericht gibt Vermieter Recht

Zunächst verpflichtete das Landgericht Chemnitz die Textilkette „KiK“, mit Urteil vom 26.08.2020, zur Zahlung der vereinbarten Miete. Das Landgericht sah einen Anspruch der Vermieterin aus dem Mietvertrag als gegeben an:

Die staatliche Schließanordnung aus den Allgemeinverfügungen führe nicht zu einem Mangel des Mietobjekts nach § 636 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und nicht zur Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassungspflicht der Vermieterin. Das Landgericht argumentierte weiter, „KiK“ hätte die Mieträume anderweitig nutzen können. Denkbar wäre eine Lagerhaltung oder ein von der Schließanordnung ausgenommenen Geschäft. Vielmehr ergebe sich auch keine Anpassung des Mietvertrages aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage aus § 313 BGB. Ob die Schließanordnung bedingt durch die Ausbreitung des Corona-Virus zur Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB führen könne sei nach Ansicht des Landgerichts unerheblich, da es „KiK“ zumindestzumutbar war am unveränderten Mietvertrag festzuhalten.

Dem widerspricht die Textilkette: Insbesondere bestehe für sie kein Bedarf zur Nutzung der Mieträume als Lagerfläche. Zu damaligen Zeitpunkt sei auch die Veränderung der Nutzungsfläche dahingehend, dass eine zugelassene Betätigung erfolgen kann, nicht möglich gewesen.

Oberlandgericht stimmt Textilkette weitgehend zu

Das Oberlandgericht Dresden stimmte der Beklagten („KiK“) im Berufungsverfahren weitgehend zu und widersprach damit dem Landgericht Chemnitz.

Die Kaltmiete müsse in dem Zeitraum der Schließanordnung, auf Grundlage des § 313 Abs. 1 BGB, um die Hälfte reduziert werden.

Staatliche Schließanordnung ist kein zur Mietminderung führender Mangel des Mietobjektes nach § 536 Abs. 1 BGB.

Zwar ist ein zur Mietminderung führender Mandel des Mietobjektes nicht ersichtlich. Was anderes ergebe sich auch nicht durch die Auslegung des Mietvertrages gem. § 133, 157 BGB, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Risikoverteilung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben.

Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB

Der Textilkette steht jedoch ein Anspruch gem. § 313 Abs. 1 BGB zu.

Die Schließanordnung stelle sich als Störung der Geschäftsgrundlage dar, welche als Rechtsfolge eine Vertragsanpassung vorsieht. Der Vertrag müsse vorliegend so angepasst werden, dass „KiK“ nur noch die Hälfte der vereinbarten Kaltmiete zu zahlen habe.

„Eine einseitige Auferlegung des nicht vorhersehbaren und von keiner Vertragspartei zu vertretendem Risiko einer durch die Corona-Pandemie verursachten staatlichen Schließungsanordnung auf den Mieter oder den Vermieter scheidet aus.“

Da weder Mieter noch Vermieter die Corona bedingte Schließung verantwortet haben, müsse das Risiko entsprechend auf beide verteilt werden. Die durch die Pandemie verusachte Schließanordnung ist -den Worten des Oberlandgerichts zufolge- nicht der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen.

Die weitreichenden staatlichen Eingriffe in Form von Schließanordnungen, stellen eine für die Vertragsparteien schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände und damit die Störung der Geschäftsgrundlage dar; allgemeine soziale und wirtschaftliche Gefüge würden dadurch nachhaltig erschüttert.

Anspruch erfordert tatsächliches, hypothetisches und normatives Element

 

§ 313
Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) 1Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. 2An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

 

 

Hierzu erläutert das Oberlandgericht die Zusammensetzung des Tatbestandes des § 313 Absatz 1 BGB. Dieser verlange ein tatsächliches, ein hypothetisches sowie ein normatives Element.

Zur Ermittlung des tatsächlichen Elements sind zunächst die beim Vertragsschluss für die Vertragsparteien nicht erkennbaren Umstände zu ermitteln. Dazu gehört die Vorstellung, dass es nicht zu Schließungsanordnungen infolge einer weltweiten Pandemie kommen würde, wodurch das tatsächliche Element erfüllt ist.

Hätten die Vertragsparteien den Vertrag nicht so oder nur mit inhaltlichen Veränderungen geschlossen, wenn ihnen die zur Geschäftsgrundlage gehörenden Umstände bekannt gewesen wären, so ist auch das hypothetische Element erfüllt, so das Gericht weiter.

Zur Erfüllung des normativen Elements gehört, dass die zur Geschäftsgrundlage gehörenden Umstände (hier: die Schließanordnungen infolge der Pandemie) nicht in den Risikobereich einer der beiden Parteien fällt. Auch dieses Kriterium ist nach Ansicht des Gerichts erfüllt.

Auf Existenzgefährung kommt es nicht an

Schließlich widersprach das Oberlandgericht Dresden den Landgericht Chemnitz hinsichtlich der Zumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag. Letzteres argumentierte, ein Festhalten am Vertrag sei erst dann unzumutbar, wenn die zur Geschäftsgrundlage gehörenden Umstände zur einer Existenzgefährdung der durch sie belastenden Partei, führen. Dem könne - so das Oberlandgericht - nicht gefolgt werden. Aufgrund der Natur des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis sei die Schwelle der Unzumutbarkeit sehr gering.  Sie sei nur dann zu verneinen, wenn die Störung lediglich ein bis zwei Wochen des Mietmonat beträfe. Da die Störung vorliegend mehr als drei Wochen andauerte, komme es auf die Frage der Existenzgefährdung nicht an.

Bedeutung des Art. 240 § 7 EGBGB

Nicht unerheblich für den Ausgang des Verfahrens war die erst vor kurzen in Kraft getretene Regelung in Artikel 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) mit dem Titel „Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen". Danach muss ein störender Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch angenommen werden, wenn vermietete Grundstücke oder Räume, welche keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung von Covid-19 für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung genutzt werden können.

Anders als das Oberlandgericht Dresden in der eben aufgeführten Entscheidung, wird der Art. 240 § 7 EGBGB in der Entscheidung des Oberlandgerichts Karlsruhe nicht berücksichtigt. Dort nahm das Gericht an, ein Anspruch zur vollen Zahlung des Mietzinses würde bestehen.

Viele Blicke sind nun auf den Bundesgerichtshof gerichtet, der mit seiner verbindlichen Rechtsprechung für mehr Rechtssicherheit in Hinblick auf Miet- und Pachtverträge in der Pandemie sorgen wird, indem er Stellung zur Auslegung des vor kurzen eingeführten Artikels nimmt.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Covid-19 oder Mietvertrag? Dann nehmen Sie Kontakt zu Streifler und Kollegen auf und lassen Sie sich fachkundig beraten.

 

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Gesetze

Gesetze

6 Gesetze werden in diesem Text zitiert

BGB | § 157 Auslegung von Verträgen


Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

BGB | Bürgerliches Gesetzbuch

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien: 1.Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen...

BGB | § 313 Störung der Geschäftsgrundlage


(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so...

BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

BGB | § 636 Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz


Außer in den Fällen der § 281 Abs. 2 und 323 Abs. 2 bedarf es der Fristsetzung auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung gemäß § 635 Abs. 3 verweigert oder wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist.

BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln


(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit...

Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Außer in den Fällen der § 281 Abs. 2 und 323 Abs. 2 bedarf es der Fristsetzung auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung gemäß § 635 Abs. 3 verweigert oder wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist.