Zivilrecht: Das Bundesverfassungsgericht kippt den Mietendeckel

18.04.2021

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Zusammenfassung des Autors
Der Mietendeckel wurde gekippt. Darüber entschied das Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021. Letztlich entschied er aber nicht über den Inhalt der von der rot-grünen Landesregierung getroffenen Regelungen, sondern stellte klar, dass das Land Berlin in der Sache nicht zuständig sei. In Ermangelung der Gesetzgebungskompetenz Berlins sei der Mietendeckel verfassungswidrig – Streifler & Kollegen, Anwalt für Zivilrecht.


Der Berliner Mietendeckel, der seit Beginn 2020 für mehrere Stufen die Mieten für Wohnungen zum Teil einfror oder senkte, ist verfassungswidrig. Darüber befand das Bundesverfassungsgericht am Donnerstag, dem 15. April. 

Berliner Mietendeckel verfassungswidrig – Wieso? 

Der Mietendeckel ist „verfassungswidrig“ liest man in den Schlagzeilen. Dies mag für Laien klingen, dass das Gericht die Regelungen der rot-grünen Landesregierung in der Sache für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar befunden hätte. Tatsächlich hat das Gericht allerdings keine inhaltliche Bewertung des Mietendeckels vorgenommen, sondern vielmehr das Land Berlin für solche Regelungen nicht zuständig erachtet.
 
Es mangelt Berlin also an seiner Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht.  Die Landespolitik habe eine solche Regelung nicht zu treffen, weil der Bund mit der Mietpreisbremse im Jahre 2015 schon gehandelt habe und dahingehend die Interessen der Mietvertragsparteien abschließend geregelt haben. So bleibe schließlich kein Handlungsspielraum für Berlin, solche Bestimmungen zu treffen. 

Wieso war der Mietendeckel so umstritten? 

Zweifelhaft waren die Regelungen des Mietendeckels insbesondere wegen den festgelegten Höchstgrenzen der Mietzahlungen – der höchste Quadratmeterpreis LAG dementsprechend bei 11, 54 € Kaltmiete. Eine höhere Miete für neu zu schließende Mietverträge war unzulässig; ein bereits geschlossenes Mietverhältnis, welches mit dieser Regelung nicht übereinstimmte, musste mit ihr in Einklang gebracht werden (20 % durfte schlussendlich mehr verlangt werden).

Das Gesetz war nicht nur wegen seines Eingriffs in die Eigentumsrechte umstritten; Probleme gab es gerade dort, wo neuer Mietraum gesucht wurde.
 
Rückblickend kann man sagen, dass die Hinzugezogenen oder generell Wohnungssuchenden durch den Mietendeckel in erhebliche Schwierigkeiten kamen: Frei gewordene Mietwohnungen wurden im Endeffekt nicht mehr zur Vermietung freigegeben, sondern blieben leer („Der Mietendeckel bringt mir meinen angemessenen Mietsatz nicht ein“) oder wurden als Eigentumswohnungen verkauft – dies meist zu Wucherpreisen. Für die Altbauden in begehrten Vierteln wie Charlottenburg oder Prenzlauer Berg sah das Gesetz Obergrenzen zwischen 6 und 7 Euro plus Zuschlägen vor.
 
Zugute kam der Mietendeckel demzufolge hauptsächlich Mietern, die bereits vor kurzer Zeit ins Zentrum Berlins gezogen sind und sodann zum Teil mehrere hunderte Euro monatlich weniger zahlen mussten. Letztlich profitierten vom Mietendeckel also die ohnehin schon Besserverdiener.

Mieter müssen nun nachzahlen

Hieraus folgt nun, dass einige Berliner den aus den vorherigen Monaten abgesenkten Teil der Miete nachzuzahlen haben. In neuen Mietverträgen wurde zuletzt regelmäßig die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Miete festgelegt (ungedeckelte Miete); dabei musste der Mieter – solange der Mietendeckel Bestand erhalte – nur die gedeckelte Miete zahlen. Der abgesenkte Teil wird jetzt zurückverlangt.

Große Wohnungsgesellschaften reagieren hierauf selbstverständlich stets erfreut und verlangen ihr Geld, während der Immobilienkonzern hierauf verzichtet.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnung rechnet damit, dass jeder zehnte Betroffene in eine wirtschaftliche Notsituation gerät, wenn die er/sie die  Absenkungsbeträge mit einem Mal zurückzuzahlen hat – dies sind demzufolge rund 34. 000 Haushälte. 

Doch nicht überall sind solche Beträge mit einem Schlag zu entrichten – Die deutsche Wohnen bietet den Mietern hierfür unterschiedliche Alternativen an. So sollen neben Einmalzahlungen auch Ratenzahlungen oder Stundungen der offenen Beträge möglich.

Was heißt das nun für die Zukunft?

Horst Seehofer reagierte höchst erfreut: „Der Mietendeckel ist jetzt Geschichte. Das ist gut, wenn auch baupolitisch war er der völlig falsche Weg“ – neue Wohnungen schuf der Mietendeckel schließlich keine.
 
Absehbar ist hiermit, dass sich die Vorhaben von der SPD, Grünen und Linken darauf richten werden, einen Deckel über ein Bundesgesetz zu verankern, um das Zuständigkeitsproblem aus der Welt zu schaffen. Entsprechende Pläne wurden seither schon formuliert. Am weitesten gehen hierbei die Linken: Sie verlangen einen deutschlandweiten Mietendeckel und damit die Absenkung zu hoher Mieten. 
 
Haben Sie Fragen zum Thema Mietrecht? Nehmen Sie Kontakt zu den Anwälten von Streifler und Kollegen auf und lassen Sie sich fachkundig beraten. 

[E.K.]
 

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