Öffentliches Baurecht

Öffentliches Baurecht

erstmalig veröffentlicht: 20.10.2009, letzte Fassung: 24.01.2024
beiRechtsanwalt für Öffentliches Recht

Das öffentliche Baurecht regelt zunächst die bauliche Nutzung von Grund und Boden, d.h. ein „Vorhaben“ nach § 30 BauGB. Vereinfacht betrachtet lässt es sich im Weiteren in das Bauplanungsrecht („Städtebaurecht“) und Bauordnungsrecht (Gefahrenabwehr) unterteilen. Während das Städtebaurecht vorwiegend im Baugesetzbuch (Bundesrecht) geregelt ist, gelten für das Bauordnungsrecht die jeweiligen Landesbauordnungen. Das „allgemeine Städtebaurecht“ regelt die Bodennutzung nach städtebaulichen Gesichtspunkten (Bauleitplanung). Weitere Instrumente sind die Vorschriften zur Sicherung der Bauleitplanung, das Recht der Bodenordnung, die Vorschriften über die Erschließung sowie die über die Enteignung und Ermittlung von Grundstückswerten. Das „besondere Städtebaurecht“ befasst sich mit Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie dem Stadterhaltungsrecht.

Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Nutzung, Nutzungsänderung und Abbruch einer „baulichen Anlage“ sowie „sonstiger Anlagen“ oder Einrichtungen, an die baurechtliche Anforderungen gestellt werden, einer Baugenehmigung. Damit wird bestätigt, dass dem Bauvorhaben keine „öffentlich-rechtlichen Vorschriften“ entgegenstehen (sog. „bauordnungsrechtliche Generalklausel“, vgl. für Berlin § 71 Abs. 1 BauOBln) Über das Vorliegen privatrechtlicher Hindernisse oder Einwendungen wird damit freilich nicht entschieden. Allerdings wird die Baugenehmigung „unbeschadet der privaten Rechte Dritter“ erteilt. Anders gewendet: Betroffene (wie v.a. Nachbarn) haben auch nach einer etwaigen Unanfechtbarkeit der Bauerlaubnis die Möglichkeit eines zivilgerichtlichen Rechtsschutzes unmittelbar gegen den Bauherrn anzustrengen.

Mit der Erteilung der Baugenehmigung darf der Bauherr sogleich bauen, selbst wenn die Genehmigung später als rechtswidrig erkannt und vom Gericht aufgehoben wird. In der Praxis greift gerade hier der vorläufige Rechtsschutz, vgl. 80a VwGO (sog. „Verwaltungsakt mit Doppelwirkung“). Zudem können umstrittene Vorfragen bereits im sog. „Bauvorbescheid“ verbindlich geklärt werden, um damit die Kosten für alle Beteiligten so gering wie möglich zu halten.

Jedoch ist zu beachten, dass ein Vorhaben, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde (sog. „Schwarzbau“), nicht zwingend von der Bauaufsichtsbehörde zu beseitigen ist. Diese sog. „formelle Illegalität“ genügt nicht. Hinzu kommen muss die „materielle Illegalität“, d.h. das errichtete Bauwerk ist überhaupt nicht genehmigungsfähig. Allerdings kann bis zum Abschluss der Prüfung die Fortsetzung der Bauarbeiten verboten werden („Einstellungsverfügung“) oder die Ingebrauchnahme untersagt werden („Nutzungsverbot“). Erst wenn dies feststeht, kann überhaupt eine Abbruchverfügung ergehen.

Des Weiteren kann ein ursprünglich legal errichtetes Vorhaben durch spätere Ereignisse baurechtswidrig werden. Handelt es sich um Änderungen am Bauwerk selbst, kommen die Vorschriften über die Bauaufsicht zur Anwendung; handelt es sich hingegen um Änderungen der Rechtslage, kann nicht ohne weiteres Abhilfe von der Behörde verlangt werden. Dem stehen sowohl die Bestandskraft der Genehmigung wie auch der eigentumsrechtliche Bestandsschutz (Art. 14 GG) entgegen. Die spätere Rechtsänderung macht die Baugenehmigung nicht nachträglich rechtswidrig, sondern gestattet allenfalls einen Widerruf der Genehmigung. Anders ist dagegen die Situation im Bauordnungsrecht. Dort ändern sich die Vorschriften zumeist im Einklang mit neueren Sicherheitsanforderungen. Die Behörde ist dann befugt, eine Anpassung zu verlangen.

Wir beraten Sie gerne bei Fragen der bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit eines anvisierten Bauvorhabens oder auch nur einzelner (belastender) Nebenbestimmungen. Wir vertreten Sie zudem bei Rechtsschutzfragen, insbesondere im Eilrechtsschutz, damit sie entweder weiterbauen können oder ein Bauwerk, das sie verhindern wollen, nicht weiter ausgebaut wird. Das schließt Überlegungen mit ein, ob es taktisch klüger ist, nur gegen einzelne Nebenbestimmungen isoliert vorzugehen, um zumindest die wichtigsten Bauabschnitte vorantreiben zu können.

Zudem geben wir Ihnen Auskunft über etwaige Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche im Zusammenhang mit einer baurechtlichen Maßnahme (siehe dazu Amts- bzw. Staatshaftung).

Autor:in

Rechtsanwalt

für Öffentliches Recht

EnglischDeutsch

Artikel

99 relevante Artikel zu diesem Rechtsgebiet

Baurecht: Lärmbeeinträchtigung – Keine Baugenehmigung für Studentenwohnheim mit zu vielen Stellplätzen

14.07.2019

Die Baugenehmigung für ein Studentenwohnheim mit Stellplätzen auf einem Grundstück ist rechtswidrig, weil die genehmigten Stellplätze zu unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen für einen Nachbarn führen – BSP Rechtsanwälte – Anwalt für Baurecht Berlin

Baurecht: Gebührenbescheid – Erschließungsbeitrag kann nach über 30 Jahren seit Abschluss der Bauarbeiten nicht mehr erhoben werden

17.11.2019

Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen im Jahr 2017 für die Herstellung eines Teils der Straße Heckelsbergplatz in Bonn-Beuel war rechtswidrig – BSP Rechtsanwälte – Anwalt für Baurecht Berlin

Öffentliches Baurecht: Lasertag-Anlage ist eine im Gewerbegebiet unzulässige Vergnügungsstätte

28.02.2017

Eine Lasertag-Anlage stellt eine Vergnügungsstätte und keine Anlage für sportliche Zwecke dar. Sie ist deshalb in einem Gewerbegebiet nicht zulässig.  Anwalt für öffentliches Baurecht  - Streifler&Kollegen - Rechtsanwälte Berlin 
Baugenehmigung

Baurecht: Klage gegen Straßenlaterne erfolglos

26.08.2010

Standort vor Wohnhaus muss geduldet werden - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Immissionsschutz

Bauaufsichtsrecht: Stadt darf sichergestellte Häuser nicht verwerten

29.01.2013

da dies einen massiven Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum darstellt-OVG Koblenz vom 12.09.12-Az:8 A 10236/12.OVG
Sonstiges