Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 08. Dez. 2015 - 3 S 248/15

bei uns veröffentlicht am08.12.2015

Tenor

Der Antrag wird abgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Der Antragsteller wendet sich gegen die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Freiburg i. Br.
Der Antragssteller ist seit 2006 Eigentümer des am Rande der Altstadt der Antragsgegnerin gelegenen, mit zwei Wohngebäuden (... und ...) bebauten Grundstücks Flst.Nr. ... In zwei Räumen einer im Erdgeschoss des Gebäudes ... befindlichen Wohnung wurde vor einigen Jahren ein Yogastudio eingerichtet. Eine weitere ca. 180 m2 große Wohnung im zweiten Obergeschoss wird von dem Antragsteller seit Oktober 2011 an ein Finanzierungsberatungsunternehmen als Geschäftsraum vermietet.
Im Zuge der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für das Recht des Wohnungswesens durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.8.2006 mit Wirkung vom 1.9.2006 vom Bund auf die Länder übertragen. Das Recht zur Gesetzgebung für das Recht des Wohnungswesens steht seither den Ländern zu. Auf dieser Grundlage erließ der Landesgesetzgeber das am 19.12.2013 in Kraft getretene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz - ZwEWG). Nach § 2 Abs. 1 ZwEWG können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (Zweckentfremdung). Die Vorschrift löst damit in Baden-Württemberg die gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 1 GG als Bundesrecht fortgeltende Regelung in Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG) vom 4.11.1971 (BGBl. I S. 1745) ab, der die Landesregierungen dazu ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf.
Gestützt auf § 2 Abs. 1 ZwEWG beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Satzung der Stadt Freiburg i. Br. über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom28.1.2014, die am 31.1.2014 öffentlich bekannt gemacht wurde und nach ihrem § 15 am 1.2.2014 in Kraft getreten ist. Die Satzung wurde durch eine vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 17.3.2015 beschlossene Satzung geändert, die am 27.3.2015 bekanntgemacht wurde und am 28.3.2015 in Kraft getreten ist.
Die Satzung enthält in ihrer geänderten Fassung u.a. folgende Regelungen:
§ 1
Gegenstand der Satzung
(1) In der Stadt Freiburg i. Br. ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (Wohnraummangellage) und diesem Wohnraummangel kann innerhalb der nächsten fünf Jahre nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnet werden.
(2) Die Satzung gilt für die Zweckentfremdung von frei finanziertem Wohnraum im Stadtgebiet. Nicht betroffen ist Wohnraum, so lange er den Bindungen aus den Wohnraumförderungsprogrammen des Landes unterliegt, was der Antragsteller auf Verlangen nachzuweisen hat.
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§ 3
Wohnraum
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(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung zur dauerhaften Wohnnutzung objektiv geeignet und subjektiv durch die/den Verfügungsberechtigte(n) bestimmt sind. Dazu zählen auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime.
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(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine oder zusammen mit anderen Räumen) die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die subjektive Bestimmung (erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung) trifft die/der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten.
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(3) Wohnraum liegt nicht vor, wenn
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1. der Raum dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung steht, weil das Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Schulgebäude) und dies baurechtlich abgesichert ist.
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2. der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung zulässiger Weise anderen als Wohnzwecken diente,
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3. der Raum (noch) nicht bezugsfertig ist,
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4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und auch nicht genehmigungsfähig ist,
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5. ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel bzw. Missstand aufweist oder unerträglichen Umwelteinflüssen ausgesetzt ist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann. Dies ist stets der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel
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- nicht innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren durch entsprechende Erträge
ausgeglichen werden können oder
- die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung die eines vergleichbaren Gebäudes erreichen;
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6. der Raum aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe oder seines Grundrisses.
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(4) Eine Ferienwohnung gilt nicht als Wohnraum, wenn ihre Nutzung baurechtlich zulässig ist, und ihr Inhaber bis spätestens 01.02.2014 gegenüber der Stadt erklärt hatte, dass der Wohnraum als Ferienwohnung genutzt wird, z. B. durch Stellen eines Bauantrags, eines Antrags auf Zweckentfremdung oder durch Anmeldung gemäß § 7 der Übernachtungssteuersatzung vom 15.10.2013.
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§ 4
Zweckentfremdung
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(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten und die Mieterin/den Mieter anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
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1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
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2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
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3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
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4. länger als sechs Monate leer steht, vorbehaltlich der Fälle des Absatzes 2 Nr. 1,
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5. beseitigt wird (Abbruch).
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(2) Eine Zweckentfremdung liegt in der Regel nicht vor, wenn
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1. Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte,
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2. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert
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3. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin/den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 2 baulich verändert wurden,
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4. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der/dem Verfügungsberechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient,
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5. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren Wohnnutzung zusammengelegt oder geteilt wird.
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§ 5
Genehmigung
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(1) Wohnraum darf nur mit der Genehmigung der Vollzugsbehörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.
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(2) Eine Genehmigung ist auf Antrag zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen, insbesondere durch Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung, in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird.
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(3) Eine Genehmigung kann ferner erteilt werden
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1. für Wohnraum, der nachweislich über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren als solcher genutzt wurde, wenn sich die Zulässigkeit der Wohnnutzung nicht klären lässt
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2. für die Umwandlung von Wohnungen nach § 8 Abs. 3, § 9 Abs. 3 BauNVO in gewerblichen Einheiten
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3. wenn städtebauliche/stadtplanerische Ziele dies erfordern.
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(4) Einer Genehmigung bedarf es nicht für die anderweitige Verwendung von Wohnraum, der nach dem erstmaligen Inkrafttreten dieser Satzung unter wesentlichem Bauaufwand aus ehemals nicht Wohnzwecken dienenden Räumen geschaffen wurde. Das Gleiche gilt für den Leerstand von Wohnraum über die Dauer von sechs Monaten hinaus, soweit dieser durch überwiegende schutzwürdige private Interessen gerechtfertigt ist.
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(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen die Rechtsnachfolgerin / den Rechtsnachfolger; das Gleiche gilt auch für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.
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(6) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z. B. des Baurechts).
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§ 6
Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange und überwiegender privater Interessen
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(1) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Gemeinde dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
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(2) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere - bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz und - bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben.
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§ 7
Genehmigung gegen Ersatzwohnraum
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(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen wird. Der Interessenausgleich durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum ist auch in Kombination mit Ausgleichszahlungen (§ 8 der Satzung) möglich. Etwas anderes gilt, wenn es aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist, dass ganz bestimmter Wohnraum nicht zweckentfremdet wird. Das ist z. B. bei einer besonderen Lage (Altstadt) oder kultureller oder historischer Bedeutung des Wohnraums der Fall.
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(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
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1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt Freiburg geschaffen.
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2. Der Ersatzwohnraum wird von der Inhaberin/vom Inhaber der Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen.
53 
§ 8
Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichsbeträgen
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(1) Im Einzelfall kann auch durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung erreicht werden, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines bestimmten Wohnraums hinter das Interesse an einer Zweckentfremdung zurücktritt. Mit der Ausgleichszahlung sollen die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust an Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge sind zweckgebunden für die Schaffung neuen Wohnraums zu verwenden.
55 
Der Antragsteller hat am 29.1.2015 einen Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung macht er geltend, die für den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung erforderlichen Voraussetzungen lägen nicht vor. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz ermächtige die Gemeinden nur dann zum Erlass einer solchen Satzung, wenn dem Wohnraummangel nicht in absehbarer Zeit vorrangig durch andere Maßnahmen abgeholfen werden könne. Das beruhe auf der Erkenntnis, dass der Erlass einer entsprechenden Satzung und ihr Vollzug erhebliche Eingriffe in das Eigentum der Betroffenen darstellten. Ein solcher Eingriff dürfe nur als das letzte Mittel zur Minderung eines bestimmten Wohnraummangels ergriffen werden. Das bedeute, dass schon aus verfassungsrechtlichen Gründen jedenfalls andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels vorrangig sein müssten, z.B. solche der Wohnraumförderung. Die Gemeinden seien außerdem im Rahmen ihres eigenverantwortlich auszuübenden normativen Ermessens zu der Prüfung verpflichtet, ob die Anwendung des Zweckentfremdungsverbots auf einzelne typisierte Anwendungsfälle, beispielsweise nur auf leerstehende Wohnungen beschränkt werden könne. Dies habe die Antragsgegnerin weder beim Erlass der Satzung noch bei deren Vollzug beachtet.
56 
Soweit sich in den Beratungs- und Beschlussprotokollen der Antragsgegnerin überhaupt Aussagen finden ließen, sei es ihr ausschließlich darum gegangen, dass im Stadtgebiet preisgünstiger Wohnraum für untere und mittlere Einkommen nicht hinreichend zur Verfügung stehe. Dies entspreche auch der tatsächlichen Wohnraummangellage in Freiburg, was sich auch aus dem „Kommunalen Handlungsprogramm Wohnen“ ergebe, das die Grundlage der wohnungspolitischen Ausrichtung der Antragsgegnerin bilde. Die Voraussetzung einer „besonderen Wohnraumgefährdung“ sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von ca. 120 m2 im Innenstadtbereich nicht erfüllt. Für untere und mittlere Einkommen seien solche Wohnungen nicht erschwinglich. Eine „besondere“ Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen liege deshalb bei Wohnraum, dessen ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 EUR betrage, nicht vor. Solche Wohnungen könnten damit auch nicht zu den Wohnungen zählen, welche dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz und den damit zusammenhängenden Schutzzweckgedanken unterlägen. Von der Antragsgegnerin werde somit eine allgemeine Mangellage mit preisgünstigem Wohnraum undifferenziert und ohne ausreichende Tatsachengrundlage behauptet. Da die Satzungsvoraussetzungen insoweit nicht erfüllt seien, hätte die Antragsgegnerin zumindest für solche Innenstadtwohnungen eine entsprechende Beschränkung bzw. Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot erlassen müssen, wie dies auch vom Gesetzgeber gewollt sei.
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Der Antragsteller beantragt,
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die Satzung der Stadt Freiburg i. Br. über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Freiburg i. Br. vom 28. Januar 2014 in der Fassung der Satzung vom 17. März 2015 für unwirksam zu erklären.
59 
Die Antragsgegnerin beantragt,
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den Antrag abzuweisen.
61 
Sie erwidert: Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sei in ihrem Stadtgebiet gefährdet. Eine solche Gefährdung liege insbesondere vor, wenn ein Zustand unzureichender Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten mindestens latent vorhanden sei und dies mit Umständen zusammenhänge, die in dem jeweiligen Ort den Wohnungsmarkt belasteten. Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei der Wohnungsmarkt zweckentfremdungsrechtlich nicht in verschiedene Marktsegmente zu teilen und die Mangellage nicht für alle Segmente gesondert zu beurteilen, da nach der Legaldefinition des § 1 ZwEWG auf die allgemeine Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum abzustellen sei. In der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung sei anerkannt, dass der Wohnungsmarkt als Ganzes maßgeblich sei. Nach der Rechtsprechung könnten als Indizien für den Zustand der Wohnraumversorgung u.a. der Vergleich der Entwicklung der Bevölkerungszahl mit der Entwicklung der im Neubau fertig gestellten Wohnungen, die Entwicklung der durchschnittlichen Mietpreise in den Mietenspiegeln, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach preisgünstigen Mietwohnungen und die Entwicklung der Zahl der anerkannter Dringlichkeitsfälle herangezogen werden. Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe habe die Stadt eine sich seit mehreren Jahren drastisch verschärfende Wohnraummangellage auf ihrem Gebiet festgestellt. Wie sich aus der amtlichen Statistik ablesen lasse, gehöre Freiburg zu den wenigen Städten, in denen bereits seit Anfang der 1990er die Einwohnerzahl stetig gestiegen sei, und zwar um insgesamt ca. 20 %. Die jährliche Wachstumsrate seit 2004 liege bei rd. 0,9 % bzw. 1.100 Personen. Im Vergleich zu anderen bundesdeutschen Großstädten seien in Freiburg seit Jahren sehr hohe Mieten zu verzeichnen. Die mittlere monatliche Nettokaltmiete aller für den Mietspiegel untersuchten Wohnungen habe sich von 2003 bis 2012 um 17 % von 6,42 EUR/m2 auf 7,53 EUR/m2 Wohnfläche erhöht. Ab 2006 sei vor allem die Mietspiegelmiete für größere Wohnungen ab 90 m2 teurer geworden. Zwischen 2004 und 2013 seien auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stark gestiegen. Im Jahr 2013 habe der Quadratmeterpreis mit rund 4.000 EUR/m2 mit knapp 60 % über dem Wert von 2009 gelegen. Auch die Wiederverkaufspreise für bestehende Eigentumswohnungen seien um 33 % von 2009 auf 2013 gestiegen. Neben dem Bevölkerungswachstum habe auch der Trend zur Haushaltsverkleinerung Auswirkungen auf den Wohnraumbedarf, weil hierdurch sowohl die Zahl der Haushalte als auch der Bedarf an Wohnungen steige.
62 
Die Bauintensität als ein Frühindikator für die Angebotsentwicklung sei in den letzten Jahren gesunken. Während im Jahr 2005 noch über 1.000 Wohneinheiten genehmigt worden seien, seien in den Jahren 2011 und 2012 nur noch 374 bzw. 586 Wohneinheiten genehmigt worden; im Jahr 2013 seien es 719 gewesen. Folge davon sei eine zunehmende Anspannung des Wohnungsmarkts. Des Weiteren sei die Zahl der in der städtischen Wohnungssucherdatei registrierten wohnungssuchenden Haushalte von 590 im Jahr 2004 auf 1.256 im Jahr 2012 und 1.330 im Jahr 2013 gestiegen. Auch in der Zukunft bestehe aufgrund der längerfristig zu erwartenden Bevölkerungs- und Haushaltszunahme eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in allen Segmenten. Nach der neuen Bevölkerungsvorausrechnung aus dem Jahr 2014 sei von einer Bevölkerungszunahme um 19.000 Personen bis im Jahr 2030 auszugehen. Nach der aktuellen Wohnungsbedarfsanalyse sei bis zu diesem Jahr von einem Neubaubedarf in Freiburg von rund 14.600 bis18.600 Wohnungen auszugehen.
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Der Erlass der Satzung verstoße nicht gegen den in § 1 ZwEWG verankerten Subsidiaritätsgrundsatz. Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei dieser Grundsatz nicht derart zu verstehen, dass der Erlass einer Zweckentfremdungssatzung ausgeschlossen sei, solange andere zumutbare Maßnahmen der Entspannung des Wohnungsmarkts möglich seien. Die zumutbaren alternativen Maßnahmen müssten vielmehr auch geeignet sein, in angemessener Zeit dem Wohnraummangel effektiv entgegenzuwirken. Die Stadt habe sämtliche ihr zumutbaren Maßnahmen zur Behebung des Wohnraummangels in einem umfangreichen Maßnahmenkonzept zusammengestellt. Diese Maßnahmen würden derzeit umgesetzt, ohne dass sich dadurch in vertretbarer Zeit eine ausreichenden Entspannung des Wohnungsmarkts durch umfassende Deckung des Wohnraumbedarfs erreichen lasse. Insbesondere die geplante Entwicklung eines neuen Stadtteils erweise sich als zeitintensive Maßnahme, die erst langfristig zur einer Entspannung des Wohnungsmarkts beitragen könne. Angesichts verschiedener Realisierungshemmnisse werde die neue Siedlungsfläche voraussichtlich nicht vor dem Jahr 2020 bebaubar sein. Die aufgestellten Prognosen machten deutlich, dass es trotz der in ihrem Handlungsprogramm genannten weiteren Maßnahmen auch in Zukunft ein hohes Defizit an bezahlbarem Wohnraum geben werde.
64 
Entgegen der Behauptung des Antragstellers beziehe sich das Handlungs-programm Wohnen der Stadt nicht lediglich auf das mittlere und untere Wohnungsmarktsegment. Zwar liege einer der Schwerpunkte in der Stärkung dieser Segmente, da in diesem die Verknappung und Verteuerung von Wohnraum in Freiburg am spürbarsten sei. Im Zentrum des Handlungsprogramms stehe aber der Neubau von Wohnraum für alle Nachfragegruppen. Wohnungen eines bestimmten Preissegments seien auch nicht per se vom Anwendungsbereich des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes ausgenommen.
65 
§ 2 Abs. 1 ZwEWG erlaube es den Gemeinden, den Geltungsbereich einer auf der Grundlage dieser Vorschrift erlassenen Satzung räumlich zu beschränken. Eine Beschränkung auf eine bestimmte Art von Wohnraum sei dagegen nicht möglich. Selbst wenn sich das den Gemeinden zustehende Ermessen auch auf die Art der Wohnung erstrecken sollte, folge daraus nicht die Rechtswidrigkeit ihrer Satzung, da sich die gerichtliche Kontrolle einer Satzung auf die Prüfung der Rechtmäßigkeit des Entscheidungsergebnisses zu beschränken habe. Die mangelnde Beschränkung des Zweckentfremdungsverbots auf Wohnungen eines bestimmten Preissegments verstoße jedoch weder gegen Verfassungsrecht noch gegen Vorschriften des einfachen Rechts.
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Soweit der Antragsteller der Auffassung sei, dass die Stadt sein Engagement zur Schaffung von Wohnraum beim Vollzug der Satzung hätte berücksichtigen müssen, sei darauf hinzuweisen, dass für die Prüfung etwaiger Anwendungs- bzw. Vollzugsfehler im Normenkontrollverfahren kein Raum sei.
67 
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die vorliegenden Akten der Antragsgegnerin sowie die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
68 
Der Normenkontrollantrag bleibt ohne Erfolg.
I.
69 
Der Antrag ist zulässig.
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1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.
71 
2. Der Antragsteller besitzt die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da er als Eigentümer eines im Geltungsbereich der angefochtenen Satzung gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks geltend machen kann, durch die Satzung oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein. Nach § 5 Abs. 1 der Satzung darf Wohnraum nur mit der Genehmigung der Vollzugsbehörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Die Satzung stellt damit eine Bestimmung des Inhalts des Grundeigentums im Sinn des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar. Eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums muss nur hingenommen werden, wenn sie auf einer rechtmäßigen Norm beruht. Ob die Satzung rechtmäßig ist, kann deshalb der von ihr betroffene Grundeigentümer grundsätzlich in einem Normenkontrollverfahren überprüfen lassen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.3.1998 - 4 CN 6.97 - ZfBR 1998, 205; Beschl. v. 7.7.1997 - 4 BN 11.97 - ZfBR 1997, 314).
72 
3. Dem Antragsteller kann ferner nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis abgesprochen werden.
73 
Ob die Satzung in den beiden vom Antragsteller genannten Fällen zur Anwendung kommt, hält der Senat zwar für fraglich, da die Zweckentfremdung der beiden Wohnungen im Erd- und Obergeschoss des Gebäudes ...-... vor Inkrafttreten der Satzung vorgenommen wurde. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 der Satzung liegt Wohnraum im Sinne der Satzung u.a. nicht vor, wenn „der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung zulässiger Weise anderen als Wohnzwecken diente“. Dafür, dass die in den betreffenden Räumen des Gebäudes ... aufgenommenen gewerblichen Nutzungen gegen den für das Grundstück des Klägers geltenden Bebauungsplan „Wiederaufbaugebiet Nordstadt“ der Antragsgegnerin oder gegen andere materiell-rechtliche Vorschriften verstießen, ist den Akten der Antragsgegnerin nichts zu entnehmen. Die Aufnahme der gewerblichen Nutzungen stellt allerdings jeweils eine Nutzungsänderung dar, für die es gemäß § 49 in Verbindung mit § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO einer Baugenehmigung bedarf. Eine solche wurde dem Antragsteller nicht erteilt. Der Senat hat jedoch erhebliche Zweifel, ob das bloße Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung bedeutet, dass die Nutzung der betreffenden Räume zu anderen als Wohnzwecken als unzulässig im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 2 der Satzung angesehen werden kann. Das gilt unabhängig von der Frage, ob eine Nutzung schon allein wegen ihrer formeller Baurechtswidrigkeit gemäß § 65 Satz 2 LBO untersagt werden kann, da die auf die Erhaltung des Gesamtwohnraumangebots gerichtete Satzung nicht dazu dient, einen Verstoß gegen formelle baurechtliche Vorschriften zu sanktionieren.
74 
Im Fall der insgesamt 157 m2 großen Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes des Antragstellers kommt hinzu, dass nur zwei Räume gewerblich genutzt werden. Die beiden Räume sind zusammen ca. 63 m2 groß. In „Umwandlungsfällen“ liegt aber eine Zweckentfremdung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 der Satzung nur vor, wenn der Wohnraum „überwiegend“ für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Eine Zweckentfremdung setzt somit voraus, dass mehr als 50 % der Wohnfläche nicht mehr dem Wohnen dienen (vgl. LT-Drs. 15/4277, S. 9).
75 
Die Frage, ob die Antragsgegnerin in den beiden vom Antragsteller genannten Fällen zu Recht vom einem Verstoß gegen ihre Satzung ausgeht, kann indessen dahin stehen, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Satzung jedenfalls in künftigen, den Antragsteller betreffenden Fällen zur Anwendung kommt. Dass die angestrebte Unwirksamkeitserklärung der Satzung dem Antragsteller keinen Vorteil bringen würde, kann daher nicht festgestellt werden.
II.
76 
Der Antrag hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.Die angefochtene Satzung verstößt nicht gegen höherrangiges Recht.
77 
1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 2 Abs. 1 ZwEWG, wonach Gemeinden mit Wohnraummangel durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen können, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.Das wird auch vom Antragsteller nicht in Zweifel gezogen.
78 
§ 2 Abs. 1 ZwEWG entspricht in Ziel und Grundstruktur der gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 1 GG als Bundesrecht fortgeltenden und in Baden-Württemberg durch diese Vorschrift abgelösten Regelung in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG vom 4.11.1971, der die Landesregierungen dazu ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - (BVerfGE 38, 348) die Vereinbarkeit des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG mit Art. 14 GG bestätigt und zur Begründung ausgeführt:
79 
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilt dem Gesetzgeber den Auftrag, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, und stellt ihm dabei die Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Aussage des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (…). Zum verfassungsrechtlichen Inhalt des Privateigentums gehört grundsätzlich die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (…). Ein repressives, nur mit einer Befreiungsmöglichkeit versehenes Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beeinträchtigt diese Verfügungsbefugnis. Die Ermächtigung zur Inkraftsetzung eines solchen Verbots, wie es Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG vorsieht, ist jedoch durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt.
80 
Die verfassungsrechtliche Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind (…). Dieses Angewiesensein begründet einen sozialen Bezug und eine besondere soziale Funktion dieser Eigentumsgegenstände. Große Teile der Bevölkerung sind, zumal in den Städten, nicht in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen.
81 
Eine allgemein ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dient unmittelbar der Bereitstellung des für den Einzelnen und für die Familie unentbehrlichen Wohnraums. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, wie es Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG für das Eingreifen des Verordnungsgebers voraussetzt, so bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, daß sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, daß seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Dies jedenfalls dann, wenn - wie hier - die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben. Der Eigentümer behält eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete (…), und er hat die Möglichkeit, in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist, bei gegebener unzureichender Versorgungslage, verfassungsrechtlich nicht geschützt.
82 
Diese Ausführungen lassen sich auf § 2 Abs. 1 ZwEWG ohne weiteres übertragen.
83 
2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 ZwEWG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht.
84 
a) Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um eine Gemeinde mit Wohnraummangel, d. h. um eine Gemeinde, in der die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
85 
aa) Die von § 2 Abs. 1 ZwEWG verwendeten Begriffe „ausreichende Versorgung“ und „angemessene Bedingungen“ entsprechen den gleichen Begriffen in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verweisen diese Begriffe nicht auf einen wünschbaren Idealzustand, sondern auf die Sicherstellung des Normalen, da eine Beeinflussung des Wohnungsangebots mit dem Mittel des Genehmigungsvorbehalts nur in besonders gefährdeten Gemeinden einsetzen soll. Mit „ausreichender Versorgung“ ist daher nur ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage gemeint, nicht aber ein - kurzfristig vielleicht erstrebenswertes - preisdrückendes Überangebot. Angestrebt wird ferner nicht ein Angebot von Wohnungen besonders gehobener oder besonders einfacher Größe und Ausstattung, sondern von Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend und Lage anzutreffenden Standard entsprechen. „Angemessene Bedingungen“ bedeutet nicht außergewöhnlich niedrige Mieten, sondern Mieten, die - für Wohnungen der entsprechenden Art - von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d. h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen (vgl. BVerfG, Urt. v. 4.2.1975, a.a.O., zu Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG).
86 
Die in der gleichen Weise zu verstehende Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG muss nach dem Wortlaut der Vorschrift „besonders gefährdet“ sein. Verlangt wird damit kein bestimmtes quantitatives Maß der Unterversorgung. Wesentlich ist vielmehr, ob eine Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet wird, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität vermitteln (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.3.1983 - 8 C 102.81 - NJW 1983, 2893 zu Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG). Sachliche Besonderheiten in diesem Sinne pflegen vor allem in Ballungsräumen, in Industriestädten, Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktionen sowie (bei entsprechenden Größenverhältnissen) in Universitätsstädten vorzuliegen (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.3.1983, a.a.O.; HessVGH, Urt. v. 20.9.2001 - 4 UE 1212/96 - ZMR 2002, 551zu Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG).
87 
bb) Für eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gibt es verschiedene Indizien. Umstände, die für eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sprechen, sind insbesondere, dass die Kaufpreise und Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird sowie geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht (vgl. die Aufzählung von Umständen, die auf eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen hinweisen, in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB).
88 
Solche Umstände sind im Fall der Antragsgegnerin zweifelsfrei gegeben.
89 
(1) Die Antragsgegnerin hat im Zusammenhang mit dem von ihr am 26.11.2013 beschlossenen „Kommunalen Handlungsprogramm Wohnen“ bei einem wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Beratungsunternehmen (empirica AG) eine Wohnungsbedarfsanalyse und Wohnungsnachfrageprognose in Auftrag gegeben, deren Entwurf im November 2014 fertig gestellt wurde. Nach der genannten Untersuchung ist die Einwohnerzahl der Antragsgegnerin - insbesondere durch Wanderungsgewinne - seit Anfang der 1990er Jahre stetig gewachsen. Seit dem Jahr 2004 habe sich die Einwohnerzahl um rund 5 % erhöht und 2013 ca. 218.000 Einwohner erreicht. Dies entspreche einer jährlichen Wachstumsrate von rund 0,9 % bzw. 1.100 Einwohnern. Parallel zur Zahl der Einwohner habe die Zahl der Haushalte in dem gleichen Zeitraum um 8 % von rund 111.000 auf mehr als 120.000 zugenommen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen habe im Zeitraum von 2004 bis 2013 im Schnitt (nur) 750 pro Jahr betragen. Von 2004 bis 2008 seien die Fertigstellungswerte relativ konstant zwischen 760 und 910 (3,6 bis 4,3 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner) gelegen. In den folgenden drei Jahren habe es einen deutlichen Rückgang gegeben, da die Neubaugebiete Rieselfeld und Vauban weitgehend entwickelt worden seien und keine größeren Bauflächen mehr zur Verfügung gestanden hätten. Nachdem die Zahlen im Jahr 2012 in Folge der Fertigstellung neuer Wohnquartiere (z.B. Quartier Berliner Allee mit rund 300 Wohneinheiten in 2012, „Mehrgenerationenquartier am Turmcafé“ mit 200 Wohneinheiten) mit 1.071 neuen Wohnungen den höchsten Wert seit 2000 erreicht hätten, sei die Bautätigkeit im Jahre 2013 wieder stark gefallen und habe die Herstellung von nur noch 472 neuen Wohnungen umfasst.
90 
In dem Bericht heißt es weiter, dass in Folge des danach hinter dem Bedarf zurück bleibenden Baus neuer Wohnungen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 2004 und 2013 stark gestiegen seien. Dies gelte insbesondere für den Zeitraum von 2009 bis 2013, in dem der Quadratmeterpreis um knapp 60 % auf rund 4.000 EUR/m² zugenommen habe. Die Antragsgegnerin liege damit im aktuellen Kaufpreis-Ranking hinter München auf Platz 2 aller deutschen Städte. Die Kaufpreise für vorhandene Eigentumswohnungen (alle Baujahre ohne Neubau) seien in dem gleichen Zeitraum um 33 % gestiegen. Bei neu errichten Mietwohnungen gehöre die Antragsgegnerin ebenfalls zu den teuersten Städten Deutschlands. Aktuell liege die Stadt auf Platz 5 hinter München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg. Im Vergleich zur Entwicklung der Kaufpreise von Eigentumswohnungen sei der Anstieg der Mietpreise allerdings moderaterverlaufen. Im Jahre 2013 seien die Mietpreise neugebauter Wohnungen um ca. 2,50 EUR/m2 oder 27 % über dem Niveau des Jahres 2004 gelegen. Die Mietpreise bei Bestandswohnungen seien im gleichen Zeitraum um knapp 2 EUR/m2 oder 24 % gestiegen.
91 
Daran, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine Gemeinde mit Wohnraummangel handelt, kann schon nach dem Ergebnis dieser Untersuchung kein Zweifel bestehen.
92 
(2) Das Bestehen eines Wohnraummangels auf dem Gebiet der Antragsgegnerin wird durch die Zahl der bei der Stadt in der Wohnungssucherdatei registrierten wohnungssuchenden Haushalte unterstrichen. Nach dem Statistischen Jahrbuch 2013 (S. 161 ff) ist diese Zahl von 767 im Jahr 2005 auf 1.256 im Jahr 2012 gestiegen. Hinzuweisen ist ferner auf die in der Begründung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten vom 21.4.2015 (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) abgedruckte Statistik, wonach in verschiedenen Städten im Bundesgebiet eine Kluft zwischen den Mieten in Bestandsmietverträgen und den aktuell geforderten Mietpreisen bei Wiedervermietung bestehe, die vielfach weit mehr als 10 Prozent betrage. Zurückgeführt wird dies darauf, dass in diesen Städten frei werdende Mietwohnungen von einer Vielzahl von Mietsuchenden nachgefragt würden, was zur Folge habe, dass erhebliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden könnten. Mit einer Vergleichsmiete des Mietspiegels von 7,58 EUR/m2 und einer Angebotsmiete von 9,97 EUR/m2 (Abweichung 2,39 EUR/m2 = 32 %) rangiert die Antragsgegnerin ganz oben in dieser Statistik.
93 
(3) Die Annahme, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine Gemeinde mit Wohnraummangel handelt, wird außerdem dadurch bestätigt, dass die Antragsgegnerin nach der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung - MietBgVO) zu den Gemeinden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ zählt. Die Verordnung stützt sich auf die durch das bereits erwähnte Mietrechtsnovellierungsgesetz in das BGB eingefügte Regelung in § 556d. Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete nach § 556d Abs. 1 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Landesregierungen werden durch ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen (§ 556d Abs. 2 Satz 1 BGB). Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB). Nach der - auf eingehenden Untersuchungen der Landesregierung beruhenden - Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29.9.2015 ist das auf dem Gebiet der Antragsgegnerin der Fall.
94 
cc) Die Einwendungen des Antragstellers rechtfertigen keine andere Beurteilung.
95 
Zu den in der „Wohnungsbedarfsanalyse und Wohnungsnachfrageprognose“ genannten statistischen Zahlen, auf die sich die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung wiederholt berufen hat, hat sich der Antragsteller nicht näher geäußert. Die in der Untersuchung für das Jahr 2013 genannte Zahl der Einwohner der Antragsgegnerin von ca. 218.000 Einwohner wird durch den von ihm selbst vorgelegten Artikel der Badischen Zeitung bestätigt. Weshalb sich aus diesem Artikel ergeben soll, dass die Angaben der Antragsgegnerin falsch seien, ist daher unerfindlich. Die Behauptung des Antragstellers, dass die Mieten in Stuttgart oder München ebenso oder noch höher seien als die Mieten in Freiburg, deckt sich mit den von der empirica AG erhobenen Daten, nach denen die Mieten für eine typische Neubauwohnung in Freiburg um ca. 31 % geringer sind als in München. Das ändert jedoch nichts daran, dass die Antragsgegnerin nach der genannten Untersuchung bei neu errichteten Mietwohnungen zu den teuersten Städten in Deutschlands gehört und sich die Mietpreise in den letzten zehn Jahren um die oben genannten Prozentsätze erhöht haben.
96 
Die Richtigkeit der weiteren Behauptung des Antragstellers, dass ein „vorgeblich geringer Leerstand bei großer Wohnungsnachfrage“ für sich genommen nicht ausreiche, um eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu belegen, da er nichts darüber aussage, zu welchen Konditionen der Wohnraum angeboten werde, kann dahinstehen. Für den vorliegenden Fall ergibt sich daraus nichts, da der geringe Leerstand nur eines von zahlreichen anderen Indizien ist, die für das Vorliegen eines Wohnraummangels auf dem Gebiet der Antragsgegnerin hinweisen.
97 
b) Dafür, dass sich die danach auf dem Gebiet der Antragsgegnerin anzunehmende besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Die Antragsgegnerin war deshalb schon aus tatsächlichen Gründen nicht verpflichtet, den Anwendungsbereich ihrer Satzung auf Wohnungen einer bestimmten Größe zu beschränken. Ob und inwieweit die Gemeinden beim Erlass einer auf § 2 Abs. 1 ZwEWG gestützten Satzung rechtlich verpflichtet sind, von dem durch eine solche Satzung begründeten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bestimmte Arten von Wohnungen auszunehmen, kann daher dahin stehen
98 
aa) Das Bestehen eines Wohnraummangels auf dem Gebiet der Antragsgegnerin wird auch vom Antragsteller letztlich der Sache nach eingeräumt. Der Wohnraummangel ist jedoch seiner Ansicht nach auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Der Antragsgegnerin gehe es mit ihrer Satzung auch nur darum, der auf dieses Marktsegment beschränkten Gefährdung entgegen zu wirken. Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 m2 müssten von dem Anwendungsbereich der Satzung ausgenommen werden, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 EUR betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien.
99 
bb) Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Umstände, die darauf hinweisen, dass Wohnungen mit einer Größe von mehr als 120 m2 insoweit eine Sonderstellung einnehmen, als das Angebot von solchen Wohnungen - im Unterschied zu kleineren Wohnungen - die Nachfrage nicht übersteigt, und deshalb mit Blick auf diese Wohnungen von einer besonderen Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht gesprochen werden kann, sind nicht zu erkennen. Der von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen Wohnungsbedarfsanalyse und Wohnungsnachfrageprognose ist dafür weder hinsichtlich der Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen noch hinsichtlich der Entwicklung der Mietpreise etwas zu entnehmen. Die dort geschilderte Entwicklung der Mietpreise lässt vielmehr eher darauf schließen, dass gerade an größeren Wohnungen ein besonderer Mangel besteht. Die Mietspiegelmiete ist danach ab 2006 vor allem für größere Wohnungen ab 90 m² teurer geworden. Während sich die mittlere monatliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel von 2006 bis 2012 um 9 % erhöht habe, seien in der gleichen Zeit Wohnungen mit einer Größe von 100 m2 um 14 % und 120 m2 große Wohnungen sogar um 19 % teurer geworden (S. 27).
100 
Daraus, dass die Freiburger Stadtbau GmbH beschlossen hat, für ihren Wohnungsbestand bei den Mietanpassungen nach dem Mietspiegel 2013 die Mietanpassung auf maximal 15 % in drei Jahren zu begrenzen, ergibt sich entgegen der Ansicht des Antragstellers nichts anderes. Weshalb sich aus diesem Beschluss ergeben soll, dass auf dem Gebiet der Antragsgegnerin nur bezüglich preisgünstigem Wohnungen ein Wohnraummangel bestehe, ist unerfindlich. Der von dem Antragsteller ferner genannte Beschluss des Gemeinderats der Antragsgegnerin, dass 50 % aller Neubauten mit Wohnungen ausgestattet sein müssen, die der Sozialbindung unterliegen, gibt für einen solchen Schluss ebenfalls nichts her.
101 
Was sich aus der vom Antragsteller in diesem Zusammenhang genannten Begründung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ergeben soll, ist ebenfalls unklar. In der Begründung (BT-Drs. 18/3121, S. 1) heißt es zwar, dass mit der Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung in erster Linie sozialpolitische Zwecke verfolgt würden. Die Dämpfung der Miethöhe solle dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Daran anschließend wird jedoch darauf hingewiesen, dass dies aufgrund des bereits erfolgten und weiterhin zu prognostizierenden Preisanstiegs inzwischen nicht nur einkommensschwache Haushalte, sondern auch Durchschnittsverdiener, insbesondere Familien mit Kindern betreffe. Auch der Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB lässt in keiner Weise erkennen, dass mit „Bevölkerung“ im Sinne der Vorschrift nur die einkommensschwächere Bevölkerung gemeint ist. Daraus, dass die ausreichende Versorgung des einkommensschwächeren Teils der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen auf dem Gebiet der Antragsgegnerin besonders gefährdet ist, folgt im Übrigen nicht, dass eine solche Gefährdung nicht auch für die übrigen Teile der Bevölkerung besteht.
102 
cc) Entgegen der Ansicht des Antragstellers lässt sich der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats vom 28.1.2014 auch nicht entnehmen, dass es der Antragsgegnerin mit der angefochtenen Satzung nur darum geht, die Versorgung der Teile der Bevölkerung mit unterem oder mittleren Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum zu sichern. In der Sitzungsvorlage wird vielmehr allgemein beklagt, dass es in Freiburg eine angespannte Wohnungsmarktsituation gebe, auch wenn es daran anschließt heißt, dass es insbesondere an preiswertem Wohnraum mangele. Auch die Darstellung der Mietpreisentwicklung enthält keine entsprechende Einschränkung, sondern bezieht sich auf die mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen, unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen.
103 
c) Unerheblich ist, worauf die auf dem Gebiet der Antragsgegnerin anzunehmende besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zurückzuführen ist. Die Frage, ob und inwieweit die Antragsgegnerin zu der genannten Gefährdung selbst beigetragen hat, indem sie - wie der Antragsteller behauptet - „selbst in geschlossenen Wohngebieten anstelle der angeblich benötigten Wohnungen große Gewerberaumkomplexe erstellen hat lassen und weiter erstellen lässt, obwohl seit Jahren ein Überangebot an Gewerberaum in Freiburg zur Verfügung steht“, kann deshalb dahin stehen. Das Gleiche gilt für die Frage nach dem Bestehen der weiteren vom Antragsteller behaupteten Missstände in der Wohnungsbaupolitik der Antragsgegnerin, wie das Aufstellen „undurchsichtiger Energiekonzepte“, die den Baubeginn im Baugebiet „Gutleutmatten“ verzögerten, oder die personelle Unterbesetzung des Baurechtsamts der Antragsgegnerin, die dazu führe, dass Bauanträge ein bis zwei Jahre liegen blieben, bis sie entschieden würden.
104 
c) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht des Antragstellers auch nicht gegen § 1 ZwEWG.
105 
Die einer Gemeinde mit Wohnraummangel in § 2 Abs. 1 ZwEWG eingeräumte Satzungsbefugnis steht nach § 1 ZwEWG unter dem Vorbehalt, dass die Gemeinde den Wohnraummangel „nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen“ kann, und ist in diesem Sinn subsidiär. Dafür, dass die Antragsgegnerin dem auf ihrem Gebiet herrschenden Wohnraummangel mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen kann, sieht der Senat jedoch keine Anhaltspunkte.
106 
aa) Was unter „anderen zumutbaren Mitteln“ zur Begegnung eines Wohnraummangels zu verstehen ist, geht aus dem Gesetz nicht hervor. Die Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 15/4277, S. 9) beschränkt sich auf den weitgehend inhaltsleeren - und im Übrigen auch sprachlich missglückten - Satz, dies könnten „sowohl Maßnahmen sein, um der Verringerung des Wohnungsbestandes, als auch einer Verschlechterung der Wohnraumbilanz durch eine erhöhte Nachfrage aufgrund starken Zuzugs o. Ä. entgegenzuwirken“. Als Maßnahme, mit der sich außer einem Zweckentfremdungsverbot einer Verringerung des Wohnungsbestands entgegenwirken lässt, kommt in erster Linie der Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB in Betracht, wobei aber die mit einer solchen Satzung mögliche Einführung eines Genehmigungsvorbehalts für die Nutzungsänderung baulicher Anlagen aus der Sicht der betroffenen Eigentümer kein milderes Mittel verglichen mit einem Zweckentfremdungsverbot von Wohnungen darstellt. Für den Erlass von Bebauungsplänen, die die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen und damit auch die Umwandlung von Wohnraum beschränken, gilt das Gleiche. Maßnahmen zur Begrenzung der Nachfrage bspw. durch eine Begrenzung des Zuzugs stehen den Gemeinden nicht zur Verfügung. Als andere zumutbare Maßnahmen im Sinne des § 1 ZwEWG kommen deshalb nur Maßnahmen in Betracht, mit denen das Angebot an Wohnungen ausgeweitet wird. Dazu gehören vornehmlich die Ausweisung neuer Baugebiete, die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung.
107 
bb) Entsprechende Maßnahmen sind Teil des bereits erwähnten, vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 26.11.2013 beschlossenen „Kommunalen Handlungsprogramms Wohnen“, zu dem auch der Erlass der angefochtenen Satzung gehört. Das Programm verfolgt das vorrangige Ziel, neuen Wohnraum zu schaffen und den Wohnungsmarkt als Ganzes zu entspannen. Dazu sollen in erster Linie zusätzliche Bauflächen im Innen- und Außenbereich zur Verfügung gestellt werden. Angestrebt wird der Neubau von durchschnittlich 1.000 Wohnungen pro Jahr. Als wichtigste aktuelle Einzelmaßnahme wird die Entwicklung eines neuen 4,1 ha großen Quartiers am Eingang des Stadtteils Haslach genannt, in dem 500 bis 530 Wohnungen für 1.200 bis 1.300 Personen entstehen sollen. Zu den geplanten Maßnahmen gehört ferner die Entwicklung eines neuen eigenständigen Stadtteils mit einer Größe von mindestens 70 ha für mindestens 5.000 Wohneinheiten. Außerdem sollen alle verbleibenden Bauflächenpotenziale des Flächennutzungsplans durch Aufstellung neuer Bebauungspläne sowie verschiedene Maßnahmen der Innenentwicklung ausgeschöpft werden.
108 
Die Antragsgegnerin hat sich danach keineswegs auf den Erlass der angefochtenen Satzung beschränkt, um der angespannten Lage des Wohnungsmarkts auf ihrem Gebiet zu begegnen. Den in ihrem Programm aufgeführten zusätzlichen Maßnahmen sind jedoch naturgemäß Grenzen gesetzt, und zwar sowohl in räumlicher als auch in zeitlicher Hinsicht. Der Bau eines neuen Stadtteils setzt zunächst das Vorhandensein einer dafür geeigneten Fläche mit der dafür erforderlichen Größe voraus. Wie die oben genannten Zahlen zeigen, hat zudem die Entwicklung der beiden Neubaugebiete Rieselfeld (Fläche 78 ha, ca. 9.800 Einwohner) und Vauban (41 ha, ca. 5.600 Einwohner) nur zu einer vorübergehenden Entspannung des Wohnungsmarkts geführt. Die Entwicklung eines neuen Stadtteils ist davon abgesehen ein sehr aufwändiger und zeitintensiver Vorgang. Die von der Antragsgegnerin begonnene Planung eines neuen Stadtteils mit dem Ziel der Schaffung von mindestens 5.000 Wohneinheiten wird deshalb nach ihrer Darstellung voraussichtlich nicht vor dem Jahr 2020 abgeschlossen sein. Dafür, dass dem auf dem Gebiet der Antragsgegnerin bestehenden Wohnraummangel allein mit den im Rahmen ihres Handlungsprogramms aufgeführten Maßnahmen in angemessener Zeit begegnet werden könnte, ist daher nichts zu erkennen.
109 
d) § 2 Abs. 1 ZwEWG stellt den Erlass einer Satzung mit dem in der Vorschrift genannten Inhalt in das Ermessen der Gemeinde. Was den in der Begründung des Antrags mehrfach anklingenden Einwand des Antragstellers betrifft, dass die Antragsgegnerin ihr Ermessen beim Erlass der Satzung nicht oder fehlerhaft ausgeübt habe, weist der Senat abschließend darauf hin, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Ausübung dieses Ermessens nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13.5.2015 - 3 S 1175/13 - juris).
110 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
111 
Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
112 
Beschluss
113 
Der Streitwert wird auf 15.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).
114 
Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
68 
Der Normenkontrollantrag bleibt ohne Erfolg.
I.
69 
Der Antrag ist zulässig.
70 
1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.
71 
2. Der Antragsteller besitzt die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da er als Eigentümer eines im Geltungsbereich der angefochtenen Satzung gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks geltend machen kann, durch die Satzung oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein. Nach § 5 Abs. 1 der Satzung darf Wohnraum nur mit der Genehmigung der Vollzugsbehörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Die Satzung stellt damit eine Bestimmung des Inhalts des Grundeigentums im Sinn des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar. Eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums muss nur hingenommen werden, wenn sie auf einer rechtmäßigen Norm beruht. Ob die Satzung rechtmäßig ist, kann deshalb der von ihr betroffene Grundeigentümer grundsätzlich in einem Normenkontrollverfahren überprüfen lassen (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.3.1998 - 4 CN 6.97 - ZfBR 1998, 205; Beschl. v. 7.7.1997 - 4 BN 11.97 - ZfBR 1997, 314).
72 
3. Dem Antragsteller kann ferner nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis abgesprochen werden.
73 
Ob die Satzung in den beiden vom Antragsteller genannten Fällen zur Anwendung kommt, hält der Senat zwar für fraglich, da die Zweckentfremdung der beiden Wohnungen im Erd- und Obergeschoss des Gebäudes ...-... vor Inkrafttreten der Satzung vorgenommen wurde. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 der Satzung liegt Wohnraum im Sinne der Satzung u.a. nicht vor, wenn „der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung zulässiger Weise anderen als Wohnzwecken diente“. Dafür, dass die in den betreffenden Räumen des Gebäudes ... aufgenommenen gewerblichen Nutzungen gegen den für das Grundstück des Klägers geltenden Bebauungsplan „Wiederaufbaugebiet Nordstadt“ der Antragsgegnerin oder gegen andere materiell-rechtliche Vorschriften verstießen, ist den Akten der Antragsgegnerin nichts zu entnehmen. Die Aufnahme der gewerblichen Nutzungen stellt allerdings jeweils eine Nutzungsänderung dar, für die es gemäß § 49 in Verbindung mit § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO einer Baugenehmigung bedarf. Eine solche wurde dem Antragsteller nicht erteilt. Der Senat hat jedoch erhebliche Zweifel, ob das bloße Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung bedeutet, dass die Nutzung der betreffenden Räume zu anderen als Wohnzwecken als unzulässig im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 2 der Satzung angesehen werden kann. Das gilt unabhängig von der Frage, ob eine Nutzung schon allein wegen ihrer formeller Baurechtswidrigkeit gemäß § 65 Satz 2 LBO untersagt werden kann, da die auf die Erhaltung des Gesamtwohnraumangebots gerichtete Satzung nicht dazu dient, einen Verstoß gegen formelle baurechtliche Vorschriften zu sanktionieren.
74 
Im Fall der insgesamt 157 m2 großen Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes des Antragstellers kommt hinzu, dass nur zwei Räume gewerblich genutzt werden. Die beiden Räume sind zusammen ca. 63 m2 groß. In „Umwandlungsfällen“ liegt aber eine Zweckentfremdung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 der Satzung nur vor, wenn der Wohnraum „überwiegend“ für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Eine Zweckentfremdung setzt somit voraus, dass mehr als 50 % der Wohnfläche nicht mehr dem Wohnen dienen (vgl. LT-Drs. 15/4277, S. 9).
75 
Die Frage, ob die Antragsgegnerin in den beiden vom Antragsteller genannten Fällen zu Recht vom einem Verstoß gegen ihre Satzung ausgeht, kann indessen dahin stehen, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Satzung jedenfalls in künftigen, den Antragsteller betreffenden Fällen zur Anwendung kommt. Dass die angestrebte Unwirksamkeitserklärung der Satzung dem Antragsteller keinen Vorteil bringen würde, kann daher nicht festgestellt werden.
II.
76 
Der Antrag hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.Die angefochtene Satzung verstößt nicht gegen höherrangiges Recht.
77 
1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 2 Abs. 1 ZwEWG, wonach Gemeinden mit Wohnraummangel durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen können, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.Das wird auch vom Antragsteller nicht in Zweifel gezogen.
78 
§ 2 Abs. 1 ZwEWG entspricht in Ziel und Grundstruktur der gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 1 GG als Bundesrecht fortgeltenden und in Baden-Württemberg durch diese Vorschrift abgelösten Regelung in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG vom 4.11.1971, der die Landesregierungen dazu ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - (BVerfGE 38, 348) die Vereinbarkeit des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG mit Art. 14 GG bestätigt und zur Begründung ausgeführt:
79 
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilt dem Gesetzgeber den Auftrag, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, und stellt ihm dabei die Aufgabe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Aussage des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (…). Zum verfassungsrechtlichen Inhalt des Privateigentums gehört grundsätzlich die freie Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (…). Ein repressives, nur mit einer Befreiungsmöglichkeit versehenes Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beeinträchtigt diese Verfügungsbefugnis. Die Ermächtigung zur Inkraftsetzung eines solchen Verbots, wie es Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG vorsieht, ist jedoch durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt.
80 
Die verfassungsrechtliche Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung der betreffenden Eigentumsgegenstände angewiesen sind (…). Dieses Angewiesensein begründet einen sozialen Bezug und eine besondere soziale Funktion dieser Eigentumsgegenstände. Große Teile der Bevölkerung sind, zumal in den Städten, nicht in der Lage, aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen.
81 
Eine allgemein ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dient unmittelbar der Bereitstellung des für den Einzelnen und für die Familie unentbehrlichen Wohnraums. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, wie es Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG für das Eingreifen des Verordnungsgebers voraussetzt, so bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, daß sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten, daß seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Dies jedenfalls dann, wenn - wie hier - die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben. Der Eigentümer behält eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete (…), und er hat die Möglichkeit, in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist, bei gegebener unzureichender Versorgungslage, verfassungsrechtlich nicht geschützt.
82 
Diese Ausführungen lassen sich auf § 2 Abs. 1 ZwEWG ohne weiteres übertragen.
83 
2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 ZwEWG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht.
84 
a) Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um eine Gemeinde mit Wohnraummangel, d. h. um eine Gemeinde, in der die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
85 
aa) Die von § 2 Abs. 1 ZwEWG verwendeten Begriffe „ausreichende Versorgung“ und „angemessene Bedingungen“ entsprechen den gleichen Begriffen in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verweisen diese Begriffe nicht auf einen wünschbaren Idealzustand, sondern auf die Sicherstellung des Normalen, da eine Beeinflussung des Wohnungsangebots mit dem Mittel des Genehmigungsvorbehalts nur in besonders gefährdeten Gemeinden einsetzen soll. Mit „ausreichender Versorgung“ ist daher nur ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage gemeint, nicht aber ein - kurzfristig vielleicht erstrebenswertes - preisdrückendes Überangebot. Angestrebt wird ferner nicht ein Angebot von Wohnungen besonders gehobener oder besonders einfacher Größe und Ausstattung, sondern von Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend und Lage anzutreffenden Standard entsprechen. „Angemessene Bedingungen“ bedeutet nicht außergewöhnlich niedrige Mieten, sondern Mieten, die - für Wohnungen der entsprechenden Art - von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d. h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen (vgl. BVerfG, Urt. v. 4.2.1975, a.a.O., zu Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG).
86 
Die in der gleichen Weise zu verstehende Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG muss nach dem Wortlaut der Vorschrift „besonders gefährdet“ sein. Verlangt wird damit kein bestimmtes quantitatives Maß der Unterversorgung. Wesentlich ist vielmehr, ob eine Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet wird, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität vermitteln (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.3.1983 - 8 C 102.81 - NJW 1983, 2893 zu Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG). Sachliche Besonderheiten in diesem Sinne pflegen vor allem in Ballungsräumen, in Industriestädten, Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktionen sowie (bei entsprechenden Größenverhältnissen) in Universitätsstädten vorzuliegen (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.3.1983, a.a.O.; HessVGH, Urt. v. 20.9.2001 - 4 UE 1212/96 - ZMR 2002, 551zu Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG).
87 
bb) Für eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gibt es verschiedene Indizien. Umstände, die für eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sprechen, sind insbesondere, dass die Kaufpreise und Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird sowie geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht (vgl. die Aufzählung von Umständen, die auf eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen hinweisen, in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB).
88 
Solche Umstände sind im Fall der Antragsgegnerin zweifelsfrei gegeben.
89 
(1) Die Antragsgegnerin hat im Zusammenhang mit dem von ihr am 26.11.2013 beschlossenen „Kommunalen Handlungsprogramm Wohnen“ bei einem wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Beratungsunternehmen (empirica AG) eine Wohnungsbedarfsanalyse und Wohnungsnachfrageprognose in Auftrag gegeben, deren Entwurf im November 2014 fertig gestellt wurde. Nach der genannten Untersuchung ist die Einwohnerzahl der Antragsgegnerin - insbesondere durch Wanderungsgewinne - seit Anfang der 1990er Jahre stetig gewachsen. Seit dem Jahr 2004 habe sich die Einwohnerzahl um rund 5 % erhöht und 2013 ca. 218.000 Einwohner erreicht. Dies entspreche einer jährlichen Wachstumsrate von rund 0,9 % bzw. 1.100 Einwohnern. Parallel zur Zahl der Einwohner habe die Zahl der Haushalte in dem gleichen Zeitraum um 8 % von rund 111.000 auf mehr als 120.000 zugenommen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen habe im Zeitraum von 2004 bis 2013 im Schnitt (nur) 750 pro Jahr betragen. Von 2004 bis 2008 seien die Fertigstellungswerte relativ konstant zwischen 760 und 910 (3,6 bis 4,3 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner) gelegen. In den folgenden drei Jahren habe es einen deutlichen Rückgang gegeben, da die Neubaugebiete Rieselfeld und Vauban weitgehend entwickelt worden seien und keine größeren Bauflächen mehr zur Verfügung gestanden hätten. Nachdem die Zahlen im Jahr 2012 in Folge der Fertigstellung neuer Wohnquartiere (z.B. Quartier Berliner Allee mit rund 300 Wohneinheiten in 2012, „Mehrgenerationenquartier am Turmcafé“ mit 200 Wohneinheiten) mit 1.071 neuen Wohnungen den höchsten Wert seit 2000 erreicht hätten, sei die Bautätigkeit im Jahre 2013 wieder stark gefallen und habe die Herstellung von nur noch 472 neuen Wohnungen umfasst.
90 
In dem Bericht heißt es weiter, dass in Folge des danach hinter dem Bedarf zurück bleibenden Baus neuer Wohnungen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 2004 und 2013 stark gestiegen seien. Dies gelte insbesondere für den Zeitraum von 2009 bis 2013, in dem der Quadratmeterpreis um knapp 60 % auf rund 4.000 EUR/m² zugenommen habe. Die Antragsgegnerin liege damit im aktuellen Kaufpreis-Ranking hinter München auf Platz 2 aller deutschen Städte. Die Kaufpreise für vorhandene Eigentumswohnungen (alle Baujahre ohne Neubau) seien in dem gleichen Zeitraum um 33 % gestiegen. Bei neu errichten Mietwohnungen gehöre die Antragsgegnerin ebenfalls zu den teuersten Städten Deutschlands. Aktuell liege die Stadt auf Platz 5 hinter München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg. Im Vergleich zur Entwicklung der Kaufpreise von Eigentumswohnungen sei der Anstieg der Mietpreise allerdings moderaterverlaufen. Im Jahre 2013 seien die Mietpreise neugebauter Wohnungen um ca. 2,50 EUR/m2 oder 27 % über dem Niveau des Jahres 2004 gelegen. Die Mietpreise bei Bestandswohnungen seien im gleichen Zeitraum um knapp 2 EUR/m2 oder 24 % gestiegen.
91 
Daran, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine Gemeinde mit Wohnraummangel handelt, kann schon nach dem Ergebnis dieser Untersuchung kein Zweifel bestehen.
92 
(2) Das Bestehen eines Wohnraummangels auf dem Gebiet der Antragsgegnerin wird durch die Zahl der bei der Stadt in der Wohnungssucherdatei registrierten wohnungssuchenden Haushalte unterstrichen. Nach dem Statistischen Jahrbuch 2013 (S. 161 ff) ist diese Zahl von 767 im Jahr 2005 auf 1.256 im Jahr 2012 gestiegen. Hinzuweisen ist ferner auf die in der Begründung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten vom 21.4.2015 (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) abgedruckte Statistik, wonach in verschiedenen Städten im Bundesgebiet eine Kluft zwischen den Mieten in Bestandsmietverträgen und den aktuell geforderten Mietpreisen bei Wiedervermietung bestehe, die vielfach weit mehr als 10 Prozent betrage. Zurückgeführt wird dies darauf, dass in diesen Städten frei werdende Mietwohnungen von einer Vielzahl von Mietsuchenden nachgefragt würden, was zur Folge habe, dass erhebliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden könnten. Mit einer Vergleichsmiete des Mietspiegels von 7,58 EUR/m2 und einer Angebotsmiete von 9,97 EUR/m2 (Abweichung 2,39 EUR/m2 = 32 %) rangiert die Antragsgegnerin ganz oben in dieser Statistik.
93 
(3) Die Annahme, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine Gemeinde mit Wohnraummangel handelt, wird außerdem dadurch bestätigt, dass die Antragsgegnerin nach der Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung - MietBgVO) zu den Gemeinden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ zählt. Die Verordnung stützt sich auf die durch das bereits erwähnte Mietrechtsnovellierungsgesetz in das BGB eingefügte Regelung in § 556d. Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete nach § 556d Abs. 1 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Landesregierungen werden durch ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen (§ 556d Abs. 2 Satz 1 BGB). Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB). Nach der - auf eingehenden Untersuchungen der Landesregierung beruhenden - Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 29.9.2015 ist das auf dem Gebiet der Antragsgegnerin der Fall.
94 
cc) Die Einwendungen des Antragstellers rechtfertigen keine andere Beurteilung.
95 
Zu den in der „Wohnungsbedarfsanalyse und Wohnungsnachfrageprognose“ genannten statistischen Zahlen, auf die sich die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung wiederholt berufen hat, hat sich der Antragsteller nicht näher geäußert. Die in der Untersuchung für das Jahr 2013 genannte Zahl der Einwohner der Antragsgegnerin von ca. 218.000 Einwohner wird durch den von ihm selbst vorgelegten Artikel der Badischen Zeitung bestätigt. Weshalb sich aus diesem Artikel ergeben soll, dass die Angaben der Antragsgegnerin falsch seien, ist daher unerfindlich. Die Behauptung des Antragstellers, dass die Mieten in Stuttgart oder München ebenso oder noch höher seien als die Mieten in Freiburg, deckt sich mit den von der empirica AG erhobenen Daten, nach denen die Mieten für eine typische Neubauwohnung in Freiburg um ca. 31 % geringer sind als in München. Das ändert jedoch nichts daran, dass die Antragsgegnerin nach der genannten Untersuchung bei neu errichteten Mietwohnungen zu den teuersten Städten in Deutschlands gehört und sich die Mietpreise in den letzten zehn Jahren um die oben genannten Prozentsätze erhöht haben.
96 
Die Richtigkeit der weiteren Behauptung des Antragstellers, dass ein „vorgeblich geringer Leerstand bei großer Wohnungsnachfrage“ für sich genommen nicht ausreiche, um eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu belegen, da er nichts darüber aussage, zu welchen Konditionen der Wohnraum angeboten werde, kann dahinstehen. Für den vorliegenden Fall ergibt sich daraus nichts, da der geringe Leerstand nur eines von zahlreichen anderen Indizien ist, die für das Vorliegen eines Wohnraummangels auf dem Gebiet der Antragsgegnerin hinweisen.
97 
b) Dafür, dass sich die danach auf dem Gebiet der Antragsgegnerin anzunehmende besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Die Antragsgegnerin war deshalb schon aus tatsächlichen Gründen nicht verpflichtet, den Anwendungsbereich ihrer Satzung auf Wohnungen einer bestimmten Größe zu beschränken. Ob und inwieweit die Gemeinden beim Erlass einer auf § 2 Abs. 1 ZwEWG gestützten Satzung rechtlich verpflichtet sind, von dem durch eine solche Satzung begründeten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bestimmte Arten von Wohnungen auszunehmen, kann daher dahin stehen
98 
aa) Das Bestehen eines Wohnraummangels auf dem Gebiet der Antragsgegnerin wird auch vom Antragsteller letztlich der Sache nach eingeräumt. Der Wohnraummangel ist jedoch seiner Ansicht nach auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Der Antragsgegnerin gehe es mit ihrer Satzung auch nur darum, der auf dieses Marktsegment beschränkten Gefährdung entgegen zu wirken. Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 m2 müssten von dem Anwendungsbereich der Satzung ausgenommen werden, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 EUR betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien.
99 
bb) Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Umstände, die darauf hinweisen, dass Wohnungen mit einer Größe von mehr als 120 m2 insoweit eine Sonderstellung einnehmen, als das Angebot von solchen Wohnungen - im Unterschied zu kleineren Wohnungen - die Nachfrage nicht übersteigt, und deshalb mit Blick auf diese Wohnungen von einer besonderen Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht gesprochen werden kann, sind nicht zu erkennen. Der von der Antragsgegnerin in Auftrag gegebenen Wohnungsbedarfsanalyse und Wohnungsnachfrageprognose ist dafür weder hinsichtlich der Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen noch hinsichtlich der Entwicklung der Mietpreise etwas zu entnehmen. Die dort geschilderte Entwicklung der Mietpreise lässt vielmehr eher darauf schließen, dass gerade an größeren Wohnungen ein besonderer Mangel besteht. Die Mietspiegelmiete ist danach ab 2006 vor allem für größere Wohnungen ab 90 m² teurer geworden. Während sich die mittlere monatliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel von 2006 bis 2012 um 9 % erhöht habe, seien in der gleichen Zeit Wohnungen mit einer Größe von 100 m2 um 14 % und 120 m2 große Wohnungen sogar um 19 % teurer geworden (S. 27).
100 
Daraus, dass die Freiburger Stadtbau GmbH beschlossen hat, für ihren Wohnungsbestand bei den Mietanpassungen nach dem Mietspiegel 2013 die Mietanpassung auf maximal 15 % in drei Jahren zu begrenzen, ergibt sich entgegen der Ansicht des Antragstellers nichts anderes. Weshalb sich aus diesem Beschluss ergeben soll, dass auf dem Gebiet der Antragsgegnerin nur bezüglich preisgünstigem Wohnungen ein Wohnraummangel bestehe, ist unerfindlich. Der von dem Antragsteller ferner genannte Beschluss des Gemeinderats der Antragsgegnerin, dass 50 % aller Neubauten mit Wohnungen ausgestattet sein müssen, die der Sozialbindung unterliegen, gibt für einen solchen Schluss ebenfalls nichts her.
101 
Was sich aus der vom Antragsteller in diesem Zusammenhang genannten Begründung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ergeben soll, ist ebenfalls unklar. In der Begründung (BT-Drs. 18/3121, S. 1) heißt es zwar, dass mit der Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung in erster Linie sozialpolitische Zwecke verfolgt würden. Die Dämpfung der Miethöhe solle dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Daran anschließend wird jedoch darauf hingewiesen, dass dies aufgrund des bereits erfolgten und weiterhin zu prognostizierenden Preisanstiegs inzwischen nicht nur einkommensschwache Haushalte, sondern auch Durchschnittsverdiener, insbesondere Familien mit Kindern betreffe. Auch der Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB lässt in keiner Weise erkennen, dass mit „Bevölkerung“ im Sinne der Vorschrift nur die einkommensschwächere Bevölkerung gemeint ist. Daraus, dass die ausreichende Versorgung des einkommensschwächeren Teils der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen auf dem Gebiet der Antragsgegnerin besonders gefährdet ist, folgt im Übrigen nicht, dass eine solche Gefährdung nicht auch für die übrigen Teile der Bevölkerung besteht.
102 
cc) Entgegen der Ansicht des Antragstellers lässt sich der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats vom 28.1.2014 auch nicht entnehmen, dass es der Antragsgegnerin mit der angefochtenen Satzung nur darum geht, die Versorgung der Teile der Bevölkerung mit unterem oder mittleren Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum zu sichern. In der Sitzungsvorlage wird vielmehr allgemein beklagt, dass es in Freiburg eine angespannte Wohnungsmarktsituation gebe, auch wenn es daran anschließt heißt, dass es insbesondere an preiswertem Wohnraum mangele. Auch die Darstellung der Mietpreisentwicklung enthält keine entsprechende Einschränkung, sondern bezieht sich auf die mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen, unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen.
103 
c) Unerheblich ist, worauf die auf dem Gebiet der Antragsgegnerin anzunehmende besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zurückzuführen ist. Die Frage, ob und inwieweit die Antragsgegnerin zu der genannten Gefährdung selbst beigetragen hat, indem sie - wie der Antragsteller behauptet - „selbst in geschlossenen Wohngebieten anstelle der angeblich benötigten Wohnungen große Gewerberaumkomplexe erstellen hat lassen und weiter erstellen lässt, obwohl seit Jahren ein Überangebot an Gewerberaum in Freiburg zur Verfügung steht“, kann deshalb dahin stehen. Das Gleiche gilt für die Frage nach dem Bestehen der weiteren vom Antragsteller behaupteten Missstände in der Wohnungsbaupolitik der Antragsgegnerin, wie das Aufstellen „undurchsichtiger Energiekonzepte“, die den Baubeginn im Baugebiet „Gutleutmatten“ verzögerten, oder die personelle Unterbesetzung des Baurechtsamts der Antragsgegnerin, die dazu führe, dass Bauanträge ein bis zwei Jahre liegen blieben, bis sie entschieden würden.
104 
c) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht des Antragstellers auch nicht gegen § 1 ZwEWG.
105 
Die einer Gemeinde mit Wohnraummangel in § 2 Abs. 1 ZwEWG eingeräumte Satzungsbefugnis steht nach § 1 ZwEWG unter dem Vorbehalt, dass die Gemeinde den Wohnraummangel „nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen“ kann, und ist in diesem Sinn subsidiär. Dafür, dass die Antragsgegnerin dem auf ihrem Gebiet herrschenden Wohnraummangel mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen kann, sieht der Senat jedoch keine Anhaltspunkte.
106 
aa) Was unter „anderen zumutbaren Mitteln“ zur Begegnung eines Wohnraummangels zu verstehen ist, geht aus dem Gesetz nicht hervor. Die Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 15/4277, S. 9) beschränkt sich auf den weitgehend inhaltsleeren - und im Übrigen auch sprachlich missglückten - Satz, dies könnten „sowohl Maßnahmen sein, um der Verringerung des Wohnungsbestandes, als auch einer Verschlechterung der Wohnraumbilanz durch eine erhöhte Nachfrage aufgrund starken Zuzugs o. Ä. entgegenzuwirken“. Als Maßnahme, mit der sich außer einem Zweckentfremdungsverbot einer Verringerung des Wohnungsbestands entgegenwirken lässt, kommt in erster Linie der Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB in Betracht, wobei aber die mit einer solchen Satzung mögliche Einführung eines Genehmigungsvorbehalts für die Nutzungsänderung baulicher Anlagen aus der Sicht der betroffenen Eigentümer kein milderes Mittel verglichen mit einem Zweckentfremdungsverbot von Wohnungen darstellt. Für den Erlass von Bebauungsplänen, die die Zulässigkeit gewerblicher Nutzungen und damit auch die Umwandlung von Wohnraum beschränken, gilt das Gleiche. Maßnahmen zur Begrenzung der Nachfrage bspw. durch eine Begrenzung des Zuzugs stehen den Gemeinden nicht zur Verfügung. Als andere zumutbare Maßnahmen im Sinne des § 1 ZwEWG kommen deshalb nur Maßnahmen in Betracht, mit denen das Angebot an Wohnungen ausgeweitet wird. Dazu gehören vornehmlich die Ausweisung neuer Baugebiete, die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung.
107 
bb) Entsprechende Maßnahmen sind Teil des bereits erwähnten, vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 26.11.2013 beschlossenen „Kommunalen Handlungsprogramms Wohnen“, zu dem auch der Erlass der angefochtenen Satzung gehört. Das Programm verfolgt das vorrangige Ziel, neuen Wohnraum zu schaffen und den Wohnungsmarkt als Ganzes zu entspannen. Dazu sollen in erster Linie zusätzliche Bauflächen im Innen- und Außenbereich zur Verfügung gestellt werden. Angestrebt wird der Neubau von durchschnittlich 1.000 Wohnungen pro Jahr. Als wichtigste aktuelle Einzelmaßnahme wird die Entwicklung eines neuen 4,1 ha großen Quartiers am Eingang des Stadtteils Haslach genannt, in dem 500 bis 530 Wohnungen für 1.200 bis 1.300 Personen entstehen sollen. Zu den geplanten Maßnahmen gehört ferner die Entwicklung eines neuen eigenständigen Stadtteils mit einer Größe von mindestens 70 ha für mindestens 5.000 Wohneinheiten. Außerdem sollen alle verbleibenden Bauflächenpotenziale des Flächennutzungsplans durch Aufstellung neuer Bebauungspläne sowie verschiedene Maßnahmen der Innenentwicklung ausgeschöpft werden.
108 
Die Antragsgegnerin hat sich danach keineswegs auf den Erlass der angefochtenen Satzung beschränkt, um der angespannten Lage des Wohnungsmarkts auf ihrem Gebiet zu begegnen. Den in ihrem Programm aufgeführten zusätzlichen Maßnahmen sind jedoch naturgemäß Grenzen gesetzt, und zwar sowohl in räumlicher als auch in zeitlicher Hinsicht. Der Bau eines neuen Stadtteils setzt zunächst das Vorhandensein einer dafür geeigneten Fläche mit der dafür erforderlichen Größe voraus. Wie die oben genannten Zahlen zeigen, hat zudem die Entwicklung der beiden Neubaugebiete Rieselfeld (Fläche 78 ha, ca. 9.800 Einwohner) und Vauban (41 ha, ca. 5.600 Einwohner) nur zu einer vorübergehenden Entspannung des Wohnungsmarkts geführt. Die Entwicklung eines neuen Stadtteils ist davon abgesehen ein sehr aufwändiger und zeitintensiver Vorgang. Die von der Antragsgegnerin begonnene Planung eines neuen Stadtteils mit dem Ziel der Schaffung von mindestens 5.000 Wohneinheiten wird deshalb nach ihrer Darstellung voraussichtlich nicht vor dem Jahr 2020 abgeschlossen sein. Dafür, dass dem auf dem Gebiet der Antragsgegnerin bestehenden Wohnraummangel allein mit den im Rahmen ihres Handlungsprogramms aufgeführten Maßnahmen in angemessener Zeit begegnet werden könnte, ist daher nichts zu erkennen.
109 
d) § 2 Abs. 1 ZwEWG stellt den Erlass einer Satzung mit dem in der Vorschrift genannten Inhalt in das Ermessen der Gemeinde. Was den in der Begründung des Antrags mehrfach anklingenden Einwand des Antragstellers betrifft, dass die Antragsgegnerin ihr Ermessen beim Erlass der Satzung nicht oder fehlerhaft ausgeübt habe, weist der Senat abschließend darauf hin, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Ausübung dieses Ermessens nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13.5.2015 - 3 S 1175/13 - juris).
110 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
111 
Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
112 
Beschluss
113 
Der Streitwert wird auf 15.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).
114 
Der Beschluss ist unanfechtbar.

Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 08. Dez. 2015 - 3 S 248/15

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(2) Recht, das auf Grund des Artikels 72 Abs. 2 in der bis zum 15. November 1994 geltenden Fassung erlassen worden ist, aber wegen Änderung des Artikels 72 Abs. 2 nicht mehr als Bundesrecht erlassen werden könnte, gilt als Bundesrecht fort. Durch Bundesgesetz kann bestimmt werden, dass es durch Landesrecht ersetzt werden kann.

(3) Recht, das als Landesrecht erlassen worden ist, aber wegen Änderung des Artikels 73 nicht mehr als Landesrecht erlassen werden könnte, gilt als Landesrecht fort. Es kann durch Bundesrecht ersetzt werden.

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

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2.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten.

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.
Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Recht, das als Bundesrecht erlassen worden ist, aber wegen der Änderung des Artikels 74 Abs. 1, der Einfügung des Artikels 84 Abs. 1 Satz 7, des Artikels 85 Abs. 1 Satz 2 oder des Artikels 105 Abs. 2a Satz 2 oder wegen der Aufhebung der Artikel 74a, 75 oder 98 Abs. 3 Satz 2 nicht mehr als Bundesrecht erlassen werden könnte, gilt als Bundesrecht fort. Es kann durch Landesrecht ersetzt werden.

(2) Recht, das auf Grund des Artikels 72 Abs. 2 in der bis zum 15. November 1994 geltenden Fassung erlassen worden ist, aber wegen Änderung des Artikels 72 Abs. 2 nicht mehr als Bundesrecht erlassen werden könnte, gilt als Bundesrecht fort. Durch Bundesgesetz kann bestimmt werden, dass es durch Landesrecht ersetzt werden kann.

(3) Recht, das als Landesrecht erlassen worden ist, aber wegen Änderung des Artikels 73 nicht mehr als Landesrecht erlassen werden könnte, gilt als Landesrecht fort. Es kann durch Bundesrecht ersetzt werden.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1.
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2.
die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3.
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4.
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Tenor

Die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009 wird insoweit für unwirksam erklärt, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Miete der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen festsetzt. Im Übrigen wird der Antrag abgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Antragstellerin wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009.
Die Antragstellerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft, deren satzungsmäßiger Zweck „die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ ist. Die Antragstellerin vermietet dazu in ihrem Eigentum stehende Wohnungen an ihre Mitglieder. Sie ist derzeit Eigentümerin von ca. 300 Gebäuden mit insgesamt 2.461 Wohneinheiten (Stand Ende 2013), die sich über das Stadtgebiet der Antragsgegnerin verteilen. Darunter befinden sich 432 mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen.
Im Zuge der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.8.2006 mit Wirkung vom 1.9.2006 vom Bund auf die Länder übertragen. Das Recht zur Gesetzgebung im Bereich des öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums steht seither den Ländern zu. Gestützt hierauf erließ der Landesgesetzgeber das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) vom 11.12.2007. Nach § 32 Abs. 1 LWoFG finden für öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetzes, Wohnraum, für dessen Bau bis zum 31.12.2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes nach § 87a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG bewilligt worden ist, und Wohnraum, für den bis zum 31.12.2001 Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen nach § 88 II. WoBauG bewilligt worden sind, das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung vom 14. Dezember 1990 (NMV 1970) und die Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (II. BV) bis zum 31.12.2008 in der jeweils geltenden Fassung Anwendung. Die nach diesen Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete gilt zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete (§ 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG). Soweit in Mietverträgen, Bewilligungen oder Fördervereinbarungen Regelungen über die Kostenmiete enthalten sind, werden sie gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 LWoFG durch die folgenden in § 32 Abs. 3 LWoFG enthaltenen Bestimmungen ersetzt:
„Auf das Mietverhältnis finden zum 1. Januar 2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Soweit eine Modernisierung den mittleren Standard einer entsprechenden Neubauwohnung übersteigt, kann der Vermieter die jährliche Miete um 4 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Wohnung darf für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 festgelegt hat. Der Vermieter ist verpflichtet, der Gemeinde die hierzu erforderlichen Angaben zu machen. Die nach Satz 3 bestimmte Miete darf nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Überschreitet die Miete nach Absatz 2 Satz 1 die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt ab 1. Januar 2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Ab 1. Januar 2012 gilt dann Satz 3 und 5. Satz 3 und 5 gilt auch für die Neuvermietung der Wohnung. Auf die nach Satz 3, 5 und 6 zulässige Miete finden die für die höchstzulässige Miete (§ 4 Abs. 6) geltenden Bestimmungen sinngemäße Anwendung.“
Gestützt auf diese Vorschrift beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 18.12.2008 die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen (Miethöhesatzung - MHS) vom 18.12.2008, die am 24.12.2008 öffentlich bekannt gemacht wurde und nach ihrem § 6 am 1.1.2009 in Kraft getreten ist. Die Satzung wurde durch eine vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 2.7.2009 beschlossene Satzung geändert, die am 9.7.2008 bekanntgemacht wurde und am 10.7.2009in Kraft getreten ist.
Die Satzung hat in ihrer geänderten Fassung folgenden Inhalt:
§ 1
Geltungsbereich
1. Diese Satzung ist anzuwenden auf
- öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne des Ersten Wohnungsbaugesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
- Wohnungen, für deren Bau bis zum 31. Dezember 2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes bewilligt worden ist,
für die nach § 32 Abs. 1 und 2 LWoFG die gesetzlichen Regelungen über die Kostenmiete aufgehoben werden und bei denen die am 31. Dezember 2008 geschuldete Kostenmiete zur vertraglich vereinbarten Miete wird.
2. Die Höchstbeträge nach dieser Satzung sind nicht mehr anzuwenden, wenn die nach Ziffer 1 geförderten Wohnungen keiner Bindung mehr unterliegen.
10 
§ 2
Höchstbeträge für 2009 und 2010
11 
1. In Stuttgart darf eine Wohnung im Sinne des § 1 für die Jahre 2009 und 2010 nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sich aus dieser Satzung und den Anlagen A, B und C ergibt.
12 
2. Sofern nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, dürfen für diese Wohnungen auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Bei geförderten Eigentumswohnungen und Familienheimen, die ausnahmsweise vermietet werden dürfen, gelten die Regelungen in der Förderzusage. Ist in der Förderzusage kein Betrag enthalten, dürfen für diese Wohnungen auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
13 
3. Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einschließlich Heizkosten und der Entgelte für Garagen und Stellplätze sind in den Höchstbeträgen nicht enthalten und dürfen zusätzlich erhoben werden.
14 
§ 3
Erhöhung der Höchstbeträge ab 2011
15 
1. Ab 2011 erhöhen sich die in Anlage A genannten Höchstbeträge analog der prozentualen Steigerungen der einzelnen Baualtersgruppen der jeweiligen Mietspiegel. Die Steigerungen werden in den Mietspiegeln ab 2011/2012 für alle Baualtersklassen differenziert ausgewiesen und beziehen sich auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels 2009/2010.
16 
2. Die in Ziffer 1 genannten Mietsteigerungen gelten nicht für über 2011 hinaus vereinbarte Höchstmieten nachsubventionierter Wohnungen (Anlage B) und sonstiger Wohnungen (Anlage C). Für die Dauer dieser Vereinbarungen gelten die in diesen Anlagen ausgewiesenen Höchstbeträge. Danach darf für die restliche Dauer der Bindung entgegen den früheren Vereinbarungen maximal 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
17 
§ 4
Höchstbeträge nach Modernisierung
18 
1. Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierungen richten sich nach §§ 559 ff BGB und § 32 Abs. 3 LWoFG. In diesen Fällen darf die Höchstmiete der Satzung überschritten werden. Allerdings darf die neue Miete maximal 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) betragen. Dies gilt sowohl für bestehende als auch für neue Mietverhältnisse.
19 
2. Diese Regelung gilt auch für Modernisierungen, die noch 2008 durchgeführt wurden, aber nicht in den in dieser Satzung festgesetzten Höchstbeträgen berücksichtigt sind.
20 
§ 5
Übergangsregelung
21 
1. Liegt die bisherige Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter verpflichtet, die Miete bis 1. Januar 2011 auf den nach der Satzung gültigen Höchstbetrag zu reduzieren. Falls die bisherige Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, gelten die Kürzungen nach § 32 Abs. 3 LWoFG.
22 
2. Falls die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden, sind die Vermieter verpflichtet, die Mieten bis 1. Januar 2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren.
23 
Die Antragstellerin hat am 1.12.2009 einen Normenkontrollantrag gestellt und zur Begründung vor allem eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG geltend gemacht. Der Senat hat mit Urteil vom 14.12.2011 (3 S 2611/09) den Antrag als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, nach § 47 Abs. 1 VwGO könne der Verwaltungsgerichtshof nur „im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit“ über die Gültigkeit von Satzungen entscheiden. Dies setze voraus, dass sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben könnten, für die der Verwaltungsrechtsweg eröffnet sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Zwar handele es sich bei der angegriffenen Satzung um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift. Sie habe jedoch ebenso wie der von den Kommunen erstellte Mietspiegel rein privatrechtliche Auswirkungen mit der Folge, dass für ihre Anwendung allein die ordentlichen Gerichte zuständig seien.
24 
Auf die Revision der Antragstellerin hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 18.4.2013 - 5 CN 1.12 - (BVerwGE 146, 217) das Urteil des Senats aufgehoben und die Sache gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung über die Begründetheit des Normenkontrollantrags an den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zurückverwiesen. Zur Begründung hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, der Senat habe zu Unrecht angenommen, dass für die Zulässigkeit der abstrakten Normenkontrolle die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm nicht ausreiche. Eine Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift sei zum einen zu bejahen, wenn die von den Verwaltungsgerichten zu prüfenden Verwaltungsakte ihre Ermächtigungsgrundlage in der angegriffenen Rechtsvorschrift fände. Zum anderen liege sie vor, wenn die angegriffene Rechtsvorschrift im Zusammenhang mit den tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ermächtigungsnorm, die ihren Standort nicht in der angegriffenen Rechtsvorschrift hat, (inzidenter) zu prüfen sei. Dementsprechend reiche es auch im vorliegenden Fall aus, dass sich bei den Verwaltungsgerichten Rechtsstreitigkeiten ergeben könnten, in denen die Rechtswirksamkeit der Miethöhesatzung inzident zu prüfen sei.
25 
Zur Begründung ihres Antrags macht die Antragstellerin geltend, die angefochtene Satzung sei in mehrfacher Hinsicht rechtswidrig. Die Antragsgegnerin gehe mit den in der Satzung getroffenen gebäudebezogenen Einzelfestsetzungen von Höchstmieten deutlich unter die vom Gesetzgeber in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG als Regelfall vorgesehene 90 %-Grenze zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das bedeute eine unverhältnismäßige und nicht gerechtfertigte Beschränkung des Eigentums der betroffenen Wohnungseigentümer. Die Antragsgegnerin habe im Frühjahr 2008 mit einem Fragebogen bei den Wohnbauunternehmen ausdrücklich die „aktuelle Kostenmiete im Januar 2008“ erhoben und dann nach eigenem Gutdünken die Kostenmiete ermittelt und diese mit gewissen Aufrundungen zur gebäudebezogenen Festsetzung der Höchstbeträge in den Anlagen der Satzung gemacht. Sie habe damit faktisch die vom Gesetzgeber gerade abgeschaffte Kostenmiete wieder eingeführt. Das Landeswohnraumförderungsgesetz betrachte die bisherige Kostenmiete als vertraglich vereinbarte Miete und als Ausgangspunkt vertraglicher Anpassungsmöglichkeiten wie auch sonst im Vertragsrecht. Eine Wiedereinführung der alten Kostenmiete sei nicht gewollt gewesen. Das erfolgte „Einfrieren“ der vertraglich geschuldeten Miete auf die abgeschaffte Kostenmiete sei deshalb gesetzeswidrig. Hinzu komme, dass die bisherige Kostenmiete keine statisch festliegende Miete gewesen sei. Sie habe neben der Einzelmiete auch Umlagen, Zuschläge und Vergütungen umfasst. Diese hätten bei Änderungen neu berechnet werden können. Diese Flexibilität falle nun zu Unrecht ersatzlos weg.
26 
Die Satzung verstoße ferner gegen den Gleichheitsgrundsatz. Wohnbauunternehmen, die auf den Fragebogen der Antragsgegnerin keine Angaben gemacht hätten, werde in § 2 Abs. 2 Satzung lediglich ein pauschaler Abschlag auf 78 % der aktuellen ortüblichen Vergleichsmiete auferlegt. Die ihr, der Antragstellerin, auferlegten Höchstmieten lägen dagegen teilweise deutlich unter 78 % des Satzes der ortüblichen Vergleichsmiete 2007. Die Antragsgegnerin hätte zur Vermeidung der Ungleichbehandlung den Sachverhalt ermitteln und die Auskunftspflicht notfalls durchsetzen müssen. Die Antragsgegnerin gehe mit der pauschalen 78 %-Grenze für die Grundstücke, für die keine Angaben vorlägen, oder für die die Kostenmiete nicht berechnet worden sei, zudem deutlich unter die vom Gesetzgeber vorgesehene 90 %-Grenze. Eine sachliche Rechtfertigung dafür fehle. Es handle sich vielmehr um einen willkürlich festgelegten Wert.
27 
Es bestehe des Weiteren keine sachliche Rechtfertigung für die Unterscheidung der Höchstmieten nur nach Gebäuden, ungeachtet erheblicher Unterschiede des Mietwerts von unterschiedlichen Wohnungen in einem Gebäude. Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung sowie sonstige Wertunterschiede der Wohnungen seien nicht erhoben worden, obwohl sie als Differenzierungsmerkmal nicht entfallen dürften. Der damit verbundene zusätzliche Verwaltungsaufwand sei hinzunehmen. Die Begrenzung der Erhöhung von Höchstmieten ab 2011 parallel zum Mietspiegel für freien Wohnraum in § 3 MHS führe unter Verstoß gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz zu einer immer weiter zunehmenden Schlechterstellung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums und Erhöhungen der Erbbauzinsen könnten nunmehr anders als früher bei der Erhebung der Kostenmiete nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden.
28 
Rechtswidrig sei auch die in § 5 Abs. 2 MHS normierte Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH müssten die Vermieter diese Reparaturen selbst vornehmen. Der entsprechende Mehraufwand bleibe nunmehr an den Wohnungsbauunternehmen hängen, da bei der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten nach der Satzung kein Aufschlag für Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden sei, während Schönheitsreparaturen bisher bei der Kostenmiete Bestandteil der anzusetzenden Kosten gewesen seien. Der Mietspiegel gehe noch von einer geringeren Vergleichsmiete aus, unter der Annahme der Wirksamkeit der Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt und die Mieten infolge dessen gesenkt worden seien, und berücksichtige noch nicht die neuere Rechtsprechung des BGH. Dieser Umstand bedeute für sie eine erhebliche finanzielle Belastung, weil sie in diesen Wohnungen ohne Möglichkeit eines finanziellen Ausgleichs künftig Schönheitsreparaturen durchführen müsste. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht ersichtlich. § 5 Abs. 2 MHS verkürze außerdem die gesetzlichen Übergangsfristen um ein Jahr, wofür es weder eine gesetzliche Ermächtigung noch eine sachliche Rechtfertigung gebe.
29 
Die Satzung sei außerdem abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin habe mit der Satzung zu Lasten der Antragstellerinnen ihre Sozialausgaben vermindern wollen. Ein weiterer Abwägungsfehler liege darin, dass sich die Antragsgegnerin zum Satzungserlass verpflichtet gesehen habe. Dies entspreche nicht dem Gesetz.
30 
Die Antragstellerin bezieht sich im Übrigen auf ein von ihr in Auftrag gegebenes Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013, in dem die ihr in Folge der angefochtenen Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR bzw. unter Berücksichtigung der Zinseffekte bei Aufzinsung mit einem Kapitalisierungseffekt mit über 5 Mio. EUR beziffert werden.
31 
Die Antragstellerin beantragt,
32 
die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009 für unwirksam zu erklären.
33 
Die Antragsgegnerin beantragt,
34 
den Antrag abzuweisen.
35 
Sie erwidert: Bei der angefochtenen Satzung handle es sich gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG um eine Pflichtsatzung. Ein Abwägungsausfall bei Erlass der Satzung liege daher nicht vor. Es könne keine Rede davon sein, dass mit der Satzung die Kostenmiete wieder eingeführt werde. Der von der Antragstellerin beklagte Wegfall der bisherigen Flexibilität der Kostenmiete sei Folge der Entscheidung des Gesetzgebers, die die Stadt mit ihrer Satzung umgesetzt habe. Der Vorwurf, die Kostenmiete sei „nach eigenem Gutdünken“ ermittelt worden, sei unzutreffend. Die Ermittlung sei vielmehr auf der Basis der Angaben der Antragstellerin erfolgt. Dass die Antragstellerin wirksame Mieterhöhungen der Kostenmiete zum 1.12.2008 durchgeführt habe, werde mit Nichtwissen bestritten und sei auch nicht nachvollziehbar dargelegt worden.
36 
§ 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimme, dass die Miete nicht höher sein dürfe, als es sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG sei aber nicht geregelt, dass die bestimmte Miete nicht geringer sein dürfe. Von der Regelung in § 2 Abs. 2 MHS seien nur solche Wohnungen betroffen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt seien. Der Wert von 78 % sei zudem nicht willkürlich festgesetzt worden, sondern ergebe sich aus einer Berechnung, in welcher festgestellt worden sei, dass die Kostenmiete der geförderten Wohnungen im Jahre 2009 in Stuttgart im Durchschnitt ca. 5,43 EUR/m² je Monat und die ortsübliche Vergleichsmiete 2009/2010 ca. 7 EUR/m² je Monat betragen habe. Daraus ergebe sich eine Differenz der Kostenmiete zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 1,57 EUR/m² je Monat, was einer Differenz von 22 % entspreche. Hätte die Stadt die Mieten auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt, wäre dies eine nicht gerechtfertigte Überbewertung der Interessen der Wohnungsunternehmen gewesen. Zudem sei hervorzuheben, dass eine Festsetzung der Mieten auf die 90 %-Grenze den Wettbewerb verzerrt und zu einer Übersubventionierung der betroffenen Wohnungsunternehmen entgegen § 7 Abs. 3 LWoFG geführt hätte. Die Behauptung, die in § 2 Abs. 2 MHS genannte Grenze von 78 % erfasse nur Grundstücke, für die zuvor keine Angaben gemacht worden seien, treffe nicht zu. Die Vorschrift enthalte lediglich einen Auffangtatbestand für versehentlich nicht in eine der Anlage aufgenommene Wohnungen.
37 
Die gebäudeweise Differenzierung der festgesetzten Höchstmieten sei gerechtfertigt. Die wesentlichen Parameter für die Wohnwerte einer Wohnung seien damit berücksichtigt worden. Die Ausstattung der Wohnungen sei erfahrungsgemäß bei einer Wirtschaftseinheit gleich. Himmelsrichtung und Lage der Wohnung im Gebäude seien keine Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung der Erhöhung der Höchstbeträge in § 3 MHS sei nicht systemfremd. Dass die Antragstellerin die steigenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ggf. durch Mieterhöhung nicht ausreichend ausgleichen könne, sei durch den Wechsel auf das Vergleichsmietensystem des BGB gewollt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seien keine Bestandteile zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Satzung seien die Wohnungsunternehmen besser gestellt, als sie nach der bisherigen Kostenmiete stünden, da die durchschnittliche Kostenmiete voraussichtlich geringer angestiegen wäre als die prozentuale Erhöhung nach dem Mietspiegel. Wenn die allgemeinen Mieten um 5 % stiegen, sei es sachgerecht, dass auch die Mieten für geförderte Wohnungen um 5 % stiegen. Eine überproportionale Steigerung im geförderten Wohnungsbau würde zu einer nicht erwünschten Besserstellung der Wohnungsunternehmen führen. Kostensprünge durch vereinbarte Zinssprünge in Darlehensverträgen oder die Anhebung von Erbbauzinsen könnten auch im privaten Wohnungsmarkt nicht an den Mieter weitergegeben werden. Die Pflicht zur Reduzierung der bisherigen Kostenmiete bei durchgeführtem Mietaufschlag für Schönheitsreparaturen in § 5 Abs. 2 MHS sei nicht zu beanstanden. Die Vorschrift enthalte eine Übergangsregelung und entspreche der gesetzlichen Intention, dass die Sozialmiete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle, sondern einen Mindestabstand zur ihr wahren müsse. Dass nunmehr keine Kompensationsmöglichkeit mehr wie unter dem Kostenmietprinzip bestehe, sei eine Folge der Abschaffung der Kostenmiete. Die Nichtaufnahme eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen im Rahmen der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten in der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Regelung in § 4 MHS sei weder willkürlich noch abwägungsfehlerhaft. Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungen seien danach auch weiterhin möglich, sie müssten jedoch den gesetzlichen Rahmen der §§ 559 ff. BGB und des § 32 Abs. 3 LWoFG einhalten.
38 
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die vorliegenden Akten der Antragsgegnerin sowie die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
39 
Der zulässige Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor des Urteils ergebenden Umfang Erfolg.
I.
40 
Der Antrag ist statthaft und auch sonst zulässig.
41 
1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.
42 
2. Bei der Überprüfung der Satzung handelt der Senat im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit. Die Normenkontrollgerichte sind nach § 47 Abs. 1 VwGO nur „im Rahmen ihrer Gerichtsbarkeit“ zur Kontrolle von untergesetzlichen Rechtsvorschriften berufen. Es muss sich also um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist. Darüber hinaus ist im Rahmen dieser Gerichtsbarkeitsklausel zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.4.2013 reicht dafür die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm aus. An diese Auffassung ist der Senat gemäß § 144 Abs. 6 VwGO gebunden.
43 
Eine solche Möglichkeit ist hier gegeben. Verlangt der Vermieter einer unter die Satzung der Antragstellerin fallenden Wohnung ein über die satzungsmäßige Höchstmiete hinausgehendes Entgelt, sieht das Landeswohnraumförderungsgesetz ein behördliches Einschreiten durch die Erhebung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 LWoFG oder in Form eines Förderungswiderrufs nach § 33 Abs. 1 LWoFG vor. Die Rechtswirksamkeit der in der Satzung festgesetzten Höchstmiete ist in diesen Fällen bei der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der entsprechenden Verwaltungsakte inzident zu prüfen.
44 
3. Die Antragstellerin besitzt ferner die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da sie geltend machen kann, durch die angefochtene Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerin ist als Wohnungsbaugenossenschaft Eigentümerin zahlreicher öffentlich geförderter Wohnungen im Bereich der Antragsgegnerin. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sie durch die Satzung in ihren Gleichbehandlungs- und Eigentumsrechten verletzt ist.
II.
45 
Der Antrag hat jedoch in der Sache nur zu einem Teil Erfolg. Die angefochtene Satzung verstößt zwar insoweit gegen höherrangiges Recht, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt, und ist deshalb insoweit für unwirksam zu erklären. Im Übrigen ist die Satzung jedoch nicht zu beanstanden.
46 
1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, wonach eine im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG öffentlich geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen in § 32 Abs. 1 bis 3 LWoFG sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.
47 
a) Durch § 32 Abs. 2 LWoFG wird das bisher für öffentlich geförderten Wohnraum bundesweit geltende Kostenmietprinzip im - auf das Land Baden-Württemberg beschränkten - Geltungsbereich dieses Gesetzes abgeschafft. Die Miete, die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldet wird, gilt nach Satz 1 dieser Vorschrift zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete, die nach Maßgabe der Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts erhöht werden kann. § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt jedoch zugleich, dass eine in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallende Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Die nach dieser Vorschrift bestimmte Miete darf ferner nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Die Befugnisse des Eigentümers einer öffentlich geförderten Wohnung unterliegen damit auch weiterhin bestimmten rechtlichen Bindungen. Das begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
48 
aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genießt dabei allerdings keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr muss er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf deren Belange. Denn je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 - BVerfGE 95, 64).
49 
Der Gesetzgeber ist danach berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders starken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat es eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, dass Wohnungen trotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut darstellen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche Hand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche Gelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber auch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
50 
Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.). Bei der Ausgestaltung dieser Bindungen verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
51 
bb) Die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen sind danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Anordnung in Abs. 3 Satz 5, nach der die von der Gemeinde gemäß Abs. 3 Satz 2 zu erlassende Satzung über die höchstzulässige Miete einen Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsehen muss, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs mit der geleisteten öffentlichen Förderung der betreffenden Wohnungen gerechtfertigt. Im Hinblick auf diese Förderung sei es nicht hinnehmbar, dass die Sozialmiete nicht wenigstens einen Mindestabstand zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalte (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentümerbefugnisse durch die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen ist vor diesem Hintergrund zu verneinen. Dafür, dass die Regelungen - generell oder in Einzelfällen - auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Etwas anderes wird auch von der Antragstellerin nicht behauptet.
52 
b) Die hier zu betrachtenden Regelungen des Landeswohlraumförderungsgesetzes entfalten auch keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.
53 
aa) Art. 14 GG ist auch insoweit Prüfungsmaßstab, als es um die Frage geht, ob das Landeswohnraumförderungsgesetz im Hinblick auf die mit ihm verbundenen Rechtsfolgen eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung entfaltet. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG. Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen jedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus dem Umstand, dass es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
54 
Die Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben, enthalten für verschiedene Fallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen. Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Auch in diesem Fall gibt es aber Ausnahmen. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Ferner kommt ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, wenn überragende Belange des Gemeinwohls, die dem Prinzip der Rechtssicherheit vorgehen, eine rückwirkende Beseitigung von Normen gebieten (vgl. u.a. BVerfG, Urt. v. 23.11.1999 - 1 BvF 1/94 - BVerfGE 101, 239; Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
55 
bb) Nach der bisher geltenden Regelung in § 8 Abs. 1 WoBindG durfte der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte oder als öffentlich gefördert geltende Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Wie sich die Kostenmiete berechnet, ist im Einzelnen in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) geregelt. Zur Ermittlung der Kosten bedarf es danach einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die u.a. die laufenden Aufwendungen einzustellen sind. Laufende Aufwendungen sind die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalkosten, wobei zu Letzteren auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. In die Berechnung der Kostenmiete fließt danach insoweit eine Position ein, der in Wirklichkeit keine eigenen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Eigenkapitalverzinsung ist nach den für sie geltenden Regelungen gestaffelt. Sie beträgt bis zu einem 15 % der Gesamtkosten entsprechenden Teil 4 % und für den darüber hinausgehenden Anteil dieser Kosten 6,5 %.
56 
Der Begriff Kostenmiete darf daher nicht dahingehend missverstanden werden, dass er dem Vermieter nur eine Deckung der ihm tatsächlich entstehenden Aufwendungen erlaubt. Soweit es um das eingesetzte Eigenkapital geht, garantiert die Kostenmiete dem Vermieter vielmehr eine durchaus beachtliche Rendite. Das gilt insbesondere in Zeiten einer Niedrigzinsphase, in der sich die Bundesrepublik Deutschland seit einiger Zeit befindet und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch zumindest in der näheren Zukunft weiterhin befinden wird.
57 
Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits zur Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weiter gegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. Die Höhe der Miete darf außerdem nicht mehr als 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wobei die von der Gemeinde zu erlassende Satzung die Höhe der Miete noch über dieses Mindestabstandsgebot hinaus beschränken darf. Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung.
58 
cc) Die gesetzliche Regelung verstößt jedoch auch mit Blick auf diese Folge nicht gegen Art. 14 GG.
59 
Die Abschaffung des bisher für öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Kostenmietprinzips wird im Gesetzentwurf zum einen mit der Komplexität und fehlenden Nachvollziehbarkeit der für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Regelungen gerechtfertigt. Sie wird zum anderen damit begründet, dass das Kostenmietprinzip an den Realitäten eines funktionierenden Marktgeschehens vorbeigehe. Wo die Kostenmiete auskömmlich sei, wirke sie sich modernisierungshemmend. Auf diese Weise heruntergekommene und verelendete Wohngebäude könnten zudem Ausgangspunkt einer Leerstandsproblematik sein. Die Überführung der Mietverhältnisse der betroffenen öffentlich geförderten Wohnungen in ein an der örtlichen Vergleichsmiete orientiertes System sei für den Mieter weitaus transparenter und verhindere solchermaßen marktferne Entwicklungen. Zu Gunsten der Mieter könnten auch Mietverhältnisse, in denen die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur erreiche, vielmehr sogar übersteige, den Marktgegebenheiten angeglichen werden (LT-Drs. 14/1767, S. 83 ff).
60 
Die mit § 32 Abs. 3 LWoFG verbundene unechte Rückwirkung ist zur Erreichung dieser Ziele unvermeidlich. Den Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer kann gegenüber den Veränderungsgründen des Gesetzgebers kein höheres Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer oder Erwerber öffentlich geförderter Wohnungen wegen ihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen mussten. Das gilt nicht nur für das soziale Mietrecht, sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade auf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen einzelner Vorschriften je nach Lage des Wohnungsmarkts und den gesetzgeberischen Zielvorstellungen gekommen. Auf einem Rechtsgebiet mit derart bewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt mit dem unveränderten Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
61 
2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht. Eine Ausnahme hiervon gilt nur insoweit, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt.
62 
a) Die angefochtene Satzung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht deshalb zu beanstanden, weil sich die Antragsgegnerin zu ihrem Erlass verpflichtet gesehen hat. Indem § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt, dass eine in Abs. 1 aufgeführte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat, werden die Gemeinden, auf deren Gemarkung sich Wohnungen im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG befinden, indirekt zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflichtet. Die Begründung des Gesetzentwurfs, in der es heißt, dass die Gemeinde die jeweilige Miete durch Satzung festzusetzen habe, da eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne (LT-Drs. 14/1767, S. 90), bestätigt dieses schon nach dem Wortlaut der Vorschrift eindeutige Ergebnis. Ein Spielraum wird den Gemeinden durch § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG danach nur insoweit eröffnet, als es um die Festlegung der für das jeweilige Gemeindegebiet geltenden Kappungsgrenze geht.
63 
Soweit die Antragstellerin weiter die Beweggründe kritisiert, aus denen die Antragsgegnerin die angefochtene Satzung erlassen habe, übersieht sie, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Dieses Ermessen wird erst dann rechtswidrig ausgeübt, wenn die getroffene Entscheidung in Anbetracht des Zwecks der Ermächtigung schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle hat sich dementsprechend darauf zu beschränken, ob diese äußersten rechtlichen Grenzen der Rechtssetzungsbefugnis überschritten sind. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Bestimmung der Maßstäbe, die für den Erlass von Satzungen gelten, dagegen nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56).
64 
b) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz.
65 
aa) Mit der Satzung soll nach den Erläuterungen in der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 „die bisherige Kostenmiete für jede Wirtschaftseinheit in Euro/qm/Monat festgeschrieben“ werden, um die preisgünstigen Mieten, die über das Arbeitslosengeld II und die Grundsicherung für ungefähr 50 Prozent der Haushalte von der Landeshauptstadt bezahlt werden müssten, zu erhalten. Bekannte Erhöhungen für 2009 seien hinzugerechnet worden. Die Antragsgegnerin hat dazu die jeweilige Kostenmiete für die betroffenen Gebäude bezogen auf den 1.1.2009 auf der Basis der von den Eigentümern erbetenen Auskünfte und an Hand der bisher geltenden gesetzlichen Vorgaben errechnet. Die festgesetzten Höchstbeträge bewegen sich dementsprechend in der Regel in der Nähe der auf diese Weise ermittelten Kostenmiete. Eine Ausnahme gilt in Fällen, in denen die Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen wurde als Höchstbetrag 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.
66 
Dieses Vorgehen bedeutet entgegen der Ansicht der Antragstellerin keine Wiedereinführung der vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmiete. Die in der Satzung der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen stellen das mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz eingeführte neue System, nach dem seit dem 1.1.2009 die nach den bisher geltenden Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete gilt, nicht in Frage. Mieterhöhungen sind dementsprechend nicht von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. Die von der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen widersprechen auch nicht dem Sinn und Zweck des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Wie dargestellt, hat der Landesgesetzgeber das Kostenmietprinzip in erster Linie deshalb abgeschafft, weil er das komplexe Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete als zu umständlich und für den Mieter nicht durchschaubar gehalten hat, und nicht deshalb, weil ihm die nach den bisher geltenden Vorschriften zulässigen Mieten als zu niedrig erschienen sind.
67 
bb) Die angefochtene Satzung steht auch insoweit im Einklang mit den Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes, als sie mit den festgesetzten Höchstbeträgen unter dem in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG genannten Mindestabschlag bleibt.
68 
Für die Überlassung der unter die Satzung fallenden Wohnungen zur Miete gilt entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine pauschale Grenze von 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze von 78 % gilt vielmehr nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS nur in den Fällen, in denen nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, und enthält damit eine Art Auffangklausel für in diesen Anlagen versehentlich nicht aufgeführte Objekte.
69 
Die Antragstellerin spricht mit Blick auf § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ferner zu Unrecht von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen 90 %-Grenze. Nach der von ihr genannten Vorschrift darf die gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmte Miete nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Mit den bereits zitierten Sätzen aus der Begründung des Gesetzentwurfs wird diese Regelung damit erklärt, dass eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne. Das Gesetz sehe deshalb lediglich ein „Mindestabstandsgebot“ vor (LT-Drs. 14/1767, S. 90 f.). Von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen Grenze von 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann danach keine Rede sein.
70 
Der Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS für die genannten Fälle festgesetzte Grenze von 78 % das von § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgegebene „Mindestabstandsgebot“ deutlich unterschreitet. Für die in den Anlagen A, B und C festgesetzten Höchstbeträge gilt das Gleiche. Das kann jedoch entgegen ihrer Ansicht nicht als willkürlich bezeichnet werden. Nach den Erläuterungen zu der Satzung in der Beschlussvorlage vom 25.11.2008 (S. 2) sind von den Regelungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Stuttgart 635 Wirtschaftseinheiten mit 13.583 Wohnungen betroffen, die von 1968 bis 2002 gefördert worden seien. Die Wohnungen seien zumeist vom Bund, dem Land und der Landeshauptstadt gemeinsam gefördert worden. Aufgrund der intensiven städtischen Mitfinanzierung durch verbilligte Erbbaurechte, verbilligte Darlehen und aufgrund von Zuschüssen liege die aktuelle durchschnittliche Kostenmiete dieser Wohnungen in Stuttgart bei 5,43 EUR/m2/Monat und damit nicht durchschnittlich 10 %, sondern durchschnittlich 22 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (7,00 EUR/m2/Monat). Die Richtigkeit dieser Darstellung wird von der Antragstellerin nicht bestritten.
71 
cc) § 5 Abs. 2 MHS widerspricht ebenfalls nicht dem Landeswohnraumförderungsgesetz. Die Vorschrift regelt einen verglichen mit § 32 Abs. 3 Satz 6 und 7 LWoFG anderen Fall und lässt deshalb die dort bestimmten Übergangsfristen unberührt.
72 
(1) Für den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, trifft § 32 Abs. 3 LWoFG eine Übergangsregelung, die eine schrittweise Absenkung der als Kostenmiete geschuldeten Miete vorsieht, um eine „schonende Umsetzung der Mietreduzierung“ zu gewährleisten (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Nach § 32 Abs. 3 Satz 6 LWoFG gilt in diesen Fällen zunächst ab 1.1.2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 3 und 5 LWoFG ergebende Verpflichtung, die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch zu überlassen, als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat, ist gemäß § 32 Abs. 3 Satz 7 LWoFG erst ab dem 1.1.2012 zu beachten.
73 
(2) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin wird diese Frist mit der Regelung in § 5 Abs. 2 MHS nicht verkürzt.
74 
Liegt die bisher geschuldete Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gemäß § 5 Abs. 1 MHS verpflichtet, die Miete bis 1.1.2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren. Die sich aus § 2 Abs. 1 MHS ergebende Verpflichtung wird damit bis zu dem genannten Datum suspendiert. Das Gleiche gilt gemäß § 5 Abs. 2 MHS für den Fall, dass die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sowohl § 5 Abs. 1 als auch § 5 Abs. 2 MHS beziehen sich danach - anders als die gesetzliche Übergangsregelung - nicht auf den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, sondern gelten für Fälle, in denen die bisher geschuldete Kostenmiete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge übersteigt.
75 
c) Soweit die Antragstellerin weiter beanstandet, dass die angefochtene Satzung dazu führe, dass die bisherige Flexibilität, die das Kostenmietprinzip geboten habe, entfalle, richtet sich ihre Kritik in Wahrheit nicht gegen die Satzung der Antragsgegnerin, sondern gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz. Die mit diesem Gesetz erfolgte Aufgabe des bisherigen Kostenmietprinzips verstößt jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht gegen höherrangiges Recht.
76 
aa) Infolge der Abschaffung des Kostenmietprinzips sind Mieterhöhungen nicht mehr, wie bisher, von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. In den Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums vereinbarte „Zinssprünge“, Erhöhungen der Erbbauzinsen oder aus anderen Gründen steigende Kosten des Vermieters können somit nach dem neuen System nur dann an den Mieter weiter gegeben werden, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht hat. Das neue System mag man insoweit mit der Antragstellerin als weniger flexibel betrachten. Diese Folge ist jedoch gesetzlich gewollt und nicht von der Antragsgegnerin zu verantworten.
77 
bb) Für die an § 5 Abs. 2 MHS geübte Kritik der Antragstellerin gilt im Wesentlichen das Gleiche.
78 
Die Vorschrift begründet entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Eine solche Pflicht besteht vielmehr nur für den Fall, dass die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sie besteht ferner nur insoweit, als die erhöhte Miete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge überschreitet. Die Pflicht zu einer entsprechenden Reduzierung der Miete ergibt sich zudem nicht erst aus § 5 Abs. 2 MHS, sondern bereits aus § 2 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 MHS. § 5 Abs. 2 MHS modifiziert vielmehr lediglich diese Pflicht, indem er dem Vermieter Zeit zu ihrer Erfüllung bis 1.1.2011 gibt.
79 
Die Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die Vermieter für die Zeit danach keine Kompensationsmöglichkeiten für die Verlagerung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr hätten. Auch das ist jedoch keine Folge der angefochtenen Satzung, sondern bereits durch das Landeswohnraumförderungsgesetz und die mit diesem Gesetz erfolgte Abschaffung des bisherigen Systems der Kostenmiete vorgegeben.
80 
d) Der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nicht vor.
81 
Die in den Anlage A, B und C der angefochtenen Satzung genannten Höchstmietbeträge gelten ohne weitere Differenzierungen für alle in dem betreffenden Objekt befindlichen Wohnungen. Die Antragstellerin hält dies für unzulässig, da sich der Mietwert der Wohnungen in einem Gebäude im Hinblick auf deren Lage, Größe und Ausstattung deutlich unterscheide. Nach ihrer Ansicht hätten deshalb für jede einzelne Wohnung Höchstbeträge in der Satzung festgesetzt werden müssen. Die Antragstellerin überspannt damit jedoch die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.
82 
aa) Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Aus ihm ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an das Gebot der Verhältnismäßigkeit reichen (BVerfG, Beschl. v. 29.6.1995 - 1 BvR 1800/94 - NVwZ 1996, 57; Beschl. v. 3.9.2009 - 1 BvR 2539/07 - NVwZ 2010, 902 mit weiteren Nachweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber bspw. im Bereich des Steuerrechts einen besonders weit reichenden Entscheidungsspielraum, da Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens beträfen. Sie müssten, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpften, typisieren und damit in weitem Umfang die Besonderheiten des einzelnen Falls vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler dürfe allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssten die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen. Außerdem dürfe eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren.
83 
bb) Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall ohne weiteres übertragbar, da die Satzung der Antragsgegnerin ebenfalls einen „Massenvorgang des Wirtschaftslebens“ betrifft. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen, wie sie die Antragsgegnerin mit den von der Antragstellerin beanstandeten Regelungen getroffen hat, sind danach grundsätzlich zulässig. Dass die dadurch möglicherweise entstehende Ungleichheit in der Behandlung in einem unangemessenen Verhältnis zu den regelungstechnischen Vorteilen der Typisierung stünde, ist nicht erkennbar und wird auch von der Antragstellerin nicht dargelegt.
84 
e) Die angefochtene Satzung steht mit der genannten, die für das Objekt ... festgesetzten Höchstbeträge betreffenden Ausnahme auch mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang.
85 
aa) Wie bereits im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Überprüfung des Landeswohnraumförderungsgesetzes ausgeführt, überlässt es Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, wobei er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren muss. Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind dadurch aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im Bereich der Wohnungsmiete verlangt vielmehr die in Art. 14 Abs. 2 GG festgelegte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen hat. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfügt der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
86 
bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist diese Grenze in den meisten Fällen, die die in ihrem Eigentum stehenden Objekte betreffen, nicht überschritten. Etwas anderes gilt nur für das Objekt ...
87 
(1) In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013 werden die der Antragstellerin in Folge der angefochtene Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR beziffert. Betroffen davon sind die Objekte ... (- 419.398,84 EUR), ...... (- 57.506,59 EUR), ... (- 15.309,86 EUR), ... (- 2.104.659,84 EUR), ...... (- 85.682,80 EUR), ... (- 53.426,15 EUR), ... (- 210.014 EUR),... (- 65.195,90 EUR), ... (- 614.071,35 EUR) und ...... (- 104.570,63 EUR).
88 
Die weiteren der Antragstellerin gehörenden und unter die Satzung der Antragsgegnerin fallenden Objekte können außer Betracht bleiben. Was die Objekte ..., ..., ...... betrifft, ist das schon deshalb der Fall, weil die Antragsgegnerin in diesen Fällen den Höchstbetrag jeweils auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf den gesetzlichen vorgeschriebenen Mindesthöchstbetrag festgelegt hat. Was die Objekte ... und ... betrifft, entstehen der Antragstellerin zudem nach den Berechnungen in dem von ihr vorgelegten Gutachten keine Verluste, sondern jeweils Überschüsse. In den Fällen ... und ... endet die Mietpreisbindung jeweils zum 1.1.2010. Die Objekte haben deshalb nach der eigenen Einschätzung der Antragstellerin keine Bedeutung.
89 
(2) Die in dem Gutachten der Antragstellerin für die oben genannten Objekte vorgenommenen Berechnungen vergleichen die nach der Satzung zulässige Höchstmiete mit der Kostenmiete. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Bedenken gegen dieses Vorgehen bestehen auch nicht insoweit, als in dem Gutachten zu der Kostenmiete ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,80 EUR/m² hinzugerechnet wird.
90 
Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und dementsprechend grundsätzlich von ihm vorzunehmen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was in der Praxis über lange Zeit der Regel entsprach. Der BGH hat aber in den letzten Jahren mehrfach formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt (u.a. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743; Urt. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 - juris). Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt und somit der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In Reaktion auf diese Rechtsprechung haben Vermieter „preisfreier“ (d.h. nicht preisgebundener) Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit zu begründen, dass nunmehr entgegen der früheren Praxis die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat ein solches Mieterhöhungsverlangen bei der Vermietung preisfreien Wohnraums für unberechtigt erklärt (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07 - WuM 2008, 487). Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114; Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145; Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).
91 
Der in dem Gutachten der Antragstellerin danach zu Recht angesetzte Aufschlag ist mit Blick auf § 28 Abs. 4 und Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs.4 II. BV auch der Höhe nach gerechtfertigt.
92 
(3) Bei dem in dem Gutachten der Antragstellerin vorgenommenen Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete und der Kostenmiete ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie bereits angesprochen - in die der Ermittlung der Kostenmiete zugrunde zu legende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kapitalkosten eingestellt werden und zu den Kapitalkosten auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. Die auf die oben genannten Objekte der Antragstellerin entfallende Eigenkapitalrendite kann aus den bei den Akten befindlichen Berechnungen der Kostenmiete der Antragsgegnerin entnommen werden. Im Einzelnen ergibt sich danach folgendes Bild:
93 
Objekt
Im Gutachten der Antragstellerin
errechneter Verlust
Eigenkapitalrendite
...     
- 419.398,84 EUR
236.325,18 EUR
......
- 57.506,59 EUR
157.342,86 EUR
...     
- 15.309,86 EUR
82.612,71 EUR
...     
- 2.104.560 EUR
1.801.95,70 EUR
...     
- 85.682,80 EUR
401.939,46 EUR
...     
- 53.426,15 EUR
...     
- 210.014,63 EUR
677.006,33 EUR
...     
- 65.195,90 EUR
832.081,18 EUR
...     
- 614.071,35 EUR
666.973,97 EUR
...     
- 104.570,63 EUR
454.456,08 EUR
94 
Die von der Antragstellerin erzielte Eigenkapitalrendite liegt somit mit Ausnahme der Objekte ... und ... über den in dem von ihr vorgelegten Gutachten errechneten Verlusten. In einigen Fällen werden die für die einzelnen Objekte errechneten Verluste von der Eigenkapitalrendite sogar bei Weitem überschritten. Davon, dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde, kann deshalb insoweit keine Rede sein. Zu dieser Feststellung sieht sich der Senat auch ohne die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens in der Lage.
95 
(4) Für das Objekt ... wird in dem Gutachten der Antragstellerin ein Verlust von 2.104.659,84 EUR errechnet. Zugrunde gelegt wird dabei eine Kostenmiete von (6,54 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 7,54 EUR/m2. Die Antragsgegnerin hat dagegen vor dem Erlass der angefochtenen Satzung eine Kostenmiete von nur 6,14 EUR/m2 errechnet, wobei sie von der zuvor erbetenen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin insoweit abgewichen ist, als sie von den laufenden Aufwendungen in Höhe von 342.728,30 EUR pro Jahr einen als „Mietertrag für Garagen“ bezeichneten Betrag von 30.584,64 EUR pro Jahr abgezogen hat. Dagegen bestehen keine Bedenken, da Erträge, die zusätzlich zu den Zahlungen der Wohnraummieter erzielt werden (z.B. für fremd vermietete Stellplätze) gemäß § 31 Abs. 2 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen mit der Folge, dass die Kostenmiete entsprechend sinkt (Wüstefeld, WuM 2005, 689). Die Antragstellerin, die der Senat mit seinem Schreiben vom 6.11.2014 auf die insoweit voneinander abweichenden Berechnungen der Beteiligten hingewiesen hat, hat dem auch nicht widersprochen. Der Senat geht daher für das Objekt ... von einer Kostenmiete von nur (6,14 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 6,94 EUR/m2 aus, woraus sich der im Gutachten der Antragstellerin errechnete Verlust von 2.104.659,84 EUR um ca. 640.000 EUR auf ungefähr 1.462.400 EUR verringert.
96 
Die Berechnungen in dem Gutachten der Antragstellerin sind ferner insoweit zu korrigieren, als in diesem für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 1,2 % gerechnet wird, während die - erst nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 sich tatsächlich auf 3,8 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2035 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch weiter um ca. (21 x 11.500 EUR =) 241.500 EUR auf insgesamt ungefähr 1.223.000 EUR.
97 
Die in der Kostenmiete eingeschlossene Eigenkapitalrendite beträgt nach den insoweit übereinstimmenden Berechnungen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin jährlich 66.718,36 EUR, woraus sich bis zum Ablauf des Förderungszeitraums ein Betrag von 1.801.395,70 EUR errechnet. Die Eigenkapitalrendite liegt damit auch bei dem Objekt ... über dem sich bei einem Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete mit der Kostenmiete rechnerisch ergebenden Verlust. Dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen wird, ist deshalb auch bezogen auf dieses Objekt nicht zu erwarten. Die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist auch insoweit nicht erforderlich.
98 
(5) Die Satzung der Antragsgegnerin verletzt jedoch insoweit die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen, als sie in ihrer Anlage A für das Objekt... einen Höchstbetrag von 4,70 EUR/m2 festsetzt, der bei der Vermietung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen nicht überschritten werden darf.
99 
In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten wird für das Objekt eine Kostenmiete von (4,62 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 5,42 EUR/m2 zugrunde gelegt. Das steht - mit Ausnahme des Aufschlags für Schönheitsreparaturen - in Übereinstimmung mit den Berechnungen der Antragsgegnerin. Verglichen mit der nach der Satzung der Antragsgegnerin zulässigen Höchstmiete ergibt sich daraus nach den Berechnungen des Gutachters ein Verlust von 419.398,84 EUR bis zum Ende des Förderzeitraums im Jahre 2021. Auch diese Berechnungen sind allerdings insoweit zu korrigieren, als in dem Gutachten für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 3,2 % gerechnet wird, da sich die - nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 bezogen auf die maßgebliche Baualtersklasse tatsächlich auf 6,0 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2021 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch um ca. (7 x 7.500 EUR =) 52.500 EUR auf ungefähr 367.000 EUR.
100 
Stellt man dem die in dem gleichen Zeitraum zu erwartenden Eigenkapitalzinsen von (13 x 18.178,86 EUR =) 236.325,18 EUR gegenüber, so verbleibt ein - nicht nur rechnerischer, sondern tatsächlicher - Verlust von ca. 130.000 EUR, den die Antragstellerin in Folge der Satzung der Antragsgegnerin erleidet. Die der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der Höchstbeträge für die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind daher bezogen auf das Objekt... überschritten.
101 
f) Der der angefochtenen Satzung insoweit anhaftende Rechtsmangel zieht die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung nach sich, lässt jedoch den übrigen Inhalt der Satzung unberührt.
102 
Nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen einer Satzung anhaften, nicht notwendigerweise zu deren Gesamtnichtigkeit. Ob ein Rechtsmangel die Gesamtnichtigkeit der Satzung oder nur die Nichtigkeit einzelner Vorschriften begründet, hängt vielmehr davon ab, ob - erstens - die Beschränkung der Nichtigkeit eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung des Lebenssachverhalts belässt und ob - zweitens - hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Normgebers angenommen werden kann (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 28.8.2008 - 9 B 40.08 - NVwZ 2009, 255). Der der Satzung der Antragsgegnerin anhaftende Rechtsmangel führt danach nicht zur Gesamtnichtigkeit der Satzung, da die Beschränkung der Nichtigkeit auf den betreffenden Teil der Satzung eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung der Miethöhenbegrenzung belässt und auch hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin angenommen werden kann.
103 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.
104 
Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
105 
Beschluss
106 
Der Streitwert wird auf 3.000.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).
107 
Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
39 
Der zulässige Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor des Urteils ergebenden Umfang Erfolg.
I.
40 
Der Antrag ist statthaft und auch sonst zulässig.
41 
1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.
42 
2. Bei der Überprüfung der Satzung handelt der Senat im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit. Die Normenkontrollgerichte sind nach § 47 Abs. 1 VwGO nur „im Rahmen ihrer Gerichtsbarkeit“ zur Kontrolle von untergesetzlichen Rechtsvorschriften berufen. Es muss sich also um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist. Darüber hinaus ist im Rahmen dieser Gerichtsbarkeitsklausel zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.4.2013 reicht dafür die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm aus. An diese Auffassung ist der Senat gemäß § 144 Abs. 6 VwGO gebunden.
43 
Eine solche Möglichkeit ist hier gegeben. Verlangt der Vermieter einer unter die Satzung der Antragstellerin fallenden Wohnung ein über die satzungsmäßige Höchstmiete hinausgehendes Entgelt, sieht das Landeswohnraumförderungsgesetz ein behördliches Einschreiten durch die Erhebung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 LWoFG oder in Form eines Förderungswiderrufs nach § 33 Abs. 1 LWoFG vor. Die Rechtswirksamkeit der in der Satzung festgesetzten Höchstmiete ist in diesen Fällen bei der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der entsprechenden Verwaltungsakte inzident zu prüfen.
44 
3. Die Antragstellerin besitzt ferner die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da sie geltend machen kann, durch die angefochtene Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerin ist als Wohnungsbaugenossenschaft Eigentümerin zahlreicher öffentlich geförderter Wohnungen im Bereich der Antragsgegnerin. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sie durch die Satzung in ihren Gleichbehandlungs- und Eigentumsrechten verletzt ist.
II.
45 
Der Antrag hat jedoch in der Sache nur zu einem Teil Erfolg. Die angefochtene Satzung verstößt zwar insoweit gegen höherrangiges Recht, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt, und ist deshalb insoweit für unwirksam zu erklären. Im Übrigen ist die Satzung jedoch nicht zu beanstanden.
46 
1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, wonach eine im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG öffentlich geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen in § 32 Abs. 1 bis 3 LWoFG sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.
47 
a) Durch § 32 Abs. 2 LWoFG wird das bisher für öffentlich geförderten Wohnraum bundesweit geltende Kostenmietprinzip im - auf das Land Baden-Württemberg beschränkten - Geltungsbereich dieses Gesetzes abgeschafft. Die Miete, die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldet wird, gilt nach Satz 1 dieser Vorschrift zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete, die nach Maßgabe der Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts erhöht werden kann. § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt jedoch zugleich, dass eine in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallende Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Die nach dieser Vorschrift bestimmte Miete darf ferner nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Die Befugnisse des Eigentümers einer öffentlich geförderten Wohnung unterliegen damit auch weiterhin bestimmten rechtlichen Bindungen. Das begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
48 
aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genießt dabei allerdings keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr muss er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf deren Belange. Denn je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 - BVerfGE 95, 64).
49 
Der Gesetzgeber ist danach berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders starken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat es eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, dass Wohnungen trotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut darstellen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche Hand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche Gelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber auch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
50 
Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.). Bei der Ausgestaltung dieser Bindungen verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
51 
bb) Die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen sind danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Anordnung in Abs. 3 Satz 5, nach der die von der Gemeinde gemäß Abs. 3 Satz 2 zu erlassende Satzung über die höchstzulässige Miete einen Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsehen muss, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs mit der geleisteten öffentlichen Förderung der betreffenden Wohnungen gerechtfertigt. Im Hinblick auf diese Förderung sei es nicht hinnehmbar, dass die Sozialmiete nicht wenigstens einen Mindestabstand zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalte (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentümerbefugnisse durch die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen ist vor diesem Hintergrund zu verneinen. Dafür, dass die Regelungen - generell oder in Einzelfällen - auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Etwas anderes wird auch von der Antragstellerin nicht behauptet.
52 
b) Die hier zu betrachtenden Regelungen des Landeswohlraumförderungsgesetzes entfalten auch keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.
53 
aa) Art. 14 GG ist auch insoweit Prüfungsmaßstab, als es um die Frage geht, ob das Landeswohnraumförderungsgesetz im Hinblick auf die mit ihm verbundenen Rechtsfolgen eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung entfaltet. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG. Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen jedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus dem Umstand, dass es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
54 
Die Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben, enthalten für verschiedene Fallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen. Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Auch in diesem Fall gibt es aber Ausnahmen. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Ferner kommt ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, wenn überragende Belange des Gemeinwohls, die dem Prinzip der Rechtssicherheit vorgehen, eine rückwirkende Beseitigung von Normen gebieten (vgl. u.a. BVerfG, Urt. v. 23.11.1999 - 1 BvF 1/94 - BVerfGE 101, 239; Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
55 
bb) Nach der bisher geltenden Regelung in § 8 Abs. 1 WoBindG durfte der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte oder als öffentlich gefördert geltende Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Wie sich die Kostenmiete berechnet, ist im Einzelnen in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) geregelt. Zur Ermittlung der Kosten bedarf es danach einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die u.a. die laufenden Aufwendungen einzustellen sind. Laufende Aufwendungen sind die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalkosten, wobei zu Letzteren auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. In die Berechnung der Kostenmiete fließt danach insoweit eine Position ein, der in Wirklichkeit keine eigenen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Eigenkapitalverzinsung ist nach den für sie geltenden Regelungen gestaffelt. Sie beträgt bis zu einem 15 % der Gesamtkosten entsprechenden Teil 4 % und für den darüber hinausgehenden Anteil dieser Kosten 6,5 %.
56 
Der Begriff Kostenmiete darf daher nicht dahingehend missverstanden werden, dass er dem Vermieter nur eine Deckung der ihm tatsächlich entstehenden Aufwendungen erlaubt. Soweit es um das eingesetzte Eigenkapital geht, garantiert die Kostenmiete dem Vermieter vielmehr eine durchaus beachtliche Rendite. Das gilt insbesondere in Zeiten einer Niedrigzinsphase, in der sich die Bundesrepublik Deutschland seit einiger Zeit befindet und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch zumindest in der näheren Zukunft weiterhin befinden wird.
57 
Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits zur Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weiter gegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. Die Höhe der Miete darf außerdem nicht mehr als 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wobei die von der Gemeinde zu erlassende Satzung die Höhe der Miete noch über dieses Mindestabstandsgebot hinaus beschränken darf. Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung.
58 
cc) Die gesetzliche Regelung verstößt jedoch auch mit Blick auf diese Folge nicht gegen Art. 14 GG.
59 
Die Abschaffung des bisher für öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Kostenmietprinzips wird im Gesetzentwurf zum einen mit der Komplexität und fehlenden Nachvollziehbarkeit der für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Regelungen gerechtfertigt. Sie wird zum anderen damit begründet, dass das Kostenmietprinzip an den Realitäten eines funktionierenden Marktgeschehens vorbeigehe. Wo die Kostenmiete auskömmlich sei, wirke sie sich modernisierungshemmend. Auf diese Weise heruntergekommene und verelendete Wohngebäude könnten zudem Ausgangspunkt einer Leerstandsproblematik sein. Die Überführung der Mietverhältnisse der betroffenen öffentlich geförderten Wohnungen in ein an der örtlichen Vergleichsmiete orientiertes System sei für den Mieter weitaus transparenter und verhindere solchermaßen marktferne Entwicklungen. Zu Gunsten der Mieter könnten auch Mietverhältnisse, in denen die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur erreiche, vielmehr sogar übersteige, den Marktgegebenheiten angeglichen werden (LT-Drs. 14/1767, S. 83 ff).
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Die mit § 32 Abs. 3 LWoFG verbundene unechte Rückwirkung ist zur Erreichung dieser Ziele unvermeidlich. Den Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer kann gegenüber den Veränderungsgründen des Gesetzgebers kein höheres Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer oder Erwerber öffentlich geförderter Wohnungen wegen ihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen mussten. Das gilt nicht nur für das soziale Mietrecht, sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade auf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen einzelner Vorschriften je nach Lage des Wohnungsmarkts und den gesetzgeberischen Zielvorstellungen gekommen. Auf einem Rechtsgebiet mit derart bewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt mit dem unveränderten Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
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2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht. Eine Ausnahme hiervon gilt nur insoweit, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt.
62 
a) Die angefochtene Satzung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht deshalb zu beanstanden, weil sich die Antragsgegnerin zu ihrem Erlass verpflichtet gesehen hat. Indem § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt, dass eine in Abs. 1 aufgeführte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat, werden die Gemeinden, auf deren Gemarkung sich Wohnungen im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG befinden, indirekt zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflichtet. Die Begründung des Gesetzentwurfs, in der es heißt, dass die Gemeinde die jeweilige Miete durch Satzung festzusetzen habe, da eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne (LT-Drs. 14/1767, S. 90), bestätigt dieses schon nach dem Wortlaut der Vorschrift eindeutige Ergebnis. Ein Spielraum wird den Gemeinden durch § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG danach nur insoweit eröffnet, als es um die Festlegung der für das jeweilige Gemeindegebiet geltenden Kappungsgrenze geht.
63 
Soweit die Antragstellerin weiter die Beweggründe kritisiert, aus denen die Antragsgegnerin die angefochtene Satzung erlassen habe, übersieht sie, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Dieses Ermessen wird erst dann rechtswidrig ausgeübt, wenn die getroffene Entscheidung in Anbetracht des Zwecks der Ermächtigung schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle hat sich dementsprechend darauf zu beschränken, ob diese äußersten rechtlichen Grenzen der Rechtssetzungsbefugnis überschritten sind. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Bestimmung der Maßstäbe, die für den Erlass von Satzungen gelten, dagegen nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56).
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b) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz.
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aa) Mit der Satzung soll nach den Erläuterungen in der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 „die bisherige Kostenmiete für jede Wirtschaftseinheit in Euro/qm/Monat festgeschrieben“ werden, um die preisgünstigen Mieten, die über das Arbeitslosengeld II und die Grundsicherung für ungefähr 50 Prozent der Haushalte von der Landeshauptstadt bezahlt werden müssten, zu erhalten. Bekannte Erhöhungen für 2009 seien hinzugerechnet worden. Die Antragsgegnerin hat dazu die jeweilige Kostenmiete für die betroffenen Gebäude bezogen auf den 1.1.2009 auf der Basis der von den Eigentümern erbetenen Auskünfte und an Hand der bisher geltenden gesetzlichen Vorgaben errechnet. Die festgesetzten Höchstbeträge bewegen sich dementsprechend in der Regel in der Nähe der auf diese Weise ermittelten Kostenmiete. Eine Ausnahme gilt in Fällen, in denen die Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen wurde als Höchstbetrag 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.
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Dieses Vorgehen bedeutet entgegen der Ansicht der Antragstellerin keine Wiedereinführung der vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmiete. Die in der Satzung der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen stellen das mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz eingeführte neue System, nach dem seit dem 1.1.2009 die nach den bisher geltenden Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete gilt, nicht in Frage. Mieterhöhungen sind dementsprechend nicht von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. Die von der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen widersprechen auch nicht dem Sinn und Zweck des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Wie dargestellt, hat der Landesgesetzgeber das Kostenmietprinzip in erster Linie deshalb abgeschafft, weil er das komplexe Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete als zu umständlich und für den Mieter nicht durchschaubar gehalten hat, und nicht deshalb, weil ihm die nach den bisher geltenden Vorschriften zulässigen Mieten als zu niedrig erschienen sind.
67 
bb) Die angefochtene Satzung steht auch insoweit im Einklang mit den Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes, als sie mit den festgesetzten Höchstbeträgen unter dem in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG genannten Mindestabschlag bleibt.
68 
Für die Überlassung der unter die Satzung fallenden Wohnungen zur Miete gilt entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine pauschale Grenze von 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze von 78 % gilt vielmehr nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS nur in den Fällen, in denen nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, und enthält damit eine Art Auffangklausel für in diesen Anlagen versehentlich nicht aufgeführte Objekte.
69 
Die Antragstellerin spricht mit Blick auf § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ferner zu Unrecht von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen 90 %-Grenze. Nach der von ihr genannten Vorschrift darf die gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmte Miete nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Mit den bereits zitierten Sätzen aus der Begründung des Gesetzentwurfs wird diese Regelung damit erklärt, dass eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne. Das Gesetz sehe deshalb lediglich ein „Mindestabstandsgebot“ vor (LT-Drs. 14/1767, S. 90 f.). Von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen Grenze von 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann danach keine Rede sein.
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Der Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS für die genannten Fälle festgesetzte Grenze von 78 % das von § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgegebene „Mindestabstandsgebot“ deutlich unterschreitet. Für die in den Anlagen A, B und C festgesetzten Höchstbeträge gilt das Gleiche. Das kann jedoch entgegen ihrer Ansicht nicht als willkürlich bezeichnet werden. Nach den Erläuterungen zu der Satzung in der Beschlussvorlage vom 25.11.2008 (S. 2) sind von den Regelungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Stuttgart 635 Wirtschaftseinheiten mit 13.583 Wohnungen betroffen, die von 1968 bis 2002 gefördert worden seien. Die Wohnungen seien zumeist vom Bund, dem Land und der Landeshauptstadt gemeinsam gefördert worden. Aufgrund der intensiven städtischen Mitfinanzierung durch verbilligte Erbbaurechte, verbilligte Darlehen und aufgrund von Zuschüssen liege die aktuelle durchschnittliche Kostenmiete dieser Wohnungen in Stuttgart bei 5,43 EUR/m2/Monat und damit nicht durchschnittlich 10 %, sondern durchschnittlich 22 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (7,00 EUR/m2/Monat). Die Richtigkeit dieser Darstellung wird von der Antragstellerin nicht bestritten.
71 
cc) § 5 Abs. 2 MHS widerspricht ebenfalls nicht dem Landeswohnraumförderungsgesetz. Die Vorschrift regelt einen verglichen mit § 32 Abs. 3 Satz 6 und 7 LWoFG anderen Fall und lässt deshalb die dort bestimmten Übergangsfristen unberührt.
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(1) Für den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, trifft § 32 Abs. 3 LWoFG eine Übergangsregelung, die eine schrittweise Absenkung der als Kostenmiete geschuldeten Miete vorsieht, um eine „schonende Umsetzung der Mietreduzierung“ zu gewährleisten (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Nach § 32 Abs. 3 Satz 6 LWoFG gilt in diesen Fällen zunächst ab 1.1.2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 3 und 5 LWoFG ergebende Verpflichtung, die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch zu überlassen, als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat, ist gemäß § 32 Abs. 3 Satz 7 LWoFG erst ab dem 1.1.2012 zu beachten.
73 
(2) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin wird diese Frist mit der Regelung in § 5 Abs. 2 MHS nicht verkürzt.
74 
Liegt die bisher geschuldete Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gemäß § 5 Abs. 1 MHS verpflichtet, die Miete bis 1.1.2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren. Die sich aus § 2 Abs. 1 MHS ergebende Verpflichtung wird damit bis zu dem genannten Datum suspendiert. Das Gleiche gilt gemäß § 5 Abs. 2 MHS für den Fall, dass die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sowohl § 5 Abs. 1 als auch § 5 Abs. 2 MHS beziehen sich danach - anders als die gesetzliche Übergangsregelung - nicht auf den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, sondern gelten für Fälle, in denen die bisher geschuldete Kostenmiete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge übersteigt.
75 
c) Soweit die Antragstellerin weiter beanstandet, dass die angefochtene Satzung dazu führe, dass die bisherige Flexibilität, die das Kostenmietprinzip geboten habe, entfalle, richtet sich ihre Kritik in Wahrheit nicht gegen die Satzung der Antragsgegnerin, sondern gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz. Die mit diesem Gesetz erfolgte Aufgabe des bisherigen Kostenmietprinzips verstößt jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht gegen höherrangiges Recht.
76 
aa) Infolge der Abschaffung des Kostenmietprinzips sind Mieterhöhungen nicht mehr, wie bisher, von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. In den Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums vereinbarte „Zinssprünge“, Erhöhungen der Erbbauzinsen oder aus anderen Gründen steigende Kosten des Vermieters können somit nach dem neuen System nur dann an den Mieter weiter gegeben werden, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht hat. Das neue System mag man insoweit mit der Antragstellerin als weniger flexibel betrachten. Diese Folge ist jedoch gesetzlich gewollt und nicht von der Antragsgegnerin zu verantworten.
77 
bb) Für die an § 5 Abs. 2 MHS geübte Kritik der Antragstellerin gilt im Wesentlichen das Gleiche.
78 
Die Vorschrift begründet entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Eine solche Pflicht besteht vielmehr nur für den Fall, dass die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sie besteht ferner nur insoweit, als die erhöhte Miete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge überschreitet. Die Pflicht zu einer entsprechenden Reduzierung der Miete ergibt sich zudem nicht erst aus § 5 Abs. 2 MHS, sondern bereits aus § 2 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 MHS. § 5 Abs. 2 MHS modifiziert vielmehr lediglich diese Pflicht, indem er dem Vermieter Zeit zu ihrer Erfüllung bis 1.1.2011 gibt.
79 
Die Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die Vermieter für die Zeit danach keine Kompensationsmöglichkeiten für die Verlagerung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr hätten. Auch das ist jedoch keine Folge der angefochtenen Satzung, sondern bereits durch das Landeswohnraumförderungsgesetz und die mit diesem Gesetz erfolgte Abschaffung des bisherigen Systems der Kostenmiete vorgegeben.
80 
d) Der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nicht vor.
81 
Die in den Anlage A, B und C der angefochtenen Satzung genannten Höchstmietbeträge gelten ohne weitere Differenzierungen für alle in dem betreffenden Objekt befindlichen Wohnungen. Die Antragstellerin hält dies für unzulässig, da sich der Mietwert der Wohnungen in einem Gebäude im Hinblick auf deren Lage, Größe und Ausstattung deutlich unterscheide. Nach ihrer Ansicht hätten deshalb für jede einzelne Wohnung Höchstbeträge in der Satzung festgesetzt werden müssen. Die Antragstellerin überspannt damit jedoch die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.
82 
aa) Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Aus ihm ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an das Gebot der Verhältnismäßigkeit reichen (BVerfG, Beschl. v. 29.6.1995 - 1 BvR 1800/94 - NVwZ 1996, 57; Beschl. v. 3.9.2009 - 1 BvR 2539/07 - NVwZ 2010, 902 mit weiteren Nachweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber bspw. im Bereich des Steuerrechts einen besonders weit reichenden Entscheidungsspielraum, da Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens beträfen. Sie müssten, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpften, typisieren und damit in weitem Umfang die Besonderheiten des einzelnen Falls vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler dürfe allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssten die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen. Außerdem dürfe eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren.
83 
bb) Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall ohne weiteres übertragbar, da die Satzung der Antragsgegnerin ebenfalls einen „Massenvorgang des Wirtschaftslebens“ betrifft. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen, wie sie die Antragsgegnerin mit den von der Antragstellerin beanstandeten Regelungen getroffen hat, sind danach grundsätzlich zulässig. Dass die dadurch möglicherweise entstehende Ungleichheit in der Behandlung in einem unangemessenen Verhältnis zu den regelungstechnischen Vorteilen der Typisierung stünde, ist nicht erkennbar und wird auch von der Antragstellerin nicht dargelegt.
84 
e) Die angefochtene Satzung steht mit der genannten, die für das Objekt ... festgesetzten Höchstbeträge betreffenden Ausnahme auch mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang.
85 
aa) Wie bereits im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Überprüfung des Landeswohnraumförderungsgesetzes ausgeführt, überlässt es Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, wobei er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren muss. Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind dadurch aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im Bereich der Wohnungsmiete verlangt vielmehr die in Art. 14 Abs. 2 GG festgelegte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen hat. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfügt der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
86 
bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist diese Grenze in den meisten Fällen, die die in ihrem Eigentum stehenden Objekte betreffen, nicht überschritten. Etwas anderes gilt nur für das Objekt ...
87 
(1) In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013 werden die der Antragstellerin in Folge der angefochtene Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR beziffert. Betroffen davon sind die Objekte ... (- 419.398,84 EUR), ...... (- 57.506,59 EUR), ... (- 15.309,86 EUR), ... (- 2.104.659,84 EUR), ...... (- 85.682,80 EUR), ... (- 53.426,15 EUR), ... (- 210.014 EUR),... (- 65.195,90 EUR), ... (- 614.071,35 EUR) und ...... (- 104.570,63 EUR).
88 
Die weiteren der Antragstellerin gehörenden und unter die Satzung der Antragsgegnerin fallenden Objekte können außer Betracht bleiben. Was die Objekte ..., ..., ...... betrifft, ist das schon deshalb der Fall, weil die Antragsgegnerin in diesen Fällen den Höchstbetrag jeweils auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf den gesetzlichen vorgeschriebenen Mindesthöchstbetrag festgelegt hat. Was die Objekte ... und ... betrifft, entstehen der Antragstellerin zudem nach den Berechnungen in dem von ihr vorgelegten Gutachten keine Verluste, sondern jeweils Überschüsse. In den Fällen ... und ... endet die Mietpreisbindung jeweils zum 1.1.2010. Die Objekte haben deshalb nach der eigenen Einschätzung der Antragstellerin keine Bedeutung.
89 
(2) Die in dem Gutachten der Antragstellerin für die oben genannten Objekte vorgenommenen Berechnungen vergleichen die nach der Satzung zulässige Höchstmiete mit der Kostenmiete. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Bedenken gegen dieses Vorgehen bestehen auch nicht insoweit, als in dem Gutachten zu der Kostenmiete ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,80 EUR/m² hinzugerechnet wird.
90 
Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und dementsprechend grundsätzlich von ihm vorzunehmen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was in der Praxis über lange Zeit der Regel entsprach. Der BGH hat aber in den letzten Jahren mehrfach formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt (u.a. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743; Urt. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 - juris). Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt und somit der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In Reaktion auf diese Rechtsprechung haben Vermieter „preisfreier“ (d.h. nicht preisgebundener) Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit zu begründen, dass nunmehr entgegen der früheren Praxis die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat ein solches Mieterhöhungsverlangen bei der Vermietung preisfreien Wohnraums für unberechtigt erklärt (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07 - WuM 2008, 487). Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114; Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145; Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).
91 
Der in dem Gutachten der Antragstellerin danach zu Recht angesetzte Aufschlag ist mit Blick auf § 28 Abs. 4 und Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs.4 II. BV auch der Höhe nach gerechtfertigt.
92 
(3) Bei dem in dem Gutachten der Antragstellerin vorgenommenen Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete und der Kostenmiete ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie bereits angesprochen - in die der Ermittlung der Kostenmiete zugrunde zu legende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kapitalkosten eingestellt werden und zu den Kapitalkosten auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. Die auf die oben genannten Objekte der Antragstellerin entfallende Eigenkapitalrendite kann aus den bei den Akten befindlichen Berechnungen der Kostenmiete der Antragsgegnerin entnommen werden. Im Einzelnen ergibt sich danach folgendes Bild:
93 
Objekt
Im Gutachten der Antragstellerin
errechneter Verlust
Eigenkapitalrendite
...     
- 419.398,84 EUR
236.325,18 EUR
......
- 57.506,59 EUR
157.342,86 EUR
...     
- 15.309,86 EUR
82.612,71 EUR
...     
- 2.104.560 EUR
1.801.95,70 EUR
...     
- 85.682,80 EUR
401.939,46 EUR
...     
- 53.426,15 EUR
...     
- 210.014,63 EUR
677.006,33 EUR
...     
- 65.195,90 EUR
832.081,18 EUR
...     
- 614.071,35 EUR
666.973,97 EUR
...     
- 104.570,63 EUR
454.456,08 EUR
94 
Die von der Antragstellerin erzielte Eigenkapitalrendite liegt somit mit Ausnahme der Objekte ... und ... über den in dem von ihr vorgelegten Gutachten errechneten Verlusten. In einigen Fällen werden die für die einzelnen Objekte errechneten Verluste von der Eigenkapitalrendite sogar bei Weitem überschritten. Davon, dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde, kann deshalb insoweit keine Rede sein. Zu dieser Feststellung sieht sich der Senat auch ohne die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens in der Lage.
95 
(4) Für das Objekt ... wird in dem Gutachten der Antragstellerin ein Verlust von 2.104.659,84 EUR errechnet. Zugrunde gelegt wird dabei eine Kostenmiete von (6,54 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 7,54 EUR/m2. Die Antragsgegnerin hat dagegen vor dem Erlass der angefochtenen Satzung eine Kostenmiete von nur 6,14 EUR/m2 errechnet, wobei sie von der zuvor erbetenen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin insoweit abgewichen ist, als sie von den laufenden Aufwendungen in Höhe von 342.728,30 EUR pro Jahr einen als „Mietertrag für Garagen“ bezeichneten Betrag von 30.584,64 EUR pro Jahr abgezogen hat. Dagegen bestehen keine Bedenken, da Erträge, die zusätzlich zu den Zahlungen der Wohnraummieter erzielt werden (z.B. für fremd vermietete Stellplätze) gemäß § 31 Abs. 2 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen mit der Folge, dass die Kostenmiete entsprechend sinkt (Wüstefeld, WuM 2005, 689). Die Antragstellerin, die der Senat mit seinem Schreiben vom 6.11.2014 auf die insoweit voneinander abweichenden Berechnungen der Beteiligten hingewiesen hat, hat dem auch nicht widersprochen. Der Senat geht daher für das Objekt ... von einer Kostenmiete von nur (6,14 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 6,94 EUR/m2 aus, woraus sich der im Gutachten der Antragstellerin errechnete Verlust von 2.104.659,84 EUR um ca. 640.000 EUR auf ungefähr 1.462.400 EUR verringert.
96 
Die Berechnungen in dem Gutachten der Antragstellerin sind ferner insoweit zu korrigieren, als in diesem für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 1,2 % gerechnet wird, während die - erst nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 sich tatsächlich auf 3,8 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2035 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch weiter um ca. (21 x 11.500 EUR =) 241.500 EUR auf insgesamt ungefähr 1.223.000 EUR.
97 
Die in der Kostenmiete eingeschlossene Eigenkapitalrendite beträgt nach den insoweit übereinstimmenden Berechnungen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin jährlich 66.718,36 EUR, woraus sich bis zum Ablauf des Förderungszeitraums ein Betrag von 1.801.395,70 EUR errechnet. Die Eigenkapitalrendite liegt damit auch bei dem Objekt ... über dem sich bei einem Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete mit der Kostenmiete rechnerisch ergebenden Verlust. Dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen wird, ist deshalb auch bezogen auf dieses Objekt nicht zu erwarten. Die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist auch insoweit nicht erforderlich.
98 
(5) Die Satzung der Antragsgegnerin verletzt jedoch insoweit die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen, als sie in ihrer Anlage A für das Objekt... einen Höchstbetrag von 4,70 EUR/m2 festsetzt, der bei der Vermietung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen nicht überschritten werden darf.
99 
In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten wird für das Objekt eine Kostenmiete von (4,62 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 5,42 EUR/m2 zugrunde gelegt. Das steht - mit Ausnahme des Aufschlags für Schönheitsreparaturen - in Übereinstimmung mit den Berechnungen der Antragsgegnerin. Verglichen mit der nach der Satzung der Antragsgegnerin zulässigen Höchstmiete ergibt sich daraus nach den Berechnungen des Gutachters ein Verlust von 419.398,84 EUR bis zum Ende des Förderzeitraums im Jahre 2021. Auch diese Berechnungen sind allerdings insoweit zu korrigieren, als in dem Gutachten für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 3,2 % gerechnet wird, da sich die - nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 bezogen auf die maßgebliche Baualtersklasse tatsächlich auf 6,0 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2021 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch um ca. (7 x 7.500 EUR =) 52.500 EUR auf ungefähr 367.000 EUR.
100 
Stellt man dem die in dem gleichen Zeitraum zu erwartenden Eigenkapitalzinsen von (13 x 18.178,86 EUR =) 236.325,18 EUR gegenüber, so verbleibt ein - nicht nur rechnerischer, sondern tatsächlicher - Verlust von ca. 130.000 EUR, den die Antragstellerin in Folge der Satzung der Antragsgegnerin erleidet. Die der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der Höchstbeträge für die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind daher bezogen auf das Objekt... überschritten.
101 
f) Der der angefochtenen Satzung insoweit anhaftende Rechtsmangel zieht die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung nach sich, lässt jedoch den übrigen Inhalt der Satzung unberührt.
102 
Nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen einer Satzung anhaften, nicht notwendigerweise zu deren Gesamtnichtigkeit. Ob ein Rechtsmangel die Gesamtnichtigkeit der Satzung oder nur die Nichtigkeit einzelner Vorschriften begründet, hängt vielmehr davon ab, ob - erstens - die Beschränkung der Nichtigkeit eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung des Lebenssachverhalts belässt und ob - zweitens - hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Normgebers angenommen werden kann (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 28.8.2008 - 9 B 40.08 - NVwZ 2009, 255). Der der Satzung der Antragsgegnerin anhaftende Rechtsmangel führt danach nicht zur Gesamtnichtigkeit der Satzung, da die Beschränkung der Nichtigkeit auf den betreffenden Teil der Satzung eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung der Miethöhenbegrenzung belässt und auch hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin angenommen werden kann.
103 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.
104 
Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
105 
Beschluss
106 
Der Streitwert wird auf 3.000.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).
107 
Der Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Recht, das als Bundesrecht erlassen worden ist, aber wegen der Änderung des Artikels 74 Abs. 1, der Einfügung des Artikels 84 Abs. 1 Satz 7, des Artikels 85 Abs. 1 Satz 2 oder des Artikels 105 Abs. 2a Satz 2 oder wegen der Aufhebung der Artikel 74a, 75 oder 98 Abs. 3 Satz 2 nicht mehr als Bundesrecht erlassen werden könnte, gilt als Bundesrecht fort. Es kann durch Landesrecht ersetzt werden.

(2) Recht, das auf Grund des Artikels 72 Abs. 2 in der bis zum 15. November 1994 geltenden Fassung erlassen worden ist, aber wegen Änderung des Artikels 72 Abs. 2 nicht mehr als Bundesrecht erlassen werden könnte, gilt als Bundesrecht fort. Durch Bundesgesetz kann bestimmt werden, dass es durch Landesrecht ersetzt werden kann.

(3) Recht, das als Landesrecht erlassen worden ist, aber wegen Änderung des Artikels 73 nicht mehr als Landesrecht erlassen werden könnte, gilt als Landesrecht fort. Es kann durch Bundesrecht ersetzt werden.

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1.
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2.
die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3.
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4.
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Tenor

Die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009 wird insoweit für unwirksam erklärt, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Miete der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen festsetzt. Im Übrigen wird der Antrag abgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Antragstellerin wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009.
Die Antragstellerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft, deren satzungsmäßiger Zweck „die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ ist. Die Antragstellerin vermietet dazu in ihrem Eigentum stehende Wohnungen an ihre Mitglieder. Sie ist derzeit Eigentümerin von ca. 300 Gebäuden mit insgesamt 2.461 Wohneinheiten (Stand Ende 2013), die sich über das Stadtgebiet der Antragsgegnerin verteilen. Darunter befinden sich 432 mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen.
Im Zuge der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.8.2006 mit Wirkung vom 1.9.2006 vom Bund auf die Länder übertragen. Das Recht zur Gesetzgebung im Bereich des öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums steht seither den Ländern zu. Gestützt hierauf erließ der Landesgesetzgeber das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) vom 11.12.2007. Nach § 32 Abs. 1 LWoFG finden für öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetzes, Wohnraum, für dessen Bau bis zum 31.12.2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes nach § 87a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG bewilligt worden ist, und Wohnraum, für den bis zum 31.12.2001 Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen nach § 88 II. WoBauG bewilligt worden sind, das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung vom 14. Dezember 1990 (NMV 1970) und die Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (II. BV) bis zum 31.12.2008 in der jeweils geltenden Fassung Anwendung. Die nach diesen Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete gilt zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete (§ 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG). Soweit in Mietverträgen, Bewilligungen oder Fördervereinbarungen Regelungen über die Kostenmiete enthalten sind, werden sie gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 LWoFG durch die folgenden in § 32 Abs. 3 LWoFG enthaltenen Bestimmungen ersetzt:
„Auf das Mietverhältnis finden zum 1. Januar 2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Soweit eine Modernisierung den mittleren Standard einer entsprechenden Neubauwohnung übersteigt, kann der Vermieter die jährliche Miete um 4 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Wohnung darf für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 festgelegt hat. Der Vermieter ist verpflichtet, der Gemeinde die hierzu erforderlichen Angaben zu machen. Die nach Satz 3 bestimmte Miete darf nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Überschreitet die Miete nach Absatz 2 Satz 1 die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt ab 1. Januar 2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Ab 1. Januar 2012 gilt dann Satz 3 und 5. Satz 3 und 5 gilt auch für die Neuvermietung der Wohnung. Auf die nach Satz 3, 5 und 6 zulässige Miete finden die für die höchstzulässige Miete (§ 4 Abs. 6) geltenden Bestimmungen sinngemäße Anwendung.“
Gestützt auf diese Vorschrift beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 18.12.2008 die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen (Miethöhesatzung - MHS) vom 18.12.2008, die am 24.12.2008 öffentlich bekannt gemacht wurde und nach ihrem § 6 am 1.1.2009 in Kraft getreten ist. Die Satzung wurde durch eine vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 2.7.2009 beschlossene Satzung geändert, die am 9.7.2008 bekanntgemacht wurde und am 10.7.2009in Kraft getreten ist.
Die Satzung hat in ihrer geänderten Fassung folgenden Inhalt:
§ 1
Geltungsbereich
1. Diese Satzung ist anzuwenden auf
- öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne des Ersten Wohnungsbaugesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
- Wohnungen, für deren Bau bis zum 31. Dezember 2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes bewilligt worden ist,
für die nach § 32 Abs. 1 und 2 LWoFG die gesetzlichen Regelungen über die Kostenmiete aufgehoben werden und bei denen die am 31. Dezember 2008 geschuldete Kostenmiete zur vertraglich vereinbarten Miete wird.
2. Die Höchstbeträge nach dieser Satzung sind nicht mehr anzuwenden, wenn die nach Ziffer 1 geförderten Wohnungen keiner Bindung mehr unterliegen.
10 
§ 2
Höchstbeträge für 2009 und 2010
11 
1. In Stuttgart darf eine Wohnung im Sinne des § 1 für die Jahre 2009 und 2010 nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sich aus dieser Satzung und den Anlagen A, B und C ergibt.
12 
2. Sofern nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, dürfen für diese Wohnungen auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Bei geförderten Eigentumswohnungen und Familienheimen, die ausnahmsweise vermietet werden dürfen, gelten die Regelungen in der Förderzusage. Ist in der Förderzusage kein Betrag enthalten, dürfen für diese Wohnungen auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
13 
3. Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einschließlich Heizkosten und der Entgelte für Garagen und Stellplätze sind in den Höchstbeträgen nicht enthalten und dürfen zusätzlich erhoben werden.
14 
§ 3
Erhöhung der Höchstbeträge ab 2011
15 
1. Ab 2011 erhöhen sich die in Anlage A genannten Höchstbeträge analog der prozentualen Steigerungen der einzelnen Baualtersgruppen der jeweiligen Mietspiegel. Die Steigerungen werden in den Mietspiegeln ab 2011/2012 für alle Baualtersklassen differenziert ausgewiesen und beziehen sich auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels 2009/2010.
16 
2. Die in Ziffer 1 genannten Mietsteigerungen gelten nicht für über 2011 hinaus vereinbarte Höchstmieten nachsubventionierter Wohnungen (Anlage B) und sonstiger Wohnungen (Anlage C). Für die Dauer dieser Vereinbarungen gelten die in diesen Anlagen ausgewiesenen Höchstbeträge. Danach darf für die restliche Dauer der Bindung entgegen den früheren Vereinbarungen maximal 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
17 
§ 4
Höchstbeträge nach Modernisierung
18 
1. Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierungen richten sich nach §§ 559 ff BGB und § 32 Abs. 3 LWoFG. In diesen Fällen darf die Höchstmiete der Satzung überschritten werden. Allerdings darf die neue Miete maximal 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) betragen. Dies gilt sowohl für bestehende als auch für neue Mietverhältnisse.
19 
2. Diese Regelung gilt auch für Modernisierungen, die noch 2008 durchgeführt wurden, aber nicht in den in dieser Satzung festgesetzten Höchstbeträgen berücksichtigt sind.
20 
§ 5
Übergangsregelung
21 
1. Liegt die bisherige Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter verpflichtet, die Miete bis 1. Januar 2011 auf den nach der Satzung gültigen Höchstbetrag zu reduzieren. Falls die bisherige Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, gelten die Kürzungen nach § 32 Abs. 3 LWoFG.
22 
2. Falls die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden, sind die Vermieter verpflichtet, die Mieten bis 1. Januar 2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren.
23 
Die Antragstellerin hat am 1.12.2009 einen Normenkontrollantrag gestellt und zur Begründung vor allem eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG geltend gemacht. Der Senat hat mit Urteil vom 14.12.2011 (3 S 2611/09) den Antrag als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, nach § 47 Abs. 1 VwGO könne der Verwaltungsgerichtshof nur „im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit“ über die Gültigkeit von Satzungen entscheiden. Dies setze voraus, dass sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben könnten, für die der Verwaltungsrechtsweg eröffnet sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Zwar handele es sich bei der angegriffenen Satzung um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift. Sie habe jedoch ebenso wie der von den Kommunen erstellte Mietspiegel rein privatrechtliche Auswirkungen mit der Folge, dass für ihre Anwendung allein die ordentlichen Gerichte zuständig seien.
24 
Auf die Revision der Antragstellerin hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 18.4.2013 - 5 CN 1.12 - (BVerwGE 146, 217) das Urteil des Senats aufgehoben und die Sache gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung über die Begründetheit des Normenkontrollantrags an den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zurückverwiesen. Zur Begründung hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, der Senat habe zu Unrecht angenommen, dass für die Zulässigkeit der abstrakten Normenkontrolle die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm nicht ausreiche. Eine Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift sei zum einen zu bejahen, wenn die von den Verwaltungsgerichten zu prüfenden Verwaltungsakte ihre Ermächtigungsgrundlage in der angegriffenen Rechtsvorschrift fände. Zum anderen liege sie vor, wenn die angegriffene Rechtsvorschrift im Zusammenhang mit den tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ermächtigungsnorm, die ihren Standort nicht in der angegriffenen Rechtsvorschrift hat, (inzidenter) zu prüfen sei. Dementsprechend reiche es auch im vorliegenden Fall aus, dass sich bei den Verwaltungsgerichten Rechtsstreitigkeiten ergeben könnten, in denen die Rechtswirksamkeit der Miethöhesatzung inzident zu prüfen sei.
25 
Zur Begründung ihres Antrags macht die Antragstellerin geltend, die angefochtene Satzung sei in mehrfacher Hinsicht rechtswidrig. Die Antragsgegnerin gehe mit den in der Satzung getroffenen gebäudebezogenen Einzelfestsetzungen von Höchstmieten deutlich unter die vom Gesetzgeber in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG als Regelfall vorgesehene 90 %-Grenze zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das bedeute eine unverhältnismäßige und nicht gerechtfertigte Beschränkung des Eigentums der betroffenen Wohnungseigentümer. Die Antragsgegnerin habe im Frühjahr 2008 mit einem Fragebogen bei den Wohnbauunternehmen ausdrücklich die „aktuelle Kostenmiete im Januar 2008“ erhoben und dann nach eigenem Gutdünken die Kostenmiete ermittelt und diese mit gewissen Aufrundungen zur gebäudebezogenen Festsetzung der Höchstbeträge in den Anlagen der Satzung gemacht. Sie habe damit faktisch die vom Gesetzgeber gerade abgeschaffte Kostenmiete wieder eingeführt. Das Landeswohnraumförderungsgesetz betrachte die bisherige Kostenmiete als vertraglich vereinbarte Miete und als Ausgangspunkt vertraglicher Anpassungsmöglichkeiten wie auch sonst im Vertragsrecht. Eine Wiedereinführung der alten Kostenmiete sei nicht gewollt gewesen. Das erfolgte „Einfrieren“ der vertraglich geschuldeten Miete auf die abgeschaffte Kostenmiete sei deshalb gesetzeswidrig. Hinzu komme, dass die bisherige Kostenmiete keine statisch festliegende Miete gewesen sei. Sie habe neben der Einzelmiete auch Umlagen, Zuschläge und Vergütungen umfasst. Diese hätten bei Änderungen neu berechnet werden können. Diese Flexibilität falle nun zu Unrecht ersatzlos weg.
26 
Die Satzung verstoße ferner gegen den Gleichheitsgrundsatz. Wohnbauunternehmen, die auf den Fragebogen der Antragsgegnerin keine Angaben gemacht hätten, werde in § 2 Abs. 2 Satzung lediglich ein pauschaler Abschlag auf 78 % der aktuellen ortüblichen Vergleichsmiete auferlegt. Die ihr, der Antragstellerin, auferlegten Höchstmieten lägen dagegen teilweise deutlich unter 78 % des Satzes der ortüblichen Vergleichsmiete 2007. Die Antragsgegnerin hätte zur Vermeidung der Ungleichbehandlung den Sachverhalt ermitteln und die Auskunftspflicht notfalls durchsetzen müssen. Die Antragsgegnerin gehe mit der pauschalen 78 %-Grenze für die Grundstücke, für die keine Angaben vorlägen, oder für die die Kostenmiete nicht berechnet worden sei, zudem deutlich unter die vom Gesetzgeber vorgesehene 90 %-Grenze. Eine sachliche Rechtfertigung dafür fehle. Es handle sich vielmehr um einen willkürlich festgelegten Wert.
27 
Es bestehe des Weiteren keine sachliche Rechtfertigung für die Unterscheidung der Höchstmieten nur nach Gebäuden, ungeachtet erheblicher Unterschiede des Mietwerts von unterschiedlichen Wohnungen in einem Gebäude. Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung sowie sonstige Wertunterschiede der Wohnungen seien nicht erhoben worden, obwohl sie als Differenzierungsmerkmal nicht entfallen dürften. Der damit verbundene zusätzliche Verwaltungsaufwand sei hinzunehmen. Die Begrenzung der Erhöhung von Höchstmieten ab 2011 parallel zum Mietspiegel für freien Wohnraum in § 3 MHS führe unter Verstoß gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz zu einer immer weiter zunehmenden Schlechterstellung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums und Erhöhungen der Erbbauzinsen könnten nunmehr anders als früher bei der Erhebung der Kostenmiete nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden.
28 
Rechtswidrig sei auch die in § 5 Abs. 2 MHS normierte Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH müssten die Vermieter diese Reparaturen selbst vornehmen. Der entsprechende Mehraufwand bleibe nunmehr an den Wohnungsbauunternehmen hängen, da bei der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten nach der Satzung kein Aufschlag für Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden sei, während Schönheitsreparaturen bisher bei der Kostenmiete Bestandteil der anzusetzenden Kosten gewesen seien. Der Mietspiegel gehe noch von einer geringeren Vergleichsmiete aus, unter der Annahme der Wirksamkeit der Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt und die Mieten infolge dessen gesenkt worden seien, und berücksichtige noch nicht die neuere Rechtsprechung des BGH. Dieser Umstand bedeute für sie eine erhebliche finanzielle Belastung, weil sie in diesen Wohnungen ohne Möglichkeit eines finanziellen Ausgleichs künftig Schönheitsreparaturen durchführen müsste. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht ersichtlich. § 5 Abs. 2 MHS verkürze außerdem die gesetzlichen Übergangsfristen um ein Jahr, wofür es weder eine gesetzliche Ermächtigung noch eine sachliche Rechtfertigung gebe.
29 
Die Satzung sei außerdem abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin habe mit der Satzung zu Lasten der Antragstellerinnen ihre Sozialausgaben vermindern wollen. Ein weiterer Abwägungsfehler liege darin, dass sich die Antragsgegnerin zum Satzungserlass verpflichtet gesehen habe. Dies entspreche nicht dem Gesetz.
30 
Die Antragstellerin bezieht sich im Übrigen auf ein von ihr in Auftrag gegebenes Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013, in dem die ihr in Folge der angefochtenen Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR bzw. unter Berücksichtigung der Zinseffekte bei Aufzinsung mit einem Kapitalisierungseffekt mit über 5 Mio. EUR beziffert werden.
31 
Die Antragstellerin beantragt,
32 
die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009 für unwirksam zu erklären.
33 
Die Antragsgegnerin beantragt,
34 
den Antrag abzuweisen.
35 
Sie erwidert: Bei der angefochtenen Satzung handle es sich gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG um eine Pflichtsatzung. Ein Abwägungsausfall bei Erlass der Satzung liege daher nicht vor. Es könne keine Rede davon sein, dass mit der Satzung die Kostenmiete wieder eingeführt werde. Der von der Antragstellerin beklagte Wegfall der bisherigen Flexibilität der Kostenmiete sei Folge der Entscheidung des Gesetzgebers, die die Stadt mit ihrer Satzung umgesetzt habe. Der Vorwurf, die Kostenmiete sei „nach eigenem Gutdünken“ ermittelt worden, sei unzutreffend. Die Ermittlung sei vielmehr auf der Basis der Angaben der Antragstellerin erfolgt. Dass die Antragstellerin wirksame Mieterhöhungen der Kostenmiete zum 1.12.2008 durchgeführt habe, werde mit Nichtwissen bestritten und sei auch nicht nachvollziehbar dargelegt worden.
36 
§ 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimme, dass die Miete nicht höher sein dürfe, als es sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG sei aber nicht geregelt, dass die bestimmte Miete nicht geringer sein dürfe. Von der Regelung in § 2 Abs. 2 MHS seien nur solche Wohnungen betroffen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt seien. Der Wert von 78 % sei zudem nicht willkürlich festgesetzt worden, sondern ergebe sich aus einer Berechnung, in welcher festgestellt worden sei, dass die Kostenmiete der geförderten Wohnungen im Jahre 2009 in Stuttgart im Durchschnitt ca. 5,43 EUR/m² je Monat und die ortsübliche Vergleichsmiete 2009/2010 ca. 7 EUR/m² je Monat betragen habe. Daraus ergebe sich eine Differenz der Kostenmiete zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 1,57 EUR/m² je Monat, was einer Differenz von 22 % entspreche. Hätte die Stadt die Mieten auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt, wäre dies eine nicht gerechtfertigte Überbewertung der Interessen der Wohnungsunternehmen gewesen. Zudem sei hervorzuheben, dass eine Festsetzung der Mieten auf die 90 %-Grenze den Wettbewerb verzerrt und zu einer Übersubventionierung der betroffenen Wohnungsunternehmen entgegen § 7 Abs. 3 LWoFG geführt hätte. Die Behauptung, die in § 2 Abs. 2 MHS genannte Grenze von 78 % erfasse nur Grundstücke, für die zuvor keine Angaben gemacht worden seien, treffe nicht zu. Die Vorschrift enthalte lediglich einen Auffangtatbestand für versehentlich nicht in eine der Anlage aufgenommene Wohnungen.
37 
Die gebäudeweise Differenzierung der festgesetzten Höchstmieten sei gerechtfertigt. Die wesentlichen Parameter für die Wohnwerte einer Wohnung seien damit berücksichtigt worden. Die Ausstattung der Wohnungen sei erfahrungsgemäß bei einer Wirtschaftseinheit gleich. Himmelsrichtung und Lage der Wohnung im Gebäude seien keine Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung der Erhöhung der Höchstbeträge in § 3 MHS sei nicht systemfremd. Dass die Antragstellerin die steigenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ggf. durch Mieterhöhung nicht ausreichend ausgleichen könne, sei durch den Wechsel auf das Vergleichsmietensystem des BGB gewollt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seien keine Bestandteile zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Satzung seien die Wohnungsunternehmen besser gestellt, als sie nach der bisherigen Kostenmiete stünden, da die durchschnittliche Kostenmiete voraussichtlich geringer angestiegen wäre als die prozentuale Erhöhung nach dem Mietspiegel. Wenn die allgemeinen Mieten um 5 % stiegen, sei es sachgerecht, dass auch die Mieten für geförderte Wohnungen um 5 % stiegen. Eine überproportionale Steigerung im geförderten Wohnungsbau würde zu einer nicht erwünschten Besserstellung der Wohnungsunternehmen führen. Kostensprünge durch vereinbarte Zinssprünge in Darlehensverträgen oder die Anhebung von Erbbauzinsen könnten auch im privaten Wohnungsmarkt nicht an den Mieter weitergegeben werden. Die Pflicht zur Reduzierung der bisherigen Kostenmiete bei durchgeführtem Mietaufschlag für Schönheitsreparaturen in § 5 Abs. 2 MHS sei nicht zu beanstanden. Die Vorschrift enthalte eine Übergangsregelung und entspreche der gesetzlichen Intention, dass die Sozialmiete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle, sondern einen Mindestabstand zur ihr wahren müsse. Dass nunmehr keine Kompensationsmöglichkeit mehr wie unter dem Kostenmietprinzip bestehe, sei eine Folge der Abschaffung der Kostenmiete. Die Nichtaufnahme eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen im Rahmen der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten in der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Regelung in § 4 MHS sei weder willkürlich noch abwägungsfehlerhaft. Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungen seien danach auch weiterhin möglich, sie müssten jedoch den gesetzlichen Rahmen der §§ 559 ff. BGB und des § 32 Abs. 3 LWoFG einhalten.
38 
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die vorliegenden Akten der Antragsgegnerin sowie die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
39 
Der zulässige Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor des Urteils ergebenden Umfang Erfolg.
I.
40 
Der Antrag ist statthaft und auch sonst zulässig.
41 
1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.
42 
2. Bei der Überprüfung der Satzung handelt der Senat im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit. Die Normenkontrollgerichte sind nach § 47 Abs. 1 VwGO nur „im Rahmen ihrer Gerichtsbarkeit“ zur Kontrolle von untergesetzlichen Rechtsvorschriften berufen. Es muss sich also um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist. Darüber hinaus ist im Rahmen dieser Gerichtsbarkeitsklausel zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.4.2013 reicht dafür die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm aus. An diese Auffassung ist der Senat gemäß § 144 Abs. 6 VwGO gebunden.
43 
Eine solche Möglichkeit ist hier gegeben. Verlangt der Vermieter einer unter die Satzung der Antragstellerin fallenden Wohnung ein über die satzungsmäßige Höchstmiete hinausgehendes Entgelt, sieht das Landeswohnraumförderungsgesetz ein behördliches Einschreiten durch die Erhebung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 LWoFG oder in Form eines Förderungswiderrufs nach § 33 Abs. 1 LWoFG vor. Die Rechtswirksamkeit der in der Satzung festgesetzten Höchstmiete ist in diesen Fällen bei der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der entsprechenden Verwaltungsakte inzident zu prüfen.
44 
3. Die Antragstellerin besitzt ferner die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da sie geltend machen kann, durch die angefochtene Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerin ist als Wohnungsbaugenossenschaft Eigentümerin zahlreicher öffentlich geförderter Wohnungen im Bereich der Antragsgegnerin. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sie durch die Satzung in ihren Gleichbehandlungs- und Eigentumsrechten verletzt ist.
II.
45 
Der Antrag hat jedoch in der Sache nur zu einem Teil Erfolg. Die angefochtene Satzung verstößt zwar insoweit gegen höherrangiges Recht, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt, und ist deshalb insoweit für unwirksam zu erklären. Im Übrigen ist die Satzung jedoch nicht zu beanstanden.
46 
1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, wonach eine im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG öffentlich geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen in § 32 Abs. 1 bis 3 LWoFG sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.
47 
a) Durch § 32 Abs. 2 LWoFG wird das bisher für öffentlich geförderten Wohnraum bundesweit geltende Kostenmietprinzip im - auf das Land Baden-Württemberg beschränkten - Geltungsbereich dieses Gesetzes abgeschafft. Die Miete, die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldet wird, gilt nach Satz 1 dieser Vorschrift zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete, die nach Maßgabe der Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts erhöht werden kann. § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt jedoch zugleich, dass eine in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallende Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Die nach dieser Vorschrift bestimmte Miete darf ferner nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Die Befugnisse des Eigentümers einer öffentlich geförderten Wohnung unterliegen damit auch weiterhin bestimmten rechtlichen Bindungen. Das begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
48 
aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genießt dabei allerdings keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr muss er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf deren Belange. Denn je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 - BVerfGE 95, 64).
49 
Der Gesetzgeber ist danach berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders starken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat es eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, dass Wohnungen trotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut darstellen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche Hand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche Gelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber auch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
50 
Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.). Bei der Ausgestaltung dieser Bindungen verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
51 
bb) Die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen sind danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Anordnung in Abs. 3 Satz 5, nach der die von der Gemeinde gemäß Abs. 3 Satz 2 zu erlassende Satzung über die höchstzulässige Miete einen Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsehen muss, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs mit der geleisteten öffentlichen Förderung der betreffenden Wohnungen gerechtfertigt. Im Hinblick auf diese Förderung sei es nicht hinnehmbar, dass die Sozialmiete nicht wenigstens einen Mindestabstand zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalte (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentümerbefugnisse durch die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen ist vor diesem Hintergrund zu verneinen. Dafür, dass die Regelungen - generell oder in Einzelfällen - auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Etwas anderes wird auch von der Antragstellerin nicht behauptet.
52 
b) Die hier zu betrachtenden Regelungen des Landeswohlraumförderungsgesetzes entfalten auch keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.
53 
aa) Art. 14 GG ist auch insoweit Prüfungsmaßstab, als es um die Frage geht, ob das Landeswohnraumförderungsgesetz im Hinblick auf die mit ihm verbundenen Rechtsfolgen eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung entfaltet. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG. Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen jedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus dem Umstand, dass es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
54 
Die Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben, enthalten für verschiedene Fallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen. Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Auch in diesem Fall gibt es aber Ausnahmen. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Ferner kommt ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, wenn überragende Belange des Gemeinwohls, die dem Prinzip der Rechtssicherheit vorgehen, eine rückwirkende Beseitigung von Normen gebieten (vgl. u.a. BVerfG, Urt. v. 23.11.1999 - 1 BvF 1/94 - BVerfGE 101, 239; Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
55 
bb) Nach der bisher geltenden Regelung in § 8 Abs. 1 WoBindG durfte der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte oder als öffentlich gefördert geltende Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Wie sich die Kostenmiete berechnet, ist im Einzelnen in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) geregelt. Zur Ermittlung der Kosten bedarf es danach einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die u.a. die laufenden Aufwendungen einzustellen sind. Laufende Aufwendungen sind die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalkosten, wobei zu Letzteren auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. In die Berechnung der Kostenmiete fließt danach insoweit eine Position ein, der in Wirklichkeit keine eigenen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Eigenkapitalverzinsung ist nach den für sie geltenden Regelungen gestaffelt. Sie beträgt bis zu einem 15 % der Gesamtkosten entsprechenden Teil 4 % und für den darüber hinausgehenden Anteil dieser Kosten 6,5 %.
56 
Der Begriff Kostenmiete darf daher nicht dahingehend missverstanden werden, dass er dem Vermieter nur eine Deckung der ihm tatsächlich entstehenden Aufwendungen erlaubt. Soweit es um das eingesetzte Eigenkapital geht, garantiert die Kostenmiete dem Vermieter vielmehr eine durchaus beachtliche Rendite. Das gilt insbesondere in Zeiten einer Niedrigzinsphase, in der sich die Bundesrepublik Deutschland seit einiger Zeit befindet und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch zumindest in der näheren Zukunft weiterhin befinden wird.
57 
Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits zur Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weiter gegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. Die Höhe der Miete darf außerdem nicht mehr als 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wobei die von der Gemeinde zu erlassende Satzung die Höhe der Miete noch über dieses Mindestabstandsgebot hinaus beschränken darf. Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung.
58 
cc) Die gesetzliche Regelung verstößt jedoch auch mit Blick auf diese Folge nicht gegen Art. 14 GG.
59 
Die Abschaffung des bisher für öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Kostenmietprinzips wird im Gesetzentwurf zum einen mit der Komplexität und fehlenden Nachvollziehbarkeit der für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Regelungen gerechtfertigt. Sie wird zum anderen damit begründet, dass das Kostenmietprinzip an den Realitäten eines funktionierenden Marktgeschehens vorbeigehe. Wo die Kostenmiete auskömmlich sei, wirke sie sich modernisierungshemmend. Auf diese Weise heruntergekommene und verelendete Wohngebäude könnten zudem Ausgangspunkt einer Leerstandsproblematik sein. Die Überführung der Mietverhältnisse der betroffenen öffentlich geförderten Wohnungen in ein an der örtlichen Vergleichsmiete orientiertes System sei für den Mieter weitaus transparenter und verhindere solchermaßen marktferne Entwicklungen. Zu Gunsten der Mieter könnten auch Mietverhältnisse, in denen die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur erreiche, vielmehr sogar übersteige, den Marktgegebenheiten angeglichen werden (LT-Drs. 14/1767, S. 83 ff).
60 
Die mit § 32 Abs. 3 LWoFG verbundene unechte Rückwirkung ist zur Erreichung dieser Ziele unvermeidlich. Den Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer kann gegenüber den Veränderungsgründen des Gesetzgebers kein höheres Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer oder Erwerber öffentlich geförderter Wohnungen wegen ihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen mussten. Das gilt nicht nur für das soziale Mietrecht, sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade auf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen einzelner Vorschriften je nach Lage des Wohnungsmarkts und den gesetzgeberischen Zielvorstellungen gekommen. Auf einem Rechtsgebiet mit derart bewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt mit dem unveränderten Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
61 
2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht. Eine Ausnahme hiervon gilt nur insoweit, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt.
62 
a) Die angefochtene Satzung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht deshalb zu beanstanden, weil sich die Antragsgegnerin zu ihrem Erlass verpflichtet gesehen hat. Indem § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt, dass eine in Abs. 1 aufgeführte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat, werden die Gemeinden, auf deren Gemarkung sich Wohnungen im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG befinden, indirekt zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflichtet. Die Begründung des Gesetzentwurfs, in der es heißt, dass die Gemeinde die jeweilige Miete durch Satzung festzusetzen habe, da eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne (LT-Drs. 14/1767, S. 90), bestätigt dieses schon nach dem Wortlaut der Vorschrift eindeutige Ergebnis. Ein Spielraum wird den Gemeinden durch § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG danach nur insoweit eröffnet, als es um die Festlegung der für das jeweilige Gemeindegebiet geltenden Kappungsgrenze geht.
63 
Soweit die Antragstellerin weiter die Beweggründe kritisiert, aus denen die Antragsgegnerin die angefochtene Satzung erlassen habe, übersieht sie, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Dieses Ermessen wird erst dann rechtswidrig ausgeübt, wenn die getroffene Entscheidung in Anbetracht des Zwecks der Ermächtigung schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle hat sich dementsprechend darauf zu beschränken, ob diese äußersten rechtlichen Grenzen der Rechtssetzungsbefugnis überschritten sind. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Bestimmung der Maßstäbe, die für den Erlass von Satzungen gelten, dagegen nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56).
64 
b) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz.
65 
aa) Mit der Satzung soll nach den Erläuterungen in der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 „die bisherige Kostenmiete für jede Wirtschaftseinheit in Euro/qm/Monat festgeschrieben“ werden, um die preisgünstigen Mieten, die über das Arbeitslosengeld II und die Grundsicherung für ungefähr 50 Prozent der Haushalte von der Landeshauptstadt bezahlt werden müssten, zu erhalten. Bekannte Erhöhungen für 2009 seien hinzugerechnet worden. Die Antragsgegnerin hat dazu die jeweilige Kostenmiete für die betroffenen Gebäude bezogen auf den 1.1.2009 auf der Basis der von den Eigentümern erbetenen Auskünfte und an Hand der bisher geltenden gesetzlichen Vorgaben errechnet. Die festgesetzten Höchstbeträge bewegen sich dementsprechend in der Regel in der Nähe der auf diese Weise ermittelten Kostenmiete. Eine Ausnahme gilt in Fällen, in denen die Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen wurde als Höchstbetrag 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.
66 
Dieses Vorgehen bedeutet entgegen der Ansicht der Antragstellerin keine Wiedereinführung der vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmiete. Die in der Satzung der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen stellen das mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz eingeführte neue System, nach dem seit dem 1.1.2009 die nach den bisher geltenden Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete gilt, nicht in Frage. Mieterhöhungen sind dementsprechend nicht von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. Die von der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen widersprechen auch nicht dem Sinn und Zweck des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Wie dargestellt, hat der Landesgesetzgeber das Kostenmietprinzip in erster Linie deshalb abgeschafft, weil er das komplexe Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete als zu umständlich und für den Mieter nicht durchschaubar gehalten hat, und nicht deshalb, weil ihm die nach den bisher geltenden Vorschriften zulässigen Mieten als zu niedrig erschienen sind.
67 
bb) Die angefochtene Satzung steht auch insoweit im Einklang mit den Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes, als sie mit den festgesetzten Höchstbeträgen unter dem in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG genannten Mindestabschlag bleibt.
68 
Für die Überlassung der unter die Satzung fallenden Wohnungen zur Miete gilt entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine pauschale Grenze von 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze von 78 % gilt vielmehr nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS nur in den Fällen, in denen nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, und enthält damit eine Art Auffangklausel für in diesen Anlagen versehentlich nicht aufgeführte Objekte.
69 
Die Antragstellerin spricht mit Blick auf § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ferner zu Unrecht von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen 90 %-Grenze. Nach der von ihr genannten Vorschrift darf die gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmte Miete nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Mit den bereits zitierten Sätzen aus der Begründung des Gesetzentwurfs wird diese Regelung damit erklärt, dass eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne. Das Gesetz sehe deshalb lediglich ein „Mindestabstandsgebot“ vor (LT-Drs. 14/1767, S. 90 f.). Von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen Grenze von 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann danach keine Rede sein.
70 
Der Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS für die genannten Fälle festgesetzte Grenze von 78 % das von § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgegebene „Mindestabstandsgebot“ deutlich unterschreitet. Für die in den Anlagen A, B und C festgesetzten Höchstbeträge gilt das Gleiche. Das kann jedoch entgegen ihrer Ansicht nicht als willkürlich bezeichnet werden. Nach den Erläuterungen zu der Satzung in der Beschlussvorlage vom 25.11.2008 (S. 2) sind von den Regelungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Stuttgart 635 Wirtschaftseinheiten mit 13.583 Wohnungen betroffen, die von 1968 bis 2002 gefördert worden seien. Die Wohnungen seien zumeist vom Bund, dem Land und der Landeshauptstadt gemeinsam gefördert worden. Aufgrund der intensiven städtischen Mitfinanzierung durch verbilligte Erbbaurechte, verbilligte Darlehen und aufgrund von Zuschüssen liege die aktuelle durchschnittliche Kostenmiete dieser Wohnungen in Stuttgart bei 5,43 EUR/m2/Monat und damit nicht durchschnittlich 10 %, sondern durchschnittlich 22 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (7,00 EUR/m2/Monat). Die Richtigkeit dieser Darstellung wird von der Antragstellerin nicht bestritten.
71 
cc) § 5 Abs. 2 MHS widerspricht ebenfalls nicht dem Landeswohnraumförderungsgesetz. Die Vorschrift regelt einen verglichen mit § 32 Abs. 3 Satz 6 und 7 LWoFG anderen Fall und lässt deshalb die dort bestimmten Übergangsfristen unberührt.
72 
(1) Für den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, trifft § 32 Abs. 3 LWoFG eine Übergangsregelung, die eine schrittweise Absenkung der als Kostenmiete geschuldeten Miete vorsieht, um eine „schonende Umsetzung der Mietreduzierung“ zu gewährleisten (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Nach § 32 Abs. 3 Satz 6 LWoFG gilt in diesen Fällen zunächst ab 1.1.2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 3 und 5 LWoFG ergebende Verpflichtung, die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch zu überlassen, als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat, ist gemäß § 32 Abs. 3 Satz 7 LWoFG erst ab dem 1.1.2012 zu beachten.
73 
(2) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin wird diese Frist mit der Regelung in § 5 Abs. 2 MHS nicht verkürzt.
74 
Liegt die bisher geschuldete Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gemäß § 5 Abs. 1 MHS verpflichtet, die Miete bis 1.1.2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren. Die sich aus § 2 Abs. 1 MHS ergebende Verpflichtung wird damit bis zu dem genannten Datum suspendiert. Das Gleiche gilt gemäß § 5 Abs. 2 MHS für den Fall, dass die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sowohl § 5 Abs. 1 als auch § 5 Abs. 2 MHS beziehen sich danach - anders als die gesetzliche Übergangsregelung - nicht auf den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, sondern gelten für Fälle, in denen die bisher geschuldete Kostenmiete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge übersteigt.
75 
c) Soweit die Antragstellerin weiter beanstandet, dass die angefochtene Satzung dazu führe, dass die bisherige Flexibilität, die das Kostenmietprinzip geboten habe, entfalle, richtet sich ihre Kritik in Wahrheit nicht gegen die Satzung der Antragsgegnerin, sondern gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz. Die mit diesem Gesetz erfolgte Aufgabe des bisherigen Kostenmietprinzips verstößt jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht gegen höherrangiges Recht.
76 
aa) Infolge der Abschaffung des Kostenmietprinzips sind Mieterhöhungen nicht mehr, wie bisher, von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. In den Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums vereinbarte „Zinssprünge“, Erhöhungen der Erbbauzinsen oder aus anderen Gründen steigende Kosten des Vermieters können somit nach dem neuen System nur dann an den Mieter weiter gegeben werden, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht hat. Das neue System mag man insoweit mit der Antragstellerin als weniger flexibel betrachten. Diese Folge ist jedoch gesetzlich gewollt und nicht von der Antragsgegnerin zu verantworten.
77 
bb) Für die an § 5 Abs. 2 MHS geübte Kritik der Antragstellerin gilt im Wesentlichen das Gleiche.
78 
Die Vorschrift begründet entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Eine solche Pflicht besteht vielmehr nur für den Fall, dass die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sie besteht ferner nur insoweit, als die erhöhte Miete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge überschreitet. Die Pflicht zu einer entsprechenden Reduzierung der Miete ergibt sich zudem nicht erst aus § 5 Abs. 2 MHS, sondern bereits aus § 2 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 MHS. § 5 Abs. 2 MHS modifiziert vielmehr lediglich diese Pflicht, indem er dem Vermieter Zeit zu ihrer Erfüllung bis 1.1.2011 gibt.
79 
Die Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die Vermieter für die Zeit danach keine Kompensationsmöglichkeiten für die Verlagerung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr hätten. Auch das ist jedoch keine Folge der angefochtenen Satzung, sondern bereits durch das Landeswohnraumförderungsgesetz und die mit diesem Gesetz erfolgte Abschaffung des bisherigen Systems der Kostenmiete vorgegeben.
80 
d) Der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nicht vor.
81 
Die in den Anlage A, B und C der angefochtenen Satzung genannten Höchstmietbeträge gelten ohne weitere Differenzierungen für alle in dem betreffenden Objekt befindlichen Wohnungen. Die Antragstellerin hält dies für unzulässig, da sich der Mietwert der Wohnungen in einem Gebäude im Hinblick auf deren Lage, Größe und Ausstattung deutlich unterscheide. Nach ihrer Ansicht hätten deshalb für jede einzelne Wohnung Höchstbeträge in der Satzung festgesetzt werden müssen. Die Antragstellerin überspannt damit jedoch die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.
82 
aa) Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Aus ihm ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an das Gebot der Verhältnismäßigkeit reichen (BVerfG, Beschl. v. 29.6.1995 - 1 BvR 1800/94 - NVwZ 1996, 57; Beschl. v. 3.9.2009 - 1 BvR 2539/07 - NVwZ 2010, 902 mit weiteren Nachweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber bspw. im Bereich des Steuerrechts einen besonders weit reichenden Entscheidungsspielraum, da Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens beträfen. Sie müssten, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpften, typisieren und damit in weitem Umfang die Besonderheiten des einzelnen Falls vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler dürfe allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssten die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen. Außerdem dürfe eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren.
83 
bb) Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall ohne weiteres übertragbar, da die Satzung der Antragsgegnerin ebenfalls einen „Massenvorgang des Wirtschaftslebens“ betrifft. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen, wie sie die Antragsgegnerin mit den von der Antragstellerin beanstandeten Regelungen getroffen hat, sind danach grundsätzlich zulässig. Dass die dadurch möglicherweise entstehende Ungleichheit in der Behandlung in einem unangemessenen Verhältnis zu den regelungstechnischen Vorteilen der Typisierung stünde, ist nicht erkennbar und wird auch von der Antragstellerin nicht dargelegt.
84 
e) Die angefochtene Satzung steht mit der genannten, die für das Objekt ... festgesetzten Höchstbeträge betreffenden Ausnahme auch mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang.
85 
aa) Wie bereits im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Überprüfung des Landeswohnraumförderungsgesetzes ausgeführt, überlässt es Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, wobei er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren muss. Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind dadurch aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im Bereich der Wohnungsmiete verlangt vielmehr die in Art. 14 Abs. 2 GG festgelegte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen hat. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfügt der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
86 
bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist diese Grenze in den meisten Fällen, die die in ihrem Eigentum stehenden Objekte betreffen, nicht überschritten. Etwas anderes gilt nur für das Objekt ...
87 
(1) In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013 werden die der Antragstellerin in Folge der angefochtene Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR beziffert. Betroffen davon sind die Objekte ... (- 419.398,84 EUR), ...... (- 57.506,59 EUR), ... (- 15.309,86 EUR), ... (- 2.104.659,84 EUR), ...... (- 85.682,80 EUR), ... (- 53.426,15 EUR), ... (- 210.014 EUR),... (- 65.195,90 EUR), ... (- 614.071,35 EUR) und ...... (- 104.570,63 EUR).
88 
Die weiteren der Antragstellerin gehörenden und unter die Satzung der Antragsgegnerin fallenden Objekte können außer Betracht bleiben. Was die Objekte ..., ..., ...... betrifft, ist das schon deshalb der Fall, weil die Antragsgegnerin in diesen Fällen den Höchstbetrag jeweils auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf den gesetzlichen vorgeschriebenen Mindesthöchstbetrag festgelegt hat. Was die Objekte ... und ... betrifft, entstehen der Antragstellerin zudem nach den Berechnungen in dem von ihr vorgelegten Gutachten keine Verluste, sondern jeweils Überschüsse. In den Fällen ... und ... endet die Mietpreisbindung jeweils zum 1.1.2010. Die Objekte haben deshalb nach der eigenen Einschätzung der Antragstellerin keine Bedeutung.
89 
(2) Die in dem Gutachten der Antragstellerin für die oben genannten Objekte vorgenommenen Berechnungen vergleichen die nach der Satzung zulässige Höchstmiete mit der Kostenmiete. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Bedenken gegen dieses Vorgehen bestehen auch nicht insoweit, als in dem Gutachten zu der Kostenmiete ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,80 EUR/m² hinzugerechnet wird.
90 
Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und dementsprechend grundsätzlich von ihm vorzunehmen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was in der Praxis über lange Zeit der Regel entsprach. Der BGH hat aber in den letzten Jahren mehrfach formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt (u.a. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743; Urt. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 - juris). Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt und somit der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In Reaktion auf diese Rechtsprechung haben Vermieter „preisfreier“ (d.h. nicht preisgebundener) Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit zu begründen, dass nunmehr entgegen der früheren Praxis die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat ein solches Mieterhöhungsverlangen bei der Vermietung preisfreien Wohnraums für unberechtigt erklärt (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07 - WuM 2008, 487). Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114; Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145; Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).
91 
Der in dem Gutachten der Antragstellerin danach zu Recht angesetzte Aufschlag ist mit Blick auf § 28 Abs. 4 und Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs.4 II. BV auch der Höhe nach gerechtfertigt.
92 
(3) Bei dem in dem Gutachten der Antragstellerin vorgenommenen Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete und der Kostenmiete ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie bereits angesprochen - in die der Ermittlung der Kostenmiete zugrunde zu legende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kapitalkosten eingestellt werden und zu den Kapitalkosten auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. Die auf die oben genannten Objekte der Antragstellerin entfallende Eigenkapitalrendite kann aus den bei den Akten befindlichen Berechnungen der Kostenmiete der Antragsgegnerin entnommen werden. Im Einzelnen ergibt sich danach folgendes Bild:
93 
Objekt
Im Gutachten der Antragstellerin
errechneter Verlust
Eigenkapitalrendite
...     
- 419.398,84 EUR
236.325,18 EUR
......
- 57.506,59 EUR
157.342,86 EUR
...     
- 15.309,86 EUR
82.612,71 EUR
...     
- 2.104.560 EUR
1.801.95,70 EUR
...     
- 85.682,80 EUR
401.939,46 EUR
...     
- 53.426,15 EUR
...     
- 210.014,63 EUR
677.006,33 EUR
...     
- 65.195,90 EUR
832.081,18 EUR
...     
- 614.071,35 EUR
666.973,97 EUR
...     
- 104.570,63 EUR
454.456,08 EUR
94 
Die von der Antragstellerin erzielte Eigenkapitalrendite liegt somit mit Ausnahme der Objekte ... und ... über den in dem von ihr vorgelegten Gutachten errechneten Verlusten. In einigen Fällen werden die für die einzelnen Objekte errechneten Verluste von der Eigenkapitalrendite sogar bei Weitem überschritten. Davon, dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde, kann deshalb insoweit keine Rede sein. Zu dieser Feststellung sieht sich der Senat auch ohne die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens in der Lage.
95 
(4) Für das Objekt ... wird in dem Gutachten der Antragstellerin ein Verlust von 2.104.659,84 EUR errechnet. Zugrunde gelegt wird dabei eine Kostenmiete von (6,54 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 7,54 EUR/m2. Die Antragsgegnerin hat dagegen vor dem Erlass der angefochtenen Satzung eine Kostenmiete von nur 6,14 EUR/m2 errechnet, wobei sie von der zuvor erbetenen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin insoweit abgewichen ist, als sie von den laufenden Aufwendungen in Höhe von 342.728,30 EUR pro Jahr einen als „Mietertrag für Garagen“ bezeichneten Betrag von 30.584,64 EUR pro Jahr abgezogen hat. Dagegen bestehen keine Bedenken, da Erträge, die zusätzlich zu den Zahlungen der Wohnraummieter erzielt werden (z.B. für fremd vermietete Stellplätze) gemäß § 31 Abs. 2 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen mit der Folge, dass die Kostenmiete entsprechend sinkt (Wüstefeld, WuM 2005, 689). Die Antragstellerin, die der Senat mit seinem Schreiben vom 6.11.2014 auf die insoweit voneinander abweichenden Berechnungen der Beteiligten hingewiesen hat, hat dem auch nicht widersprochen. Der Senat geht daher für das Objekt ... von einer Kostenmiete von nur (6,14 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 6,94 EUR/m2 aus, woraus sich der im Gutachten der Antragstellerin errechnete Verlust von 2.104.659,84 EUR um ca. 640.000 EUR auf ungefähr 1.462.400 EUR verringert.
96 
Die Berechnungen in dem Gutachten der Antragstellerin sind ferner insoweit zu korrigieren, als in diesem für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 1,2 % gerechnet wird, während die - erst nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 sich tatsächlich auf 3,8 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2035 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch weiter um ca. (21 x 11.500 EUR =) 241.500 EUR auf insgesamt ungefähr 1.223.000 EUR.
97 
Die in der Kostenmiete eingeschlossene Eigenkapitalrendite beträgt nach den insoweit übereinstimmenden Berechnungen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin jährlich 66.718,36 EUR, woraus sich bis zum Ablauf des Förderungszeitraums ein Betrag von 1.801.395,70 EUR errechnet. Die Eigenkapitalrendite liegt damit auch bei dem Objekt ... über dem sich bei einem Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete mit der Kostenmiete rechnerisch ergebenden Verlust. Dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen wird, ist deshalb auch bezogen auf dieses Objekt nicht zu erwarten. Die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist auch insoweit nicht erforderlich.
98 
(5) Die Satzung der Antragsgegnerin verletzt jedoch insoweit die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen, als sie in ihrer Anlage A für das Objekt... einen Höchstbetrag von 4,70 EUR/m2 festsetzt, der bei der Vermietung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen nicht überschritten werden darf.
99 
In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten wird für das Objekt eine Kostenmiete von (4,62 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 5,42 EUR/m2 zugrunde gelegt. Das steht - mit Ausnahme des Aufschlags für Schönheitsreparaturen - in Übereinstimmung mit den Berechnungen der Antragsgegnerin. Verglichen mit der nach der Satzung der Antragsgegnerin zulässigen Höchstmiete ergibt sich daraus nach den Berechnungen des Gutachters ein Verlust von 419.398,84 EUR bis zum Ende des Förderzeitraums im Jahre 2021. Auch diese Berechnungen sind allerdings insoweit zu korrigieren, als in dem Gutachten für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 3,2 % gerechnet wird, da sich die - nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 bezogen auf die maßgebliche Baualtersklasse tatsächlich auf 6,0 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2021 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch um ca. (7 x 7.500 EUR =) 52.500 EUR auf ungefähr 367.000 EUR.
100 
Stellt man dem die in dem gleichen Zeitraum zu erwartenden Eigenkapitalzinsen von (13 x 18.178,86 EUR =) 236.325,18 EUR gegenüber, so verbleibt ein - nicht nur rechnerischer, sondern tatsächlicher - Verlust von ca. 130.000 EUR, den die Antragstellerin in Folge der Satzung der Antragsgegnerin erleidet. Die der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der Höchstbeträge für die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind daher bezogen auf das Objekt... überschritten.
101 
f) Der der angefochtenen Satzung insoweit anhaftende Rechtsmangel zieht die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung nach sich, lässt jedoch den übrigen Inhalt der Satzung unberührt.
102 
Nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen einer Satzung anhaften, nicht notwendigerweise zu deren Gesamtnichtigkeit. Ob ein Rechtsmangel die Gesamtnichtigkeit der Satzung oder nur die Nichtigkeit einzelner Vorschriften begründet, hängt vielmehr davon ab, ob - erstens - die Beschränkung der Nichtigkeit eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung des Lebenssachverhalts belässt und ob - zweitens - hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Normgebers angenommen werden kann (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 28.8.2008 - 9 B 40.08 - NVwZ 2009, 255). Der der Satzung der Antragsgegnerin anhaftende Rechtsmangel führt danach nicht zur Gesamtnichtigkeit der Satzung, da die Beschränkung der Nichtigkeit auf den betreffenden Teil der Satzung eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung der Miethöhenbegrenzung belässt und auch hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin angenommen werden kann.
103 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.
104 
Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
105 
Beschluss
106 
Der Streitwert wird auf 3.000.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).
107 
Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
39 
Der zulässige Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor des Urteils ergebenden Umfang Erfolg.
I.
40 
Der Antrag ist statthaft und auch sonst zulässig.
41 
1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.
42 
2. Bei der Überprüfung der Satzung handelt der Senat im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit. Die Normenkontrollgerichte sind nach § 47 Abs. 1 VwGO nur „im Rahmen ihrer Gerichtsbarkeit“ zur Kontrolle von untergesetzlichen Rechtsvorschriften berufen. Es muss sich also um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist. Darüber hinaus ist im Rahmen dieser Gerichtsbarkeitsklausel zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.4.2013 reicht dafür die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm aus. An diese Auffassung ist der Senat gemäß § 144 Abs. 6 VwGO gebunden.
43 
Eine solche Möglichkeit ist hier gegeben. Verlangt der Vermieter einer unter die Satzung der Antragstellerin fallenden Wohnung ein über die satzungsmäßige Höchstmiete hinausgehendes Entgelt, sieht das Landeswohnraumförderungsgesetz ein behördliches Einschreiten durch die Erhebung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 LWoFG oder in Form eines Förderungswiderrufs nach § 33 Abs. 1 LWoFG vor. Die Rechtswirksamkeit der in der Satzung festgesetzten Höchstmiete ist in diesen Fällen bei der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der entsprechenden Verwaltungsakte inzident zu prüfen.
44 
3. Die Antragstellerin besitzt ferner die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da sie geltend machen kann, durch die angefochtene Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerin ist als Wohnungsbaugenossenschaft Eigentümerin zahlreicher öffentlich geförderter Wohnungen im Bereich der Antragsgegnerin. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sie durch die Satzung in ihren Gleichbehandlungs- und Eigentumsrechten verletzt ist.
II.
45 
Der Antrag hat jedoch in der Sache nur zu einem Teil Erfolg. Die angefochtene Satzung verstößt zwar insoweit gegen höherrangiges Recht, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt, und ist deshalb insoweit für unwirksam zu erklären. Im Übrigen ist die Satzung jedoch nicht zu beanstanden.
46 
1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, wonach eine im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG öffentlich geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen in § 32 Abs. 1 bis 3 LWoFG sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.
47 
a) Durch § 32 Abs. 2 LWoFG wird das bisher für öffentlich geförderten Wohnraum bundesweit geltende Kostenmietprinzip im - auf das Land Baden-Württemberg beschränkten - Geltungsbereich dieses Gesetzes abgeschafft. Die Miete, die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldet wird, gilt nach Satz 1 dieser Vorschrift zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete, die nach Maßgabe der Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts erhöht werden kann. § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt jedoch zugleich, dass eine in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallende Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Die nach dieser Vorschrift bestimmte Miete darf ferner nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Die Befugnisse des Eigentümers einer öffentlich geförderten Wohnung unterliegen damit auch weiterhin bestimmten rechtlichen Bindungen. Das begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
48 
aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genießt dabei allerdings keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr muss er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf deren Belange. Denn je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 - BVerfGE 95, 64).
49 
Der Gesetzgeber ist danach berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders starken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat es eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, dass Wohnungen trotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut darstellen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche Hand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche Gelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber auch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
50 
Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.). Bei der Ausgestaltung dieser Bindungen verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
51 
bb) Die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen sind danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Anordnung in Abs. 3 Satz 5, nach der die von der Gemeinde gemäß Abs. 3 Satz 2 zu erlassende Satzung über die höchstzulässige Miete einen Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsehen muss, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs mit der geleisteten öffentlichen Förderung der betreffenden Wohnungen gerechtfertigt. Im Hinblick auf diese Förderung sei es nicht hinnehmbar, dass die Sozialmiete nicht wenigstens einen Mindestabstand zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalte (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentümerbefugnisse durch die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen ist vor diesem Hintergrund zu verneinen. Dafür, dass die Regelungen - generell oder in Einzelfällen - auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Etwas anderes wird auch von der Antragstellerin nicht behauptet.
52 
b) Die hier zu betrachtenden Regelungen des Landeswohlraumförderungsgesetzes entfalten auch keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.
53 
aa) Art. 14 GG ist auch insoweit Prüfungsmaßstab, als es um die Frage geht, ob das Landeswohnraumförderungsgesetz im Hinblick auf die mit ihm verbundenen Rechtsfolgen eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung entfaltet. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG. Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen jedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus dem Umstand, dass es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
54 
Die Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben, enthalten für verschiedene Fallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen. Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Auch in diesem Fall gibt es aber Ausnahmen. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Ferner kommt ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, wenn überragende Belange des Gemeinwohls, die dem Prinzip der Rechtssicherheit vorgehen, eine rückwirkende Beseitigung von Normen gebieten (vgl. u.a. BVerfG, Urt. v. 23.11.1999 - 1 BvF 1/94 - BVerfGE 101, 239; Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).
55 
bb) Nach der bisher geltenden Regelung in § 8 Abs. 1 WoBindG durfte der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte oder als öffentlich gefördert geltende Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Wie sich die Kostenmiete berechnet, ist im Einzelnen in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) geregelt. Zur Ermittlung der Kosten bedarf es danach einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die u.a. die laufenden Aufwendungen einzustellen sind. Laufende Aufwendungen sind die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalkosten, wobei zu Letzteren auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. In die Berechnung der Kostenmiete fließt danach insoweit eine Position ein, der in Wirklichkeit keine eigenen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Eigenkapitalverzinsung ist nach den für sie geltenden Regelungen gestaffelt. Sie beträgt bis zu einem 15 % der Gesamtkosten entsprechenden Teil 4 % und für den darüber hinausgehenden Anteil dieser Kosten 6,5 %.
56 
Der Begriff Kostenmiete darf daher nicht dahingehend missverstanden werden, dass er dem Vermieter nur eine Deckung der ihm tatsächlich entstehenden Aufwendungen erlaubt. Soweit es um das eingesetzte Eigenkapital geht, garantiert die Kostenmiete dem Vermieter vielmehr eine durchaus beachtliche Rendite. Das gilt insbesondere in Zeiten einer Niedrigzinsphase, in der sich die Bundesrepublik Deutschland seit einiger Zeit befindet und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch zumindest in der näheren Zukunft weiterhin befinden wird.
57 
Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits zur Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weiter gegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. Die Höhe der Miete darf außerdem nicht mehr als 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wobei die von der Gemeinde zu erlassende Satzung die Höhe der Miete noch über dieses Mindestabstandsgebot hinaus beschränken darf. Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung.
58 
cc) Die gesetzliche Regelung verstößt jedoch auch mit Blick auf diese Folge nicht gegen Art. 14 GG.
59 
Die Abschaffung des bisher für öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Kostenmietprinzips wird im Gesetzentwurf zum einen mit der Komplexität und fehlenden Nachvollziehbarkeit der für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Regelungen gerechtfertigt. Sie wird zum anderen damit begründet, dass das Kostenmietprinzip an den Realitäten eines funktionierenden Marktgeschehens vorbeigehe. Wo die Kostenmiete auskömmlich sei, wirke sie sich modernisierungshemmend. Auf diese Weise heruntergekommene und verelendete Wohngebäude könnten zudem Ausgangspunkt einer Leerstandsproblematik sein. Die Überführung der Mietverhältnisse der betroffenen öffentlich geförderten Wohnungen in ein an der örtlichen Vergleichsmiete orientiertes System sei für den Mieter weitaus transparenter und verhindere solchermaßen marktferne Entwicklungen. Zu Gunsten der Mieter könnten auch Mietverhältnisse, in denen die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur erreiche, vielmehr sogar übersteige, den Marktgegebenheiten angeglichen werden (LT-Drs. 14/1767, S. 83 ff).
60 
Die mit § 32 Abs. 3 LWoFG verbundene unechte Rückwirkung ist zur Erreichung dieser Ziele unvermeidlich. Den Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer kann gegenüber den Veränderungsgründen des Gesetzgebers kein höheres Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer oder Erwerber öffentlich geförderter Wohnungen wegen ihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen mussten. Das gilt nicht nur für das soziale Mietrecht, sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade auf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen einzelner Vorschriften je nach Lage des Wohnungsmarkts und den gesetzgeberischen Zielvorstellungen gekommen. Auf einem Rechtsgebiet mit derart bewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt mit dem unveränderten Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).
61 
2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht. Eine Ausnahme hiervon gilt nur insoweit, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt.
62 
a) Die angefochtene Satzung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht deshalb zu beanstanden, weil sich die Antragsgegnerin zu ihrem Erlass verpflichtet gesehen hat. Indem § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt, dass eine in Abs. 1 aufgeführte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat, werden die Gemeinden, auf deren Gemarkung sich Wohnungen im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG befinden, indirekt zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflichtet. Die Begründung des Gesetzentwurfs, in der es heißt, dass die Gemeinde die jeweilige Miete durch Satzung festzusetzen habe, da eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne (LT-Drs. 14/1767, S. 90), bestätigt dieses schon nach dem Wortlaut der Vorschrift eindeutige Ergebnis. Ein Spielraum wird den Gemeinden durch § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG danach nur insoweit eröffnet, als es um die Festlegung der für das jeweilige Gemeindegebiet geltenden Kappungsgrenze geht.
63 
Soweit die Antragstellerin weiter die Beweggründe kritisiert, aus denen die Antragsgegnerin die angefochtene Satzung erlassen habe, übersieht sie, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Dieses Ermessen wird erst dann rechtswidrig ausgeübt, wenn die getroffene Entscheidung in Anbetracht des Zwecks der Ermächtigung schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle hat sich dementsprechend darauf zu beschränken, ob diese äußersten rechtlichen Grenzen der Rechtssetzungsbefugnis überschritten sind. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Bestimmung der Maßstäbe, die für den Erlass von Satzungen gelten, dagegen nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56).
64 
b) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz.
65 
aa) Mit der Satzung soll nach den Erläuterungen in der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 „die bisherige Kostenmiete für jede Wirtschaftseinheit in Euro/qm/Monat festgeschrieben“ werden, um die preisgünstigen Mieten, die über das Arbeitslosengeld II und die Grundsicherung für ungefähr 50 Prozent der Haushalte von der Landeshauptstadt bezahlt werden müssten, zu erhalten. Bekannte Erhöhungen für 2009 seien hinzugerechnet worden. Die Antragsgegnerin hat dazu die jeweilige Kostenmiete für die betroffenen Gebäude bezogen auf den 1.1.2009 auf der Basis der von den Eigentümern erbetenen Auskünfte und an Hand der bisher geltenden gesetzlichen Vorgaben errechnet. Die festgesetzten Höchstbeträge bewegen sich dementsprechend in der Regel in der Nähe der auf diese Weise ermittelten Kostenmiete. Eine Ausnahme gilt in Fällen, in denen die Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen wurde als Höchstbetrag 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.
66 
Dieses Vorgehen bedeutet entgegen der Ansicht der Antragstellerin keine Wiedereinführung der vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmiete. Die in der Satzung der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen stellen das mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz eingeführte neue System, nach dem seit dem 1.1.2009 die nach den bisher geltenden Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete gilt, nicht in Frage. Mieterhöhungen sind dementsprechend nicht von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. Die von der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen widersprechen auch nicht dem Sinn und Zweck des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Wie dargestellt, hat der Landesgesetzgeber das Kostenmietprinzip in erster Linie deshalb abgeschafft, weil er das komplexe Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete als zu umständlich und für den Mieter nicht durchschaubar gehalten hat, und nicht deshalb, weil ihm die nach den bisher geltenden Vorschriften zulässigen Mieten als zu niedrig erschienen sind.
67 
bb) Die angefochtene Satzung steht auch insoweit im Einklang mit den Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes, als sie mit den festgesetzten Höchstbeträgen unter dem in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG genannten Mindestabschlag bleibt.
68 
Für die Überlassung der unter die Satzung fallenden Wohnungen zur Miete gilt entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine pauschale Grenze von 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze von 78 % gilt vielmehr nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS nur in den Fällen, in denen nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, und enthält damit eine Art Auffangklausel für in diesen Anlagen versehentlich nicht aufgeführte Objekte.
69 
Die Antragstellerin spricht mit Blick auf § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ferner zu Unrecht von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen 90 %-Grenze. Nach der von ihr genannten Vorschrift darf die gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmte Miete nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Mit den bereits zitierten Sätzen aus der Begründung des Gesetzentwurfs wird diese Regelung damit erklärt, dass eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne. Das Gesetz sehe deshalb lediglich ein „Mindestabstandsgebot“ vor (LT-Drs. 14/1767, S. 90 f.). Von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen Grenze von 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann danach keine Rede sein.
70 
Der Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS für die genannten Fälle festgesetzte Grenze von 78 % das von § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgegebene „Mindestabstandsgebot“ deutlich unterschreitet. Für die in den Anlagen A, B und C festgesetzten Höchstbeträge gilt das Gleiche. Das kann jedoch entgegen ihrer Ansicht nicht als willkürlich bezeichnet werden. Nach den Erläuterungen zu der Satzung in der Beschlussvorlage vom 25.11.2008 (S. 2) sind von den Regelungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Stuttgart 635 Wirtschaftseinheiten mit 13.583 Wohnungen betroffen, die von 1968 bis 2002 gefördert worden seien. Die Wohnungen seien zumeist vom Bund, dem Land und der Landeshauptstadt gemeinsam gefördert worden. Aufgrund der intensiven städtischen Mitfinanzierung durch verbilligte Erbbaurechte, verbilligte Darlehen und aufgrund von Zuschüssen liege die aktuelle durchschnittliche Kostenmiete dieser Wohnungen in Stuttgart bei 5,43 EUR/m2/Monat und damit nicht durchschnittlich 10 %, sondern durchschnittlich 22 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (7,00 EUR/m2/Monat). Die Richtigkeit dieser Darstellung wird von der Antragstellerin nicht bestritten.
71 
cc) § 5 Abs. 2 MHS widerspricht ebenfalls nicht dem Landeswohnraumförderungsgesetz. Die Vorschrift regelt einen verglichen mit § 32 Abs. 3 Satz 6 und 7 LWoFG anderen Fall und lässt deshalb die dort bestimmten Übergangsfristen unberührt.
72 
(1) Für den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, trifft § 32 Abs. 3 LWoFG eine Übergangsregelung, die eine schrittweise Absenkung der als Kostenmiete geschuldeten Miete vorsieht, um eine „schonende Umsetzung der Mietreduzierung“ zu gewährleisten (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Nach § 32 Abs. 3 Satz 6 LWoFG gilt in diesen Fällen zunächst ab 1.1.2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 3 und 5 LWoFG ergebende Verpflichtung, die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch zu überlassen, als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat, ist gemäß § 32 Abs. 3 Satz 7 LWoFG erst ab dem 1.1.2012 zu beachten.
73 
(2) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin wird diese Frist mit der Regelung in § 5 Abs. 2 MHS nicht verkürzt.
74 
Liegt die bisher geschuldete Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gemäß § 5 Abs. 1 MHS verpflichtet, die Miete bis 1.1.2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren. Die sich aus § 2 Abs. 1 MHS ergebende Verpflichtung wird damit bis zu dem genannten Datum suspendiert. Das Gleiche gilt gemäß § 5 Abs. 2 MHS für den Fall, dass die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sowohl § 5 Abs. 1 als auch § 5 Abs. 2 MHS beziehen sich danach - anders als die gesetzliche Übergangsregelung - nicht auf den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, sondern gelten für Fälle, in denen die bisher geschuldete Kostenmiete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge übersteigt.
75 
c) Soweit die Antragstellerin weiter beanstandet, dass die angefochtene Satzung dazu führe, dass die bisherige Flexibilität, die das Kostenmietprinzip geboten habe, entfalle, richtet sich ihre Kritik in Wahrheit nicht gegen die Satzung der Antragsgegnerin, sondern gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz. Die mit diesem Gesetz erfolgte Aufgabe des bisherigen Kostenmietprinzips verstößt jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht gegen höherrangiges Recht.
76 
aa) Infolge der Abschaffung des Kostenmietprinzips sind Mieterhöhungen nicht mehr, wie bisher, von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. In den Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums vereinbarte „Zinssprünge“, Erhöhungen der Erbbauzinsen oder aus anderen Gründen steigende Kosten des Vermieters können somit nach dem neuen System nur dann an den Mieter weiter gegeben werden, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht hat. Das neue System mag man insoweit mit der Antragstellerin als weniger flexibel betrachten. Diese Folge ist jedoch gesetzlich gewollt und nicht von der Antragsgegnerin zu verantworten.
77 
bb) Für die an § 5 Abs. 2 MHS geübte Kritik der Antragstellerin gilt im Wesentlichen das Gleiche.
78 
Die Vorschrift begründet entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Eine solche Pflicht besteht vielmehr nur für den Fall, dass die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sie besteht ferner nur insoweit, als die erhöhte Miete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge überschreitet. Die Pflicht zu einer entsprechenden Reduzierung der Miete ergibt sich zudem nicht erst aus § 5 Abs. 2 MHS, sondern bereits aus § 2 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 MHS. § 5 Abs. 2 MHS modifiziert vielmehr lediglich diese Pflicht, indem er dem Vermieter Zeit zu ihrer Erfüllung bis 1.1.2011 gibt.
79 
Die Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die Vermieter für die Zeit danach keine Kompensationsmöglichkeiten für die Verlagerung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr hätten. Auch das ist jedoch keine Folge der angefochtenen Satzung, sondern bereits durch das Landeswohnraumförderungsgesetz und die mit diesem Gesetz erfolgte Abschaffung des bisherigen Systems der Kostenmiete vorgegeben.
80 
d) Der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nicht vor.
81 
Die in den Anlage A, B und C der angefochtenen Satzung genannten Höchstmietbeträge gelten ohne weitere Differenzierungen für alle in dem betreffenden Objekt befindlichen Wohnungen. Die Antragstellerin hält dies für unzulässig, da sich der Mietwert der Wohnungen in einem Gebäude im Hinblick auf deren Lage, Größe und Ausstattung deutlich unterscheide. Nach ihrer Ansicht hätten deshalb für jede einzelne Wohnung Höchstbeträge in der Satzung festgesetzt werden müssen. Die Antragstellerin überspannt damit jedoch die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.
82 
aa) Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Aus ihm ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an das Gebot der Verhältnismäßigkeit reichen (BVerfG, Beschl. v. 29.6.1995 - 1 BvR 1800/94 - NVwZ 1996, 57; Beschl. v. 3.9.2009 - 1 BvR 2539/07 - NVwZ 2010, 902 mit weiteren Nachweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber bspw. im Bereich des Steuerrechts einen besonders weit reichenden Entscheidungsspielraum, da Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens beträfen. Sie müssten, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpften, typisieren und damit in weitem Umfang die Besonderheiten des einzelnen Falls vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler dürfe allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssten die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen. Außerdem dürfe eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren.
83 
bb) Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall ohne weiteres übertragbar, da die Satzung der Antragsgegnerin ebenfalls einen „Massenvorgang des Wirtschaftslebens“ betrifft. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen, wie sie die Antragsgegnerin mit den von der Antragstellerin beanstandeten Regelungen getroffen hat, sind danach grundsätzlich zulässig. Dass die dadurch möglicherweise entstehende Ungleichheit in der Behandlung in einem unangemessenen Verhältnis zu den regelungstechnischen Vorteilen der Typisierung stünde, ist nicht erkennbar und wird auch von der Antragstellerin nicht dargelegt.
84 
e) Die angefochtene Satzung steht mit der genannten, die für das Objekt ... festgesetzten Höchstbeträge betreffenden Ausnahme auch mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang.
85 
aa) Wie bereits im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Überprüfung des Landeswohnraumförderungsgesetzes ausgeführt, überlässt es Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, wobei er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren muss. Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind dadurch aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im Bereich der Wohnungsmiete verlangt vielmehr die in Art. 14 Abs. 2 GG festgelegte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen hat. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfügt der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).
86 
bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist diese Grenze in den meisten Fällen, die die in ihrem Eigentum stehenden Objekte betreffen, nicht überschritten. Etwas anderes gilt nur für das Objekt ...
87 
(1) In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013 werden die der Antragstellerin in Folge der angefochtene Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR beziffert. Betroffen davon sind die Objekte ... (- 419.398,84 EUR), ...... (- 57.506,59 EUR), ... (- 15.309,86 EUR), ... (- 2.104.659,84 EUR), ...... (- 85.682,80 EUR), ... (- 53.426,15 EUR), ... (- 210.014 EUR),... (- 65.195,90 EUR), ... (- 614.071,35 EUR) und ...... (- 104.570,63 EUR).
88 
Die weiteren der Antragstellerin gehörenden und unter die Satzung der Antragsgegnerin fallenden Objekte können außer Betracht bleiben. Was die Objekte ..., ..., ...... betrifft, ist das schon deshalb der Fall, weil die Antragsgegnerin in diesen Fällen den Höchstbetrag jeweils auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf den gesetzlichen vorgeschriebenen Mindesthöchstbetrag festgelegt hat. Was die Objekte ... und ... betrifft, entstehen der Antragstellerin zudem nach den Berechnungen in dem von ihr vorgelegten Gutachten keine Verluste, sondern jeweils Überschüsse. In den Fällen ... und ... endet die Mietpreisbindung jeweils zum 1.1.2010. Die Objekte haben deshalb nach der eigenen Einschätzung der Antragstellerin keine Bedeutung.
89 
(2) Die in dem Gutachten der Antragstellerin für die oben genannten Objekte vorgenommenen Berechnungen vergleichen die nach der Satzung zulässige Höchstmiete mit der Kostenmiete. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Bedenken gegen dieses Vorgehen bestehen auch nicht insoweit, als in dem Gutachten zu der Kostenmiete ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,80 EUR/m² hinzugerechnet wird.
90 
Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und dementsprechend grundsätzlich von ihm vorzunehmen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was in der Praxis über lange Zeit der Regel entsprach. Der BGH hat aber in den letzten Jahren mehrfach formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt (u.a. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743; Urt. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 - juris). Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt und somit der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In Reaktion auf diese Rechtsprechung haben Vermieter „preisfreier“ (d.h. nicht preisgebundener) Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit zu begründen, dass nunmehr entgegen der früheren Praxis die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat ein solches Mieterhöhungsverlangen bei der Vermietung preisfreien Wohnraums für unberechtigt erklärt (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07 - WuM 2008, 487). Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114; Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145; Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).
91 
Der in dem Gutachten der Antragstellerin danach zu Recht angesetzte Aufschlag ist mit Blick auf § 28 Abs. 4 und Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs.4 II. BV auch der Höhe nach gerechtfertigt.
92 
(3) Bei dem in dem Gutachten der Antragstellerin vorgenommenen Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete und der Kostenmiete ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie bereits angesprochen - in die der Ermittlung der Kostenmiete zugrunde zu legende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kapitalkosten eingestellt werden und zu den Kapitalkosten auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. Die auf die oben genannten Objekte der Antragstellerin entfallende Eigenkapitalrendite kann aus den bei den Akten befindlichen Berechnungen der Kostenmiete der Antragsgegnerin entnommen werden. Im Einzelnen ergibt sich danach folgendes Bild:
93 
Objekt
Im Gutachten der Antragstellerin
errechneter Verlust
Eigenkapitalrendite
...     
- 419.398,84 EUR
236.325,18 EUR
......
- 57.506,59 EUR
157.342,86 EUR
...     
- 15.309,86 EUR
82.612,71 EUR
...     
- 2.104.560 EUR
1.801.95,70 EUR
...     
- 85.682,80 EUR
401.939,46 EUR
...     
- 53.426,15 EUR
...     
- 210.014,63 EUR
677.006,33 EUR
...     
- 65.195,90 EUR
832.081,18 EUR
...     
- 614.071,35 EUR
666.973,97 EUR
...     
- 104.570,63 EUR
454.456,08 EUR
94 
Die von der Antragstellerin erzielte Eigenkapitalrendite liegt somit mit Ausnahme der Objekte ... und ... über den in dem von ihr vorgelegten Gutachten errechneten Verlusten. In einigen Fällen werden die für die einzelnen Objekte errechneten Verluste von der Eigenkapitalrendite sogar bei Weitem überschritten. Davon, dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde, kann deshalb insoweit keine Rede sein. Zu dieser Feststellung sieht sich der Senat auch ohne die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens in der Lage.
95 
(4) Für das Objekt ... wird in dem Gutachten der Antragstellerin ein Verlust von 2.104.659,84 EUR errechnet. Zugrunde gelegt wird dabei eine Kostenmiete von (6,54 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 7,54 EUR/m2. Die Antragsgegnerin hat dagegen vor dem Erlass der angefochtenen Satzung eine Kostenmiete von nur 6,14 EUR/m2 errechnet, wobei sie von der zuvor erbetenen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin insoweit abgewichen ist, als sie von den laufenden Aufwendungen in Höhe von 342.728,30 EUR pro Jahr einen als „Mietertrag für Garagen“ bezeichneten Betrag von 30.584,64 EUR pro Jahr abgezogen hat. Dagegen bestehen keine Bedenken, da Erträge, die zusätzlich zu den Zahlungen der Wohnraummieter erzielt werden (z.B. für fremd vermietete Stellplätze) gemäß § 31 Abs. 2 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen mit der Folge, dass die Kostenmiete entsprechend sinkt (Wüstefeld, WuM 2005, 689). Die Antragstellerin, die der Senat mit seinem Schreiben vom 6.11.2014 auf die insoweit voneinander abweichenden Berechnungen der Beteiligten hingewiesen hat, hat dem auch nicht widersprochen. Der Senat geht daher für das Objekt ... von einer Kostenmiete von nur (6,14 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 6,94 EUR/m2 aus, woraus sich der im Gutachten der Antragstellerin errechnete Verlust von 2.104.659,84 EUR um ca. 640.000 EUR auf ungefähr 1.462.400 EUR verringert.
96 
Die Berechnungen in dem Gutachten der Antragstellerin sind ferner insoweit zu korrigieren, als in diesem für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 1,2 % gerechnet wird, während die - erst nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 sich tatsächlich auf 3,8 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2035 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch weiter um ca. (21 x 11.500 EUR =) 241.500 EUR auf insgesamt ungefähr 1.223.000 EUR.
97 
Die in der Kostenmiete eingeschlossene Eigenkapitalrendite beträgt nach den insoweit übereinstimmenden Berechnungen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin jährlich 66.718,36 EUR, woraus sich bis zum Ablauf des Förderungszeitraums ein Betrag von 1.801.395,70 EUR errechnet. Die Eigenkapitalrendite liegt damit auch bei dem Objekt ... über dem sich bei einem Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete mit der Kostenmiete rechnerisch ergebenden Verlust. Dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen wird, ist deshalb auch bezogen auf dieses Objekt nicht zu erwarten. Die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist auch insoweit nicht erforderlich.
98 
(5) Die Satzung der Antragsgegnerin verletzt jedoch insoweit die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen, als sie in ihrer Anlage A für das Objekt... einen Höchstbetrag von 4,70 EUR/m2 festsetzt, der bei der Vermietung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen nicht überschritten werden darf.
99 
In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten wird für das Objekt eine Kostenmiete von (4,62 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 5,42 EUR/m2 zugrunde gelegt. Das steht - mit Ausnahme des Aufschlags für Schönheitsreparaturen - in Übereinstimmung mit den Berechnungen der Antragsgegnerin. Verglichen mit der nach der Satzung der Antragsgegnerin zulässigen Höchstmiete ergibt sich daraus nach den Berechnungen des Gutachters ein Verlust von 419.398,84 EUR bis zum Ende des Förderzeitraums im Jahre 2021. Auch diese Berechnungen sind allerdings insoweit zu korrigieren, als in dem Gutachten für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 3,2 % gerechnet wird, da sich die - nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 bezogen auf die maßgebliche Baualtersklasse tatsächlich auf 6,0 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2021 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch um ca. (7 x 7.500 EUR =) 52.500 EUR auf ungefähr 367.000 EUR.
100 
Stellt man dem die in dem gleichen Zeitraum zu erwartenden Eigenkapitalzinsen von (13 x 18.178,86 EUR =) 236.325,18 EUR gegenüber, so verbleibt ein - nicht nur rechnerischer, sondern tatsächlicher - Verlust von ca. 130.000 EUR, den die Antragstellerin in Folge der Satzung der Antragsgegnerin erleidet. Die der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der Höchstbeträge für die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind daher bezogen auf das Objekt... überschritten.
101 
f) Der der angefochtenen Satzung insoweit anhaftende Rechtsmangel zieht die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung nach sich, lässt jedoch den übrigen Inhalt der Satzung unberührt.
102 
Nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen einer Satzung anhaften, nicht notwendigerweise zu deren Gesamtnichtigkeit. Ob ein Rechtsmangel die Gesamtnichtigkeit der Satzung oder nur die Nichtigkeit einzelner Vorschriften begründet, hängt vielmehr davon ab, ob - erstens - die Beschränkung der Nichtigkeit eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung des Lebenssachverhalts belässt und ob - zweitens - hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Normgebers angenommen werden kann (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 28.8.2008 - 9 B 40.08 - NVwZ 2009, 255). Der der Satzung der Antragsgegnerin anhaftende Rechtsmangel führt danach nicht zur Gesamtnichtigkeit der Satzung, da die Beschränkung der Nichtigkeit auf den betreffenden Teil der Satzung eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung der Miethöhenbegrenzung belässt und auch hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin angenommen werden kann.
103 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.
104 
Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.
105 
Beschluss
106 
Der Streitwert wird auf 3.000.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).
107 
Der Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.