Kaufrecht: Zur Haftungsfrage bei unzutreffender öffentlicher Äußerung

bei uns veröffentlicht am09.11.2016

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.04.2016 (Az.: V ZR 23/15) folgendes entschieden:


Tatbestand:

Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2008 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.

Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut." Der Kläger verlangt, soweit hier von Interesse, wegen der einbezogenen Altbausubstanz Schadensersatz in Höhe von 18.000 € sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, ihm alle weitergehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz beim Um- und Ausbau des Wohnhauses entstehen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 13.546,32 € nebst Zinsen verurteilt und die Verpflichtung zum E r-satz weitergehender Schäden festgestellt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter; der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.


Entscheidungsgründe
:

Das sachverständig beratene Berufungsgericht bejaht eine Haftung der Beklagten wegen einer unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eigenschaft der Kaufsache. Das Gebäude weiche von der Sollbeschaffenheit ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Abweichung sei nicht unbeachtlich. Die in Rede stehende Außenwand sei schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten die Beklagten sich nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die Zeit der Errichtung des Gebäudes gemacht hätten.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers aus § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB nicht bejahen.

Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen schon nicht die Annahme, dass das Kaufobjekt wegen Abweichens von dem seitens der Beklagten in dem Internetportal angegebenen Baujahr an einem Sachmangel leidet.

Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé.

Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst.

Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit - hier: Baujahr 1999/2000 - nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender - weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt - der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.

Das Berufungsgericht nimmt insoweit keine Differenzierungen vor. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu haben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.

Im Ergebnis rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht entgegen, weil die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst.

Das versteht sich allerdings nicht von selbst.

Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften. Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich.

Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären. Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten" Eigenschaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.

Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwartung des Käufers nämlich nicht kommen.

Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen. Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt.

Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt. Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.

Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die Beklagten den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen.

Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die Beklagten wussten, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.

Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventual-vorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

Arglist der Beklagten kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durchschnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden.

Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig.

Das verkaufte Hausgrundstück leidet allerdings an einem von der Abweichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Dieser liegt darin, dass die Außenwand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts wegen der voneinander abweichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger ist als die übrigen Außenwände.

Auch wegen dieses Mangels haften die Beklagten jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben. Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist. Auch hierzu fehlen Feststellungen.

Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Beklagten von dem Mangel ist der Kläger.

Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der Beklagten zu einer Kenntnis des Klägers unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2015 hingewiesen .

Soweit es um die - ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der Beklagten von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen kann. Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes.

Gesetze

Gesetze

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 437 Rechte des Käufers bei Mängeln


Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktre

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 434 Sachmangel


(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht. (2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass


(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gülti

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung


(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Urteile

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Bundesgerichtshof Urteil, 22. Apr. 2016 - V ZR 23/15

bei uns veröffentlicht am 22.04.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 23/15 Verkündet am: 22. April 2016 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR:

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Kaufrecht

Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 23/15 Verkündet am:
22. April 2016
Rinke
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss
für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des
Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden
Gebäudes.
BGH, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15 - OLG Dresden
LG Dresden
ECLI:DE:BGH:2016:220416UVZR23.15.0

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:
Auf die Revision wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 9. Januar 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 13.546,32 € zuzüglich Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11. Februar 2009 verurteilt worden sind und dem Feststellungsantrag (Urteilstenor zu I. 2.) stattgegeben worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2008 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.
2
Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Der Kläger verlangt, soweit hier von Interesse, wegen der einbezogenen Altbausubstanz Schadensersatz in Höhe von 18.000 € sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, ihm alle weitergehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz beim Um- und Ausbau des Wohnhauses entstehen.
3
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 13.546,32 € nebst Zinsen verurteilt und die Verpflichtung zum Er- satz weitergehender Schäden festgestellt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter; der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das sachverständig beratene Berufungsgericht bejaht eine Haftung der Beklagten wegen einer unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eigen- schaft der Kaufsache (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das Gebäude weiche von der Sollbeschaffenheit ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Abweichung sei nicht unbeachtlich. Die in Rede stehende Außenwand sei schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten die Beklagten sich nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die Zeit der Errichtung des Gebäudes gemacht hätten.

II.

5
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers aus § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 und 3 BGB nicht bejahen.
6
1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen schon nicht die Annahme , dass das Kaufobjekt wegen Abweichens von dem seitens der Beklagten in dem Internetportal angegebenen Baujahr an einem Sachmangel leidet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).
7
a) Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).
8
b) Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643 f.; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2014], § 434 Rn. 170; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 434 Rn. 63).
9
c) Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldeten Beschaffenheit - hier: Baujahr 1999/2000 - nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung (BGH, Urteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 191/07, BGHZ 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 202/10, WM 2011, 2149 Rn. 12) berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen , ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender - weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt - der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.
10
d) Das Berufungsgericht nimmt insoweit keine Differenzierungen vor. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu haben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.
11
2. Im Ergebnis rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht entgegen, weil die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten (§ 444 BGB).
12
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst.
13
aa) Das versteht sich allerdings nicht von selbst.
14
(1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB geschuldeten Eigenschaften (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 mwN; BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15). Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldeten Eigenschaften gleich.
15
(2) Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des Käufers auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des Käufers an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 189/15, Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN). Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des Käufers im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten“ Eigen- schaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.
16
bb) Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwartung des Käufers nämlich nicht kommen.
17
(1) Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 16). Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen , der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt (Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.).
18
(2) Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen , dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt (Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, ZfIR 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss , bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.
19
b) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die Beklagten den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen (vgl. zur objektiven Seite der Arglist Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10).
20
c) Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die Beklagten wussten, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.
21
aa) Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden (Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.). Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne (§ 434 Abs. 1 BGB) zieht (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 14).
22
bb) Arglist der Beklagten kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durch- schnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden.
23
3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).
24
a) Das verkaufte Hausgrundstück leidet allerdings an einem von der Abweichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Dieser liegt darin, dass die Außenwand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts wegen der voneinander abweichenden Materialien schadensanfälliger und wärmedurchlässiger ist als die übrigen Außenwände.
25
b) Auch wegen dieses Mangels haften die Beklagten jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben (§ 444 BGB). Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die Beklagten das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist. Auch hierzu fehlen Feststellungen.

III.

26
1. Das Urteil des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.
27
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
28
a) Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der Beklagten von dem Mangel ist der Kläger (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 13).
29
b) Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der Beklagten zu einer Kenntnis des Klägers (§ 442 BGB) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2015 hingewiesen (VI ZR 391/14, juris Rn. 9 ff.).
30
c) Soweit es um die - ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der Beklagten von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt , grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unterneh- mens ausgehen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2016 - V ZR 216/14, ZNotP 2016, 70 Rn. 19 f.). Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
LG Dresden, Entscheidung vom 11.10.2012 - 6 O 2556/11 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 09.01.2015 - 9 U 1755/12 -

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.
nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2.
nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3.
nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.

(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.

(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.